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§ Ross Southward Tire c. Pyrotech Products, [1976] 2 R.C.S. 35 (26 juin 1975)

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Sens de l'arrêt : Le pourvoi doit être accueilli

Numérotation :

Référence neutre : [1976] 2 R.C.S. 35 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;1975-06-26;.1976..2.r.c.s..35 ?

Analyses :

Propriétaire et locataire - Clauses, expresses et implicites - Police d’assurance contre l’incendie - Négligence des locataires - Subrogation - Droit d’action de l’assureur du propriétaire contre le locataire - The Insurance Act, R.S.O. 1970, c. 224.

Assurances - Police d’assurance contre l’incendie - Primes d’assurance payées par le locataire aux termes de son bail - Incendie causé par la négligence du locataire - Droit d’action de l’assureur contre le locataire - The Insurance Act, R.S.O. 1970, c. 224.

L’appelante était locataire de locaux commerciaux et elle était tenue aux ternies de son bail de payer les primes d’assurance. L’intimé Pyrotech était un cessionnaire du propriétaire. Le locataire ignorait la nature de la police d’assurance contre l’incendie obtenue par le propriétaire. Il s’agissait en fait d’une police commerciale générale et seules les primes d’assurance contre l’incendie, les risques accessoires et contre les dommages à l’immeuble par effraction ont été facturées au locataire. Un incendie causé par la négligence des employés du locataire a complètement détruit le bâtiment qui a été reconstruit au coût d’environ $50,000. Cette somme et les frais afférents, soit en tout $54,975.42, ont été réclamés au locataire par la compagnie d’assurances subrogée au propriétaire. La question était de savoir si le risque de perte par incendie, y compris celui causé par la négligence du locataire ou de ses préposés, a été mis à la charge du propriétaire en vertu de la disposition du bail obligeant le locataire à payer les primes d’assurance. La Cour de première instance et la Cour d’appel se sont toutes deux prononcées en faveur du demandeur intimé; la première en disant que le droit du propriétaire de recouvrer les dommages causés par un locataire négligent n’est pas affecté par l’obligation de ce dernier de payer les primes d’assurance et que ce paiement ne fait

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pas du locataire un assuré en vertu de la police obtenue par le propriétaire; la Cour d’appel, en disant que l’engagement du locataire de payer les primes d’assurance n’obligeait pas le propriétaire à s’assurer et, même s’il le faisait, son assurance ne lui permettait pas de garantir le locataire contre sa responsabilité pour dégradations causées par sa propre négligence.

Arrêt (les juges Beetz et de Grandpré étant dissidents): Le pourvoi doit être accueilli.

Le juge en chef Laskin et les juges Judson et Spence: L’assurance contractée par le propriétaire couvre les dommages causés par la négligence d’un tiers et doit être considérée comme une assurance ordinaire. En vertu de la clause du bail relative au paiement des primes d’assurance par le locataire, le risque de dommages causés par l’incendie est mis à la charge du propriétaire, du moins lorsque ce dernier présente la note d’assurance, et l’affaire est ensuite à débattre entre le propriétaire et son assureur. L’assureur du propriétaire n’a donc aucun droit de faire valoir une réclamation par subrogation.

Les juges Beetz et de Grandpré, dissidents: Le bail ne renferme aucune déclaration formelle que le locataire, dans les circonstances, ne doit pas être tenu responsable, et en l’absence d’une telle clause dans le bail, le locataire est responsable envers son locateur pour toute perte à la suite d’un incendie causé par sa négligence. La clause du bail selon laquelle le locataire était obligé de payer les primes d’assurance ne constitue pas le texte précis sans lequel le locataire ne peut être déchargé des conséquences normales découlant de sa responsabilité statutaire et contractuelle.

[Distinction faite avec l’arrêt: United Motors Service, Inc. c. Hutson et al., [1937] R.C.S. 294; arrêts mentionnés: Upjohn v. Hitchens, [1918] 2 K.B. 48; Shell Oil of Canada Ltd. v. White Motor Company Ltd., [1957] O.W.N. 229; Norman v. J.L. Edwards Motor Sales Ltd. (1958), 15 D.L.R. (2d) 211; Cummer-Yonge Investments Ltd. v. Agnew-Surpass Shoe Stores Ltd., [1972] 2 O.R. 341.]

POURVOI interjeté à l’encontre d’un arrêt de la Cour d’appel de l’Ontario[1] qui a rejeté un appel d’un jugement du juge Stewart. Pourvoi accueilli, les juges Beetz et de Grandpré étant dissidents.

C.F. McKeon, c.r., pour les appelants.

R.S. Montgomery, c.r., pour les intimés.

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Le jugement du juge en chef Laskin et des juges Judson et Spence a été rendu par

LE JUGE EN CHEF — Il s’agit en l’espèce d’un contrat de bail de locaux commerciaux neufs. L’alinéa 6 stipule que [TRADUCTION] «le locataire doit payer toutes les taxes immobilières y compris les taxes d’améliorations locales et les taxes scolaires, l’électricité, l’eau et les primes d’assurance sans délai à échéance.» Le contrat de bail a été conclu le 18 juin 1968 pour une période de sept ans à compter du 15 juillet 1968 entre le propriétaire constructeur et le locataire appelant qui entra en possession avant l’achèvement des travaux. Le 30 octobre 1968, le bailleur céda l’immeuble à l’intimé et, le 6 novembre 1968, le bâtiment fut détruit par un incendie, dû à la négligence des employés du locataire au cours de leur travail qui consistait à rechaper des pneus d’automobile.

Le 23 septembre 1968, l’auteur de l’intimé avait envoyé au locataire appelant «la note d’assurance» avec une lettre contenant les détails suivants:

1. assurance contre l’incendie

$372.00

2. prime

35.00

total

407.00

plus dix pour cent

40.70

$447.70

La police pour trois ans coûte donc $447.70 ce qui fait $159.23 par an;

du 12 août 1968, au 12 août 1969, le montant est $159.23.

Une correction du calcul faite au crayon indiquait que le montant par année était de $149.23. Un chèque de ce montant daté du 30 septembre 1968 avait été envoyé à l’ancien propriétaire et encaissé.

Le locataire ignorait la nature de la police d’assurance contre l’incendie obtenue par le bailleur. Il s’agissait en fait d’une police commerciale générale de la Compagnie d’assurance Aetna qui entrait en vigueur le 12 août 1968 pour une durée de trois ans et qui couvrait l’incendie et autres risques tels que l’explosion, la foudre, l’ouragan et la grêle, l’effraction et la responsabilité civile. Seules les

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primes d’assurance contre l’incendie, les risques accessoires, et contre le dommage à l’immeuble par effraction ont été facturées par le bailleur au locataire, c’était la majeure partie de la prime totale.

L’incendie détruisit entièrement le bâtiment et sa reconstruction coûta environ $50,000. Cette somme et les frais afférents, y compris la perte de trois mois de loyer, soit en tout $54,975.42 fut réclamée au locataire par la Compagnie d’assurance Aetna subrogée au propriétaire. Le montant des dommages-intérêts n’est pas en litige. Il est évident que l’assurance contre l’incendie garantissait le bailleur contre la perte par incendie dû à la négligence d’un tiers, la question est de savoir si le risque de perte par incendie, y compris celui causé par la négligence du locataire ou de ses préposés a été mis à la charge du propriétaire en vertu de la disposition du contrat de bail obligeant le locataire à payer les primes d’assurance.

La Cour de première instance et la Cour d’appel de l’Ontario se sont toutes deux prononcées en faveur du demandeur intimé; la première en disant que le droit du propriétaire de recouvrer les dommages causés par un locataire négligent n’est pas affecté par l’obligation de ce dernier de payer les primes d’assurance et que ce paiement ne fait pas du locataire un assuré en vertu de la police obtenue par le propriétaire; la Cour d’appel, en disant que l’engagement du locataire de payer les primes d’assurance n’obligeait pas le propriétaire à s’assurer et, même s’il le faisait, sa seule obligation était de s’assurer contre les risques habituels des immeubles en location et non pas de garantir le locataire contre sa responsabilité pour dégradations causées par sa propre négligence. A mon avis, l’interprétation de la Cour de première instance et de la Cour d’appel transforme les termes du contrat de bail en une police d’assurance hypothétique contre l’incendie en vertu de laquelle le locataire serait un assuré, ou en vertu de laquelle le propriétaire assuré n’aurait pas d’assurance contre l’incendie causé par la négligence du locataire. Aucune de ces suppositions ne constitue un motif de rejet du présent pourvoi et elles sont également sans rapport avec la question soulevée par le contrat de bail ou avec les faits qui ont motivé l’action contre l’appelant.

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La position de l’assureur subrogé au propriétaire contre le locataire dans ce litige n’est pas, on en convient, meilleure que celle du propriétaire lui-même. Même du point de vue de la Cour d’appel selon lequel le propriétaire, s’il est obligé de s’assurer, doit chercher seulement à contracter une assurance ordinaire, je ne peux pas admettre la conclusion que cette assurance ne couvrirait pas les dommages causés par la négligence d’un tiers. L’article 118 du Insurance Act, R.S.O. 1970, c. 224 montre clairement que la couverture s’étend aux dommages ainsi causés par le feu et cela constitue l’assurance ordinaire. A cet égard, la Cour d’appel s’est fondée sur Upjohn c. Hitchens[2]; dans cette affaire-là, le locataire s’était engagé à obtenir de l’assurance contre l’incendie et la question était de savoir s’il avait violé cet engagement en obtenant une police qui excluait les dommages par incendie causé par des avions ennemis. Les témoignages jugés recevables démontraient que, en général, on ne s’assurait pas contre les dommages causés par les avions; en conséquence, la Cour d’appel a conclu à la majorité que le locataire n’avait pas enfreint son engagement d’obtenir de l’assurance. Dans la mesure où le principe de cette affaire peut s’appliquer à notre cas, il conduit à une conclusion opposée à celle de la Cour d’appel de l’Ontario.

L’avocat de l’appelant n’a pas fait valoir (en fait, il a déclaré que ce n’était pas nécessaire) que le propriétaire n’avait pas respecté la clause d’assurance et que l’engagement aurait dû couvrir le risque d’incendie causé par la négligence du locataire. Il a plutôt soutenu qu’en vertu de la clause du bail relative au paiement des primes d’assurance par le locataire, le risque de dommages causés par l’incendie est mis à la charge du propriétaire, du moins lorsque ce dernier présente la note d’assurance, et l’affaire est ensuite à débattre entre le propriétaire et son assureur. Je suis de cet avis. Si l’on interprète le bail et la clause en question, de façon raisonnable et dans la réalité commerciale, je ne vois pas quel autre sens on pourrait donner au contrat sans en retrancher des mots essentiels. Le juge de première instance a suggéré que l’intention du propriétaire était d’obte-

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nir un montant fixe à titre de loyer pour son investissement et de mettre toutes les autres dépenses à la charge du locataire. Cela se pourrait si les autres dépenses n’étaient pas énumérées et si l’on considérait que le bail prive le locataire du bénéfice de ses versements obligatoires, mais tel n’est pas le cas.

L’avocat de l’intimé soutient qu’il n’y a dans le contrat aucune clause exculpatoire qui dégage le locataire de sa responsabilité pour négligence et que cela ne peut-être sous-entendu. Cette prétention est trop catégorique car elle ignore les effets de la clause concernant le paiement des primes d’assurance. Le locataire peut bien être responsable de toute négligence à d’autres égards mais, à mon avis, en ce qui concerne les pertes causées par le feu, il en est dégagé par son obligation de payer pour l’assurance-incendie.

L’intimé s’est appuyé sur d’autres arrêts pour soutenir sa thèse: United Motors Service Ltd. c. Hutson[3], Shell Oil of Canada Ltd. c. White Motor Company Ltd.[4], Norman c. J. L. Edwards Motor Sales Ltd.[5] et Cummer-Yonge Investments Ltd. c. Agnew-Surpass Shoe Stores Ltd.[6] Dans les deux premiers arrêts, il s’agissait de la relation entre l’engagement du locataire de faire les réparations, sauf en cas d’incendie, de foudre et de tempête, et celui du propriétaire de payer les primes d’assurance lorsqu’un incendie a éclaté par la négligence du locataire. Il y a dans l’arrêt Shell Oil un point qu’on ne retrouve pas dans l’arrêt Hutson: le locataire avait convenu de payer toute augmentation des primes exigées par la nature de ses activités professionnelles, détail que l’on retrouve aussi dans l’arrêt Norman.

Je ne vois pas l’utilité de ces arrêts dans notre cas particulier. Le locataire ne prétend pas s’abriter derrière l’engagement du propriétaire de payer les primes d’assurance mais, parce qu’il paie pour l’assurance il en réclame le bénéfice en vertu des termes de son bail. A cet égard, on peut dire que le locataire a modifié son obligation de réparation au-delà de l’exception courante pour l’incendie

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accidentel. Il a payé pour bénéficier envers son propriétaire, de ce que toute assurance‑incendie ordinaire procure au propriétaire, comme c’est d’ailleurs le cas pour la police obtenue en ce cas-ci. Selon moi, ce n’est donc pas la même chose si, comme dans l’affaire Hutson, c’est le propriétaire qui s’engage à payer les primes d’assurance ou si c’est le locataire qui s’y oblige. Dans l’affaire Cummer-Yonge qui a été soumise à cette Cour et entendue après celle-ci (la Cour a rendu jugement le 22 avril 1975 infirmant en grande partie le jugement de la Cour d’appel de l’Ontario contre le locataire) on avait formulé différemment les obligations respectives du propriétaire et du locataire par rapport à l’assurance et à la responsabilité du locataire pour incendie et dommages causés par sa négligence. Cet arrêt démontre que c’est en fonction du bail et non de la police d’assurance qu’il faut déterminer la modification des relations entre le propriétaire et le locataire quant à la responsabilité de ce dernier envers le propriétaire pour dommages par le feu causé par sa négligence. La présente affaire se situe dans la même ligne.

A mon avis, l’assureur du propriétaire n’a aucun droit de faire valoir une réclamation par subrogation dans la présente cause.

La preuve a démontré que la locataire appelante était couverte par une police conclue avec un autre assureur et renfermant un avenant de responsabilité civile (incendie) qui avait été obtenue lorsqu’il occupait d’autres locaux et modifié par l’assureur pour correspondre aux locaux de l’intimé occupés par l’appelant à titre de locataire. Cette modification semble avoir été effectuée comme affaire de routine et elle est sans portée sur le litige. Cette police n’a pas été obtenue dans le but de protéger le locataire contre la responsabilité pour incendie causé par sa négligence. L’existence de cette police signifie simplement que le litige qui oppose, en apparence, un propriétaire à son locataire est, au fond, un conflit entre deux compagnies d’assurances.

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Il y a lieu d’accueillir le pourvoi, d’infirmer les décisions des cours d’instance inférieure et de renvoyer la demande. L’appelant a droit aux dépens dans toutes les cours.

Le jugement des juges Beetz et de Grandpré a été rendu par

LE JUGE DE GRANDPRE (dissident) — Ce pourvoi soulève la question suivante: lorsque des locaux loués subissent des dégâts matériels à la suite d’un incendie causé par la négligence du locataire, ce dernier se trouve-t-il dégagé de sa responsabilité envers le locateur lorsque le bail l’oblige à payer les primes d’assurance? Les cours inférieures ont répondu à cette question par la négative.

En l’absence d’une clause dans le bail modifiant les règles statutaires explicitement ou implicitement, il n’y a pas de doute qu’un locataire est responsable envers son locateur pour toute perte à la suite d’un incendie causé par négligence. (The Conveyancing and Law of Property Act, à la date du présent contrat, R.S.O. 1960, c. 66, art. 30 et 33). De même, à cet égard, les stipulations du bail doivent être lues à la lumière des principes fixés par le Conseil Privé dans l’arrêt Canada Steamship Lines Ltd. v. The King[7], et par la présente Cour dans l’arrêt United Motors Service, Inc. v. Hutson et al.[8] Dans l’arrêt Hutson, le juge Kervin, alors juge puîné, a déclaré (je paraphrase ses paroles) que les tribunaux doivent déterminer si les différentes clauses du bail permettent ou non au locataire d’éviter le paiement de dommages‑intérêts à la suite d’un incendie causé par sa négligence; pour ce faire, il faut un texte précis.

En l’espèce, le bail ne renferme aucune déclaration formelle que le locataire, dans les circonstances indiquées, ne doit pas être tenu responsable. Au contraire, le bail contient le paragraphe suivant:

[TRADUCTION] ET ledit locataire s’engage à payer un loyer audit locateur ainsi que les taxes, y compris les taxes d’améliorations locales et l’eau; à effectuer les réparations, sauf la détérioration et l’usure normales et les dommages résultant du feu, de la foudre et des intempéries; à entretenir les clôtures et à ne pas couper

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le bois; et ledit locateur pourra pénétrer sur les lieux pour vérifier l’état desdites réparations; et ledit locataire effectuera les réparations, lorsque requis par écrit, sauf la détérioration et l’usure normales et les dommages résultant du feu, de la foudre et des intempéries;

cette clause est complétée par une autre dont les termes sont identiques à ceux qui ont été soumis à cette Cour dans l’arrêt Hutson:

[TRADUCTION] ET qu’il laissera les lieux loués en bon état d’entretien, sauf détérioration et usure normales et les dommages résultant du feu, de la foudre et des intempéries.

En se fondant sur l’arrêt Hutson, il est clair que l’exception concernant le feu dans les deux alinéas ci-dessus n’inclut pas un incendie causé par la négligence du locataire.

Cependant, il existe une différence entre les deux baux dans l’engagement à payer les primes d’assurance. Dans le bail Hutson, on lit ce qui suit:

[TRADUCTION] Et ledit locataire s’engage à payer toutes les taxes affectant les lieux loués et toutes les primes d’assurance couvrant les bâtiments y érigés.

En l’espèce, le paragraphe dactylographié suivant a été inséré:

[TRADUCTION] Le locataire doit payer toutes les taxes foncières, y compris les taxes d’améliorations locales et les taxes scolaires, l’électricité, l’eau et les primes d’assurance dès qu’elles sont échues.

Les termes que j’ai soulignés sont à la base du raisonnement de l’appelante et ont de toute évidence été ajoutés au texte original; mais je ne crois pas que cela puisse influer sur la solution du litige.

Selon l’appelante, ce texte n’est pas exhaustif et les tribunaux doivent en déduire que les parties avaient convenu de dégager le locataire de son obligation normale de réparer le tort causé par sa négligence. En d’autres termes, les tribunaux devraient considérer que l’alinéa précité fait du locataire un deuxième assuré sur la police d’assurance souscrite par le locateur, ceci découlant de l’obligation du locataire de payer les primes d’assurance.

S’il était nécessaire de justifier l’inclusion dans le bail d’un alinéa obligeant le locataire à payer les taxes, l’électricité, l’eau et les primes d’assurance,

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je soulignerais, à l’instar du juge de première instance, que

[TRADUCTION] lorsque le bail a été rédigé, le bâtiment n’était pas achevé et il était donc impossible de fixer avec précision le montant des taxes foncières, de l’électricité, de l’eau et des primes d’assurance.

Il me paraît logique que le locateur ait voulu s’assurer un certain rendement sur ses placements; une façon d’y arriver consistait à mettre à la charge du locataire le paiement de tous ces item dont le montant n’était pas encore déterminé lors de la signature du bail. Je ne vois pas d’autre explication à l’obligation assumée par le locataire de payer les primes d’assurance. En tout cas, il ne s’agit pas là du [TRADUCTION] «texte beaucoup plus précis» que le juge Kerwin, dans l’arrêt Hutson, estime nécessaire pour dégager le locataire de sa responsabilité légale et contractuelle.

En vérité, le fait que ce soit l’une des parties au bail plutôt que l’autre qui ait à payer les primes d’assurance ne devrait nullement influer sur la responsabilité du locataire. Dans l’arrêt Hutson, les primes étaient à la charge du locateur et cela ne l’a pas empêché d’avoir gain de cause. Or, les membres de la Cour étaient sûrement conscients du fait que, en pratique, ces dépenses s’ajouteraient aux frais d’opération des lieux loués, pour se réfléter éventuellement sur le montant du loyer. Si, dans l’arrêt Hutson, l’obligation du locateur de payer les primes d’assurance n’a pas fait du locataire un assuré additionnel alors même que ce dernier, en pratique, était sans aucun doute appelé à assumer ces frais, le résultat devrait être le même en l’espèce où l’on a déclaré sans détour, et non pas indirectement, que le locataire doit payer un loyer qui rapportera au locateur un taux de profit équitable sur son capital.

Dans l’affaire Agnew-Surpass Shoe Stores Limited v. Cummer-Yonge Investments Limited[9], le locataire a été dégagé de toute responsabilité parce que l’exonération avait été définie en fonction de l’obligation du propriétaire de faire assurer le bâtiment. On ne trouve aucune référence semblable dans le bail en question et le propriétaire n’y

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est soumis à aucune obligation semblable; au contraire, les clauses pertinentes en l’espèce sont essentiellement semblables aux termes du bail dans l’affaire Hutson: en fait, les deux baux stipulent qu’ils ont été rédigés «conformément au Short Forms of Leases Act» (actuellement R.S.O. 1970, c. 436).

Un dernier point à souligner. Les parties se sont sûrement préoccupées des conséquences d’un incendie éventuel. Elles ont supprimé les alinéas suivants du bail:

[TRADUCTION] EN CAS de dommages résultant du feu, de la foudre ou des intempéries, le paiement du loyer sera interrompu jusqu’à la remise en état des lieux.

EN CAS de destruction totale ou partielle desdits lieux, le locateur peut résilier le bail immédiatement, auquel cas le loyer est payable jusqu’au moment de ladite destruction.

A la place, elles ont inscrit une longue clause disant, en substance, que si les dommages matériels causés par l’incendie ou autre sinistre ne peuvent être réparés dans un délai de quatre-vingt-dix jours, le bail est considéré comme résilié. Mais si les réparations sont faites dans un délai de quatre-vingt-dix jours, le montant du loyer doit être ajusté proportionnellement à l’usage que l’on a fait des lieux. Si l’intention des parties était de décharger le locataire de toute responsabilité en cas d’incendie, elles auraient pu la formuler facilement. Même en tenant compte de l’obligation du locataire de payer les primes d’assurance, le silence des parties ne constitue certainement pas ce texte précis sans lequel le locataire ne peut être déchargé des conséquences normales d’un incendie causé par sa négligence.

Je rejetterais le pourvoi avec dépens dans toutes les cours.

Appel accueilli avec dépens, les juges BEETZ et DE GRANDPRÉ dissidents.

Procureurs des défendeurs, appelants: McGarry & McKeon, Toronto.

Procureurs du demandeur, intimé: Montgomery, Cassells, Mitchell, Somers, Dutton & Winkler, Toronto.

[1] [1972] 3 O.R. 418.

[2] [1918] 2 K.B. 48.

[3] [1937] R.C.S. 294.

[4] [1957] O.W.N. 229.

[5] (1958), 15 D.L.R. (2d) 211.

[6] [1972] 2 O.R. 341.

[7] [1952] A.C. 192.

[8] [1937] R.C.S. 294

[9] [1976] 2 R.C.S. infra.


Parties :

Demandeurs : Ross Southward Tire
Défendeurs : Pyrotech Products

Texte :

Cour suprême du Canada

Ross Southward Tire c. Pyrotech Products, [1976] 2 R.C.S. 35

Date: 1975-06-26

Ross Southward Tire Limited, David Harper et John Lalonde (Plaignant) Appelants;

et

Pyrotech Products Limited

et

Robert Langevin, Jeffery Cairns, Roberta McCallam et E. Daniher (Défendeur) Intimés.

1974: le 22 mai; 1975: le 26 juin.

Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Judson, Spence, Beetz et de Grandpré.

EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DE L’ONTARIO.

Proposition de citation de la décision: Ross Southward Tire c. Pyrotech Products, [1976] 2 R.C.S. 35 (26 juin 1975)

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Origine de la décision

Date de la décision : 26/06/1975
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