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§ Ruptash et al. c. Goyan, [1971] R.C.S. 553 (21 décembre 1970)

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Sens de l'arrêt : L’appel doit être rejeté et l’appel incident accueilli, le Juge Laskin étant dissident en partie sur le montant des dommages

Numérotation :

Référence neutre : [1971] R.C.S. 553 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;1970-12-21;.1971..r.c.s..553 ?

Analyses :

Immeubles - Achat d’un motel - Échange de droits dans les propriétés respectives des parties - Déclarations fausses du vendeur - Action prise contre la succession du vendeur - Dommages-intérêts.

Preuve - Corroboration - Prétendues déclarations fausses du vendeur - Action prise contre la succession du vendeur - Corroboration de la preuve de la demanderesse - The Alberta Evidence Act, R.S.A. 1955, c. 102, art. 13.

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La demanderesse prétend avoir été victime d’une fraude dans une opération immobilière par suite de déclarations fausses de R. Celui-ci la persuada d’acheter un motel, dans lequel il détenait des droits pour les deux tiers et un nommé L, pour un tiers. Elle échangea ses droits dans un immeuble résidentiel contre ceux des vendeurs dans le motel, qui était grevé d’une hypothèque de $36,000. Après avoir pris possession, elle apprit que le revenu du motel était bien inférieur à celui que R lui avait déclaré. Elle se trouva dans l’impossibilité de faire face aux paiements de l’hypothèque. L’immeuble fut saisi et ainsi la demanderesse perdit le motel et tout l’argent qu’elle y avait investi.

R est décédé après l’introduction de l’action et après l’interrogatoire préalable, mais avant le procès. Le juge de première instance, qui a rendu jugement pour la demanderesse contre les exécuteurs testamentaires de la succession de R, a conclu que R avait fait des déclarations fausses au sujet de son rôle d’agent immobilier, au sujet du propriétaire du motel et au sujet du revenu, et que ces fausses déclarations ont incité la demanderesse à conclure le marché. La Chambre d’appel a réduit à $12,000 la somme de $21,224.48 adjugée en première instance. Les exécuteurs testamentaires ont appelé à cette Cour et la demanderesse a interjeté un appel incident en vue de faire rétablir le montant adjugé par le juge de première instance.

Arrêt: L’appel doit être rejeté et l’appel incident accueilli, le Juge Laskin étant dissident en partie sur le montant des dommages.

Les Juges Martland, Judson, Hall et Spence: Il y avait ample corroboration de la preuve de la demanderesse, au sens de l’art. 13 de la loi The Alberta Evidence Act, R.S.A. 1955, c. 102, et la demanderesse a droit d’avoir gain de cause sur la base des conclusions du juge de première instance.

La Chambre d’appel a réduit le montant des dommages-intérêts à $12,000 en se fondant sur le fait que le motel avait été vendu à la demanderesse au prix approximatif de $48,000 alors que sa valeur réelle n’était que de $36,000, montant de l’hypothèque en vertu de laquelle l’immeuble avait été saisi sans qu’une ordonnance de vente ne soit rendue. Il a été décidé que la différence entre ces deux montants représentait le quantum des dommages subis par la demanderesse. Cependant, il ne s’agit pas ici de la vente d’une propriété dont la valeur a été donnée comme étant de $48,000 alors qu’elle n’était que de $36,000. Il s’agit d’un échange de droits, droits

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pour droits. Les droits de la demanderesse avaient une valeur de $21,224.48. Ceux de R et de L dans le motel n’avaient aucune valeur. Par conséquent, la perte de la demanderesse correspond à la valeur de ses droits dans l’immeuble résidentiel, fixée par le juge de première instance à $21,224.48.

Le Juge Laskin, dissident en partie: En vertu du marché intervenu entre les parties, la demanderesse a cédé à R et à son co-propriétaire des droits en equity dont la valeur a été estimée dans le contrat à $16,408.86 (déduction faite des ajustements). En retour, elle a acquis des droits en equity évalués dans le contrat à $16,456.29 (déduction faite des ajustements). Ces derniers droits se sont révélés sans valeur et la demanderesse a été amenée par tromperie à les accepter au prix stipulé dans le contrat. Elle a donc subi une perte de $16,408.86. Arrêt mentionné: Hepting et al. v. Schaaf et al., [1964] R.C.S. 100.


Parties :

Demandeurs : Ruptash et al.
Défendeurs : Goyan

Texte :

Cour Suprême du Canada

Ruptash et al. c. Goyan, [1971] R.C.S. 553

Date: 1970-12-21

George Ruptash, Sophie Mandryk, Marian Diakur, Margaret Ruptash et Lydia Skoreyko, Exécuteurs de la succession de Mike Ruptash (Défendeurs) Appelants;

et

Helen Goyan (Demanderesse) Intimée;

et

George Ruptash (Défendeur).

1970: le 16 octobre; 1970: le 21 décembre.

Présents: Les Juges Martland, Judson, Hall, Spence et Laskin.

EN APPEL DE LA CHAMBRE D’APPEL DE LA COUR SUPRÊME D’ALBERTA

APPEL et APPEL INCIDENT d’un jugement de la Chambre d’appel de la Cour suprême d’Alberta, modifiant un jugement du Juge Dechene. Appel rejeté et appel incident accueilli, le Juge Laskin étant dissident en partie sur le montant des dommages.

R.M. McLennan, pour les défendeurs, appelants.

F. Hochachka, pour la demanderesse, intimée.

Le jugement des Juges Martland, Judson, Hall et Spence a été rendu par

LE JUGE HALL — Le présent pourvoi naît d’une opération immobilière dans laquelle l’intimée, Helen Goyan, prétend avoir été victime d’une fraude par suite de déclarations fausses d’un dénommé Mike Ruptash. Celui-ci est décédé après l’introduction de l’action et après l’interrogatoire préalable, mais avant le procès. Les appelants sont les exécuteurs testamentaires de la succession de Mike Ruptash.

La preuve révèle que Ruptash, qui avait déjà cherché à intéresser l’intimée à acheter un hôtel, l’a pressentie au cours de l’été 1960 au sujet de l’achat d’un motel à White Rock (Colombie-Britannique). En réalité, Ruptash détenait des droits dans ce motel pour les deux tiers mais il cacha ce fait à l’intimée à qui il s’est présenté comme étant l’agent du propriétaire. Il prit des dispositions pour que l’intimée voie le motel et lui dit

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que le propriétaire, un Anglais ne parlant pas ukrainien, la rencontrerait à la gare de White Rock. L’intimée est Ukrainienne et sa connaissance de l’anglais est limitée. Elle se rendit à White Rock où elle fut accueillie par George Ruptash, le fils de Mike, dont la langue maternelle est l’ukrainien, mais qui s’entretint uniquement en anglais avec elle.

L’intimée n’a pas accepté d’acheter le motel à ce moment-là. Mike Ruptash essaya encore de la persuader; elle accepta finalement d’échanger ses droits dans une propriété située à Edmonton contre ceux des vendeurs dans le motel de White Rock, qui était grevé d’une hypothèque de $36,000. L’intimée allègue que c’est la déclaration de Ruptash, savoir, que le revenu mensuel moyen du motel était de $1,000, qui l’a incitée à conclure le marché.

Seul William C. Lumsden a signé l’offre d’achat, en qualité de vendeur, Ruptash l’ayant signé comme témoin. Sur les actes en due forme signés par la suite à l’étude de M.G.P. Peterson, avocat exerçant à Edmonton, les vendeurs sont Ruptash et Lumsden. L’intimée a témoigné qu’elle ignorait ce détail à l’époque. A tout événement, elle signa des documents par lesquels elle cédait ses droits dans la propriété d’Edmonton à Ruptash et à Lumsden et leur donnait la possession. Elle se rendit à White Rock où elle apprit bientôt que le revenu du motel était bien inférieur à $1,000 par mois. Elle se trouva dans l’impossibilité totale de faire face aux paiements de l’hypothèque assumée. Le créancier hypothécaire fit saisir l’immeuble et ainsi l’intimée perdit le motel et tout l’argent qu’elle y avait investi.

Le savant juge de première instance s’est prononcé de la façon suivante sur ces déclarations fausses:

[TRADUCTION] J’en viens à la conclusion, cependant, que le défunt, Mike Ruptash, a fait des déclarations fausses. Ces déclarations étaient importantes et, d’après le témoignage de la défenderesse à ce sujet, que j’accepte, ont incité celle-ci à contracter. Ces déclarations fausses portent sur l’identité du propriétaire du motel que Mike Ruptash vendait à la demanderesse. Bien qu’il ait détenu les deux tiers des droits dans ce motel, Ruptash a prétendu agir

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comme agent immobilier. Il a dit à Mme Goyan que le propriétaire du motel était un Anglais que sa femme devait quitter, qui était malade et qui avait un petit garçon. Il a dit à la demanderesse que la personne qui l’accueillerait à la gare était le propriétaire. Ces déclarations étaient fausses. Comme je l’ai déjà dit, Ruptash lui a dit qu’il n’était que simple agent immobilier alors qu’en fait il était propriétaire du motel.

La déclaration fausse qui importe et qui a le plus contribué à inciter cette malheureuse femme à conclure le marché, c’est la déclaration d’après laquelle le revenu mensuel moyen du motel au cours de l’année était de $1,000, ce qui n’était pas vrai. La pièce 16 montre clairement que le revenu du motel était bien inférieur à ce montant. Elle montre également qu’à un moment donné des travaux de voirie ont été effectués dans la région et qu’un grand nombre de chambres ont alors été louées, ce qui a eu pour effet de hausser artificiellement le revenu; malgré cela, cependant, le revenu mensuel moyen pour la période visée par la pièce 16 n’a pas été de $1,000. En fait, le motel constituait une mauvaise affaire et après son achat par la demanderesse, son revenu ne suffisait pas à couvrir les dépenses courantes, encore moins à amortir l’hypothèque.

Sans le décès de Mike Ruptash avant le procès, l’intimée pouvait avoir gain de cause sur la base des conclusions du savant juge de première instance. Cependant, l’art. 13 de la loi The Alberta Evidence Act, S.R.A. 1955, c. 102, édicte que:

[TRADUCTION] 13. Dans une action intentée par les héritiers, proches parents, exécuteurs, administrateurs ou ayants droit d’un défunt, ou contre eux, une partie adverse ou intéressée n’obtiendra nul verdict, jugement ou décision sur la foi de son propre témoignage relativement à toute manière survenue avant le décès du défunt, à moins que cette preuve ne soit corroborée par une autre preuve importante.

L’intimée devait donc satisfaire aux exigences de cet article.

Au sujet de la corroboration, voici ce qu’a dit le savant juge de première instance:

[TRADUCTION] J’ai examiné les documents qui établissent les valeurs, les documents qui régissent les divers marchés, en ce qui concerne tant la maison de rapport que le motel lui-même, l’état des revenus dont j’ai fait mention et qui a été produit comme pièce 16 et ces documents, à mon avis, sont une corroboration suffisante.

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En plus des documents qui, selon le Juge Dechene, constituent une corroboration au sens dudit art. 13, il y a le témoignage relatif à une réunion qui a eu lieu au début de 1961 dans l’étude de M. Alexander Dubensky, avocat d’Edmonton, après le retour de l’intimée dans cette ville. Cette réunion a été convoquée parce que l’intimée alléguait qu’elle avait été victime d’une fraude par suite des déclarations fausses de Mike Ruptash. Étaient présents à la réunion: M. Peterson, avocat qui avait dressé les actes en vertu desquels l’échange des droits avait été effectué, MM. Lumsden et Mike Ruptash, vendeurs, l’intimée et son avocat, M. Dubensky. L’intimée affirmait qu’on lui avait fait des déclarations fausses au sujet du revenu. Fait significatif, d’après M. Lumsden, qui a témoigné au sujet de ladite réunion, on a dit que le revenu était de $800 par mois; il tenta de montrer à l’intimée qu’en juillet et août 1961, le revenu avait été de $780 et $825 respectivement, sur quoi celle-ci a maintenu que Ruptash l’avait «dupée». Il n’y a aucune preuve que, lors de cette réunion, Ruptash ait nié les allégations de l’intimée au sujet de ces déclarations fausses quant au revenu annuel. On a simplement tenté de montrer qu’en juillet et août, le revenu était d’environ $800 ce qui, évidemment, ne répondait pas à la prétention de l’intimée, qui affirmait qu’on lui avait fait valoir que le revenu mensuel était de $1,000 toute l’année durant.

La Chambre d’appel a confirmé qu’il y avait eu déclaration frauduleuse et elle a en outre conclu qu’il y avait eu corroboration au sens de l’art. 13, mais pour des motifs différents. Je préfère la façon dont le savant juge de première instance a abordé la question et la décision qu’il a rendue sur ce point; compte tenu de la preuve supplémentaire concernant la réunion susmentionnée tenue dans l’étude de M. Dubensky, je suis d’avis qu’il y avait ample corroboration au sens de l’article en question.

L’intimée a donc droit à des dommages-intérêts. Le savant juge de première instance lui a adjugé la somme de $21,224.48, valeur des droits cédés à Ruptash et Lumsden dans la propriété d’Edmonton. La Chambre d’appel a réduit ce montant à $12,000 en se fondant sur le fait que le motel avait été vendu à l’intimée au prix approximatif de $48,000 alors que sa valeur réelle

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n’était que de $36,000, montant de l’hypothèque en vertu de laquelle l’immeuble avait été saisi sans qu’une ordonnance de vente ne soit rendue. Il a été décidé que la différence entre ces deux montants représentait le quantum des dommages subis par l’intimée.

L’intimée a interjeté un pourvoi incident en vue de faire rétablir le montant adjugé par le Juge Dechene. A mon avis, ce pourvoi incident doit être accueilli. Il ne s’agit pas ici de la vente d’une propriété dont la valeur a été donnée comme étant de $48,000 alors qu’elle n’était que de $36,000. Il s’agit d’un échange de droits, droits pour droits. Les droits de l’intimée avaient une valeur de $21,224.48. Ceux de Ruptash et Lumsden dans le motel n’avaient aucune valeur. Par conséquent, la perte de l’intimée correspond à la valeur de ses droits dans la propriété d’Edmonton, fixée par le Juge Dechene à $21,224.48.

Je suis donc d’avis de rejeter le pourvoi avec dépens et d’accueillir avec dépens le pourvoi incident afin de rétablir le montant adjugé par le savant juge de première instance. L’intimée aura également droit à ses dépens en Chambre d’appel.

LE JUGE LASKIN (dissident en partie) — Je partage l’avis du Juge Hall: le pourvoi doit être rejeté et le pourvoi incident relatif aux dommages-intérêts accueilli. Cependant, j’évaluerais ces dommages-intérêts de façon différente.

Les procureurs des parties ont convenu devant la Chambre d’appel d’Alberta puis devant cette Cour, dans leurs plaidoiries, que l’indemnité adjugée à la demanderesse (si son action en dommages-intérêts pour tromperie était accueillie au fond) devrait être la différence entre le prix qu’elle a payé et la valeur réelle de la propriété obtenue en retour. La Chambre d’appel d’Alberta n’a pas suivi cette prescription, qui s’applique normalement dans une action de ce genre: voir Fleming on Torts, 3e éd., 1965, p. 611, pas plus que ne l’a suivie, à mon avis, le juge de première instance, dont le jugement se trouve rétabli par l’indemnité proposée par le Juge Hall.

En vertu du marché intervenu entre les parties, la demanderesse a cédé à M. Ruptash, décédé, et à son copropriétaire des droits en equity dont la valeur a été estimée dans le contrat à $16,408.86

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(déduction faite des ajustements). En retour, elle a acquis des droits en equity évalués dans le contrat à $16,456.29 (déduction faite des ajustements). Ces derniers droits se sont révélés sans valeur et la demanderesse a été amenée par tromperie à les accepter au prix stipulé dans le contrat. Elle a donc subi une perte de $16,408.86.

Le juge de première instance a évalué la perte subie à $21,224.48, en se fondant sur la preuve que la propriété cédée par la demanderesse avait une valeur de $35,000, sous réserve de l’hypothèque de $13,775.52 qui la grevait. En ce faisant, il n’a pas tenu compte du prix de $30,000 stipulé pour la propriété à charge d’acquitter l’hypothèque. La tromperie que la demanderesse a réussi à établir dans son action concernait la valeur de ce qu’elle avait reçu et non celle de ce qu’elle avait donné. En intentant une action en dommages-intérêts pour tromperie à l’égard du contrat d’échange de propriétés, elle ne dénonce pas le contrat mais réclame plutôt la perte de sommes versées, dans la mesure où les promettants ne lui ont pas donné un bien de la valeur convenue. Même si, en évaluant les dommages-intérêts, cette Cour appliquait la formule basée sur la «perte d’une bonne affaire», règle qui s’applique davantage aux cas de rupture de garantie et qui prédomine aux États-Unis, la perte subie par la demanderesse serait égale à la valeur des droits dans la propriété qu’elle a achetée, qu’on a dit être de $16,456.29 (déduction faite des ajustements), ce qui représente la différence entre la valeur qu’aurait eue la propriété si les déclarations frauduleuses des vendeurs avaient été véridiques et sa valeur réelle, qui était nulle. Il n’a pas été prouvé que la valeur aurait été plus élevée d’après des déclarations vraies.

Dans Hepting et autres c. Schaaf et autres[1], un échange de propriétés avait également eu lieu, mais pas complètement, car les demandeurs qui avaient été victimes de la fraude avaient cédé leur maison aux défendeurs en paiement partiel seulement du prix d’achat. Cette Cour a jugé que les dommages-intérêts devaient s’apprécier d’après la valeur réduite de la propriété achetée par les demandeurs telle valeur résultant de déclarations fausses et frauduleuses des défendeurs. Pour déterminer cette valeur, la Cour a pris

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comme point de départ la valeur fixée par le prix d’achat qu’elle a tenue pour être celle de la propriété selon les déclarations des vendeurs, aucune preuve du contraire n’ayant été produite. Les défendeurs ne purent établir que la propriété vendue avait une valeur supérieure; les dommages-intérêts des demandeurs furent donc fixés au montant de l’écart entre la valeur de la propriété reçue et ce qu’on leur avait promis en contrepartie du prix payé.

Si l’on suit cette décision en l’espèce, le montant des dommages-intérêts doit être le montant de l’écart entre la valeur de la propriété vendue et le prix payé en vertu du contrat. Non seulement les défendeurs n’ont pu prouver que la propriété vendue à la demanderesse avait une valeur supérieure au prix demandé, mais cette propriété, en fait, n’avait aucune valeur. Les dommages-intérêts s’élèvent donc à $16,408.86.

L’appréciation des dommages-intérêts par le juge de première instance n’est pas fondée sur un recours délictuel ni sur un recours en rupture de garantie; elle ne peut se justifier que par la théorie dite de la «renonciation à un recours délictuel en faveur d’une action «in assumpsit»». L’indemnité de la demanderesse serait dans ce cas calculée en fonction de l’enrichissement injustifié des défendeurs à ses dépens. D’après cette formule, la demanderesse serait recevable à faire la preuve de la valeur réelle de la propriété plutôt que de la valeur contractuelle donnée comme étant le prix de ce qu’elle a reçu des défendeurs. Je n’ai pas à déterminer s’il s’agit en fait d’un cas où la demanderesse aurait eu le droit de choisir entre une action en dommages-intérêts pour tromperie et une action en recouvrement de la valeur de la prestation reçue par les défendeurs. Les parties ont clairement exposé leur position devant la Chambre d’appel d’Alberta et devant cette Cour en convenant du principe d’après lequel le montant de l’indemnité devait être fixé. Il n’y a donc pas lieu pour cette Cour de considérer si la demanderesse a le droit de modifier ses conclusions ni de lui permettre de choisir le fondement sur lequel doit reposer le jugement: voir United Australia Ltd. v. Barclay’s Bank Ltd.[2]

[Page 562]

Appel rejeté avec dépens et appel incident accueilli avec dépens, le JUGE LASKIN dissident en partie sur le montant des dommages.

Procureurs des défendeurs, appelants: Ross, McLennan, Ross, Geddes & Ranson, Edmonton.

Procureurs de la demanderesse, intimée: Grotski & Hochachka, Edmonton.

[1] [1964] R.C.S. 100.

[2] [1941] A.C. 1.

Proposition de citation de la décision: Ruptash et al. c. Goyan, [1971] R.C.S. 553 (21 décembre 1970)

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Origine de la décision

Date de la décision : 21/12/1970
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