Cour de cassation de Belgique
Arret
NDEG C.08.0570.N
1. F. F.,
2. V. R.,
Me Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation,
contre
S. L.,
Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre le jugement rendu, sur renvoi,le 17 juin 2008 par le tribunal de premiere instance de Malines siegeanten degre d'appel. Dans son arret du 29 juin 2007, la Cour a casse lejugement rendu le 5 decembre 2005 par le tribunal de premiere instanced'Anvers, siegeant en degre d'appel.
Le conseiller Eric Stassijns a fait rapport.
L'avocat general delegue Andre Van Ingelgem a conclu.
II. Le moyen de cassation
Les demandeurs presentent un moyen libelle dans les termes suivants :
Dispositions legales violees
- article 149 de la Constitution ;
- articles 1134, 1319, 1320 et 1322 du Code civil ;
- article 14, alinea 1er du Livre III, Titre VIII, Chapitre II, sectionIIbis du Code civil, remplace par la loi du 30 avril 1951 sur les bauxcommerciaux en vue de la protection du fonds de commerce.
Decisions et motifs critiques
Les juges d'appel statuant sur renvoi ont declare dans le jugement attaquerendu apres cassation l'appel des demandeurs recevable mais non fonde etont confirme des lors le jugement dont appel notamment dans la mesure ouil a fixe le loyer pour le fonds de commerce situe Mechelsesteenweg 48-50à 1.524,00 euros à partir du 1er avril 2004.
Apres avoir considere que les demandeurs avaient le choix soit de demanderle renouvellement du bail en temps utile ou bien d'assurer, en negociant,leur avenir par avance apres le 1er avril 2004, les juges d'appel statuantsur renvoi ont constate que les demandeurs ont choisi la derniere optionet ont considere qu'un tel agissement n'est pas illegal, faisant valoir enoutre que les demandeurs n'auraient pas obtenu de renouvellement de bailsi un nouveau loyer adapte aux conditions economiques du marche n'avait puetre obtenu par le defendeur à la fin du bail en cours (...).
Selon les juges d'appel statuant sur renvoi, il peut en outre se deduiredu contrat du 16 juillet 1993 que les parties n'avaient pas l'intentiond'obtenir une adaptation du loyer à l'expiration du triennat, abstractionfaite des « circonstances nouvelles » requises par l'article 6 de la loidu 30 avril 1951 mais qu'au contraire ils ont voulu conclure bien àl'avance un nouveau contrat prenant cours le 1er avril 2004 moyennant unloyer tout à fait accessible, ce qui, selon eux, est tout à fait legal(...).
Ils se sont rallies finalement à la motivation du premier juge qui aestime que le contrat conclu entre les parties le 16 juillet 1993 adaptantle contrat initial et le completant par certaines clauses relatives auxtransformations et prolongeant la duree du bail jusqu'au 30 juin 2013 enconferant au bailleur à titre de compensation pour cette prolongation lapossibilite de prevoir une majoration de loyer à l'expiration de la dureeinitialement prevue en fonction de la valeur locative normalementapplicable à ce moment, est parfaitement valable et que la these dudefendeur que l'augmentation du loyer conventionnelle entrerait dans lecadre d'un renouvellement de bail, ne peut etre suivie (...).
Par ces motifs, les juges d'appel, statuant sur renvoi, ont conclu quec'est à juste titre que le premier juge a fixe le loyer mensuel pour lefonds de commerce situe Mechelsesteenweg 48-50 à Kontich à 1.524 euros.
Ils ont fonde leur decision notamment sur les motifs suivants.
« 2.Elements de fait
Selon un acte notarie etabli par le notaire E.A. à Edegem le 18 mars1986, les demandeurs louaient un fond de commerce avec habitation sisMechelsesteenweg 48 à Kontich, pour une periode de 18 ans allant du 1eravril 1986 au 30 mars 2004, dont le bailleur etait tout d'abord les epouxV - C et ensuite le defendeur, qui etait devenu proprietaire de ce fondsdepuis le 3 aout 1992 en tant que legataire particulier du proprietaireA.V. (...).
Par l'acte notarie precite etabli par le notaire P.J. à Kontich le 16juillet 1993, un contrat de bail commercial complementaire a ete concludans les termes suivants entre les parties :
Contrat de bail commercial complementaire
Les parties conviennent à titre de complement et d'extension du presentcontrat de bail commercial :
Le preneur a l'autorisation d'executer des travaux de transformation aufonds loue, conformement aux plans et au cahier des charges deKoeltechniek Brinkel, pour lesquels une autorisation a ete obtenue pourexecuter des travaux d'assainissement à la date du 23 juin 1993, le planetant connu des parties.
A la fin du contrat de bail les transformations ne seront pas modifiees etelles seront considerees comme etant acquises au bailleur et ce sansindemnite.
Ce contrat de bail commercial reprend aussi « l'etable situee dans lacour arriere » dont il est fait etat à l'article 1er du contrat de bailcommercial precite en date du 18 mars 1986 qui sera amenagee par lepreneur afin de servir d'atelier.
Il resulte de cet investissement que le contrat de bail commercial neprend pas fin le 31 mars 2004 comme prevu à l'origine mais bien le 30juin 2013.
Le loyer convenu à l'origine reste en vigueur, etant entendu toutefoisqu'independamment des dispositions legales en matiere d'adaptation desprix, le bailleur a la possibilite d'appliquer une seule adaptation deloyer à compter du 1er avril 2004 et ce en fonction du loyer applicablenormalement à ce moment, à determiner de commun accord ou, à defaut,par un expert à designer par le juge de paix de Kontich, les frais etantà charge du preneur.
Declaration Pro Fisco
Les parties ont declare que le loyer actuel est de 29.540 francs par mois.Les charges sont estimees à 5 %.
(...) »
(...)
« 2.Appreciation
2.1.
Pour apprecier les pretentions des parties, il faut examiner la questionde savoir si les dispositions « du contrat de bail complementaire »constituent une violation de la prescription imperative de l'article 6 dela loi du 30 avril 1951.
Lors de cette appreciation, le tribunal n'est pas lie par l'appellationdonnee par les parties à leur contrat mais il apprecie ce que les partiesont reellement voulu convenir et ensuite si ce contrat contient uneviolation de l'article 6 de la loi du 30 avril 1951.
2.2.
Il est utile, à cet egard, de comparer la situation des parties avant etapres l'acte en date du 16 juillet 1993.
Auparavant les demandeurs etaient bailleurs jusqu'au 30 mars 2004.
S'ils souhaitaient encore poursuivre ce bail apres cette date, ilspouvaient demander un renouvellement du bail entre le 1er octobre 2002 etle 31 decembre 2002.
Des lors qu'il apparait qu'en raison d'investissements ou autres, ils nevoulaient pas rester dans l'insecurite pendant les nombreuses anneesseparant l'annee 1993 de la date de fin de bail et de la possibilite dedemander un renouvellement, ils ont negocie avec le defendeur.
Le choix des demandeurs etait donc simple :
-soit ils attendaient et demandaient le renouvellement en temps utile, leprix etant alors fixe sur la base du loyer paye à ce moment-là pour desfonds similaires, c'est-à-dire de maniere identique à celle utilisee parl'expert Geens precisement au meme moment ;
- soit ils negociaient pour assurer de suite leur avenir apres le 1eravril 2004.
Ils ont choisi la seconde solution et, par l'acte du 16 juillet 1993, ilsse sont places dans la situation qui aurait ete la leur s'ils n'avaientpas negocie.
2.3.
Une telle maniere d'agir n'est pas illegale.
En raison de l'equilibre qui doit exister dans le contrat, il fautsupposer qu'en 1993 les demandeurs n'auraient pas pu obtenir unrenouvellement du bail sans qu'un nouveau loyer adapte au marcheeconomique puisse etre obtenu par le defendeur à la fin du bail en cours.
2.4.
Il ne ressort pas du contrat conclu entre les parties qu'elles visaient àappliquer une adaptation du loyer à la fin du triennat, abstraction faitedes « circonstances nouvelles » requises par l'article 6 de la loi du 30avril 1951.
La lecture conjointe des termes du contrat conclu le 16 juillet 1993 entreles parties ne permet que de constater qu'elles avaient voulu concluretres à l'avance un contrat de bail prenant cours à compter du 1er avril2004 pour un loyer parfaitement determinable à cette epoque, ce qui esttout à fait legal.
En outre, les demandeurs contredisent juridiquement leurs propresarguments (la revision du loyer ne pourrait etre demandee) en offrantaux-memes un loyer superieur de 1.000,00 euros.
Dans ces circonstances, le tribunal se rallie au point de vue judicieux dupremier juge.
2.5.
Les demandeurs critiquent le rapport d'expertise de Monsieur Geens ensoutenant que son expertise ne serait pas fondee et ne serait pas conformeaux loyers pratiques dans la meme rue et que selon la moitie des points decomparaison utilises par l'expert l'estimation qu'il a faite du loyerserait considerablement inferieure à la valeur locative du fond loue parle demandeurs.
Le tribunal deduit donc de ce passage des conclusions des demandeursqu'ils ont verifie les loyers des fonds cites par l'expert comme etant despoints de comparaison.
Toutefois, ils ne semblent ni avoir fait de remarque à l'expert à cepropos ni lui avoir communique de document de preuve.
Ils ne produisent pas actuellement davantage de preuve de leur affirmationque d'autres fonds situes dans la meme rue - points de comparaison del'expert - seraient loues à un prix considerablement inferieur, de sorteque le tribunal doit considerer cette affirmation comme etant totalementdenuee de preuve et comme n'etant pas de nature à contredire l'avis del'expert.
En outre, le loyer conseille par l'expert à partir du 1er avril 2004 nepeut etre considere comme etant anormal par comparaison avec le loyerinitial de 25.000 francs en vigueur en 1986.
2.6.
Il n'est pas conteste que les demandeurs ont effectue des travauxconsiderables au bien loue et qu'ils ont fait d'importants investissementsdans leur fond de commerce.
Eu egard à l'equilibre dans l'economie du contrat du 16 juillet 1993 citeplus haut, cet element est sans influence sur la determination convenued'un nouveau loyer à partir du 1er avril 2004 » (...).
Le premier juge a considere dans le jugement dont appel du 30 novembre2004 notamment que :
« 1.
Dans son rapport du 24 septembre 2004, l'expert designe a evalue la valeurlocative mensuelle à 1.254 euros à majorer du precompte immobilier.
Le defendeur demande que le loyer soit fixe sur la base de ce montantalors que les demandeurs offrent une somme de 1.000 euros par mois.
Les demandeurs soutiennent, en ordre principal, que la clause figurantdans le contrat complementaire offrant la possibilite au bailleurd'adapter le loyer à partir du 1er avril 2004, serait nulle car contraireà l'article 6 de la loi du 30 avril 1951.
2.
Cet article 6 est, en effet, une disposition imperative dans la mesure ouil garantit à chaque partie dans les limites des conditions definies, lapossibilite de reviser le loyer à l'expiration de chaque triennat. Lescontrats entre parties dans lesquels elles renoncent à cette possibiliteou qui soumettrait cette revision periodique à des conditionsderogatoires à la loi doivent, des lors, etre considerees comme etantnuls. En d'autres termes, la revision periodique prevue par la loiconstitue une defense minimale des droits des parties à laquelle il nepeut etre renonce contractuellement.
Rien n'empeche toutefois aux parties, alors que la revision periodiquelegale du loyer est maintenue, de se reserver la possibilite de reviser leprix du loyer en fonction de la valeur locative normale actuelle.
En l'espece, comme ils le demontrent de maniere circonstanciee sur la basede documents, les demandeurs ont manifestement fait des investissementsimportants pour adapter le bien immobilier au cours du delai fixeinitialement. Il est donc tout à fait raisonnable que les demandeurssouhaitent avoir à ce moment la certitude qu'ils pourraient poursuivreleur exploitation plus longtemps que prevu initialement.
Le contrat initial est, des lors, adapte et etendu par certaines clausesconcernant les transformations et par une prolongation de sa dureejusqu'au 30 janvier 2013, ce qui est evidemment tout à fait valable : laduree de neuf ans ne constitue qu'une duree minimum (moyennant latranscription de ce contrat pour qu'il soit opposable aux tiers).
Cette prolongation est compensee par la possibilite pour le bailleur deprevoir une augmentation du loyer à la fin de la duree initialementprevue en fonction de la valeur locative normale alors en vigueur.
Un tel contrat a donc une cause tout à fait legitime et normale et neporte en aucune fac,on atteinte à l'article 6, mais au contraire stipuleexpressement « independamment des dispositions legales en matiered'adaptation des prix ». En principe, les parties sont libres de fixer leloyer de sorte qu'elles peuvent aussi convenir de fixer un loyer pluseleve au cours du bail.
La these du defendeur, selon laquelle cette augmentation de loyerconventionnelle entrerait dans le cadre d'un renouvellement du bail, nepeut pas davantage etre suivie, eu egard à ce qui precede.
La clause litigieuse d'adaptation du loyer entre les parties est donc toutà fait valable et, des lors, obligatoire » (...).
Griefs
Premiere branche
Aux termes de l'article 149 de la Constitution, tout jugement ou arret estmotive.
Toutefois, lorsqu'une decision judiciaire contient une contradiction dansles motifs ou entre les motifs et le dispositif, les motifs ou lesdecisions contradictoires sont censees s'annuler de sorte que cettedecision n'est pas regulierement motivee.
D'une part, les juges d'appel statuant sur renvoi ont fonde leur decisionque le loyer du fond de commerce sis Mechelsesteenweg 48-50 à Kontichs'eleve à un montant mensuel de 1.524 euros à partir du 1er avril 2004,essentiellement sur la consideration que « la lecture conjointe destermes du contrat du 16 juillet 1993 conclu entre les parties permetuniquement de constater qu'elles ont voulu, tres tot, contracter unnouveau contrat de bail prenant cours le 1er avril 2004 moyennant un loyerdeterminable à cette epoque, ce qui est tout à fait valable » (...).
Elles considerent ainsi le contrat conclu entre les parties le 16 juillet1993 comme un renouvellement du bail en admettant, qu'un nouveau contratde bail a ainsi ete conclu entre les parties ou, en d'autres termes, uncontrat qui constitue la suite d'un contrat en cours.
D'autre part, les juges d'appel statuant sur renvoi ont fait valoir dansle jugement attaque (...) « qu'il faut partir de l'hypothese qu'en 1993les demandeurs n'auraient pas obtenu une prolongation du bail sans qu'unnouveau loyer adapte au marche economique puisse etre obtenu par ledefendeur pour la fin du bail en cours ».
Dans la motivation du jugement dont appel, à laquelle on peut se rallierselon les juges d'appel statuant sur renvoi, le premier juge a fait etatà plusieurs reprises d'une « prolongation » dans la mesure ou il aconsidere « que le contrat initial est adapte et etendu par certainesclauses concernant les transformations et par une prolongation de sa dureejusqu'au 30 juin 2013, ce qui est parfaitement valable (...) » et que« cette prolongation est compensee par la possibilite pour le bailleur deprevoir une augmentation du loyer à la fin de la duree initialementprevue en fonction de la valeur locative normale alors en vigueur » (...)et elle a estime avant tout que, eu egard à ce qui precede, « la thesedu defendeur selon laquelle cette augmentation de loyer entrerait dans lecadre « d'un renouvellement du bail » eu egard à ce qui precede, nepeut pas davantage etre suivie » (...).
Tout comme le premier juge, les juges d'appel statuant sur renvoi estimentici que le contrat conclu entre les parties le 16 juillet 1993 constitueune prolongation du bail, ce qui entraine la prolongation de la duree ducontrat initial et doit ainsi se distinguer d'un renouvellement du bail.
Dans la mesure ou les juges d'appel statuant sur renvoi qualifient lecontrat conclu entre les parties le 16 juillet 1993, d'une part, « denouveau contrat (ou contrat renouvele) et, d'autre part, de« prolongation du bail », alors qu'il s'agit de notions legalesdistinctes, le jugement attaque contient une contradiction dans les motifsde sorte qu'il n'est pas regulierement motive (violation de l'article 149de la Constitution).
(...).
III. La decision de la Cour
Quant à la premiere branche :
1. Les juges d'appel ont considere, apres avoir developpe leur propreraisonnement, que « dans ces circonstances ils se rallient à lamotivation judicieuse du premier juge ».
2. Eu egard au caractere vague de la formule, ce motif ne peut valoir entant que motif de la decision judiciaire attaquee et ne constitue pas entant que tel un element de contradiction.
Le moyen, en cette branche, ne peut etre accueilli.
(...)
Par ces motifs,
La Cour,
Statuant à l'unanimite,
Rejette le pourvoi ;
Condamne les demandeurs aux depens.
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president Ivan Verougstraete, les conseillers Eric Dirix etEric Stassijns, et prononce en audience publique du vingt-quatre decembredeux mille neuf par le president Ivan Verougstraete, en presence del'avocat general delegue Andre Van Ingelgem, avec l'assistance du greffierKristel Vanden Bossche.
Traduction etablie sous le controle du conseiller Didier Batsele ettranscrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.
Le greffier, Le conseiller,
24 DECEMBRE 2009 C.08.0570.N/1
