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§ Belgique, Cour de cassation, 16 janvier 2009, C.07.0587.N

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Numérotation :

Numéro d'arrêt : C.07.0587.N
Identifiant URN:LEX : urn:lex;be;cour.cassation;arret;2009-01-16;c.07.0587.n ?

Texte :

Cour de cassation de Belgique

Arret

NDEG C.07.0587.N

1. J. C.,

2. D. G.,

Me Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation,

contre

1. S. V.,

2. D. E.,

Me Bruno Maes, avocat à la Cour de cassation.

I. La procedure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirige contre le jugement rendu le 23 mai 2007par le tribunal de premiere instance de Louvain, statuant en degred'appel.

Le president de section Ernest Wauters a fait rapport.

L'avocat general delegue Andre Van Ingelgem a conclu.

II. Le moyen de cassation

Les demandeurs presentent un moyen libelle dans les termes suivants :

Dispositions legales violees

- articles 1165 et 1690 du Code civil ;

- articles 8, 11, alinea 3, 12, alinea 3, 34, 35 et 37, S: 1er, de la loidu 4 novembre 1969 formant la section III, chapitre II, titre VIII, LivreIII du Code civil.

Decisions et motifs critiques

Les juges d'appel ont considere que le conge donne le 25 novembre 2005 parles demandeurs en qualite de bailleurs aux defendeurs en leur qualite depreneurs n'est pas valable et ont declare sur cette base non fonde l'appeldes demandeurs contre le jugement rendu en premiere instance et ontconfirme le jugement dont appel, principalement par les motifs que lesdefendeurs avaient cede leur entreprise à leur fils à qui ils avaientcede le bail, que cette cession du bail etait anterieure à ce conge etque, conformement à l'article 34 de la loi du 4 novembre 1969, une tellecession du bail sans autorisation du bailleur peut etre opposee à cedernier sans que les formalites de l'article 1690 du Code civil doiventetre respectees.

Sur cette base, les juges d'appel ont considere que le conge emanant desbailleurs aurait du etre signifie au cessionnaire et que les motifs duconge doivent exister dans le chef du cessionnaire. Les juges d'appel ontconsidere en outre que depuis le 12 decembre 2005, ou à tout le moinsdepuis le 7 mars 2006, les demandeurs savaient qu'il y avait eu cession dubail et qu'il n'existait, des lors, aucune raison de n'avoir pas fait lenecessaire à l'egard du cessionnaire. Les juges d'appel ont fonde leurdecision sur les considerations suivantes :

« 3.

La discussion porte sur la question de savoir si le conge, donne par lesbailleurs aux preneurs originaires par lettre recommandee du 25 novembre2005, est valable.

Le 1er janvier 2005, les preneurs originaires ont mis fin à leur activiteprofessionnelle et ont cede leur exploitation agricole sise à Linter àleur fils D.S., en application de l'article 34 de la loi du 4 novembre1969. Cet article dispose que le preneur peut, sans autorisation dubailleur, ceder la totalite de son bail à ses descendants ou autres(parents) qu'il determine.

L'article 34 constitue une exception au principe general prevu parl'article 30 de la loi du 4 novembre 1969 qui prevoit une interdiction desous-location ou de cession du bail sans l'autorisation du bailleur.

L'interdiction de sous-location ou de cession du bail, prevue parl'article 30, comporte deux exceptions :

1. lorsque le bailleur donne son autorisation ;

2. sans autorisation du bailleur, si le bail est cede dans sa totalite età des membres de famille privilegies, enumeres à l'article 34 de la loidu 4 novembre 1969.

Bien que la loi n'use pas de ce terme, la doctrine parle de « cession debail privilegiee ». Ce terme vise les cessions du bail faites à desparents proches du preneur, qui sont possibles sans l'autorisation dubailleur (Eeckloo R. et Gotzen R., Pacht en voorkoop, Louvain, Uitgave vande Belgische Boerenbond, 1990, 270).

4. Il existe manifestement une confusion à propos de la terminologie`cession de bail privilegiee', qui, selon les bailleurs, ne s'appliquequ'aux articles 35 et suivants de la loi du 4 novembre 1969 et pas àl'article 34 de cette meme loi.

Ni l'article 34 ni l'article 35 ne font etat du terme `cession de bailprivilegiee'.

Les bailleurs soutiennent que la cession du bail ne serait pas privilegieedes lors que celle-ci serait regie par l'article 35 et non par l'article34 de la loi du 4 novembre 1969.

L'article 35 de la loi du 4 novembre 1969 prevoit qu'en cas de cession dubail aux descendants ou à certains parents determines et à la conditionque, dans les trois mois de l'entree en jouissance du cessionnaire, lepreneur ou ses ayants droit notifient la cession au bailleur, le bail est,sauf opposition declaree valable, renouvele de plein droit au profit ducessionnaire.

Les bailleurs soutiennent que dans le jugement attaque, le juge de paixs'est fonde à tort sur les dispositions relatives à la cession de bailprivilegiee et aux obligations qui en decoulent pour le bailleur, alorsqu'il s'agit d'une cession de bail ordinaire.

La difference entre l'article 34 et l'article 35 se trouve dans lanotification de la cession du bail, qui n'est requise dans l'article 35que pour obtenir un renouvellement du bail. Les deux articles concernenttoutefois une cession du bail à des parents privilegies.

5. La these des bailleurs peut etre suivie lorsqu'il soutiennent quel'article 35 de la loi du 4 novembre 1969 ne s'applique pas en l'espece,non en raison du fait que celui-ci concerne une cession de bailprivilegiee mais bien parce que ces articles prevoient la maniere dont lerenouvellement du bail peut etre obtenu, ce qui n'est pas discute en lapresente cause.

La notification de la cession du bail au bailleur, telle qu'elle estprevue par les articles 35 et suivants de la loi du 4 novembre 1969, n'ad'interet que si le cessionnaire souhaite obtenir un renouvellement dubail, mais ne concerne pas la cession du bail elle-meme.

6. Comme il a ete dit precedemment, en l'espece, la cession du bail a etefaite conformement à l'article 34 de la loi du 4 novembre 1969 et laquestion se pose de savoir si cette cession du bail requiert unenotification au bailleur afin de lui etre opposable.

L'article 34 de la loi du 4 novembre 1969 prevoit expressement qu'il peuty avoir cession du bail sans l'autorisation du bailleur, si la totalite dubail est cedee à un descendant ou à des personnes determinees.

Les bailleurs ont mis fin à leur activite professionnelle le 1er janvier2005 et ont cede la totalite de leur exploitation agricole situee àLinter à leur fils D.S. Les conditions de l'article 34 de la loi du 4novembre 1969 sont ainsi respectees de sorte que la cession du bail etaitvalable.

L'article 34 de la loi du 4 novembre 1969 ne pose pas de conditionparticuliere en ce qui concerne la notification au bailleur.

L'article 34 de la loi du 4 novembre 1969 deroge en cela au droit commun.

En outre, l'article 57 de la loi du 4 novembre 1969, qui prevoit de quellemaniere les notifications doivent etre faites à peine de nullite enmatiere de bail à ferme, ne se refere pas davantage à l'article 34 de laloi du 4 novembre 1969, ce qui confirme, à nouveau, que l'article 34 nerequiert pas de notification au bailleur.

La cession du bail qui est faite par le preneur à son descendant sansl'autorisation du bailleur peut lui etre opposee sans respecter lesformalites relatives à la cession de creance. Il ressort de la lectureconjointe des articles 34, 35 et 57 de la loi du 4 novembre 1969 que lacession du bail qui est faite aux personnes visees à l'article 34 decette meme loi sans l'autorisation du bailleur, peut lui etre opposee,meme s'il n'a pas ete satisfait aux formalites prevues à l'article 1690du Code civil (Cass. 30 mars 2006, RG C.03.0193.N, www.cass.be).

Les bailleurs ne peuvent, des lors, soutenir que la cession du bail neleur serait pas opposable des lors qu'ils avaient dejà donne conge aupreneur avant de connaitre la cession. Le conge etait, en effet,posterieur à la cession.

7. L'article 34 de la loi du 4 novembre 1969 prevoit en outre que lecessionnaire est subroge à tous les droits et obligations derivant dubail, le cedant restant toutefois tenu des obligations du bail,solidairement avec lui.

Il resulte de cette disposition que les droits derivant du bail ne peuventplus etre exerces que par le cessionnaire du bail alors que le bailleurpeut exiger le respect de toutes les obligations tant de la part du cedantque de la part du cessionnaire.

Il est sans interet à cet egard de savoir si lesdites obligations sontnees apres la cession du bail ou apres la notification eventuelle de cettecession au bailleur (Eeckloo R. et Gotzen R., Pacht en voorkoop, Louvain,Uitgave van de Belgische Boerenbond, 1990, 270).

Le conge donne par le bailleur doit, des lors, etre signifie aucessionnaire et les motifs du conge doivent exister dans le chef de cedernier (Eeckloo R. et Gotzen R., Pacht en voorkoop, Louvain, Uitgave vande Belgische Boerenbond, 1990, 271).

8. Les bailleurs soutiennent de surcroit qu'ils n'avaient pas ete informesde la cession du bail et qu'ils devaient ainsi signifier le conge auxpreneurs qu'ils connaissaient.

Toutefois, le 12 decembre 2005, le fermage a ete paye par le cessionnairesur le numero de compte des bailleurs, ce fermage ayant ete rembourse parles bailleurs.

Lors de l'audience de conciliation de la justice de paix de Tienen du 7mars 2006, les preneurs originaires leur ont expressement dit qu'ilsavaient cede leur exploitation à leur fils D.S., le 5 janvier 2005, cequi n'est pas conteste par les bailleurs.

Les bailleurs savaient, des lors, depuis le 12 decembre 2005, ou à toutle moins depuis le 7 mars 2006, qu'il y avait eu cession du bail et qu'iln'existait, des lors, aucune raison leur interdisant de faire lenecessaire à l'egard du cessionnaire.

Le conge donne par les bailleurs le 25 novembre 2005 aux preneursoriginaires n'etait donc pas valable ».

Griefs

Conformement à l'article 8, S: 1er, au cours de chacune des periodessuccessives de bail, à l'exclusion de la premiere et de la deuxieme, lebailleur, peut, par derogation à l'article 4, mettre fin au bail en vued'exploiter lui-meme l'ensemble du bien loue ou d'en ceder la totalite del'exploitation à son conjoint, ses descendants ou enfants adoptifs ou àceux de son conjoint ou aux conjoints desdits descendants ou enfantsadoptifs ou à ces parents jusqu'au quatrieme degre.

Conformement à l'article 11, alinea 3, de la loi du 4 novembre 1969, dansun tel cas le delai de preavis est de minimum trois ans et de quatre ansau plus. Il ressort des constatations des juges d'appel que les demandeursont signifie un conge par lettre recommandee du 25 novembre 2005 moyennantun delai de preavis de trois ans prenant fin le 30 novembre 2008.

Conformement à l'article 34 de la loi du 4 novembre 1969, le preneurpeut, sans autorisation du bailleur, ceder la totalite de son bail à sesdescendants ou enfants adoptifs ou à ceux de son conjoint ou auxconjoints desdits descendants ou enfants adoptifs. Dans ce cas, lecessionnaire est subroge à tous les droits et obligations derivant dubail, le cedant restant toutefois tenu des obligations du bail,solidairement avec lui. Il ressort de la lecture conjointe des articles34, 35 et 57 de la loi du 4 novembre 1969 qu'une telle cession de bailfaite aux personnes visees à l'article 34 de cette loi sans autorisationdu bailleur, peut etre opposee à celui-ci sans que doivent etrerespectees les formalites de l'article 1690 du Code civil, tant avantqu'apres la modification de cet article par la loi du 6 juillet 1994. Ilne ressort toutefois pas de la lecture conjointe des articles 34, 35 et 57ainsi que de l'article 37, S: 1er, 1DEG, de la loi du 4 novembre 1969qu'un conge donne par le bailleur sur la base de l'article 8 de la loi du4 novembre 1969, moyennant le respect d'un delai de preavis de trois ansconformement à l'article 11, alinea 3, de ladite loi, avant que lebailleur sache que les preneurs ont cede le bail conformement à l'article34 de la loi ne serait pas valable des lors qu'il n'a pas ete donne aucessionnaire dont le bailleur ignorait l'existence. Bien que,conformement, à l'article 34 de la loi du 4 novembre 1969, la cession dubail n'est pas subordonnee au formalisme de l'article 1690 du Code civilpour etre opposable au bailleur, il est neanmoins requis que le bailleursoit informe d'une telle cession au moment ou il donne conge pour qu'ilpuisse donner ce conge au cessionnaire. En effet, conformement àl'article 1165 du Code civil, les conventions n'ont d'effet qu'entre lesparties contractantes et elles ne nuisent point aux tiers. Le principe dela relativite des conventions n'empeche certes pas que les tiers, àpartir du moment ou la situation de droit derivant de la convention estnee, sont tenus de reconnaitre les effets que cette convention a entre lesparties contractantes. Il est toutefois requis que, dans ce cas, ils aientconnaissance de l'existence de cette convention, soit en l'espece de lacession du bail.

Conformement à l'article 37, S: 1er, 1DEG, le bailleur auquel une cessiona ete notifiee dans le delai prevu par l'article 35 peut s'opposer aurenouvellement du bail sur la base d'un motif serieux, lequel peutconsister notamment dans le fait que le bailleur a donne un conge valableavant la notification de la cession.

Dans la mesure ou ils ont considere que le conge donne par les demandeursn'etait pas valable des lors qu'il etait posterieur à la cession du bail,en depit du fait que les demandeurs ignoraient cette cession au moment dela signification du conge, les juges d'appel ont viole les articles 8, 11,alinea 3, 34 et 37, S: 1er, de la loi du 4 novembre 1969 ainsi que lesarticles 1165 et 1690 du Code civil.

Dans la mesure ou le jugement attaque doit etre lu en ce sens que lesjuges d'appel ont considere que le conge donne le 25 novembre 2005 aupreneur originaire n'etait pas valable pour le motif que les demandeurssavaient depuis le 12 decembre 2005, ou à tout le moins depuis le 7 mars2006, qu'il y avait eu cession du bail et qu'il n'y avait aucune raisonleur interdisant de faire le necessaire à l'egard du cessionnaire, ladecision n'est pas davantage legalement justifiee. La connaissance de lacession du bail doit en effet exister au moment ou le conge est donne. Enl'espece, les juges d'appel ont constate que les bailleurs ont su au plustot le 12 decembre 2005 qu'il y avait eu cession du bail. A ce moment, ilne pouvait toutefois plus y avoir de signification valable moyennant lerespect d'un delai de preavis de trois ans prenant fin le 30 novembre 2008comme le requierent les articles 8 et 11, alinea 3, de la loi du 4novembre 1969 des lors que, conformement à ces dispositions legales, undelai de preavis d'au moins trois ans devait etre donne et que la dateultime pour donner un preavis valable etait des lors le 30 novembre 2005.En decidant autrement, les juges d'appel ont viole les articles 8 et 11,alinea 3, de la loi du 4 novembre 1969.

III. La decision de la Cour

1. En vertu de l'article 34, alinea 1er, de la loi du 4 novembre 1969 surle bail à ferme, le preneur peut, sans autorisation du bailleur, ceder latotalite de son bail à ses descendants ou enfants adoptifs ou à ceux deson conjoint ou aux conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs.

Conformement à l'alinea 2 de cet article, le cessionnaire est subroge àtous les droits et obligations derivant du bail, le cedant restanttoutefois tenu des obligations du bail, solidairement avec lui.

2. Suivant l'article 35, alinea 1er, de ladite loi, si dans les trois moisde l'entree en jouissance du cessionnaire, le preneur ou ses ayants droitnotifient au bailleur la cession que le preneur a faite du bail à sesdescendants ou enfants adoptifs ou à ceux de son conjoint ou auxconjoints desdits descendants ou enfants adoptifs, en lui indiquant lesnoms, prenoms et adresses du ou des cessionnaires, le bail est, saufopposition declaree valable du bailleur, renouvele de plein droit auprofit du ou des cessionnaires.

3. Il ressort de la lecture conjointe des articles 34, alinea 1er, et 35,alinea 1er, de la loi precitee que l'opposabilite de la cession du bailaux cessionnaires mentionnes dans ces dispositions qui ne souhaitent paspretendre à un renouvellement du bail, n'est pas subordonnee au respectde l'article 1690 du Code civil

Il s'agit d'une derogation expresse à l'article 1165 du Code civil quidispose que les conventions n'ont d'effet qu'entre les partiescontractantes et qu'elles ne nuisent point au tiers.

4. La circonstance que, conformement à l'article 34 de la loi du 4novembre 1969, l'opposabilite de la cession du bail à ferme n'est, enprincipe, pas subordonnee à une quelconque notification au bailleur,n'implique toutefois pas que, s'il est etabli qu'au moment du conge, lebailleur n'avait pas connaissance ou ne devait pas avoir connaissance dela cession du bail par le preneur, le conge donne par le bailleur aupreneur cedant, et non au cessionnaire, puisse etre declare nul.

5. Les juges d'appel ont constate que, par lettre recommandee du 25novembre 2005, les demandeurs ont donne conge aux defendeurs, preneursoriginaires, et que depuis le 12 decembre 2005, ou à tout le moins depuisle 7 mars 2006, les demandeurs connaissaient la cession du bail.

Ils ont considere, sur la base de ces constatations, que le conge donnepar les demandeurs aux defendeurs le 25 novembre 2005 n'est pas valable.

6. En decidant ainsi que le conge donne par les demandeurs n'est pasvalable pour le seul motif qu'il a ete donne aux preneurs originaires etnon au cessionnaire alors que :

- les faits constates n'impliquent une prise de connaissance de la cessionqu'apres le conge ;

-il n'est pas constate que les demandeurs ont eu ou devaient avoirconnaissance avant le conge de la cession du bail par les defendeurs,le jugement attaque ne justifie pas legalement sa decision.

Dans cette mesure, le moyen est fonde.

Par ces motifs,

La Cour

Casse le jugement attaque ;

Ordonne que mention du present arret sera faite en marge du jugementcasse ;

Reserve les depens pour qu'il soit statue sur ceux-ci par le juge dufond ;

Renvoie la cause devant le tribunal de premiere instance de Bruxelles,siegeant en degre d'appel.

Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le premier president, le president de section Ernest Wauters,les conseillers Eric Stassyns, Beatrijs Deconinck et Alain Smetryns, etprononce en audience publique du seize janvier deux mille neuf par lepremier president, en presence de l'avocat general Christian Vandewal,avec l'assistance du greffier Johan Pafenols.

Traduction etablie sous le controle du conseiller Sylviane Velu ettranscrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.

Le greffier, Le conseiller,

16 JANVIER 2009 C.07.0587.N/1

Origine de la décision

Date de la décision : 16/01/2009
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