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§ Entreprises Lafleur (1961) Ltée c. Commission scolaire Jérôme Le Royer, [1976] 2 R.C.S. 101 (6 mars 1975)

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Sens de l'arrêt : Les appels doivent être accueillis

Numérotation :

Référence neutre : [1976] 2 R.C.S. 101 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;1975-03-06;.1976..2.r.c.s..101 ?

Analyses :

Expropriation - Possession préalable - Désistement par expropriante après transfert du dossier à la Régie des Services publics - Rejet de désistement mis de côté par Cour d’appel - Autorisation d’appeler en Cour suprême refusée aux expropriées - Requête en cessation rejetée - Actes par l’expropriante créant droits substantiels en faveur des expropriées - Perte de la propriété entière non nécessaire à cette fin - Droits ne pouvant être annulés par volonté unilatérale de l’expropriante - Code de procédure civile, art. 784.

Eastern Development était propriétaire de deux immeubles dont l’un a été vendu à Entreprises Lafleur avec hypothèque en faveur d’Eastern Development et l’autre a été loué à Entreprises Lafleur par bail emphytéotique. Larissa Development était aussi propriétaire d’un immeuble. La Commission scolaire intimée a donné aux propriétaires concernés un avis d’expropriation pour ces trois immeubles, et, par requêtes, accompagnées de dépôts quant aux deux premiers immeubles, elle a obtenu par jugements de la Cour supérieure la possession préalable de ces immeubles et la transmission des dossiers à la Régie des Services publics aux fins de fixation de l’indemnité. Quelques jours avant la date fixée par la Régie pour l’audition des parties, la Commission scolaire intimée s’est désistée de l’expropriation. Les expropriées appelantes ont produit des requêtes pour rejet de désistement, lesquelles ont été accordées par la Cour supérieure. Ces décisions ont été infirmées par jugements majoritaires de la Cour d’appel. La requête pour autorisation d’appeler devant cette Cour a été refusée aux appelantes. La Commission scolaire a alors produit une requête pour rejet et cassation des appels et il fut adjugé que cette requête serait renvoyée à la Cour qui statuerait sur le fond de la cause.

Arrêt: Les appels doivent être accueillis.

[Page 103]

La décision de la Cour d’appel a pour conséquence de mettre un terme aux procédures en expropriation et de priver de façon définitive les appelantes des droits qui peuvent leur appartenir aux termes des avis d’expropriation qui leur ont été signifiés. Comme le montant en litige dans chacun des appels est de plus de $10,000 et vu qu’il s’agit de jugements définitifs, la requête en cassation doit être renvoyée.

Le refus par cette Cour des permissions d’appeler ne peut être interprété comme une détermination contre les appelantes de leur droit d’appel en l’espèce. Après la reconnaissance au droit à l’expropriation qui se trouve dans chacun des dossiers, la Commission scolaire a posé divers gestes qui ont créé des droits supplémentaires en. faveur des expropriées, droits que l’expropriante n’avait pas le pouvoir d’annuler sans le consentement des expropriées. Il n’est pas nécessaire que ces dernières aient perdu la propriété entière pour qu’elles soient détentrices de droits substantiels qui ne peuvent leur être enlevés par la volonté unilatérale de l’expropriante. L’article 784 du Code de procédure civile ne met pas de côté les règles générales du désistement en matière d’expropriation mais crée le droit pour l’exproprié de demander la révocation du jugement d’homologation et de réclamer des dommages-intérêts lorsque l’expropriant ne fait pas le nécessaire dans les trente jours pour satisfaire à la condamnation.

Distinction faite avec les arrêts: Gatineau Power Company c. Cross, [1929] R.C.S. 35; Hamel c. La Corporation d’Asbestos, [1967] R.C.S. 535. Arrêt mentionné: Montreal Tramway Co. c. Creely, [1949] R.C.S. 197.


Parties :

Demandeurs : Entreprises Lafleur (1961) Ltée
Défendeurs : Commission scolaire Jérôme Le Royer

Texte :

Cour suprême du Canada

Entreprises Lafleur (1961) Ltée c. Commission scolaire Jérôme Le Royer, [1976] 2 R.C.S. 101

Date: 1975-03-07

Les Entreprises Lafleur (1961) Limitée Appelante;

et

Commission scolaire Jérôme Le Royer Intimée en reprise d’instance;

et

Le Procureur général de la Province de Québec Intimé;

et

Eastern Development Corporation Appelante;

et

Le Registraire pour la Division d’Enregistrement de Montréal Mis en cause.

Eastern Development Corporation Appelante;

et

Commission scolaire Jérôme Le Royer Intimée en reprise d’instance;

et

Le Procureur général de la Province de Québec Intimé;

et

Les Entreprises Lafleur (1961) Limitée Appelante;

et

Trust général du Canada Mis en cause appelant;

et

Le Registraire pour la Division d’Enregistrement de Montréal Mis en cause.

Larissa Development Corporation Appelante;

et

Commission scolaire Jérôme Le Royer Intimée;

[Page 102]

et

Le Procureur général de la Province de Québec Intervenant;

et

Le Registraire pour la Division d’Enregistrement de Montréal Mis en cause.

1974: les 22 et 23 octobre; 1975: le 7 mars.

Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Pigeon, Dickson, Beetz et de Grandpré.

EN APPEL DE LA COUR DU BANC DE LA REINE, PROVINCE DE QUÉBEC

APPELS de jugements de la Cour du Banc de la Reine[1], province de Québec, infirmant des décisions de la Cour supérieure. Appels accueillis.

P.F. Vineberg, c.r., et D. Miller, pour Les Entreprises Lafleur.

Bernard Reis, pour Larissa Development Corporation.

J.J. Croteau, pour la Commission scolaire Jérôme Le Royer.

J.C. Pothier, pour le Procureur général de la province de Québec.

V. Bergeron, pour Trust général du Canada.

[Page 104]

Le jugement de la Cour a été rendu par

LE JUGE DE GRANDPRÉ — Ces cinq différents appels sont le résultat de trois avis d’expropriation donnés par l’intimée en avril 1970 et dont elle s’est désistée en novembre 1970, quelques jours avant la date fixée par la Régie des Services publics pour l’audition des parties quant à la fixation des diverses indemnités.

Tous ces appels soulèvent vraiment les mêmes questions et il n’y a pas lieu de les étudier séparément. Toutefois, les faits dans les affaires Eastern Development Corporation et Les Entreprises Lafleur sont un peu différents des faits dans l’affaire Larissa Development Corporation et il y a donc lieu de les exposer séparément.

Faits — Eastern Development et Entreprises Lafleur

L’appelante, Eastern Development, était à l’origine propriétaire de deux immeubles que l’on peut décrire comme A et B.

L’immeuble A, la matière des causes nos 12754 et 12755 devant nous, fut vendu par Eastern Development à Lafleur en 1966. L’acte de vente crée une hypothèque en faveur d’Eastern Development au montant de $1,840,000.

L’immeuble B, matière des appels nos 12777 et 12778 devant nous, par bail emphytéotique, fut loué par Eastern Development à Lafleur le 10 juin 1966. Ce bail d’une durée de 30 ans stipule un loyer annuel de $37,346 avec augmentation de quatre pour cent par année après 9 ans, plus une obligation de la part du locataire d’améliorer l’immeuble par une dépense d’au moins $350,000.

Les faits principaux survenus au cours de l’année 1970 quant aux procédures en expropriation sont les suivants:

1er avril — avis d’expropriation par la Commission scolaire des immeubles A et B;

17 avril — requêtes par la Commission scolaire pour prise de possession préalable et dépôts de $311,934 et $90,840 respectivement;

[Page 105]

17 avril — requêtes pour référer les dossiers à la Régie des Services publics aux fins de fixation de l’indemnité;

23 avril — jugements de la Cour supérieure accueillant ces deux groupes de requêtes; les jugements de possession préalable furent dûment enregistrés contre les deux immeubles;

avril et mai — divers procédures et jugements relatifs à la disposition des montants déposés avec les avis d’expropriation;

23 et 24 sept. — dépôt des réclamations des appelantes devant la Régie des Services publics;

22 oct. — avis par la Régie aux différentes parties que l’audition aura lieu le 18 novembre;

13 nov. — désistement.

Faits — Larissa Development

L’immeuble dont il est question dans cette affaire a une superficie approximative de 1,200,‑000 pieds carrés. Ici, les dates pertinentes sont les suivantes, toujours en 1970:

27 avril — avis d’expropriation par la Commission;

30 avril — lettre de l’appelante au procureur de la Commission reconnaissant le droit à l’expropriation mais contestant le chiffre de l’indemnité proposée;

11 mai — requête de la Commission pour référer le dossier à la Régie des Services publics;

11 mai — requête de la Commission pour prise de possession préalable;

15 mai — jugements accueillant ces requêtes; celui prononcé dans le cas de la possession préalable fut enregistré contre l’immeuble;

30 sept. — réclamation de l’expropriée;

22 oct. — avis d’audition;

13 nov. — désistement.

* * *

Il ressort de ce qui précède que, sauf quelques différences de dates qui n’ont aucune pertinence, la procédure dans toutes les affaires fut la même, à une exception près. Dans la cause Larissa, il n’y

[Page 106]

eut pas de dépôt avec l’avis d’expropriation et, par voie de conséquence, aucune distribution d’argent avant le désistement. Toutefois, je ne crois pas ce dernier élément essentiel à la disposition du litige. Comme je l’ai dit plus haut, je suis d’avis que tous les appels peuvent être étudiés ensemble.

A la suite des désistements produits par la Commission scolaire le 13 novembre, diverses requêtes pour rejet de désistement furent présentées à la Cour supérieure et accordées par elle. Ses jugements furent infirmés par la Cour d’appel par des jugements majoritaires.

Les appelantes inscrivirent immédiatement devant cette Cour et demandèrent aussi par requêtes l’autorisation d’appeler. Cette autorisation fut refusée le 16 octobre 1972 sans qu’aucun motif ne soit donné. Par requête du 14 juin 1973, la Commission scolaire intimée demanda le rejet et la cassation des appels et le 8 novembre 1973, il fut adjugé comme suit:

Il est ordonné que la requête en annulation soit renvoyée à la Cour qui statuera sur le fond de la cause

La première question qui se pose est donc une question de juridiction aux termes de la Loi sur la Cour suprême, particulièrement de l’art. 36.

Au soutien de sa requête pour rejet et cassation d’appel, la Commission scolaire nous a référés entre autres à l’arrêt Gatineau Power Company c. Cross[2], ainsi qu’à l’arrêt Hamel c. La Corporation d’Asbestos[3].

Je suis d’avis que la matière est plutôt régie par l’arrêt Montreal Tramway Co. c. Creely[4]. Je souligne en particulier l’extrait suivant tiré des notes du juge en chef Rinfret, à la p. 199:

[TRADUCTION] La question soulevée par la défenderesse (appelante) porte sur la compétence de la Cour du Banc de la Reine (Division d’appel) de se prononcer sur sa motion de non-lieu; et, par le jugement dont il est interjeté appel, cette Cour a définitivement privé la défenderesse (appelante) de son droit fondamental de demander qu’une décision soit rendue dans cette affaire.

En l’espèce, tout comme dans l’affaire Creely, la décision de la Cour d’appel a pour conséquence de

[Page 107]

mettre un terme aux procédures en expropriation et de priver de façon définitive les appelantes des droits qui peuvent leur appartenir aux termes des avis d’expropriation qui leur ont été signifiés.

J’ajouterai que l’arrêt Hamel, dans un certain sens, confirme cette conclusion puisqu’il prend soin de souligner qu’il n’y a pas à ce stade des procédures de montant en jeu, le droit d’expropriation lui-même étant nié par l’appelante. En l’espèce, les appelantes ont chacune reconnu le droit d’expropriation et à partir de ce moment-là jusqu’au désistement, il s’agissait purement et simplement de déterminer le quantum de l’indemnité.

Ce quantum est établi par différents affidavits et je résumerai rapidement la situation. Dans les affaires Eastern Development et Entreprises Lafleur:

1) la valeur réelle des immeubles dépasse de plus de $10,000 le montant offert par la Commission scolaire;

2) les taxes accumulées entre avril et novembre 1970 dépassent $10,000;

3) la valeur locative des immeubles dépasse $10,000;

4) les intérêts sur l’hypothèque entre avril et novembre 1970 dépassent $ 10,000.

Dans l’affaire Larissa, l’intérêt simple au taux légal de cinq pour cent sur l’indemnité de $560,000 offerte par la Commission scolaire dans son avis d’expropriation dépasse $10,000.

Ces différents facteurs me semblent justifier la conclusion que le montant en litige dans chacun des appels est de plus de $10,000. Vu cette conclusion et vu que nous sommes en face de jugements définitifs, je suis d’avis que la requête pour cassation doit être renvoyée.

Le fait que cette Cour ait refusé chacune des permissions d’appeler qui lui étaient demandées ne saurait modifier cette conclusion. Ce refus ne peut être interprété comme une détermination contre les appelantes de leur droit d’appel en l’espèce.

[Page 108]

Il nous faut maintenant examiner le fond du problème. Le désistement attaqué par les appelantes se lit dans chaque cas comme suit (citations partielles);

2. Qu’elle se désiste de son expropriation et de tous ses actes de procédure dans le présent dossier avec dépens et frais d’expertise, s’il y en a;

3. Qu’elle se désiste, et en demande acte, du jugement par elle obtenu en cette cause contre l’expropriée le … et enregistré au Bureau d’Enregistrement de Montréal, …lui accordant la possession préalable de l’immeuble exproprié

Les appelantes soumettent que dans une affaire de cette nature, aucun désistement unilatéral n’est possible lorsque le droit à l’expropriation a été reconnu et que des jugements sont intervenus pour faire avancer les procédures vers la fixation de l’indemnité, particulièrement si comme en l’espèce il y a eu jugement accordant à l’expropriante possession préalable des immeubles. Les appelantes soulignent que cet ensemble de faits donne aux expropriées des droits qui ne peuvent leur être retirés sans leur consentement. Ce sont ces prétentions qui ont été acceptées par la Cour supérieure et écartées par la majorité de la Cour d’appel. Je dirai tout de suite que je rétablirais le jugement de première instance.

Le droit à l’expropriation que la loi accorde à certains organismes pour le bien public est un droit exorbitant dont l’exercice doit être entouré de toutes les sauvegardes que la loi a prévues. Ces sauvegardes, on les retrouve principalement dans le chapitre III du Titre II du cinquième livre du Code de procédure civile, chapitre qui prescrit non seulement la procédure mais aussi les règles de fond. C’est à cette lumière qu’il faut lire l’ensemble de ces articles (773 à 797 inclusivement).

Cette lecture nous amène forcément à la conclusion que toute procédure en expropriation comporte deux étapes:

1) la reconnaissance, soit volontaire, soit judiciaire, du droit à l’expropriation;

2) une fois cette reconnaissance acquise, la fixation de l’indemnité.

[Page 109]

Le premier élément, savoir le droit à l’expropriation, se retrouve dans les textes suivants:

a) l’art. 774 qui, il faut le noter, parle du droit d’acquérir un bien immobilier et qui, à ce sujet, prévoit que si cette acquisition n’a pas lieu de gré à gré, «une demande sera portée devant la Cour supérieure du district où est situé l’immeuble, pour obtenir la reconnaissance du droit d’exproprier»;

b) par le jeu de l’art. 776, cette demande devant la Cour supérieure est mise en branle par la production de l’original de l’avis d’expropriation, original qui «devient alors introductif d’instance»;

c) cette instance aux termes des art. 776 (dernier alinéa) et 777 est soit une instance par défaut, soit une instance contestée dont les règles sont celles de toute autre instance devant la Cour supérieure;

d) tant et aussi longtemps que ce droit à l’expropriation n’a pas été déterminé, soit par absence de contestation, soit par rejet d’icelle, il n’est pas question de faire quoi que ce soit pour la détermination de l’indemnité (art. 778).

On pourrait tenir que cette première phase de la procédure d’expropriation est déterminatrice de droit et que, une fois complète, un désistement d’avis d’expropriation n’est plus possible sans que soit obtenu le consentement de l’exproprié.

En l’espèce, toutefois, il n’est pas nécessaire de le décider puisque, après la reconnaissance du droit à l’expropriation que l’on retrouve dans chacun des trois dossiers, la Commission scolaire a posé divers gestes qui ont créé des droits supplémentaires en faveur des expropriées, droits que l’expropriante n’avait plus le pouvoir d’annuler sans le consentement des expropriées.

Dans chacun des cas, en effet, il y eut prise de possession aux termes d’un jugement prononcé par la Cour supérieure. Un tel jugement a des effets considérables que l’art. 789 exprime:

[Page 110]

Le jugement qui accorde la possession préalable confère à l’expropriant tous les droits du propriétaire, sous réserve de son obligation de satisfaire à la condamnation qui pourrait être ultérieurement prononcée contre lui.

L’intimée nous a soumis que l’effet de cet article n’est pas de transférer la propriété puisque ce complet transfert n’existe qu’aux termes des art 786 et 787 que l’on retrouve sous l’entête «Transfert de propriété» dans la Section IV du chapitre qui nous intéresse. Je suis d’accord avec l’intimée sur ce point mais il n’est pas nécessaire que les appelantes aient perdu la propriété entière pour qu’elles soient détentrices de droits substantiels qui ne peuvent leur être enlevés par la volonté unilatérale de l’expropriante.

L’intimée nous a soumis que sa situation est différente de celle de la Couronne dont les droits et devoirs en cas d’expropriation se retrouvent dans la Section VI, (art. 791 à 797 inclusivement). Selon l’intimée, ces articles affirment que

a) le droit de propriété est transporté à la Couronne de par le seul dépôt de l’avis d’expropriation;

b) nonobstant ce transfert, le désistement est toujours permis.

Il en résulterait que la situation des expropriants (telle l’intimée) qui n’acquièrent pas le droit de propriété par le seul dépôt ne peut être rendue plus difficile que celle de la Couronne.

A mes yeux, il s’agit là d’un argument à deux tranchants. Je crois, au contraire, que le législateur a cru devoir accorder à la Couronne un droit de désistement beaucoup plus considérable que celui accordé aux autres expropriants.

L’intimée a aussi fait ressortir que le texte de l’art 784 lui donne indubitablement raison puisque

L’expropriant ne petit se désister unilatéralement du jugement d’homologation, mais s’il n’y satisfait pas dans les trente jours, l’exproprié peut en demander la révocation, sauf quant aux dépens, et réclamer des dommages-intérêts, s’il y a lieu.

Ce n’est pas là le sens que je donnerais à cet article que l’on retrouve dans la Section III traitant de l’indemnité. A mon avis, le début de cet article n’affirme rien de plus que la règle générale

[Page 111]

des désistements lorsqu’un jugement a été prononcé (art. 476 C.p.c.), la partie positive de cet art. 784 étant le droit accordé à l’exproprié de demander la révocation du jugement d’homologation et de réclamer des dommages-intérêts lorsque l’expropriant ne fait pas le nécessaire dans les trente jours pour satisfaire à la condamnation. Je ne vois pas dans ce texte une affirmation par le législateur que toutes les règles du désistement en matière d’expropriation doivent être mises de côté et remplacées par celles de l’art. 784. Encore une fois, j’y vois, au contraire, une ré-affirmation des règles générales du désistement, plus la création d’un droit particulier en faveur de l’exproprié.

Je maintiendrais donc tous les appels avec dépens, ceux-ci toutefois devant être limités à deux groupes, soit le groupe Eastern Development et Entreprises Lafleur, d’une part, et le groupe Larissa d’autre part; ces dépens devant comprendre les frais sur la requête en cassation.

Appels accueillis avec dépens.

Procureurs des Entreprises Lafleur (1961) Limitée: Notkin, Luterman & Schwartz, Montréal.

Procureurs de Eastern Development Corporation: Phillips & Vineberg, Montréal.

Procureurs de la Commission scolaire Jérôme Le Royer: Malo, Croteau, Larue, Cyr, Boudreault & Latulippe, Montréal.

Procureurs du Procureur général de la Province de Québec: Geoffrion & Prud’homme, Montréal.

Procureurs du Trust général du Canada: Decary, Guy, Vaillancourt, Bertrand, Bourgeois & Laurent: Montréal.

Procureur de Larissa Development Corporation: Marcel Paquette, Montréal.

[1] [1972] C.A. 828.

[2] [1929] R.C.S. 35.

[3] [1967] R.C.S. 535.

[4] [1949] R.C.S. 197.

Proposition de citation de la décision: Entreprises Lafleur (1961) Ltée c. Commission scolaire Jérôme Le Royer, [1976] 2 R.C.S. 101 (6 mars 1975)

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Origine de la décision

Date de la décision : 06/03/1975
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