Cour de cassation de Belgique
Arret
1663
NDEG C.09.0206.F
SOCIETE COMMERCIALE DE BRASSERIE, societe anonyme dont le siege social estetabli à Bruxelles, rue Chair et Pain, 11,
demanderesse en cassation,
representee par Maitre Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation, dontle cabinet est etabli à Bruxelles, rue Brederode, 13, ou il est faitelection de domicile,
contre
1. SARVA, societe cooperative à responsabilite limitee dont le siegesocial est etabli à Liege, rue du Souverain Pont, 2,
2. V. A.,
3. INBEV BELGIUM, societe anonyme dont le siege social est etabli àAnderlecht, boulevard Industriel, 21, ayant fait election de domicile enl'etude des huissiers de justice Jacques Lambert et Philippe Lombaert,etablie à Ixelles, rue Renier Chalon, 46,
defendeurs en cassation.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre le jugement rendu le 14 novembre2008 par le tribunal de commerce de Liege, statuant en degre d'appel.
Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport.
L'avocat general Andre Henkes a conclu.
II. Le moyen de cassation
La demanderesse presente un moyen libelle dans les termes suivants :
Dispositions legales violees
- articles 11, 14 et 16 de la section 2bis du chapitre II du titre VIII dulivre III du Code civil, introduite dans ce code par la loi du 30 avril1951 sur les baux commerciaux, modifiee par la loi du 29 juin 1955 ;
- articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil.
Decisions et motifs critiques
Le jugement attaque declare l'appel forme par la demanderesse recevablemais non fonde et confirme le jugement entrepris en ce qu'il dit qu'estnulle en raison de son caractere conditionnel et equivoque la reponse dubailleur adressee par pli recommande du 29 juin 2006, et en ce qu'il dit,en application de l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux, que lebail commercial est renouvele pour une nouvelle periode de neuf anneesallant du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2016, aux memes clauses etconditions qu'actuellement, notamment en ce qui concerne le loyer.
La decision est fondee sur les motifs suivants :
« La lettre du 29 juin est donc la reponse du bailleur à la demande derenouvellement. Les assignations des 11 juillet par [la premieredefenderesse et le deuxieme defendeur] et 27 juillet par [la troisiemedefenderesse] sont donc effectuees dans les delais et sont recevables.(...)
L'assignation du 22 mai n'etant pas un refus implicite de renouvellement,la lettre du 29 juin ne peut etre un acte confirmatif d'un refusimplicite. La lettre du 29 juin est donc la seule et unique reponse dubailleur à la demande de renouvellement.
Cette reponse, pour etre valable, doit etre claire, non ambigue, nonconditionnelle.
La lettre du 29 juin, en mentionnant que le refus ne vaut que `pour autantque cette assignation ne devait pas valoir refus motive derenouvellement', est un refus conditionnel. En franc,ais, la locution`pour autant' introduit une condition. Ce refus est nul des lors.
Le manquement invoque par le bailleur - l'etat de l'immeuble - est le seulgrief invoque. Si ce grief est declare fonde dans l'action en resiliation,le bail est resilie et la future - puisque non introduite au 22 mai 2006 -action en renouvellement sera declaree sans objet. Si le manquementinvoque dans la citation du 22 mai 2006 est, par contre, declare nonfonde, le manquement grave invoque à titre principal dans le refusexplicite du 29 juin 2006 sera aussi rejete.
Donc, l'ordre de presentation dans la lettre du 29 juin est impossible,incoherent.
Dans sa lettre du 29 juin 2006, le bailleur veut donner à la citation du22 mai 2006 la valeur d'un refus de renouvellement `pour manquement grave'mais ajoute un titre subsidiaire, à savoir le refus souverain,c'est-à-dire sans motif, en sorte que, dans ce cas, ce courrier priveraitle preneur de ses droits acquis puisqu'il aggraverait sa situation. Deuxmotifs de refus en cascade ne peuvent etre admis.
La reponse du 29 juin est equivoque et, en ce cas, elle est nulle.
Par consequent, en l'absence de reponse valable du bailleur, le bail estrenouvele pour une nouvelle periode de neuf annees à partir du 1eroctobre 2007 comme le demandent expressement [la troisieme defenderesse]et sa sous-locataire, [la premiere defenderesse], en termes deconclusions » .
Griefs
L'article 14 de la loi sur les baux commerciaux dispose que le preneurdesireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peine de decheance,le notifier au bailleur par exploit ou par lettre recommandee. Lanotification doit contenir la mention qu'à defaut de notification par lebailleur, suivant les memes voies et dans les trois mois, de son refusmotive de renouvellement, de la stipulation de conditions differentes oud'offres d'un tiers, le bailleur sera presume consentir au renouvellementdu bail aux conditions proposees.
Le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail pour l'un des motifsindiques par l'article 16, I, de la loi sur les baux commerciaux. Laquatrieme branche de cet article fait mention de tous manquements gravesdu preneur aux obligations qui decoulent pour lui du bail en cours, ycompris la depreciation de l'immeuble par le fait du preneur, des siens oude ses ayants cause, et les modifications substantielles apportees, sansl'accord du bailleur, à la nature ou au mode d'exploitation du commerce,ainsi que tout fait illicite du preneur qui, apprecie objectivement, rendimpossible la continuation des rapports contractuels entre le bailleur etle preneur.
En vertu de l'article 16, IV, de la loi sur les baux commerciaux, lebailleur peut, en dehors des cas vises dans l'article 16, I, se refuser aurenouvellement moyennant versement au preneur d'une indemnite d'evictionegale à trois annees de loyer, majoree eventuellement des sommessuffisantes pour assurer une reparation integrale du prejudice.
Le jugement attaque constate que la demanderesse a repondu à la demandede renouvellement par sa lettre du 29 juin 2006.
Le jugement attaque cite le contenu de cette lettre :
« Le 22 mai 2006, nous avons lance citation en resiliation du bail encours, pour les manquements graves detailles dans cette assignation.
Pour autant que cette assignation ne devait pas valoir refus motive derenouvellement, nous refusons votre demande de renouvellement pour lesmotifs suivants :
- à titre principal : pour non-respect des clauses conventionnellesrelatives à l'entretien et la reparation de l'entierete de l'immeubleloue et pour abandon des etages ;
- à titre subsidiaire : sur base de l'article 16, IV, de la loi sur lesbaux commerciaux et donc sans motif ».
Premiere branche
Suivant le jugement attaque, la lettre du 29 juin de la demanderesse, enmentionnant que le refus ne vaut que « pour autant que cette assignationne devait pas valoir refus motive de renouvellement » est un refusconditionnel, parce que la locution « pour autant que » introduit unecondition, et ce refus, « des lors », est nul. Le jugement attaque selimite à constater que, dans sa lettre du 29 juin 2006, la demanderesseutilise l'expression « pour autant que », ce qui introduit unecondition, sans constater pourtant que cette expression introduiteffectivement une condition liee au refus meme de la demanderesse, desorte que son refus ne peut pas etre considere comme un refus motive derenouvellement, exige par les articles 14 et 16 de la loi sur les bauxcommerciaux (violation des articles 11, 14 et 16 de la loi sur les bauxcommerciaux).
Deuxieme branche
Le jugement attaque constate que le manquement invoque par la demanderessedans sa lettre du 29 juin 2006 sera declare sans objet (si le grief estdeclare fonde dans l'action en resiliation) ou sera declare non fonde,parce que, « si le manquement invoque dans la citation du 22 mai 2006 est[...] declare non fonde, le manquement grave invoque à titre principaldans le refus [...] sera aussi rejete », et continue [en considerant] quel'ordre de presentation dans la lettre du 29 juin est impossible etincoherent. Le jugement attaque ajoute que le titre subsidiaire de lalettre du 29 juin 2006, à savoir le refus souverain, priverait le preneurde ses droits acquis puisqu'il aggraverait sa situation. Le jugementattaque conclut que deux motifs en cascade ne peuvent etre admis et decideque la reponse du 29 juin 2006 est equivoque et, par consequent, nulle.
L'article 16, I, 4DEG, de la loi sur les baux commerciaux ne precise pasque les manquements graves exprimes dans cet article sont identiques auxmanquements graves qui justifient la resiliation du contrat. La loi surles baux commerciaux ne precise pas non plus que le bailleur ne peutinvoquer qu'un seul motif de refus ou que, si plusieurs motifs sontinvoques, ces motifs doivent etre juxtaposes.
Jugeant que deux motifs de refus en cascade ne peuvent etre admis et quele rejet d'un manquement grave à la base d'une citation en resiliation[implique] necessairement [...] le rejet de ce meme manquement grave dansla procedure de renouvellement de bail, le jugement attaque ajoute auxarticles 14 et 16 de la loi sur les baux commerciaux deux conditions queces articles ne contiennent pas (violation des articles 11, 14 et 16 de laloi sur les baux commerciaux) et ne justifie pas sa decision que le refusde renouvellement de la demanderesse est equivoque et nul.
Le jugement attaque, apres avoir rejete le refus de renouvellement àtitre principal, constate que la lettre du 29 juin 2006 de la demanderesseajoute comme titre subsidiaire son refus souverain, sans motif, et n'adonc pu, par consequent, decider que, en l'absence de reponse valable dubailleur, le bail est renouvele sans violer l'article 16, IV, de la loisur les baux commerciaux, selon lequel le bailleur a le droit absolu derefuser le renouvellement du bail sans devoir se justifier (violation del'article 16, IV, de la loi sur les baux commerciaux).
Troisieme branche
Dans sa lettre du 29 juin 2006, la demanderesse ecrit qu'une citation enresiliation a ete lancee et elle mentionne qu'avec cette lettre, elle al'intention de refuser la demande de renouvellement pour le cas oul'assignation en resiliation ne devait pas valoir comme telle. La lettrene mentionne pas que le refus de la demanderesse n'est que conditionnel.Le jugement attaque, en decidant que le refus fait par la demanderessedans sa lettre du 29 juin 2006 est un refus conditionnel, decide que cettelettre contient une affirmation qu'elle ne contient pas, en donne uneinterpretation inconciliable avec ses termes et, par consequent, viole lafoi due à cet acte (violation des articles 1319, 1320 et 1322 du Codecivil).
III. La decision de la Cour
Quant à la premiere branche :
Conformement à l'article 14, alinea 1er, de la loi du 30 avril 1951 surles baux commerciaux, le bailleur doit, dans les trois mois de lanotification par le preneur des conditions auxquelles ce dernier estdispose à conclure un nouveau bail, notifier au preneur, suivant lesmemes voies, son refus motive de renouvellement, la stipulation deconditions differentes ou les offres d'un tiers, à defaut de quoi lebailleur sera presume consentir au renouvellement du bail aux conditionsproposees.
Le jugement attaque constate que, par lettre recommandee du 29 juin 2006,la demanderesse a repondu comme suit à la demande de renouvellement dubail commercial qui lui avait ete adressee le 5 mai 2006 par ladefenderesse sub 3 : « Le 22 mai 2006, nous avons lance citation enresiliation du bail en cours pour les manquements graves detailles danscette assignation. Pour autant que cette assignation ne devait pas valoirrefus motive de renouvellement, nous refusons votre demande derenouvellement pour les motifs suivants : à titre principal, pournon-respect des clauses conventionnelles relatives à l'entretien et lareparation de l'entierete de l'immeuble loue et pour abandon des etages ;à titre subsidiaire, sur base de l'article 16, IV, de la loi sur les bauxcommerciaux et donc sans motif ».
Il ressort de cette lettre que la demanderesse n'a assorti son refus,comme tel, d'aucune condition, mais s'est bornee à preciser que lanotification de ce refus par lettre recommandee ne l'etait que pour autantque de besoin, compte tenu de la citation anterieure de la defenderessesub 3 en resolution du bail.
En considerant le refus de renouvellement de la demanderesse comme nul enraison de son caractere conditionnel, le jugement attaque viole l'article14, alinea 1er, precite.
Le moyen, en cette branche, est fonde.
Quant à la deuxieme branche :
D'une part, suivant l'article 16, I, 4DEG, de la loi precitee, le bailleurpeut se refuser au renouvellement du bail en raison de tous manquementsgraves du preneur aux obligations qui decoulent pour lui du bail en cours,y compris tout fait illicite du preneur qui, apprecie objectivement, rendimpossible la continuation des rapports contractuels entre le bailleur etle preneur.
Des manquements du preneur qui ne presentent pas un caractere de gravitesuffisant pour justifier la resolution du bail peuvent constituerneanmoins un motif de refus de renouvellement du bail en vertu de cettedisposition.
D'autre part, l'article 16, IV, dispose qu'en dehors des cas vises dansles paragraphes precedents, le bailleur peut se refuser au renouvellementmoyennant l'indemnite d'eviction, eventuellement majoree, qu'il precise.
Il ne suit ni de l'article 16 ni d'aucune autre disposition de la loi quele bailleur ne peut refuser le renouvellement, à titre principal, pourl'un des motifs prevus par la loi et, à titre subsidiaire, sans motif.
Le jugement attaque enonce que, si le motif invoque dans la citation enresolution du bail est declare non fonde, « le manquement grave invoqueà titre principal dans le refus explicite du 29 juin 2006 sera aussirejete » pour en deduire que « l'ordre de presentation dans la lettre[de cette date] est impossible, incoherent ». Il considere en outre qu'enmentionnant subsidiairement un refus de renouvellement sans motif, leditcourrier « priverait [dans ce cas] le preneur de ses droits acquispuisqu'il aggraverait sa situation » et que « deux motifs de refus encascade ne peuvent etre admis » pour en conclure que « la reponse du 29juin 2006 est equivoque et [qu']en ce cas, elle est nulle ».
Par ces considerations, le jugement attaque ne justifie pas legalement sadecision de declarer nul le refus de renouvellement de la demanderesse.
Le moyen, en cette branche, est fonde.
Par ces motifs,
La Cour
Casse le jugement attaque ;
Ordonne que mention du present arret sera faite en marge du jugementcasse ;
Reserve les depens pour qu'il soit statue sur ceux-ci par le juge dufond ;
Renvoie la cause, ainsi limitee, devant le tribunal de commerce de Huy,siegeant en degre d'appel.
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president Christian Storck, les conseillers Albert Fettweis,Sylviane Velu, Martine Regout et Gustave Steffens, et prononce en audiencepublique du quatorze mai deux mille dix par le president Christian Storck,en presence de l'avocat general Andre Henkes, avec l'assistance dugreffier Patricia De Wadripont.
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| P. De Wadripont | G. Steffens | M. Regout |
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| S. Velu | A. Fettweis | Chr. Storck |
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14 MAI 2010 C.09.0206.F/1
