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§ Belgique, Cour de cassation, 31 janvier 2008, C.07.0217.N

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Numérotation :

Numéro d'arrêt : C.07.0217.N
Identifiant URN:LEX : urn:lex;be;cour.cassation;arret;2008-01-31;c.07.0217.n ?

Texte :

Cour de cassation de Belgique

Arret

NDEGC.07.0217.N

1. H.E.,

2. T.L.,

Me Jean-Marie Nelissen Grade, avocat à la Cour de cassation,

contre

1.a. L.G.

1.b. D. W.,

2. FRADRIMO, societe anonyme.

I. La procedure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirige contre l'arret rendu le 30 octobre 2006par la cour d'appel d'Anvers.

Le conseiller Eric Dirix a fait rapport.

L'avocat general delegue Andre Van Ingelgem a conclu.

II. Le moyen de cassation

Les demandeurs presentent un moyen libelle dans les termes suivants :

Dispositions legales violees

- article 149 de la Constitution ;

- articles 1134, 1184, 1582 et 1583 du Code civil ;

- articles 1er, alineas 1er et 2, et 2 de la loi hypothecaire du 16decembre 1851, formant le titre XVIII « Privileges et hypotheques » duLivre III du Code civil.

Decisions et motifs critiques

Les juges d'appel ont rejete la demande des demandeurs tendant à entendredire pour droit que l'arret à intervenir tiendra lieu d'acte de vente quipourra etre presente à la transcription aupres du conservateur deshypotheques, sur la base des motifs suivants :

« I. La validite du contrat de vente sous seing prive du 7 avril 2000 -son opposabilite à la curatelle

Selon la seconde defenderesse, le document `compromis/declarationd'intention' sur lequel se fondent les demandeurs ne repond pas àl'article 1325 du Code civil et aucune vente n'a ete valablement realiseedes lors qu'il ne s'agit que d'une declaration d'intention et lesdemandeurs n'ont jamais paye une somme de 446.208,34 euros (18.000.000francs). En outre, la societe faillie aurait choisi à juste titre devendre à la seconde defenderesse parce qu'il s'agissait d'une vente plusinteressante.

L'article 1325 du Code civil invoque par la seconde defenderesse neconcerne que la preuve entre les parties. Son non-respect ne peut etreinvoque par des tiers. La seconde defenderesse est un tiers à l'egard dela vente sous seing prive du 7 avril 2000. En outre, les dispositions del'article 1325 du Code civil ne s'appliquent pas en matiere commerciale.

La cour d'appel considere, tout comme le premier juge, que la vente sousseing prive du 7 avril 2000 a ete valablement conclue. Les partiesconcernees confirment que cette vente a ete conclue conformement auconcordat judiciaire qui a ete accorde à la societe faillie. Le contratdu 7 avril 2000 est obligatoire entre les parties, meme si le contrat n'apas ete transcrit au bureau de la conservation des hypotheques competent.La transcription vise uniquement l'opposabilite aux tiers. La demandereconventionnelle de la societe faillie tendant à la nullite de la ventesous seing prive du 7 avril 2000 est rejetee. Elle n'est d'ailleurs pasexpressement reprise par les curateurs.

Dans la mesure ou les curateurs soulevent que la vente sous seing prive du7 avril 2000 ne peut leur etre opposee en soutenant qu'ils sont des tiers,il y a lieu d'entendre par tiers au sens de l'article 1er de la loi du 16decembre 1851 ceux qui ne sont pas parties à l'acte, qui peuvent fairevaloir des droits reels et personnels concurrentiels auxquels il est porteatteinte dans l'acte et qui sont de bonne foi. En l'espece, les curateursne peuvent faire valoir de droit reel sur le bien immobilier en questionni davantage un droit personnel concurrentiel. L'acte sous seing prive du7 avril 2000 est opposable à la curatelle.

II. La demande d'execution forcee de la vente sous seing prive du 7 avril2000 - indemnite

Il est etabli que la societe faillie s'est rendue coupable d'un manquementcontractuel en revendant à un tiers le bien immobilier dont il estquestion en l'espece et qu'elle avait vendu auparavant aux demandeurs. Lasociete faillie est contractuellement responsable à l'egard desdemandeurs du chef du dommage subi par ces derniers.

Des lors que l'acte notarie du 8 novembre 2000 n'est pas declare nul, lesdemandeurs ne peuvent plus demander que la decision tienne lieu de titrepour la vente qui leur est faite par acte sous seing prive du 7 avril2000. Leur demande à ce propos n'est pas fondee. La reparation en naturen'est plus possible. Ils peuvent uniquement pretendre à une indemnitecompensatoire. Ce dommage consiste notamment dans la perte de temps etdans les frais occasionnes par la conclusion de la vente sous seing privedu 7 avril 2000 et dans le supplement de prix du à la recherche d'un bienequivalent. Des lors qu'il n'y a pas d'elements objectifs pour evaluerconcretement l'etendue du dommage, il y a lieu de designer un expert.L'etendue du dommage est evaluee à titre provisionnel à 1 euro.

III. La nullite de l'acte notarie de vente/inopposabilite

Les demandeurs demandent l'annulation de l'acte notarie du 8 novembre2000. En degre d'appel, les curateurs demandent eux aussi l'annulation decet acte.

La demande d'annulation des demandeurs a ete indiquee en marge.

Sur la base de l'article 1er de la loi du 16 decembre 1851 seulel'inopposabilite de la transcription de l'acte notarie du 8 novembre 2000peut etre demandee. Les demandeurs ne sont pas une partie au contrat devente du 8 novembre 2000 qui peut en demander la nullite sur la base devices de consentement.

La seconde defenderesse conteste s'etre rendue coupable de tiercecomplicite dans la rupture du contrat.

Au sens de l'article 1er de la loi hypothecaire du 16 decembre 1851, estcense avoir contracte en fraude le tiers qui, lors de la conclusion ducontrat, connait le contrat anterieur translatif de propriete du bienimmobilier. En l'espece, la seconde defenderesse savait au moment ou sondroit est ne qu'il existait un compromis prealable avec les demandeurs. Lecontrat sous seing prive du 19 avril 2000 mentionne que `2.2. A ce propos,le vendeur attire l'attention de l'acheteur sur le fait qu'un compromis dememe nature a dejà ete conclu avec un tiers candidat-acheteur, fut-cemoyennant les memes conditions suspensives'. La seconde defenderesse asciemment collabore à la rupture du contrat par la societe faillie. Ellesavait qu'en raison de son achat la societe faillie se rendait coupable derupture du contrat vis-à-vis des demandeurs, raison pour laquelle elles'est laissee garantir par la societe faillie par le contrat du 8 novembre2000. Cette constatation, infraction à la norme generale de prudence,necessite l'application de l'article 1383 du Code civil vis-à-vis desdemandeurs. La tierce complicite reste applicable meme si une regle depublicite a ete creee pour les biens immobiliers.

La vente du 8 novembre 2000 doit etre declaree inopposable aux demandeurs.

La demande des curateurs tendant à l'annulation de la vente du 8 novembre2000 est une demande nouvelle qui n'a pas ete introduite devant le premierjuge. Les curateurs representent la societe faillie en tant que partie auproces. Le failli a toujours insiste en premiere instance pour rejeter lademande des demandeurs tendant à l'annulation de l'acte notarie de ventedu 8 novembre 2000. Cette vente est opposable à la curatelle. Le bienimmobilier en question a disparu definitivement du patrimoine de lasociete faillie. Les curateurs ont simplement poursuivi l'instanceintroduite par la societe faillie. Ils n'interviennent pas en tant querepresentants de la masse mais en tant que representants legaux de lasociete faillie. La curatelle est tenue de respecter la vente faite par lasociete faillie à la seconde defenderesse. La masse des creanciers nepeut se prevaloir d'un droit conflictuel.

La circonstance que les demandeurs peuvent s'adresser à la partiecocontractante, n'empeche nullement que la seconde defenderesse puisseetre interpellee pour le meme dommage. Il ne s'agit pas ici de droitspurement contractuels qui ne peuvent etre reclames qu'entre parties et quine peuvent etre detournes vers un tiers sous le couvert d'une actioncontractuelle. Des lors que les fautes de la seconde defenderesse et de lasociete faillie ont contribue de maniere commune au meme dommage, ellessont toutes deux tenues in solidum vis-à-vis des demandeurs ».

Griefs

(...)

Seconde branche

L'article 1582 du Code civil dispose que la vente est une convention parlaquelle l'un s'oblige à livrer une chose et l'autre à la payer. Ellepeut etre faite par acte authentique ou sous seing prive.

Conformement à l'article 1583 du Code civil elle est parfaite entre lesparties et la propriete est acquise de droit à l'acheteur à l'egard duvendeur, des qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chosen'ait pas encore ete livree ni le prix paye.

L'article 1er de la loi hypothecaire du 16 decembre 1851 dispose que tousactes entre vifs à titre gratuit ou onereux, translatifs ou declaratifsde droits reels immobiliers, seront transcrits en entier sur un registreà ce destine, au bureau de la conservation des hypotheques dansl'arrondissement duquel les biens sont situes. Jusque-là, ils ne pourrontetre opposes aux tiers qui auraient contracte sans fraude.

Conformement à l'article 2 de la loi hypothecaire de la loi du 16decembre 1851, seuls les jugements et les actes authentiques seront soumisà la transcription.

La convention translative d'un bien immobilier implique l'obligation decollaborer à la passation de l'acte authentique (articles 1134, 1582 et1583 du Code civil et articles 1er, alinea 1er, et 2 de la loihypothecaire du 16 decembre 1851).

Au cas ou une partie refuse de collaborer à la passation de l'acteauthentique, l'autre partie peut reclamer un jugement tenant lieu de titre(article 1er, alinea 2, de la loi hypothecaire du 16 decembre 1851).

Le simple fait que l'acte de vente n'est pas transcrit est sans influencesur le droit de propriete de celui qui acquiert le bien immobilier.L'acquereur est proprietaire à part entiere en vertu des articles 1582 et1583 du Code civil.

En vertu de l'article 1er de la loi hypothecaire du 16 decembre 1851,l'acquereur ne peut invoquer l'acte de vente vis-à-vis des tiers qui ontcontracte sans fraude tant que l'acte n'est pas transcrit.

Toutefois, l'acquereur peut invoquer l'acte qui n'a pas ete transcritvis-à-vis du tiers qui n'etait pas de bonne foi.

Un tiers est cense avoir contracte avec fraude au sens de l'article 1er dela loi hypothecaire du 16 decembre 1851 lorsque, lors de la conclusion ducontrat, il connaissait l'existence du contrat anterieur translatif depropriete d'un bien immobilier.

En l'espece, les juges d'appel ont constate que les demandeurs ont achetele bien immobilier le 7 avril 2000 et que la seconde defenderesse qui aacquis le bien par acte sous seing prive du 19 avril 2000, savait aumoment de l'achat qu'il existait un compromis prealable avec lesdemandeurs, de sorte que la seconde defenderesse a contracte avec fraudeau sens de l'article 1er de la loi hypothecaire du 16 decembre 1851.

Dans ces circonstances, les demandeurs pouvaient invoquer l'acte de ventesous seing prive vis-à-vis de la seconde defenderesse et reclamerl'execution ulterieure du contrat et reclamer plus specialement qu'untitre de propriete authentique soit etabli et transcrit (articles 1134,1184, 1582 et 1583 du Code civil et 1er, alinea 2, et 2 de la loihypothecaire du 16 decembre 1851).

La simple transcription de l'acte par la seconde defenderesse ne luioctroie pas un droit de propriete sur ledit bien immobilier. Le fait quele contrat conclu par la seconde defenderesse n'a pas ete annule n'empechepas davantage que le contrat conclu avec les demandeurs soit execute. Lecontrat de vente ulterieur ne pouvait en effet etre oppose aux demandeursen raison de la fraude de la seconde defenderesse.

En decidant que, bien que la seconde defenderesse ait contracte avecfraude, une reparation en nature n'est plus possible et que l'arret nepeut, des lors, tenir lieu de titre de la vente pouvant etre transcrit parle motif que l'acte de vente authentique du 8 novembre 2000 n'est pasannule, les juges d'appel ont viole les articles 1134, 1184, 1582 et 1583du Code civil et 1er, alineas 1er et 2, et 2 de la loi hypothecaire du 16decembre 1851, formant le titre XVIII « Privileges et hypotheques » duLivre III du Code civil.

III. La decision de la Cour

Quant à la seconde branche :

1. Aux termes de l'article 1582 du Code civil, la vente est une conventionpar laquelle l'un s'oblige à livrer une chose et l'autre à la payer.

En vertu de l'article 1583 du meme code, la vente est parfaite entre lesparties et la propriete est acquise de plein droit à l'acheteur àl'egard du vendeur, des qu'on est convenu de la chose et du prix, quoiquela chose n'ait pas encore ete livree ni le prix paye.

2. En vertu de l'article 1er de la loi hypothecaire du 16 decembre 1851,si le contrat de vente concerne un bien immobilier, l'acte de vente seratranscrit en entier sur un registre à ce destine au bureau de laconservation des hypotheques dans l'arrondissement duquel le bienimmobilier est situe et jusque-là les parties ne pourront opposer cetacte aux tiers qui ont un droit conteste et qui ont contracte sans fraude.

3. Le contrat de vente d'un bien immobilier implique pour les partiesl'obligation de collaborer à la passation de l'acte authentique et ce envue de sa transcription dans le registre à ce destine au bureau de laconservation des hypotheques conformement à l'article 1er, alinea 1er, dela loi hypothecaire du 16 decembre 1851.

Si une des parties refuse de collaborer, l'autre partie peut demander aujuge un jugement qui tiendra lieu de titre pour la transmission, ce quipermettra aussi sa transcription comme le prevoit l'article 1er, alinea 2,de la loi hypothecaire du 16 decembre 1851.

4.La circonstance que, apres la conclusion d'un premier contrat de vente,le vendeur a conclu un second contrat de vente avec un tiers concernant lememe bien immobilier dont l'acte a ete transcrit entre-temps, ne fait pasobstacle à ce qu'une telle demande soit accueillie.

5.En decidant que la demande de la demanderesse tendant à ce que lejugement tienne lieu de titre pour la transmission ne peut etre accueilliedes lors que l'acte notarie du 8 novembre 2000 n'est pas declare nul, lesjuges d'appel n'ont pas justifie legalement leur decision.

Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, est fonde.

Par ces motifs,

La Cour

Casse l'arret attaque en tant qu'il statue sur la demande des demandeurstendant à l'execution forcee du contrat du 7 avril 2000, sur la demandede dommages et interets des demandeurs à charge des defendeurs sub 1 etde la defenderesse sub 2 et sur la mesure d'instruction ordonnee dans lecadre de cette demande, et qu'il statue sur les depens ;

Ordonne que mention du present arret sera faite en marge de l'arretpartiellement casse ;

Reserve les depens pour qu'il soit statue sur ceux-ci par le juge dufond ;

Renvoie la cause, ainsi limitee, devant la cour d'appel de Bruxelles.

Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le premier president Ghislain Londers, le president de sectionErnest Wauters, les conseillers Eric Dirix, Albert Fettweis et AlainSmetryns, et prononce en audience publique du trente et un janvier deuxmille huit par le premier president Ghislain Londers, en presence del'avocat general delegue Andre Van Ingelgem, avec l'assistance du greffieradjoint Johan Pafenols.

Traduction etablie sous le controle du conseiller Daniel Plas ettranscrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.

Le greffier, Le conseiller,

31 JANVIER 2008 C.07.0217.N/9

Origine de la décision

Date de la décision : 31/01/2008
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