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§ Bénin, Cour suprême, Chambre administrative, 27 juillet 1995, 15/CA

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Chambres réunies

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 15/CA
Numéro NOR : 39878 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;bj;cour.supreme;arret;1995-07-27;15.ca ?

Analyses :

Contrat de bail - Défaillance et résistance abusive de l'administration - Recours de plein contentieux - Payement des loyers et autres.

Si l'administration peut unilatéralement modifier par avenant les clauses d'un contrat de bail, elle doit, à peine d'inopposabilité, le notifier au cocontractant. Il en est de même, lorsqu'elle décide de résilier un contrat.


Parties :

Demandeurs : TOKO BAMENOU MICHEL
Défendeurs : MINISTRE DES FINANCES.

Texte :

TOKO Bamènou Michel C/ MINISTRE DES FINANCES.N°15/CA du 27 juillet 1995La Cour,Vu la requête en date du 1er Juillet 1993, enregistrée au Greffe de la Cour le 16 Juillet 1993 sous N°147/GCS par laquelle Monsieur TOKO Bamènou Michel, Boîte postale N°03-0346 à Cotonou, Administrateur de la succession de feue veuve TOKO Houènoussi née CAKPO, ayant pour conseil Maître Gabriel A. DOSSOU. Avocat à la Cour d'Appel de Cotonou, a introduit contre le Ministre des Finances un recours de plein contentieux en réclamation de loyers d'un bâtiment à usage d'habitation et de bureaux à l'Administration pour y avoir logé le Chef d'arrondissement d'Akodéha dans la sous-préfecture de Comé ; Vu le mémoire ampliatif en date du 10 Janvier 1994 du conseil du requérant, enregistré à la Cour sous N°24/GCS et 254/GCS du 29 Juin 1994 ;Vu les communications faites en vue de leurs observations sur la requête et le mémoire ampliatif susvisés du requérant, au Ministre des Finances et au Directeur du contentieux et Agent Judiciaire du Trésor, respectivement par lettre N°S 253/GCS et 254/GCS du 29 Juin 1994 ;Vu le mémoire en défense N°029/MF/DCAJT du 06 Juillet 1994 du Directeur du Contentieux et Agent Judiciaire du Trésor, enregistré au Greffe de la Cour sous N°176/GCS du 15 Juillet 1994 .Vu le mémoire en réplique en date du 11 Novembre 1994 du Conseil du requérant, enregistré au Greffe de la Cour sous N°310/GCS du 17 Novembre 1994 ;Vu la consignation constatée par reçu N°482 du 10 Août 1993 ;Vu l'Ordonnance N°21/PR du 26 Avril 1966 organisant la procédure devant la Cour Suprême, remise en vigueur par la Loi N°90-012 du 1er Juin 1990 ;Vu toutes les pièces du dossier ;Ouï le Conseillers SOSSOUHOUNTO en son rapport ;Ouï l'Avocat Général en ses conclusions ;Après en avoir délibéré conformément à la loi ;EN LA FORME :Considérant que le recours du requérant est recevable pour avoir été introduit dans les forme et délai de la loi.AU FOND :Considérant que le requérant expose que par Contrat N°17/72 du 28 Janvier 1972, sa mère, feue veuve TOKO Houènoussi, dont il était le représentant parce qu'elle était illettrée, avait loué son immeuble sis à Akodéha, sous-préfecture de Comé, à l'Etat pour abriter les bureaux de l'arrondissement et le domicile du Chef d'Arrondissement à raison d'un loyer, mensuel de vingt mille (20.000) francs CFA, que pour fixer le loyer, l'Administration n'avait pas tenu compte de la catégorisation ; qu'étant fils unique de sa mère et son seul représentant, depuis l'avènement du coup d'Etat du 26 Octobre 1972 les loyers, n'ont plus été payés à sa mère ni à lui-même, puisqu'il était en prison ; que par lettre en date du 17 Décembre 1992, il avait transmis au Ministre des Finances la facture en trois (03) exemplaires pour le règlement du loyer dû par l'Etat pour la période d'Octobre 1972 au dernier Décembre 1992 pour se voir opposer une fin de non-recevoir au motif qu'un Avenant N°1 avait modifié le contra N°17/72 du 28 Janvier 1972, ramenant le loyer de vingt mille (20.000) francs CFA à douze mille (12.000) francs CFA pour compter du 1er Août 1975 d'une part, et d'autres part, que ledit contrat avait été résilié par lettre N°1456/MF/CAB du 05 Novembre 1975.Considérant que le requérant sollicite qu'il plaise à la Cour condamner le Ministre des Finances à lui payer les loyers dont s'agit ainsi que les frais de réfection de l'immeuble, le montant de la valeur locative capitalisée dudit immeuble et des dommages-intérêts en réparation du préjudice subit du fait de la résistance de l'Administration et fonde son recours sur les moyens tirés de ce que : 1°)- Aucun Avenant ramenant le loyer de vingt mille (20.000) francs CFA n'a été notifié à sa mère, feue TOKO Houènoussi née CAKPO qui était illettrée ; 2°) La lettre de résiliation du contrat de Bail N°1456/MF/CAB du 05 Novembre 1975 n'existe pas et on ne peut pas apporter la preuve de sa notification ; que l'Administration conclut au rejet du recours du requérant au motif que : 1°)- Le Contrat N°17/72 du 28 Janvier 1972 entre dame TOKO Houènoussi et le Ministre des Finances et portant sur son immeuble sis à Akodéha, Sous- Préfecture de Comé, a été modifié pour compter du 1er Août 1975 par l'Avenant N°1 ; 2°)- Le contrat a été résilié pour compter du 15 Novembre 1975 par lettre N°1456/MF/CAB du 05 Novembre 1975.Sur le moyen du requérant tiré de ce que aucun avenant ramenant le loyer de vingt mille (20.000) francs n'a été notifié à sa mère feue TOKO Houènoussi née CAKPO qui était illettrée. Considérant que le document déposé au dossier par l'Administration au soutien de ses allégations selon lesquelles le Contrat N°17/72 avait été modifié par l'Avenant N°1 du 1er Août 1975, n'est ni numéroté, ni daté et n'a pas été enregistré au Service des domaines comme le contrat initial ; que de plus aucun élément du dossier n'indique que le bailleur, dame TOKO Houènoussi, a été régulièrement informée de la révision en baisse du loyer de l'immeuble ; que donc cet avenant n'est pas opposable à dame TOKO Houènoussi née CAKPO ; qu'en conséquence le moyen du requérant tiré de ce que l'Avenant N°1 du 1er Août 1975 est dénué de toute valeur juridique est pertinent et qu'il y a lieu de l'accueillir.Sur le moyen du requérant tiré de ce que la prétendue lettre de résiliation du Contrat de Bail N°1456/MF/CAB du 05 Novembre 1975 n'existe pas, et on ne peut pas apporter la preuve de sa notification. Considérant qu'il est constant que l'Administration était liée à dame TOKO Houènoussi représentée par le requérant, par un contrat de Bail N°17/72 du 28 Janvier 1972 portant sur un immeuble sis à Akodéha, sous-préfecture de Comé que le Ministre des Finances qui soutient que ce contrat a été régulièrement informée de cette situation par la notification à elle, en bonne et due forme, de la décision de rupture dudit contrat ; que donc c'est à bon droit que le requérant soutient que la lettre de résiliation dudit contrat N°1456/MF/CAB du 05 Novembre 1975 n'existe pas, n'ayant pas été notifiée à qui de droit ; qu'il y a donc lieu d'accueillir comme valable le moyen du requérant tiré de l'inexistence de la lettre de résiliation du Contrat de Bail N°1456/MF/CAB du 05 Novembre 1975.Sur le moyen du requérant tiré de la catégorisation de l'immeuble en vue de la réévaluation du loyer.Considérant qu'à l'appui de ce moyen, le requérant expose ce qui suit : "Bien que les maisons baillées soient catégorisées, l'Etat n'avait pas tenu compte de la catégorisation pour fixer le prix de l'immeuble dont s'agit.Considérant que cette préoccupation, le requérant aurait dû en faire état au moment de la signature du contrat ; que l'Administration n'est tenue que par les termes dudit contrat que la Cour ne saurait modifier; qu'en conséquence, le moyen du requérant tiré de la catégorisation doit être rejeté.Sur l'évaluation de la créance du requérant sur l'Etat.Considérant que le requérant justifie de la façon suivante sa demande :- La durée de jouissance de l'immeuble par l'Etat Béninois s'étend d'octobre 1972 au 31 Décembre 1992, soit une durée d'exploitation de deux cent quarante trois (243) mois. La valeur locative chiffrée de cette occupation étant de quatre millions huit cent soixante mille (4.960.000) francs CFA.- La valeur locative capitalisée au taux de 16% par an s'élève à trente et un millions quatre cent cinquante cinq mille cent trente deux (31.455.132) francs CFA.- L'immeuble loué n'a pas fait l'objet d'une jouissance en bon père de famille, ce qui a entraîné sa dégradation. L'Expert à évalué à six millions neuf cent quarante cinq mille six cent quatre vingt sept mille (6.955.637) francs CFA la somme d'argent nécessaire à la remise en état de l'immeuble.- La résistance abusive de l'Administration lui a causé un préjudice évalué à vingt millions (20.000.000) de francs CFA.Considérant qu'au soutien de sa demande le requérant a déposé au dossier un Rapport d'Expertise du Bureau d'Architecture d'Agencement et de Conception. (BAAC) en date du 29 Octobre 1993 dont les conclusions sont les suivantes :- Durée de jouissance par l'Etat.La durée de jouissance de l'Etat Béninois est calculée depuis le mois d'Octobre 1972 au 31 Décembre 1992. Soit une durée d'exploitation de 20 ans 3 mois.Soit 20.00 x 243 mois = 4.860.000 francs CFA.- Valeur locative capitalisée. Taux 16%, par anSoit (20.000 F/mois X 12 X 16% X 243 = 31.455.132,25 F CFA.- Réfection de l'immeuble (coût total)6.955.687 francs CFA.Considérant que le rapport d'Expertise n'indique pas la raison d'être de la rubrique : valeur locative capitalisée qui s'élèverait à trente millions quatre cent cinquante cinq mille cent trente deux vingt cinq (31.455.132.,25) francs CFA, et que le requérant ne justifie pas du préjudice moral qui serait né qui serait né du fait de la résistance de l'Administration ; qu'il y a lieu en conséquence de rejeter ses demandes des chefs de valeur locative capitalisée et de dommages-intérêts.Considérant qu'au total, il échet d'accueillir le recours de plein contentieux du requérant contre le Ministre des Finances en réclamation d'indemnités ; de décider que le contrat N°17/72 du 28 Janvier 1972 liant feue TOKO Houènoussi née CAKPO au Ministre des Finances avait produit ses effets jusqu'au 31 Décembre 1992 ; de condamner le Ministre des Finances à payer au requérant la somme de :1°) - Quatre millions huit cent soixante mille (4 860 000) francs cfa au titre de loyers impayés;2°) -Six millions neuf cent cinquante cinq mille six cent quatre vingt sept (6 955 687) francs cfa au titre de frais de réhabilitation de l'immeuble concerné; soit la somme de onze millions huit cent quinze mille six cent quatre vingt sept (11 815 687) et de débouter le requérant du surplus;Par ces motifs:Décide:Article 1er: - Le recours de plein contentieux du requérant contre le ministre des finances en réclamation d'indemnités est recevable.Article 2: - Le contrat N° 17/72 du 28 janvier 1972 par lequel feue Toko Houènoussi née Cakpo, représentée par le requérant, vait loué son immueble sis à Akodéha, Sous-préfecture de Comé, au loyer mensuel de vingt mille (20 000) francs pour abriter les bureaux de l'Arrondissement et le domicile du Chef d'Arrondissement, a produit ses effets jusqu'au 31 décembre 1992.Article 3: - Le ministre des finances est condamné à payer au requérant la somme de totale de onze millions huit cent quinze mille six cent quatre vingt sept (11 815 687) décomposée comme suit:1°) - Quatre millions huit cent soixante mille (4 860 000) francs cfa au titre de loyers impayés;2°) -Six millions neuf cent cinquante cinq mille six cent quatre vingt sept (6 955 687) francs cfa au titre de frais de réhabilitation de l'immeuble concerné; Article 4: - Le requérant est débouté du surplus. Article 5: - Notification du présent arrêt sera faite au requérant; au Ministre des finances; au Directeur du Contentieux et Agent Judiciaire du Trésor et au Procureur Général près la Cour suprême. Article 6: - Les frais sont à la charge du Trésor Public. Ainsi fait et délibéré par la cour suprême (Chambre administrative) composée de Messieurs:Basile Emmanuel Sossouhounto, 1er Conseiller à la Chambre administrative,Président;Maxime Philippe Tchédji et Mouazimou Amoussa Madjébi,ConseillersEt prononcé à l'audience Publique du Jeudi vingt sept Juillet mil neuf cent quatre vingt quinze, la chambre étant composée comme il est dit ci-dessus en présence de Monsieur Samson DOSSOUMON, Avocat Général de la Section Administrative, MINISTERE PUBLIC ;Et de Maître Justin TOUMATOU, GREFFIER.-ET ONT SIGNE :PRESIDENT, LE GREFFIER,

Origine de la décision

Formation : Chambre administrative
Date de la décision : 27/07/1995
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