Cour de cassation de Belgique
Arret
NDEG C.09.0043.N
1. VM INVERTS, societe anonyme,
2. S. M.,
3. V. M.,
4. S. N.,
5. S. G.,
6. S. J.,
Me Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation,
contre
1. D. M.,
2. L. J.,
3. L. A.,
4. IMMO DEMO,
Me Willy van Eeckhoutte, avocat à la Cour de cassation.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre le jugement rendu le 29 novembre2007 par le tribunal de premiere instance de Termonde, statuant en degred'appel.
Le conseiller Eric Stassijns a fait rapport.
L'avocat general Guy Dubrulle a conclu.
II. Les moyens de cassation
Dans la requete en cassation, annexee au present arret en copie certifieeconforme, les demandeurs presentent deux moyens.
III. La decision de la Cour
Sur le premier moyen :
(...)
Quant à la troisieme branche :
3. L'article 1711, alinea 3, du Code civil dispose qu'on appelle bail àferme celui des heritages ruraux.
L'article 1er de la loi du 4 novembre 1969 sur le bail à ferme limitel'application de cette loi aux baux à ferme qui repondent aux conditionsposees par cet article.
Conformement à l'article 1er, 1DEG, alinea 1er, de la loi du 4 novembre1969, les dispositions de la section « Baux à ferme » s'appliquent auxbaux des biens immeubles qui, soit des l'entree en jouissance du preneur,soit de l'accord des parties au cours du bail, sont affectesprincipalement à son exploitation agricole.
En vertu de l'alinea 2 de la disposition legale precitee, on entend parexploitation agricole, l'exploitation de biens immeubles en vue de laproduction de produits agricoles destines principalement à la vente.
Conformement à l'article 47 de la loi du 4 novembre 1969, en cas de vented'un bien rural loue, le preneur jouit d'un droit de preemption.
L'article 52, 1DEG, de la loi du 4 novembre 1969 dispose que le preneur nejouit pas du droit de preemption si le bien n'est pas exploite par luipersonnellement ou par les parents mentionnes.
4. Il ressort de l'ensemble des dispositions legales citees qu'un droit depreemption n'est accorde qu'au preneur dont le contrat de bail à fermeest encore soumis à l'application de la loi du 4 novembre 1969 au momentde la vente.
5. Devant les juges d'appel, les demandeurs ont invoque, en se referantnotamment aux motifs du premier juge, que l'exploitation par l'auteur desdefendeurs 1 à 3 inclus n'etait qu'un passe-temps et que le bail nerepondait plus aux conditions de l'article 1er de la loi du 4 novembre1969, de sorte que cette loi n'etait plus applicable.
6. Les juges d'appel ont constate que les defendeurs 1 à 3, ainsi queleur auteur, ont toujours et de maniere continue ete en possession desbiens actuellement mis en vente.
Ils ont considere ensuite que :
- le contrat de bail subsiste jusqu'à ce qu'il y soit mis fin de manierereguliere, ce qui n'a pas encore eu lieu jusqu'à ce jour de sorte qu'ilest toujours applicable ;
- le droit de preemption du preneur est un attribut du droit de bail et leseul fait d'etre preneur fait naitre le droit de preemption ;
- des lors qu'au moment de la vente du bien loue l'auteur des defendeurs 1à 3 etait encore toujours regulierement preneur, il disposait d'un droitde preemption.
En decidant ainsi sans examiner si l'exploitation par le preneur repondencore aux conditions posees par les articles 1er et 52, 1DEG, de la loidu 4 novembre 1969, les juges d'appel ont viole les dispositions legalescitees par le moyen, en cette branche.
Le moyen, en cette branche, est fonde.
Sur le second moyen :
7. Les juges d'appel ont rejete la demande du premier demandeur tendant àfaire declarer valable le conge donne à l'auteur des defendeurs 1 à 3inclus. Ils se fondent à ce propos sur le fait qu'un contrat de bail nepeut etre resilie que conformement aux articles 6 et suivants de la loi du4 novembre 1969, ce qui n'a pas eu lieu en l'espece.
8. Le paragraphe 3 de la loi du 4 novembre 1969 contenant les articles 6à 13, regit le conge donne par le bailleur.
Ce paragraphe ne concerne que le conge donne par le bailleur dans un bailqui repond aux conditions posees par l'article 1er de cette loi.
9. Les juges d'appel ne pouvaient refuser de declarer le conge valablesans examiner si le bail de l'auteur des defendeurs 1 à 3 inclusrepondait aux conditions de l'article 1er de la loi du 4 novembre 1969.
Le moyen est fonde.
Par ces motifs,
La Cour
Casse le jugement attaque ;
Ordonne que mention du present arret sera faite en marge du jugementcasse ;
Reserve les depens pour qu'il soit statue sur ceux-ci par le juge dufond ;
Renvoie la cause, ainsi limitee, devant le tribunal de premiere instancede Gand, siegeant en degre d'appel.
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le premier president Ghislain Londers, le president de sectionRobert Boes, les conseillers Eric Dirix, Eric Stassijns et Geert Jocque,et prononce en audience publique du vingt-cinq fevrier deux mille dix parle premier president Ghislain Londers, en presence de l'avocat general GuyDubrulle, avec l'assistance du greffier Johan Pafenols.
Traduction etablie sous le controle du conseiller Didier Batsele ettranscrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.
Le greffier, Le conseiller,
25 FEVRIER 2010 C.09.0043.N/1
