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§ Belgique, Cour de cassation, 23 novembre 2009, C.08.0123.F

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Numérotation :

Numéro d'arrêt : C.08.0123.F
Identifiant URN:LEX : urn:lex;be;cour.cassation;arret;2009-11-23;c.08.0123.f ?

Texte :

Cour de cassation de Belgique

Arret

NDEGC.08.0123.F

1. V. D. H. H. et

2. B. M.-L.,

3. V. D. H. He.,

demandeurs en cassation,

representes par Maitre Lucien Simont, avocat à la Cour de cassation, dontle cabinet est etabli à Bruxelles, avenue Louise, 149, ou il est faitelection de domicile,

contre

1. D. M. J.,

2. V. D. H. D.,

3. V. D. H. S.,

4. V. D. H. B.,

5. L. Y.,

6. V. D. H. N.,

7. V. D. H. A.,

8. V. D. H. M.-C.,

9. V. D. H. I.,

10. V. D. H. A.,

defendeurs en cassation,

representes par Maitre Cecile Draps et Maitre Jacqueline Oosterbosch,avocats à la Cour de cassation, dont le cabinet est etabli à Liege, ruede Chaudfontaine, 11, ou il est fait election de domicile.

I. La procedure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirige contre le jugement rendu le 13 novembre2007 par le tribunal de premiere instance d'Arlon, statuant en degred'appel.

Par ordonnance du 10 novembre 2009, le premier president a renvoye lacause devant la troisieme chambre.

Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport.

L'avocat general Jean-Marie Genicot a conclu.

II. Les moyens de cassation

Les demandeurs presentent deux moyens dont le premier est libelle dans lestermes suivants :

Dispositions legales violees

- articles 1217 et 1218 du Code civil ;

- articles 34, 35 et 36 de la loi du 4 novembre 1969 modifiant lalegislation sur le bail à ferme et sur le droit de preemption en faveurdes preneurs de biens ruraux (livre III, titre VIII, chapitre II, section3 du Code civil) ;

- article 23 du Code judiciaire ;

- principe general du droit imposant le respect des droits de la defense.

Decisions et motifs critiques

Le jugement attaque declare l'appel « fonde dans la mesure ci-apresprecisee :

Reforme le jugement entrepris sauf en tant qu'il declare la demandeoriginaire recevable et, statuant par voie de dispositions nouvelles, ditpour droit que la cession de bail à ferme concedee en date du 10 novembre2004 par [les deux premiers demandeurs] à leur fils, [troisiemedemandeur], et portant sur une ferme avec batiments et des terres sises àArlon, 3e division Autelbas, d'une superficie totale d'environ 83 ha, 90ca, n'est pas une cession privilegiee au sens de l'article 35 de la loi du4 novembre 1969 sur les baux à ferme et que [le troisieme demandeur] nebeneficie donc pas d'un renouvellement du bail pour une nouvelle etpremiere periode de neuf ans prenant cours à la premiere dateanniversaire de l'entree en jouissance des cedants posterieure au 31janvier 1995 ; [...]

Condamne les [demandeurs] aux entiers depens des deux instances ».

Le jugement attaque fonde cette decision, quant à la recevabilite de lademande originaire des defendeurs, recevabilite que les demandeurscontestaient dans leurs conclusions d'appel principales et additionnelles,sur ce que, « aux termes de leurs premieres conclusions deposees le 16novembre 2005, les consorts V. D. H.-B. ont souleve l'irrecevabilite de lacitation introductive d'instance au motif que les quatre bailleurs indivisdont question au point 5.1. ne sont pas intervenus et n'ont pas ete mis àla presente cause.

Que par citation datee du 15 juin 2005, l'action a ete introduite devantla justice de paix d'Arlon-Messancy par MM. Y. L., N., G., A., M.-C., I.et A. V. D. H. Que MM. V. D. H. B., V. D. H. H., H. K., H. F. n'etaientpas et ne sont toujours pas parties à la presente procedure.

6.1 Que 'l'action par laquelle l'un des cobailleurs s'oppose seul aurenouvellement du bail peut etre consideree comme une action declaratoiredans la mesure ou elle ne porte que sur la regularite de la cession ou desa notification. En tant que telle, en effet, elle ne doit pas etreintroduite dans les trois mois de la notification de la cessionprivilegiee. Il s'agit d'une action purement declaratoire dont le butn'est autre que conservatoire, si bien que l'un des cobailleurs peutl'intenter seul. Mais si son action consiste en une opposition aurenouvellement du bail fondee sur l'un des motifs d'opposition enumeres àl'article 37, S: 1er, de la loi sur le bail à ferme, elle doitimperativement etre introduite dans le delai de trois mois, et doit etreregardee comme un acte d'administration requerant en principe leconsentement unanime de l'ensemble des coproprietaires, à l'exception dupreneur'.

Qu'à juste titre, le premier juge a indique que 'seule la notificationdans les formes legales d'une cession reguliere peut avoir pour effet lerenouvellement du bail. Des lors, si les formes n'ont pas ete respecteesou si la cession n'est pas reguliere, le bailleur ne doit pas s'opposer aurenouvellement puisque celui-ci n'est pas rendu possible par le fait memedu preneur'. Qu''il est donc errone de pretendre que l'absence de reactiondu bailleur dans les trois mois de la notification de la cession couvre levice dont elle est affectee. Des lors que ce vice a pour effet d'empecherle renouvellement du bail, lequel est soumis au respect scrupuleux desformes, le bailleur n'a pas à prendre la peine de s'y opposer'.

Que la question de savoir si la cession du bail operee par le preneur estprivilegiee ou non peut ainsi se poser seulement à l'occasion du conge àdonner en fin de bail, ainsi qu'il resulte de la procedure ayant donnelieu à l'arret de la Cour de cassation du 19 decembre 1996. Que l'actiondeclaratoire fondee sur une irregularite de la cession ou de sanotification 'n'est nullement indispensable et peut etre introduite parvoie incidente, plusieurs annees apres la cession privilegiee, àl'occasion, par exemple, d'une procedure en validation de conge'.

Que l'article 36 de la loi sur les baux à ferme n'envisage d'ailleurs laprocedure en opposition au renouvellement du bail que dans le chef dubailleur 'auquel une cession a ete notifiee dans le delai prevu àl'article 35'.

Que 'le renouvellement est subordonne à l'execution par le preneur, dequelques formalites dont le respect s'impose à lui d'autant plusrigoureusement que leurs consequences sont importantes pour le bailleur,qui les subit sans qu'elles dependent nullement de son intervention'.

Que le 'renouvellement n'est possible que moyennant une cession reguliereet notifiee dans les trois mois, par lettre recommandee ou par exploitd'huissier de justice, à tous les destinataires interesses avecindication des noms, prenoms et adresses du ou des cessionnaires. [...] Sil'une des conditions n'est pas remplie, le renouvellement n'est pas acquiset le bailleur, par consequent, n'a pas à prendre la peine de s'yopposer. [...] Lorsqu'une des conditions legales n'est pas respectee, (lacession) n'accede meme pas à l'existence en tant que privilegiee'.

Qu'il se deduit avec certitude des articles 35, 36 et 37 qu'aucuneopposition ne doit etre introduite en presence d'une cession privilegieequi, pour une raison ou pour une autre, n'est pas propre à susciter unrenouvellement de bail'.

6.2 Que devant le premier juge, les consorts V. D. H.-L. faisaient valoirqu'ils n'avaient pas à s'opposer à une cession irreguliere etdemandaient qu'il soit dit pour droit que le transfert de bail à ferme'donne par lettre recommandee du 31 janvier 2005 [...] n'a pas derenouvellement de bail comme consequence'.

Que les consorts V. D. H.-L. indiquent cependant dans le dispositif deleur requete d'appel que ledit appel tend à faire declarer 'l'oppositionà cession « privilegiee » recevable et fondee'.

Qu'ils indiquent encore qu'ils 'entendent s'opposer à la cessionprivilegiee et ont, conformement à l'article 36 de la loi sur le bail àferme, fait opposition au renouvellement du bail'.

Que curieusement, dans leurs conclusions additionnelles d'appel, lesconsorts V. D. H.-L. critiquent l'enseignement de MM. V. et P. R.,lesquels pourtant semblaient partager le point de vue des [defendeurs].

6.3 Qu'il n'existe pas de difference essentielle entre une action enopposition à renouvellement d'un bail et une action declaratoire tendantà faire dire qu'il n'y a pas eu de renouvellement des lors qu'ellesauraient toutes deux pour objet de contester l'existence du renouvellementdu bail en invoquant l'irregularite de la notification de la cessionintervenue.

Que, de plus, il echet de rappeler que 'l'action par laquelle l'un desco-bailleurs s'oppose seul au renouvellement du bail peut etre considereecomme une action declaratoire dans la mesure ou elle ne porte que sur laregularite de la cession ou de sa notification'.

Qu''il est desormais acquis que l'habillage juridique donne à l'objet nes'incorpore pas à celui-ci, en sorte que, pourvu qu'il s'en tienne auresultat factuel postule, le juge peut, voire doit modifier d'office cethabillage juridique'.

Que nonobstant la formulation ou l''habillage juridique' maladroits oufluctuants que les [defendeurs] ont donnes à leur demande, il reste quel'objet de celle-ci est et a toujours ete la denegation d'un droit dans lechef du cessionnaire à un renouvellement du bail litigieux au motif quela notification qui leur a ete faite de ladite cession est irreguliere.

Qu'il s'agit donc d'une action declaratoire et, partant, purementconservatoire qui peut etre introduite par une partie des bailleursseulement.

Qu'en tout etat de cause, 'il ressort des articles 34, 35, 36 et 37,alinea 1er, de la loi du 4 novembre 1969 que l'enumeration limitative desmotifs serieux d'opposition par l'article 37, alinea 1er, ne concerne queles cas de cession reguliere du bail conformement à l'article 34, pourlesquels la notification prevue par l'article 35 etait reguliere, et quele bailleur qui, en application de l'article 36, critique la cessionprivilegiee du bail prevue par l'article 35 peut invoquer l'irregularitede ladite cession de bail ou l'irregularite de la notification prescritepar l'article 35'.

Qu'ainsi, la Cour de cassation enseigne clairement que, meme sil'irregularite de la notification prevue par l'article 35 ne rentre pasdans le champ d'application de l'article 37, rien n'interdit d'introduireune opposition conformement à l'article 36 et de faire valoir dans cecadre l'absence de renouvellement decoulant du non-respect des formalitesprevues par l'article 35 de la loi sur les baux à ferme.

Qu'au demeurant, on relevera que la Cour n'indique nullement que cetteirregularite de la cession ou de sa notification doit etre soulevee (elle'peut etre invoquee') dans une procedure initiee sur la base de l'article36 de la loi sur le bail à ferme.

Que l'on n'aperc,oit pas pourquoi une demande tendant exclusivement àfaire valoir l'irregularite de la notification prevue par l'article 35,meme si elle est introduite dans le cadre d'une opposition formulee surpied de l'article 36 de la loi sur les baux à ferme, perdrait sescaracteres declaratoire et purement conservatoire.

Que, quoi qu'il en soit, la question de savoir si tous les bailleursdevaient etre mis à la cause s'avere subsequente à celle de savoir si lanotification de la cession privilegiee du bail à ferme litigieux estintervenue dans les formes legales, à defaut de quoi la demande en'opposition au renouvellement' consiste en realite à demander au juge deconstater que la cession de bail litigieuse n'a pas entraine derenouvellement dudit bail.

6.4 Que les parties s'opposent exclusivement sur le point de savoir si lanotification de la cession de bail intervenue par lettres recommandeesdatees du 31 janvier 2005 a ou non ete faite dans les trois mois del'entree en jouissance effective du cessionnaire, ici [le troisiemedemandeur].

Qu'en d'autres termes, la question litigieuse se resout à l'alternativesuivante :

- soit la notification de la cession du bail est intervenue dans les troismois de l'entree en jouissance du cessionnaire et est partant reguliereavec pour consequences que tous les bailleurs devaient etre parties à lacause ou est examinee la validite de l'opposition au renouvellement dubail decoulant de l'article 35 de la loi du 4 novembre 1969 sur les bauxà ferme et fondee exclusivement sur un des motifs enonces à l'alinea 1erde l'article 37; en outre, dans cette alternative, quant au fond dulitige, les [defendeurs] ne formulant aucun grief autre que l'irregularitede la notification, leur demande devrait etre declaree non fondee ;

- soit la notification de la cession du bail n'est pas intervenue dans lestrois mois de l'entree en jouissance du cessionnaire et est partantirreguliere avec pour consequences que tous les bailleurs ne devaient pasetre parties à la cause pour faire constater l'absence de renouvellementdu bail, lequel, à defaut de notification valable, n'a pu intervenir.

Le jugement attaque fonde ainsi sa decision que la demande originaire desdefendeurs est recevable sur ce que, bien qu'ayant demande dans leurrequete d'appel et leurs conclusions d'appel que leur opposition àcession privilegiee soit declaree recevable et fondee, leur action etaitdeclaratoire et purement conservatoire et pouvait des lors etre introduitepar une partie des bailleurs seulement ».

Griefs

Le jugement attaque constate que les deux premiers demandeurs ont, parconvention du 10 novembre 2004, cede leur bail à ferme à leur fils, letroisieme demandeur, ce en application des articles 34 et 35 de la loi surle bail à ferme. Pareille cession ne requerait pas l'autorisation desbailleurs (article 34 de la loi du 4 novembre 1969 vise au moyen).

Le jugement attaque constate que, par lettre du 31 janvier 2005, lespreneurs cedants ont informe les bailleurs de cette cession, enapplication des articles 34 et 35 de la loi du 4 novembre 1969, vises aumoyen.

Le jugement attaque decide que cette demande etait recevable bien quen'ayant pas ete introduite par tous les cobailleurs.

Il fonde cette decision sur ce que ladite demande, bien que tendant àfaire declarer recevable et fondee l'opposition à cession privilegieeformee par les defendeurs, opposition prevue à l'article 36 de la loi du4 novembre 1969 vise au moyen, constituait en realite, non une telleopposition, mais une action declaratoire et purement conservatoire quipeut etre introduite par une partie des bailleurs seulement.

Premiere branche

Le jugement attaque justifie cette qualification de la demande desdefendeurs par ce que celle-ci est fondee, non sur un des motifsd'opposition enumeres à l'article 37 de la loi du 4 novembre 1969, maissur l'irregularite, au regard de l'article 35, alinea 1er, de la loi du 4novembre 1969, de la notification de la cession, celle-ci etant intervenueapres l'expiration du delai de trois mois prescrit par ledit article 35,alinea 1er.

Il est sans doute exact que le bailleur qui, en application de l'article36 de la loi du 4 novembre 1969 vise au moyen, critique la cessionprivilegiee du bail prevue par l'article 35 de la meme loi, peut invoquerl'irregularite de ladite cession de bail ou l'irregularite de lanotification prescrite par ledit article 35.

Il n'en reste pas moins que les bailleurs, des lors qu'ils choisissent lavoie de l'article 36 de la loi pour critiquer la cession privilegiee quileur a ete notifiee, doivent respecter les conditions resultant de cechoix.

L'opposition à une cession privilegiee de bail à ferme a un objet nepouvant donner lieu à des jugements distincts. Il ne se concevrait pas eneffet qu'il fut decide par un jugement que la cession de bail n'etait pasprivilegiee à l'egard de certains cobailleurs et, par un autre jugement,qu'elle l'etait à l'egard d'autres cobailleurs.

Une telle opposition introduit donc une action indivisible et ne peut deslors etre valablement introduite que par tous les interesses ou enpresence de ceux-ci (articles 36 de la loi du 4 novembre 1969 vise aumoyen, 1217 et 1218 du Code civil et 23 du Code judiciaire).

En declarant recevable l'opposition formee par les defendeurs, sansl'intervention ou l'appel à la cause de quatre de leurs cobailleurs, lejugement attaque meconnait des lors la notion legale d'action indivisible(violation des articles 1217 et 1218 du Code civil et 23 du Codejudiciaire) et viole partant les conditions d'application de l'article 36de la loi du 4 novembre 1969 vise au moyen (violation des articles 35 et36 de ladite loi du 4 novembre 1969).

Seconde branche

Le jugement admet la recevabilite de l'opposition mue par les defendeurs,ce nonobstant le defaut d'intervention ou d'appel à la cause de quatre deleurs cobailleurs indivis, pour le motif que leur action etait en realiteune « action declaratoire et partant purement conservatoire, qui peutetre introduite par une partie des bailleurs seulement ».

Le jugement attaque releve toutefois que le dispositif de la requeted'appel des cobailleurs, defendeurs, tendait à faire dire « l'oppositionà cession 'privilegiee' recevable et fondee » et que les defendeursdeclaraient dans leurs conclusions principales d'appel « s'opposer à lacession 'privilegiee' et ont, conformement à l'article 36 de la loi surle bail à ferme, fait opposition au renouvellement du bail ».

Les defendeurs soulignaient, dans leurs conclusions additionnellesd'appel, que : « il y a lieu de confirmer le jugement dont appel sur cepoint en ce qu'il a estime que : Des lors que la demande consiste, commeen l'espece, en une opposition au renouvellement du bail, elle doit etreregardee comme un acte d'administration requerant le consentement del'ensemble des coproprietaires, à l'exception du preneur, etant entenduque l'article 577-2, S: 6, du Code civil ne concerne que les rapports descoproprietaires entre eux et qu'il n'appartient pas au coproprietairepreneur d'invoquer l'application de cette regle lorsqu'il agit en qualitede preneur'.

« En outre, les [defendeurs] deposent des courriers rediges par lesheritiers de Monsieur B. V. D. H., par Monsieur K. H. et Madame H. V. D.H. desquels il ressort clairement qu'ils partagent les interets et laposition defendue par les [defendeurs] ».

Il apparait ainsi que les cobailleurs, defendeurs, ne justifiaient ledefaut d'intervention de certains cobailleurs indivis que par ce que,d'une part, le coproprietaire preneur ne pouvait se prevaloir del'exigence de consentement unanime decoulant de l'article 577-2, S: 6, duCode civil et que, d'autre part, les cobailleurs qui n'etaient pasintervenus partageaient les interets et la position de ceux qui avaientintroduit l'opposition.

Les defendeurs n'avaient en revanche pas soutenu que leur action etaitdeclaratoire, partant purement conservatoire, et pouvait des lors etreintroduite par certains des cobailleurs seulement.

Le jugement attaque considere neanmoins qu'il lui appartient de rectifierla qualification maladroite que les defendeurs ont donnee à leur actionet d'en tirer les consequences.

Le jugement attaque, en eut-il meme eu le pouvoir, ne pouvait proceder àune telle rectification qu'apres avoir permis aux parties de s'expliquersur la qualification d'action declaratoire et, partant, purementconservatoire qu'il estimait devoir donner à l'opposition formee par lesdefendeurs et sur les consequences de cette qualification.

A defaut de l'avoir fait, le jugement attaque a meconnu le droit dedefense des demandeurs (violation du principe general du droit vise aumoyen).

III. La decision de la Cour

Sur le premier moyen :

Quant à la premiere branche :

En vertu de l'article 34 de la loi du 4 novembre 1969 formant la section 3du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil contenant lesregles particulieres aux baux à ferme, le preneur peut, sans autorisationdu bailleur, ceder la totalite de son bail notamment à ses descendants.Le cessionnaire est subroge à tous les droits et obligations derivant dubail, le cedant restant toutefois tenu des obligations du bail,solidairement avec lui.

Suivant l'article 35 de cette loi, si, dans les trois mois de l'entree enjouissance du cessionnaire, le preneur ou ses ayants droit notifient aubailleur la cession que le preneur a faite du bail à ses descendants, enlui indiquant les noms, prenoms et adresses du ou des cessionnaires, lebail est, sauf opposition declaree valable du bailleur, renouvele de pleindroit au profit du ou des cessionnaires. Ce renouvellement a pour effetque, toutes autres conditions etant maintenues, une nouvelle et premiereperiode de neuf ans prend cours au benefice du ou des cessionnaires et quele cedant est decharge de toutes obligations resultant du bail neesposterieurement à la notification.

Conformement à l'article 36 de ladite loi, le bailleur auquel une cessiona ete notifiee dans le delai prevu à l'article 35 peut faire oppositionau renouvellement du bail en citant l'ancien et le nouveau preneur devantle juge de paix, dans les trois mois de la notification de la cession, àpeine de decheance, en vue d'entendre valider son opposition. Le jugeapprecie si les motifs de l'opposition sont serieux et fondes et, sil'opposition est admise, le bail n'est pas renouvele et seule la cessionde l'ancien bail produit ses effets.

L'article 37 enumere enfin les motifs serieux d'opposition qui peuventetre admis.

La cession privilegiee du bail prevue par l'article 35 precite revet uncaractere indivisible en sorte que, en cas de pluralite de bailleurs,l'opposition à cette cession fondee sur l'article 36 doit etre faite partous les bailleurs.

Cette regle s'applique egalement lorsqu'à l'appui de l'opposition estinvoquee l'irregularite de ladite cession ou de sa notification.

Le jugement attaque constate que les defendeurs, bailleurs indivis du bienloue avec d'autres personnes non à la cause, se sont opposes, en cettequalite, à la cession du bail à ferme faite par les deux premiersdemandeurs à leur fils, troisieme demandeur, leur citation tendant à cequ'« il soit dit pour droit que la cession à eux notifiee [...]n'entraine pas de renouvellement de bail au profit du cessionnaire (telque prevu par l'article 35 de la loi sur les baux à ferme) ».

Le jugement attaque releve que cette opposition etait fondee seulement surl'irregularite de la notification de la cession aux bailleurs, resultantde ce qu'elle etait intervenue plus de trois mois apres l'entree enjouissance du troisieme demandeur.

En considerant qu'en raison de ce fondement, ladite opposition doits'analyser en « une action declaratoire et, partant, purementconservatoire qui peut etre introduite par une partie des bailleursseulement », le jugement attaque ne decide pas legalement qu'elle estrecevable.

Le moyen, en cette branche, est fonde.

Sur les autres griefs :

Il n'y a pas lieu d'examiner la seconde branche du premier moyen et lesecond moyen, qui ne sauraient entrainer une cassation plus etendue.

Par ces motifs,

La Cour

Casse le jugement attaque, sauf en tant qu'il donne acte aux troispremiers defendeurs de leur reprise d'instance et qu'il rec,oit l'appel ;

Ordonne que mention du present arret sera faite en marge du jugementpartiellement casse ;

Reserve les depens pour qu'il soit statue sur ceux-ci par le juge dufond ;

Renvoie la cause, ainsi limitee, devant le tribunal de premiere instancede Marche-en-Famenne, siegeant en degre d'appel.

Ainsi juge par la Cour de cassation, troisieme chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president de section Paul Mathieu, les conseillers DidierBatsele, Sylviane Velu, Martine Regout et Alain Simon, et prononce enaudience publique du vingt-trois novembre deux mille neuf par le presidentde section Paul Mathieu, en presence de l'avocat general Jean-MarieGenicot, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.

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| M. -J. Massart | A. Simon | * M. Regout |
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| S. Velu | * D. Batsele | * P. Mathieu |
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23 NOVEMBRE 2009 C.08.0123.F/15

Origine de la décision

Date de la décision : 23/11/2009
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