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§ Belgique, Cour de cassation, 04 mai 2012, C.10.0595.F

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Numérotation :

Numéro d'arrêt : C.10.0595.F
Identifiant URN:LEX : urn:lex;be;cour.cassation;arret;2012-05-04;c.10.0595.f ?

Texte :

Cour de cassation de Belgique

Arret

8184

NDEG C.10.0595.F

1. Boca, societe privee à responsabilite limitee dont le siege social estetabli à Manage, rue Saint-Hubert, 11,

2. J.-P. D.,

demandeurs en cassation,

representes par Maitre Michele Gregoire, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Bruxelles, avenue Louise, 480, ou il estfait election de domicile,

contre

1. a) B. D. et

b) C. f.,

2. a) P. D. a. et

b) Z. H.,

3. a) J.-L. R. et

b) H. M.,

4. a) S. A. et

b) Y. R.,

5. S. B.,

6. Association des CopropriEtaires DE LA REsidence « CommissaireMaigret », dont le siege est etabli à Mons (Saint-Symphorien), avenueGustave Maigret, 41 B, representee par son syndic, la societe anonyme SageMons, dont le siege social est etabli à Mons, rue Notre-Dame Debonnaire,16,

defendeurs en cassation,

representes par Maitre Franc,ois T'Kint, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Charleroi, rue de l'Athenee, 9, ou il estfait election de domicile,

en presence de

Assurances Federales, societe cooperative à responsabilite limitee dontle siege social est etabli à Bruxelles, rue de l'Etuve, 12,

partie appelee en declaration d'arret commun.

I. La procedure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirige contre l'arret rendu le 12 fevrier 2010par la cour d'appel de Mons.

Le conseiller Didier Batsele a fait rapport.

L'avocat general Thierry Werquin a conclu.

II. Le moyen de cassation

Les demandeurs presentent un moyen libelle dans les termes suivants :

Dispositions legales violees

- article 1er de la loi du 9 juillet 1971 reglementant la constructiond'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie deconstruction, modifiee par la loi du 3 mai 1993, dite loi Breyne ;

* articles 1319, 1320, 1322, 1349 et 1353 du Code civil ;

* article 149 de la Constitution.

Decisions et motifs critiques

L'arret, confirmant en cela le jugement dont appel, decide que, nonobstantles clauses figurant dans les actes authentiques d'achat des acquereursportant sur l'immeuble litigieux, lesdits contrats etaient soumis à laloi Breyne et confirme, partant, la mesure d'expertise prononcee par lejugement entrepris, de meme qu'il condamne les demandeurs aux depensd'appel.

L'arret est fonde sur les motifs suivants :

« Le titre de propriete des demandeurs originaires (ici defendeurs), soitl'acte notarie rec,u le 5 juillet 2006, stipule expressement, quant àl'etat du bien vendu, que `les parties declarent bien connaitre le bienpresentement vendu pour l'avoir visite et examine ensemble de maniereapprofondie prealablement aux presentes. Les parties declarent etreconnaissent que le bien, objet des presentes, satisfait à toutes lesconditions requises pour une habitabilite normale de celui-ci. Elles nousdeclarent qu'apres la signature de l'acte authentique de vente, le vendeurn'est plus tenu à aucune autre obligation que celles decoulant despresentes. En consequence, apres avoir ete informe[es] par nous, notaire,sur le champ d'application de la loi du 9 juillet 1971, modifiee par laloi du 3 mai 1993, dite `loi Breyne', les parties reconnaissent que cetteloi n'est pas applicable au present acte.

Le bien est transmis à l'acquereur dans son etat actuel, bien connu delui.

A cet effet, le vendeur subroge envers lui l'acquereur dans ses droitsvis-à-vis des architectes et entrepreneurs, comme il est dit ci-apres aupoint `Garantie decennale'.

L'article 8 precise en consequence que `l'acquereur est subroge dans tousles droits du vendeur en sa qualite de maitre de l'ouvrage vis-à-vis desentrepreneurs et architectes quant aux vices dont ces derniers repondenten vertu des articles 1792 et 2270 du Code civil. Les articles 1792 et2270 du Code civil restent applicables au vendeur'.

La [demanderesse] deduit de ces clauses que la loi Breyne n'est pasapplicable, que la reception definitive lui a ete accordee et que la chosevendue a ete agreee ; elle fait par ailleurs valoir que la preuve desconditions de mise en oeuvre de la responsabilite decennale n'est pasrapportee.

[Le demandeur] reprend cette argumentation à son compte.

Les [defendeurs] invoquent l'application de la loi Breyne vu l'etatd'inachevement de l'immeuble lors de la vente des appartements etl'ecartement des clauses de style reproduites ci-dessus et sollicitent laconfirmation du jugement dont appel.

Les mentions des actes authentiques constituant les titres de proprietedes [defendeurs] reproduites ci-dessus font foi de leurs declarationsrecueillies par le notaire instrumentant.

Elles valent seulement jusqu'à preuve du contraire.

Celle-ci resulte des termes de la convention sous seing prive signee lejour de la passation de ces actes par la [demanderesse] et [les defendeurssub 1], qui precise que la construction de l'immeuble litigieux n'est pasterminee.

Cette convention est en effet libellee comme suit : `les abords del'immeuble ainsi que la pente d'acces aux garages n'etant pas termines, ila ete convenu que la [demanderesse] bloquerait en l'etude de Maitre T.,notaire à Mons, une somme de 5.000 euros. Cette somme sera debloqueelorsque les travaux repris ci-dessus seront realises, et ce au plus tardle 15 octobre 2006'.

Les [demandeurs] ne contestent ni l'existence de cette convention ni soncontenu, laquelle est opposable à la [demanderesse] qui l'a signee alorsque l'architecte n'en dit mot.

Ils ne peuvent donc pretendre que l'immeuble etait acheve le 5 juillet2006 meme si les appartements etaient en etat d'etre habites et le sontd'ailleurs depuis lors.

Des lors qu'il est etabli que les ventes portaient sur, dans un immeublecollectif, la propriete privative d'une surface à usage d'appartement oude bureau et des parkings et, en indivision forcee, celle de quotites auniveau du sous-sol et dans les parties communes, dont le terrain et lesfrais d'ascenseur, alors que les abords de l'immeuble et la pente d'accesaux garages ne sont pas termines, l'objet du contrat etait `en voie deconstruction' au sens de la loi du 9 juillet 1971 dite loi Breyne, d'ordrepublic ; les clauses de l'acte de vente stipulant son inapplicabilitedoivent donc etre ecartees, les acquereurs qu'elle protege sollicitant sonapplication ».

Griefs

Premiere branche

1. L'article 1er de la loi Breyne dispose que « [cette] loi s'applique àtoute convention ayant pour objet le transfert de la propriete d'unemaison ou d'un appartement à construire ou en voie de construction ainsiqu'à toute convention portant engagement de construire, de faireconstruire ou de procurer un tel immeuble, lorsque la maison oul'appartement est destine à usage d'habitation ou à usage professionnelet d'habitation et qu'en vertu de la convention l'acheteur ou le maitre del'ouvrage est tenu d'effectuer un ou des versements avant l'achevement dela construction ».

Il ressort de cette disposition que la loi Breyne ne s'applique pas auxbiens qui sont acheves lors de la conclusion de la convention ayant pourobjet d'en transferer la propriete.

Or, sont consideres comme acheves, les biens qui, lors de laditeconclusion, presentent un degre de finition suffisant pour en permettrel'habitabilite normale.

II s'ensuit que l'engagement du vendeur des biens, au moment de laconclusion de la convention ayant pour objet d'en transferer la propriete,d'y executer encore certains travaux de finition ne constitue pasl'obligation d'achever la construction au sens de l'article 1er de la loiBreyne, des lors que les biens concernes sont immediatement et normalementhabitables.

Il appartient donc au juge d'apprecier si le degre d'achevementeventuellement envisage dans la convention qui lui est soumise justifie ounon l'application de la loi Breyne, et, à cette fin, de verifierconcretement si la portee de l'engagement du vendeur entame l'habitabilitenormale des biens concernes.

2. En l'espece, l'arret constate que (i) « les ventes portaient sur, dansun immeuble collectif, la propriete privative d'une surface à usaged'appartement ou de bureau et des parkings et, en indivision forcee, cellede quotites au niveau du sous-sol et dans les parties communes, dont leterrain et les frais d'ascenseur », et que (ii) à la date du 5 juillet2006, « les appartements etaient en etat d'etre habites et le sontd'ailleurs depuis lors ».

Mais, pour ce qui concerne les autres surfaces vendues, l'arret necontient aucune consideration relative à leur habitabilite et se borne àrelever que, d'apres la convention sous seing prive du 5 juillet 2006,conclue seulement avec les [defendeurs sub 1], les abords de l'immeubleainsi que la pente du garage n'etaient pas termines à cette date.

Ainsi, l'arret n'examine nullement si les travaux à effectuer aux abordsde l'immeuble ainsi qu'à la pente de garage etaient de nature à entamerl'habitabilite normale de l'immeuble collectif.

En consequence, des seules constatations precitees, l'arret, à defaut deproceder à cette verification, n'a pu deduire legalement que « l'objetdu contrat etait en voie de construction au sens de la loi du 9 juillet1971 dite loi Breyne, d'ordre public » et decider en consequence que «les clauses de l'acte de vente stipulant son inapplicabilite doivent doncetre ecartees, les acquereurs qu'elle protege sollicitant son application».

L'arret, qui decide, d'une part, que, contrairement aux mentions de l'acteauthentique de vente du 5 juillet 2006 quant à l'etat du bien vendu,l'objet du contrat etait en voie de construction et donc soumis àl'application de la loi Breyne et qui confirme, d'autre part, la mesured'expertise sollicitee par les defendeurs, meconnait des lors la notionlegale d'achevement au sens de l'article 1er de la loi Breyne et violecette disposition legale.

A tout le moins, l'arret, qui n'examine pas dans quelle mesure les travauxque la demanderesse s'etait engagee à executer lors de la convention du 5juillet 2006 etaient de nature à entamer l'habitabilite normale des biensconcernes, ne permet pas à la Cour d'exercer le controle de legalite quilui est confie et, par suite, n'est pas regulierement motive (violation del'article 149 de la Constitution).

Deuxieme branche

Si l'existence des faits sur lesquels le juge se fonde, au titre depresomption de l'homme, est souverainement constatee par lui et si lesconsequences qu'il en deduit, à ce titre, sont abandonnees par la loi auxlumieres et à la prudence de ce juge, la Cour de cassation controleneanmoins si celui-ci n'a pas meconnu la notion juridique de presomptionde l'homme.

Tel est le cas lorsque le juge deduit de faits connus l'existence d'unfait inconnu qu'il recherche, en en inferant des consequences qui ne sont,sur ce fondement, susceptibles d'aucune justification.

En l'espece, la convention sous seing privee du 5 juillet 2006, conclueentre la [demanderesse] et les [defendeurs sub 1], telle qu'elle estreproduite dans les motifs de l'arret, expose que : « les abords del'immeuble ainsi que la pente d'acces aux garages n'etant pas termines, ila ete convenu que la [demanderesse] bloquerait en l'etude de Maitre T.,notaire à Mons, une somme de 5.000 euros. Cette somme sera debloqueelorsque les travaux repris ci-dessus seront realises et ce au plus tard le15 octobre 2006 ».

Il ressort des termes memes de cette convention que les travaux definition relatifs aux abords de l'immeuble litigieux, objets de laditeconvention, devaient etre acheves et que la somme bloquee devait etreliberee au plus tard pour le 15 octobre 2006.

Par ailleurs, il ressort des pieces auxquelles la Cour peut avoir egardet, en particulier, de la premiere piece jointe à la requete, constitueede l'acte authentique de vente par lequel les [defendeurs sub 4] ontacquis leurs droits dans l'immeuble litigieux, qu'au jour de cet acte,soit le 25 octobre 2006, ceux-ci declaraient reconnaitre que le biensatisfaisait à toutes les conditions requises pour une habitabilitenormale et reconnaissaient que la loi du 3 mai 1993 (modifiant la loi du 9juillet 1971), dite « loi Breyne », n'etait pas applicable.

Il s'ensuit que, de ces deux faits connus, à savoir, d'une part,l'existence de la convention du 5 juillet 2006, laquelle prevoit, comme lementionne l'arret, l'achevement des travaux de finition et la liberationde la somme bloquee pour le 15 octobre 2006 au plus tard, et, d'autrepart, la circonstance que l'acte authentique de vente entre la[demanderesse] et les [defendeurs sub 4] a ete dresse le 25 octobre 2006,avec transfert de propriete à cette date, soit posterieurement à la findes travaux selon la convention du 5 juillet 2006, l'arret n'a pu deduirequ'il est etabli que toutes « les ventes (sans distinction) (...) avaientpour objet un immeuble collectif `en voie de construction' » car cettededuction n'est susceptible, sur le fondement des deux faits precites,d'aucune justification.

En consequence, l'arret, qui decide, d'une part, que l'immeuble collectifetait en voie de construction lors de son acquisition par les defendeurset donc soumis à l'application de la loi Breyne, et qui confirme, d'autrepart, la mesure d'expertise sollicitee par les defendeurs, meconnait lanotion legale de presomption de l'homme (violation des articles 1349 et1353 du Code civil).

Troisieme branche

1. Aux termes des articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil, viole la foidue à un acte le juge qui donne de cet acte une interpretationinconciliable avec ses termes. Tel est le cas lorsque le juge lit quelquechose dans l'acte qui ne s'y trouve pas ou n'y lit pas quelque chose quis'y trouve.

2. En l'espece, l'arret est fonde sur les motifs selon lesquels : « Letitre de propriete (de tous les) demandeurs originaires (sansdistinction), soit l'acte notarie rec,u le 5 juillet 2006, stipuleexpressement, quant à l'etat du bien vendu, que `les parties declarentbien connaitre le bien presentement vendu pour l'avoir visite et examineensemble de maniere approfondie prealablement aux presentes. Les partiesdeclarent et reconnaissent que le bien, objet des presentes, satisfait àtoutes les conditions requises pour une habitabilite normale de celui-ci.Elles nous declarent qu'apres la signature de l'acte authentique de vente,le vendeur n'est plus tenu à aucune autre obligation que celles decoulantdes presentes. En consequence, apres avoir ete informees par nous,notaire, sur le champ d'application de la loi du 9 juillet 1971 modifieepar la loi du 3 mai 1993, dite `loi Breyne', les parties reconnaissent quecette loi n'est pas applicable au present acte ».

L'arret considere de la sorte que les [defendeurs sub 4] et [lesdefendeurs sub 5] auraient acquis la propriete de l'immeuble litigieux parl'un des actes notaries rec,us le 5 juillet 2006, dont il reproduit lestermes. Or, ces actes ne concernent ni [les defendeurs sub 4 ni lesdefendeurs sub 5], comme le montrent les deuxieme, troisieme et quatriemepieces jointes à la requete, constituees desdits actes notaries.

3. Il decoule de ce qui precede que l'arret decide que les actes notariesdu 5 juillet 2006 contiennent une mention qui ne s'y trouve pas et leurdonne ainsi une portee inconciliable avec leurs termes (violation desarticles 1319, 1320 et 1322 du Code civil).

III. La decision de la Cour

Quant à la premiere branche :

L'article 1er, alinea 1er, de la loi du 9 juillet 1971 reglementant laconstruction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou envoie de construction dispose que cette loi s'applique à toute conventionayant pour objet le transfert de la propriete d'une maison ou d'unappartement à construire ou en voie de construction ainsi qu'à touteconvention portant engagement de construire, de faire construire ou deprocurer un tel immeuble, lorsque la maison ou l'appartement est destineà usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et qu'envertu de la convention l'acheteur ou le maitre de l'ouvrage est tenud'effectuer un ou des versements avant l'achevement de la construction.

Un immeuble en voie de construction est un immeuble dont la constructionn'est pas achevee ; la construction d'un immeuble est achevee lorsque ledegre de finition des travaux est tel que l'habitabilite normale del'immeuble est assuree.

L'arret releve que les defendeurs « sollicitaient la condamnation [desdemandeurs] à leur payer la somme provisionnelle de 10.000 euros sur undommage evalue à 25.000 euros sous toutes reserves, en raison des viceset malfac,ons affectant les immeubles [que la demanderesse] leur avaitvendus, et, avant dire droit, la designation d'un expert » et que lejugement entrepris « a fait droit à cette demande d'expertise, avantdire droit quant à la recevabilite et au fondement de la demandeprincipale ».

L'arret constate que « les ventes portaient sur, dans un immeublecollectif, la propriete privative d'une surface à usage d'appartement oude bureau et des parkings et, en indivision forcee, celle de quotites auniveau du sous-sol et dans les parties communes, dont le terrain et lesfrais d'ascenseur », et que « les appartements etaient en etat d'etrehabites ».

En se fondant, pour decider que « l'objet du contrat etait `en voie deconstruction' au sens de la loi du 9 juillet 1971 », sur la seuleconsideration que « les abords de l'immeuble et la pente d'acces augarage ne sont pas termines », sans examiner l'incidence de cettecirconstance sur l'habitabilite normale du bien vendu, l'arret, qui nepermet pas à la Cour de controler la legalite de sa decision, n'est pasregulierement motive.

Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, est fonde.

Il n'y a pas lieu d'examiner les autres branches du moyen, qui nesauraient entrainer une cassation plus etendue.

Et les demandeurs ont interet à ce que l'arret soit declare commun à lapartie appelee à la cause devant la Cour à cette fin.

Par ces motifs,

La Cour

Casse l'arret attaque, sauf en tant qu'il statue sur les appels dudemandeur et de la partie appelee en declaration d'arret commun ;

Declare le present arret commun à la societe cooperative Les AssurancesFederales ;

Ordonne que mention du present arret sera faite en marge de l'arretpartiellement casse ;

Reserve les depens pour qu'il soit statue sur ceux-ci par le juge dufond ;

Renvoie la cause, ainsi limitee, devant la cour d'appel de Liege.

Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president Christian Storck, les conseillers Didier Batsele,Alain Simon, Mireille Delange et Michel Lemal, et prononce en audiencepublique du quatre mai deux mille douze par le president Christian Storck,en presence de l'avocat general Jean Marie Genicot, avec l'assistance dugreffier Patricia De Wadripont.

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| P. De Wadripont | M. Lemal | M. Delange |
|-----------------+------------+-------------|
| A. Simon | D. Batsele | Chr. Storck |
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4 MAI 2012 C.10.0595.F/1

Origine de la décision

Date de la décision : 04/05/2012
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