Facebook Twitter Appstore
Page d'accueil > Résultats de la recherche

§ Hashman et al. c. Anjulin Farms Ltd., [1973] R.C.S. 268 (22 novembre 1972)

Imprimer

Sens de l'arrêt : L’appel et l’appel incident doivent être rejetés

Numérotation :

Référence neutre : [1973] R.C.S. 268 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;1972-11-22;.1973..r.c.s..268 ?

Analyses :

Vente d’un terrain - Option en vue d’acheter - Entente portant sur des restrictions relatives à la construction - Procureur de l’acheteur excluant de la restriction un lot - Procureur du vendeur ne remarquant pas la mention de l’exemption des restrictions annexées à un acte de transfert - Intention des parties que toutes les dispositions de l’entente portant sur les restrictions ne soient pas fondues dans l’acte de transfert - Lot non libéré de l’application des dispositions de l’entente.

Le 15 juin 1959, l’intimée a accordé aux appelants H et R une option en vue d’acheter quelque 67 acres de terrain. Le même jour les parties ont signé une «entente portant sur les restrictions relatives à la construction» stipulant, entre autres, que si H et R acceptaient l’option, le bien-fonds serait utilisé à des fins résidentielles seulement et devra satisfaire aux normes de zonage «R.1» prévues dans l’actuel règlement de zonage, c’est-à-dire, habitations unifamiliales, parcs, et garages particuliers. L’appelante Bel-Aire Estates Ltd., une compagnie entièrement contrôlée par les appelants H et R, était la cessionnaire de ces derniers. L’option a été acceptée le 9 octobre 1959.

Un acte de transfert des biens-fonds acquis par Bel-Air a été signé le 11 janvier 1960; il a été enregistré le 22 janvier 1960. Le procureur de l’intimée n’avait pas remarqué qu’il était mentionné qu’une partie du terrain (Lot B) était libérée des restrictions annexées à l’acte de transfert. Le procureur des appelants l’avait excepté de ces restrictions, en rédigeant celles-ci «Parce que le lot B n’était pas divisé en lots résidentiels; c’était une parcelle de terrain qui avait été mise de côté en vue d’une mise en valeur ultérieure».

L’intimée a demandé qu’il soit déclaré que le lot B est assujetti aux clauses et conditions restrictives stipulées à l’entente du 15 juin 1959. En première instance, l’exposé de la demande a été modifié de façon à conclure à la rectification de l’acte de trans-

[Page 269]

fert, afin que le lot B soit assujetti aux clauses restrictives énoncées dans l’acte. Le juge de première instance a refusé de rectifier l’acte de transfert, mais il a déclaré que l’entente portant sur les restrictions relatives à la construction s’appliquait encore au lot B. Les appelants en ont appelé à la Chambre d’appel de la Cour suprême de l’Alberta et l’intimé a interjeté un appel incident à l’encontre du refus du juge de première instance de rectifier l’acte de transfert. La Chambre d’appel a confirmé la décision du juge de première instance que les clauses restrictives énoncées dans l’entente ne se sont pas fondues dans l’acte de transfert, et a jugé qu’il n’était pas nécessaire de se prononcer sur la question de la rectification. Les appelants ont interjeté un appel à cette Cour et l’intimée a appelé de nouveau à l’encontre du refus de rectifier l’acte de transfert.

Arrêt: L’appel et l’appel incident doivent être rejetés.

Ce n’est pas dans tous les cas, lorsqu’une entente en vue de la vente d’un bien-fonds est suivie par la conclusion d’un acte de transfert du bien-fonds, que les dispositions de l’entente doivent nécessairement se fondre dans le transfert. Ce que la Cour doit faire, c’est de «tenter de déterminer ce qu’était le contrat selon la véritable intention des parties». En l’espèce, les parties voulaient clairement que la question de rendre le lot B exempt de l’application des dispositions de l’entente portant sur les restrictions relatives à la construction, soit réglée au cours des pourparlers ultérieurs entre elles.

Eu égard à la preuve, les parties n’avaient pas l’intention de faire en sorte que soient fondues dans l’acte de transfert toutes les dispositions de cette entente, et le fait que le lot B était excepté des restrictions annexées à l’acte de transfert n’avait pas pour effet de libérer ce terrain de l’application des dispositions de l’«entente portant sur les restrictions relatives à la construction». Ayant tiré cette conclusion, il n’est pas nécessaire d’exprimer un avis quant à la question de la rectification.

Arrêts mentionnés: Knight Sugar Co. Ltd. c. Alberta Railway and Irrigation, [1938] 1 W.W.R. 234;

Leggott c. Barrett (1880), 15 Ch. D. 306; Palmer c. Johnson (1883), 12 Q.B.D. 32, confirmé par 13 Q.B.D. 351.


Parties :

Demandeurs : Hashman et al.
Défendeurs : Anjulin Farms Ltd.

Texte :

Cour suprême du Canada

Hashman et al. c. Anjulin Farms Ltd., [1973] R.C.S. 268

Date: 1972-11-22

Sam Hashman, Ted Riback et Bel-Aire Estates Ltd. (Défendeurs) Appelants;

et

Anjulin Farms Limited (Demanderesse) Intimée.

1972: le 23 octobre; 1972: le 22 novembre.

Présents: Les Juges Abbott, Martland, Ritchie, Spence et Laskin.

EN APPEL DE LA CHAMBRE D’APPEL DE LA COUR SUPRÊME DE L’ALBERTA

APPEL et APPEL INCIDENT d’un jugement de la Chambre d’appel de la Cour suprême de l’Alberta[1], rejetant un appel d’un jugement du Juge Riley. Appel et appel incident rejetés.

[Page 270]

R. Kambeitz, pour les défendeurs, appelants.

W.A. McGillivray, c.r., pour la demanderesse, intimée.

Le jugement de la Cour a été rendu par

LE JUGE MARTLAND — En première instance, l’intimée a obtenu contre les appelants un jugement déclarant que le lot «B» du bloc deux (2) enregistré au bureau des titres de bien‑fonds du district d’enregistrement de bien-fonds du sud de l’Alberta suivant le plan Bel-Aire Calgary 5815 H.T., à l’exception de tout le charbon et de tous les autres minéraux et mines (ci-après appelé le «lot B»), est assujetti aux clauses et conditions restrictives stipulées dans une entente datée du 15 juin 1959 que l’intimée a conclue avec les appelants Hashman et Riback. Il a également été déclaré que ladite entente est en vigueur sauf en ce qui concerne ces clauses qui ont été expressément remplacées ou modifiées par les clauses restrictives stipulées dans un acte de transfert enregistré dans ce district d’enregistrement de bien-fonds sous le no. 5783 H.U.

L’appel interjeté par les appelants contre ce jugement a été rejeté à l’unanimité dans un arrêt rendu par la Chambre d’appel; le présent appel est porté contre celui-ci sur autorisation de cette Cour.

L’intimée possédait quelque 77.14 acres de terrain à Calgary. Le 15 juin 1959, l’intimée a accordé aux appelants Hashman et Riback une option en vue d’acheter quelque 67 acres de ce terrain. Le même jour, les parties ont signé une seconde entente (ci-après appelée «l’entente portant sur les restrictions relatives à la construction») dont l’introduction se lit comme suit:

[TRADUCTION] l’option est assujettie aux dispositions et conditions ci-après stipulées; si ladite option est acceptée, les dispositions et conditions de la présente entente s’appliqueront dans la même mesure et avec le même effet que si elles étaient stipulées dans l’option.

L’entente stipule ce qui suit:

[TRADUCTION] 1. Dans l’éventualité de l’acceptation par eux de ladite option, les acquéreurs contractent envers le vendeur les engagements suivants:

(a) Lesdits bien-fonds seront utilisés à des fins résidentielles seulement; ils devront satisfaire aux

[Page 271]

normes de zonage «R.1» prévues dans l’actuel règlement de zonage de la ville de Calgary, tel que présentement en vigueur, sous réserve toutefois des dispositions expresses ci-après énoncées ayant trait à la dimension des lots.

(b) Lesdits biens-fonds pourront être transférés par le vendeur aux acquéreurs, et en tout état de cause devront être transférés par les acquéreurs à tout ayant cause subséquent, sous réserve des clauses restant attachées aux biens-fonds, lesquelles sont essentiellement les suivantes:

(i) et (ii) (Ces dispositions stipulent les dimensions minimales des lots, soit de 8,000 à 10,000 pieds carrés, l’aire des habitations pouvant être de 1,200 à 1,400 pieds carrés, selon la situation de celles-ci sur les parcelles.)

(iii) Une seule habitation unifamiliale, comportant un garage, pourra être construite sur chaque lot.

(iv) (Disposition relative au retrait des habitations sur chaque lot.)

(v) Aucun négoce ou entreprise commerciale ne doit être exploité.

2. Les parties aux présentes devront se consulter de temps en temps et coopérer d’une façon raisonnable en vue de donner effet à la présente entente selon l’intention et le but véritable qui y est manifesté.

Le zonage «R.1» dont il est question dans l’entente précitée est désigné comme groupant des districts résidentiels unifamiliaux. Les usages autorisés sont les suivants: habitations unifamiliales, parcs, et garages particuliers. Ni les usages autorisés, ni les usages transitoires et conditionnels ne comprennent des immeubles à appartements.

L’appelante Bel-Aire Estates Ltd. (ci-après appelée «Bel-Aire»), une compagnie entièrement contrôlée par les appelants Hashman et Riback, est la cessionnaire de ces derniers; il est reconnu qu’elle les remplace en ce qui concerne leurs droits et obligations en vertu de ces deux ententes. L’option a été acceptée le 9 octobre 1959.

Les appelants ont dressé un plan de subdivision des biens-fonds acquis. Celui-ci a été enregistré au bureau des titres de bien-fonds du district d’enregistrement de biens-fonds du sud de l’Alberta le 22 décembre 1959. Le lot B est indiqué sur ce plan sous la forme d’un rectangle de 3.62 acres attenant au Elbow Drive.

[Page 272]

La preuve présentée en première instance montre que les appelants Hashman et Riback voulaient construire des appartements de luxe sur le terrain adjacent au Elbow Drive. L’intimée n’était pas disposée à accepter ce projet, mais son procureur a laissé savoir que si, après la signature des ententes, les appelants voulaient demander à l’intimée d’accepter ce projet: [TRADUCTION] «ils constateront peut-être que M. Graburn (président de l’intimée) est passablement raisonnable».

Le 5 janvier 1960, des copies de ce plan ont été fournies par le procureur des appelants au procureur de l’intimée. La lettre qui y était jointe renferme les paragraphes suivants:

[TRADUCTION] Lors de l’enregistrement du plan, le lot A du bloc 2 et les blocs C, 8 et 9 sont passés à la ville de Calgary; les autres lots devront maintenant être transférés à Bel-Aire Estates Ltd. …

En conformité de l’entente conclue le 15 juin 1959 entre Anjulin Farms Limited et MM. Hashman et Riback, je joins un exemplaire des restrictions relatives à la construction concernant le plan de subdivision, que nous vous demandons de bien vouloir incorporer à l’acte de transfert de biens-fonds.

Le projet de restrictions relatives à la construction mentionné dans cette lettre commence par le paragraphe suivant:

[TRADUCTION] 1. Les clauses, conditions et restrictions ci-après énoncées ne s’appliqueront pas aux lots A et B du bloc 2, au lot 12 du bloc 5, et aux blocs C, 8 et 9, dans ledit plan de subdivision.

Les dispositions qui suivent satisfont aux prescriptions de l’entente portant sur les restrictions relatives à la construction et conviennent aux lots auxquels elles s’appliquent.

Un acte de transfert des biens-fonds acquis par Bel-Aire a été signé le 11 janvier 1960; il a été enregistré au bureau des titres de bien-fonds le 22 janvier 1960. Il s’agissait d’un transfert de lots individuellement désignés, selon le plan, mais ne comprenant pas les parcelles réservées à des fins communautaires, qui, tout comme les rues et passages, avaient été acquises par la ville de Calgary. Les clauses et conditions annexées à l’acte de transfert commencent par le paragraphe suivant:

[TRADUCTION] 1. Les clauses et conditions ci-après énoncées ne s’appliqueront pas au lot B du bloc 2 et au lot 12 du bloc 5, dans ledit plan de subdivision.

[Page 273]

La contrepartie stipulée dans l’acte de transfert est la suivante:

[TRADUCTION] en contrepartie de la somme de quatre cent quatre mille sept cents dollars ($404, 700.00), ainsi qu’en contrepartie des clauses et conditions qui ont trait à l’ensemble desdits biens-fonds, sauf le lot “B” du bloc 12 et le lot 12 du bloc 5 audit plan, et qui sont jointes aux présentes et font partie du présent acte de transfert

Le procureur de l’intimée a eu pleinement l’occasion de se rendre compte que le lot B était excepté des restrictions relatives à la construction, tant dans le projet que dans l’acte de transfert. Il a témoigné qu’il avait concentré son attention sur l’examen des détails énoncés dans ces documents afin de s’assurer qu’ils étaient conformes aux prescriptions détaillées de l’entente portant sur les restrictions relatives à la construction, et aux modifications que l’on avait convenu ou que l’on convenait alors d’y apporter. Il n’avait pas eu le lot B présent à l’esprit; il n’avait pas appliqué son esprit à la description des biens-fonds, mais bien aux clauses et conditions restrictives. La lettre du 5 janvier 1960, comme on l’a vu, faisait mention de certaines parcelles mais ne mentionnait pas que le lot B était excepté; les procureurs n’avaient pas discuté cette question et n’avaient reçu à ce sujet de leurs clients respectifs aucune directive.

Le témoignage du procureur de Bel-Aire sur ce point est résumé dans les questions et réponses suivantes tirées de la transcription de son témoignage:

[TRADUCTION] Q. Et pouvez-vous me dire monsieur, pourquoi le lot «B» était excepté des clauses et conditions, pièce 28? (c.-à-d. celles qui étaient annexées à l’acte de transfert).

R. Parce que le lot «B» n’était pas divisé en lots résidentiels; c’était une parcelle de terrain qui avait été mise de côté en vue d’une mise en valeur ultérieure.

. . .

Q. Maintenant, compte tenu du fait que vous; saviez que M. Graburn n’était pas disposé à accepter, dans l’entente qui a été signée, que le lot «B» soit exclu, que quelque partie des biens-fonds soit exclue des clauses restrictives, comment en êtes-vous venu à exclure le lot «B» sans le signaler expressément dans la lettre que vous avez adressée à M. Robertson?

[Page 274]

R. J’ai exclu le lot «B» parce qu’il était évident, d’après le plan signé par les parties et enregistré, que le lot «B» n’était pas divisé en lots résidentiels, et qu’il était entendu que —

Q. C’est là une présomption de votre part au sujet de ce qui était entendu, n’est-ce pas?

R. Non, pas une présomption de ma part, parce que c’est là la raison pour laquelle cette parcelle particulière de terrain n’a pas été divisée en lots résidentiels, parce qu’elle était réservée en vue d’une mise en valeur ultérieure et d’un nouveau zonage à venir.

Dans son action, l’intimée a demandé une déclaration du genre de celle que le juge de première instance a faite. En première instance, l’exposé de la demande a été modifié de façon à conclure à la rectification de l’acte de transfert, afin que le lot B soit assujetti aux clauses restrictives énoncées dans l’acte.

Le savant juge de première instance a refusé de rectifier l’acte de transfert, mais il a déclaré que l’entente portant sur les restrictions relatives à la construction, datée du 15 juin 1959, s’appliquait encore au lot B. La Chambre d’appel a confirmé son jugement sur ce dernier point et a jugé qu’il n’était pas nécessaire de se prononcer sur la question de la rectification.

La question qui se pose devant cette Cour est celle de savoir si l’entente portant sur les restrictions relatives à la construction a continué de s’appliquer au lot B après la signature de l’acte de transfert par l’intimée et l’enregistrement subséquent de celui-ci. Les appelants ont invoqué la décision rendue par le Conseil privé dans l’affaire Knight Sugar Co. Ltd. v. Alberta Railway and Irrigation Co.[2] Ils soutiennent que les clauses restrictives énoncées dans l’entente portant sur les restrictions relatives à la construction, pour autant qu’elles ont trait au lot B, se sont fondues dans l’acte de transfert, et que, lors de l’enregistrement de celui-ci, ces restrictions ont cessé de s’appliquer au lot B.

L’affaire Knight Sugar porte sur une entente entre la Knight Sugar Company et la compagnie de chemin de fer, en vertu de laquelle la dernière avait convenu de vendre à la première certaines parcelles importantes de terrain situées en Alber-

[Page 275]

ta. Les titres du vendeur réservaient à la Couronne toutes les mines de charbon et toutes les couches et veines de charbon, ainsi que le droit de les exploiter. Les biens-fonds assujettis à l’entente avaient peu à peu été transférés à l’acheteur ou aux ayants cause de celui-ci. Chaque acte de transfert renfermait une exception conçue dans les termes suivants:

[TRADUCTION] à l’exception de tout le charbon et de tous les autres minéraux dans et sous lesdits biens-fonds et du droit d’utiliser toute partie ou superficie desdits biens‑fonds que la compagnie peut juger nécessaire en vue d’exploiter et d’extraire le charbon et les minéraux.

Les titres qui ont été délivrés, à la suite de l’enregistrement de ces actes de transfert, disaient: [TRADUCTION] «à l’exception de tout le charbon et de tous les autres minéraux».

Les transferts n’avaient pas été complétés plus tard que vers la fin de mars 1913. Plus de 17 ans après, la compagnie Knight Sugar a revendiqué un droit sur tous les minéraux, sauf le charbon. Le Conseil privé a confirmé les jugements des Cours d’instance inférieure rejetant cette réclamation.

L’essence de la décision se trouve dans les deux alinéas suivants, pp. 237-8:

[TRADUCTION] Quant à la question principale, Leurs Seigneuries croient qu’il ne peut y avoir aucun doute qu’une juste interprétation de l’entente en vue de la vente ne justifie pas que l’on excepte, dans l’acte de transfert, tous les minéraux sauf le charbon. Mais il est bien établi que lorsque des parties concluent une entente à parfaire à laquelle elles doivent donner suite par la signature d’un acte, le véritable contrat parfait doit se trouver dans l’acte. Le contrat s’est fondu dans l’acte: voir Leggott v. Barrett, (1880), 15 Ch. D. 306. L’exemple le plus habituel, peut-être, de cette fusion est le contrat en vue de la vente d’un bien-fonds suivi par le transfert lorsque le contrat est complété. Toutes les dispositions du contrat auxquelles les parties avaient l’intention de donner suite par l’acte de transfert se trouvent fondues dans celui-ci, et tous les droits de l’acquéreur à cet égard se trouvent alors exercés. Sans doute, il se peut qu’il y ait des dispositions du contrat qui, par leur nature ou à cause des conditions du contrat, demeurent en vigueur une fois le contrat complété. On peut en trouver un exemple dans l’affaire Palmer v. Johnson, (1883), 12 Q.B.D. 32, 53 L.J.Q.B. 78; (1884), 13 Q.B.D. 351, 53 L.J.Q.B. 348, dans laquelle il a été

[Page 276]

décidé que l’acquéreur pouvait, après le transfert, invoquer une disposition du contrat et obtenir une indemnité. Cette décision avait pour fondement que, d’après l’interprétation du contrat, la disposition relative à l’indemnisation ne devait s’appliquer qu’après que le contrat ait été complété; en d’autres termes, les parties n’entendaient pas donner suite à cette disposition au moyen de l’acte subséquent, et par conséquent, l’acte ne lui donnait pas suite et la disposition ne se fondait pas dans ce dernier.

Selon Leurs Seigneuries, il est certain qu’en ce qui concerne les parcelles les parties en la présente cause voulaient qu’on donne suite aux dispositions de l’«entente en vue de la vente» au moyen de l’acte de transfert et du certificat de titres subséquent; par conséquent, sous réserve de l’exception mentionnée plus loin, le véritable contrat, relativement aux parcelles, doit se trouver non pas dans l’entente à parfaire mais dans le marché définitif.

Dans l’affaire Leggott v. Barrett, sur laquelle on s’est fondé dans l’affaire Knight Sugar, il était question de la dissolution d’une société. Les parties avaient signé une entente en vue de la dissolution, qui stipulait expressément qu’un acte de dissolution en bonne et due forme devait être rédigé et signé. Un acte fait dans les formes fut dûment signé. Par la suite, l’une des parties a demandé une injonction en vue d’empêcher l’associé qui se retirait de conclure des marchés avec les clients de l’ancienne firme. On décida que pareille injonction devait se fonder sur l’acte, qui représentait le véritable contrat parfait entre les parties.

Dans la cause subséquente Palmer v. Johnson, également mentionnée dans l’arrêt Knight Sugar, le demandeur avait acheté du défendeur, lors d’une vente à l’encan, une parcelle de terrain. La propriété était décrite, dans la description, comme rapportant un loyer net annuel de £39. L’une des conditions de vente stipulait que si quelque erreur, déclaration erronée ou omission était constatée dans la description, la vente ne serait pas annulée, mais qu’une indemnité serait allouée. Le défendeur transféra le terrain au demandeur, qui constata subséquemment que le loyer de £39 était un loyer brut, le loyer net étant substantiellement moindre. La demande du demandeur pour indemnisation fut accueillie. On invoqua l’arrêt Leggott v. Barrett à l’appui des prétentions du défendeur.

[Page 277]

Lord Bowen déclara, p. 357: [TRADUCTION]

On reconnaît généralement que lorsqu’il y a un contrat préliminaire en vue d’une vente, qui a subséquemment été terminé par la signature d’un acte fait dans les formes, il faut uniquement considérer l’acte pour déterminer les conditions du contrat, mais il me semble qu’il est impossible d’établir quelque règle devant s’appliquer à tout cas semblable; il faut plutôt tenter de déterminer ce qu’était le contrat selon la véritable intention des parties. Admettons que les parties concluent un contrat oral avec l’intention de le mettre par la suite sous forme de contrat écrit, et prévoient que ce qui aura été mis par écrit sera le seul contrat à s’appliquer, on ne peut bien sûr aller au-delà de celui-ci; mais si elles veulent, comme il est possible que cela se produise, qu’il y ait une convention indépendante de pareil contrat, elles peuvent convenir que cette convention s’appliquera, même si celle-ci ne fait pas partie du contrat écrit. De la même façon, lorsqu’il est question d’un acte de transfert d’une propriété, il faut déterminer si celui-ci couvre tout le champ régi par le contrat préliminaire. Il faut interpréter le contrat préliminaire isolément et déterminer si les parties avaient l’intention de l’appliquer dans une certaine mesure, après la signature de l’acte fait dans les formes, et, dans l’affirmative, dans quelle mesure.

Lord Fry déclara, p. 359: [TRADUCTION]

Dans l’arrêt Leggott v. Barrett, 15 Ch. D. pp. 309, 311, Lord James et le présent maître des rôles ont énoncé ce qui est indubitablement le droit, savoir que lorsqu’un contrat préliminaire est par la suite mis sous forme d’acte, et qu’il existe quelque différence entre ceux-ci, le simple contrat écrit est entièrement régi par l’acte, mais cette règle ne s’applique pas ici, car la convention d’indemnisation en cause n’a jamais été mise sous forme d’acte par l’acte de transfert. Il n’y a pas eu fusion, car l’acte, en l’espèce, était destiné à couvrir uniquement une partie du champ régi par le contrat d’achat.

Il semble donc que ce n’est pas dans tous les cas, lorsqu’une entente en vue de la vente d’un bien-fonds est suivie par la conclusion d’un acte de transfert du bien-fonds, que les dispositions de l’entente doivent nécessairement se fondre dans le transfert. Ce que la Cour doit faire, et je reprendrai les termes de Lord Bowen, c’est de [TRADUCTION] «tenter de déterminer ce qu’était le contrat selon la véritable intention des parties».

Dans l’entente portant sur les restrictions relatives à la construction, à l’alinéa (a) de l’art. 1,

[Page 278]

les acquéreurs s’engageaient à ce que les terrains vendus soient utilisés à des fins résidentielles seulement, et satisfassent aux normes de zonage «R.1» telles que prescrites par le règlement de zonage existant, c.-à-d. des habitations unifamiliales, des parcs et des garages particuliers. C’est la disposition générale fondamentale.

L’alinéa (b) de l’art. 1 régit en détail la dimension des lots et stipule la façon dont le but général de l’alinéa (a) de l’art. 1 peut être incorporé sous forme de conditions restrictives dans les actes de transfert de biens-fonds. Le libellé de l’alinéa (b) de l’art. 1 est significatif. Il stipule que les biens-fonds «pourront» être transférés par le vendeur aux acquéreurs, et «devront» en tout état de cause être transférés par les acquéreurs à tout ayant cause subséquent, sous réserve des clauses restant attachées aux biens-fonds énoncées dans l’alinéa. Il s’ensuit que le vendeur aurait pu accorder un transfert pur et simple des biens‑fonds sans y adjoindre aucune condition restrictive, mais, dans ce cas, l’entente portant sur les restrictions relatives à la construction serait encore applicable entre les parties, et les acquéreurs seraient encore tenus d’imposer pareilles restrictions dans tout transfert de bien-fonds effectué par eux.

Certaines des autres dispositions de cette entente ne pouvaient pas être incorporées dans les conditions restrictives annexées aux actes de transfert. L’alinéa (d) de l’art. 1 interdisait l’installation de conduites d’amenée et d’égouts collecteurs à moins de 25 pieds de la parcelle C, conservée par l’intimée, ainsi que la construction d’un passage en bordure de toute partie de cette parcelle.

Les alinéas (e) et (f) de l’art. 1 prévoient que le vendeur conservera le contrôle sur certaines parties. Ils se lisent comme suit:

[TRADUCTION] (e) Nonobstant les dispositions qui précèdent relativement aux clauses restant attachées aux biens-fonds et qui doivent être comprises dans les actes de transfert, les acquéreurs ne devront pas subdiviser les biens-fonds de façon à permettre qu’il y ait un ou des lots d’une superficie inférieure à douze mille cinq cents (12,500) pieds carrés en bordure de la parcelle C sans avoir obtenu au préalable le consentement écrit du vendeur.

[Page 279]

(f) Dans toute subdivision de la parcelle A effectuée par les acquéreurs, les lots devant être formés au coin nord-ouest de la parcelle A, en bordure de la parcelle C, à une distance de moins de trois cent trente-cinq (335) pieds au sud de la limite nord de la parcelle A, devront avoir une dimension et une forme acceptable pour le vendeur, mais ce dernier ne pourra déraisonnablement refuser de donner son approbation.

L’article 2 de l’entente stipule que les parties devront se consulter de temps à autre et devront coopérer d’une façon raisonnable en vue de donner effet à l’entente.

Il est donc apparent que l’on envisageait que cette entente, par ses termes mêmes, demeurerait en vigueur après que les biens-fonds visés par l’option auraient été transférés du vendeur aux acquéreurs. Peut-on dire alors que lorsque Bel-Aire a décidé de faire incorporer dans l’acte de transfert de biens-fonds que l’intimée lui consentait des conditions restrictives du genre de celle qui sont énoncées à l’alinéa (b) de l’art. 1, mais en excluant le lot B de leur champ d’application, on entendait par là soustraire le lot B à l’application des dispositions de «l’entente sur les restrictions relatives à la construction»?

Je ne crois pas. Il est clair qu’il n’y avait aucune entente à cet effet. Lorsque le transfert a été enregistré, Bel-Aire n’avait pas demandé que le lot B soit libéré de quelque restriction et l’intimée n’y avait pas consenti. Les appelants n’avaient donné aucune directive à cet effet à leur procureur, et l’intimée n’avait pas demandé au sien de donner son assentiment. Le procureur de l’intimée n’avait pas remarqué qu’il était mentionné que le lot B était libéré des restrictions annexées à l’acte de transfert. Le procureur des appelants l’avait excepté de ces restrictions, en rédigeant celles-ci, [TRADUCTION] «Parce que le lot B n’était pas divisé en lots résidentiels; c’était une parcelle de terrain qui avait été mise de côté en vue d’une mise en valeur ultérieure.»

Le fait que le lot B était excepté des restrictions applicables aux lots résidentiels, lorsque l’acte de transfert a été enregistré, peut se comprendre assez bien. Si ces restrictions devaient devenir, par enregistrement, applicables d’une façon permanente au lot B, il aurait été unique-

[Page 280]

ment possible, par la suite, d’y construire une habitation unifamiliale. Mais cette exclusion, à mon avis, ne peut pas s’interpréter comme signifiant qu’on avait voulu libérer le lot B des dispositions de l’«entente sur les restrictions relatives à la construction». Eu égard à la preuve, les parties voulaient clairement que la question de rendre le lot B exempt de l’application de ces dispositions soit réglée au cours de pourparlers ultérieurs entre elles.

L’avocat des appelants a soutenu que même si la preuve extrinsèque pouvait être considérée quant à la question de la rectification, elle ne pouvait pas l’être quant à la question de la fusion, sur laquelle il fallait se prononcer uniquement en se fondant sur l’interprétation des instruments écrits. Cette dernière question doit toutefois être décidée selon l’intention véritable des parties. La preuve extrinsèque faite en l’espèce ne visait pas à contredire ou à changer le sens des écrits, mais avait trait à la question de l’intention des parties au moment de la conclusion de l’«entente sur les restrictions relatives à la construction».

A mon avis, eu égard à la preuve, les parties n’avaient pas l’intention de faire en sorte que soient fondues dans l’acte de transfert toutes les dispositions de cette entente, et le fait que le lot B était excepté des restrictions annexées à l’acte de transfert n’avait pas pour effet de libérer ce terrain de l’application des dispositions de l’«entente portant sur les restrictions relatives à la construction». Ayant tiré cette conclusion, il n’est pas nécessaire que j’exprime mon avis quant à la question de la rectification.

Je suis d’avis de rejeter l’appel avec dépens et de rejeter l’appel incident sans dépens.

Appel rejeté avec dépens; appel incident rejeté sans dépens.

Procureurs des défendeurs, appelants: Fleming, Neve, Kambeitz & Pottinger, Calgary.

Procureurs de la demanderesse, intimée: Fenerty, McGillivray, Robertson, Prowse, Brennan, Fraser, Bell & Hatch, Calgary.

[1] [1971] 2 W.W.R. 81, 17 D.L.R. (3d) 113.

[2] [1938] 1 W.W.R. 234, [1938] 1 D.L.R. 321, [1938] 1 All E.R. 266.

Proposition de citation de la décision: Hashman et al. c. Anjulin Farms Ltd., [1973] R.C.S. 268 (22 novembre 1972)

PDFTélécharger au format PDF
DOCXTélécharger au format DOCX
WebVersion d'origine
WebVersion en anglais

Origine de la décision

Date de la décision : 22/11/1972
Association des cours judiciaires suprêmes francophones Organisation internationale de la francophonie

Juricaf est un projet de l'AHJUCAF, l'association des cours judiciaires suprêmes francophones,
réalisé en partenariat avec le Laboratoire Normologie Linguistique et Informatique du droit (Université Paris I).
Il est soutenu par l'Organisation internationale de la Francophonie et le Fonds francophone des inforoutes.