Cour de cassation de Belgique
Arret
4994
NDEG F.08.0066.F
SOTRINVEST, societe anonyme dont le siege social est etabli à Seneffe(Arquennes), chaussee de Nivelles, 121,
demanderesse en cassation,
representee par Maitre John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, ou ilest fait election de domicile,
contre
ETAT BELGE, represente par le ministre des Finances, dont le cabinet estetabli à Bruxelles, rue de la Loi, 12,
defendeur en cassation,
represente par Maitre Antoine De Bruyn, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Bruxelles, rue de la Vallee, 67, ou il estfait election de domicile.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre l'arret rendu le 13 septembre2007 par la cour d'appel de Bruxelles.
Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport.
L'avocat general Andre Henkes a conclu.
II. Le moyen de cassation
La demanderesse presente un moyen libelle dans les termes suivants :
Dispositions legales violees
- articles 44, 62, specialement alinea 1er, du Code des droitsd'enregistrement, d'hypotheque et de greffe (ci-apres Code des droitsd'enregistrement) ;
* articles 10, 11 et 172 de la Constitution.
Decisions et motifs critiques
Apres avoir constate que, par convention sous seing prive du 28 fevrier2000, la demanderesse a achete à une personne physique un terrain sis àBraine-l'Alleud pour le prix de 53.000.000 F ; que la convention prevoyaitque la signature de l'acte notarie de vente aurait lieu au plus tard le 22decembre 2000 et qu'en vue de beneficier de la reduction des droitsd'enregistrement prevue à l'article 62 du Code des droitsd'enregistrement, la demanderesse y declarait exercer la professiond'acheter des immeubles en vue de la revente, ce qui est en effet sonactivite ; que cette convention sous seing prive, presentee àl'enregistrement le 22 juin 2000, a ete enregistree moyennant paiement dudroit reduit de 5 p.c. prevu à l'article 62 du Code des droitsd'enregistrement ; que par la suite, le receveur de l'enregistrement atoutefois exige le paiement d'une somme supplementaire de 3.975.000 francsrepresentant le droit de mutation calcule au taux ordinaire de 12,5 p.c.diminue du droit de 5 p.c. dejà paye ; qu'il a maintenu cette demandebien que l'acte authentique de vente passe le 22 decembre 2000 ait eteenregistre au droit fixe pour le motif que le droit avait dejà ete payelors de l'enregistrement du compromis ; que le receveur a des lors decerneà la demanderesse une contrainte tendant au paiement du complement dedroit ; que la demanderesse a fait opposition à cette contrainte,
l'arret, reformant la decision du premier juge, declare l'opposition àcontrainte de la demanderesse non fondee et la condamne aux depens desdeux instances.
L'arret fonde cette decision sur les motifs suivants :
« L'article 62 du Code des droits d'enregistrement dispose : 'Le droitfixe par l'article 44 est reduit à 5 p.c. pour les ventes faites de greà gre et par acte authentique à des personnes qui exercent la professiond'acheter des immeubles en vue de la revente ...'.
Si le code exige que l'acquisition de gre à gre soit constatee par acteauthentique, c'est parce que l'authenticite est à la base de notre regimefoncier et qu'il convient que les futurs acheteurs qui traiteront avec lemarchand de biens aient devant eux un vendeur possedant un titre regulier,dument transcrit et opposable comme tel aux tiers (article 1er de la loihypothecaire du 16 decembre 1851) (Genin, Commentaire du Code des droitsd'enregistrement, 2e ed. 1950, p. 261, n DEG 687).
L'exigence de l'acte authentique 'est à considerer à la lumiere desaspirations du legislateur de voir se derouler l'activite des agentsimmobiliers en toute clarte' (F. Werdefroy, Droits d'enregistrement, n DEG817-2, p. 847).
Or, à la date de l'enregistrement d'une convention translative depropriete d'un immeuble en faveur d'un marchand de biens, donnant lieu enprincipe à l'application du droit de mutation calcule au taux ordinaire,ce marchand ne possede pas de titre regulier, dument transcrit etopposable comme tel aux tiers, par application de l'article 1er de la loihypothecaire du16 decembre 1851. A cette date, le marchand de biens ne pourra donc pasexiger une reduction du taux puisqu'il ne satisfait pas à la conditiond'authenticite impose par l'article 62 du code.
La loi ne prevoit pas un droit, pour l'interesse, à revendiquer unereduction provisoire du taux ordinaire, en attendant la passation(eventuelle) ulterieure d'un acte authentique (...).
L'article 62 du code n'etait donc pas applicable à l'acte sous seingprive soumis à l'enregistrement le 22 juin 2000 » .
Griefs
Premiere branche
Aux termes de l'article 62, alinea 1er, du Code des droitsd'enregistrement, « le droit fixe par l'article 44 (pour les ventes etautres conventions translatives à titre onereux de propriete oud'usufruit de biens immeubles) est reduit à 5 p.c. pour les ventes faitesde gre à gre et par acte authentique à des personnes qui exercent laprofession d'acheter des immeubles en vue de la revente ».
Le rapport au Roi precedant l'arrete royal nDEG 64 du 30 novembre 1939contenant le Code des droits d'enregistrement, d'hypotheque et de greffe,qui a introduit cette disposition, justifie celle-ci comme suit :« Jusqu'ici, la loi sur les droits d'enregistrement a ignore le commercedes immeubles (...). Or il est clair que si l'intermediaire est tenud'acquitter les droits eleves qui frappent les acquisitions à caracterepatrimonial (...) independamment des honoraires notariaux, toutepossibilite d'action est pratiquement enlevee à cet intermediaire et ilne lui reste qu'à s'abstenir ou à pratiquer son intervention en marge dela loi fiscale. Aucune operation de l'espece, en effet, ne permetnormalement d'escompter un benefice susceptible de subir le prelevement detels frais ». Eu egard au « role economique de ces professionnels »,« il s'indique de traiter (...) equitablement ceux qui font profession defaciliter et d'accelerer la circulation des immeubles. Il importe donc(...) d'organiser un systeme de perception qui aura le double merite,d'une part, de procurer au Tresor des ressources nouvelles, d'autre part,de permettre aux professionnels des transactions immobilieres d'operer entoutes franchise et lumiere, en renonc,ant à une pratique pleine dedangers d'ordre civil et d'ordre fiscal et consistant à deguiser unevente sous diverses formes, notamment sous les apparences d'un mandat devendre qui leur est donne par le proprietaire, ou sous le couvert d'unapport en societe.
S'inspirant d'une legislation qui a fait ses preuves - la loi sur la taxede transmission, qui embrasse l'ensemble de l'activite commerciale -,l'article 62 du code assujettit à un droit d'enregistrement de 2,5 p.c.(porte depuis lors à 5 p.c.) les ventes d'immeubles faites de gre à grepar acte authentique à des personnes qui font profession d'acheter desbiens de ce genre en vue de la revente et qui remplissent certainesconditions determinees ».
Si ce rapport au Roi, comme le texte de l'article 62, vise les ventesfaites 'par acte authentique', il ne fournit aucune justification de cetteexigence qui est sans rapport avec le but declare du taux reduit prevu parl'article 62 du Code des droits d'enregistrement. Il semble que lelegislateur n'ait tout simplement pas pense à l'hypothese exceptionnelleou les parties presentent à l'enregistrement le compromis de vente sousseing prive avant de passer l'acte authentique qui sera à son tourobligatoirement enregistre.
Les auteurs cites par l'arret ont propose des justifications de lalimitation du champ d'application du taux reduit aux actes authentiquesmais celles-ci ne trouvent aucun fondement dans le rapport au Roi preciteet sont en elles-memes denuees de pertinence eu egard au but de ladisposition tel qu'il ressort du rapport au Roi.
Certes, la loi hypothecaire subordonne à la passation d'un acteauthentique la transcription d'une convention de vente d'immeuble et sonopposabilite aux tiers, mais il va sans dire que le marchand de biens quiaurait beneficie du taux reduit lors de l'enregistrement de la conventionsous seing prive par laquelle il a acquis l'immeuble ne pourra revendrecelui-ci qu'apres la passation de l'acte authentique de vente et satranscription. L'enregistrement au taux reduit du compromis de vente sousseing prive ne fait donc courir aucun peril aux personnes auxquelles lemarchand de biens revendra l'immeuble.
Ni la loi civile ni la loi fiscale n'impose aux parties qui ont conclu uneconvention de vente d'immeuble sous seing prive de passer l'acteauthentique dans un delai determine. La loi fiscale impose seulement defaire enregistrer « les actes translatifs ou declaratifs de propriete oud'usufruit d'immeubles situes en Belgique » (Code des droitsd'enregistrement, article 19, 2DEG) dans un delai de quatre mois (Code desdroits d'enregistrement, article 32, 4DEG).
Par ailleurs, l'application du taux reduit à l'enregistrement d'uncompromis de vente sous seing prive n'est en rien contraire au souci donttemoigne le rapport au Roi precite de mettre fin aux pratiques quiconsisteraient, dans le but d'eviter l'application d'un droitd'enregistrement prohibitif, à deguiser une vente sous les apparencesd'un mandat de vendre donne par le proprietaire, sous le couvert d'unapport en societe ou de toute autre maniere.
Des lors, s'il fallait interpreter à la lettre l'article 62, alinea 1er,du Code des droits d'enregistrement, cette disposition, combinee avecl'article 44 du meme code, etablirait une discrimination denuee de toutejustification raisonnable entre les marchands de biens selon que laconvention sous seing prive d'achat de l'immeuble est presentee ou non àl'enregistrement avant la passation de l'acte authentique de vente, desorte que cette disposition violerait le principe constitutionneld'egalite et de non-discrimination.
Or il est de principe qu'il faut, dans toute la mesure du possible,interpreter la loi dans le sens ou elle est conforme à la Constitution.
Par consequent, il faut admettre que l'article 62, alinea 1er, du Code desdroits d'enregistrement est applicable, par identite de motifs, auxconventions de vente sous seing prive lorsqu'elles sont soumises à laformalite de l'enregistrement avant la passation de l'acte authentique.
Cette interpretation n'est nullement inconciliable avec les articles 63-1et 64 du Code des droits d'enregistrement. En effet, les conditionsauxquelles l'article 63-1 du Code des droits d'enregistrement subordonnel'application du taux reduit seront requises pour l'application du tauxreduit à l'enregistrement de la convention sous seing prive et le droitsera exigible au taux de 12,5 p.c. conformement à l'article 64 dans lecas ou l'acquereur n'alienerait pas l'immeuble par revente constatee paracte authentique passe au plus tard le31 decembre de la dixieme annee qui suit la date de l'acte d'achat, cetacte etant l'acte sous seing prive en cas d'enregistrement au taux reduitdu compromis de vente.
L'arret viole des lors les dispositions du Code du droit d'enregistrementvisees en tete du moyen.
Seconde branche
Les regles constitutionnelles de l'egalite des Belges devant la loi et dela non-discrimination dans la jouissance des droits reconnus aux Belgesimpliquent que la mesure consideree s'applique de la meme maniere à tousceux dont la situation ne presente pas de difference qui soit pertinentepar rapport à cette mesure.
Si ces regles constitutionnelles n'excluent pas qu'une difference detraitement soit etablie entre certaines categories de personnes, c'estpour autant que le critere de differenciation soit susceptible dejustification objective et raisonnable par rapport au but et aux effets dela mesure consideree.
Interprete comme ne permettant pas l'application du taux de 5 p.c. en casd'enregistrement d'une convention de vente sous seing prive à unepersonne qui exerce la profession d'acheter des immeubles en vue de larevente, l'article 62, alinea 1er, du Code des droits d'enregistrement,combine avec l'article 44 du meme code, etablit une discrimination denueede justification raisonnable, eu egard au but de la loi tel qu'il ressortdu rapport au Roi cite dans la premiere branche, entre les marchands debiens selon que la convention sous seing prive par laquelle ils achetentun bien immeuble est soumise ou non à l'enregistrement avant la passationde l'acte authentique.
En faisant application de l'article 62, alinea 1er, du Code des droitsd'enregistrement ainsi interprete, l'arret viole des lors les articles 10,11 et 172 de la Constitution.
En vertu de l'article 26, S: 2, de la loi speciale sur la Courconstitutionnelle, la Cour de cassation doit, avant de se prononcer sur lemoyen, du moins en sa seconde branche, soumettre à la Courconstitutionnelle une question prejudicielle que la demanderesse proposede libeller comme suit : "Interprete en ce sens qu'il s'appliqueexclusivement aux ventes faites par acte authentique, l'article 62, alinea1er, du Code des droits d'enregistrement, d'hypotheque et de greffe,combine avec l'article 44 du meme code, viole-t-il les articles 10, 11 et172 de la Constitution en etablissant une discrimination injustifiee entreles personnes qui exercent la profession d'acheter des immeubles en vue dela revente selon que la convention sous seing prive par laquelle ellesachetent un immeuble est presentee ou non à l'enregistrement avant lapassation de l'acte authentique de vente » ?
III. La decision de la Cour
Quant à la seconde branche :
La demanderesse soutient qu'interprete comme ne permettant pasl'application du taux de 5 p.c. en cas d'enregistrement d'une conventionde vente sous seing prive à une personne qui exerce la professiond'acheter des immeubles en vue de la revente, l'article 62, alinea 1er, duCode des droits d'enregistrement, d'hypotheque et de greffe, combine avecl'article 44 de ce code, etablit une discrimination entre les marchands debiens selon que la convention sous seing prive par laquelle ils achetentun bien immeuble est presentee ou non à l'enregistrement avant lapassation de l'acte authentique, en sorte qu'en faisant application de cetarticle 62, alinea 1er, ainsi interprete, l'arret viole les articles 10,11 et 172 de la Constitution.
Conformement à l'article 26, S: 1er, 3DEG, de la loi speciale du 6janvier 1989, la Cour constitutionnelle statue, à titre prejudiciel, parvoie d'arret, sur les questions relatives à la violation par une loi desarticles 10, 11 et 172 de la Constitution.
En vertu de l'article 26, S: 2, de ladite loi speciale, la Cour est tenuede poser à la Cour constitutionnelle la question libellee au dispositifdu present arret.
Par ces motifs,
La Cour
Sursoit à statuer jusqu'à ce que la Cour constitutionnelle ait reponduà la question prejudicielle suivante :
Interprete en ce sens qu'il s'applique exclusivement aux ventes faites paracte authentique, l'article 62, alinea 1er, du Code des droitsd'enregistrement, d'hypotheque et de greffe, combine avec l'article 44 dece code, viole-t-il les articles 10, 11 et 172 de la Constitution enetablissant une difference de traitement entre les personnes qui exercentla profession d'acheter des immeubles en vue de la revente selon que laconvention sous seing prive par laquelle elles achetent un bien immeubleest presentee ou non à l'enregistrement avant la passation de l'acteauthentique de vente ?
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president de section Paul Mathieu, les conseillers AlbertFettweis, Sylviane Velu, Martine Regout et Gustave Steffens, et prononceen audience publique du trente octobre deux mille neuf par le president desection Paul Mathieu, en presence de l'avocat general delegue Philippe deKoster, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.
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| P. De Wadripont | G. Steffens | M. Regout |
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| S. Velu | A. Fettweis | P. Mathieu |
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30 OCTOBRE 2009 F.08.0066.F/1
