| Paulette et al. c. La Reine, [1977] 2 R.C.S. 628 (20 décembre 1976)
Cour suprême du Canada
Paulette et al. c. La Reine, [1977] 2 R.C.S. 628
Date: 1976-12-20
Les chefs François Paulette et autres Appelants;
et
Sa Majesté La Reine Intimée.
1976: le 3 décembre; 1976: le 20 décembre.
Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Martland, Judson, Ritchie, Spence, Pigeon, Dickson, Beetz et de Grandpré.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DES TERRITOIRES DU NORD-OUEST
Immeubles - Biens-fonds non régis par des lettres patentes - Opposition inscrite pour revendiquer un intérêt fondé sur des droits aborigènes - Irrecevabilité d’une opposition visant des biens-fonds de la Couronne non régis par des lettres patentes - Loi sur les titres de biens-fonds, S.R.C. 1970, c. L-4, art. 2, 35, 48, 49, 54, 56,95 et 134(2).
Seize chefs indiens, agissant pour eux-mêmes et au nom d’autres Indiens des territoires du Nord-Ouest, ont présenté, aux fins d’enregistrement par le registrateur de titres, une opposition par laquelle ils prétendent avoir un intérêt fondé sur des droits aborigènes sur quelque 400,000 milles carrés de ces territoires. Le registrateur, aux prises avec le double problème de l’intérêt des auteurs de la demande et de son obligation, le cas échéant, d’accepter l’opposition et de l’inscrire à son journal, a invoqué l’art. 154(1) de la Loi sur les titres de biens-fonds, S.R.C. 1970, c. L-4, et a référé la question à la Cour suprême des territoires du Nord-Ouest. Le juge de première instance conclut que les chefs indiens avaient qualité pour présenter l’opposition, que leur revendication d’un droit dans les biens-fonds était recevable en raison de leurs droits aborigènes et que la Loi sur les titres de biens-fonds autorisait le dépôt d’une opposition portant sur des biens-fonds de la Couronne non régis par des lettres patentes. A la majorité de quatre contre un, la Cour d’appel des territoires du Nord-Ouest a infirmé cette dernière conclusion qu’elle a considérée comme l’unique question en litige. Pourvoi est interjeté de cette décision devant cette Cour.
Arrêt: Le pourvoi doit être rejeté.
En l’espèce, puisqu’il n’y a pas eu de concession de la Couronne ni avant ni après le 1er janvier 1887 (date à laquelle fut introduit dans les territoires du Nord-Ouest un système d’enregistrement des titres de biens-fonds qui remplaçait le système d’enregistrement de documents) on ne peut retenir la prétention des appelants selon laquelle la loi examinée paraît envisager la possibi-
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lité que des «actes» enregistrés visent un bien-fonds non régi par des lettres patentes, comme l’indique l’art. 50, ou qu’une hypothèque ou une charge puisse être déposée à l’égard d’un bien-fonds de la Couronne non régi par des lettres patentes, par une personne en possession de ce bien-fonds, comme l’indique l’art. 95. Même si les art. 48 et 49 relatifs à des concessions de la Couronne accordées après le 1er janvier 1887, entrevoient la possibilité qu’une «charge ou un acte» vise un bien-fonds non régi antérieurement par des lettres patentes, ces articles ne parlent pas d’«opposition» comme l’art. 56 qui traite d’un bien-fonds qui a fait l’objet d’une concession avant le 1er janvier 1887. Bref, ni le texte des art. 48 et 49, ni le reste de la Loi, ne permet de conclure qu’on peut déposer une opposition à l’égard d’un bien-fonds de la Couronne non régi par des lettres patentes. Une concession accordée par la Couronne ne peut être touchée par une opposition prétendument déposée antérieurement à l’octroi de la concession. Le registrateur des titres ne doit pas accepter une telle opposition pour enregistrement et, s’il le fait, elle est sans effet.
Une opposition n’est pas un «acte ou instrument» ni une «charge» selon les définitions qu’en donne la Loi. Seuls les termes «charge» et «acte» sont mentionnés à l’art. 49 portant sur l’octroi de concessions par la Couronne; en outre, à l’art. 56, le mot «opposition» est séparé des termes «charge» et «acte». Dans ces circonstances, et vu l’absence dans la loi fédérale de disposition similaire à celles de la première Land Titles Act de l’Alberta, de 1906, de l’actuelle Land Titles Act de l’Alberta, R.S.A. 1970, c. 170, art. 141 et de la présente loi de la Saskatchewan (Provinces qui, avant d’acquérir leur statut en 1905, faisaient partie des territoires du Nord-Ouest et étaient donc régies par l’Acte de la propriété foncière dans les Territoires (1886) (Can.), c. 26, et l’Acte des titres des biens-fonds, 1894 (Can.), c. 28, et dont les Land Titles Acts initiaux étaient très similaires à la loi de 1894), concernant le dépôt d’une opposition visant un bien-fonds de la Couronne non régi par des lettres patentes, les prétentions des appelants à ce sujet sont insoutenables.
POURVOI interjeté d’un arrêt de la Cour d’appel des territoires du Nord-Ouest[1], accueillant les appels des jugements du juge Morrow qui avait statué que les appelants pouvaient déposer une opposition relative à des biens-fonds dans lesquels ils prétendent avoir un intérêt en raison de leurs droits aborigènes. Pourvoi rejeté.
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J.P. Brumlik, c.r., et C.G. Sutton, pour les appelants.
G.W. Ainslie, c.r., I. Whitehall et T.B. Marsh, pour l’intimée.
Le jugement de la Cour a été rendu par
LE JUGE EN CHEF — Il s’agit dans ce pourvoi de déterminer si les dispositions de la Loi sur les titres de biens-fonds, S.R.C. 1970, c. L-4 relatives à l’inscription d’oppositions (caveats), s’appliquent aux biens-fonds de la Couronne qui n’ont pas fait l’objet de lettres patentes et obligent donc le registrateur de titres à inscrire dans le journal une opposition par laquelle on prétend à un intérêt dans lesdits biens-fonds. Autrement dit, il s’agit de déterminer si les biens-fonds de la Couronne situés dans les territoires du Nord-Ouest, tant qu’ils ne sont pas régis par des lettres patentes, sont assujettis à la Loi sur les titres de biens-fonds. Il est admis que toute opposition touchant un bien-fonds non régi par des lettres patentes ne pourrait être inscrite qu’au journal tenu par le registrateur conformément à l’art. 35. Elle ne peut être inscrite sous forme de note sur le certificat de titre comme le prescrit l’art. 134(1) car un bien‑fonds de la Couronne qui n’est pas régi par des lettres patentes ne fait l’objet d’aucun titre enregistré.
L’affaire portée devant la Cour, avec sa permission, s’est déroulée comme suit. Seize chefs indiens, agissant pour eux-mêmes et au nom d’autres Indiens des territoires du Nord-Ouest, ont présenté, aux fins d’enregistrement par le registrateur de titres, une opposition par laquelle ils prétendent avoir un intérêt, fondé sur des droits aborigènes, sur quelque 400,000 milles carrés de ces territoires. Le registrateur, aux prises avec le double problème de l’intérêt des auteurs de la demande et de son obligation, le cas échéant, d’accepter l’opposition et de l’inscrire dans son journal, a invoqué l’art. 154(1) de la Loi et a référé la question à la Cour suprême des territoires du Nord-Ouest dans les termes suivants:
[TRADUCTION] Les auteurs de la demande visant à interdire l’enregistrement de tout acte de cession ont-ils le droit de le faire et ont-ils un intérêt suffisant? La demande est‑elle valide sur le plan juridique? Enfin le registrateur est-il tenu, aux termes de la Loi sur les titres de biens-fonds, de procéder à l’enregistrement de ce document et à son inscription dans le journal?
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A l’audience, tenue devant le juge Morrow le 3 avril 1973, puis ajournée aux 15 et 16 mai 1973 pour les plaidoiries, et reprise le 9 juillet 1973, le savant juge a souligné, dans des motifs préliminaires exposés le 14 juin 1973 (et limités à la question de sa compétence), que la Couronne admettait que la réclamation présentée dans l’opposition était une revendication d’un droit sur un bien-fonds. Toutefois, devant cette Cour, l’avocat de la Couronne a plaidé que cette revendication ne pouvait être étayée afin d’établir le bien-fondé du dépôt de l’opposition en vertu de la Loi sur les titres de biens-fonds. A mon avis, ce serait une question à discuter dans le cadre d’une contestation de la validité ou du bien-fondé de l’opposition et non dans le cadre d’une contestation du droit de l’enregistrer. Il ne fait aucun doute, comme l’a signalé le juge Morrow, que les deux questions se seraient posées ensemble si l’opposition avait été acceptée et si les opposants avaient eu la possibilité d’établir dans le cours normal d’une action en justice le bien-fondé du droit revendiqué. Les procédures devant le juge Morrow et devant la Cour d’appel des territoires du Nord-Ouest indiquent clairement (et, d’ailleurs, les avocats des parties l’ont reconnu) qu’il n’était pas nécessaire de statuer sur la nature ou sur la portée des droits aborigènes revendiqués, mais qu’il fallait uniquement déterminer si la Loi sur les titres de biens-fonds autorisait le dépôt d’une opposition lorsqu’en fait on y réclamait un droit dans un bien-fonds.
Dans de longs motifs, exposés le 6 septembre 1973, et où il a fait un examen approfondi de la question sans précédent soumise dans le renvoi du registrateur, le juge Morrow conclut que les chefs indiens avaient qualité pour présenter l’opposition, que leur revendication d’un droit dans les biens-fonds en question était recevable en raison de leurs droits aborigènes et que la Loi sur les titres de biens-fonds autorisait le dépôt d’une opposition portant sur des biens-fonds de la Couronne non régis par des lettres patentes. A la majorité de quatre contre un (le juge Moir étant seul en dissidence), la Cour d’appel des territoires du Nord-Ouest a infirmé cette dernière conclusion qu’elle a considérée comme l’unique question en litige.
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L’avocat des appelants devant cette Cour a souligné (comme l’a fait le juge Moir dans sa dissidence) qu’une opposition ne crée pas de droits, mais consiste uniquement à faire connaître une revendication dont le bien-fondé devra éventuellement être prouvé. Cela ne change rien au fait qu’aussi longtemps qu’elle apparaît au registre, l’opposition suit le titre et constitue de ce fait une entrave. Puisque nous n’avons pas à nous prononcer en l’espèce sur la validité de l’opposition, si elle était régulièrement déposée, il ne sert à rien de prétendre qu’elle revendique un intérêt existant. C’est là poser le problème, mais non le résoudre. Certes, s’il y avait transfert du titre enregistré, suivi de la délivrance d’un nouveau certificat de titre à un cessionnaire, à titre onéreux, un droit opposable au cédant, mais non revendiqué par une opposition, ne pourrait pas être opposé au cessionnaire. Le dépôt d’une opposition et son acceptation pour consignation et inscription d’une note au registre ont donc une importance intrinsèque.
Dans ses motifs, le juge d’appel Sinclair fait l’historique de la législation relative aux titres de biens-fonds concernant les territoires du Nord-Ouest depuis le 1er janvier 1887, date à laquelle cette législation a remplacé l’ancien système d’enregistrement. Cette analyse historique l’a conduit à la conclusion qu’en général la législation ne s’appliquait qu’aux biens‑fonds à l’égard desquels un certificat de titre avait été délivré et à ceux qui avaient fait l’objet d’une concession par la Couronne et à l’égard desquels on avait demandé un certificat de titre. Je reviendrai sur ce dernier point; je veux tout d’abord citer les dispositions de la loi actuelle que j’estime pertinentes et qui doivent être examinées pour trancher le litige soumis à la Cour.
Les articles suivants de la Loi sur les titres de biens-fonds méritent d’être cités:
2. Dans la présente loi
…
«concession» signifie toute concession de terres de la Couronne, que ce soit par lettres patentes délivrées sous le grand sceau du Canada, par une notification ou par tout autre acte, en propriété absolue ou pour un certain nombre d’années, faite soit directement de la part de Sa Majesté, soit sous le régime ou en conformité de quelque disposition statutaire;
…
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«instrument» ou «acte» signifie toute concession, tout certificat de titre, transport, assurance, acte, carte, plan, testament, acte d’homologation ou ampliation d’acte d’homologation de testament, lettres d’administration ou leur application, hypothèque ou charge, ou tout autre document par écrit concernant ou touchant une cession ou autre disposition de bien-fonds constituant une preuve de titre à leur égard;
…
«notification» signifie un ordre en la forme prescrite par le gouverneur en conseil en conformité de la Loi sur les terres territoriales et émis en conformité de cette loi;
…
«enregistrement» signifie
a) l’assujettissement de biens-fonds à l’application de la présente loi, et
b) l’inscription sur le certificat de titre d’un mémorandum, autorisé par la présente loi, de tout document;
et «dépôt» signifie l’inscription au journal de tout instrument;
…
35. Le registrateur tient un livre désigné sous le nom de «journal», où sont inscrits, par une désignation succincte, tous les actes relatifs à des biens-fonds pour lesquels un certificat de titre a été délivré ou demandé et qui sont présentés à l’enregistrement, avec mention du jour, de l’heure et de la minute de leur présentation.
36. Pour la détermination de la priorité entre créanciers hypothécaires, cessionnaires et autres, les date et heure ainsi inscrites au journal conformément à l’article 35 sont censées celles de l’enregistrement.
…
38. A moins qu’il n’en ait été requis par un ordre d’une cour ou d’un juge, le registrateur, tant que le double du certificat de titre des biens-fonds en question ne lui a pas été présenté afin qu’il puisse consigner les notes qu’il convient d’y inscrire, ne peut recevoir ni inscrire aucun acte au journal.
39. Un double du certificat de titre des biens-fonds visés n’a pas besoin d’être produit s’il s’agit
a) d’exécutions contre des biens-fonds, d’oppositions, de privilèges de constructeurs, de transports de la part d’un shérif ou d’un fonctionnaire municipal ou par ordre d’une cour ou d’un juge;
…
40. Le registrateur tient un ou plusieurs livres désignés sous le nom de «registres», et il y consigne tous les
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certificats de titre; et il y inscrit les détails de tous les actes, opérations et autres choses que la présente loi prescrit d’enregistrer ou de consigner dans ces registres et qui ont trait au bien-fonds que vise ce certificat de titre.
…
48. Lorsqu’un bien-fonds est concédé par la Couronne dans les territoires, les lettres patentes ou la notification de concession, après qu’elles ont été délivrées, sont transmises au registrateur de la circonscription d’enregistrement où le bien-fonds ainsi concédé est situé, et le registrateur garde ces lettres patentes ou cette notification à son bureau.
49. Un certificat de titre, que prévoit la présente loi et qui possède les modalités requises, est accordé à un détenteur de lettres patentes ou à une personne nommée dans une notification, et un double de ce certificat de titre est délivré au concessionnaire de lettres patentes ou à la personne ainsi nommée, exempt de tout honoraire et droit, si, à l’époque de la délivrance de ce certificat, aucune charge ni aucun acte visant le bien‑fonds n’est enregistré au bureau des titres de biens-fonds.
…
53. Le possesseur d’un intérêt à vie ou pour une période de plus de trois ans dans un bien-fonds, pour lequel la concession de la Couronne a été enregistrée, peut demander l’enregistrement de son titre et la délivrance à lui-même d’un certificat de titre en vertu de la présente loi.
54. (1) Le propriétaire de tout droit ou intérêt dans un bien-fonds, en loi ou en equity, pour lequel des lettres patentes de la Couronne ont été délivrées avant le 1er janvier 1887, ou qui est d’autre façon sorti du domaine de la Couronne avant cette date, peut demander l’enregistrement de son titre en vertu de la présente loi.
(2) Si, lorsqu’il est accordé un certificat de titre, il n’y a pas de charge ni de transports enregistrés touchant le bien-fonds, le certificat peut être accordé au concessionnaire sur paiement des honoraires établis par le gouverneur en conseil; mais il n’est exigé pour ce service aucun honoraire en vertu des dispositions de la présente loi relatives au fonds d’assurance.
…
56. Si le requérant est le concessionnaire primitif de la Couronne et qu’aucun acte, transport, hypothèque ou autre charge, instrument ou opposition (caveat) touchant le titre ne paraisse avoir été enregistré; ou si, n’étant pas le concessionnaire primitif, le requérant produit tous les titres originaires, et si nulle autre personne que le requérant n’est en possession réelle du bien-fonds, et qu’il n’ait pas été enregistré d’opposition, le registra-
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teur, s’il ne conçoit aucun doute sur le titre du requérant, doit lui accorder un certificat de titre ainsi que le prévoient les présentes.
…
95. (1) Il peut être déposé, au bureau du registrateur, des actes d’hypothèque ou autres charges créés par toute personne en possession légitime de bien-fonds antérieurement à l’émission de la concession de la part de la Couronne, ou antérieurement à l’émission du transport de la part de la Compagnie de la Baie d’Hudson ou de la part de toute compagnie en droit de recevoir de la Couronne la concession de ces biens-fonds ou en faveur de laquelle des lettres patentes ont déjà été émises par la Couronne ou une notification a déjà été délivrée, pour ces biens-fonds grevés d’hypothèque, s’il est déposé et remis entre les mains du registrateur, en même temps que l’acte d’hypothèque, un affidavit du débiteur hypothécaire rédigé suivant la formule Q, et aussi, s’il s’agit de biens-fonds hypothéqués antérieurement à l’émission du transport comme il est susdit, un certificat du commissaire des terres ou autre fonctionnaire compétent de la compagnie, attestant que le prix d’acquisition de ces biens-fonds hypothéqués a été acquitté et que le débiteur hypothécaire est en droit de recevoir de la compagnie un transport de ces biens-fonds en propriété absolue.
(2) Le registrateur doit, en enregistrant la concession de biens-fonds ainsi hypothéqués, inscrire au registre et sur le double du certificat de titre, avant de le livrer, une note de l’hypothèque ou de la charge.
(3) Une fois cette inscription faite, les hypothèques ou les charges sont aussi valides que si la création en était subséquente à l’émission des lettres patentes, ou à l’émission du transport, comme il est susdit.
…
132. Toute personne qui prétend avoir un intérêt dans un bien-fonds en vertu d’un testament, d’un settlement, d’un acte de fiducie, ou d’un instrument de transport ou de transmission, ou en vertu d’un acte non enregistré, ou par suite d’une saisie-exécution, lorsque le créancier saisissant veut atteindre un bien-fonds dans lequel le débiteur saisi a un intérêt bénéficiaire mais dont le titre est enregistré au nom d’une autre personne, ou autrement, peut déposer une opposition entre les mains du registrateur, afin qu’il ne soit enregistré aucun transport ni aucun autre instrument touchant ce bien-fonds, et qu’il ne soit délivré aucun certificat de titre pour ce bien-fonds avant que cette opposition ait été retirée ou soit périmée comme il est ci-après prévu, à moins que cet instrument ou ce certificat de titre ne déclare expressément qu’il est subordonné à la réclamation de l’opposant telle qu’elle est énoncée dans l’opposition.
…
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134. (1) En recevant une opposition, le registrateur doit consigner le fait dans son journal et en inscrire une note sur le certificat de titre du bien-fonds visé par cette opposition, et il doit expédier immédiatement un avis de l’opposition, par la poste ou autrement, à la personne contre le titre de laquelle elle a été produite.
(2) Dans le cas d’une opposition présentée avant l’enregistrement d’un titre sous le régime de la présente loi, le registrateur doit, en la recevant, en faire l’inscription au journal.
135. Tant qu’une opposition reste en vigueur, le registrateur ne doit inscrire au registre aucune note de transport ni aucun autre instrument tendant à transférer, grever de charge ou autrement toucher ou atteindre le bien-fonds au sujet duquel cette opposition a été produite, si ce n’est sous réserve de la réclamation de l’opposant.
136. Le propriétaire ou une autre personne qui réclame le bien-fonds peut assigner l’opposant à comparaître devant un juge, afin de faire voir pourquoi son opposition ne doit pas être retirée; et sur preuve de l’assignation de l’opposant et après toute autre preuve que le juge a pu exiger, le juge peut rendre l’ordonnance qui lui paraît convenable dans les circonstances.
137. (1) A moins que les procédures requises devant une cour compétente ne soient intentées pour établir le titre de l’opposant au droit ou à l’intérêt spécifié dans l’opposition, et qu’il n’ait été accordé une injonction ou ordonnance pour défendre au registrateur d’accorder un certificat de titre ou de faire toute autre opération relativement au bien-fonds, le registrateur peut traiter l’opposition comme étant périmée après l’expiration des trois mois qui suivent la date où un avis selon la formule EE a été signifié à l’opposant ou lui a été envoyé sous pli recommandé à l’adresse indiquée dans l’opposition.
Les appelants fondent essentiellement leurs droits de déposer l’opposition et de la faire consigner au journal sur deux dispositions de la Loi, à savoir les art. 132 et 134(2). Ils allèguent que l’expression «ou autrement» à l’art. 132 étaye leur prétention à un intérêt, fondé sur des droits aborigènes, dans des biens-fonds de la Couronne non régis par des lettres patentes et invoquent les mots «avant l’enregistrement» à l’art. 134(2) pour justifier leur thèse selon laquelle le registrateur peut inscrire dans le journal des oppositions concernant des biens-fonds non régis par des lettres patentes. Ces affirmations sont renforcées par des renvois aux art. 49 et 56.
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Je n’ai pas besoin de me demander, aux fins de l’espèce, si une revendication d’intérêt dans des biens-fonds, fondée sur des droits aborigènes, constitue une revendication d’intérêt résultant d’autre chose que des actes ou documents énumérés à l’art. 132 et relève ainsi de cet article. Normalement, un intérêt revendiqué par une opposition le serait contre un titre enregistré existant et l’art. 132 semble indiquer que l’opposition a l’effet d’empêcher que soit «enregistré aucun transport». Le libellé de l’article n’est toutefois pas suffisamment précis pour carrément exclure les biens-fonds non régis par des lettres patentes. Cette précision n’apparaît qu’à l’art. 134(1) qui vise seulement le bien-fonds régi par un certificat de titre; l’inscription au journal aux termes de cet article ne sert qu’à éviter toute contestation quant au rang des revendications, comme l’indiquent clairement les art. 35 et 36.
On a répliqué aux appelants qu’ils ne pouvaient invoquer l’art. 134(2) qui prévoit l’inscription d’une opposition au journal «avant l’enregistrement d’un titre sous le régime de la présente loi» pour étayer leur thèse, car cette exigence tirerait sa raison d’être de l’art. 35 qui requiert la tenue d’un journal où sont inscrits tous les actes relatifs à des biens-fonds «pour lesquels un certificat de titre a été délivré ou demandé». On prétend donc que l’expression «avant l’enregistrement» à l’art. 134(2) vise les cas des concessions suivies d’une demande de certificat de titre. Si cette thèse est exacte, les appelants se trouvent devant un dilemme car ils auraient admis que si la Couronne accorde une concession de biens-fonds non régis par des lettres patentes et qu’ils veulent inclure dans leur opposition, ils perdent tout intérêt revendiqué à l’égard de ces biens-fonds. Ils se trouveraient donc dans l’impossibilité de déposer une opposition avant que la Couronne accorde une concession et ne seraient pas non plus fondés à en déposer une à la suite d’une telle concession faite au profit de tiers sans réserve. Il leur reste cependant toujours la possibilité d’exercer autrement leurs droits contre la Couronne s’ils veulent établir leur revendication d’intérêt dans un bien-fonds de la Couronne.
L’intimée soutient également que l’art. 35 fixe les limites du pouvoir de faire des inscriptions au
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journal et que l’interprétation donnée à l’art. 134(2) par les appelants donne au journal un caractère différent de ce qu’autorise la législation. On a indiqué, au cours des plaidoiries, les difficultés administratives qu’engendrerait le dépôt pour inscription au journal d’oppositions portant sur des biens-fonds non régis par des lettres patentes, mais la preuve au dossier me convainc que cela ne constituerait pas un empêchement, dans l’éventualité où la loi autoriserait leur dépôt. Le dossier révèle qu’il est possible d’avoir un répertoire où seraient identifiés tous les biens-fonds n’ayant pas fait l’objet de lettres patentes et à l’égard desquelles une opposition est produite.
Étant donné que dans les territoires du Nord-Ouest de vastes étendues de terres sont des biens-fonds de la Couronne non régis par des lettres patentes, il n’est pas sans fondement de soutenir que si ces terres doivent être assujetties à la Loi sur les titres de biens-fonds, à toutes fins ou à une fin spécifique, l’on s’attendrait que la Loi l’indique. Sans pour autant reprendre l’historique qu’a fait le juge d’appel Sinclair, je tiens à m’y référer dans la mesure où il porte sur les art. 48, 49 et 56. Ces trois dispositions me semblent les plus importantes, quoique l’art. 95, invoqué par les appelants pour étayer leur interprétation de l’art. 134(2), à savoir qu’il prévoit implicitement le droit de déposer une opposition à l’égard d’un bien-fonds non régi par des lettres patentes, soit également d’un certain secours.
Il me semble pertinent de consulter les Land Titles Acts de l’Alberta et de la Saskatchewan pour bénéficier d’une meilleure vue d’ensemble de la question en litige. Ces deux provinces ont acquis leur statut en 1905; elles faisaient auparavant partie des territoires du Nord-Ouest et étaient donc régies par les lois de 1886 et de 1894. En 1906 elles ont toutes deux édicté leur propre Land Titles Act qui, comme l’on peut s’y attendre, ressemble beaucoup à la loi de 1894. On trouve toutefois certaines différences, dont une fondamentale à l’art. 86 de la Land Titles Act de l’Alberta, 1906 (Alta.), c. 24, qui se lit comme suit:
[TRADUCTION] 86. En recevant une opposition, le registrateur doit la consigner dans son journal et en inscrire une note sur le certificat de titre du bien-fonds
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visé par cette opposition et il doit expédier immédiatement un avis de l’opposition et de l’intérêt qui y est réclamé, par la poste ou autrement, à la personne contre le titre de laquelle l’opposition a été produite; cependant dans le cas d’une opposition présentée avant l’enregistrement d’un titre sous le régime de la présente loi, le registrateur doit, en la recevant, en faire l’inscription dans un livre qu’il tient et où sont inscrits tous les actes relatifs à des biens-fonds à l’égard desquels aucun titre n’a encore été délivré.
La dernière partie de cet article, qui n’existe pas dans la loi fédérale — voir l’art. 134(2) — porte sur la question en litige ici. La première Land Titles Act de la Saskatchewan, 1906 (Sask.), c. 24, ne contient aucune disposition semblable et l’art. 138(2) de cette loi reprend les termes de l’art. 134(2) de la loi fédérale. Toutefois la législation de la Saskatchewan a été modifiée par 1932 (Sask.), c. 19, art. 14, et prévoit maintenant, à l’art. 155 de la Land Titles Act, S.S.R. 1965, c. 115, que [TRADUCTION] «une opposition peut être déposée contre des biens-fonds qui n’ont fait l’objet d’aucun transfert ou concession par la Couronne».
L’article 48 dans sa version actuelle reprend essentiellement les mêmes termes que l’art. 39(1) de l’Acte des titres de biens-fonds, 1894 (Can.), c. 28 (qui a remplacé la première loi, l’Acte de la propriété foncière dans les Territoires, 1886 (Can.), c. 26) à l’exception d’une modification, 1967-68 (Can.), c. 32, art. 7, visant à inclure le cas d’une personne désignée dans une notification (qui, effectuée en vertu de la Loi sur les terres territoriales, S.R.C. 1970, c. T-6, a l’effet d’une concession de la Couronne). L’article correspondant de la première loi, l’Acte de la propriété foncière dans les Territoires, est l’art. 44 dont voici le texte:
44. Lorsqu’un bien-fonds sera concédé par la Couronne dans les Territoires, le bureau qui délivrera les lettres patentes de concession devra les transmettre au registrateur du district d’enregistrement où l’immeuble sera situé; et le registrateur gardera ces lettres patentes et les encartera dans son registre; et un certificat de titre, avec toute restriction nécessaire, sera donné à l’ayant droit, ainsi que le prescrit l’article cinquante-quatre du présent acte.
Cette disposition traite des concessions éventuelles de la Couronne et l’article suivant traite des con-
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cessions déjà accordées par la Couronne, dans ces termes:
45. Le propriétaire de tout droit ou intérêt dans un bien-fonds, soit légal ou équitable, pour lequel il a déjà été délivré des lettres patentes de la Couronne, pourra demander l’enregistrement de son titre sous l’empire de présent acte.
Lorsque l’Acte de la propriété foncière dans les Territoires a été remplacé par l’Acte des titres de biens-fonds de 1894, l’art. 45 de la première loi a été remplacé par l’art. 40 de la seconde, qui tenait compte, bien sûr, de la date d’entrée en vigueur de la première loi pour les concessions de la Couronne déjà accordées. Voici le texte de l’art. 40:
40. Le propriétaire de tout droit ou intérêt à ou dans un bien-fonds, soit légal, soit équitable, pour lequel des lettres patentes de la Couronne ont été délivrées avant le premier janvier mil huit cent quatre-vingt-sept, ou qui est sorti de la possession de la Couronne avant cette date, pourra demander l’enregistrement de son titre en vertu des dispositions du présent acte;
2. Si, lorsqu’il sera accordé un certificat de titre, il n’y a pas de charges ni de transports enregistrés relativement au bien-fonds, le certificat de titre pourra être accordé au concessionnaire sur paiement des honoraires établis par le tarif arrêté par le Gouverneur en conseil; mais il ne sera exigé pour ce service aucun honoraire en vertu de l’article cent quinze du présent acte.
L’article 54 de la loi actuelle reprend pour l’essentiel l’art. 40(1). Je cite donc l’art. 54 afin de faciliter la compréhension du renvoi que je ferai à l’art. 56. (Il n’est pas nécessaire de citer l’art. 55 de la loi actuelle, car il s’agit d’un article de procédure, relatif à la présentation d’une demande en vertu de l’art. 54.) L’article 54 se lit comme suit:
54. (1) Le propriétaire de tout droit ou intérêt dans un bien-fonds, en loi ou en equity, pour lequel des lettres patentes de la Couronne ont été délivrées avant le 1er janvier 1887, ou qui est d’autre façon sorti du domaine de la Couronne avant cette date, peut demander l’enregistrement de son titre en vertu de la présente loi.
(2) Si, lorsqu’il est accordé un certificat de titre, il n’y a pas de charge ni de transports enregistrés touchant le bien-fonds, le certificat peut être accordé au concessionnaire sur paiement des honoraires établis par le gouverneur en conseil; mais il n’est exigé pour ce service
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aucun honoraire en vertu des dispositions de la présente loi relatives au fonds d’assurance.
L’article 40(2) de la Loi de 1894, précitée, a été remplacé par l’actuel art. 49, que je cite de nouveau, également pour des raisons de commodité:
49. Un certificat de titre, que prévoit la présente loi et qui possède les modalités requises, est accordé à un détenteur de lettres patentes ou à une personne nommée dans une notification, et un double de ce certificat de titre est délivré au concessionnaire de lettres patentes ou à la personne ainsi nommée, exempt de tout honoraire et droit, si, à l’époque de la délivrance de ce certificat, aucune charge ni aucun acte visant le bien-fonds n’est enregistré au bureau des titres de biens-fonds.
Quant à l’art. 56, il a remplacé l’art. 47 de l’Acte de la propriété foncière dans les Territoires de 1886, dont voici le texte:
47. Sur la remise de la demande, si le requérant est celui qui a primitivement obtenu de la Couronne la concession du bien-fonds, et qu’aucune aliénation, mort-gage ou charge, aucun instrument ou opposition (caveat) concernant le titre, ne paraisse avoir été enregistré; ou si, n’étant pas le concessionnaire primitif, le requérant produit tous les titres originaires, et si nulle autre personne que le requérant n’est en possession réelle du bien-fonds, et qu’il n’ait pas été enregistré d’opposition; et si, au cas où il serait admis qu’un autre individu est intéressé dans le bien-fonds, soit comme mortgagé ou autrement, cet individu est partie consentante à la demande, — le régistrateur, s’il ne conçoit aucun doute sur le titre du requérant, devra, après avoir reçu les droits exigibles, enregistrer le dit bien-fonds sous l’autorité du présent acte.
Cette disposition a été incluse dans la Loi de 1894 sous l’art. 42(1) et (5). Elle a été maintenue au cours des révisions successives des statuts du Canada et figure maintenant à l’art. 56 (qui correspond en grande partie à l’art. 42(1) de la Loi de 1894) dont le texte se lit comme suit (je le cite de nouveau, également pour des raisons de commodité):
56. Si le requérant est le concessionnaire primitif de la Couronne et qu’aucun acte, transport, hypothèque ou autre charge, instrument ou opposition (caveat) touchant le titre ne paraisse avoir été enregistré; ou si, n’étant pas le concessionnaire primitif, le requérant produit tous les titres originaires, et si nulle autre personne que le requérant n’est en possession réelle du bien-fonds,
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et qu’il n’ait pas été enregistré d’opposition, le registrateur, s’il ne conçoit aucun doute sur le titre du requérant, doit lui accorder un certificat de titre ainsi que le prévoient les présentes.
Que doit-on conclure de cet historique? Dans son ouvrage The Canadian Torrens System (1re éd. 1912), Thom, se fondant seulement sur les diverses dispositions précitées, ne doute aucunement que [TRADUCTION] «… en Saskatchewan, en Alberta et dans le Dominion, il suffit de produire une opposition de la manière ordinaire à l’unique bureau d’enregistrement existant, même s’il n’y a pas eu d’enregistrement en vertu des diverses lois» (à la p. 358). A son avis (à la p. 359):
[TRADUCTION] Les Lois elles-mêmes … reconnaissent l’opportunité de déposer une opposition avant que soit délivré un certificat de titre et, puisque la production d’une opposition n’est pas réellement une opération sur des biens-fonds mais plutôt une restriction sur toute opération ultérieure, rien, en principe, ne semble s’opposer à cette production et, de toute évidence, lorsqu’il n’existe aucune autre possibilité d’enregistrement, la protection du public l’exige.
La seconde édition de ce volume, publié par DiCastri, maintient cette position: voir 2e éd. 1962, pp. 604 et 605. A l’époque de la première édition de l’ouvrage de Thom, seule la loi de l’Alberta était explicite sur la question en litige dans ce pourvoi. Par contre, à l’époque de la seconde édition, la loi de la Saskatchewan contenait également une disposition explicite sur ce point. Je ne pense pas que la loi fédérale puisse être placée dans la même catégorie que ces deux lois, sans disposition expresse.
A mon avis, la loi fédérale fait la distinction suivante entre deux situations possibles dans le cas de concession par la Couronne de biens-fonds non régis par des lettres patentes: (1) les concessions sont antérieures au 1er janvier 1887 et n’ont été constatées par aucun certificat de titre émis sous le régime de la Loi de 1886 ou des lois postérieures et (2) les concessions sont postérieures au 1er janvier 1887 et, conformément à l’art. 48, les lettres patentes sont directement transmises au registrateur de titres. Le système d’enregistrement de documents en vigueur avant la Loi de 1886 permettait d’enregistrer des documents, quels qu’ils soient. Quand il a été remplacé par le système
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d’enregistrement des titres de biens-fonds, il fallait évidemment rendre le nouveau système applicable aux intérêts dans les biens-fonds. L’article 4 de la Loi de 1886 disposait qu’«A partir de l’entrée en vigueur du présent acte, tous biens-fonds dans les Territoires seront régis par ses dispositions». Même si cet article ne se trouve pas dans les lois postérieures, on peut considérer qu’il s’est appliqué une fois pour toutes, dès qu’il est entré en vigueur et il est évidemment entré en vigueur avant d’avoir été remplacé par la Loi de 1894. Cela ne signifie pas, et en fait ne peut signifier, que tous les biens-fonds, régis ou non par des lettres patentes, figureraient au registre des titres, mais cela veut dire que la Loi constituait le moyen de protéger les intérêts, selon ses dispositions, si l’auteur d’une réclamation l’invoquait. L’on pouvait faire certaines opérations sur des biens-fonds, en dehors des dispositions de la Loi, mais avec tous les risques que cela peut comporter.
Une modification importante apportée par la Loi de 1886 et les lois suivantes consistait à obliger la Couronne, lorsqu’elle accordait une concession, à faire parvenir les lettres patentes ou la notification de la concession au registrateur des titres de biens-fonds, qui devait les garder et délivrer un certificat de titre au concessionnaire des lettres patentes de la Couronne. Cette disposition figure maintenant à l’art. 48. Un double du certificat de titre doit être délivré audit concessionnaire, exempt de tout honoraire, comme le prévoit l’art. 49, si, à l’époque de la délivrance de ce certificat aucune charge ni aucun acte visant le bien-fonds n’est enregistré au bureau des titres de biens-fonds et l’art. 50, que je n’ai pas cité, dispose que si des actes enregistrés grèvent ou visent le titre, un double de ce certificat est délivré sur paiement de certains honoraires.
A la lumière de cette disposition, je ne puis comprendre la prétention selon laquelle on ne peut enregistrer (ni inscrire) aucun acte visant un bien-fonds non régi par des lettres patentes avant la délivrance d’un certificat de titre. Cela ne résout toutefois pas la question en litige, qui porte sur la production d’une opposition qui n’entre pas dans la définition du terme «acte» (ou «instrument») dans la Loi.
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L’article 54 de la loi fédérale actuelle traite des concessions de la Couronne antérieures au 1er janvier 1887, soit avant qu’il soit obligatoire de transmettre directement les lettres patentes au bureau des titres de biens-fonds. Il y est précisé que le concessionnaire de lettres patentes peut demander l’enregistrement de son titre et le paragraphe (2) prévoit la possibilité que des charges et des transports enregistrés touchent le bien-fonds avant la délivrance du certificat de titre. Je pense dont qu’il est raisonnable de conclure de l’expression «charges… (et) transports enregistrés» qu’il s’agit de documents enregistrés à l’égard d’un tel bien-fonds avant l’introduction du système des titres de biens-fonds et relevant par conséquent de l’ancien système. Par contre, l’art. 56 va beaucoup plus loin. Dans le contexte, il traite de lettres patentes délivrées avant le 1er janvier 1887 et prévoit le cas d’une demande d’enregistrement d’un certificat de titre et de sa délivrance lorsqu’«aucun acte, transport, hypothèque ou autre charge, instrument ou opposition (caveat) touchant le titre ne paraisse avoir été enregistré». Les dispositions qui suivent envisagent d’autres situations où le registrateur peut délivrer le certificat de titre ou, autrement, référer l’affaire à un juge pour approbation du titre du requérant.
Je suis donc convaincu que les art. 54 et 56, dans la mesure où ils traitent des concessions de la Couronne antérieures au 1er janvier 1887 et d’une demande d’enregistrement, tombent sous le régime de l’art. 134(2) au sens littéral de l’enregistrement projeté d’un titre relevant d’une concession antérieure de la Couronne.
En l’espèce, puisqu’il n’y a pas eu de concession de la Couronne ni avant ni après le 1er janvier 1887, on ne peut retenir la prétention des appelants selon laquelle la Loi examinée paraît envisager la possibilité que des «actes» enregistrés visent un bien-fonds non régi par des lettres patentes, comme l’indique l’art. 50, ou qu’une hypothèque ou une charge puisse être déposée à l’égard d’un bien-fonds de la Couronne non régi par des lettres patentes, par une personne en possession de ce bien-fonds, comme l’indique l’art. 95, que j’estime inutile de citer de nouveau. Même si les art. 48 et 49, relatifs à des concessions de la Couronne
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accordées après le 1er janvier 1887, entrevoient la possibilité qu’«une charge… (ou un) acte» vise un bien-fonds non régi antérieurement par des lettres patentes, ces articles ne parlent pas d’«opposition» comme l’art. 56 qui, comme je l’ai déjà souligné, traite d’un bien-fonds qui a fait l’objet d’une concession avant le 1er janvier 1887. Bref, ni le texte des art. 48 et 49, ni le reste de la Loi ne permet de conclure qu’on peut déposer une opposition à l’égard d’un bien‑fonds de la Couronne non régi par des lettres patentes. A mon avis, une concession accordée par la Couronne ne peut être touchée par une opposition prétendument déposée antérieurement à l’octroi de la concession. Le registrateur des titres ne doit pas accepter une telle opposition pour enregistrement et, s’il le fait, elle est sans effet.
J’ai déjà souligné qu’une «opposition» n’est pas un «acte ou instrument» ni une «charge» selon les définitions qu’en donne la Loi. Je répète que seuls les termes «charge» et «acte» sont mentionnés à l’art. 49 portant sur l’octroi de concessions par la Couronne; en outre, à l’art. 56, le mot «opposition» est ajouté aux termes «charge» et «acte». Dans ces circonstances et vu l’absence dans la loi fédérale d’une disposition similaire à celles de la première loi de l’Alberta de 1906, de l’actuelle loi de l’Alberta, R.S.A. 1970, c. 170, art. 141 et de la présente loi de la Saskatchewan, concernant le dépôt d’une opposition visant un bien-fonds de la Couronne non régi par des lettres patentes, les prétentions des appelants relatives aux questions en litige sont insoutenables.
En conséquence, je suis d’avis de rejeter ce pourvoi. Il n’y a pas lieu en l’espèce d’adjuger de dépens, ni dans cette Cour ni dans les tribunaux d’instance inférieure.
Pourvoi rejeté.
Procureurs des appelants: Newson, Hyde, Edmonton.
Procureur de l’intimée: D.S. Thorson, Ottawa.
[1] [1976] 2 W.W.R. 193, 63 D.L.R. (3d) 1.
