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§ Belgique, Cour de cassation, 04 février 2008, C.06.0348.F

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Numérotation :

Numéro d'arrêt : C.06.0348.F
Identifiant URN:LEX : urn:lex;be;cour.cassation;arret;2008-02-04;c.06.0348.f ?

Texte :

Cour de cassation de Belgique

Arret

NDEG C.06.0348.F

D. L.,

demanderesse en cassation,

representee par Maitre Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Bruxelles, rue des Quatre Bras, 6, ou il estfait election de domicile,

contre

L'A. D. C. D. L. R. « L. V. G. »,

defenderesse en cassation,

representee par Maitre John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, ou ilest fait election de domicile.

I. La procedure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirige contre l'arret rendu le 8 decembre 2005par la cour d'appel de Liege.

Par ordonnance du 17 janvier 2008, le premier president a renvoye la causedevant la troisieme chambre.

Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport.

Le procureur general Jean-Franc,ois Leclercq a conclu.

II. Le moyen de cassation

La demanderesse presente un moyen libelle dans les termes suivants :

Dispositions legales violees

Articles 577-2, 577-3, 577-4, S: 1er, 577-5, S: 3, 577-9, S: 2, 577-14 et1134 du Code civil.

Decisions et motifs critiques

L'arret, declarant l'appel recevable et fonde, reforme la decisionentreprise et dit la demande principale recevable et (en grande partie)fondee. La cour [d'appel a] condamne la demanderesse à payer à ladefenderesse la somme de 7.236,76 euros à augmenter des interets au tauxconventionnel de 8 p.c. sur la somme de 6.987,13 euros depuis le 6novembre 2000 jusqu'au complet paiement, tout en declarant non fondee lademande reconventionnelle. La cour [d'appel a] condamne la demanderesseaux depens de premiere instance et d'appel.

Apres avoir constate que « le litige a pour objet la recuperation parl'association des coproprietaires de charges communes telles qu'[ellessont] fixees par l'acte de base du 11 septembre 1969, ainsi que par lesreglements de copropriete et d'ordre interieur y annexes (...) », la cour[d'appel a] appuye sa decision sur les motifs ci-apres enonces :

« 1. Quant à la recuperation des charges communes relatives aux frais deservices de fonctionnement :

Que le solde reclame concerne les mois de mai, juin et juillet 1999, aoutet octobre 1999, ainsi que janvier à octobre 2000, suivant decompteetabli sur la base de l'article 22 du reglement de copropriete qui stipule:

`Dans l'etat descriptif de l'immeuble, tel qu'il se trouve joint à l'actede base, la copropriete est repartie en dix-milliemes, et une autrerepartition en dix milliemes est prevue pour certaines charges communesrelatives aux frais de services de fonctionnement' ;

Que (la demanderesse) fait valoir que, sur la base de l'article 577-5, S:3, qui stipule : `l'association des coproprietaires ne peut avoir d'autrepatrimoine que les meubles necessaires à l'accomplissement de son objet,qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration del'immeuble ou du groupe d'immeubles batis', la disposition de l'article 22du reglement de copropriete, en ce qu'elle vise les frais defonctionnement de personnel pour des services aux personnes residant dansl'immeuble, est caduque ;

Qu'il suit du caractere imperatif (article 577-14 du Code civil precite)de l'article 577-5, S: 3, du Code civil que seuls les effetsdefinitivement acquis d'actes accomplis anterieurement à son entree envigueur (1er aout 1995) echapperont à l'empire de la loi du 30 juin 1994;

Que, toutefois, les dispositions de la loi du 30 juin 1994 precitee etantimperatives et non d'ordre public, les clauses statutaires qui ycontreviennent ne sont pas nulles de nullite absolue mais de nulliterelative ;

Qu'en consequence, il y a lieu d'analyser si, en l'espece, (lademanderesse), coproprietaire à laquelle l'acte de base du 11 septembre1969 ainsi que le reglement de copropriete est opposable, est en droit depostuler la nullite de la disposition statutaire enoncee à l'article 22du reglement de copropriete ;

Qu'en l'espece, la cour [d'appel] constate que, depuis l'entree en vigueurde la loi precitee du 30 juin 1994, (la demanderesse), bien que resteecoproprietaire jusqu'en novembre 2000, n'a emis aucune contestation lorsdes assemblees generales des coproprietaires fixant les provisionscontestees ;

Que, conformement à l'article 577-9, S: 2, du Code civil, d'applicationimmediate, le 1er aout 1995, elle disposait d'un recours en annulation ouen reformation de toute decision qu'elle estimait irreguliere, frauduleuseou abusive de l'assemblee generale, dans un delai de trois mois prenantcours au moment ou l'interesse a pris connaissance de la decision ;

Qu'à cet egard, (la demanderesse) ne conteste pas avoir eu connaissancedes decisions des assemblees des coproprietaires et est dechue du droit deles contester ;

Qu'ainsi, (la demanderesse) est dechue du droit de contester lesprovisions qui lui sont reclamees au titre de quote-part des frais defonctionnement pour des services communs, tels qu'[ils sont] repris dansl'acte de base precite et ses annexes ».

Griefs

Dans ses premieres conclusions d'appel, la demanderesse alleguait que« le reglement de copropriete concernant la residence Le Vert Galantmentionne, en son article 22, que la copropriete est repartie en dixmilliemes et une autre repartition en dix milliemes est prevue pourcertaines charges communes relatives aux frais de service etfonctionnement » et qu'ainsi, « il est clairement stipule qu'unerepartition en dix milliemes est prevue pour les diverses depenses oucharges communes traditionnelles à toute copropriete et [qu']une autrerepartition, distincte de la premiere, est prevue pour ce qui est des`services' ». La demanderesse precisait que les montants qui lui etaientreclames et qui etaient bloques entre les mains du notaire « concernentneanmoins la quote-part, du point de vue de la residence Le Vert Galant,de (la demanderesse) de l'ensemble des frais relatifs à `ces services'entre les differents coproprietaires, qu'il y ait occupation ou non del'appartement ».

Apres avoir releve qu'elle « n'est [pas] parvenue à obtenir du syndic larepartition entre ce qui etait les charges communes traditionnellesinherentes à toute copropriete et les `services' », la demanderessesoutenait qu' « il est evident que la Residence Le Vert Galant n'a aucuntitre ni droit pour reclamer à (la demanderesse) une quelconquequote-part pour des `services' qui n'ont jamais ete fournis à salocataire feu Madame d'O. (...) depuis le deces de celle-ci (l'appartementde [la demanderesse] est reste inoccupe pendant 18 mois à la suite de cedeces) ».

Aux termes de l'article 577-5, S: 3, du Code civil, rendu applicable enl'espece par les articles 577-2 et 577-3 de ce code, l'association des[coproprietaires] ne peut avoir d'autre patrimoine que les meublesnecessaires à l'accomplissement de son objet, « qui consisteexclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou dugroupe d'immeubles batis ». Ainsi, comme le precisait la demanderesse enses conclusions, la capacite de l'assemblee des coproprietaires estlimitee à la realisation du but de l'association, en l'occurrence laconservation et l'administration de la copropriete.

Aux termes de l'article 577-9, S: 2, du Code civil, tout coproprietairepeut demander au juge d'annuler ou de reformer une decision irreguliere,frauduleuse ou abusive de l'assemblee generale (premier alinea) et cetteaction doit etre intentee dans un delai de trois mois prenant cours aumoment ou l'interesse a pris connaissance de la decision au moment de sonadoption par l'assemblee generale.

L'article 577-14 du Code civil enonce que les dispositions de la presentesection sont imperatives.

La circonstance que le coproprietaire qui entend faire declarer nulle unedecision de l'assemblee generale des coproprietaires doit agir dans ledelai fixe par la loi, n'aneantit pas le droit de tout interesse, telqu'un coproprietaire, d'invoquer en tout temps l'illegalite d'unedisposition statutaire, telle qu'une disposition du reglement decopropriete. Il convient, en effet, d'operer une distinction entre lesdecisions de l'assemblee generale des coproprietaires et les statuts,constitues aux termes de l'article 577-4, S: 1er, du Code civil par l'actede base et par le reglement de copropriete.

La demanderesse alleguait en ses conclusions que l'argument selon lequell'absence de contestation d'une decision de l'assemblee generale descoproprietaires (fixant le montant mensuel des charges communes) privaitles coproprietaires du droit de remettre cette decision en cause, nepouvait etre accepte puisqu'il « ne tient pas compte de l'article 577-5,S: 3, du Code civil, lequel revet un caractere imperatif », et yprecisait pertinemment que cette disposition legale tend à eviter qu'unecopropriete se transforme en une sorte de societe civile immobiliere ouautre et qu'ainsi, « son patrimoine est limite en vertu de la loi auxmeubles necessaires à l'accomplissement de son objet, ce qui exclut toutce qui concerne les services (repas, soins infirmiers...) » (ibidem).

A juste titre la demanderesse precisait egalement (ibidem) que « lesdecisions prises par l'assemblee generale des coproprietaires sont eninfraction à ce principe et ne peuvent etre prises en compte ni imposeesà (la demanderesse) », que « tout ce qui concerne les services evoquespar la residence Le Vert Galant (repas, soins infirmiers...) ne releve(...) pas du patrimoine de l'assemblee des coproprietaires tel qu'[il est]defini par la loi », que, « dans cette mesure, ces services ne peuventetre consideres à titre de charges communes des coproprietaires et qu'ilappartient des lors de facturer lesdits services aux personnes usanteffectivement de ces derniers » et concluait que « l'hypothese deforclusion ne s'applique evidemment pas au cas d'espece ».

Dans ses conclusions additionnelles d'appel, la demanderesse rappelait queles services evoques par la residence (repas, soins infirmiers...) nerelevent pas du patrimoine de l'assemblee des coproprietaires, puisqu'« il ne s'agit nullement d'actes d'administration ou de conservationd'immeubles » et concluait que « la reference au reglement decopropriete assimilant dans les charges communes les services privatifs etles charges communes de la [copropriete] est caduque egalement ».

La demanderesse etait, des lors, en droit d'invoquer l'illegalite d'unedisposition du reglement de copropriete, sans devoir respecter le delaivise par l'article 577-9, S: 2, alinea 2, du Code civil qui vise une autrehypothese.

La decision que la demanderesse etait dechue du droit de contester lesprovisions qui lui sont reclamees au titre de quote-part des frais defonctionnement pour des services communs, tels qu'[ils sont] repris dansl'acte de base et ses annexes, parce qu'elle avait laisse s'ecouler ledelai de trois mois imparti pour un recours en annulation ou enreformation de toute decision irreguliere, frauduleuse ou abusive del'assemblee generale, viole partant toutes les dispositions legalesmentionnees au moyen.

III. La decision de la Cour

L'article 577-9, S: 2, du Code civil dispose, en son alinea 1er, que toutcoproprietaire peut demander au juge d'annuler ou de reformer une decisionirreguliere, frauduleuse ou abusive de l'assemblee generale et, en sonalinea 2, que cette action doit etre intentee dans un delai de trois moisprenant cours au moment ou l'interesse a pris connaissance de la decision.

Il suit de cette disposition que le coproprietaire qui entend invoquerl'irregularite d'une decision de l'assemblee generale doit le faire dansle delai de trois mois qu'elle prevoit meme lorsque cette irregulariteprocede de la contrariete d'une disposition de l'acte de base ou dureglement de copropriete avec une disposition imperative de la loi.

L'arret constate que le litige a pour objet l'obligation pour lademanderesse, qui a ete proprietaire d'un appartement dans la residence« Le Vert Galant », de payer les quotes-parts dans les charges communesrelatives aux frais de services de fonctionnement durant une partie desannees 1999 et 2000, que le decompte des sommes litigieuses a ete etabliconformement à l'article 22 du reglement de copropriete et que lademanderesse conteste etre redevable desdites sommes au motif que cetarticle doit etre annule comme contraire à l'article 577-5, S: 3, duditcode.

L'arret, qui considere que la demanderesse est dechue du droit decontester les provisions qui lui sont reclamees des lors qu'elle n'a pasagi en annulation des decisions de l'assemblee generale qui les ont fixeesdans les trois mois de la connaissance qu'elle en a eu, justifielegalement sa decision.

Le moyen ne peut etre accueilli.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne la demanderesse aux depens.

Les depens taxes à la somme de six cent dix-sept euros soixante-sixcentimes envers la partie demanderesse et à la somme de cent trente-cinqeuros quarante-huit centimes envers la partie defenderesse.

Ainsi juge par la Cour de cassation, troisieme chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president Christian Storck, les conseillers Daniel Plas,Christine Matray, Sylviane Velu et Philippe Gosseries, et prononce enaudience publique du quatre fevrier deux mille huit par le presidentChristian Storck, en presence du procureur general Jean-Franc,oisLeclercq, avec l'assistance du greffier Jacqueline Pigeolet.

4 FEVRIER 2008 C.06.0348.F/9

Origine de la décision

Date de la décision : 04/02/2008
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