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§ Assessor for Port Alberni c. MacMillan Bloedel et al., [1974] R.C.S. 83 (28 mai 1973)

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Sens de l'arrêt : L’appel doit être rejeté, le juge judson étant dissident

Numérotation :

Référence neutre : [1974] R.C.S. 83 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;1973-05-28;.1974..r.c.s..83 ?

Analyses :

Revenu - Évaluation - Taxe d’affaires - Taxes foncières doivent-elles être incluses dans l’établissement de la «valeur locative annuelle» - Municipal Act, R.S.B.C. 1960, c. 255, s. 427 [mod. 1971, c. 38, s. 35].

Lors de l’appel à cette Cour du jugement de la Cour d’appel de la Colombie-Britannique accueillant un appel d’un jugement du Juge Munroe, la seule question était de déterminer si, dans l’évaluation de la taxe d’affaires en vertu des dispositions de l’art. 427 du Municipal Act, R.S.B.C. 1960, c. 255, modifié, l’estimateur officiel, dans l’établissement de la valeur locative annuelle du bien-fonds, doit inclure les taxes foncières payées à l’égard dudit bien-fonds. En infirmant le jugement du Juge Munroe, la Cour d’appel a décidé que les mots «valeur locative annuelle» ont le sens de valeur nette réelle, pour le propriétaire, du revenu qu’il touche à l’égard de la propriété en question, et que l’estimateur officiel ne doit pas inclure dans la valeur locative annuelle les taxes foncières payables à l’égard des terrains et des améliorations.

Arrêt: L’appel doit être rejeté, le Juge Judson étant dissident.

Les Juges Martland, Spence, Pigeon et Laskin: «Valeur» est un mot approprié à la situation de propriétaire. C’est ce que la propriété vaut pour son propriétaire. La valeur est ce qui reste après avoir opéré des déductions sur le revenu brut, parce que la valeur est ce que le propriétaire compte avoir comme revenu procurant un rendement de son investissement. Par conséquent, la «valeur locative annuelle» ne doit pas comprendre un paiement fait à l’égard de taxes foncières parce qu’un tel paiement ne saurait faire partie du rendement obtenu par le propriétaire sur son investissement.

[Page 84]

Le Juge Judson, dissident: La «valeur locative annuelle» signifie le montant d’argent qu’un propriétaire consentant et avisé serait disposé à accepter et qu’un locataire consentant et avisé serait disposé à payer, en vertu d’un bail, et qui serait suffisant pour procurer au propriétaire un rendement de son capital investi ainsi que les taxes foncières payables à l’égard des terrains et des améliorations.

[Arrêts suivis: Sheffield Waterworks Co. v. Bennett (1872), L.R. 7 Ex. 409; Dobbs v. Grand Junction Waterworks Co., (1883), 9 App. Cas. 49; Rose v. Watson, [1894] 2 Q.B. 90. Distinction faite avec les arrêts: Butcher et al. v. City of Vancouver, [1950] 1 W.W.R. 961; National Trust Co. v. City of Winnipeg, [1937] 2 W.W.R. 90; Newton & Co. v. City of Winnipeg, [1937] 2 W.W.R. 351; Re Jessome and Minister of Municipal Affairs for New Brunswick (1969), 1 N.B.R. (2d) 488.]


Parties :

Demandeurs : Assessor for Port Alberni
Défendeurs : MacMillan Bloedel et al.

Texte :

Cour suprême du Canada

Assessor for Port Alberni c. MacMillan Bloedel et al., [1974] R.C.S. 83

Date: 1973-05-28

The Assessor for The Corporation of The City of Port Alberni Appelant;

et

MacMillan Bloedel Limited,

MacMillan Bloedel (Alberni) Ltd.,

MacMillan Bloedel Industries Ltd. Intimées.

1973: le 16 mars; 1973: le 28 mai.

Présents: Les Juges Martland, Judson, Spence, Pigeon and Laskin.

EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DE LA COLOMBIE-BRITANNIQUE

APPEL d’un jugement de la Cour d’appel de la Colombie-Britannique[1], infirmant un jugement du Juge Munroe. Appel rejeté, le Juge Judson étant dissident.

Robert R. Dodd et Donald J. Sorochan, pour l’appelant.

A.C. Robertson, pour les intimés.

Le jugement des Juges Martland, Spence, Pigeon et Laskin a été rendu par

LE JUGE SPENCE — Il s’agit d’un pourvoi à l’encontre d’un arrêt prononcé par la Cour d’appel de la Colombie-Britannique le 22 juin 1972. Par cet arrêt, la Cour d’appel a accueilli un appel du jugement rendu le 30 mars 1972. Bien qu’une autre question ait été en litige dans les cours d’instance inférieure, en cette Cour la seule question est de déterminer si, dans l’évaluation de la taxe d’affaires en vertu des dispositions de l’art. 427 du Municipal Act de la province de Colombie-Britannique, R.S.B.C. 1960, c. 255, modifié, l’estimateur officiel, dans l’établissement de la valeur locative annuelle du bien-fonds, doit inclure les taxes foncières payées à l’égard dudit bien-fonds.

Je cite les par. (1), (2) et (4) de l’art. 427 dudit Municipal Act:

[Page 85]

[TRADUCTION] 427. (1) Le Conseil peut par règlement adopté avant le trentième jour de novembre de l’année prévoir l’imposition d’une taxe annuelle (ci-après appelée «taxes d’affaires») au cours des années subséquentes à l’égard de chaque personne exploitant une entreprise résidente dans une municipalité, pour un montant correspondant à un pourcentage désigné, ne dépassant pas dix pour cent, de la valeur locative annuelle des biens-fonds, ou de partie d’iceux, occupés ou utilisés aux fins de l’entreprise, ou à un pourcentage désigné, ne dépassant pas un pour cent, de la valeur imposable des biens meubles utilisés par cette personne dans ou sur les biens-fonds pour les fins de l’entreprise, selon la méthode de calcul produisant le montant de taxes le plus élevé, et dans un tel règlement

a) [Abrogé. 1968, c. 33, art. 118.]

b) [Abrogé. 1968, c. 33, art. 118.]

c) [Abrogé. 1968, c. 33, art. 118.]

d) établir les règles concernant l’administration de l’évaluation, l’appel de l’évaluation, la perception, et toutes autres matières, qui sont nécessaires à l’administration régulière de la taxe, lesquelles doivent prévoir que la Cour de révision locale a compétence pour réviser l’évaluation des valeurs locatives;

e) fixer des dates de paiement et imposer des amendes ne dépassant pas dix pour cent du montant de taxe d’affaires qui demeure impayé après la date fixée pour le paiement.

(2) La valeur locative annuelle d’un bien-fonds pour les fins du présent article, que le bien-fonds soit effectivement loué ou non, est la valeur déterminée par l’estimateur officiel et elle peut être dans chaque cas la même, ou plus élevée ou plus basse que le loyer annuel réel payé pour l’occupation du bien-fonds, et en déterminant cette valeur, l’estimateur peut prendre en ligne de compte les facteurs mentionnés à l’article 330, et tous les autres facteurs qu’il peut juger appropriés.

(4) L’occupant d’un bien-fonds ou de partie d’icelui, ou l’usager de biens meubles, n’est pas libéré de l’imposition en vertu du présent article du seul fait qu’il en est, ou n’en est pas, le propriétaire.

Les intimées ont appelé de la décision de la Cour de révision devant M. le Juge Munroe, et elles ont produit devant lui un exposé des faits qui se lit comme suit:

[TRADUCTION] Pour les fins du présent appel, les appelantes et l’intimée sont d’accord sur les points suivants:

[Page 86]

1. Est joint aux présentes le Règlement No. 3036 qui a été adopté par l’intimée en vertu de l’art. 427 du Municipal Act et qui, dans son art. 2, par. (2), prescrit une taxe d’affaires à l’égard de l’année civile se terminant le 31 décembre 1972,

…[de] soit un montant égal à sept (7%) pour cent de la valeur locative annuelle des biens-fonds occupés ou utilisés aux fins de l’exploitation d’une telle entreprise, soit un montant égal aux sept-dixièmes (7/10) de un pour cent de la valeur imposable des biens meubles utilisés par cette personne dans ou sur les biens-fonds pour les fins de l’entreprise, suivant la méthode qui produit le montant de taxes le plus élevé.

2. L’intimée a signifié aux appelantes des avis d’évaluation relatifs à la taxe d’affaires pour l’année 1972 à l’égard de quatre entreprises que possédaient et occupaient les appelantes dans la ville de Port Alberni; en voici les détails:

ÉVALUATIONS

Entreprise

No. de Rôle

Valeur locative annuelle

Biens meubles imposables

Alberni — Division du contre-plaqué

200

275,000

1,875,911

Alberni — Division du Pacifique

201

247,000

1,285,683

Division Somass

202

672,500

2,920,718

Alberni — Division des pâtes et papiers

203

4,576,500

25,765,425

3. L’intimée a établi la valeur locative annuelle de chacune desdites entreprises:

a) En doublant les valeurs estimées des terrains et améliorations inscrits au rôle d’évaluation générale de 1972 afin d’arriver à la valeur réelle desdits terrains et améliorations.

b) En appliquant un taux de capitalisation de six pour cent (6%) à la valeur réelle des terrains et un taux de capitalisation de huit pour cent (8%) à la valeur réelle des améliorations afin d’arriver au rendement qu’un investisseur prudent peut s’attendre de tirer de semblable investissement.

c) En ajoutant à ce rendement le montant de taxes foncières de 1972 payables relativement à de tels terrains et améliorations.

4. Pour les fins du rôle d’évaluation générale, il a été déduit des valeurs estimées des terrains et des améliorations le montant de la valeur estimée de ces parties d’iceux qui sont utilisées exclusivement pour

[Page 87]

le contrôle de la pollution au sens de l’art. 327, par. (1), al. p) du Municipal Act, les déductions pour 1972 étant les suivantes:

VALEUR ESTIMÉE DES DÉDUCTIONS EN VERTU DE L’ARTICLE 327 (1) p)

Entreprise

Terrains

Améliorations

Alberni — Division du contre-plaqué

Néant

Néant

Alberni — Division du Pacifique

Néant

18,500

Division Somass

Néant

38,740

Alberni — Division des pâtes et papiers

4,620

986,217

Aucune déduction du genre n’a été faite des valeurs estimées des terrains et améliorations pour déterminer la valeur locative annuelle en vertu du par. (3) des présentes.

5. Les questions à trancher en cet appel sont celles de savoir si, en établissant la valeur locative annuelle sous le régime de l’article 427 du Municipal Act:

a) L’estimateur officiel a eu raison de prendre en considération les taxes foncières payables à l’égard des terrains et des améliorations pour arriver à la valeur locative annuelle des terrains et des améliorations.

b) L’estimateur a eu raison de ne pas déduire de la valeur réelle des biens‑fonds un montant correspondant à la valeur réelle du terrain et des améliorations utilisés uniquement pour le contrôle de la pollution, au sens de l’art. 327, par. (1), al. p) du Municipal Act.

6. Les appelantes ont interjeté appel de leurs évaluations de 1972 relatives à la taxe d’affaires à l’égard desdites entreprises à la Cour de révision siégeant en la ville de Port Alberni, lesquels appels furent rejetés le 9 mars 1972. Les appelantes ont signifié un avis d’intention d’appeler des évaluations au greffier municipal de l’intimée et ont institué leur appel en conformité de l’art. 362 du Municipal Act et dans les délais prévus audit article.

La question dont la Cour est maintenant saisie est énoncée dans le par. (5), al. a) de l’exposé des faits concédés précité.

M. le Juge Munroe rejeta l’appel des intimées à la Cour de révision. La Cour d’appel de la

[Page 88]

Colombie-Britannique a été unanime à accueillir l’appel sur ce point, pour les motifs énoncés par M. le Juge d’appel Robertson. L’estimateur officiel s’est pourvu en cette Cour.

Comme on le fait remarquer dans le par. (3) de l’exposé des faits concédés, l’estimateur a calculé la valeur locative annuelle au moyen d’une formule consistant à doubler les valeurs estimées du terrain et des améliorations, à utiliser un facteur de 6 pour cent de la valeur réelle du terrain et de 8 pour cent de la valeur réelle des améliorations afin d’arriver au rendement qu’un investisseur prudent peut s’attendre de recevoir d’un tel investissement, et à ajouter les taxes foncières. L’estimateur a procédé de cette façon plutôt que de chercher à trouver la valeur locative annuelle au moyen d’une étude du marché, parce que les propriétés en question n’étaient pas données à bail mais occupées par les propriétaires et que des propriétés de ce genre, si l’on se fonde sur l’expérience générale, ne seraient jamais données à bail. Dans la mesure où les alinéas a) et b) du par. (3) sont concernés, les parties conviennent que la formule est appropriée, mais l’appelante, intimée en cette Cour, a prétendu que l’estimateur n’aurait pas dû ajouter les taxes foncières comme le prévoit l’al. c) de la formule.

M. le Juge d’appel Robertson a d’abord accordé son attention à la seule autre décision rendue sur ce point en Cour d’appel de la Colombie-Britannique, celle de Butcher et al. v. City of Vancouver[2]. Comme le signale M. le Juge d’appel Robertson, le Juge en chef de la Colombie-Britannique, le Juge Sloan, énonça très brièvement ses motifs en ces termes:

[TRADUCTION] Pour des motifs que, plus tard, j’énoncerai plus longuement, j’accueillerais l’appel.

Selon moi, le règlement visant la taxe d’affaires est valide mais, à mon avis, la preuve établit que les évaluations sont excessives et ne cadrent ni avec le règlement ni avec la loi habilitante. Par conséquent, j’annulerais les évaluations des appelantes en l’espèce présente.

[Page 89]

M. le Juge en chef Sloan n’a jamais rédigé les motifs plus longs dont il a parlé et, vu que ses motifs portent sur le caractère excessif de l’évaluation ainsi que sur l’effet du règlement sur la loi, je suis respectueusement d’accord avec M. le Juge d’appel Robertson lorsqu’il dit que la décision n’est d’aucun secours pour statuer sur le présent appel. De la même façon, je suis d’accord avec M. le Juge d’appel Robertson qui n’a pas trouvé beaucoup d’assistance dans les diverses décisions rendues en Colombie-Britannique par des juges siégeant seuls et dont certaines ont été publiées alors que d’autres ne l’ont pas été. M. le Juge d’appel Robertson passe alors à certaines décisions anglaises dont je traiterai plus loin. Je veux d’abord, cependant, mentionner certaines décisions rendues en d’autres provinces canadiennes et dont les appelants ont fait état dans leur factum. En premier lieu, il y a deux décisions de M. le Juge Dysart en Cour du Banc de la Reine du Manitoba, rapportées comme suit: National Trust Co. v. City of Winnipeg[3], et Newton v. City of Winnipeg[4]. Ces décisions ont toutes deux trait à une clause similaire de la loi manitobaine, et ce que l’estimateur officiel était chargé d’établir, c’était la «valeur locative annuelle», qui sont les termes précis de la loi qui est en cause en cette Cour. Cependant, dans les deux cas, l’estimateur avait procédé à l’établissement de cette valeur locative annuelle au moyen de la valeur de propriétés comparables, et avait considéré ce qu’il a appelé la «valeur locative économique» à titre de vérification seulement. Dans les deux cas, M. le Juge Dysart a clairement dit que le critère était la valeur marchande. Dans la présente affaire, on ne tient pas compte de la valeur marchande et on ne peut pas en tenir compte parce qu’elle ne peut pas être établie. Ces décisions n’ont que peu de valeur pour mettre à l’épreuve la justesse de la formule appliquée par l’estimateur officiel.

Dans Re Jessome and Minister of Municipal Affairs for New Brunswick[5], la loi dite Assessment Act définissait en son art. 6, par. (3) les termes «valeur locative nette» comme suit:

[Page 90]

[TRADUCTION] «Valeur locative nette» signifie le loyer annuel normal ou courant qui serait payable en vertu d’un bail pour une durée au cours de laquelle le locataire s’engage à supporter le coût de toutes les réparations, à payer les primes d’assurance incendie, assurance responsabilité civile et autres, et à acquitter la taxe foncière et tous les autres frais concernant la propriété, ou son utilisation, qui sont nécessaires au maintien de la valeur locative.

(Les italiques sont de moi.)

Par conséquent, il doit apparaître que cette décision-là n’est d’aucune utilité pour interpréter la loi présentement en cause, qui ne contient pas de disposition semblable.

M. le Juge d’appel Robertson s’est ensuite employé à interpréter l’expression «valeur locative annuelle» et il a recherché un appui dans certaines décisions anglaises. Respectueusement, je suis en accord avec l’opinion du Juge Robertson selon laquelle le mot «valeur» est le mot‑clé de cette expression et les mots «annuelle» et «locative» sont simplement des adjectifs modifiant le mot «valeur». «Valeur» est un mot approprié à la situation de propriétaire. C’est ce que la propriété vaut pour son propriétaire. Si l’on considère le point de vue du locataire, celui-ci n’est pas intéressé à la valeur mais à ce que la propriété lui coûte à lui et, par conséquent, je suis d’avis que l’emploi du mot «valeur» oblige à scruter le sens des mots du point de vue du propriétaire. Une fois cela compris, il devient manifeste que la valeur est ce qui reste après avoir opéré des déductions sur le revenu brut, parce que la valeur est ce que le propriétaire compte avoir comme revenu procurant un rendement de son investissement. Examinée sous cet angle, il devient assez évident que la «valeur locative annuelle» ne doit pas comprendre un paiement fait à l’égard de taxes foncières parce qu’un tel paiement ne saurait faire partie du rendement obtenu par le propriétaire sur son investissement.

Dans Sheffield Waterworks Co. v. Bennett[6], le baron Bramwell était saisi d’une action réclamant une taxe d’eau sous le régime des disposi-

[Page 91]

tions d’une loi qui obligeait la compagnie à fournir de l’eau à des taux correspondant au loyer des lieux desservis. A la p. 421, le savant juge a dit:

[TRADUCTION] Le mot «loyer» peut, je crois, s’interpréter comme étant ce que le propriétaire reçoit comme loyer dans les conditions habituelles, bien qu’interprété strictement il n’ait pas ce sens; et si le propriétaire doit payer la taxe d’eau, tout ce qu’il reçoit comme loyer et tout ce qui peut être taxé comme loyer, c’est le paiement global après en avoir déduit ce qu ’il est tenu de payer.

(Les italiques sont de moi.) Et il a conclu en disant:

[TRADUCTION] Pour les motifs énoncés ci-dessus je pense que, pour déterminer à quelle catégorie les maisons appartiennent, il ne faut pas tenir compte du loyer réel payé par le locataire, mais de la somme que touche effectivement le propriétaire pour le loyer après déduction de la taxe d’eau, de la taxe des pauvres et des taxes régionales, où qu’il les paie.

Une cause qui se rapproche bien davantage du libellé de la présente législation est celle de Dobbs v. Grand Junction Waterworks Company[7]. La taxe y était déterminée:

[TRADUCTION] d’après le montant réel du loyer lorsqu’il est possible de l’établir, et lorsque ce montant ne peut être établi, d’après le montant ou la valeur annuelle qui sert de base au calcul de la taxe des pauvres dans la paroisse ou le district où est située la maison.

Lord Bramwell, s’attachant au sens des termes «valeur annuelle», a dit à la p. 54:

[TRADUCTION] Alors, sans entreprendre de donner une définition exhaustive, il me semble que nous pouvons en toute sécurité adopter celle qui se trouve dans 6 & 7 Wm. 4, c. 96, soit: [TRADUCTION] «le loyer auquel on peut raisonnablement prévoir qu’ils se loueraient d’année en année, libres de toutes les habituelles taxes de locataire et cotisations et rentes de commutation de dîme, s’il en est, et en déduisant du loyer le coût moyen probable par an des réparations, de l’assurance, et des autres frais, s’il en est, nécessaires pour les maintenir dans un état permettant d’exiger un tel loyer.» C’est là leur valeur. S’il était

[Page 92]

impossible de toucher un loyer plus élevé que ces frais, les propriétés n’auraient pas de valeur. Il est tout aussi impossible de dire que le loyer annuel qui ne tient pas compte de cette déduction est la valeur annuelle qu’il le serait de dire que le loyer payé pour un cheval représente la valeur de l’animal, si l’on n’a pas déduit le coût de son entretien, etc. Voilà la valeur, la valeur nette, la seule valeur. Le solliciteur-général a affirmé que cela équivalait à intercaler le mot «nette». Ce n’est pas le cas. Valeur signifie valeur nette; valeur nette signifie valeur. Il a proposé d’intercaler un mot, «brut». Or, la valeur brute diffère de la valeur. C’est une expression qui, bien qu’utile, est incorrecte, comme l’expression «profit brut». La différence entre ce que coûte une chose et le montant plus élevé pour lequel on la vend ne constitue pas un profit si l’achat et la vente s’accompagnent de frais pour le négociant. La valeur est la valeur nette, et elle tient compte des déductions que l’appelant veut opérer sur le loyer.

Lord Blackburn a dit, à la p. 58:

[TRADUCTION] Après avoir étudié l’affaire et avoir pris en considération ce qui a été dit et les arrêts qui ont été cités, je ne puis me résoudre à douter que c’est là le sens ordinaire et juste du mot «valeur», lorsqu’il est employé, à moins que quelque chose ne démontre que le Parlement a voulu lui prêter un autre sens, ce qui a évidemment pu être le cas.

Lord Watson a dit, à la p. 59:

[TRADUCTION] Chers collègues, je suis d’accord. J’adopte le raisonnement par lequel mon noble et savant ami assis à ma droite (Lord Bramwell) a démontré que les mots «valeur annuelle», qui figurent dans les textes législatifs que nous avons à interpréter, ont le sens de valeur nette annuelle, que je considère être le sens premier de ces mots.

Dans Rose v. Watson[8], le Juge Charles, avec qui le Juge Collins s’est déclaré d’accord, a statué dans une affaire dans laquelle la loi utilisait les mots [TRADUCTION] «plein loyer ou (la pleine) valeur annuelle». A la p. 94, le Juge Charles a dit:

[TRADUCTION] Cela revient alors à dire que les mots «loyer» et «valeur annuelle» sont synonymes; et si les mots «loyer ou valeur annuelle» de l’art. 8 de la loi maintenant à l’étude étaient employés seuls, cette décision-là nous obligerait à dire qu’ils ont le sens de loyer net ou valeur annuelle nette des lieux, d’après la

[Page 93]

définition contenue dans 6 & 7 Wm. 4, c. 96. Mais cette insertion du mot «plein» dans l’article fait-elle une différence quelconque?

Le Juge Charles n’a pas exigé que le loyer brut soit pris en ligne de compte et il a été d’avis que «valeur» signifiait toujours la valeur nette.

Je suis respectueusement du même avis que M. le Juge d’appel Robertson quant il se fonde sur ces arrêts et d’autres que j’ai examinés, et qu’ont cités les avocats de l’appelant ou des intimées, pour être d’avis que le mot «valeur» implique que seul le montant net qui revient au propriétaire doit être pris en considération. Par conséquent, l’estimateur n’a pas eu raison, dans l’application du par. c) de la formule, d’ajouter les taxes foncières que les intimées ont payées.

Je suis donc d’avis de rejeter le pourvoi. Les intimées ont droit à leur dépens en toutes les Cours.

LE JUGE JUDSON (dissident) — MacMillan Bloedel Limited possède et occupe quatre locaux d’affaires dans la ville d’Alberni — une usine de contre-plaqué, deux scieries et une fabrique de pâte à papier. La question dans ce litige porte sur le mode d’imposition d’une taxe d’affaires. L’article 427 de la loi dite Municipal Act autorise les municipalités à adopter des règlements en vue de l’imposition d’une taxe d’affaires. Le règlement de Port Alberni est conforme à cet article et prévoit une imposition d’un montant [TRADUCTION] «égal à sept pour cent (7%) de la valeur locative annuelle des biens-fonds occupés ou utilisés aux fins de l’exploitation d’une telle entreprise….»

Dans le présent cas, l’estimateur officiel a adopté la méthode d’évaluation suivante:

a) Il a doublé les valeurs estimées des terrains et des améliorations dans le rôle d’évaluation générale de 1972, afin d’arriver à la valeur réelle des terrains et des améliorations.

b) Il a appliqué un taux de capitalisation de six pour cent (6%) à la valeur réelle des terrains et un taux de capitalisation de huit pour cent (8%) à la valeur réelle des améliorations, afin d’arriver au rendement qu’un investisseur prudent pourrait s’attendre de tirer de semblable investissement.

[Page 94]

c) Il a ajouté à ce rendement le montant de taxes foncières de 1972 payables relativement à ces terrains et améliorations.

Les deux premières étapes ne sont pas mises en question dans le présent litige. Seule la troisième, soit l’addition des taxes foncières, est contestée. Cet aveu supprime certaines des difficultés qui ont surgi dans des affaires où il y a effectivement eu louage et où on a allégué que le loyer réservé dans le bail ne traduit pas la valeur locative annuelle. Le critère dans ces cas est la valeur marchande. Le même critère a été appliqué lorsque le propriétaire occupe les lieux et qu’il y a un marché vérifiable.

Mais ici, il n’y a pas de marché. Les fabriques en question n’ont jamais été louées et il est improbable qu’elles le soient jamais. Rien dans la preuve ne fait état d’une expérience quelconque dans le domaine de la location de telles propriétés en Colombie-Britannique ou ailleurs, mais les aveux faits par la compagnie à l’égard des deux premières étapes suivies par l’estimateur officiel nous confinent dans la question restreinte suivante: quelle part les taxes foncières, qui en Colombie-Britannique sont imposées au propriétaire, doivent-elles jouer dans la détermination de la valeur locative annuelle.

La valeur locative annuelle est définie à l’art. 427 de la loi dite Municipal Act, dans les termes que voici:

[TRADUCTION] 427. (2) La valeur locative annuelle d’un bien-fonds pour les fins du présent article, que le bien-fonds soit effectivement loué ou non, est la valeur déterminée par l’estimateur officiel et elle peut être dans chaque cas la même, ou plus élevée ou plus basse que le loyer annuel réel payé pour l’occupation du bien-fonds, et en déterminant cette valeur, l’estimateur peut prendre en ligne de compte les facteurs mentionnés à l’article 330, et tous les autres facteurs qu’il peut juger appropriés.

L’interprétation donnée à cet article par le juge de première instance est que la «valeur locative annuelle» signifie le montant d’argent qu’un propriétaire consentant et avisé serait disposé à accepter et qu’un locataire consentant et avisé serait disposé à payer, en vertu d’un bail, et qui serait suffisant pour procurer au propriétaire un

[Page 95]

rendement de son capital investi ainsi que les taxes foncières payables à l’égard des terrains et des améliorations.

La Cour d’appel a décidé que les mots ont le sens de valeur nette réelle, pour le propriétaire, du revenu qu’il touche à l’égard de la propriété en question, et que l’estimateur officiel ne doit pas inclure dans la valeur locative annuelle les taxes foncières payables à l’égard des terrains et des améliorations. Le jugement de M. le Juge Munroe fut donc infirmé. A mon avis, ce jugement doit être rétabli.

Pour arriver à sa conclusion, la Cour d’appel a été fortement influencée par deux arrêts anglais, soit les arrêts Dobbs v. Grand Junction Waterworks Co.[9], et Sheffield Waterworks v. Bennett[10]. Dans les deux cas, la loi à l’étude prévoyait l’imposition d’une taxe d’eau qui était calculée sur la base de tant pour cent de la valeur annuelle. Dans les deux cas, on jugea que quel que fût le montant payé en taxes d’eau, que le fardeau du paiement incombât au propriétaire ou qu’il incombât au locataire, il ne fallait pas l’inclure dans la valeur annuelle. On arriva à la valeur annuelle en adoptant la définition contenue dans la loi dite Parochial Assessments Act, 1836 (U.K.), c. 96, s. l. Il s’agissait là non pas d’une définition de valeur annuelle mais de «valeur annuelle nette», et cette définition était conçue dans les termes suivants:

[TRADUCTION]… le loyer auquel on peut raisonnablement prévoir qu’ils se loueraient d’année en année, libres de toutes les habituelles taxes de locataire et cotisations et rentes de commutation de dîme, s’il en est, et en déduisant du loyer le coût moyen probable par an des réparations, de l’assurance, et des autres frais, s’il en est, nécessaires pour les maintenir dans un état permettant d’exiger un tel loyer.

Il n’y a pas de distinction à faire entre l’affaire Dobbs et l’affaire Sheffield Waterworks. Dans l’une, c’est le locataire qui payait la taxe d’eau; dans l’autre, c’est le propriétaire. La valeur annuelle était la même dans les deux cas et elle avait le sens de «valeur annuelle nette».

[Page 96]

Le principe de l’affaire Dobbs et de l’affaire Sheffield Waterworks est énoncé dans 39 Hals., 3e éd., à la p. 408, dans les termes suivants:

[TRADUCTION] L’expression «valeur annuelle», en l’absence d’une autre disposition dans la loi spéciale, signifie la valeur annuelle nette, c’est-à-dire la valeur brute après déduction des charges grevant les lieux, et c’est la valeur annuelle nette des lieux tels qu’ils sont, et tels qu’ils sont occupés. Dans certaines lois spéciales se retrouvent d’autres termes, notamment, «loyer» ou «loyer annuel», mais ces termes, en l’absence de dispositions propres à en modifier le sens, signifient valeur annuelle nette.

Cette notion n’intervient dans aucune des causes canadiennes qu’il m’a été donné de connaître. Nous sommes ici en présence d’un régime dans lequel les taxes foncières sont payables par le propriétaire, et dans ce cas particulier l’estimateur officiel doit déterminer par hypothèse quel serait le loyer payable si les lieux étaient loués. Dans un tel régime et avec un tel élément à déterminer nécessairement, il faut tenir compte des taxes foncières. J’adopterais la ratio decidendi du Juge Munroe, exprimée dans les termes suivants:

[TRADUCTION] A mon avis, les mots «valeur annuelle nette» figurant à l’art. 427 signifient le montant d’argent qu’un propriétaire consentant et avisé serait disposé à accepter et qu’un locataire consentant et avisé serait disposé à payer, pendant une période d’un an, en vertu d’un bail suivant lequel le locataire paye au propriétaire une somme suffisante pour procurer à ce dernier un rendement et une récupération de son capital durant la période d’utilisation des bâtiments ainsi que les taxes foncières payables à l’égard desdits terrains et améliorations. Je conclus donc que c’est à bon droit que l’estimateur officiel de l’intimée a pris en considération lesdites taxes pour arriver à la valeur locative annuelle des terrains et des améliorations.

Je suis d’avis que les décisions anglaises fondées sur une législation fiscale qui remonte au Poor Relief Act de 1601, et qui assimilent la valeur annuelle à la valeur annuelle nette ou au profit découlant de loyers, ne sont d’aucun secours lorsqu’on traite de la loi de la Colombie‑Britannique.

[Page 97]

J’accueillerais le pourvoi avec dépens et rétablirais l’ordonnance de M. le Juge Munroe.

Appel rejeté avec dépens, le JUGE JUDSON, étant dissident.

Procureurs de l’appelant: Andrews & Swinton, Vancouver.

Procureurs des intimées: Davis, Hossie, Campbell, Brazier & McLorg, Vancouver.

[1] (1972) 5 W.W.R. 515, 28 D.L.R. (3d) 688.

[2] [1950] 1 W.W.R. 961, [1950] 1 D.L.R. 754.

[3] [1937] 2 W.W.R. 90, [1937] 3 D.L.R. 496.

[4] [1937] 2 W.W.R. 351, [1937] 3 D.L.R. 446.

[5] (1969), 1 N.B.R. (2d) 488, 6 D.L.R. (3d) 536.

[6] (1872), L.R. 7 Ex. 409.

[7] (1883), 9 App. Cas. 49 (C. des L.).

[8] [1894] 2 Q.B. 90.

[9] (1883), 9 App. Cas. 49.

[10] (1872), L.R. 7 Ex. 409.

Proposition de citation de la décision: Assessor for Port Alberni c. MacMillan Bloedel et al., [1974] R.C.S. 83 (28 mai 1973)

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Origine de la décision

Date de la décision : 28/05/1973
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