Cour de cassation de Belgique
Arret
1493
NDEG C.11.0052.F
INSTITUT PROFESSIONNEL DES AGENTS IMMOBILIERS, dont le siege est etabli àBruxelles, rue du Luxembourg, 16B,
demandeur en cassation,
represente par Maitre Michel Mahieu, avocat à la Cour de cassation, dontle cabinet est etabli à Watermael-Boitsfort, boulevard du Souverain, 36,ou il est fait election de domicile,
contre
H. F.,
defendeur en cassation,
represente par Maitre Jacqueline Oosterbosch, avocat à la Cour decassation, dont le cabinet est etabli à Liege, rue de Chaudfontaine, 11,ou il est fait election de domicile.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre l'arret rendu le 2 mars 2010 parla cour d'appel de Mons.
Par ordonnance du 6 janvier 2012, le premier president a renvoye la causedevant la troisieme chambre.
Le conseiller Mireille Delange a fait rapport.
L'avocat general delegue Michel Palumbo a conclu.
II. Les moyens de cassation
Le demandeur presente deux moyens dont le second est libelle dans lestermes suivants :
Dispositions legales violees
Articles 1349, 1353, 1354 et 1355 du Code civil
Decisions et motifs critiques
L'arret declare fonde l'appel du defendeur et declare en consequence nonfondee la demande originaire du demandeur et l'en deboute, et ce pour tousses motifs et specialement les motifs suivants :
« Si le tribunal rappelle à juste titre que, `dans la matiere despratiques du commerce, la preuve peut etre malaisee à apporter parce que,souvent, le demandeur est confronte à des comportements diffus dontl'objectivation s'avere malaisee', il demeure que ces difficultes nedispensent pas le demandeur en cessation de respecter dansl'administration de la preuve qui lui incombe les principes regissant lalegalite des modes de preuve utilises ;
A cet egard, [le demandeur] produit essentiellement trois elements : unrapport de son detective prive etabli le 26 juin 2008, un echange decourriels intervenus le 18 septembre 2008 et un constat d'huissier dejustice etabli le 27 octobre 2008 ;
Sur le constat d'huissier du 27 octobre 2008
Le 17 septembre 2008, un huissier de justice requis par [le demandeur]rejoint, à la requete [du demandeur], `une deleguee [du demandeur]' dansune habitation mise en vente par H. immobiliere laquelle se trouve surplace avec [le defendeur] ;
Du constat que cet huissier dressera le 27 octobre 2008, il apparait que :
- l'huissier de justice assistera à une premiere visite de l'immeuble le17 septembre 2008, qui se cloturera sans qu'il decline son identite ni lebut de sa presence [au defendeur] et au cours de laquelle, suivant lestermes dudit constat, [le defendeur] `repond à toutes les questionsposees par la deleguee', l'huissier ajoutant que [le defendeur] `connaitbien son dossier' ; fait visiter toutes les pieces de l'habitation dont ilsouligne les cotes positifs ; indique à la deleguee [du demandeur] qu'ila dejà fait visiter cet immeuble `deux ou trois fois' et que `les mursexterieurs ont ete repeints recemment, comme on se connaissait, j'aieffectue les travaux' ;
- le 24 septembre 2008, le meme huissier de justice assiste à une secondevisite du meme immeuble avec la meme deleguee [du demandeur] et indique ànouveau que [le defendeur] `repond à toutes les questions posees par ladeleguee' et `connait bien son dossier' ; l'huissier de justice interpelleensuite [le defendeur] en declinant sa qualite et en lui `expliquant lebut de (sa) mission', ensuite de quoi cet huissier acte la declaration [dudefendeur] en ces termes : `je ne savais pas du tout, je ne savais pas queje ne pouvais pas faire visiter les maisons, je ne signe jamais rien' ;note que [le defendeur] lui declare en outre travailler pour son epouse,laquelle est titulaire d'une inscription comme agent immobilier au sein dela societe H. mais que, celle-ci n'ayant pas le temps, il se charge alorsde faire visiter les maisons ;
- le constat se termine par la relation des verifications operees ensuitepar l'huissier de justice, à savoir l'identite complete [du defendeur]aupres du registre national, la verification - positive - de ce que lenumero de taxe sur la valeur ajoutee repris sur le site de l'agenceimmobiliere est celui de F. L., la constatation de ce que le nom [dudefendeur] n'apparait nulle part dans les sources consultees ;
L'article 516, alinea 2, du Code judiciaire autorise les huissiers dejustice à effectuer, à la requete de particuliers, `des constatationspurement materielles, exclusives de tout avis sur les consequences de faitou de droit qui peuvent en resulter' ; pareils constats relevent, quant àleur fonction probatoire, du rang des simples presomptions et ceuniquement pour ce qui concerne les constatations purement materiellesoperees par l'huissier de justice, à l'exclusion de tout elementexprimant en realite une appreciation ou une perception personnelle de sapart à l'egard des elements qu'il est charge de constater ;
Analyse sous cet angle, le constat du 27 octobre 2008 vaut commepresomption de l'existence des elements materiels suivants :
- le fait de deux visites du meme bien immobilier executees pour la meme`cliente' par [le defendeur] à quelques jours d'intervalle ;
- la circonstance que ce dernier a repondu aux questions de cettepretendue cliente, sans toutefois que les elements du constat permettentde determiner la teneur de ces questions ;
- la teneur de la reponse [du defendeur] relatee entre guillemets auditconstat et reproduite supra ;
Le premier juge semble avoir tire du reste de la reponse [du defendeur],telle qu'elle est consignee au constat en style indirect, un element depreuve du caractere habituel d'actes qu'il a analyses comme relevant del'exercice de la profession d'agent immobilier ;
Meme en tenant pour acquis que la relation du reste de cette reponse ensoit l'exacte transcription litterale plutot que la simple consignation dece que l'huissier a lui-meme, et de bonne foi, compris de ce surplus dereponse, il demeure que ces elements ne pourraient valoir en tant qu'aveuextrajudiciaire mais bien comme simple presomption ; en effet, comme ditci-avant, le constat ne relate pas la teneur exacte de la mission confieeà l'huissier de justice ni ce que ce dernier en a dit [au defendeur]apres avoir decline sa qualite, en sorte qu'il ne peut etre considere que[le defendeur] aurait en toute connaissance de cause reconnu qu'il faisaithabituellement visiter les immeubles mis en vente par sa compagne ;
Il faut d'ailleurs rapprocher le passage precite du constat d'huissier etles proces-verbaux d'audition etablis le 11 mai 2009 par la police deNivelles-Genappe, proces-verbaux dans lesquels [le defendeur] et sacompagne, entendus separement, donnent des reponses claires etconvergentes quant au fait que les seules visites operees par [ledefendeur] en remplacement de sa compagne, indisponible, concernaientl'immeuble dont question au constat du 27 octobre 2008, immeuble qu'ilconnaissait pour y avoir, comme d'ailleurs dejà dit lors de la visite du17 septembre 2008, effectue des travaux de peinture et dont il connaissaitegalement bien les proprietaires ;
Le constat d'huissier du 27 octobre 2008 pourra, dans les limites relateesci-avant, etre retenu à titre de presomption ».
Griefs
L'aveu extrajudiciaire vise aux articles 1354 et 1355 du Code civil est unacte unilateral dont une preuve peut etre deduite. Il doit etre effectuepar la partie à laquelle il est oppose mais ne doit pas etre destine àservir de preuve pour la partie adverse.
Les articles 1349 et 1353 du Code civil disposent que les presomptions nonetablies par la loi constituent des modes de preuve abandonnes auxlumieres et à la prudence du magistrat, des lors que celui-ci nemeconnait pas ou ne denature pas cette notion legale.
L'article 2 de l'arrete royal du 6 septembre 1993 protegeant le titreprofessionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier disposeque « nul ne peut exercer en qualite d'independant, à titre principalou accessoire, la profession d'agent immobilier, ou porter le titreprofessionnel d'agent immobilier agree par l'Institut professionnel desagents immobiliers ou d'agent immobilier stagiaire, s'il n'est inscrit autableau des titulaires de la profession ou sur la liste des stagiairestenus par l'Institut ou si, etant etabli à l'etranger, il n'a obtenul'autorisation d'exercer occasionnellement cette profession ».
L'article 3 de ce meme arrete dispose quant à lui qu'« exerce l'activiteprofessionnelle d'agent immobilier au sens du present arrete celui qui,d'une maniere habituelle et à titre independant, realise pour le comptede tiers :
1DEG des activites d'intermediaire en vue de la vente, l'achat, l'echange,la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers oufonds de commerce ;
2DEG des activites d'administrateur de biens assurant : a) soit la gestionde biens immobiliers ou de droits immobiliers ; b) soit la fonction desyndic de biens immobiliers en copropriete ».
Examinant le constat etabli par l'huissier de justice le 27 octobre 2008,l'arret indique qu'à la date du 24 septembre 2008, « le meme huissier dejustice assiste à une seconde visite du meme immeuble avec la memedeleguee [du demandeur] et indique à nouveau que [le defendeur] `repondà toutes les questions posees par la deleguee' et `connait bien sondossier' ; l'huissier de justice interpelle ensuite [le defendeur] endeclinant sa qualite et en lui `expliquant le but de (sa) mission',ensuite de quoi cet huissier :
- acte la declaration [du defendeur] en ces termes : `Je ne savais pas dutout, je ne savais pas que je ne pouvais pas faire visiter les maisons, jene signe jamais rien',
- note que [le defendeur] lui declare en outre travailler pour son epouse,laquelle est titulaire d'une inscription comme agent immobilier au sein dela societe H. mais que, celle-ci n'ayant pas le temps, il se charge alorsde faire visiter les maisons ».
Apres avoir precise que « le premier juge semble avoir tire du reste dela reponse [du defendeur] telle qu'elle est consignee au constat en styleindirect, un element de preuve du caractere habituel d'actes qu'il aanalyses comme relevant de l'exercice de la profession d'agentimmobilier », l'arret decide que « meme en tenant pour acquis que larelation du reste de cette reponse en soit l'exacte transcriptionlitterale plutot que la simple consignation de ce que l'huissier alui-meme, et de bonne foi, compris de ce surplus de reponse, il demeureque ces elements ne pourraient valoir en tant qu'aveu extrajudiciaire maisbien comme simple presomption ; en effet, comme dit ci-avant, le constatne relate pas la teneur exacte de la mission confiee à l'huissier dejustice ni ce que ce dernier en a dit [au defendeur] apres avoir declinesa qualite, en sorte qu'il ne peut etre considere que [ce defendeur]aurait en toute connaissance de cause reconnu qu'il faisait habituellementvisiter les immeubles mis en vente par sa compagne ». L'arret decide ausurplus qu' « il faut d'ailleurs rapprocher le passage precite du constatd'huissier et les proces-verbaux d'audition etablis le 11 mai 2009 par lapolice de Nivelles-Genappe, proces-verbaux dans lesquels [le defendeur] etsa compagne, entendus separement, donnent des reponses claires etconvergentes quant au fait que les seules visites operees par [ledefendeur] en remplacement de sa compagne, indisponible, concernaientl'immeuble dont question au constat du 27 octobre 2008, immeuble qu'ilconnaissait pour y avoir, comme d'ailleurs dejà dit lors de la visite du17 septembre 2008, effectue des travaux de peinture et dont il connaissaitegalement bien les proprietaires ».
En ecartant l'existence d'un aveu extrajudiciaire au motif que le constatde l'huissier de justice ne relate pas la teneur exacte de la mission quilui a ete confiee ni ce que celui-ci en a dit au defendeur apres avoirdecline son identite en sorte « qu'il ne peut etre considere que [ledefendeur] aurait en toute connaissance de cause reconnu qu'il faisaithabituellement visiter les immeubles mis en vente par sa compagne »,l'arret meconnait les articles 1354 et 1355 du Code civil. En effet,contrairement à ce que sous-entend cet arret, un aveu extrajudiciaire nerequiert pas, pour faire preuve, que son auteur ait eu la volonte de faireune declaration destinee à valoir comme preuve.
En outre, il faut constater que dans ses conclusions d'appel, le defendeuravait indique qu' « il peut arriver que de la meme fac,on qu'un conjointaidant, lorsque son emploi du temps le lui permet, le [defendeur] aidemadame L. dans l'exercice de son activite professionnelle d'agentimmobilier, dans la mesure de ce qu'il lui est permis de faire en tachesstrictement materielles, à savoir faire visiter les biens, prendre lesrendez-vous, apposer des panneaux publicitaires, etc., etant exclu pour le[defendeur] de s'occuper de la negociation de prix, de la conclusion decontrats, etc. ». Il a encore enonce qu' « ainsi que le [defendeur] l'ajudicieusement fait remarquer à l'huissier de justice charged'instrumenter à la requete [du demandeur], `je ne savais pas que je nepouvais pas faire visiter les maisons, je ne signe jamais rien', ajoutantque les visites d'immeubles qu'il effectue ont lieu lorsque madame L. n'apas le temps. Outre le fait qu'il n'est pas habituel pour le [defendeur]de s'immiscer dans l'organisation du travail de madame L., elle ne lecharge de visites immobilieres que lorsque son emploi du temps ne le luipermet pas, il n'a jamais ete conteste par [le demandeur] que le[defendeur] ne se mele jamais du processus contractuel proprement dit ».
Compte tenu de ces elements, l'arret n'a pu legalement deduire desauditions du defendeur et de sa compagne que les seules visites opereespar le defendeur etaient celles qui avaient fait l'objet des constatationsde l'huissier de justice. En deduisant ce fait de ces auditions, l'arretmeconnait les articles 1349 et 1353 du Code civil.
III. La decision de la Cour
Sur le second moyen :
Sur la fin de non-recevoir opposee au moyen par le defendeur et deduite deson defaut d'interet :
Le moyen est dirige contre la decision de l'arret que le constatd'huissier de justice du 27 octobre 2008 rapportant des declarations dudefendeur « ne pourrai[t] valoir en tant qu'aveu extrajudiciaire maisbien comme simple presomption ».
Le defendeur soutient que cette decision est justifiee par laconsideration de l'arret que ces declarations, consignees en styleindirect, ne peuvent lui etre opposees à titre d'aveu extrajudiciaireparce qu'il n'est pas l'auteur des propos ainsi consignes.
L'arret considere que le constat relate « ce que l'huissier a compris desdeclarations » du defendeur sans exclure que cette relation soit exacteet qu'elle fasse preuve de declarations dont le defendeur est l'auteur.
La fin de non-recevoir ne peut etre accueillie.
Sur le fondement du moyen :
L'aveu extrajudiciaire au sens des articles 1354 et 1355 du Code civiln'implique pas qu'il soit destine à servir de preuve à la partieadverse.
L'arret enonce que, dans un constat dresse le 27 octobre 2008 à lademande du demandeur, un huissier de justice « note que [le defendeur]lui declare [...] travailler pour son epouse [...] titulaire d'uneinscription comme agent immobilier [...] mais que, celle-ci n'ayant pas letemps, il se charge alors de faire visiter les maisons ».
Pour refuser d'en retenir les termes comme aveu extrajudiciaire contre ledefendeur, il considere que « le constat ne relate pas la teneur exactede la mission confiee à l'huissier de justice ni ce que ce dernier a dit[au defendeur] apres avoir decline sa qualite, en sorte qu'il ne peut etreconsidere que [le defendeur] aurait en toute connaissance de cause reconnuqu'il faisait habituellement visiter les immeubles mis en vente par sacompagne ».
L'arret revient ainsi à considerer que l'aveu requiert la connaissancepar son auteur de ce qu'une preuve contre lui peut etre deduite de sesdeclarations.
Ce faisant, l'arret viole les dispositions precitees.
Dans cette mesure, le moyen est fonde.
Sur les autres griefs :
Il n'y a pas lieu d'examiner les autres griefs, qui ne sauraient entrainerune cassation plus etendue.
Par ces motifs,
La Cour
Casse l'arret attaque, sauf en ce qu'il statue sur la recevabilite del'appel ;
Ordonne que mention du present arret sera faite en marge de l'arretpartiellement casse ;
Reserve les depens pour qu'il soit statue sur ceux-ci par le juge dufond ;
Renvoie la cause, ainsi limitee, devant la cour d'appel de Liege.
Ainsi juge par la Cour de cassation, troisieme chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president de section Albert Fettweis, les conseillersSylviane Velu, Martine Regout, Alain Simon et Mireille Delange et prononceen audience publique du vingt-trois janvier deux mille douze par lepresident de section Albert Fettweis, en presence de l'avocat generaldelegue Michel Palumbo, avec l'assistance du greffier Chantal Vandenput.
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| Ch. Vandenput | M. Delange | A. Simon |
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| M. Regout | S. Velu | A. Fettweis |
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23 JANVIER 2012 C.11.0052.F/11
