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§ M. Sullivan & Son c. Rideau Carleton Raceway, [1971] R.C.S. 2 (26 juin 1970)

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Sens de l'arrêt : L’appel doit être rejeté

Numérotation :

Référence neutre : [1971] R.C.S. 2 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;1970-06-26;.1971..r.c.s..2 ?

Analyses :

Privilège de constructeur - Avances relatives à une hypothèque sans avis écrit du privilège et avant son enregistrement - Droit du créancier hypothécaire d’être préféré quant aux intérêts et quant au capital - Mechanics’ Lien Act, S.R.O. 1960, c. 233, art. 13(1).

Dans des procédures intentées en vertu des dispositions relatives aux privilèges de constructeurs, le juge de première instance a statué que l’intimée, à titre de fiduciaire pour le compte des détenteurs des obligations émises en vertu d’un acte de fiducie comportant première hypothèque, avait droit d’être préférée aux créanciers privilégiés pour la somme de $896,620.61 avec intérêt au taux de 6¾ pour cent à compter du 15 novembre 1962. Le fiduciaire a effectué, à diverses dates, les avances relatives à l’hypothèque sans qu’un avis écrit du privilège n’ait été donné et avant que le privilège ne soit enregistré. Ces avances ont fait l’objet de paiements d’intérêts au taux de 6¾ pour cent par année jusqu’au 15 novembre 1962. Aucun privilège n’a été enregistré au bureau d’enregistrement avant le 20 novembre 1962, date à laquelle la compagnie appelante a enregistré son privilège.

Ce jugement a été confirmé en Cour d’appel. Sur appel devant cette Cour, l’appelante, créancière privilégiée, admet que le fiduciaire a préférence pour la somme principale de $896,620.61, représentant des avances valablement faites suivant le par. (1) de l’art. 13 du Mechanics’ Lien Act, S.R.O. 1960, c. 233. Cependant, l’appelante soutient que le fiduciaire n’a pas droit d’être préféré pour les intérêts.

Arrêt: L’appel doit être rejeté.

[Page 3]

L’hypothèque garantit également le capital et les intérêts. Le droit aux intérêts est un élément essentiel, inséparable et constitutif de l’avance effectuée en considération de l’hypothèque. L’enregistrement d’un privilège ou l’avis écrit relatif à ce privilège ne peut arrêter les intérêts de courir ou toucher à la préférence du créancier hypothécaire pour les intérêts à venir sur les avances faites suivant le par. (1) de l’art. 13 du Mechanics’ Lien Act.


Parties :

Demandeurs : M. Sullivan & Son
Défendeurs : Rideau Carleton Raceway

Texte :

Cour suprême du Canada

M. Sullivan & Son c. Rideau Carleton Raceway, [1971] R.C.S. 2

Date: 1970-06-26

M. Sullivan & Son Limited (Demanderesse) Appelante;

et

Rideau Carleton Raceway Holdings Limited et Guaranty Trust Company of Canada (Défenderesses) Intimées.

1970: le 2 juin; 1970: le 26 juin.

Présents: Les Juges Martland, Judson, Ritchie, Hall et Spence.

EN APPEL DE LA COUR D’APPEL D’ONTARIO.

APPEL d’un jugement de la Cour d’appel d’Ontario rejetant un appel d’un jugement du Juge Honeywell. Appel rejeté.

R.F. Wilson, c.r., et D.H. Sandler, pour la demanderesse, appelante.

John J. Robinette, c.r., pour les défenderesses, intimées.

Le jugement de la Cour a été rendu par

LE JUGE JUDSON — Dans ce pourvoi, il s’agit de déterminer qui, de Guaranty Trust Company of Canada, à titre de fiduciaire pour le compte des détenteurs des obligations émises en vertu d’un acte de fiducie comportant première hypothèque et de M. Sullivan & Son Limited, à titre de créancière privilégiée, a droit au premier rang. Dans des procédures intentées en vertu des dispositions relatives aux privilèges de constructeurs, le juge a statué que le fiduciaire a droit d’être préféré aux créanciers privilégiés pour la somme de $896,620.61 avec intérêt au taux de 6¾ pour cent à compter du 15 novembre 1962. Ce jugement a été confirmé en Cour d’appel et les intérêts sont le seul objet de ce pourvoi. L’appelante, créancière privilégiée, soutient que le fiduciaire n’a pas droit d’être préféré pour les intérêts.

L’appelante admet que le fiduciaire a préférence pour la somme principale de $896,620.61, représentant des avances valablement faites suivant le par. (1) de l’art. 13 du Mechanics’ Lien Act, R.S.O. 1960, c. 233, que l’affaire doit être décidée selon ce paragraphe et que le par. (3) de l’art. 7 ne s’applique pas. Celui-ci traite du problème que soulève une hypothèque dont l’existence est antérieure à tout privilège. Dans un cas semblable, le droit de préférence découlant de

[Page 4]

l’hypothèque se limite à la valeur réelle du terrain et des constructions à l’époque où le premier privilège a pris naissance.

L’article 13(1) de la Loi édicte que:

[TRADUCTION] 13. (1) Le privilège prend rang avant tous jugements, exécutions, cessions, saisies, oppositions et ordonnances de liquidation faites, obtenues ou rendues après que le privilège a pris naissance, et avant tous paiements ou avances faits en considération d’aucune cession ou hypothèque après qu’un avis écrit du privilège a été délivré à l’adresse mentionnée à l’acte de cession ou d’hypothèque conformément à l’article 45 de The Registry Act et remis à la personne qui a effectué ces paiements, ou après qu’un privilège a été enregistré, et en l’absence de cet avis écrit ou de l’enregistrement d’un privilège, tous ces paiements ou avances prennent rang avant ce privilège.

Le fiduciaire a effectué, à diverses dates, les avances relatives à l’hypothèque sans qu’un avis écrit du privilège n’ait été donné et avant que le privilège ne soit enregistré. Ces avances ont fait l’objet de paiements d’intérêts au taux de 6¾ pour cent par année jusqu’au 15 novembre 1962. Aucun privilège n’a été enregistré au bureau d’enregistrement avant le 20 novembre 1962, date à laquelle l’appelante, M. Sullivan & Son Limited, a enregistré son privilège.

Cette loi est en vigueur depuis longtemps. Jusqu’à ce que la question soit soulevée au cours de ces procédures, aucune décision n’a établi de distinction entre le droit du créancier hypothécaire d’être préféré quant au capital et son droit d’être préféré quant aux intérêts.

Dans cette affaire, le juge de première instance et la Cour d’appel ont tous rejeté une telle distinction et je suis d’accord avec eux. L’hypothèque garantit également le capital et les intérêts. Le droit aux intérêts est un élément essentiel, inséparable et constitutif de l’avance effectuée en considération de l’hypothèque. Sans ce droit, aucun prêt à la construction ne serait jamais consenti d’une manière commerciale. L’enregistrement d’un privilège ou l’avis écrit relatif à ce privilège ne peut arrêter les intérêts de courir ou toucher à la préférence du créancier hypothécaire pour les intérêts à venir sur les avances valablement faites suivant le par. (1) de l’art. 13 du Mechanics’ Lien Act.

[Page 5]

Je suis d’avis de rejeter le pourvoi avec dépens.

Appel rejeté avec dépens. Procureurs de la demanderesse, appelante: Mulvihill & Greene, Arnprior.

Procureurs de la défenderesse, intimée, Guaranty Trust Company of Canada: McCarthy & McCarthy, Toronto.

Procureurs de la défenderesse, intimée, National Trust Company Limited: Arnup, Foulds, Weir, Boeckh, Morris & Robinson, Toronto.

Proposition de citation de la décision: M. Sullivan & Son c. Rideau Carleton Raceway, [1971] R.C.S. 2 (26 juin 1970)

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Origine de la décision

Date de la décision : 26/06/1970
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