| Golden Eagle Canada Ltd. c. Corporation municipale de St-Romuald d’Etchemin, [1977] 2 R.C.S. 1090 (5 octobre 1976)
Cour suprême du Canada
Golden Eagle Canada Ltd. c. Corporation municipale de St-Romuald d’Etchemin, [1977] 2 R.C.S. 1090
Date: 1976-10-05
Golden Eagle Canada Limited Appelante;
et
La Corporation municipale de la cité de St-Romuald d’Etchemin Intimée.
1976: le 20 mai; 1976: le 5 octobre.
Présents: Les juges Judson, Ritchie, Pigeon, Beetz et de Grandpré.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DU QUÉBEC
Droit municipal - Évaluation - Valeur réelle de réservoirs en cours de construction - Valeur de remplacement - Absence d’erreur manifeste - Loi des cités et villes, S.R.Q. 1964, c. 193, art. 485, 486 - Charte de la cité de Montréal, 1960, 1, (Qué.), c. 102 et mod., art. 818‑827 - Loi sur l’évaluation foncière, 1971 (Qué), c. 50, art. 1q), 8, 10.
L’appelante conteste l’évaluation de ses biens telle qu’homologuée par l’intimée et qui fut confirmée par la Cour provinciale et la Cour d’appel.
L’estimateur municipal avait fait l’évaluation de cinq réservoirs en cours de construction ainsi que de travaux terminés s’y rattachant; il les a évalués à environ 80 pour cent du coût de leur remplacement au moment de sa visite. L’appelante est d’accord avec le coût de remplacement mais prétend qu’il n’a aucune relation avec la valeur réelle des réservoirs à moitié terminés; elle prétend que la valeur réelle est nulle tant que la construction n’est pas complétée et l’exploitation commencée. Elle reproche à l’estimateur de ne pas avoir reconnu l’existence d’une dépréciation fonctionnelle interne de 100 pour cent, qui existe lorsqu’un bâtiment ne répond pas aux besoins pour lesquels il a été construit.
La Cour d’appel avait jugé que ces constructions, bien que non complétées, s’identifiaient à la fonction qu’elles auraient à remplir et que leur valeur réelle était proportionnelle à leur parachèvement.
Arrêt: Le pourvoi doit être rejeté.
L’appelante a invoqué à l’appui de son argumentation l’art. 827 de la Charte de la ville de Montréal qui serait sous-jacent à tout le droit municipal du Québec. Or, cet article ne s’applique qu’au seul territoire de la ville de Montréal et son existence implique qu’une amélioration en voie de construction pourrait en principe avoir une valeur supérieure à zéro; d’autre part, on pourrait se demander si cet article, dans sa formulation de 1970, ne vise pas le cas particulier de la non-inscription sur le rôle
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lors de sa confection annuelle d’un immeuble qui aurait dû y apparaître.
L’article 10 de la Loi sur l’évaluation foncière ne trouve pas ici application, cette loi, entrée en vigueur le 1er janvier 1972, n’ayant pas d’effet rétroactif.
Dans tous les cas de construction à destination spéciale, la détermination de la valeur réelle oblige l’estimateur à calculer la valeur de remplacement et, dans la détermination de la valeur d’échange hypothétique, à considérer le propriétaire comme un acheteur possible; le prix qu’il offrirait doit alors être calculé suivant la valeur objective et non sur une valeur subjective, conformément aux principes ordinaires d’un immeuble remplaçant celui à évaluer.
L’appelante a soumis, au cas où sa proposition de base ne serait pas acceptée, qu’une dépréciation fonctionnelle interne, non pas de 100 pour cent mais d’un chiffre à être déterminé, aurait dû être reconnue par l’estimateur; la Cour n’intervient pas sur cette question de fait, le dossier ne révélant aucune erreur manifeste.
Arrêt appliqué: Montréal c. Sun Life Assurance Company of Canada, [1952] 2 D.L.R. 81; arrêt mentionné: Guy Towers Inc. c. La Cité de Montréal, [1969] R.C.S. 738.
POURVOI à rencontre d’un arrêt de la Cour d’appel du Québec confirmant un jugement de la Cour provinciale. Pourvoi rejeté.
A.J. Campbell, c.r., pour l’appelante.
Pierre Delisle, pour l’intimée.
Le jugement de la Cour a été rendu par
LE JUGE DE GANDPRÉ — L’appelante se plaint de l’évaluation foncière faite de ses biens homologuée par l’intimée et confirmée par les tribunaux du Québec.
En 1970, Golden Eagle avait en chantier une raffinerie. Au cours du mois de mai, l’estimateur municipal, conformément aux prescriptions de la Loi des cités et villes, S.R.Q. 1964, c. 193, visita les lieux. A la lumière de ses constatations et des renseignements reçus de l’appelante, il fit ses propres calculs pour établir la valeur de ce qu’il avait sous les yeux, les travaux d’envergure en cours n’étant pas terminés. Au terrain ainsi qu’aux améliorations terminées, savoir clôtures, entrepôts, bureau et résidence, il donna une valeur de $432,280 qui n’est pas contestée.
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Le pourvoi s’attaque à l’évaluation de $1,979,620 faite de cinq réservoirs en cours de construction et de divers travaux s’y rattachant qui eux étaient terminés, tels que fondations, tuyauterie, ponts. (Je donnerai à cet ensemble l’appellation «réservoirs en construction».) Ces chiffres de l’estimateur, d’après son témoignage, reflètent environ 80 pour cent du coût de remplacement de ces réservoirs en construction au moment de sa visite; il a préféré ne pas évaluer ces réservoirs en construction à 100 pour cent du coût de remplacement pour les raisons qu’il donne dans son témoignage:
… pour me garder une certaine marge de sécurité, et pour tenir compte aussi du fait qu’il est très difficile d’établir exactement la valeur d’un immeuble en construction.
L’appelante, pour les fins de sa procédure, admet depuis le début la justesse des calculs de l’estimateur quant au coût de remboursement, mais elle soutient avec vigueur que ce coût n’a aucune relation avec la valeur réelle des réservoirs à moitié terminés. Or, rappelle l’appelante, c’est cette valeur réelle que doit rechercher l’estimateur aux termes de l’art. 485 de la Loi des cités et villes.
L’avis d’appel à la Cour provinciale exprime le grief de l’appelante en ces termes:
L’évaluation a été fixée sans tenir compte de la dépréciation fonctionnelle et interne de ladite propriété qui n’avait aucune utilité commerciale lors de ladite évaluation.
L’expression «dépréciation fonctionnelle et interne» est certainement une erreur de copiste, le mot «et» devant être rayé. Il s’agit sans aucun doute de la dépréciation fonctionnelle interne qui existe d’après la preuve lorsqu’un «bâtiment ne répond pas aux besoins pour lesquels il a été construit», ne répond à sa destination. En l’espèce, il ne saurait être question des deux autres types de dépréciation mentionnés par les témoins, savoir la dépréciation physique, découlant de l’usure des constructions qui certes n’existait pas ici, et la dépréciation fonctionnelle externe, découlant de facteurs économiques comme la perte de marchés, dont personne ne suggère ici l’existence.
L’appelante se plaint donc que l’estimateur Ber-gevin n’a pas reconnu l’existence d’une déprécia-
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tion fonctionnelle interne. La raison de son refus se retrouve dans son témoignage:
… je voyais mal la Golden Eagle construisant des immeubles qui ne répondraient pas aux besoins pour lesquels elle les construisait.
Golden Eagle voit là une erreur de droit. D’après elle, une amélioration immobilière de type unique comme une raffinerie, chaque compagnie de pétrole ayant ses techniques et ses procédés propres, n’a aucune valeur tant qu’elle n’est pas complétée et en exploitation. Jusqu’à ce moment-là, elle ne répond pas aux besoins pour lesquels elle a été mise en chantier et il faut placer en regard du coût de remplacement une dépréciation fonctionnelle interne de 100 pour cent de sorte que la valeur réelle des réservoirs en construction aurait dû être inscrite comme zéro.
La Cour provinciale a rejeté cette prétention:
Réduire cette valeur à néant pour la mitraille et la ferraille n’est pas la conclusion adéquate et le Tribunal ne l’a pas rencontrée dans la jurisprudence.
M. le juge Bélanger, parlant pour la Cour d’appel, après avoir cité cette phrase et les paragraphes l’entourant, écrit:
L’évaluation devait se faire suivant la valeur réelle des immeubles de l’appelante. Sur le terrain de celle-ci il y avait des constructions d’érigées; bien que non complétées, elles s’identifiaient dès ce moment à la fonction qu’elles auraient à remplir; il s’agissait de portions de réservoirs et de systèmes de tuyauterie et de communication qui avaient une valeur réelle proportionnelle à leur parachèvement.
Golden Eagle voit là une erreur qu’il faudrait corriger.
L’appelante reconnaît qu’aucun texte de la Loi des cités et villes ne fonde expressément sa proposition. Mais elle voit dans la Charte de la ville de Montréal l’expression du principe qu’elle invoque et qui serait sous-jacent à tout le droit municipal du Québec. Elle nous réfère à l’art. 827 de la Charte dont elle cite les extraits suivants:
L’estimateur fixe la valeur réelle:
a) …
b) de tout bâtiment dont l’évaluation n’apparaît pas aux rôles et de tout bâtiment agrandi ou modifié.
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Il modifie ces rôles d’évaluation en conséquence et indique comme date de l’imposition basée sur la nouvelle évaluation la date du premier des faits suivants à se produire:
1) celle où les travaux ont été raisonnablement terminés;
2) celle à laquelle le bâtiment ou la partie modifiée a commencé à être occupé;
3) celle du dernier jour d’une période de vingt-quatre mois calculée à compter du premier jour de l’exécution des travaux …
Je ne vois pas que ce texte apporte le moindre support à la thèse de Golden Eagle. D’une part, cette prescription qui ne s’applique évidemment qu’au seul territoire de la ville de Montréal ne serait pas nécessaire si une amélioration en voie de construction ne pouvait avoir en principe une valeur réelle supérieure à zéro. D’autre part, on peut se demander, mais je n’apporterai pas de réponse à cette question, si cet art. 827, dans sa formulation de 1970, ne vise pas un cas bien particulier, savoir la non-inscription sur le rôle lors de la confection annuelle (art. 818 de la Charte) d’un immeuble qui aurait dû y apparaître, cette omission pouvant remonter à plusieurs années puisqu’aux termes du dernier paragraphe de l’art. 827, le contribuable peut être appelé à payer des contributions foncières sur son immeuble non seulement pour l’exercice en cours mais aussi pour les deux exercices précédents. Ce serait alors l’équivalent pour Montréal de la règle posée par l’art. 486 de la Loi des cités et villes qui, en cas d’omission au rôle, permet l’inscription rétroactive pour trois ans. La seule différence entre la Loi des cités et villes et la Charte de la ville de Montréal serait que cette dernière impose un point de départ pour le cas d’un édifice en construction au moment de l’évaluation, ce que ne fait pas la Loi. D’après cette lecture, l’art. 827 de la Charte n’irait pas plus loin et n’établirait nullement la règle que l’estimateur, en dressant chaque année son rôle d’évaluation, ne pourrait pas donner une valeur aux améliorations alors en construction.
Au soutien de sa proposition, Golden Eagle invoque aussi la Loi sur l’évaluation foncière, 1971 (Qué.), c. 50, dont l’art. 10 prescrit:
Aucune construction qui doit être portée au rôle ne l’est avant d’être substantiellement terminée ou substantielle-
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ment occupée pour les fins de sa destination initiale ou d’une nouvelle destination, sauf si deux ans se sont écoulés depuis le début des travaux. Cet article s’applique à la modification et à la transformation, aussi bien qu’à la construction nouvelle.
Sans insister sur le fait que cette loi constitue une réforme en profondeur du régime d’évaluation foncière, que par son art. 8 elle adopte le critère de la valeur marchande (expression définie à l’art. 1q)) et qu’en 1973 par le c. 31 des Lois du Québec ce critère fut remplacé par celui de la valeur réelle, je rappellerai après la Cour provinciale et la Cour d’appel que cette loi, entrée en vigueur le 1er janvier 1972, n’a pas d’effet rétroactif. Comme les tribunaux du Québec, je suis d’avis qu’elle ne saurait nous apporter même un début de solution.
Plaidant erreur de droit de la part de l’estimateur, l’appelante développe sa pensée en ces termes:
… les seuls éléments taxables étaient le terrain ainsi que les éléments terminés. Les autres éléments, disparates et éparpillés, à peine ébauchés, ne sauraient avoir une valeur marchande ni une valeur économique quelconque, faute, en leur état au moment de l’évaluation, d’aucune fonctionnalité.
C’est l’appelante elle-même qui commet une erreur de droit lorsqu’elle oublie que, dans tous les cas de construction à destination spéciale, la détermination de la valeur réelle oblige nécessairement l’estimateur à calculer la valeur de remplacement et, dans la détermination de la valeur d’échange hypothétique, à considérer le propriétaire comme un acheteur possible. Le Conseil privé l’a affirmé et réaffirmé dans Montréal c. Sun Life Assurance Co. of Canada[1]. A l’extrait cité par M. le juge Bélanger, j’ajouterais les suivants:
(à la p. 94)
[TRADUCTION] Comme elle l’a indiqué, la Commission admet que le meilleur critère est ce qu’un acheteur accepte de donner et ce qu’un vendeur accepte de recevoir.
Dans la plupart des cas, sinon tous, ce montant est facile à découvrir — il suffit de suivre les trois premières méthodes mentionnées par le juge de la Cour supérieure. Mais dans un nombre limité de cas, aucune de ces sources d’information n’est disponible; on doit alors
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recourir à des moyens indirects pour déterminer ce qu’un vendeur accepterait de donner et ce qu’un vendeur accepterait recevoir. Comme on l’a dit, ces moyens reposent sur le calcul de la valeur de remplacement, quel que soit le sens de cette expression, ou sur la valeur de rapport ou sur les deux.
(à la p. 102)
… C’est la valeur objective et non subjective qu’il convient de déterminer bien que, comme on l’a déjà dit, le propriétaire doive être considéré comme un des acheteurs possibles et, sous réserve d’une analyse soigneuse et d’une détermination convenable du prix, ce qu’il est prêt à payer constitue un facteur pertinent.
Je n’ai aucune hésitation à faire miennes les paroles suivantes de M. le juge Bélanger:
Le sens juridique de l’expression «valeur réelle» et les principes de sa détermination ont maintenant été établis clairement par la jurisprudence; lorsqu’un immeuble est d’un type dont la vente est difficilement prévisible, l’objectif ultime demeure néanmoins de trouver la valeur d’échange de l’immeuble; il faut tenir compte non seulement du montant qu’un acheteur paierait mais aussi de celui auquel le propriétaire vendrait et, sous cet aspect, le propriétaire peut être considéré comme tout autre acheteur possible et le prix qu’il offrirait calculé, non pas sur une valeur subjective, mais suivant la valeur objective, conformément aux principes ordinaires d’un immeuble remplaçant celui à évaluer. L’immeuble doit être évalué dans la condition où il se trouve.
Un dernier point. L’appelante nous a invités, au cas où nous ne serions pas d’accord avec sa proposition de base, à réduire l’évaluation en déclarant qu’une dépréciation fonctionnelle interne non pas de 100 pour cent mais d’un chiffre à être déterminé aurait dû être reconnue par l’estimateur. Il s’agirait alors d’une question de fait où il n’y a lieu pour cette Cour d’intervenir qu’au cas d’erreur manifeste — Guy Towers Inc. c. La Cité de Montréal[2], à la p. 740. Dans cette recherche, il faut donner à la compétence de l’estimateur tout son poids — Montréal c. Sun Life Assurance Co. of Canada précité, à la p. 97:
[TRADUCTION] C’est aux organismes appropriés qu’il faut laisser décider de l’application de ces diverses considérations et du poids qu’il faut leur donner, sous réserve du contrôle exercé par les juridictions d’appel qui doivent savoir qu’on ne peut modifier à la légère la décision initiale.
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Or le dossier à la lumière de ce critère ne révèle aucune erreur de cette nature.
Je rejetterais le pourvoi avec dépens.
Pourvoi rejeté avec dépens.
Procureurs de l’appelante: Campbell, Pepper & Laffoley, Montréal.
Procureurs de l’intimée: Pinsonnault, Pothier, Bégin, Delisle & Veilleux, Québec.
[1] [1952] 2 D.L.R. 81.
[2] [1969] R.C.S. 738.
