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§ Proulx c. Leblanc et Lebel, [1969] R.C.S. 765 (26 juin 1969)

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Sens de l'arrêt : L’appel est rejeté

Numérotation :

Référence neutre : [1969] R.C.S. 765 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;1969-06-26;.1969..r.c.s..765 ?

Analyses :

Immeubles - Vente - Stipulation pour autrui - Délégation de paiement - Responsabilité du délégant envers le vendeur originaire - Solidarité - Code Civil, art. 1029, 1173.

Les intimés, qui originairement avaient vendu un hôtel connu sous le nom d’«Auberge Mario», ont réclamé de six acquéreurs successifs le solde du prix de la vente. Chaque nouvel acquéreur s’était engagé dans le contrat d’achat à payer la somme encore due aux intimés. Le dernier acquéreur n’a pas contesté la poursuite. En ce qui a trait aux cinq autres la Cour supérieure n’a accueilli l’action que contre le premier étant d’avis que les opérations subséquentes n’avaient créé aucun lien de droit entre les autres défendeurs et les intimés qui n’étaient pas partie au contrat. La Cour d’appel, par un jugement majoritaire, a condamné les défendeurs solidairement avec le premier ayant conclu qu’il s’agissait d’une clause de stipulation pour autrui et que la signification de la poursuite aux défendeurs était une manifestation suffisante de la volonté des intimés de l’accepter. Deux des défendeurs ont interjeté appel à cette Cour.

Arrêt: L’appel est rejeté.

Le texte de la clause en litige contenue dans les contrats de vente successifs intervenus entre les appelants (défendeurs) étant une stipulation pour autrui (art. 1029 C.C.) elle entraînait pour chacun l’obligation de payer la dette et non seulement celle de subir l’hypothèque.

Le fait que les acquéreurs successifs ont accepté la délégation de paiement ne libère pas les autres débiteurs qui ont fait la délégation à moins d’une intention contraire qui ne se présume pas (art. 1173 C.C).

Sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur la question de savoir s’il résulte une solidarité du fait de la pluralité des débiteurs, chacun d’eux est redevable du montant entier de la dette.

[Page 766]

Real Property - Sale - Stipulation for the benefit of a third party - Delegation of debtor - Responsibility of delegating party towards original creditor - Joint and several liability - Civil Code, art. 1029, 1173.

The respondents, who originally had sold an hotel known as “Auberge Mario”, claimed the balance due on the purchase price from six successive purchasers. As a condition of the contract of sale, each purchaser had agreed to pay the balance owing to the respondents. The person who had last purchased the property did not dispute the claim. With respect to the five others the Superior Court upheld the claim as against the first purchaser only because, in the Court’s opinion, there was no privity of contract between the respondents and the other defendants inasmuch as the respondents were not a party to the subsequent deals. The Court of Appeal, by a majority, held that the other purchasers of the property were also jointly and severally liable for the whole debt in that their undertakings were, in fact, a stipulation for the benefit of a third person and the service of a writ was sufficient to indicate the appellants’ intention to accept the benefit of the stipulation made in their favour. Two of the defendants appeal to this Court.

Held: The appeal should be dismissed.

The provision contained in the successive purchase contracts executed by the appellants (defendants) was a stipulation for the benefit of a third person (art. 1029 C.C.), each appellant did not merely agree to suffer the hypothec but made himself personally liable for the debt (art. 1173 C.C.).

The fact that each successive purchaser accepted the delegation of the debt did not operate as a discharge because such a discharge must have been intended by all the parties concerned and that intention cannot be presumed.

Irrespective of whether or not a joint and several liability existed by reason of the plurality of debtors, each debtor was personally liable for the whole debt.

APPEALS from a judgment of the Court of Queen’s Bench, Appeal Side, province of Quebec[1], reversing a decision in favour of certain defendants rendered by Smith J. Appeals dismissed.


Parties :

Demandeurs : Proulx
Défendeurs : Leblanc et Lebel

Texte :

Cour suprême du Canada

Proulx c. Leblanc et Lebel, [1969] R.C.S. 765

Date: 1969-06-26

Fernand Proulx (Défendeur) Appelant;

et

Gérard Leblanc et Marie-Rose Lebel (Demandeurs) Intimés.

Dame Odilon Benoît (Défenderesse) Appelante;

et

Gérard Leblanc et Marie-Rose Lebel (Demandeurs) Intimés.

1969: Mai 21; 1969: Juin 26.

Coram: Les Juges Fauteux, Abbott, Martland, Hall et Pigeon.

EN APPEL DE LA COUR DU BANC DE LA REINE, PROVINCE DE QUÉBEC

APPELS d’un jugement de la Cour du banc de la reine, province de Québec1, infirmant à l’égard de certains défendeurs un jugement du Juge Smith. Appels rejetés.

André St-Jacques, pour l’appelant Fernand Proulx.

Jacques Pagé, pour l’appelante Dame Odilon Benoît.

Gilles St-Hilaire et Pierre De Bané, pour les intimés Gérard Leblanc et Marie-Rose Lebel.

[Page 767]

Le jugement de la Cour fut rendu par

LE JUGE PIGEON: — Par leur action les intimés ont réclamé des six acquéreurs successifs d’un hôtel connu sous le nom d’«Auberge Mario» le solde du prix de la vente au premier. Le dernier, Roland Bédard, qui était propriétaire de l’établissement lors de l’institution des procédures, a été le seul à ne pas contester la poursuite qui lui a été signifiée.

La Cour supérieure a accueilli l’action contre Édouard Desgagné, le premier acquéreur seulement. Elle a également accordé les conclusions en déclaration de privilège sur l’immeuble qui avaient été ajoutées par amendement à l’audience mais elle a rejeté la demande avec dépens envers les acquéreurs autres que le premier et le dernier, c’est-à-dire: Fernand Proulx, Albert Martel, Dame Odilon Benoît et Phil Auto Inc.

Avec une dissidence, la Cour d’appel a modifié ce jugement et condamné ces quatre défendeurs solidairement avec Édouard Desgagné tout en ajoutant que cette solidarité devait être sans effet entre les défendeurs. Deux d’entre eux, savoir Fernand Proulx et Dame Odilon Benoît qui sont respectivement les deuxième et quatrième acquéreurs de l’immeuble, ont interjeté appel à cette Cour de la condamnation ainsi prononcée contre eux.

Notons immédiatement comment sont rédigés les actes d’achat signés par les deux appelants. Celui de Fernand Proulx, consenti par Édouard Desgagné comme vendeur, comporte sous le titre «Prix» les stipulations suivantes:

Cette vente est faite pour le prix de vente de $32,750.00 acompte duquel le vendeur reconnaît avoir reçu comptant de l’acquéreur la somme de $5,000.00 dont quittance.

Quant au solde de $29,750.00 l’acquéreur s’engage à le payer pour et à l’acquit du vendeur de la façon suivante:

(1) Une somme de $2,450.00 étant le solde restant dû sur un montant originaire de $5,200.00 à M. Armand Laforest, d’Asbestos, aux termes d’un acte d’obligation reçu devant Me J.M. Beauchesne, notaire, le 29 mai 1958, et enregistré à Richmond sous le n° 64116.

(2) Une somme de $27,300.00 due à MM. Calixte Boisvert et Gérard Leblanc, à titre de balance de prix de vente aux termes d’un acte reçu devant Me Paul André Adam, notaire, le 23 mars 1960, et enregistré à Richmond sous le numéro 68098.

* * *

L’acquéreur remplira à l’entière libération du vendeur toutes les obligations mentionnées auxdits actes et dont il déclare avoir pris communication.

[Page 768]

L’appelant Fernand Proulx ayant à son tour cédé l’établissement à Louis Albert Martel, celui-ci l’a revendu à l’autre appelante Dame Odilon Benoît. Dans ce dernier acte, on trouve sous le titre «Prix» les stipulations suivantes:

La présente vente est faite pour le prix de $50,250.00 dont $21,000.00 que le vendeur reconnaît avoir reçu dont quittance pour autant.

Quant à la balance l’acquéreur s’engage à la payer de la façon suivante:

(1) Une somme de $2,450.00 payable pour et à l’acquit du vendeur à M. Armand Laforest, à qui pareille somme est due aux termes d’un acte d’obligation reçu devant Me J. Beauchesne, enregistré à Richmond sous le numéro 64116, et aux termes d’une vente enregistrée sous le n° 75817.

(2) Une somme de $26,800.00 payable pour et à l’acquit du vendeur à MM. Calixte Boisvert et Gérard Leblanc, à qui pareille somme est due aux termes d’un acte reçu devant Me P.A. Adam, enregistré à Richmond sous le numéro 68098, et d’un acte de vente enregistré sous le numéro 75817.

L’acquéreur remplira à l’entière libération du vendeur toutes les obligations mentionnées auxdits actes.

En Cour d’appel, la majorité a vu dans ces clauses une stipulation pour autrui au sens de l’art. 1029 C.C. et elle a statué que la signification de la poursuite aux défendeurs était une manifestation suffisante de la volonté des demandeurs de l’accepter.

A l’encontre de ce raisonnement appuyé d’une revue de la doctrine et de la jurisprudence y compris l’arrêt de cette Cour dans Hallé c. Canadian Indemnity[2], les appelants ont invoqué deux autres décisions: Reeves c. Perrault[3], et Legault c. Desève[4]. Ni l’une ni l’autre ne supporte leurs prétentions, c’est le contraire qu’il faut dire.

Dans l’affaire Reeves, cette Cour a formellement décidé qu’un vendeur d’immeuble a recours contre le tiers qui, s’en portant subséquemment acquéreur avec plus grande étendue, s’engage envers l’acheteur à en payer le prix. Si en l’occurrence l’on n’a admis le recours que pour une partie de ce prix c’est uniquement parce qu’avant d’accepter la délégation de paiement, le créancier avait exercé l’action hypothécaire contre l’immeuble qu’il avait vendu et en

[Page 769]

avait obtenu le délaissement. On a appliqué le passage suivant de Pont (Priv. & Hypo., suite de Marcadé, n° 1180) qui est cité par le juge Taschereau (à p. 630):

Seulement, les créanciers devront soigneusement éviter, dans ces divers cas de mettre en avant l’action hypothécaire, s’ils tiennent à conserver l’action personnelle qu’ils ont contre le tiers détenteur; s’ils concluaient tout d’abord au délaissement, ou s’ils procédaient aux poursuites par la sommation de payer ou de délaisser ils seraient censés renoncer par cela même à l’action personnelle, et désormais, ils seraient non recevables à l’exercer.

Il n’est aucunement nécessaire de se demander si ce principe devrait aujourd’hui s’appliquer en regard de la législation actuelle sur la procédure car ici la situation est tout à fait différente: les intimés n’ont pas d’abord exercé l’action hypothécaire mais bien l’action personnelle. Ce n’est que par amendement qu’ils y ont joint, non pas à proprement parler des conclusions hypothécaires qui impliquent une demande de délaissement mais des conclusions en déclaration de privilège. Le cumul des actions étant maintenant permis, ils avaient indubitablement le droit de les joindre à leur demande personnelle sans renoncer à cette dernière. Au contraire, dans Reeves c. Perrault c’est bien une action hypothécaire proprement dite et suivie de délaissement qui avait été intentée et c’est le délaissement impliquant éviction qui a été considéré comme ayant éteint, avant l’acceptation de la délégation de paiement, une partie de la créance proportionnelle à la valeur de l’immeuble délaissé.

Dans Legault c. Desève, le défendeur avait acquis un immeuble par dation en paiement «à la charge de l’hypothèque» le grevant en faveur du demandeur. Il s’agissait de savoir si cette stipulation l’obligeait seulement à subir l’action hypothécaire sans recours en garantie ou si elle avait également pour effet de créer une obligation personnelle. On en est venu à la conclusion qu’en l’occurrence le défendeur avait seulement consenti à subir l’éviction, le juge Mignault disant (à p. 75):

On aurait pu éviter toute équivoque en disant: à la charge de payer l’hypothèque de $15,000.00 ci-après mentionnée, et alors il aurait été certain que Lecavalier et Chassé voulaient faire une délégation de paiement, et non pas seulement se protéger contre un recours éventuel en garantie de la part de Desève.

Dans le cas présent, aucun doute n’est possible. Les actes d’achat signés par les appelants stipulent tous deux la

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charge de payer la dette dont il s’agit et non pas seulement celle de subir le privilège qui la garantit. Cela ressort tant de la stipulation elle-même que du fait que cet engagement est stipulé comme partie du prix de vente. En prenant l’immeuble chacun des appelants s’est obligé à en payer le prix et a convenu que cette obligation jusqu’à concurrence de la somme qui fait l’objet du présent litige serait exécutée par le paiement aux intimés à l’acquit du débiteur primitif.

Les appelants ont soutenu devant nous que cet engagement avait été révoqué par la revente de l’immeuble avant que les intimés eussent accepté la stipulation en leur faveur. Cette question de révocation a été considérée par cette Cour dans l’affaire Reeves. On y a noté que l’action hypothécaire et le délaissement avaient précédé l’acceptation de la délégation de paiement et que par conséquent l’obligation s’était trouvée éteinte jusqu’à concurrence de la valeur de l’immeuble délaissé avant que l’acceptation ait lieu. Ici, rien de tel ne se présente. Aucune des ventes successives n’a été annulée et jamais l’un des vendeurs n’a révoqué la stipulation en faveur des intimés. Tout ce que chacun d’eux a fait a été de charger un nouvel acquéreur d’exécuter son obligation à sa place. On ne se libère pas d’une obligation en chargeant un tiers de l’exécuter. Même en acceptant la délégation de paiement, le créancier ne libère pas le débiteur primitif mais acquiert un débiteur additionnel à moins d’une intention contraire qui ne se présume pas. C’est ce que l’art. 1173 C.C. exprime dans les termes suivants:

1173. La délégation par laquelle un débiteur donne à son créancier un nouveau débiteur qui s’oblige envers le créancier, n’opère point de novation à moins qu’il ne soit évident que le créancier entend décharger le débiteur qui fait la délégation.

Quelle est la conséquence de la pluralité de débiteurs découlant d’une telle situation? En résulte-t-il solidarité? Sur ce point la doctrine et la jurisprudence sont divisées. Cependant, on est unanime à reconnaître que chacun des débiteurs est redevable du montant entier de la dette. C’est évidemment pour que cette question n’ait pas besoin d’être tranchée dans la présente cause que les demandeurs ont conclu non pas à une condamnation solidaire mais à une condamnation in solidum. Comme on l’a vu, la Cour d’appel a jugé à propos de prononcer une condamnation solidaire en ajoutant cependant que celle-ci était sans effet à l’égard

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des défendeurs entre eux. Les motifs de jugement font voir que l’on entendait par là prononcer une condamnation ayant exactement les mêmes conséquences juridiques que celles que les demandeurs recherchaient par leurs conclusions in solidum, savoir une condamnation de chacun des défendeurs à payer la totalité de la dette de telle façon que l’acquittement par un libère tous les autres mais sans les autres effets spéciaux de la solidarité. Vu qu’en la présente cause ces autres effets de la solidarité n’ont pas besoin d’être considérés, il ne paraît pas qu’il y ait lieu d’intervenir pour modifier la formule adoptée par la Cour d’appel ce qui n’implique cependant aucune expression d’opinion sur cette question de solidarité.

Je suis d’avis de rejeter les appels avec dépens.

Appels rejetés avec dépens.

Procureur de l’appelant Fernand Proulx: Brissette, St-Jacques et Dureault, Longueuil.

Procureur de l’appelante Dame Odilon Benoît: Jacques Pagé, Sherbrooke. ‘

Procureurs des intimés: Letarte, St-Hilaire, De Blois, De Bané, Proulx, Becotte et Parent, Québec.

[1] [1969] B.R. 461.

[2] [1937] R.C.S. 368.

[3] (1885), 10 R.C.S. 616.

[4] (1920), 61 R.C.S. 65.

Proposition de citation de la décision: Proulx c. Leblanc et Lebel, [1969] R.C.S. 765 (26 juin 1969)

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Origine de la décision

Date de la décision : 26/06/1969
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