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§ Baxter Student Housing Ltd. et al. c. College Housing Co-operative Ltd. et al., [1976] 2 R.C.S. 475 (26 juin 1975)

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Numérotation :

Référence neutre : [1976] 2 R.C.S. 475 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;1975-06-26;.1976..2.r.c.s..475 ?

Parties :

Demandeurs : Baxter Student Housing Ltd. et al.
Défendeurs : College Housing Co-operative Ltd. et al.

Texte :

Cour suprême du Canada

Baxter Student Housing Ltd. et al. c. College Housing Co-operative Ltd. et al., [1976] 2 R.C.S. 475

Date: 1975-06-26

Baxter Student Housing Ltd. et R.C. Baxter Ltd. (Défenderesses) Appelantes;

et

College Housing Co-operative Limited et College Housing Holdings Incorporated (Demanderesses) Intimées.

1975: le 12 mai; 1975: le 26 juin.

Présents: Les juges Martland, Judson, Spence, Pigeon et Dickson.

EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DU MANITOBA

Privilège de constructeur — Nomination d’un séquestre pour effectuer des retraits et emprunts sur le solde non versé d’une hypothèque — Le juge a-t-il outrepassé ses pouvoirs en ordonnant que, pour toutes les avances faites par le créancier hypothécaire au séquestre, le créancier hypothécaire ait priorité sur toutes les autres charges, enregistrée ou non — The Mechanic’s Liens Act. R.S.M. 1970, c. M80, art. 11(1) — The Queens Bench Act, R.S.M. 1970, c. C280, art. 59.

La coopérative intimée et la société de portefeuille intimée (toutes deux des sociétés sans but lucratif et sans actif) ont conclu un contrat par lequel, entre autres choses, la première appelante devait construire un immeuble destiné à loger des étudiants. La société de portefeuille en était propriétaire, la coopérative en était locataire principal et la seconde appelante devait en être le gérant. Vers la fin de l’été 1972, la construction étant presque achevée, les premiers locataires s’installent dans l’immeuble. Au cours de l’hiver 1972-73, des problèmes d’humidité surviennent; ils se reproduisent pendant l’hiver 1973-74 avec accumulation d’eau, de glace et de moisissure dans certains appartements. La propriétaire consulte des experts qui recommandent, pour remédier aux difficultés, des travaux dont le coût est évalué à $135,000. L’entrepreneur a refusé de consentir que les travaux soient effectués à ses frais. Des procédures ont par la suite été instituées entre les parties mais elles ne sont guère avancées.

Le coût de construction de l’immeuble, soit $2,209,-790, devait être payé avec une première hypothèque de $1,988,831 consentie par la Société centrale d’hypothèques et de logement (SCHL), dont $228,897 n’avaient pas encore été versés, et une seconde hypothèque de $220,959, dont le montant avait été versé en entier. Le 22 juin 1973, l’entrepreneur a fait enregistrer sur les

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biens-fonds un privilège de constructeur pour un montant de $310,440, dû, selon lui, en vertu du contrat.

A l’été 1974, la propriétaire a adressé une requête à un juge en chambre de la Cour du Banc de la Reine demandant que soit nommé un séquestre du solde du prêt hypothécaire consenti par la SCHL. Il a été fait droit à la requête. L’ordonnance contenait une disposition portant que tous les fonds avancés par le créancier hypothécaire [TRADUCTION] «dès leur versement au séquestre, auront priorité sur toutes les autres charges, enregistrées ou non, grevant lesdits biens-fonds.» Un appel interjeté devant la Cour d’appel a été rejeté par celle‑ci, et les appelantes, autorisées à cet effet, ont ensuite interjeté un pourvoi devant cette Cour. Il s’agit de décider si le juge a outrepassé ses pouvoirs en rendant ladite ordonnance.

Arrêt: Le pourvoi doit être accueilli et la requête visant à faire nommer un séquestre rejetée.

Le juge a commis une erreur de droit en nommant un séquestre parce que la disposition portant que les sommes versées au séquestre par la SCHL auraient priorité sur toutes les autres charges, enregistrées ou non, va à l’encontre du par. (1) de l’art. 11 du Mechanics’ Liens Act du Manitoba, R.S.M. 1970, c. M80. Le paragraphe (1) de l’art. 11 va très loin pour assurer qu’une fois que le créancier a protégé ses droits en enregistrant un privilège conformément aux dispositions de la Loi, celui-ci devienne une charge prioritaire qui ne saurait être supplantée ou entamée d’aucune façon. La compétence inhérente de la Cour du Banc de la Reine, en vertu de l’art. 59 du Queen’s Bench Act, R.S.M. 1970, c. C280, n’autorise pas ses juges à rendre une ordonnance qui va à l’encontre de la volonté clairement exprimée du législateur. L’ordonnance rendue en l’espèce vise à modifier l’ordre des privilèges fixé par la Loi, ce qu’un tribunal ne peut simplement pas faire.

Arrêts mentionnés: Boake v. Guild, [1932] O.R. 617, confirmé à [1934] R.C.S. 10, sub nom. Carrel c. Hart; Earl F. Wakefield Co. c. Oil City Petroleums (Leduc) Ltd. et autre, [1958] R.C.S. 361; Montreal Trust Co. et al. v. Churchill Forest Industries (Manitoba) Ltd., [1971] 4 W.W.R. 542; Winnipeg Supply & Fuel Co. Ltd. v. Genevieve Mortgage Corp. Ltd., [1972] 1 W.W.R. 651.

POURVOI à l’encontre d’un arrêt de la Cour d’appel du Manitoba[1], rejetant un appel interjeté d’une ordonnance du juge Nitikman nommant un séquestre. Pourvoi accueilli.

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K.B. Foster et C.R. MacArthur, pour les défenderesses, appelantes.

K.G. Houston, pour les demanderesses, intimées.

Le jugement de la Cour a été rendu par

LE JUGE DICKSON — Le pourvoi est à l’encontre d’un arrêt de la Cour d’appel du Manitoba, qui confirme une ordonnance du juge Nitikman nommant un séquestre pour effectuer des retraits et emprunts sur le solde non versé d’une hypothèque. Il faut décider si le juge a outrepasssé ses pouvoirs en ordonnant que, pour toutes les avances faites au séquestre, le créancier hypothécaire ait priorité sur les autres charges, enregistrées ou non, qui grèvent les biens-fonds hypothéqués.

Les faits sortent de l’ordinaire. A la fin de 1971, College Housing Co-operative Limited (la coopérative) conclut avec College Holdings Incorporated (la société de portefeuille) un contrat par lequel, entre autres choses, Baxter Student Housing Ltd. (Baxter Housing) doit construire, et livrer prêt à habiter, un immeuble de quatre étages, désigné sous le nom de Dalhousie Drive Project. L’édifice comprend 192 appartements destinés à loger des étudiants de l’université du Manitoba. La société de portefeuille en est propriétaire, la coopérative formée d’étudiants est locataire principale et R.C. Baxter Ltd. (R.C. Baxter), gérant. Vers la fin de l’été 1972, la construction étant presque achevée, les premiers locataires s’installent dans l’immeuble. Au cours de l’hiver 1972-1973, des problèmes d’humidité surviennent; ils se reproduisent pendant l’hiver 1973-1974 avec accumulation d’eau, de glace et de moisissure dans certains appartements. La propriétaire et la coopérative consultent des experts qui recommandent pour remédier aux difficultés, des travaux dont le coût est évalué à $135,000. Baxter Housing refuse de consentir que les travaux soient effectués à ses frais. Deux questions cruciales se sont alors posées: 1) qui paiera le coût des travaux? 2) où prendra‑t‑on l’argent? Quant à la première question, je dois signaler qu’en septembre 1973 la coopérative et la société de portefeuille ont intenté une action contre Baxter Housing et R.C. Baxter: elles y réclament des

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dommages-intérêts et d’autres redressements. Les défenderesses ont répondu par une demande reconventionnelle de $310,440 pour le solde à payer sur le coût de la construction et invoqué comme moyen de défense, en résumé, que le projet avait été réalisé conformément aux plans et devis et selon les règles de l’article. Ces procédures n’ont pas encore été entendues par les tribunaux et elles ne sont guère avancées. A l’égard de la deuxième question les faits pertinents sont, à ce qu’il me semble, les suivants. La coopérative et la société de portefeuille sont des sociétés sans but lucratif et sans actif. Le coût de construction de l’immeuble, soit $2,209,790, devrait être payé avec une première hypothèque de $1,988,831 consentie par la Société centrale d’hypothèques et de logement (SCHL), dont $228,897 n’ont pas encore été versés, et une seconde hypothèque de $220,959 dont le montant a été versé en entier. Le 22 juin 1973, Baxter Housing a fait enregistrer sur les biens‑fonds un privilège de constructeur pour un montant de $310,440 dû, selon elle, en vertu du contrat.

A l’été 1974, soit il y a environ un an, la propriétaire demanderesse adressa une requête au juge Nitikman demandant que W.E. Shields ou une autre personne habilitée soit nommé séquestre du solde du prêt hypothécaire consenti par la SCHL. L’avis de requête relate: 1) le litige entre les parties sur la suffisance des plans et de la construction de l’immeuble destiné aux étudiants; 2) les recommandations des experts; 3) le fait que si les réparations ne sont pas effectuées sur le champ, elles ne pourront pas l’être avant le gel et, en conséquence, les appartements subiront de nouveau à l’hiver la même humidité, ce qui entraînera une perte de clientèle et un taux d’inoccupation accru; 4) l’enregistrement du privilège de constructeur par les défenderesses; 5) le refus de la SCHL d’avancer d’autres fonds sur l’hypothèque à cause du privilège. Des déclarations sous serment furent présentées à l’appui de la requête et les déclarants furent contre-interrogés; après quoi, le juge Nitikman rendit l’ordonnance qui fait l’objet du présent litige. Cette ordonnance contient la disposition suivante, introduite sans aucun doute avec l’espoir que la SCHL, ainsi rassurée, versera le montant

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retenu en garantie nonobstant l’enregistrement du privilège de constructeur:

[TRADUCTION] 2. ET IL EST DE PLUS STATUÉ que tous les fonds avancés par ladite Société centrale d’hypothèques et de logement, dès leur versement au séquestre, auront priorité sur toutes les autres charges, enregistrées ou non, grevant lesdits biens‑fonds.

Le savant juge en chambre a-t-il outrepassé ses pouvoirs en rendant cette ordonnance? Pour opportune et souhaitable que soit la désignation d’un séquestre comme moyen de puiser à la seule source de financement disponible et d’éviter l’impasse, je suis d’avis que le juge n’avait pas en droit de bons motifs de faire cette nomination. Il a commis une erreur de droit, parce que la clause 2 précitée va à l’encontre du par. (1) de l’art. 11 du Mechanics’ Liens Act du Manitoba, R.S.M. 1970, c. M80, qui prévoit:

[TRADUCTION] 11(1) Le privilège créé par cette loi a priorité sur tous jugements, exécutions, cessions, saisies, saisies-arrêts et ordonnances de mise sous séquestre postérieurs à sa naissance, et sur tous versements ou avances de fonds à valoir sur un montant payable en vertu d’un transfert ou d’une hypothèque, après qu’avis écrit du privilège a été donné à la personne effectuant ces versements ou avances ou que le privilège a été enregistré selon les modalités prévues ci-après.

Le paragraphe (1) de l’art. 11 va très loin pour assurer qu’une fois que le créancier a protégé ses droits en enregistrant un privilège conformément aux dispositions de la Loi, celui-ci devienne une charge prioritaire qui ne saurait être supplantée ou entamée d’aucune façon. Voir Boake v. Guild[2] et le juge Rand dans Earl F. Wakefield Co. c. Oil City Petroleums (Leduc) Ltd. et al.[3], à la p. 364. Il convient de noter que l’art. 59 du Queens Bench Act, R.S.M. 1970, c. C280, donne à la Cour le pouvoir de nommer un séquestre [TRADUCTION] «dans tous les cas où la Cour estime juste et utile de le faire» et prévoit en outre que [TRADUCTION] «une telle ordonnance peut être rendue soit inconditionnellement soit selon les modalités que la Cour juge appropriées». Cela ne peut toutefois être

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utile au propriétaire, parce que l’art. 11 du Mechanics’ Liens Act, donne, explicitement, priorité à un privilège établi en vertu de la Loi sur toutes ordonnances de séquestre émises après sa création. La question de savoir si l’ordonnance de séquestre en l’espèce en est une de même nature que celle visée au par. (1) de l’art. 11 est sans intérêt parce que, même si la réponse favorisait la validité de la nomination, les derniers mots de l’alinéa donnent, sans équivoque, priorité au privilège de constructeur sur tous versements ou avances à valoir sur un montant payable en vertu d’une hypothèque. On ne peut se soustraite à la première partie de l’alinéa sans se faire enfourcher par la seconde, Me Houston, l’avocat de la propriétaire, en convient.

A mon avis, la compétence inhérente de la Cour du Banc de la Reine n’autorise pas ses juges à rendre une ordonnance qui va à l’encontre de la volonté clairement exprimée du législateur. L’ordonnance rendue en l’occurrence vise à modifier l’ordre des privilèges fixé par la loi, ce qu’un tribunal ne peut simplement pas faire.

Le juge Matas de la Cour d’appel a dit pour elle:

[TRADUCTION] De toute façon, je suis d’avis que le par. (1) de l’art. 11 ci-dessus ne saurait être interprété, dans les circonstances présentes, de façon à détruire la compétence de la Cour du Banc de la Reine de nommer un séquestre nanti des pouvoirs nécessaires à l’exécution de son mandat. (Montreal Trust Company et al. v. Churchill Forest Industries (Manitoba) Limited [1971] 4 W.W.R. 542 aux pp. 546 et suiv.) Selon moi, l’ordonnance qui fait l’objet de l’appel ne vient pas en conflit avec le Mechanics’ Liens Act ci-dessus et est conforme à son objectif.

L’arrêt Montreal Trust Company et al v. Church-ill Forest Industries (Manitoba) Limited peut fort bien être cité comme illustration du pouvoir discrétionnaire, mais le juge en chef Freedman, parlant au nom de tous ses collègues, y a pris la précaution de dire à la p. 547:

[TRADUCTION] La compétence inhérente ne peut évidemment pas être exercée de façon à venir en conflit avec une loi ou un règlement. De plus, comme il s’agit d’un pouvoir spécial et extraordinaire, il ne doit s’exercer qu’avec circonspection et dans des cas bien clairs.

[Page 481]

Cet arrêt n’appuie pas la prétention que le tribunal peut à sa discrétion écarter une obligation statutaire comme celle contenue au par. (1) de l’art. 11 du Mechanics’ Liens Act dans des circonstances du genre de celles sur lesquelles le juge Matas met l’accent dans les passages suivants de son jugement:

[TRADUCTION] Dans le cas en l’espèce, le séquestre a reçu l’administration des seuls fonds disponibles qui pouvaient permettre de sortir de l’impasse découlant de l’enregistrement du privilège. La nomination d’un séquestre n’avait pas pour but de prévenir la dissipation des fonds mais de les utiliser comme moyen raisonnable et pratique de faire exécuter les travaux nécessaires.

Il ne manque pas de preuves pour démontrer que si les demanderesses ne peuvent utiliser les seuls fonds disponibles, et pour cette raison ne peuvent exécuter les travaux, cela aura des effets préjudiciables sur l’immeuble et la viabilité financière du projet sera menacée. Il serait vain d’exiger des demanderesses qu’elles attendent le résultat d’une action sur privilège ou d’une autre action, qui sera entendue plus tard, pendant que la propriété se détériore et que la viabilité financière du projet est sérieusement compromise.

Ces raisons commanderaient la nomination d’un séquestre si ce n’était du par. (1) de l’art. 11 dont l’existence empêche, à mon avis, le tribunal de tenir compte de ces facteurs. Entre parenthèses, les événements ont prouvé, comme il arrive souvent, que les débats sur des incidents sont une perte de temps et d’argent et la justice est mieux servie lorsque les tribunaux vont tout de suite au fond du litige. Le juge Matas cite Winnipeg Supply & Fuel Co. Ltd. v. Genevieve Mortgage Corp. Ltd.[4] Il s’agissait d’un privilège de constructeur. Les étais d’acier d’un sous-entrepreneur étaient indispensables pour soutenir le bâtiment et éviter de sérieux dommages. La Cour d’appel du Manitoba a statué, en appel que le coût de la fourniture ininterrompue des étais et de leur enlèvement aurait priorité sur les autres privilèges. La priorité accordée aux dépenses effectuées dans un but urgent et nécessaire, à l’avantage des autres créanciers a été admise.

[Page 482]

On nomme couramment un séquestre à la demande d’un créancier pour protéger un bien‑fonds durant un litige. Nous sommes ici en face d’une situation différente où la chose visée par la demande de nomination de séquestre n’est pas le bien-fonds mais une somme d’argent dont le propriétaire veut se servir pour effectuer des améliorations au bien-fonds. Tant que le litige principal n’aura pas été réglé, on ne saura pas si le coût de ces améliorations doit être à la charge du propriétaire ou de l’entrepreneur et, dans l’intervalle, l’effet de l’ordonnance du juge Nitikman serait de subordonner le privilège de l’entrepreneur à toutes les avances faites par la SCHL au séquestre sur le montant de l’hypothèque. La nomination du séquestre permettrait d’emprunter et de dépenser des sommes qui, abstraction faite des problèmes d’humidité et du différend qui en découle, devraient être versées à l’entrepreneur. Rien dans la jurisprudence citée ne touche une nomination de séquestre dans de telles circonstances et avec de tels pouvoirs.

Me Houston avance un argument fondé sur le par. (1) de l’art. 4 du Mechanics’ Liens Act qui se lit ainsi:

[TRADUCTION] 4.(1) A moins de convention expresse à l’effet contraire, toute personne qui exécute des travaux ou rend des services sur ou à l’égard, …un privilège pour le prix de ces travaux, de ces services …sur …le bâtiment et les fonds de terre sur lesquels ils sont situés ou qui s’y rattachent, ou sur lesquels ou à l’égard desquels les travaux ont été exécutés et les services rendus,…jusqu’à concurrence, toutefois, de la somme véritablement due au détenteur du privilège et de la somme due (sauf disposition contraire) par le propriétaire; mais il n’existe pas, en vertu de la présente Loi, de privilège pour une réclamation inférieure à vingt dollars.

(J’ai mis des mots en italiques.)

On a soutenu que le privilège de l’entrepreneur ne peut aller au-delà de la juste valeur du travail effectué et que, même si les tribunaux manitobains ne se sont pas prononcés définitivement, ils ont conclu implicitement qu’aucune somme n’est due à celui qui revendique le privilège. Je ne pense pas que le dossier devant nous justifie cette conclusion. L’ordonnance du juge Nitikman conclut à l’existence d’un problème d’humidité dans la résidence

[Page 483]

d’étudiants, mais il n’y a pas de conclusion, explicite ou implicite, dans aucune des cours d’instance inférieure, sur la responsabilité de cet état de choses. Une ordonnance de paiement à un séquestre, en ce moment, des sommes retenues par la SCHL équivaut à une conclusion en faveur du propriétaire sur la question principale toujours en litige. Me Houston soutient que le par. (1) de l’art. 4 limite le droit au privilège. A mon avis, son seul effet est de limiter le montant que peut recouvrer le détenteur du privilège. Tant que l’action principale ne sera pas jugée, et jusqu’à ce qu’elle le soit, le montant véritablement dû, s’il en est, à l’entrepreneur ne sera pas connu. La procédure interlocutoire pour la nomination du séquestre n’avait pas pour but de trancher cette question en suspens, et elle n’a d’ailleurs pas eu cet effet.

L’entrepreneur appelant a fait valoir que l’ordonnance du juge Nitikman était, de par sa nature, hypothétique et non applicable, parce que la SCHL n’avait pas été mise en cause dans les procédures et qu’on savait qu’elle n’avance pas de fonds sans avoir l’assurance qu’elle a priorité; de plus elle n’est pas tenue ou obligée par l’ordonnance d’avancer des fonds au séquestre désigné. L’effet que j’accorde à la disposition législative expresse, le par. (1) de l’art. 11 du Mechanics’ Liens Act, me dispense d’examiner cet argument additionnel avancé pour contester la validité de l’ordonnance.

Je suis d’avis d’accueillir le pourvoi, d’infirmer l’arrêt de la Cour d’appel du Manitoba qui confirme l’ordonnance du juge Nitikman, et d’ordonner le rejet de la requête avec dépens dans cette Cour et dans les cours d’instance inférieure.

Pourvoi accueilli avec dépens.

Procureurs des défenderesses, appelantes: Aikins, MacAulay & Thorvaldson, Winnipeg.

Procureurs des demanderesses, intimées: Arpin & Co., Winnipeg.

[1] [1975] 1 W.W.R. 311,50 D.L.R. (3d) 122.

[2] [1932] O.R. 617, confirmé [1934] R.C.S. 10 sous le nom Carrel c. Hart.

[3] [1958] R.C.S. 361.

[4] [1972] 1 W.W.R. 651, 23 D.L.R. (3d) 160.

Proposition de citation de la décision: Baxter Student Housing Ltd. et al. c. College Housing Co-operative Ltd. et al., [1976] 2 R.C.S. 475 (26 juin 1975)

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Origine de la décision

Date de la décision : 26/06/1975
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