| Lamb c. Canadian Reserve Oil & Gas Ltd., [1977] 1 R.C.S. 517 (5 mai 1976)
Cour suprême du Canada
Lamb c. Canadian Reserve Oil & Gas Ltd., [1977] 1 R.C.S. 517
Date: 1976-05-05
Frank John Lamb Appelant;
et
Canadian Reserve Oil & Gas Ltd. Intimée.
1975: le 2 décembre; 1976: le 5 mai.
Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Martland, Judson, Ritchie, Spence, Pigeon, Dickson, Beetz et de Grandpré.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DE LA SASKATCHEWAN
Mines et minerais - Acquisition de droits de surface - Ordonnance fixant une indemnité - Autorité en appel des conclusions du Conseil d’arbitrage - Valeur du terrain - Perte de l’utilisation - Application de la «formule Blackstock» - The Surface Rights Acquisition and Compensation Act, 1968 (Sask.), c. 73, art. 24(1)a), 52(1), 55(1).
La compagnie intimée, propriétaire du pétrole et du gaz que recèlent deux quarts de section appartenant à l’appelant, désirait obtenir de ce dernier une concession du sol de son terrain pour y établir un chantier de forage et un passage carrossable. Les parties n’ayant pu convenir des conditions du bail, l’intimée a présenté une demande auprès du Conseil d’arbitrage (Board of Arbitration) aux fins d’obtenir un droit de prise en possession immédiate. Par ordonnance rendue conformément à l’art. 18 de The Surface Rights Acquisition and Compensation Act, 1968 (Sask.), c. 73, le Conseil a accordé à l’intimée un droit de prise de possession immédiate du terrain aux fins du forage, de l’établissement d’un chantier de forage et d’une voie carrossable y donnant accès, moyennant indemnisation de l’appelant. Le chantier de forage et la voie carrossable comprenaient 1.21 acre en tout.
A la suite d’une audience, le Conseil a rendu une ordonnance visant à indemniser l’appelant et aux termes de laquelle il exigeait certains versements pour, notamment, la valeur du terrain et la perte de son utilisation. Quant au montant de l’indemnité à payer pour la valeur du terrain, le Conseil a majoré de 50 pour cent la valeur qu’il lui avait attribuée parce que le petit lopin de 1.21 acre était retiré d’un lot faisant partie de la ferme de l’appelant. En appel, le juge Bendas de la Cour de district a confirmé l’ordonnance du Conseil, mais il a éliminé le poste relatif à la perte de l’utilisation de la terre. L’appelant a porté cette décision devant la Cour d’appel. Cette dernière a attribué une valeur moindre au
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terrain et a rejeté la «formule Blackstock» selon laquelle lorsqu’on retire d’un ensemble un petit lopin, il faut majorer de 50 pour cent la valeur du terrain quand il n’existe dans la région aucune vente comparable de terrain semblable.
L’appelant a interjeté un pourvoi devant cette Cour et demande en fait le rétablissement des montants accordés par le Conseil.
Arrêt (Les juges Pigeon et de Grandpré étant dissidents en partie): Le pourvoi est accueilli.
Le juge en chef Laskin et les juges Martland, Judson, Ritchie, Spence, Dickson et Beetz: L’opinion de la Cour d’appel selon laquelle lorsqu’il entend un appel d’une décision du Conseil, le juge de la Cour de district ne doit pas tenir compte des conclusions de ce dernier mais juger les points en litige en se fondant uniquement sur la preuve qui lui est présentée, n’a pas été retenue. Le juge de la Cour de district pouvait considérer, et a eu raison de considérer, que les conclusions du Conseil avaient une valeur probante considérable, et il était fondé à leur accorder une grande importance.
Un appel interjeté en vertu de The Surface Rights Acquisition and Compensation Act traite de la fixation de l’indemnité et implique, notamment, l’estimation de la valeur des biens‑fonds, l’évaluation des dommages causés au terrain, l’appréciation des conséquences pour les terrains du droit de prise de possession et la fixation de l’indemnité pour nuisances. Il s’agit d’un appel d’une décision d’un tribunal qui, en jugeant des demandes d’indemnité par toute la province, devient un expert en la matière. L’appel est formé devant un juge d’une Cour de district, au centre judiciaire le plus rapproché du terrain en question, juge qui n’est pas un spécialiste de ce domaine. Il entend les témoignages et, parfois, de nouveaux témoignages. Il peut apprécier la crédibilité des témoins, mais pour estimer la valeur des biens-fonds, établir les conséquences dommageables pour le reste du terrain par suite du droit de prise de possession et fixer l’indemnité pour nuisances, il devrait accorder quelque crédit à l’opinion du Conseil. De cette façon, on pourra parvenir à un critère équitable d’indemnisation appliqué uniformément dans toute la province, au lieu d’avoir des décisions disparates rendues par différents juges de Cour de district dans diverses régions de la province.
Comme l’a décidé la Cour d’appel, le Conseil, vu le libellé de l’al. 24(1)a) de la Loi, avait le droit d’accorder une indemnité qui tenait compte de la valeur du terrain et de la perte de son utilisation.
Quant à l’application de la “formule Blackstock” pour fixer la valeur du bien-fonds, le juge de la Cour de district, qui a souscrit à la décision du Conseil d’appli-
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quer ladite formule, a envisagé la question comme il convenait. La Cour d’appel paraît avoir adopté le point de vue selon lequel elle devait prendre pour point de départ non les conclusions du Conseil mais l’offre de l’intimée, et chercher à établir si l’on avait prouvé qu’elle était insuffisante.
Les juges Pigeon et de Grandpré, dissidents en partie: Le libellé de la Loi (art. 55) oblige le juge de la Cour de district à reprendre l’affaire au début et à tirer ses propres conclusions. Pour ce faire, il ne peut se fonder sur les conclusions du Conseil, qui peut fort bien avoir non seulement entendu des témoignages d’une nature quelque peu différente mais encore s’être transporté sur les lieux, et qui s’en était sûrement rapporté à son expérience.
Donc, le juge de la Cour de district préside à un nouveau procès. Il est cependant évident que le juge est tenu de par la Loi d’accorder une importance considérable aux conclusions du Conseil, auxquelles il faut accorder le même crédit qu’au témoignage d’un expert dont l’opinion sur la question est particulièrement pertinente. C’est à cause de cette importance qu’il faut attacher aux conclusions du Conseil qu’il faut statuer sur l’appel comme le propose la majorité de la Cour, y compris en ce qui concerne l’indemnité à verser pour la perte de la jouissance du terrain.
[Arrêt appliqué: Carswell v. Alexandra Petroleums Ltd., [1972] 3 W.W.R. 706; distinction faite avec l’arrêt Re Union Gas Co. of Canada Ltd. and White (1969), 10 D.L.R. (3d) 39; arrêts mentionnés: La Cité de Ste-Foy c. La Société Immobilière Enic Inc., [1967] R.C.S. 121; Copithorne v. Shell Canada Ltd. (1969), 70 W.W.R. 410.]
POURVOI interjeté d’un arrêt de la Cour d’appel de la Saskatchewan[1], infirmant un jugement rendu par le juge de la Cour de district Bendas, confirmant, sous réserve d’une modification, une ordonnance du Conseil d’arbitrage accordant une indemnité en vertu de The Surface Rights Acquisition and Compensation Act, 1968 (Sask.), c. 73. Pourvoi accueilli.
M.C. Shumiatcher, c.r., et R. Kohaly, c.r., pour l’appelant.
R.L. Barclay et M. Gerwing, pour l’intimée.
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Le jugement du juge en chef Laskin et des juges Martland, Judson, Ritchie, Spence, Dickson et Beetz a été rendu par
LE JUGE MARTLAND — L’intimée est une compagnie qui s’occupe de la prospection et de la production de pétrole et de gaz et elle est notamment propriétaire du pétrole et du gaz que recèle le terrain de l’appelant, ainsi désigné: subdivision officielle 9 de la section 11, dans le Township 47, rang 27, à l’ouest du 3e méridien en Saskatchewan. L’intimée désirait obtenir de l’appelant une concession du sol de son terrain pour y établir un chantier de forage et un passage carrossable, mais les parties n’ont pu convenir des conditions du bail. En conséquence, l’intimée a présenté une demande auprès du Conseil d’arbitrage (Board of Arbitration) aux fins d’obtenir un droit de prise de possession immédiate. Par ordonnance rendue conformément à l’art. 18 de The Surface Rights Acquisition and Compensation Act, 1968 (Sask.), c. 73, ci-après appelé «la Loi», le Conseil d’arbitrage a accordé à l’imtimée un droit de prise de possession immédiate du terrain aux fins de forage, de l’établissement d’un chantier de forage et d’une voie carrossable y donnant accès, moyennant indemnisation de l’appelant.
Le Conseil d’arbitrage, ci-après appelé «le Conseil», est un organisme prévu et établi par la Loi et est, notamment, habilité à fixer l’indemnité que doit verser au propriétaire du terrain toute personne qui acquiert des droits de surface conformément à la Loi.
Le Conseil a convoqué une audience afin de fixer l’indemnité payable par l’intimée pour les droits qu’elle a acquis et dont elle jouit grâce à son droit de possession et pour l’établissement du chantier de forage et de la voie carrossable, comprenant 1.21 acre en tout.
L’article 24 de la Loi prévoit ce qui suit:
[TRADUCTION] 24. (1) Aux fins de fixer l’indemnité payable à l’égard de l’acquisition des droits de surface par un exploitant, le conseil doit tenir compte des facteurs suivants:
a) la valeur du terrain et la perte de l’utilisation du terrain ou d’une participation dans ce terrain que l’exploitant a acquise;
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b) la superficie du terrain qui est ou peut être endommagée de façon permanente ou temporaire par suite de l’exploitation du fait de l’exploitant;
c) le versement d’une indemnité par suite du morcellement du terrain;
d) les conséquences dommageables du droit de prise de possession sur le reste du terrain, par suite du morcellement;
e) le versement d’une indemnité pour les nuisances, les inconvénients, la gêne, ou le bruit que subit le propriétaire ou l’occupant du terrain, s’il en est, ou le reste du terrain, conséquences désagréables qui pourraient être causées ou susceptibles de l’être par l’exploitation du fait de l’exploitant;
g) lorsque le conseil le juge à propos, le versement d’un intérêt à un taux par lui fixé;
h) tout autre facteur particulier à chaque cas, y compris l’effet cumulatif, s’il en est, des droits de surface déjà acquis par l’exploitant ou tout autre exploitant en vertu d’un bail, d’une entente ou d’un droit de prise de possession antérieur à l’acquisition des droits de surface de la concession;
i) tous autres facteurs que le conseil juge opportuns, pertinents et appropriés.
(2) Le conseil peut allouer au propriétaire ou à l’occupant du terrain, s’il en est, les frais et débours raisonnables engagés par ces derniers pour l’audience relative à l’acquisition des droits de surface; lorsque le conseil accorde au propriétaire ou à l’occupant de tels frais et débours, il doit en fixer le montant. (Remplace f), 1972 (Sask.), c. 127, à partir du 21 avril 1972.)
A la suite de l’audience, le Conseil a rendu une ordonnance visant à indemniser l’appelant conformément à l’art. 24 de la Loi. Cette ordonnance exigeait les versements suivants aux divers titres de cet article:
[TRADUCTION]
a) Valeur du terrain
$235.95
Perte de son utilisation
72.60
b) Superficie — 1.21 acre
c) Morcellement
210.00
d) Néant
e) Nuisances
105.00
f) Frais
240.00
g) Intérêt
42.56
h) Néant
i) Néant
Versement total la première année
$906.11
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Loyer annuel sous réserve de l’article 32 de la Loi:
Perte de l’utilisation
$36.30
Morcellement
210.00
Nuisances
105.00
TOTAL
$351.30
échu et payable le 25 mai 1972 et chaque année suivante à la même date, tant que l’exploitant conservera la propriété.
En établissant l’indemnité à payer, le Conseil a fixé la valeur du terrain réclamé à $130 l’acre, majorée de 50 pour cent parce que le petit lopin de 1.21 acre était retiré d’un lot faisant partie de la ferme de l’appelant, le lot en question consistant en deux quarts d’une section d’un mille carré. Pour calculer la perte de l’usage du terrain, le Conseil a pris pour critère la valeur de la graine de colza qui y était cultivée, soit 24 boisseaux l’acre, évaluée à $2.50 le boisseau, prix courant du colza à cette époque. Comme l’appelant pratiquait l’assolement bisannuel, l’indemnité annuelle pour la perte de l’utilisation a été fixée à $36.30.
Aucune somme additionnelle n’a été accordée à titre d’indemnité pour le préjudice causé au reste du terrain. En étudiant la compensation qu’il convenait de verser pour le morcellement du terrain, le Conseil a statué que la somme de $210 dédommagerait le propriétaire du travail et des dépenses supplémentaires qu’entraînait l’exploitation de la terre amputée du lopin de 1.21 acre.
Le Conseil a alloué la somme de $105 pour indemniser le propriétaire des nuisances, des inconvénients, de la gêne ou du bruit causés ou qui le seront vraisemblablement du fait de l’exploitation de l’intimée.
La somme de $240 a été allouée à titre de dépens relativement aux procédures intentées jusqu’au 19 mai 1972, date de l’ordonnance.
En dernier lieu, on a accordé un intérêt annuel de 8 pour cent courant de la date de l’octroi du droit de prise de possession à la date de l’audition.
Comme le lui permet l’art. 52 de la Loi, l’intimée a interjeté appel de l’ordonnance du Conseil devant la Cour de district. Voici les parties pertinentes de l’art. 52 et de l’art. 55 de la Loi:
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[TRADUCTION] 52. (1) Sauf en ce qui concerne le droit de prise de possession, toute personne touchée par une ordonnance du Conseil peut en appeler auprès de la cour de district du centre judiciaire le plus proche du terrain ayant fait l’objet de l’ordonnance.
55. (1) Un appel interjeté en vertu de l’article 52 se fait par voie de nouvelle audition.
(2) En appel, la cour de district a la compétence et les pouvoirs dont dispose le Conseil aux termes de la présente Loi.
Le juge Bendas de la Cour de district a confirmé l’ordonnance du Conseil, mais il l’a modifiée en éliminant le poste relatif à la perte de l’utilisation de la terre.
L’appellant a porté cette décision devant la Cour d’appel. Cette dernière a statué que la valeur du terrain ne dépassait pas $110 l’acre. On a jugé que c’était la valeur du terrain vendu en bloc de 320 acres. La Cour a rejeté la «formule Blackstock» selon laquelle lorsqu’on retire d’un ensemble un petit lopin, il faut majorer de 50 pour cent la valeur du terrain quand il n’existe dans la région aucune vente comparable de terrains semblables. La Cour a aussi statué que les éléments de preuve relatifs aux nuisances ne justifiaient pas une indemnité annuelle de $105 et elle a réduit cette somme à $50.
En étudiant les dispositions de l’art. 55 de la Loi, le juge d’appel Maguire a rejeté les principes qu’avait appliqués la Division d’appel de la Cour suprême de l’Alberta en interprétant une loi de l’Alberta dont les dispositions qui prévoient un appel ayant la forme d’une «nouvelle audition» sont presque identiques à l’art. 55. Le juge d’appel Allen, dans l’arrêt Caswell c. Alexandra Petroleums Ltd.[2], a statué que le juge président ne doit pas modifier sans raisons sérieuses les conclusions du Conseil d’arbitrage, qu’il faut des preuves convaincantes établissant où a erré le Conseil et pourquoi sa sentence arbitrale devrait être modifiée et l’indemnité majorée ou diminuée. Le juge Bendas de la Cour de district avait mentionné et appliqué ces principes.
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Le juge d’appel Maguire a préféré appliquer le principe qu’a énoncé le juge en chef de l’Ontario, le juge Gale, dans l’arrêt Re Union Gas Co. of Canada Ltd. and White[3], à la p. 42.
Dans son pourvoi devant cette Cour, l’appelant cherche en fait le rétablissement des montants accordés par le Conseil.
Ce qui différencie surtout les points de vue respectifs du juge Bendas et de la Cour d’appel relativement à la fixation de l’indemnité à laquelle aurait droit l’appelant est l’importance qu’il faut attacher aux conclusions du Conseil. Le juge Bendas a adopté les vues exprimées par le juge Allen, qui a exposé les motifs de la Division d’appel de la Cour suprême de l’Alberta dans l’arrêt Caswell (p. 728), traitant d’un cas semblable à celui en l’espèce:
[TRADUCTION] En terminant, je tiens à faire quelques remarques d’ordre général sur ce que je conçois être les fonctions d’une cour qui entend un appel d’une décision du Right of Entry Arbitration Board. Tout d’abord, bien que j’aie souligné que l’appel se fait par voie de procès de novo, il s’agit tout de même d’un appel des conclusions du tribunal qui a rendu la décision. Il est permis de croire qu’en général, les tribunaux tels que le Right of Entry Arbitration Board se composent de membres choisis pour les connaissances et l’expérience qu’ils ont du domaine dans lequel ils devront œuvrer. Ils ont à régler très fréquemment ces questions et on peut supposer que cette expérience leur donne une bonne connaissance de la sphère d’activité particulière qui est la leur. Lorsque, comme c’est le cas en l’espèce, ils rendent des conclusions détaillées sur des points de fait, après avoir examiné le terrain et entendu les observations des deux parties, et qu’ils rendent des motifs écrits aussi approfondis, je crois qu’il ne faut pas modifier leurs conclusions sans raisons sérieuses. En d’autres termes, je crois qu’il faudrait présenter des preuves convaincantes établissant où ils ont erré et pourquoi leur sentence arbitrale doit être modifiée et l’indemnité majorée ou diminuée. L’absence même de formalité des procédures du Conseil convient peut-être davantage aux affaires qu’il a à juger que les procédures formelles d’une cour.
On a créé ces conseils afin d’assurer la fixation d’indemnités justes et suffisantes lors de l’expropriation de terrains ou de droits au profit d’entreprises privées, et il faut attacher une importance considérable à leurs con-
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clusions, sauf lorsqu’il est clairement démontré qu’elles sont erronées.
Le juge d’appel Maguire a rejeté cet argument. Il a exprimé ses vues de la façon suivante:
[TRADUCTION] Une nouvelle audition peut se comparer à ce que le Code criminel qualifie de procès de novo. Il faut donc recueillir des preuves portant sur les questions en cause; celles-ci peuvent être identiques, semblables ou sensiblement différentes de celles présentées au Conseil. L’appelant n’est pas tenu de présenter des preuves «convaincantes» pour justifier la modification d’une décision du Conseil. Le juge d’appel a le devoir et l’obligation de statuer sur les questions dont il est saisi en se fondant sur les éléments de preuve fournis au cours de la nouvelle audition qu’il préside.
Le par. 55(2) prévoit que cette cour d’appel a la compétence et tous les pouvoirs dont dispose le conseil aux termes de la Loi.
Je préfère adopter le raisonnement du juge Gale, juge en chef de l’Ontario, dans l’arrêt Re Union Gas Co. of Canada Ltd. and White, [1970] 2 O.R. 85 à la p. 88, 10 D.L.R. (3d) 39 (Cour d’appel de l’Ontario) où il déclare:
«la preuve peut être ou ne pas être la même que celle présentée devant le conseil d’arbitrage. Mais, au fond, après audition de la preuve et des prétentions qui peuvent lui être présentées, la Commission municipale de l’Ontario devra parvenir à une décision fondée sur elles, sans être influencée par les conclusions ni par la décision du conseil d’arbitrage. Ainsi il nous semble que lorsqu’une des deux parties se pourvoit, en vertu de cet article de la Loi, contre une décision du conseil d’arbitrage, l’affaire est reprise globalement et l’autre partie peut fournir les preuves pertinentes qu’elle juge susceptibles de favoriser une augmentation ou une réduction de l’indemnité, selon ses intérêts. Cela découle clairement de la disposition prévoyant un procès de novo, ce qui signifie essentiellement qu’il doit y avoir une nouvelle audition ou une audition reprise dès le début.»
Il s’ensuit que le savant juge de la Cour de district s’est trompé en suivant la procédure décrite. La loi exige qu’il entende l’affaire et statue à son sujet selon la preuve dont il dispose.
Cela signifie donc que le juge de la Cour de district, lorsqu’il entend un appel d’une décision du Conseil, ne doit pas tenir compte des conclusions de ce dernier mais juger les points en litige en se fondant uniquement sur la preuve qui lui est présentée.
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Très respectueusement, je ne partage pas ce point de vue. Je trouve qu’il méconnaît l’esprit de la Loi, que l’art. 3 définit ainsi:
[TRADUCTION] 3. La présente loi a pour objet de:
a) prévoir les modalités d’ensemble pour l’obtention des droits de surface;
b) prévoir le paiement d’une indemnité juste et équitable pour l’acquisition des droits de surface;
c) prévoir l’entretien et al mise en valeur de la surface du terrain acquise en rapport avec des droits de surface obtenus en vertu de la présente Loi.
Pour atteindre ces fins, la Loi prévoit la création du Conseil d’arbitrage, compose d’au moins trois membres. La Loi habilite le Conseil à rendre des ordonnances accordant aux personnes qui ont la concession d’une substance minérale ou à qui on a accordé le droit de forer des puits, d’extraire ou de récupérer une telle substance, le droit d’obtenir un droit de prise de possession aux fins de forage et d’acquérir des terrains pour y établir un chantier de forage et une voie carrossable. Lorsque l’exploitant et le propriétaire ne peuvent se mettre d’accord sur le montant de l’indemnité exigible en échange de ces droits, le Conseil peut le fixer en tenant compte des facteurs énumérés à l’art. 24.
Le Conseil a été créé dans le but de résoudre ces problèmes et d’autres que l’application de la Loi peut soulever, et il a été conçu de façon à siéger dans toute la province. Il est le seul tribunal compétent en la matière, sous réserve des droits d’appel prévus par la Loi.
Cette Cour a étudié la nature d’un tribunal comme celui-la dans l’affaire La Cité de Ste-Foy c. La Société Immobilière Enic Inc.[4]; il s’agissait d’un appel d’une décision de la Régie des services publics de la province de Québec relativement à l’indemnité payable en cas d’expropriation. Le juge Abbott, qui a prononcé le jugement de la Cour, a dit à la p. 126:
L’article 1066f du Code de procédure civile prescrit que dans une expropriation comme la présente, la Cour supérieure doit déférer le dossier à la Régie des Services Publics comme arbitre pour fixer l’indemnité. D’une façon générale, c’est la Régie qui fixe l’indemnité dans tous les cas d’expropriation de la province de Québec, à
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moins qu’il en soit autrement prescrit par des lois particulières. Je suis d’avis qu’en conférant cette juridiction arbitrale à la Régie, la Législature a reconnu la qualité d’expert, la compétence et l’expérience particulière des membres qui la composent et voulu l’utilisation, la mise en œuvre de ces qualifications spéciales dans l’excercice de cette juridiction arbitrale.
Selon moi, la création du Conseil d’arbitrage aux termes de la Loi procède du même esprit. Je reconnais, comme on l’a souligné devant la Cour d’appel, que dans l’affaire Ste-Foy l’appel interjeté contre la décision du Conseil n’a pas eu lieu par voie de nouvelle audition; il s’agissait d’un appel devant la Cour d’appel. Dans ce cas‑là, ledit appel se fondait sur le dossier des procédures devant la Régie des services publics, alors qu’un appel d’une décision du Conseil interjeté en vertu de la Loi est formé par voie de nouvelle audition au cours de laquelle on peut présenter de nouveaux éléments de preuve. Néanmoins, à mon avis, le juge de la Cour de district pouvait considérer, et a eu raison de considérer, que les conclusions du Conseil avaient une valeur probante considérable, et il était fondé à leur accorder l’importance à laquelle le jugement dans l’affaire Caswell a déclaré qu’elles avaient droit.
J’estime que la disposition prévoyant un droit d’appel dont il est question en l’espèce n’est pas, dans son contexte, analogue aux dispositions relatives au procès de novo que contient le Code criminel dans le cas des appels des déclarations sommaires de culpabilité. Dans un appel d’une déclaration sommaire de culpabilité, l’appelant cherche à faire totalement infirmer le jugement de première instance, et l’appel est formé par voie de procès de novo, devant un juge d’une cour d’instance supérieure. La décision implique l’application du droit aux faits soumis en preuve; elle découle en appel de la preuve présentée au procès de novo. Un appel interjeté en vertu de la Loi traite de la fixation de l’indemnité et implique, notamment, l’estimation de la valeur des biens-fonds, l’évaluation des dommages causés aux terrains, l’appréciation des conséquences pour les terrains du droit de prise de possession et la fixation de l’indemnité pour nuisances. Il s’agit d’un appel d’une décision d’un tribunal qui, en jugeant des demandes d’indemnité par toute la province, devient expert en la matière.
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L’appel est formé devant un juge d’une cour de district, au centre judiciaire le plus rapproché du terrain en question, juge qui n’est pas un spécialiste de ce domaine. Il entend les témoignages et, parfois, de nouveaux témoignages. Il peut apprécier la crédibilité des témoins, mais pour estimer la valeur des biens-fonds, établir les conséquences dommageables pour le reste du terrain par suite du droit de prise de possession et fixer l’indemnité pour nuisances, il devrait accorder quelque crédit à l’opinion du Conseil. De cette façon, on pourra parvenir à un critère équitable d’indemnisation appliqué uniformément dans toute la province, au lieu d’avoir des décisions disparates rendues par différents juges de cours de district dans diverses régions de la province.
La question en litige ne s’est pas présentée dans l’affaire Union Gas à laquelle renvoie le juge d’appel Maguire. Dans cette affaire, la compagnie appelante qui avait obtenu l’expropriation d’un bien-fonds pour un pipe-line de gaz naturel a dû verser une somme d’argent à White, le propriétaire du bien-fonds, conformément à la décision d’un conseil d’arbitrage créé en vertu de l’art. 41 de l’Ontario Energy Board Act, 1946 (Ont.), c. 74. Mécontente de la sentence arbitrale, la compagnie a interjeté appel devant la Commission municipale de l’Ontario conformément au par. (7) de l’art. 41 de l’Ontario Energy Board Act. Le paragraphe (8) de l’art. 41 de cette Loi exige que:
[TRADUCTION] L’avis d’appel donné conformément au présent article doit exposer les motifs d’appel et l’appelant doit l’expédier par courrier recommandé au secrétaire de la Commission municipale de l’Ontario et à l’autre partie…
La compagnie s’est conformée à cette exigence, mais White n’a déposé aucun avis d’appel ni d’appel incident. Avant l’audition devant la Commission municipale de l’Ontario, on a soulevé la question de savoir si White pouvait fournir des preuves à l’appui de la décision du Conseil d’arbitrage, ou à l’appui d’une majoration de la somme accordée.
La Commission municipale a statué qu’une personne qui n’avait pas déposé un avis d’appel de la décision du Conseil d’arbitrage ne pouvait se présenter devant elle pour réclamer une majoration de l’indemnité. La Cour d’appel de l’Ontario, qui ne
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partageait pas ce point de vue, a accueilli l’appel interjeté de cette décision. C’est dans ce contexte que le juge Gale, juge en chef de l’Ontario, a rédigé ce passage cité par le juge d’appel Maguire.
De plus, il faut souligner que le Conseil d’arbitrage dont il est fait mention dans l’Ontario Energy Board Act n’était pas une institution permanente comme le Conseil créé par la Loi. L’article 41 de la loi ontarienne, qui avait trait aux expropriations de biens-fonds au profit de pipelines, prévoyait notamment:
[TRADUCTION] 41. (1) Le requérant doit verser au propriétaire du bien-fonds exproprié en vertu de la présente Partie ou de toute autre l’ayant précédée, une juste indemnité pour le dédommager de la perte de son bien et de tout préjudice résultant de l’expropriation.
(2) Nulle action ou autre procédure n’est recevable à l’égard de cette indemnité; à défaut d’accord entre le requérant et le propriétaire, le montant doit être fixé ainsi que le prévoit le présent article et l’Arbitration Act ne s’applique pas.
(3) Le Ministre doit nommer une ou plusieurs personnes pour former un conseil d’arbitrage chargé de fixer sommairement le montant de l’indemnité.
(4) Lorsque le conseil d’arbitrage comprend plus d’un membre, le Ministre nommera l’un d’eux président.
(5) Le lieutenant gouverneur en conseil peut établir des règlements régissant la pratique et la procédure du conseil d’arbitrage et, tant que ces règlements n’auront pas été établis, les règles de pratique et de procédure de la Commission municipale de l’Ontario s’appliquent à tout arbitrage effectué en vertu du présent article.
Ces dispositions prévoient la constitution de conseils d’arbitrage au besoin. La Loi ontarienne n’a pas créé un tribunal particulier comme celui en l’espèce, auquel s’applique très bien le passage tiré de l’arrêt Ste-Foy.
A mon avis, le juge Bendas de la Cour de district n’a pas commis d’erreur en tenant compte des vues exprimées dans l’arrêt Caswell lorsqu’il a pris sa décision.
La Cour d’appel ne partage pas l’opinion du juge de la Cour de district en ce qui concerne son refus d’accorder une indemnité à l’égard de la perte de l’utilisation du terrain, seul point sur lequel il était en désaccord avec le Conseil. Le juge
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de la Cour de district estimait qu’un propriétaire jouissant de la possession et de l’utilisation de sa terre n’est pas fondé, en vertu de l’al. 24(1)a) de la Loi, à recevoir une somme représentant la valeur du terrain ainsi bien qu’une indemnité pour la perte de son utilisation puisqu’il en résulterait une «double indemnité». Selon lui, lorsque cet alinéa mentionne [TRADUCTION] «la valeur du terrain et la perte de l’utilisation du terrain», l’expression «perte de l’utilisation» n’était censée s’appliquer que lorsque le propriétaire n’avait pas la jouissance de la terre, par suite d’un bail par exemple, auquel cas le locataire pouvait être dédommagé de la perte de l’utilisation alors que le propriétaire recevait une somme représentant la valeur de la terre.
La Cour d’appel a traité de cette question dans la passage suivant de son jugement:
[TRADUCTION] L’indemnité doit être fixée conformément à l’art. 24 de la Loi et je revoie d’abord à l’al. a) du par. (1):
(1)a) La valeur du terrain et la perte de l’utilisation ou d’une participation dans ce terrain que l’exploitant a acquise.
Le Conseil est de fait autorisé à accorder une indemnité pour la valeur de terrain ainsi que pour la perte de son utilisation. C’est à la fois raisonnable et pratique; il me suffit d’illustrer ce point comme suit: supposons que l’on alloue la somme de $130 l’acre et que le puits de forage ait une durée de vie de 20 ans, le paiement annuel ou total versé au fermier calculé uniquement d’après la valeur du terrain ne saurait être considéré comme une indemnité suffisante.
L’article 18 de la Loi prévoit:
[TRADUCTION] 18. Les articles 19 à 32 s’appliquent relativement au forage, à l’extraction, à la récupération ou à la collecte de la substance minérale, à l’acquisition par l’exploitant:
a) du droit d’accès à un terrain pour fins de forage;
b) du terrain aux fins d’y établir un chantier de forage et une voie carrossable;
c) du droit d’avoir accès à un terrain, de l’utiliser, de l’occuper, ou d’en prendre possession pour y construire une ligne de transport d’énergie, et
d) du terrain pour y installer des accumulateurs.
Les articles 23 et 24a) de la Loi portent que:
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[TRADUCTION] 23. (1) Chaque exploitant doit verser une indemnité à l’égard de chacun des droits mentionnés à l’article 18 dont il s’est assuré l’exercice, conformément aux dispositions de l’article 24.
(2) Lorsque l’exploitant et la propriétaire ou l’exploitant et l’occupant ne peuvent tomber d’accord sur le montant d’une indemnité, celle-ci sera fixée par le Conseil aux termes de la présente loi.
24. (1) Aux fins de fixer l’indemnité payable a l’égard de l’acquisition des droits de surface par un exploitant, le Conseil doit tenir compte des facteurs suivants:
a) la valeur du terrain et la perte de l’utilisation du terrain ou d’une participation dans ce terrain que l’exploitant a acquise;
La Loi définit le «propriétaire» comme une personne au nom de laquelle a été délivré un titre de propriété conformément à la Land Titles Act, ou son exécuteur testamentaire, son administrateur, son successeur ou autre représentant légal. Cela comprend un acquéreur désigné dans une promesse de vente authentique.
L’«occupant» désigne une personne ou un locataire, autre que le propriétaire, en possession effective et légitime du bien-fonds.
A mon avis, l’al. 24(1)a) exige que le Conseil tienne compte de la valeur du bien-fonds et de la perte de son utilisation. Rien ne limite l’expression «la perte de l’utilisation» au cas de l’occupant. Au contraire, l’adjonction des mots [TRADUCTION] «ou d’une participation dans celui-ci» semble destinée à embrasser cette situation. C’est le propriétaire qui subit la perte de l’utilisation du bien-fonds, et le locataire qui souffre de la perte d’un intérêt dans le bien‑fonds. En toute logique, il est difficile de voir pourquoi l’exploitant devrait verser une indemnité plus élevée si le bien-fonds est loué que s’il est occupé par le propriétaire lui-même.
Il est fort possible que la Législature, en exigeant que le Conseil tienne compte de la valeur du bien-fonds, aussi bien que de la perte de son utilisation, ait envisagé la situation où des prospecteurs pétroliers ont obtenu d’office la possession de terrains relativement petits, aux fins de forage, d’établissement de chantiers de forage, de voies carrossables, de lignes de transport d’énergie et
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d’accumulateurs, ces lopins de terre étant retirés de terrains de culture beaucoup plus grands. Tout le temps où l’exploitant utilise les terres nécessaires à son exploitation, le fermier s’en trouve privé. Comme le juge d’appel Maguire l’a souligné, une indemnité qui ne tiendrait compte que de la valeur du bien-fonds pourrait être insuffisante.
Quelle que puisse être la raison qui a précisé à la formulation de l’al. 24(1)a), il est clair que la Législature a agi délibérément en exigeant qu’il soit tenu compte de la valeur du terrain et de la perte de son utilisation. La Loi équivalente en Alberta, The Right of Entry Arbitration Act, a été adoptée beaucoup plus tôt, en 1947 (1947 (Alta.), c. 24). L’alinéa 12(2)a) de cette Loi porte que:
[TRADUCTION] Le Conseil, en fixant l’indemnité, peut tenir compte de, —
a) la valeur du bien-fonds;
(Les soulignés sont de moi.)
A d’autres égards, cet article traite du même sujet que l’art. 24 de la Loi de la Saskatchewan.
J’estime que vu le libellé de l’al. 24(1)a) de la Loi, le Conseil avait le droit d’accorder une indemnité qui tenait compte de la valeur du terrain et de la perte de son utilisation.
Le juge de la Cour de district avait souscrit à l’application de ce que l’on appelle «la formule Blackstock» en fixant la valeur du bien-fonds. Cette formule est l’œuvre de G.M. Blackstock, qui a présidé pendant de nombreuses années l’Alberta Board of Public Utility Commissioners; elle s’applique au calcul de l’indemnité accordée à la suite d’expropriation de terrains pour la construction de pipe-lines. Reconnaissant qu’il était injuste, lors de l’expropriation d’un lopin de terre tiré d’un tout, de ne payer au propriétaire que la valeur moyenne de l’acre, calculée en fonction du tout, il a adopté la pratique de majorer de 50 pour cent la valeur moyenne de l’acre du lopin.
La Cour d’appel n’a pas souscrit à l’application de la formule en l’espèce.
Le juge de la Cour de district a renvoyé aux observations du juge d’appel Allen dans l’arrêt
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Copithorne v. Shell Canada Limited[5], à la p. 415:
[TRADUCTION] En ce qui concerne l’application de ce qu’on appelle la formule Blackstock à la superficie en question, soulignons que cette cour n’en a jamais approuvé l’application et dans les arrêts Interprov. Pipe Line Co. v. Z.A.Y. Dev. Ltd. (1961) 34 WWR 330, 80 CRTC 42, et Calgary Power Ltd. v. Danchuk, Day and Big Lake Farming Co. (1963) 41 WWR 124 (jugements prononcés par le juge d’appel Johnston) il est expressément déclaré qu’on ne doit pas recourir à la formule Blackstock dans le calcul de la valeur d’un terrain exproprié lorsque la preuve indique l’existence d’autres ventes de terrains comparables récemment conclues dans la région.
Il ajoute alors:
[TRADUCTION] Cependant, en l’absence de ventes comparables, comme c’est le cas en l’espèce, et lorsqu’un lopin de terre est retiré d’un bien-fonds, l’appréciateur devrait appliquer la formule Blackstock pour en arriver à une juste valeur du terrain.
Selon moi, dans ces circonstances, où il avait à apprécier la preuve qui lui était présentée, sa décision n’aurait pas dû être modifiée.
Le passage suivant expose le point de vue adopté par la Cour d’appel lorsqu’elle a examiné les points litigieux qui lui étaient soumis:
[TRADUCTION] Les témoins cités par l’intimée ont établi clairement que le prix courant des chantiers de forage dans toute cette région et l’offre faite à l’appelant Lamb à titre de paiement total pour la première année comprenant tous les postes prévus à l’art. 24 de la Loi était de $600.
Si je comprends bien, la ligne de conduite de l’intimée relativement à l’indemnisation est conforme à sa pratique actuelle d’offre de paiement; nous n’avons donc qu’à juger si les offres sont suffisantes.
Par conséquent, je m’en tiens à décider si une somme de $600 à titre de paiement pour la première année et des versements annuels de $300 par la suite constituent une indemnité suffisante.
La Cour d’appel a ensuite étudié l’offre de paiement de l’intimée et l’a trouvée suffisante, se fondant sur la déposition du témoin Hawes, expert cité par l’intimée, en ce qui concerne la valeur du bien-fonds et les inconvénients résultant de l’expropriation. Ayant jugé l’offre suffisante, la Cour a
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refusé d’accorder les dépens qu’avait alloués à l’appelant le juge de la Cour de district relativement à l’audition devant le Conseil et à l’appel de sa décision devant la Cour de district.
Le prix courant des chantiers de forage dans la région était celui établi par l’intimée. Le témoignage de McDonald, témoin cité par l’intimée et au service d’une compagnie chargée d’obtenir pour cette dernière des concessions du sol, montre que le prix courant était un montant fixe de $600 la première année et de $300 les années subséquentes, appliqué sans tenir compte de la nature du terrain loué, ni de sa superficie, ni de sa situation à proximité d’autres constructions.
En substance, la Cour d’appel paraît avoir adopté le point de vue selon lequel elle devait prendre pour point de départ non les conclusions du Conseil mais l’offre de l’intimée, et chercher à établir si l’on avait prouvé qu’elle était insuffisante. Très respectueusement, j’estime que c’est le juge de la Cour de district qui a envisagé la question comme il convenait.
Par conséquent, je suis d’avis d’accueillir le pourvoi, d’annuler l’arrêt de la Cour d’appel, sauf en ce qui concerne le mode de calcul de l’intérêt à appliquer aux montants appropriés alloués, et de rétablir le jugement de la Cour de district, mais modifié de façon à inclure une indemnité pour la perte de l’utilisation du terrain au montant fixé par le Conseil d’arbitrage. L’appelant a droit aux frais du pourvoi devant cette Cour et de l’appel devant la Cour d’appel.
Le jugement des juges Pigeon et de Grandpré a été rendu par
LE JUGE DE GRANDPRÉ (dissident en partie) — J’ai eu l’avantage de lire les motifs rédigés par mon collègue le juge Martland et je partage ses conclusions. Il me semble toutefois qu’on ne peut établir un parallèle entre les procédures en l’espèce et celles étudiées dans l’arrêt La Cité de Ste-Foy c. La Société Immobilière Enic Inc.[6] Dans cette affaire, les cours étaient saisies d’un authentique appel, au sens réel de ce mot, alors qu’aux termes
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de la The Surface Rights Acquisition and Compensation Act, 1968 (Sask.), c. 73, à l’étude dans le présent litige, [TRADUCTION] «appel… se fait par voie de nouvelle audition» (art. 55). Selon moi, ce texte législatif crée réellement le droit à un procès de novo. Il n’est pas nécessaire de décider maintenant si, dans une nouvelle audition en vertu de la Loi, il faut remplir toutes les conditions d’un procès de novo en vertu du Code criminel. Il suffit de souligner que le libellé de la Loi impose au juge de la Cour de district l’obligation de reprendre l’affaire au début et de tirer ses propres conclusions. Pour ce faire, il ne peut se fonder sur les conclusions du Conseil, qui peut fort bien avoir non seulement entendu des témoignages d’une nature quelque peu différente mais encore s’être transporté sur les lieux, et qui s’en était sûrement rapporté à son expérience.
Donc, à mon avis, le juge de la Cour de district préside à un nouveau procès. Il est cependant évident, et c’est là l’envers de l’endroit, que le juge est tenu de par la Loi à accorder une importance considérable aux conclusions du Conseil, auxquelles il faut accorder le même crédit qu’au témoignage d’un expert dont l’opinion sur la question est particulièrement pertinente. C’est à cause de cette importance qu’il faut attacher aux conclusions du Conseil que je suis d’avis de statuer sur l’appel comme le propose mon collègue le juge Martland, y compris en ce qui concerne l’indemnité à verser pour la perte de la jouissance du terrain.
Pourvoi accueilli avec dépens.
Procureurs de l’appelant: Shumiatcher & Associés, Regina.
Procureurs de l’intimée: MacPherson, Leslie & Tyerman, Regina.
[1] [1975] 1 W.W.R. 414, 49 D.L.R. (3d) 759.
[2] [1972] 3 W.W.R. 706 (Div. d’appel de l’Alta.)
[3] (1969), 10 D.L.R. (3d) 39.
[4] [1967] R.C.S. 121.
[5] (1969), 70 W.W.R. 410.
[6] [1967] R.C.S. 121.
