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§ Belgique, Cour de cassation, 23 octobre 2009, C.07.0521.F

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Numérotation :

Numéro d'arrêt : C.07.0521.F
Identifiant URN:LEX : urn:lex;be;cour.cassation;arret;2009-10-23;c.07.0521.f ?

Texte :

Cour de cassation de Belgique

Arret

1442

NDEG C.07.0521.F

ACINACITTA, societe anonyme dont le siege social est etabli à Jambes, ruede la Gare fleurie, 16,

demanderesse en cassation,

representee par Maitre Michel Mahieu, avocat à la Cour de cassation, dontle cabinet est etabli Bruxelles, avenue Louise, 523, ou il est faitelection de domicile,

contre

LUCKY BAR, societe privee à responsabilite limitee dont le siege socialest etabli à Etterbeek, avenue Victor Jacobs, 51, ayant fait election dedomicile en l'etude de l'huissier de justice Jacques Andrianne, etablie àNamur, rue Lelievre, 8,

defenderesse en cassation.

I. La procedure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirige contre les jugements rendus les 25 maiet 8 juin 2007 par le tribunal de commerce de Namur, statuant en degred'appel.

Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport.

L'avocat general Thierry Werquin a conclu.

II. Les moyens de cassation

La demanderesse presente deux moyens libelles dans les termes suivants :

Premier moyen

Disposition legale violee

Article 1402 du Code judiciaire

Decisions et motifs critiques

Le premier jugement attaque, en application de l'article 19, alinea 2, duCode judiciaire, regle provisoirement la situation des parties et, d'unepart, autorise la defenderesse, à titre de mesure prealable, à semaintenir dans les lieux loues et, d'autre part, fait defense à lademanderesse de l'en expulser jusqu'au prononce d'un jugement sur le fondet fait ainsi echec à l'execution provisoire du jugement dont appel,telle qu'elle avait ete ordonnee par celui-ci, et ce, par tous ses motifs,et specialement par les motifs suivants :

« Le jugement dont appel dit la demande principale originaire fondee.

Il prononce la resolution de la convention de bail signee le 15 octobre2002 entre les parties, aux torts et griefs de la [defenderesse], et ce,à la date du 17 avril 2007.

Il condamne la [defenderesse] à remettre les lieux loues à la libre etentiere disposition de la [demanderesse].

A defaut de ce faire volontairement, le jugement dont appel autorise la[demanderesse] à en faire expulser la [defenderesse].

Le jugement condamne en outre la [defenderesse] à payer à la[demanderesse] la somme provisionnelle de 55.144,23 euros à titred'arrieres de loyers et de charges, decompte arrete au 28 fevrier 2007.

Il la condamne en outre à payer la somme de 15.840 euros à titred'indemnite de resiliation - resolution.

Le jugement dont appel dit la demande reconventionnelle non fondee.

Le jugement est executoire par provision nonobstant tout recours et sanscaution.

Une requete d'appel a ete deposee au greffe du tribunal de commerce deNamur le 10 mai 2007.

La [defenderesse] demandait à ce que l'affaire soit retenue à l'audienced'introduction conformement à l'article 1066 du Code judiciaire.

Elle precise, sans etre contredite, qu'une somme de 80.703,32 euros a eteconsignee et qu'une offre de cantonnement a ete faite le 27 avril 2007,sans reaction à ce jour.

La [defenderesse] et la [demanderesse] informent le tribunal quel'execution forcee du jugement dont appel est fixee au mardi 29 mai 2007.

A l'audience d'introduction du 24 mai 2007, les parties ont obtenu que ledossier soit plaide au fond des l'audience du 25 mai 2007, dans le cadrede debats complets.

A l'audience du 25 mai 2007, à l'issue des plaidoiries, le tribunal ainvite les parties à amenager de commun accord des mesures provisoires.Le tribunal a egalement invite d'office les parties à reflechir à lapossibilite d'une mediation judiciaire au sens des articles 1734 etsuivants du Code judiciaire. Aucun accord n'a ete possible.

Il reste qu'un examen serieux et serein de tous les elements de la causesuppose que le tribunal dispose du delai legal pour se prononcer tant surla recevabilite que sur le fond.

A titre subsidiaire, la [defenderesse] demande l'application de l'article19, alinea 2, du Code judiciaire. Selon cet article, `le juge peut, avantdire droit, ordonner une mesure prealable destinee à instruire la demandeou à regler provisoirement la situation des parties'.

Cette possibilite exercee d'office s'inscrit dans la perspective d'un roleplus actif du juge sur l'exercice de cette mesure.

Dans le cas d'espece, et dans l'attente d'une decision sur le fond, ilconvient d'amenager provisoirement la situation des parties. Pour ce faireet dans ce cadre strict, le tribunal aura egard à la consignation demontants superieurs à ceux auxquels la [defenderesse] a ete condamnee età l'offre de cantonnement formulee le 27 avril 2007 ».

Griefs

Le 17 avril 2007, le premier juge a prononce la resolution de laconvention de bail conclue entre les parties aux torts et griefs de ladefenderesse. Il a condamne la defenderesse à remettre les lieux loues àla libre et entiere disposition de la demanderesse et a autorise lademanderesse, à defaut de ce faire volontairement, à en faire expulserla defenderesse, au besoin avec le concours de la force publique, àl'expiration du delai de quinze jours suivant la signification dujugement. Il a egalement condamne la defenderesse à payer à lademanderesse, d'une part, la somme provisionnelle de cinquante-cinq millequarante-quatre euros vingt-trois centimes au titre d'arrieres de loyerset charges, decompte arrete au 28 fevrier 2007, et, d'autre part, la sommede quinze mille huit cents euros au titre d'indemnite deresiliation-resolution.

Le jugement entrepris a ete declare executoire par provision nonobstanttout recours et sans caution.

Aux termes de l'article 1397 du Code judiciaire, sauf les exceptionsprevues par la loi et sans prejudice de la regle enoncee à l'article 1414concernant la saisie conservatoire, l'opposition formee contre le jugementdefinitif et l'appel de celui-ci en suspendent l'execution.

L'article 1398 du Code judiciaire attribue toutefois au juge lapossibilite d'accorder l'execution provisoire du jugement, sans prejudicedes regles du cantonnement. Le juge statue souverainement sur la demanded'execution provisoire. Cette execution provisoire a lieu aux risques etperils de la partie en cause qui poursuit l'execution de la decision.

L'article 1402 du Code judiciaire dispose que les juges d'appel ne peuventen aucun cas, à peine de nullite, interdire l'execution des jugements ouy faire surseoir.

La decision qui autorise l'execution provisoire peut toutefois etrereformee si l'execution provisoire a ete accordee en violation du principedispositif ou des droits de la defense ou encore lorsque la loi nel'autorise pas.

En autorisant la defenderesse à se maintenir dans les lieux loues, et enfaisant defense à la demanderesse de l'en expulser jusqu'au prononced'une decision sur le fond, le premier jugement attaque fait surseoir àl'execution provisoire prononcee par le premier juge. En ne constatant paraucun de ses motifs que l'execution provisoire accordee par le premierjuge etait irreguliere, la decision attaquee n'est pas legalementjustifiee et viole l'article 1402 du Code judiciaire.

Second moyen

Dispositions legales violees

- principe general du droit relatif à l'exception d'inexecution enmatiere de contrats synallagmatiques ;

- article 1134 et 1184 du Code civil ;

- article 149 de la Constitution.

Decisions et motifs critiques

Le second jugement attaque declare l'appel interjete par la defenderesserecevable et fonde, declare la demande originaire de la demanderessepartiellement fondee et reforme la decision du premier juge par laquelleil a decide que le bail commercial devait etre resolu aux torts et griefsde la defenderesse et ce, par tous ses motifs, et specialement par lesmotifs suivants :

« 2.1. La [defenderesse] demande la reformation du jugement entrepris.

Elle [estime] que c'est à tort que le premier juge a prononce laresolution judiciaire à ses torts et griefs, considerant qu'il n'y a pasde motifs suffisamment graves pour justifier cette decision.

En effet, le defaut de passation de l'acte authentique ne lui est pasimputable, elle a consigne les loyers de telle sorte que le bailleur nes'expose pas à un risque d'insolvabilite et, à titre subsidiaire, iletait possible pour le premier juge de prendre des mesures de nature àretablir l'equilibre entre les parties.

2.2. La [demanderesse] demande la confirmation du jugement entrepris. Ellesouligne l'attitude abusive de son locataire. Le non-paiement des loyersconstitue un motif de resolution du contrat : en l'espece, l'exceptiond'inexecution a ete invoquee pour les besoins de la cause et la partie[defenderesse] n'avait jamais prealablement mis en demeure le bailleur designer l'acte authentique. En outre, l'inexecution totale du paiement desloyers est sans commune mesure avec le defaut d'acte authentique.

Enfin, la [defenderesse] est elle-meme à l'origine du defaut de passationde l'acte authentique.

Le non-paiement des charges est un second motif de resolution du contrat.Enfin, la [demanderesse] estime que l'absence d'authentification de laconvention de bail resulte de la seule attitude du locataire etqu'elle-meme n'avait aucun motif de passer l'acte puisqu'elle poursuit laresolution judiciaire depuis le 10 septembre 2004, date de la citationoriginaire.

3. Position du tribunal

3.1. La procedure[...]

3.2. Le fond : la demande principale de resolution judiciaire

1. La [demanderesse] demandait au premier juge qu'il prononce laresolution judiciaire aux torts et griefs de la [defenderesse].

Elle visait trois motifs : le defaut de paiement des loyers, le defaut depaiement des charges et le defaut de passation de l'acte authentique.

Le defaut de paiement des loyers et des charges constitue un element defait non conteste. La [defenderesse] justifie toutefois sa position eninvoquant l'exception d'inexecution car la [demanderesse] a manque à sapropre obligation de passer l'acte authentique.

En realite, dans l'appreciation de la gravite du motif pouvant conduire àla resolution judiciaire, le tribunal ne peut exclure le contexte etl'evolution de la relation des parties.

Il apparait en effet que, peu de temps apres l'entree en vigueur de laconvention, un differend important a surgi entre les parties à propos denuisances sonores. Le dossier revele ainsi que l'exploitation dans leslieux loues depassait le degre de sonorite tolere par la convention debail. La [defenderesse] a mis un certain temps avant d'entamer des travauxde remede.

La piece 17 de son dossier demontre cependant que la conception meme dubatiment est peut-etre à l'origine des difficultes de bruit rencontreeset excluait que les lieux soient loues à l'usage pour lequel les partiesont signe la convention.

Or, c'est bien pour ce motif que la [demanderesse] a introduit laprocedure judiciaire tendant à la resolution du bail commercial aux tortset griefs de la [defenderesse].

La [demanderesse] ne developpe plus cette motivation à ce jour. Lejugement prononce par le juge de paix le 11 janvier 2005 avait pourtantordonne une mesure d'expertise sur ce point, mais des travaux importantsont ete realises entre-temps par la [defenderesse]. La mesure d'expertisen'a pas ete mise en mouvement puisque cette difficulte tendait à seresoudre.

A ce stade, le tribunal n'est donc pas invite à se prononcer sur ce griefet, faute d'un rapport d'expertise motive, il ne saurait d'ailleurs pas seprononcer sur les causes de cette difficulte, defaut de conception dubatiment ou exploitation inadaptee du local commercial.

Il reste que ce differend, ne des le debut de la relation entre lesparties, a certainement contribue à cristalliser les tensions entre lebailleur et le locataire.

Il faut donc analyser le defaut de paiement du loyer et des charges,assorti d'une consignation des fonds, en le situant dans ce dialogue desourds.

D'une part, il convient de souligner que le decompte de charges estconteste et certaines factures l'ont ete immediatement (voyez piece 30 dudossier de la [defenderesse] qui n'a semble-t-il pas rec,u de reponse).

D'autre part, il convient d'examiner si les conditions d'exercice del'exception d'inexecution sont respectees.

L'exception d'inexecution peut etre appliquee dans tous les contratssynallagmatiques. Elle doit toutefois etre appliquee avec prudence etmoderation. Comme le rappelle le premier juge, rappelant la doctrine laplus autorisee, l'exception d'inexecution ne peut etre utilisee qu'avecprecaution et son application est laissee à l'appreciation du juge.

Cette prudence suppose que celui qui l'invoque en informe clairement soncocontractant. Il n'en est rien en l'espece puisque la [defenderesse] ainterrompu ses paiements ex abrupto, sans en faire connaitre les motifs àson bailleur et, surtout, sans l'informer de ce qu'elle procedait à uneconsignation des fonds. Il est legitime dans ces conditions que lebailleur ait conc,u une vive inquietude, notamment face au risqued'insolvabilite de son debiteur.

Neanmoins, les sommes etaient bloquees, d'une part, et le locataireconditionnait son paiement à la signature de l'acte authentique.

L'exception d'inexecution etait-elle des lors soulevee avec moderation ?En d'autres termes, existait-il une proportion entre la retention desloyers et des charges et le defaut de passation de l'acte authentique ?

La passation de l'acte authentique a un objectif : il convient de rendrele bail de longue duree opposable aux tiers. Un bail commercial a uneduree de principe de neuf annees. Pour beneficier d'une duree de dix-huitannees, la convention de bail devait necessairement etre authentifiee.

Le contrat de bail commercial portait sur un local non amenage. Lelocataire a du consentir des efforts financiers importants pour amenageret decorer le local commercial. Ces efforts financiers tres importants sesont doubles de nouveaux investissements consentis pour remedier, en toutou partie, aux problemes d'insonorisation rencontres.

Il est manifeste que le locataire avait donc un interet tout particulierà ce que la duree du bail soit respectee pour garantir soninvestissement.

Comme elle le reconnait par contre dans ses conclusions d'appel, la[demanderesse] avait introduit une procedure tendant à la resiliation dela convention et, « compte tenu de ses intentions (volonte de poursuivrela resiliation de la convention), il est tout à fait comprehensible quecette convention n'ait pas ete authentifiee ».

Le long expose des faits demontre que, certes, la [defenderesse] a negliged'assurer le suivi du projet d'acte entre juillet et novembre 2006, soitpendant cinq mois.

Par contre, la [demanderesse] a elle-meme tarde à mettre en mouvement laprocedure d'authentification, et ce, des l'origine.

Le dossier de pieces comporte plusieurs courriers qui attestent du souhaitde la [defenderesse] de voir cette question reglee et ce, bien avantqu'elle ne retienne des loyers ( pour ces demandes anterieures à octobre2005, voyez :

- la lettre du 5 aout 2003 ;

- la lettre du 12 mars 2004 ;

- la reunion du 4 juin 2004 au cours de laquelle des travaux de remede auxnuisances sonores sont prevus par la [defenderesse] et la [demanderesse]s'engage à passer l'acte authentique dans les quinze jours - voir toutesles conclusions deposees par la [defenderesse] depuis le 8 octobre 2004 etnon contestees sur ce point ;

- les conclusions de la [defenderesse] deposees au greffe de la justice depaix le 29 octobre 2004 ;

- les conclusions de synthese de la [defenderesse] deposees au greffe dela justice de paix le 12 novembre 2004 : par ces conclusions, la[defenderesse] demande formellement que la [demanderesse] soit condamneeà passer l'acte authentique).

Ce n'est finalement qu'en mai 2006 que la [demanderesse] mettraeffectivement en mouvement la procedure chez le notaire. A ce moment, la[defenderesse] negligera en effet d'y reserver suite. Elle reprendracontact sur ce point en novembre 2006.

Par contre, la [demanderesse] interrompra brusquement ces demarches enjanvier 2007, sans devoiler de motif.

Au meme moment, soit le 19 janvier 2007, elle depose des conclusionsadditionnelles devant le premier juge, poursuivant la resolution ducontrat de bail à la suite du defaut de paiement des loyers et invoquantle fait que la [defenderesse] ne passe pas l'acte authentique, alorsqu'elle annule elle-meme le rendez-vous fixe devant le notaire W. à ceteffet (voyez pieces 39 et 40 du dossier de la [defenderesse]).

Il faut bien constater qu'à ce moment-là, c'est bien la [demanderesse]qui empeche la passation de l'acte authentique, alors meme qu'elle estinformee qu'une somme permettant de couvrir l'ensemble des loyers et descharges est consignee et sera meme, le 24 janvier 2007, consignee sur lecompte tiers du conseil de la [defenderesse] qui offre de les verser dansles 48 heures de la passation de l'acte authentique (voyez les conclusionsapres jugement de la [defenderesse], deposees au greffe de la justice depaix le2 janvier 2007).

Dans ce contexte precis, c'est à tort que le premier juge a considere quel'exception d'inexecution etait disproportionnee par rapport au manquementdu bailleur et a decide que la convention de bail devait etre resolue auxtorts et griefs de la [defenderesse].

Le jugement doit donc etre reforme en ce qu'il prononce laresolution-resiliation judiciaire du contrat de bail signe entre lesparties aux torts et griefs de la [defenderesse] ».

Griefs

Premiere branche

L'exception d'inexecution est un moyen de defense temporaire qui permet aucreancier insatisfait de suspendre l'execution de ses obligations jusqu'àce que son cocontractant s'execute ou offre de s'executer.

L'application de l'exception d'inexecution ne peut se concevoir sans liend'interdependance ou de connexite entre les obligations reciproques desparties. Ce lien ne peut etre invoque qu'à l'egard d'obligationsreciproques trouvant leur source dans un meme contrat ou à l'egardd'obligations qui, tout en resultant de contrats formellement distincts,se trouvent neanmoins dans un rapport synallagmatique.

La decision attaquee decide que la defenderesse pouvait se prevaloir dudefaut d'authentification de la convention de bail commercial, defautimpute à la demanderesse, pour justifier valablement la mise en oeuvre del'exception d'inexecution, c'est-à-dire la retenue provisoire du loyer etde charges dont elle aurait du s'acquitter en vertu de la convention debail.

La decision attaquee decide ainsi implicitement que pesait sur lademanderesse l'obligation contractuelle d'authentification de laconvention de bail et que cette obligation presentait le lien de connexitenecessaire avec l'obligation de paiement des loyers et des charges etpouvait en consequence justifier l'application par la defenderesse duprincipe d'exception d'inexecution.

Les constatations contenues dans la decision attaquee ne permettentcependant pas à la Cour de controler si ces conditions de connexite, sanslesquelles l'exception d'inexecution ne peut etre invoquee, sont reunies.En se contentant en effet de constater que la defenderesse conditionnaitle paiement des loyers et des charges à la signature de l'acteauthentique, que la passation de cet acte lui permettait de s'assurer quele bail serait opposable aux tiers et que l'authentification du contrat debail permettait egalement de garantir les investissements qu'elle avaitconsentis dans le local donne en location, les constatations du jugementattaque ne permettent pas de controler en quoi l'obligation de passerl'acte authentique etait une obligation contractuelle à charge de lademanderesse qui presentait un lien d'interdependance et de connexite avecl'obligation de la defenderesse de payer les loyers et les charges dus envertu du contrat de bail. Les constatations du jugement attaque nepermettent des lors pas à la Cour de controler la legalite de ladecision. Le jugement attaque viole partant l'article 149 de laConstitution.

Deuxieme branche

L'exception d'inexecution est un moyen de defense temporaire qui permet aucreancier insatisfait de suspendre l'execution de ses obligations jusqu'àce que son cocontractant s'execute ou offre de s'executer.

L'exception d'inexecution ne peut etre invoquee que pour autant qu'elle nele soit pas dans des conditions contraires à la bonne foi. L'exceptiond'inexecution est ainsi invoquee contrairement à la bonne foi lorsquecelui qui s'en prevaut est à l'origine de l'inexecution reprochee à soncocontractant ou lorsque encore il n'a pas mis son debiteur en demeure des'executer.

En termes de conclusions, la demanderesse a notamment fait valoir que :

« Il ne peut etre ni conteste ni contestable que les loyers n'ont plusete payes depuis le mois d'aout 2005 soit, decompte actualise au 31 mai2007, un arriere locatif d'un import de ... 49.972 euros!

La [defenderesse] a tente devant le premier juge et encore à ce jourtente de justifier son comportement sur la base du principe d'exceptiond'inexecution.

Elle a expose, pour la premiere fois en justice de paix et ce, parconclusions, que le non-paiement des loyers etait pretendument justifie enraison de la non-passation de l'acte authentique.

Comme l'a parfaitement remarque le premier juge, ce motif est evidemmentproduit pour les besoins de la cause de la [defenderesse].

En effet, force est tout d'abord de constater que ce motif a ete invoquepour la premiere fois apres fixation de la cause sur pied de l'article747.

Auparavant, la [defenderesse] n'avait jamais sollicite la passation del'acte authentique. Elle n'avait jamais conditionne le paiement des loyersà l'existence de cet acte authentique. Or, la partie qui se prevaut duprincipe d'exception d'inexecution pour justifier le non-respect de sesobligations doit evidemment mettre en demeure l'autre partie de respecterces pretendues obligations.

En l'espece, pour rappel, aucune mise en demeure generalement quelconquen'a ete adressee.

Par contre, les nombreux courriers de mise en demeure envoyes à la[defenderesse] sont quant à eux restes lettre morte (mise en demeure du10 fevrier 2006 ; mise en demeure du 28 fevrier 2006 ; mise en demeure du7 novembre 2006 ; mise en demeure du 5 decembre 2006).

Il eut ete simple pour la [defenderesse], si telles avaient ete àl'epoque ses intentions, de prevenir [la demanderesse] par l'intermediairede son conseil de l'intention de ne plus payer les loyers et ce, tant quela convention de bail ne serait pas authentifiee.

Tel n'a à nouveau pas ete le cas. Ce moyen est produit devant le juge depaix apres fixation sur pied de l'article 747 et ce, à dessein, pourjustifier la carence de la [defenderesse]...

Pour le surplus, ce moyen est vain.

En effet, il ressort à suffisance de la piece 35 deposee par la[defenderesse] que c'est elle et elle seule qui a fait montre d'unenegligence dans la passation de l'acte authentique :

`Je m'etonne quelque peu du contenu de votre missive etant donne que leprojet de bail authentique a ete transmis à votre cliente des le 6juillet 2006, ledit projet m'ayant ete transmis par mon confrere Maitre W.le 20 juin precedent. Vous trouverez en annexe copie de la correspondanceintervenue dans ce dossier.

En outre, je vous rappelle qu'aucune reaction de la part de la[defenderesse] ne m'est parvenue jusqu'à ce jour, que ce soit par rapportau projet d'acte, à la demande de prendre contact afin de fixer unrendez-vous pour la signature de l'acte authentique de bail ou à mademande de me fournir, le cas echeant, une copie de la relationd'enregistrement du bail commercial sous seing prive intervenue entreparties' (voir courrier du 27 decembre 2006).

En realite, la [defenderesse] plaide sa propre turpitude puisqu'il ressortà suffisance desdites pieces que c'est elle et elle seule qui a faitmontre d'une negligence pour la passation de l'acte authentique et pourcause ... La [defenderesse] n'y avait aucun interet.

Pour rappel, le premier jugement du juge de paix prononce le 11 janvier2005 avait reserve à statuer sur la resiliation et ce, tant que laconvention de bail n'etait pas authentifiee ...

La [defenderesse] n'avait donc aucune raison d'authentifier laditeconvention de bail puisque les loyers n'etaient plus payes.

En postposant la signature de la convention de bail, la [defenderesse]etait certaine de bloquer les demarches de la [demanderesse] en vue depoursuivre la resiliation de la convention. Toutefois, la [demanderesse]en a decide autrement : elle a mandate son huissier pour transcrire lacitation et ce, en date du 31 janvier 2007.

Grace à cette transcription, la justice de paix a pu prononcer laresiliation de la convention.

Le tribunal de commerce devra donc constater que

- Le principe de l'exception d'inexecution n'est pas d'application enl'espece puisque aucune mise en demeure generalement quelconque pourpasser l'acte authentique n'a ete adressee à la [demanderesse] ;

- Jamais la [defenderesse] n'a precise à la [demanderesse] qu'elle nepayerait plus les loyers et ce, tant que la convention de bail ne seraitpas authentifiee ;

- La [defenderesse] plaide sa propre turpitude en se prevalant du principede l'exception d'inexecution puisque c'est elle et elle seule qui a etenegligente pour l'authentification de la convention de bail (voircourriers echanges à cet egard) ;

- La proportionnalite exigee en outre par le principe de l'exceptiond'inexecution n'est pas en l'espece respectee, les manquements de la[defenderesse] (arrieres de loyers de +/- 50.000 euros) etant sans communemesure avec la pretendue violation des obligations par la [demanderesse](non-signature de l'acte authentique).

La [defenderesse] fait enfin grand cas du fait qu'elle aurait cantonne lesloyers sur le compte de son conseil. Tout d'abord, force est de constaterqu'il n'y a jamais eu de cantonnement au sens du Code judiciaire. Il n'y ades lors jamais eu de paiement.

De plus, le paiement des fonds sur le compte de tiers de Maitre Ronse aete execute en raison de l'imminence de la date d'audience. Pour rappel,les mises en demeure de la [demanderesse] sont toujours restees lettremorte. La [demanderesse] a des lors communique ses conclusions en mai 2006et ce, afin de poursuivre l'expulsion de la [defenderesse]. Celle-ci n'aà l'epoque pas reagi. La [demanderesse] a ete contrainte et forcee depoursuivre la fixation de la cause sur pied de l'article 747. L'ordonnance747 a ete notifiee le 23 novembre 2006. La date de plaidoiries a ete fixeele 27 fevrier 2007. Ce n'est que le 24 janvier 2007 que la plupart desfonds ont ete debloques (43.099,43 euros), soit apres reception desconclusions additionnelles deposees par la [demanderesse] (elles ont etedeposees et communiquees le 19 janvier 2007).

C'est donc acculee que la [defenderesse] a execute divers paiements auprofit de son conseil.

A ce jour, alors que les loyers et charges ne sont ni contestes nicontestables, la [demanderesse] n'a toujours pas rec,u le premier centime.

C'est donc à bon droit que le premier juge a prononce la resiliation dela convention de bail et, en consequence, fait droit à la citationoriginaire visant à l'expulsion de la [defenderesse] ».

La decision attaquee constate que la defenderesse « est restee en defautde payer regulierement ses loyers depuis le mois d'aout 2005 ».

Elle constate egalement que « le long expose des faits demontre que [...][la defenderesse] a neglige d'assurer le suivi du projet d'acte entrejuillet et novembre 2006, soit pendant cinq mois », et que « ce n'estfinalement qu'en mai 2006 que la [demanderesse] mettra effectivement enmouvement la procedure chez le notaire. A ce moment, la [defenderesse]negligera [...] d'y reserver suite. Elle reprendra contact sur ce point ennovembre 2006 ».

La decision attaquee constate en outre que la demanderesse a toutefoisinterrompu les demarches notariales en janvier 2007 et depose, le 19janvier 2007, des conclusions devant le premier juge poursuivant laresolution du contrat de bail à la suite du defaut de paiement des loyerset des charges par la defenderesse, et egalement à la suite du defaut,par celle-ci, de passer l'acte authentique « alors qu'elle [lademanderesse] annule elle-meme le rendez-vous fixe devant le notaire W. àcet effet ».

La decision attaquee conclut, sur la base de cet element, « qu'à cemoment-là, c'est bien [la demanderesse] qui empeche la passation del'acte authentique, alors meme qu'elle est informee qu'une sommepermettant de couvrir l'ensemble des loyers et des charges est consigneeet sera meme, le 24 janvier 2007, consignee sur le compte tiers du conseilde la [defenderesse] qui offre de les verser dans les 48 heures de lapassation de l'acte authentique (voyez les conclusions apres jugement dela [defenderesse], deposees au greffe de la justice de paix le 2 janvier2007) » et que, « dans ce contexte precis, c'est à tort que le premierjuge a considere que l'exception d'inexecution etait disproportionnee parrapport au manquement du bailleur et a decide que la convention de baildevait etre resolue aux torts et griefs de la [defenderesse] ».

La decision attaquee n'est ainsi pas legalement justifiee.

En effet, en considerant que l'inexecution, par la defenderesse, en aout2005, de l'obligation pesant sur celle-ci de payer les loyers et lescharges prevus par le contrat de bail commercial est regulierementjustifiee, sur le fondement du principe de l'exception d'inexecution, parl'inexecution imputee à la demanderesse d'accomplir en janvier 2007l'obligation, pesant sur elle, de faire authentifier le contrat de bailprecite, la decision attaquee viole les conditions dans lesquelles leprincipe general du droit relatif à l'exception d'inexecution en matierede contrats synallagmatiques peut etre invoque, la defenderesse n'ayantpas suspendu ses obligations en represailles à une inexecution fautive etprealable de son cocontractant (violation du principe general du droitrelatif à l'exception d'inexecution en matiere de contratssynallagmatiques et, pour autant que de besoin, des articles 1134 et 1184du Code civil).

En outre, en constatant qu'avant l'interruption par la demanderesse, enjanvier 2007, des demarches destinees à faire proceder àl'authentification du contrat de bail commercial, la defenderesseelle-meme avait fait preuve de negligences, de sorte que la convention debail n'avait pu etre authentifiee, la decision attaquee viole egalementles conditions selon lesquelles le principe general du droit relatif àl'exception d'inexecution en matiere de contrats synallagmatiques peutetre invoque, et en particulier l'exigence de bonne foi qui preside àl'invocation de ce principe. En effet, ayant constate que la defenderesseetait elle-meme à la base du manquement reproche à la demanderesse, lejugement attaque n'a pu, sans violer le principe general du droit preciteet l'article 1134, alinea 3, du Code civil, decider que ce manquementpouvait justifier la suspension de l'execution des obligations de ladefenderesse.

Troisieme branche

La regle de forme contenue dans l'article 149 de la Constitution, selonlaquelle tout jugement doit etre motive, implique qu'une decision n'estpas regulierement motivee soit lorsqu'elle contient une contradiction dansses motifs, soit lorsqu'elle contient une contradiction entre ses motifset son dispositif.

Il est contradictoire de decider, ainsi que le fait implicitement lejugement attaque, que l'exception d'inexecution a ete soulevee par ladefenderesse avec moderation et ce, par les motifs, d'une part, que « lessommes etaient bloquees » et « que le locataire conditionnait sonpaiement à la signature de l'acte authentique » et, d'autre part, quel'exception d'inexecution doit etre appliquee avec prudence et moderation,et que cette prudence suppose que celui qui l'invoque en informeclairement son cocontractant et qu' « il n'en est rien en l'espece,puisque la [defenderesse] a interrompu ses paiements ex abrupto, sans enfaire connaitre les motifs à son bailleur et, surtout, sans l'informer dece qu'elle procedait à une consignation des fonds. Il est legitime dansces conditions que le bailleur ait conc,u une vive inquietude, notammentface au risque d'insolvabilite de son debiteur ».

Des lors que le jugement attaque constate qu'aucune mise en demeuren'avait ete adressee à la demanderesse prealablement à la retenue desloyers et charges operee par la defenderesse et que la demanderessen'avait notamment pas ete informee des motifs de cette retenue, lejugement attaque n'a pu, sans se contredire, decider que l'exceptiond'inexecution avait ete soulevee avec moderation.

Il viole ainsi l'article 149 de la Constitution.

En outre, en constatant qu'aucune mise en demeure n'avait ete adressee àla demanderesse prealablement à la retenue des loyers et charges opereepar la defenderesse et en decidant qu'independamment de cettecirconstance, la defenderesse etait en droit de retenir les loyers etcharges dus en vertu de la convention de bail commercial, le jugementattaque meconnait le principe general du droit relatif à l'exceptiond'inexecution en matiere de contrats synallagmatiques et le principe debonne foi qui preside à son invocation par les parties (violation duprincipe general du droit relatif à l'exception d'inexecution en matierede contrats synallagmatiques et de l'article 1134, alinea 3, du Codecivil).

III. La decision de la Cour

Sur le premier moyen :

Le jugement entrepris etait declare executoire par provision nonobstanttout recours et sans caution mais n'excluait pas la faculte decantonnement.

Le jugement attaque constate que la defenderesse a consigne une somme d'unmontant superieur à celui auquel elle a ete condamnee et qu'elle a faitoffre de cantonnement sans reaction de la part de la demanderesse.

Cette enonciation, non critiquee par le moyen, suffit à justifier ladecision d'ordonner la suspension de l'execution provisoire jusqu'à laprononciation de la decision des juges d'appel sur le fond du litige.

Le moyen, qui ne saurait entrainer la cassation, est denue d'interet et,des lors, irrecevable.

Sur le second moyen :

Quant à la premiere branche :

Le jugement attaque, qui constate que les parties ont, « par conventionsignee le 15 octobre 2002 », conclu « un bail commercial (...) pour uneduree de 18 annees consecutives, prenant cours le 1er janvier 2003 au plustard pour se terminer le 31 decembre 2021 », et qui enonce que, « pourbeneficier d'une duree de 18 annees, la convention de bail devaitnecessairement etre authentifiee », considere que l'obligation de faireauthentifier le bail est inherente au contrat synallagmatique liant lesparties.

Il permet de la sorte à la Cour de controler la legalite de sa decisionque les obligations des parties, y compris celle d'authentifier le bail,presentent un caractere interdependant et motive regulierement sadecision.

Le moyen, en cette branche, manque en fait.

Quant à la deuxieme branche :

Pour decider que la defenderesse etait fondee à invoquer le manquement dela demanderesse à son obligation de faire authentifier le bail pourdifferer le paiement des loyers et des charges qui lui incombait, lejugement attaque constate :

- que, compte tenu des investissements importants qu'elle avait effectuesdans les lieux loues, la defenderesse avait « un interet toutparticulier » à cette authentification, qui devait rendre le bail conclupour une duree de dix-huit ans opposable aux tiers ;

- que, si la defenderesse « a neglige d'assurer le suivi du projet d'acteentre juillet et novembre 2006, soit pendant cinq mois », la demanderesse« a elle-meme tarde à mettre en mouvement la procedured'authentification et ce, des l'origine, [en depit de] plusieurs courriers[attestant] du souhait de [la defenderesse] de voir cette question reglee[...] bien avant qu'elle ne retienne des loyers » , le jugement attaquementionnant à cet egard ses lettres des 5 aout 2003 et 12 mars 2004, unereunion tenue le 4 juin 2004, au cours de laquelle la demanderesse s'etaitengagee à passer l'acte authentique dans les quinze jours, et lesconclusions deposees par la defenderesse devant le premier juge les 29octobre et 12 novembre 2004 ;

- que la demanderesse n'a cependant, en definitive, entrepris laditeprocedure d'authentification qu'en mai 2006 ;

- qu'en janvier 2007, la demanderesse a brusquement interrompu lesdemarches, sans s'en expliquer, et a depose des conclusions additionnellesdevant le premier juge, « poursuivant la resolution du contrat de bail[en raison] du defaut de paiement des loyers et invoquant le fait que [ladefenderesse ne passait] pas l'acte authentique, alors qu'elle [annulait]elle-meme le rendez-vous fixe devant le notaire [à cette fin, et qu'elleetait] informee qu'une somme permettant de couvrir l'ensemble des loyerset des charges [etait] consignee et [serait] meme, le 24 janvier 2007,consignee sur le compte tiers du conseil de la [defenderesse], qui[offrait] de les verser dans les 48 heures de la passation de l'acteauthentique ».

D'une part, il suit de ces constatations que, suivant le jugement attaque,le manquement contractuel de la demanderesse qui fonde l'exceptiond'inexecution invoquee par la defenderesse a debute en 2003 ou, au plustard en 2004, soit avant qu'intervienne, en 2005, celui qui est impute àcelle-ci.

En tant qu'il reproche au jugement attaque d'accueillir l'exceptiond'inexecution invoquee par la defenderesse sur la base d'un manquement dela demanderesse survenu en 2007, soit posterieur à celui qui a ete commispar la defenderesse, le moyen, en cette branche, procede d'une lectureinexacte du jugement attaque.

D'autre part, l'exception d'inexecution ne peut etre invoquee dans desconditions contraires à la bonne foi et, notamment, par une partie qui setrouve elle-meme à l'origine de l'inexecution de son cocontractant. Cettederniere circonstance ne se deduit toutefois pas necessairement de cequ'elle n'a pas execute certaines de ses propres obligations. Ilappartient au juge du fond d'apprecier si une partie peut se prevaloir del'exception à la lumiere de toutes les circonstances de la cause.

Par les considerations precitees, le jugement attaque justifie legalementsa decision que la defenderesse etait fondee à invoquer l'exceptiond'inexecution.

Le moyen, en cette branche, ne peut etre accueilli.

Quant à la troisieme branche :

Dans la mesure ou il est pris de la violation de l'article 149 de laConstitution, le moyen, en cette branche, qui revient à critiquer lalegalite du jugement attaque, est etranger à cette disposition.

Pour le surplus, il ressort des constatations du jugement attaque que ladefenderesse a, à de multiples reprises, prie la demanderesse de faireauthentifier le bail, le jugement precisant en particulier que, dans lesconclusions qu'elle a deposees le 12 novembre 2004 devant le premier juge,elle a « demand[e] formellement que la [demanderesse] soit condamnee àpasser l'acte authentique », et admettant ainsi que la demanderesse a etemise en demeure d'executer cette obligation.

Le moyen, en cette branche, ne peut etre accueilli.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne la demanderesse aux depens.

Les depens taxes à la somme de cinq cent septante euros vingt-troiscentimes envers la partie demanderesse.

Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president Christian Storck, les conseillers Didier Batsele,Albert Fettweis, Christine Matray et Sylviane Velu, et prononce enaudience publique du vingt-trois octobre deux mille neuf par le presidentChristian Storck, en presence de l'avocat general Thierry Werquin, avecl'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

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| P. De Wadripont | S. Velu | Ch. Matray |
|-----------------+------------+-------------|
| A. Fettweis | D. Batsele | Chr. Storck |
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23 OCTOBRE 2009 C.07.0521.F/1

Origine de la décision

Date de la décision : 23/10/2009
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