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§ Belgique, Cour de cassation, 09 octobre 2008, C.07.0280.F

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Numérotation :

Numéro d'arrêt : C.07.0280.F
Identifiant URN:LEX : urn:lex;be;cour.cassation;arret;2008-10-09;c.07.0280.f ?

Analyses :

LOUAGE DE CHOSES - BAIL COMMERCIAL - Fin (congé. Renouvellement. Etc)


Texte :

Cour de cassation de Belgique

Arret

NDEG C.07.0280.F

LA MAMMA, societe anonyme dont le siege social est etabli à Spa, ruePierre Legrand, 2,

demanderesse en cassation,

representee par Maitre John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, ou ilest fait election de domicile,

contre

CASINO DE SPA, societe anonyme dont le siege social est etabli à Spa, rueRoyale, 4,

defenderesse en cassation,

representee par Maitre Cecile Draps, avocat à la Cour de cassation, dontle cabinet est etabli à Liege, rue de Chaudfontaine, 11, ou il est faitelection de domicile.

I. La procedure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirige contre le jugement rendu le 12 decembre2006 par le tribunal de commerce de Verviers, statuant en degre d'appel.

Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport.

L'avocat general delegue Philippe de Koster a conclu.

II. Le moyen de cassation

La demanderesse presente un moyen libelle dans les termes suivants :

Dispositions legales violees

- article 149 de la Constitution ;

- articles 16, I, 1DEG, et 25, 3DEG, de la section 2bis du chapitre II dutitre VIII du livre III du Code civil, introduite dans le code par la loidu 30 avril 1951 sur les baux commerciaux (ci-apres « articles 16, I,1DEG, et 25, 3DEG, de la loi sur les baux commerciaux »).

Decisions et motifs critiques

Apres avoir constate, en substance, que, par contrat du 20 decembre 1991,la defenderesse avait donne à bail commercial à la demanderesse unepartie du rez-de-chaussee des batiments du casino de Spa, comprenantnotamment la terrasse ; que, « par lettre recommandee du 27 juillet 1999,(la defenderesse) refusa la demande de renouvellement du bail en raisond'une exploitation personnelle des lieux loues (art. 16, I, 1DEG, de laloi sur les baux commerciaux)» et que, nonobstant un jugement du tribunalde commerce de Verviers du 29 decembre 2002, ayant admis la regularite durefus de renouvellement et decide que le bail avait pris fin à la date du31 octobre 2000, la defenderesse accepta que la demanderesse poursuivel'occupation du bien jusqu'à la fin du mois de septembre 2003, date àlaquelle « les lieux furent liberes et remis à (la) disposition (de ladefenderesse)» ; qu'à l'occasion des Francofolies de Spa, du 20 au 25juillet 2004, la defenderesse a autorise notamment une « societe Gallaherà placer un stand sur la terrasse de la salle des jackpots ... moyennantune contrepartie financiere» [et] que la demanderesse « a attendul'episode des Francofolies pour reclamer une indemnite d'eviction» parexploit du 1er septembre 2004, le jugement attaque, 1DEG confirmant ladecision du premier juge, deboute la demanderesse de sa demande enpaiement des sommes de 72.000 euros, à titre d'indemnite d'eviction pournon-respect par la defenderesse de son obligation d'occupation personnelledes lieux anterieurement loues, et de 328.458,92 euros, à titre dedommages et interets complementaires, à majorer des interets legauxdepuis la date de la citation, et de sa demande en paiement d'uneindemnite provisionnelle pour frais de defense, 2DEG accueillant lademande nouvelle formee en degre d'appel par la defenderesse, condamne lademanderesse à payer un euro provisionnel pour l'indemnisation des fraisde defense de la defenderesse et 3DEG condamne la demanderesse aux depensdes deux instances.

Le jugement fonde cette decision sur les motifs suivants :

« L'occupation personnelle par (la defenderesse), exploitant de jeux dehasard, a bien ete realisee dans les delais legaux et le fait quel'utilisation partielle de la terrasse ait ete concedee à titre tout àfait precaire (six jours durant les Francofolies), de maniereoccasionnelle, ne remet pas en cause le principe que (la defenderesse)reserve les lieux à son usage personnel.

L'huissier de justice, mandate par (la demanderesse), constata tous lessoirs, du 20 juillet au 25 juillet 2004, que la terrasse durez-de-chaussee du casino donnant vers la rue Royale et les jardins ducasino etait exploitee, qu'il s'y trouvait de nombreuses tables et chaisesde terrasses abritees par des parasols portant les marques de ` SpaMonopole ' et de ` Stella Artois ', toutes occupees par des clients dontil estima le nombre à environ cinquante à soixante consommateurs ; quese trouvaient egalement sur la terrasse un stand de vente de cigarettes `Benson et Hedges ' et un stand de vente de champagne à l'enseigne `Vranken '.

On servait des boissons depuis l'interieur du casino, là ou etaitinstalle le restaurant de (la demanderesse).

Il n'est cependant nullement fait etat d'une quelconque restauration.

Il sied des lors de conclure qu'en exploitant presque exclusivement desjeux de hasard à titre principal, (la defenderesse) a bien realise lacondition d'exploitation personnelle fixee par le legislateur.

Constatons enfin qu'au point de vue de la superficie, c'est une toutepetite partie des lieux anterieurement loues qui en fut l'objet pendantune periode extremement breve.

Il s'agit bien d'une occupation precaire et occasionnelle pour une dureetres limitee au sens de l'arret de cassation du 18 juin 1987 (Pas., 1987,I, p. 1303) ».

L'avant-dernier motif cite doit manifestement se lire: « Constatons enfinqu'au point de vue de la superficie, c'est une toute petite partie deslieux anterieurement loues qui fut l'objet d'une concession à des tierspendant une periode extremement breve ».

Griefs

Premiere branche

En vertu de l'article 16, I, 1DEG, de la loi sur les baux commerciaux, lebailleur peut refuser le renouvellement du bail s'il fait etat de « savolonte d'occuper le bien loue personnellement et effectivement ».

Lorsque le preneur s'est vu refuser son droit au renouvellement du bailcommercial, il a droit, en vertu de l'article 25, 3DEG, de la meme loi, àune indemnite equivalant à trois ans de loyer, majoree eventuellement dessommes suffisantes pour assurer une reparation integrale du prejudicecause, si le bailleur, « sans justifier d'un motif grave, ne realise pasdans les six mois et pendant deux ans au moins, l'intention pour laquelleil a pu evincer le preneur ».

Il suffit, pour qu'il y ait violation de l'obligation d'occupationpersonnelle imposee par l'article 16, I, 1DEG, precite, que la jouissanced'une partie des lieux anciennement loues soit concedee à un ou destiers, meme à titre temporaire, pendant la periode de deux ans suivant lafin de l'occupation des lieux par le preneur evince, pour autant que cetteconcession, qu'elle soit ou non qualifiee de location ou de bail par lesparties, donne lieu au paiement d'une remuneration.

En l'espece, la demanderesse invoquait, dans ses conclusions d'appel,qu'il y avait eu au moins pendant six jours, du 20 au 25 juillet 2004, «contrat de location à duree determinee moyennant paiement d'un loyer;[...] qu'il est reconnu aujourd'hui que, (pour l'occupation de la terrassepar un stand de vente de cigarettes), un loyer de 4.200 euros a ete versepour la semaine ; que meme si ce stand n'occupait pas l'interieur durestaurant precedemment loue, il se trouvait sur la terrasse faisantpartie de l'objet du bail litigieux; qu'il est indiscutable qu'une partiedu bien a ete louee, meme pour un temps relativement bref, mais pour desmontants extremement importants, pour rappel 4.200 euros pour six jours,soit trois fois et demi le montant du loyer en 1999 et plus de deux moisde loyer au moment de la remise des cles ; que, de la meme maniere, enjuillet 2005 (voir farde 18, constat de l'huissier Tefnin du 19 juillet2005 cloture le 20 juillet 2005), les terrasses ont ete relouees àplusieurs locataires pour la duree des Francofolies ; [...] que certainesde ces societes payaient 1.500 euros de loyer pour quatre jours delocation de la terrasse».

Le jugement attaque constate, par les motifs precites, que «l'utilisation partielle de la terrasse» qui faisait partie des lieuxanciennement loues à la demanderesse, a ete « concedee» par ladefenderesse à des tiers, pendant six jours, du 20 juillet au 25 juillet2004. Le jugement s'approprie en outre expressement la constatation dupremier juge selon laquelle l'autorisation donnee à une societe Gallaherd'installer un stand « sur la terrasse de la salle des jackpots pendantles Francofolies du 20 juillet au 25 juillet 2004 inclus» s'etait faite« moyennant contrepartie financiere» et ne denie pas qu'ainsi que lademanderesse l'invoquait dans le passage precite de ses conclusions, lesterrasses avaient ete relouees à des tiers, pour un loyer pouvantatteindre 1.500 euros pour quatre jours de location, en juillet 2005.

En consequence, le motif du jugement attaque selon lequel, « au point devue superficie, c'est une toute petite partie des lieux anterieurementloues qui (...) fut l'objet pendant une periode extremement breve » d'uneconcession à des tiers ne justifie pas legalement le rejet des demandesd'indemnite fondees par la demanderesse sur les articles 16, I, 1DEG, et25, 3DEG, de la loi sur les baux commerciaux. En fondant sa decision surce motif, le jugement attaque meconnait la notion d'occupation personnelleau sens de l'article 16, I, 1DEG, precite, en refusant d'admettre qu'il ya meconnaissance de l'obligation d'occupation personnelle par le bailleurdes qu'il concede à un tiers, pendant la periode de deux ans à dater dela fin de l'occupation des lieux par le preneur evince, une partie deslieux anterieurement loues, meme si cette concession est temporaire, pourautant qu'elle donne lieu au paiement d'une contrepartie financiere(violation des dispositions precitees de la loi sur les baux commerciaux).

Deuxieme branche

A tout le moins, si le motif precite « qu'au point de vue superficie,c'est une toute petite partie des lieux anterieurement loues qui en futl'objet pendant une periode extremement breve» ne signifie pas que «c'est une toute petite partie des lieux anterieurement loues qui futl'objet pendant une periode extremement breve d'une concession payante àdes tiers », ce motif est entache d'obscurite, de telle sorte que lejugement attaque meconnait l'article 149 de la Constitution.

Les motifs du jugement attaque sont, à tout le moins, entachesd'ambiguite, dans la mesure ou ils ne permettent pas de determiner si lejuge du fond a admis qu'ainsi que la demanderesse l'invoquait dans lepassage precite de ses conclusions d'appel, la location payanted'emplacements de la terrasse s'etait renouvelee au mois de juillet 2005.Des lors, la motivation de la decision attaquee ne permet pas à la Courde controler la legalite du jugement, en violation de l'article 149 de laConstitution.

Troisieme branche

Le jugement attaque ne repond pas aux conclusions par lesquelles lademanderesse soutenait « que la (defenderesse) fait valoir que l'usage dela terrasse a ete concede à titre tout à fait precaire pour une dureetres limitee et ne remet pas davantage en cause le principe que lebailleur peut demeurer dans le bien quand bon lui semble ; que cela estinexact; qu'il ne s'agissait pas d'un contrat precaire ; qu'il n'etait pasquestion du paiement de l'indemnite de 4.200 euros moyennant resiliationunilaterale à tout moment pendant la semaine du 20 au 25 juillet ; que lasociete Gallaher (Benson & Hedges) avait la protection d'un contrat àduree determinee ; qu'en outre, (la demanderesse) ne peut verifier à toutmoment quelles sont les autres personnes qui auraient pu beneficier d'uncontrat identique à Gallaher (Benson & Hedges) ; que le premier juge aconfondu un contrat à duree determinee à courte duree moyennant paiementd'un loyer avec un contrat à titre precaire qui aurait pu permettre à la(defenderesse) de reprendre les lieux en plein milieu des Francofolies ;que ce n'etait pas le cas ; qu'à partir du moment ou une indemnitelocative de 4.200 euros etait payee pour la semaine, il etait impossiblepour (la defenderesse) de reprendre possession des parties de terrasselouees pour reoccuper les lieux elle-meme».

Des lors, le jugement attaque n'est pas regulierement motive (violation del'article 149 de la Constitution).

III. La decision de la Cour

Quant à la premiere branche :

En vertu de l'article 16, I, 1DEG, de la loi du 30 avril 1951 sur les bauxcommerciaux, le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail s'ilveut occuper le bien loue personnellement et effectivement.

Si l'occupation au sens de cet article doit s'etendre à la totalite dubien precedemment loue, il n'est cependant pas requis qu'il s'agisse d'uneoccupation materielle couvrant en permanence toute la superficie de cebien.

Il suffit que le bailleur puisse demeurer dans le bien à tout momentquand bon lui semble, peu important que le bailleur ait autorise un tiersà jouir temporairement d'une partie reduite du bien, fut-ce moyennant unecontrepartie financiere.

Le jugement attaque releve, par adoption des motifs du premier juge, qu'« en l'espece, le bailleur ne s'etait pas engage de maniere telle qu'unepartie, meme tres limitee des lieux, ait ete soustraite à son occupationpersonnelle », enonce que « le fait que l'utilisation partielle de laterrasse ait ete concedee à titre tout à fait precaire (six jourspendant les Francofolies), de maniere occasionnelle, ne remet pas en causele principe que le bailleur reserve les lieux à son usage personnel » etconclut qu' « en exploitant presque exclusivement des jeux de hasard àtitre principal, [la defenderesse] a bien realise la conditiond'exploitation personnelle fixee par le legislateur, [qu'] au point de vuede la superficie, c'est une toute petite partie des lieux anterieurementloues qui en fut l'objet pendant une periode extremement breve [et qu'] i1s'agit bien d'une occupation precaire et occasionnelle pour une duree treslimitee ».

Le jugement attaque justifie ainsi legalement sa decision de declarer nonfondee la demande d'indemnite formee par la demanderesse.

Le moyen, en cette branche, ne peut etre accueilli.

Quant à la deuxieme branche :

Par les enonciations reproduites dans la reponse à la premiere branche,le jugement attaque fonde sa decision, sans l'obscurite ni l'ambiguitealleguees par le moyen, en cette branche, sur le fait qu'une partie tresreduite des lieux anterieurement loues a fait l'objet, durant six jours enjuillet 2004, d'une concession payante à un tiers.

Le moyen, en cette branche, manque en fait.

Quant à la troisieme branche :

Il ressort de la reponse à la premiere branche que le jugement attaquerepond, en leur opposant une qualification differente du titre en vertuduquel un tiers a ete autorise à occuper les lieux, aux conclusions de lademanderesse qui soutenaient qu'il s'agissait d'une location et non d'uneconcession à titre precaire, et motive, ainsi, regulierement sa decision.

Le moyen, en cette branche, manque en fait.

Par ces motifs,

La Cour,

Rejette le pourvoi ;

Condamne la demanderesse aux depens.

Les depens taxes à la somme de huit cent trente-six euros trois centimesenvers la partie demanderesse et à la somme de cent soixante-trois eurosdix centimes envers la partie defenderesse.

Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president de section Claude Parmentier, les conseillersDidier Batsele, Daniel Plas, Sylviane Velu et Philippe Gosseries, etprononce en audience publique du neuf octobre deux mille huit par lepresident de section Claude Parmentier, en presence de l'avocat generaldelegue Philippe de Koster, avec l'assistance du greffier Marie-JeanneMassart.

9 OCTOBRE 2008 C.07.0280.F/10

Origine de la décision

Date de la décision : 09/10/2008
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