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§ Burundi, Cour suprême, Chambre de cassation, 15 avril 2005, R.C.C.10.186

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Numérotation :

Numéro d'arrêt : R.C.C.10.186
Numéro NOR : 62287 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;bi;cour.supreme;arret;2005-04-15;r.c.c.10.186 ?

Analyses :

bail commercial-contrat à durée indéterminée-abonnement individuel pour la fourniture del'eau et eléctricité-coupure des fournitures d'eau et d'éléctricité par le bailleur -

Le locataire des lieux à usage commercial peut exiger au bailleur de souscrire à un abonnement individuel pour la founriture de l'eau et d'éléctricité tel que stipulé par le contrat de bail.


Parties :

Demandeurs : Consortium SOCABU, S.B.F., M.F.P
Défendeurs : Dame NJEJIMANA Cyrille

Texte :

R.C.C. 10.186 PREMIER FEUILLET H.L.
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LA COUR SUPREME, CHAMBRE DE CASSATION
A RENDU L'ARRET SUIVANT:
------------------------------------------------------------------------------ AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 AVRIL 2005.-
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EN CAUSE:
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ConsortiumSOCABU, S.B.F., M.F.P.: représenté par Maître Déogratias NZEMBA.-
CONTRE:
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Dame NJEJIMANA Cyrille: représentée par Maître Guido HABONIMANA.-
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Vu la lettre du 28/6/2002 adressée au Président de la Cour Suprême par laquelle les requérantes demandent la cassation de Cassation de l'arrêt RCA 4009 rendu en date du 30/1/2001 par la Cour d'Appel de Bujumbura et dont le dispositif est libellé comme suit:
« La Cour,
« Statuant publiquement et contradictoirement après avoir délibéré conformément à la loi;
« Reçoit l'appel tel que formé dans les délais légaux mais le déclare non fondé;
« Reçoit l'appel incident mais le déclare partiellement fondé;
« Réformant le jugement entrepris et statuant à nouveau;
« Dit pour droit que l'appelant doit payer à l'intimée la somme de (14.000.000FBU +
« 1.000.000FBU - 794.401FBU = 14.205.599FBU;
« Dit que cette somme sera majorée d'intérêts judiciaires de 8 % l'an depuis le jour de
« l'assignation jusqu'au parfait paiement volontaire ou forcé;
« Met les frais de justice à charge de l'appelant»;
Vu la signification de cet arrêt aux requérantes en date du 14/5/2002;
Vu la réplique de la partie défenderesse en cassation;
Vu l'avis élaboré par un Conseiller à la Cour Suprême en date du 14/3/2003;
Vu l'avis écrit du Ministère Public datant du 13/7/2004;
Vu la fixation de la cause à l'audience publique du 26/11/2004;
Vu l'appel de la cause à l'audience publique de ce dernier jour à laquelle les parties comparaissent et plaident;
R.C.C. 10.186 DEUXIEME FEUILLET H.L.
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Après quoi la Cour prend la cause en délibéré pour statuer comme suit:
ATTENDU que les requérantes se sont pourvues en cassation contre l'arrêt R.C.A. 4009 rendu par la Cour d'Appel de Bujumbura en date du 30/11/2001 et leur signifié le 14/5/2002; que la requête est parvenue au greffe de la Cour Suprême le 28/6/2002 et que les intéressées ont consigné le même jour, que la requête est donc régulière en la forme et qu'elle est partant recevable;
ATTENDU que le litige au cour du procès tire sa source dans un contrat de bail conclu en date du 20/10/1989 entre le Consortium composé de la Société Burundaise de Financement (SBF), la Société d'Assurance du Burundi (SOCABU), la Mutuelle de la Fonction Publique (MFP) agissant par la Société Générale des Services (SOGES) et Dame NJEJIMANA Candide au terme duquel celle-ci prenait en location pour une durée indéterminée le local n° 17 au rez-de-chaussée du complexe commercial et administratif connu sous l'appellation de «Premier House»;
ATTENDU que ce local devait servir de magasin d'alimentation pour le commerce des vivres frais en l'occurrence les fromages, la viande, la charcuterie, les oeux, les fruits, les légumes, etc....;
ATTENDU que d'après l'actuelle défenderesse en cassation, le litige est né suite à la violation par le bailleur des articles 10, 17 et 20 du contrat précité;
ATTENDU que l'article 10 du contrat stipule que «le locataire fera établir à son nom les abonnements relatifs à la fourniture d'eau, électricité et ceux relatifs au téléphone et télex;
Il supportera toutes les redevances y découlant. Il devra également verser une somme de 20.000FBU sous garantie bancaire représentant une caution vis-à-vis de la REGIDESO»;
QU'en effet la locataire n'a jamais été admise à faire établir à son nom les abonnements relatifs à la fourniture d'eau et d'électricité conformément à l'article 10 précité, que ce refus constitue d'après la défenderesse en cassation une violation flagrante du contrat, que ce fait fautif a engendré une imposition unilatérale par le bailleur de payer les factures en rapport avec la consommation d'électricité du sous-sol, de la galerie commerciale, des étages, des jardins, des ascenseurs des panneaux publicitaires etc...;
QUE le fait d'imposer unilatéralement le paiement relatif à la consommation d'électricité pour les lieux fussent-ils communs constitue une violation de l'article 17 du contrat dans la mesure où il dispose que «toute clause additionnelle fera objet d'un avenant au contrat» qu'en l'absence de celui-ci le bailleur ne pouvait nullement imposer des charges non convenues;
ATTENDU que comme cette imposition unilatérale n'était prévue nulle part au contrat, l'actuelle défenderesse en cassation de concert, avec d'autres locataires ont procédé à une protestation écrite dans leur correspondance du 26/1/1995, que Dame NJEJIMANA Candide a individuellement réitéré la dite protestation par sa lettre datant du 6/9/1995;
R.C.C. 10.186 TROISIEME FEUILLET H.L.
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ATTENDU qu'à ce moment la gestion de l'immeuble était assurée par la SOGES, qui finalement lui a été retirée pour la confier à une commission tripartite de contrôle et de gestion, composée d'un représentant de chaque membre du consortium;
ATTENDU que d'après la locataire, la situation ne s'est pas améliorée; qu'elle s'est empirée dans la mesure où la commission tripartite a unilatéralement décidé de réduire les heures d'alimentation en électricité privant ainsi la locataire d'une partie importante de ses activités commerciales;
ATTENDU que quelques temps après, la gestion de l'immeuble a été confiée à la SOCABU dont la situation ne s'est nullement améliorée, qu'en effet la première mesure prise par la SOCABU fut de limiter l'alimentation en électricité à 6 heures par jour, que par la suite, elle a procédé à une coupure pure et simple de l'alimentation en électricité depuis le 10/10/1996 jusqu'au 26/12/1996 et dans un deuxième temps à partir du 16/5/1997 jusqu'au 30/3/1998, date à laquelle elle résilia le contrat de bail sans préavis et ce en violation de l'article 20 du dit contrat;
QU'en effet cet article 20 stipule que «chacune des parties peut mettre fin au contrat à tout moment moyennant préavis de 3 mois notifié par lettre recommandée à la poste et prenant cours à l'expiration du mois en cours;
ATTENDU que la locataire a prétendu qu'elle a subie un préjudice énorme; raison pour laquelle, elle a intenté contre le bailleur une action judiciaire devant le Tribunal de Commerce de Bujumbura en réparation du préjudice matériel subi et du préjudice moral enduré;
ATTENDU en effet, qu'elle a postulé pour le préjudice matériel un montant de 14.000.000FBU correspondant à un manque à gagner de 1.000.000FBU par mois pendant 14 mois et un dédommagement moral de 5.000.000FBU;
ATTENDU que le bailleur, quant à lui, a toujours nié les griefs formulés à son endroit estimant plutôt que c'est la locataire qui lui est redevable suite au non paiement des loyers;
ATTENDU que par son jugement RCO 2617 le Tribunal de Commerce a condamné le bailleur à payer à la locataire la somme de 14.000.000FBU à titre de dédommagement matériel et la somme de 1.000.000FBU au titre de dédommagement moral;
ATTENDU que non satisfait de ce jugement le bailleur en a interjeté appel devant al Cour d'Appel de Bujumbura; qu'en date du 30/11/2001, celle-ci a rendu l'arrêt RCA 4009 ci-haut cité;
ATTENDU que le Consortium SBF; MPF et SOCABU agissant par son conseil Maître NZEMBA Déogratias a attaqué en cassation cet arrêt mettant en avant les moyens suivants:
R.C.C. 10.186 QUATRIEME FEUILLET H.L.
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1) Non -réponse à conclusions en ce qui concerne la violation du contrat:
ATTENDU que sous ce premier moyen, le conseil du
Consortium fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamné en violation de l'article 10 du contrat de travail le liant à la partie défenderesse en cassation dès lors qu'il avait informé le juge d'appel de l'impossibilité technique d'offrir à chaque locataire un abonnement individuel, tout en lui demandant de visiter les lieux accompagné d'un expert de la REGIDESO;
QUE le juge d'appel s'y est refusé sans aucun motif, le conseil des requérantes considérant cette attitude comme un refus de réponse à conclusions justifiant la cassation postulée;
2) Non - réponse à conclusions en ce qui concerne les montants
alloués au requérant:
ATTENDU que concernant ce deuxième moyen, le conseil des requérantes rappelle que devant les juges du fond, il a constamment réclamé à la défenderesse le paiement des loyers majorés des intérêts de retard de 5 % par mois et des intérêts judiciaires de 8 % l'an sur ces derniers, et ce, conformément à l'article 5 du contrat de bail «Toute somme due par le locataire et qui ne serait pas payée avant le 5 du mois suivant la date d'exigibilité sera forfaitairement majorée de 5 % exigible immédiatement à titre d'intérêt de retard»; l'arrêt attaqué est demeuré muet sans aucun motif;
QUE de la sorte, il a violé les dispositions de l'article 33 du C.C.L.III en faisant fi de la convention des parties datée du 20/10/1989;
3) Violation de l'article 258 du Code Civil Livre III:
ATTENDU que pour ce moyen, les requérantes se plaignent
d'avoir été lourdement condamnés alors qu'aucune preuve du préjudice vanté par la locataire n'a été rapportée, que même les bilans produits au débat ayant été confectionnés par elle-même pour les besoins de la cause en violation du principe que «nul ne peut constituer ses propres preuves»;
QUE rappelant, qu'elles ont, en vain, réclamé les procès-verbaux constatant les marchandises déclarées avariées ou détruites et que les bilans vantés par la défenderesse en cassation soient validés par l'administration fiscale, les requérantes concluent à l'absence du préjudice et partant à celles des dommages-intérêts du fait que les conditions de l'article 258 du C.C.L.III ne sont pas réunies;
4) Motivation insuffisante et contradiction des motifs:
ATTENDU que ce quatrième moyen conteste l'affirmation du
juge d'appel selon laquelle, en violant les articles 10, 17 et 21 du contrat litigieux, les requérantes ont nécessairement causé à l'intimée un grand préjudice tant matériel que moral;
R.C.C. 10.186 CINQUIEME FEUILLET H.L.
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QUE les requérantes estiment que cette affirmation n'est nullement fondée dans la mesure où elle adopte les allégations de la partie adverse tout en ignorant celles du Consortium qui soutenaient l'impossibilité technique de fournir à chaque locataire son propre compteur;

QU'il est par ailleurs inexplicable pour le juge du second degré de reprocher aux requérantes la violation du contrat alors qu'il leur a accordé des arriérés de loyers;
QU'en effet reconnaître que Dame NJEJIMANA Candide ne s'est pas acquittée des loyers dans les délais conventionnels, c'est reconnaître qu'elle a violé les dispositions de l'article 4 du contrat de bail conçu comme suit: «Le loyer mensuel est fixé à 10.000FBU/m² et par mois. Ce montant est à verser mensuellement et anticipativement par le locataire au compte du bailleur n° 1667/30/A.BB»; que c'est donc elle qui a violé le dit contrat et non les requérantes;

QUE dans ces conditions, ces dernières n'avaient d'autre choix que d'appliquer les dispositions de l'article 21 du contrat précité qui dispose « qu'en cas de non respect par le locataire d'une ou de plusieurs dispositions du présent contrat, celui-ci sera résilié unilatéralement par la SOGES conformément aux dispositions de l'article 20»;
ATTENDU que répondant au premier moyen de cassation, la défenderesse en cassation renvoie les requérantes au prescrit de l'article 33 du C.C.L.III qui édicte que le contrat, loi des parties, doit être exécuté de bonne foi;
ATTENDU que la partie défenderesse en cassation estime en outre étonnante l'affirmation selon laquelle, il serait techniquement impossible de raccorder chaque locataire en fourniture de la REGIDESO, alors que l'article 10 du contrat litigieux stipule le contraire; soutenant que tout appartement, quel qu'il soit, peut recevoir un compteur de la REGIDESO; la défenderesse au pourvoi persiste à dénoncer la violation du contrat de location par ses bailleurs en son article 10 plus particulièrement;
ATTENDU que rétorquant au deuxième moyen, la défenderesse en cassation affirme n'avoir jamais refusé de s'acquitter de ses loyers jusqu'à ce que son contrat soit abusivement résilié;

QU'elle renseigne, qu'elle avait aussi consigné des avances de loyers et constitué des cautions qui sont venus en compensation partielle des arriérés de loyers;
ATTENDU que répondant au troisième moyen, la partie défenderesse en cassation rappelle que les requérantes savaient bel et bien que la locataire exploitait une alimentation contenant des produits périssables à maintenir au frais; qu'il s'indique donc que la coupure a dû occasionner des pertes incalculables; ce qui contredit l'affirmation des requérants selon laquelle les conditions de l'article 258 du C.C.L.III ne sont pas réunies;
R.C.C. 10.186 SIXIEME FEUILLET H.L.
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ATTENDU que s'agissant des bilans contestés, la défenderesse en cassation soutient qu'ils ont été non seulement confectionnés sur les exigences des impôts, mais les requérantes ne se sont jamais inscrites en faux contre ces documents en vue d'en rapporter la preuve contraire;
ATTENDU enfin que pour le quatrième moyen qui revient pratiquement sur la question de savoir si chaque locataire pouvait accéder à son propre compteur électrique, la réplique que la partie défenderesse en cassation a réservée au premier moyen est valable pour ce dernier moyen;
ATTENDU que pour la Cour de Cassation de la Cour Suprême le premier moyen avancé par les requérantes et qui est tiré de la non-réponse à conclusions en ce qui concerne la violation du contrat n'est nullement fondé;
ATTENDU en effet que les dispositions pertinentes de l'article 10 du contrat de bail qui est la loi des parties, sont claires et sans équivoque dans la mesure où elles enjoignent le locataire à faire établir à son nom les abonnements relatifs à la fourniture d'eau, électricité et ceux relatifs au téléphone et télex;
ATTENDU que les requérantes ne sont pas autorisées à mettre en doute un contrat élaboré par elles-mêmes, lequel protège
les intérêts de la partie défenderesse en cassation en ce sens qu'elle vendait des produits vivriers périssables;
ATTENDU en effet que si ces marchandises sont abîmées ou pourries alors que l'article 10 laisse le soin à la partie défenderesse en cassation de négocier, à son nom, les fournitures d'eau et d'électricité, il se conçoit aisément que les requérantes doivent réparer les conséquences dommageables de leur refus;
ATTENDU par ailleurs qu'il est paradoxal d'affirmer que techniquement, il était impossible d'établir un compteur à chaque locataire alors que l'article 10 du contrat litigieux le prévoit expressément; que c'est même à bon droit que le juge d'appel a estimé inopportun de commettre un expert qui n'était point nécessaire;
ATTENDU donc que ce premier moyen est non fondé et qu'il faut le rejeter;
ATTENDU que concernant le deuxième moyen pris de la non-réponse à conclusion en ce qui concerne les montants alloués au requérant; il y a d'abord lieu de relever que la responsabilité de la résiliation abusive du contrat de location incombe aux parties demanderesses en cassation;
ATTENDU à cet effet que la défenderesse en cassation affirme n'avoir jamais refusé de payer les loyers; mais qu'elle ne pouvait pas payer dès lors que son contrat venait d'être abusivement résilié pour dire qu'il n'y avait pas moyen de chercher l'exécution d'un contrat qui venait d'être rompu;
ATTENDU néanmoins que contrairement aux allégations des requérantes, l'arrêt entrepris n'est pas du tout resté muet quant au paiement des loyers
réclamés par les requérantes; qu'il y a parfaitement répondu en arrêtant le total des impayés
R.C.C. 10.186 SEPTIEME FEUILLET H.L.
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à un montant de 1.133.421FBU auquel il a défalqué les avances et les acomptes payées mais non utilisées 300.300FBU d'avance pour 3 mois de loyer et 20.000FBU d'acompte pour achat de carburant pour le groupe électrogène soit au total la somme de 339.020FBu;
ATTENDU que l'arrêt attaqué a bien souligné que le solde des impayés s'élève à 1.133.421FBU - 339.020FBU soit 784.401 somme due aux requérantes;
ATTENDU donc que le juge d'appel n'a nullement violé l'article 33 du C.C.L.III et que ce deuxième moyen est également inopérant;
ATTENDU que pour le troisième moyen pris de la violation de l'article 258 du C.C.L.III il y a lieu d'indiquer que la partie défenderesse en cassation estime avoir produit des documents fiables et réguliers; lesquels n'ont pas été contredits par les parties adverses;
ATTENDU que dans sa motivation le juge d'appel a souligné que l'appelant (consortium S.B.F., SOCABU, M.F.P.) n'a pas été à même de les contredire alors que celui qui allègue la fausseté ou la nullité d'un fait doit la prouver;
ATTENDU que la Cour de céans est d'avis que si les requérantes sont incapables de s'inscrire en faux contre la fausseté des documents contestés, elles ne peuvent exiger la preuve de leur véracité sachant que cette preuve leur incombe exclusivement;
ATTENDU que le préjudice vanté est établi par ces mêmes bilans que les requérantes persistent à contester sans preuve contraire;
ATTENDU que ce troisième moyen n'est pas fondé et qu'il faut le rejeter;
ATTENDU que s'agissant du quatrième moyen, la Cour de céans n'entend pas s'y attarder dans la mesure où il ressemble au premier moyen est que la réponse donnée (au premier moyen) est valable pour le quatrième et dernier moyen; que concernant la question des loyers, la réponse a été déjà donnée au deuxième moyen;
ATTENDU en définitive que les moyens à l'appui du pourvoi en cassation soulevés par les requérantes ne sont pas fondés et qu'il faut donc les rejeter;

P A R C E S M O T I F S:
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La Cour Suprême, Chambre de Cassation ;
Vu la Constitution de la République du Burundi;
Vu la nouvelle Loi du code de l'organisation et de la compétence judiciaires;
R.C.C. 10.186 HUITIEME FEUILLET H.L.
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Vu la Loi n° 1/07 du 25 Février 2005 régissant la Cour Suprême;
Statuant publiquement contradictoirement après avoir délibéré conformément à la loi;
Reçoit le pourvoi mais le déclare non fondé et le rejette;
Ordonne la transcription du présent dispositif dans les registres de la Cour d'Appel de Bujumbura en marge de l'arrêt RCA. 4009 non cassé;
Met les frais à charge des requérantes: 13.800FBU;
Ainsi arrêté et prononcé à Bujumbura en audience publique du 15 Avril 2005 où siégeaient Nestor NIYONGABO, Président, Venant KAMANA et André NTAHOMVUKIYE, Conseillers, assistés de NIYONGABO Arcade, Officier du Ministère Public et de GIRUKWISHAKA Marcelline, Greffier.-
LES CONSEILLERS: LE PRESIDENT:
Venant KAMANA Nestor NIYONGABO.-
André NTAHOMVUKIYE.-
LE GREFFIER:
GIRUKWISHAKA Marcelline.-

Références :

Décision attaquée : Cour d'Appel de Bujumbura, 30 janvier 2001

Origine de la décision

Formation : Chambre de cassation
Date de la décision : 15/04/2005
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