Cour de cassation de Belgique
Arrêt
N° C.06.0348.F
D. L.,
demanderesse en cassation,
représentée par Maître Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue des Quatre Bras, 6, où il estfait élection de domicile,
contre
L'A. D. C. D. L. R. « L. V. G. »,
défenderesse en cassation,
représentée par Maître John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est établi à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, où ilest fait élection de domicile.
I. La procédure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 8 décembre 2005par la cour d'appel de Liège.
Par ordonnance du 17 janvier 2008, le premier président a renvoyé la causedevant la troisième chambre.
Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport.
Le procureur général Jean-François Leclercq a conclu.
II. Le moyen de cassation
La demanderesse présente un moyen libellé dans les termes suivants :
Dispositions légales violées
Articles 577-2, 577-3, 577-4, § 1^er, 577-5, § 3, 577-9, § 2, 577-14 et1134 du Code civil.
Décisions et motifs critiqués
L'arrêt, déclarant l'appel recevable et fondé, réforme la décisionentreprise et dit la demande principale recevable et (en grande partie)fondée. La cour [d'appel a] condamné la demanderesse à payer à ladéfenderesse la somme de 7.236,76 euros à augmenter des intérêts au tauxconventionnel de 8 p.c. sur la somme de 6.987,13 euros depuis le 6novembre 2000 jusqu'au complet paiement, tout en déclarant non fondée lademande reconventionnelle. La cour [d'appel a] condamné la demanderesseaux dépens de première instance et d'appel.
Après avoir constaté que « le litige a pour objet la récupération parl'association des copropriétaires de charges communes telles qu'[ellessont] fixées par l'acte de base du 11 septembre 1969, ainsi que par lesrèglements de copropriété et d'ordre intérieur y annexés (...) », la cour[d'appel a] appuyé sa décision sur les motifs ci-après énoncés :
« 1. Quant à la récupération des charges communes relatives aux frais deservices de fonctionnement :
Que le solde réclamé concerne les mois de mai, juin et juillet 1999, aoûtet octobre 1999, ainsi que janvier à octobre 2000, suivant décompte établisur la base de l'article 22 du règlement de copropriété qui stipule :
`Dans l'état descriptif de l'immeuble, tel qu'il se trouve joint à l'actede base, la copropriété est répartie en dix-millièmes, et une autrerépartition en dix millièmes est prévue pour certaines charges communesrelatives aux frais de services de fonctionnement' ;
Que (la demanderesse) fait valoir que, sur la base de l'article 577-5, §3, qui stipule : `l'association des copropriétaires ne peut avoir d'autrepatrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet,qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration del'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis', la disposition de l'article 22du règlement de copropriété, en ce qu'elle vise les frais defonctionnement de personnel pour des services aux personnes résidant dansl'immeuble, est caduque ;
Qu'il suit du caractère impératif (article 577-14 du Code civil précité)de l'article 577-5, § 3, du Code civil que seuls les effets définitivementacquis d'actes accomplis antérieurement à son entrée en vigueur (1^er août1995) échapperont à l'empire de la loi du 30 juin 1994 ;
Que, toutefois, les dispositions de la loi du 30 juin 1994 précitée étantimpératives et non d'ordre public, les clauses statutaires qui ycontreviennent ne sont pas nulles de nullité absolue mais de nullitérelative ;
Qu'en conséquence, il y a lieu d'analyser si, en l'espèce, (lademanderesse), copropriétaire à laquelle l'acte de base du 11 septembre1969 ainsi que le règlement de copropriété est opposable, est en droit depostuler la nullité de la disposition statutaire énoncée à l'article 22 durèglement de copropriété ;
Qu'en l'espèce, la cour [d'appel] constate que, depuis l'entrée en vigueurde la loi précitée du 30 juin 1994, (la demanderesse), bien que restéecopropriétaire jusqu'en novembre 2000, n'a émis aucune contestation lorsdes assemblées générales des copropriétaires fixant les provisionscontestées ;
Que, conformément à l'article 577-9, § 2, du Code civil, d'applicationimmédiate, le 1^er août 1995, elle disposait d'un recours en annulation ouen réformation de toute décision qu'elle estimait irrégulière, frauduleuseou abusive de l'assemblée générale, dans un délai de trois mois prenantcours au moment où l'intéressé a pris connaissance de la décision ;
Qu'à cet égard, (la demanderesse) ne conteste pas avoir eu connaissancedes décisions des assemblées des copropriétaires et est déchue du droit deles contester ;
Qu'ainsi, (la demanderesse) est déchue du droit de contester lesprovisions qui lui sont réclamées au titre de quote-part des frais defonctionnement pour des services communs, tels qu'[ils sont] repris dansl'acte de base précité et ses annexes ».
Griefs
Dans ses premières conclusions d'appel, la demanderesse alléguait que « lerèglement de copropriété concernant la résidence Le Vert Galant mentionne,en son article 22, que la copropriété est répartie en dix millièmes et uneautre répartition en dix millièmes est prévue pour certaines chargescommunes relatives aux frais de service et fonctionnement » et qu'ainsi,« il est clairement stipulé qu'une répartition en dix millièmes est prévuepour les diverses dépenses ou charges communes traditionnelles à toutecopropriété et [qu']une autre répartition, distincte de la première, estprévue pour ce qui est des `services' ». La demanderesse précisait que lesmontants qui lui étaient réclamés et qui étaient bloqués entre les mainsdu notaire « concernent néanmoins la quote-part, du point de vue de larésidence Le Vert Galant, de (la demanderesse) de l'ensemble des fraisrelatifs à `ces services' entre les différents copropriétaires, qu'il yait occupation ou non de l'appartement ».
Après avoir relevé qu'elle « n'est [pas] parvenue à obtenir du syndic larépartition entre ce qui était les charges communes traditionnellesinhérentes à toute copropriété et les `services' », la demanderessesoutenait qu' « il est évident que la Résidence Le Vert Galant n'a aucuntitre ni droit pour réclamer à (la demanderesse) une quelconque quote-partpour des `services' qui n'ont jamais été fournis à sa locataire feu Madamed'O. (...) depuis le décès de celle-ci (l'appartement de [la demanderesse]est resté inoccupé pendant 18 mois à la suite de ce décès) ».
Aux termes de l'article 577-5, § 3, du Code civil, rendu applicable enl'espèce par les articles 577-2 et 577-3 de ce code, l'association des[copropriétaires] ne peut avoir d'autre patrimoine que les meublesnécessaires à l'accomplissement de son objet, « qui consiste exclusivementdans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du grouped'immeubles bâtis ». Ainsi, comme le précisait la demanderesse en sesconclusions, la capacité de l'assemblée des copropriétaires est limitée àla réalisation du but de l'association, en l'occurrence la conservation etl'administration de la copropriété.
Aux termes de l'article 577-9, § 2, du Code civil, tout copropriétairepeut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière,frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale (premier alinéa) et cetteaction doit être intentée dans un délai de trois mois prenant cours aumoment où l'intéressé a pris connaissance de la décision au moment de sonadoption par l'assemblée générale.
L'article 577-14 du Code civil énonce que les dispositions de la présentesection sont impératives.
La circonstance que le copropriétaire qui entend faire déclarer nulle unedécision de l'assemblée générale des copropriétaires doit agir dans ledélai fixé par la loi, n'anéantit pas le droit de tout intéressé, telqu'un copropriétaire, d'invoquer en tout temps l'illégalité d'unedisposition statutaire, telle qu'une disposition du règlement decopropriété. Il convient, en effet, d'opérer une distinction entre lesdécisions de l'assemblée générale des copropriétaires et les statuts,constitués aux termes de l'article 577-4, § 1^er, du Code civil par l'actede base et par le règlement de copropriété.
La demanderesse alléguait en ses conclusions que l'argument selon lequell'absence de contestation d'une décision de l'assemblée générale descopropriétaires (fixant le montant mensuel des charges communes) privaitles copropriétaires du droit de remettre cette décision en cause, nepouvait être accepté puisqu'il « ne tient pas compte de l'article 577-5, §3, du Code civil, lequel revêt un caractère impératif », et y précisaitpertinemment que cette disposition légale tend à éviter qu'une copropriétése transforme en une sorte de société civile immobilière ou autre etqu'ainsi, « son patrimoine est limité en vertu de la loi aux meublesnécessaires à l'accomplissement de son objet, ce qui exclut tout ce quiconcerne les services (repas, soins infirmiers...) » (ibidem).
A juste titre la demanderesse précisait également (ibidem) que « lesdécisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires sont eninfraction à ce principe et ne peuvent être prises en compte ni imposées à(la demanderesse) », que « tout ce qui concerne les services évoqués parla résidence Le Vert Galant (repas, soins infirmiers...) ne relève (...)pas du patrimoine de l'assemblée des copropriétaires tel qu'[il est]défini par la loi », que, « dans cette mesure, ces services ne peuventêtre considérés à titre de charges communes des copropriétaires et qu'ilappartient dès lors de facturer lesdits services aux personnes usanteffectivement de ces derniers » et concluait que « l'hypothèse deforclusion ne s'applique évidemment pas au cas d'espèce ».
Dans ses conclusions additionnelles d'appel, la demanderesse rappelait queles services évoqués par la résidence (repas, soins infirmiers...) nerelèvent pas du patrimoine de l'assemblée des copropriétaires, puisqu'« il ne s'agit nullement d'actes d'administration ou de conservationd'immeubles » et concluait que « la référence au règlement de copropriétéassimilant dans les charges communes les services privatifs et les chargescommunes de la [copropriété] est caduque également ».
La demanderesse était, dès lors, en droit d'invoquer l'illégalité d'unedisposition du règlement de copropriété, sans devoir respecter le délaivisé par l'article 577-9, § 2, alinéa 2, du Code civil qui vise une autrehypothèse.
La décision que la demanderesse était déchue du droit de contester lesprovisions qui lui sont réclamées au titre de quote-part des frais defonctionnement pour des services communs, tels qu'[ils sont] repris dansl'acte de base et ses annexes, parce qu'elle avait laissé s'écouler ledélai de trois mois imparti pour un recours en annulation ou enréformation de toute décision irrégulière, frauduleuse ou abusive del'assemblée générale, viole partant toutes les dispositions légalesmentionnées au moyen.
III. La décision de la Cour
L'article 577-9, § 2, du Code civil dispose, en son alinéa 1^er, que toutcopropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décisionirrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale et, en sonalinéa 2, que cette action doit être intentée dans un délai de trois moisprenant cours au moment où l'intéressé a pris connaissance de la décision.
Il suit de cette disposition que le copropriétaire qui entend invoquerl'irrégularité d'une décision de l'assemblée générale doit le faire dansle délai de trois mois qu'elle prévoit même lorsque cette irrégularitéprocède de la contrariété d'une disposition de l'acte de base ou durèglement de copropriété avec une disposition impérative de la loi.
L'arrêt constate que le litige a pour objet l'obligation pour lademanderesse, qui a été propriétaire d'un appartement dans la résidence« Le Vert Galant », de payer les quotes-parts dans les charges communesrelatives aux frais de services de fonctionnement durant une partie desannées 1999 et 2000, que le décompte des sommes litigieuses a été établiconformément à l'article 22 du règlement de copropriété et que lademanderesse conteste être redevable desdites sommes au motif que cetarticle doit être annulé comme contraire à l'article 577-5, § 3, duditcode.
L'arrêt, qui considère que la demanderesse est déchue du droit decontester les provisions qui lui sont réclamées dès lors qu'elle n'a pasagi en annulation des décisions de l'assemblée générale qui les ont fixéesdans les trois mois de la connaissance qu'elle en a eu, justifielégalement sa décision.
Le moyen ne peut être accueilli.
Par ces motifs,
La Cour
Rejette le pourvoi ;
Condamne la demanderesse aux dépens.
Les dépens taxés à la somme de six cent dix-sept euros soixante-sixcentimes envers la partie demanderesse et à la somme de cent trente-cinqeuros quarante-huit centimes envers la partie défenderesse.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, oùsiégeaient le président Christian Storck, les conseillers Daniel Plas,Christine Matray, Sylviane Velu et Philippe Gosseries, et prononcé enaudience publique du quatre février deux mille huit par le présidentChristian Storck, en présence du procureur général Jean-François Leclercq,avec l'assistance du greffier Jacqueline Pigeolet.
4 FEVRIER 2008 C.06.0348.F/9
