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§ Nepean Carleton Developments c. Hope et al., [1978] 1 R.C.S. 427 (20 décembre 1976)

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Sens de l'arrêt : Le premier pourvoi est rejeté

Numérotation :

Référence neutre : [1978] 1 R.C.S. 427 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;1976-12-20;.1978..1.r.c.s..427 ?

Analyses :

Contrats - Vente de terrains - Exécution intégrale - Législation en matière d’urbanisme - Convention en contradiction avec les dispositions législatives - L’application de la loi empêche l’exécution du contrat - Renonciation à la date de signature - Résiliation par le vendeur - Suffisance de l’offre - The Planning Act, R.S.O. 1970, c. 349, art. 29(7).

Des actions en exécution intégrale et, subsidiairement, en dommages-intérêts ont été introduites par le cessionnaire de l’acheteur en vertu de deux contrats de vente de terrains datés de mars 1969 où Lloyd Hope et Scott Hope étaient respectivement les vendeurs et une société de placements l’acheteur. Chaque convention avait pour objet la vente de 150 acres au prix de $240,000, dont $7,500 payables comme dépôt et $50,000 payables au comptant ou par chèque certifié à la signature de l’acte, à savoir, le 1er octobre 1969; était déclarée être une stipulation essentielle du contrat. Le prix dans chaque cas était basé sur la superficie déclarée et devait être ajusté au pro rata de l’arpentage réel. Le contrat de Lloyd Hope excluait la résidence du vendeur ainsi qu’un terrain de 225 pi. sur 255 pi., avec droit de passage

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relativement à ces lieux. En outre le vendeur se réservait «5 lots avec façade sur le côté, de 100 pi. sur 225 pi.». Dans les deux cas, les parties continuèrent les pourparlers jusqu’après la date prévue pour la signature. Les deux actions ont été entendues en même temps et rejetées par le juge de première instance dont le jugement a été confirmé par la Cour d’appel.

Arrêt: Le premier pourvoi est rejeté;

le second pourvoi est accueilli.

L’article 29 de The Planning Act réglemente les lotissements et ses dispositions régissent la convention Lloyd Hope si ce dernier retient la propriété de sa résidence et du terrain attenant. Le paragraphe 29(7) est donc applicable et comme le contrat ne pouvait, aux termes de ce paragraphe, créer ni transférer de droit sur le bien-fonds, il ne donne lieu à aucun recours par voie d’exécution intégrale ou sous forme de dommages-intérêts. L’exception prévue au par. 29(7) qui s’applique au cas d’une entente intervenue sous la condition expresse qu’une telle entente ne sera effective que si l’on applique les dispositions de l’art. 29, ne peut s’étendre à une condition tacite au même effet.

Distinction faite avec l’arrêt: Glascar Ltd. et al. v. Polysar Ltd. (1975), 9 O.R. (2d) 705.

En ce qui concerne l’appel de Scott Hope, aucune objection ne fut soulevée lorsque l’offre a été faite et l’on n’a jamais suggéré avant l’introduction de l’action que l’insuffisance de l’offre autorisait le vendeur à mettre fin à un contrat de vente existant. La défense a nié qu’il y avait eu une offre régulière et a également nié l’existence d’un contrat de vente, prétendant que le contrat était nul et non avenu parce qu’il n’avait pas été signé le 1er octobre. Vu le dossier, cet argument est inacceptable. En outre, la prétention que le contrat avait été régulièrement résilié par l’avis de résiliation signifié le 14 octobre à l’avocat de l’acheteur, n’est pas justifiée en droit. Le vendeur et l’acheteur ont continué à agir comme si le contrat était encore en vigueur et le fait que le 3 octobre (date à laquelle avait été reportée la date de la signature) soit passé et que, le 8 octobre, l’avocat du vendeur a déclaré que ses clients étaient prêts à signer, mais sans fixer la date, et ait continué les pourparlers emportait clairement une renonciation au caractère essentiel des délais. L’effet de la résiliation irrégulière était la renonciation à l’offre.

Arrêts mentionnés: King et al. v. Urban & Country Transport Ltd. (1973), 1 O.R. (2d) 449; Kloepfer Wholesale Hardware and Automotive Co. Ltd. c. Roy, [1952] 2 R.C.S. 465; Bark-Fong et al. c. Cooper (1913),49 R.C.S. 14.

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POURVOIS contre un arrêt de la Cour d’appel de l’Ontario rejetant les appels interjetés d’un jugement du juge O’Driscoll qui avait rejeté une action fondée sur des contrats de vente de terrains. Premier pourvoi rejeté; deuxième pourvoi accueilli.

Bernard Chernos, c.r., et R.N. Poole, pour l’appelante.

W.D. Chilcott, c.r., et W.J. Simpson, pour les intimés.

Le jugement de la Cour a été rendu par

LE JUGE EN CHEF — Ces deux pourvois résultent de deux actions distinctes en exécution intégrale et, subsidiairement, en dommages-intérêts. Elles ont été plaidées en même temps devant le juge O’Driscoll qui les a rejetées dans ses motifs exposés le 19 février 1974. Son jugement a été confirmé en appel le 12 novembre 1974 dans les motifs exposés au nom de la Cour par le juge Schroeder.

Les actions ont été introduites par le cessionnaire de l’acheteur en vertu de deux contrats de vente de terrains datés du 21 mars 1969, où Lloyd Hope et Scott Hope étaient respectivement vendeurs, et Time Square Investment & Development Limited acheteur. Chaque convention avait pour objet la vente de 150 acres de terrain au prix de $240,000, dont $7,500 étaient payables comme dépôt et $50,000 devaient être payés, au comptant ou par chèque certifié, à la date de la signature de l’acte d’achat, le 1er octobre 1969; la date était déclarée être une stipulation essentielle du contrat. Chaque convention stipule que [TRADUCTION] «le prix est basé sur ladite superficie et doit être ajusté au pro rata, conformément à l’arpentage réel». Dans chaque cas, le solde du prix d’achat devait être garanti par une première hypothèque accordée par l’acheteur au vendeur à des conditions déterminées, qu’il n’est pas nécessaire de mentionner ici.

Il y a une différence importante entre les deux contrats, celui de Lloyd Hope contenant l’alinéa suivant qu’on ne trouve pas dans celui de Scott Hope:

[TRADUCTION] Il est convenu entre les parties que la présente offre ne comprend pas une résidence existante

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que le vendeur habite actuellement, qui sera conservée par ce dernier ainsi qu’un terrain de 225 pi. sur 255 pi. à être utilisé avec cette résidence. Ladite parcelle de terrain sera désignée par le vendeur. Il est, de plus, convenu que l’acheteur donnera au vendeur un droit de passage relativement auxdits lieux, permettant à tout genre de véhicules d’aller et venir vers ladite résidence au profit du vendeur, de ses héritiers, administrateurs, successeurs et ayants droit.

Le vendeur se réserve 5 lots avec façade sur le côté de 100 pi. sur 225 pi.

Une des questions en litige dans ces pourvois, afférente uniquement à la convention de Lloyd Hope, porte sur l’effet de ce qui est actuellement le par. 29(7) de la Planning Act, R.S.O. 1970, c. 349 (initialement 1960-61 (Ont.), c. 76, par. 26(4)) sur le droit à l’exécution intégrale et, en fait, sur le droit d’exécuter la convention de quelque façon que ce soit. L’avocat de l’appelante a plaidé que la Planning Act n’était pas applicable à la convention de Lloyd Hope parce que la clause prévoyant que ce dernier conservait sa résidence existante et le terrain attenant ne lui en laissait pas la propriété absolue, mais simplement un droit d’usage. Pour appuyer son allégation, il a cité une autre clause de l’annexe B à la convention qui stipule:

[TRADUCTION] Il est convenu que le vendeur aura le droit d’occuper la résidence et autres immeubles et de cultiver les terrains non nécessaires au lotissement et de conserver toutes les récoltes produites sur lesdits terrains sans frais. Toutefois le vendeur devra payer les taxes municipales pour la partie du terrain et des immeubles utilisée par lui pendant la durée de cet usage, assurer en tout temps les immeubles utilisés par lui d’une façon convenable contre le risque d’incendie et maintenir ces immeubles en bon état.

Il est entendu entre les parties que l’acheteur n’a pas le droit en vertu des présentes d’enlever la terre végétale, sauf pour les nécessités du lotissement normal desdits terrains.

La convention de Scott Hope contient une clause assez similaire à l’annexe B, mais elle diffère en ce qu’évidemment, il n’y est pas fait mention de l’occupation d’une résidence ou d’immeubles. Elle prévoit en outre que [TRADUCTION] «il est convenu que l’acheteur donnera au vendeur un préavis de douze mois s’il exige que le vendeur

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évacue les terrains». Il n’y a pas de disposition correspondante dans la convention de Lloyd Hope.

L’avocat de l’appelante s’appuie sur une autre clause de la convention de Lloyd Hope au sujet du point en litige; la voici:

[TRADUCTION] Il est, de plus, entendu et convenu que cette convention n’est pas divisible pour autant que les biens-fonds sont concernés et qu’en conséquence, l’acheteur ne sera pas tenu d’accepter moins que la totalité de ceux-ci.

L’article 29 de la Planning Act réglemente les lotissements et il est reconnu que les dispositions de cet article régissent la présente opération si Lloyd Hope retient la propriété de sa résidence et du terrain attenant et que, dans ce cas, le par. 29(7) est applicable. Cette disposition prévoit que:

[TRADUCTION] (7) Une entente, une hypothèque, une charge ou un transfert qui a été fait ou une faculté de distribution de bien-fonds accordée ou leur cession ou exercice, en contravention avec cet article ou avec tout article qu’il remplace, ne crée pas ni ne transfère de droit sur le bien-fonds, mais cet article est sans effet sur une entente intervenue sous réserve de la condition expresse qu’une telle entente ne sera effective que si l’on applique les dispositions de cet article.

Le contrat de vente de Lloyd Hope ne contient pas de condition expresse aux termes du par. 29(7), mais l’avocat des appelants prétend que l’historique de la disposition est tel qu’il n’empêche pas un tribunal de conclure que les parties ont implicitement convenu de donner effet à leur contrat de vente seulement en conformité de l’art. 29 de la Planning Act et de se conformer ainsi au par. 29(7). Je ne vois pas comment le processus précédant la promulgation de ce qui est maintenant le par. 29(7) — et c’est là-dessus que s’appuie l’avocat des appelants — peut modifier les exigences y stipulées, c’est-à-dire une condition expresse.

L’avocat invoque ensuite l’argument que Lloyd Hope n’avait pas retenu de droit de propriété et à l’appui de cette prétention, il a cité une attestation légale faite par Lloyd Hope le 23 juillet 1969, dans laquelle nous trouvons le paragraphe suivant:

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[TRADUCTION] (14) Je ne retiens ni la propriété ni le droit de rachat d’aucun terrain limitrophe de ceux qui font l’objet de ma présente attestation et, en conséquence, le transfert envisagé par Time Square Investment & Development Limited et moi-même ne contrevient pas à l’art. 26 de la Planning Act, R.S.O. 1960, c. 296 et ses modifications.

Cette attestation est la déclaration habituelle en matière de possession et il faut remarquer qu’elle vise la totalité des 150 acres de terrain qui faisaient l’objet du contrat de vente. Néanmoins, le contexte montre que le vendeur devait avoir à l’esprit la résidence et le terrain attenant qui, selon les termes mêmes de l’offre d’achat acceptée, n’étaient pas inclus dans cette dernière. Quel sens alors attacher à cette attestation?

Mise à part la clause de l’attestation précitée, il est manifeste à mon avis que le contrat de vente de Lloyd Hope réservait au vendeur la pleine propriété de la résidence et du terrain attenant. Leur exclusion de l’offre est suivie d’une disposition concernant un droit de passage au profit «du vendeur, de ses héritiers, administrateurs, successeurs et ayants droit». En vérité, comme l’indique le factum de l’appelante, celle-ci a essayé de conclure l’opération en acceptant une propriété moindre que la totalité du terrain du vendeur. Il ressort clairement du dossier que les avocats de l’appelante ont jugé nécessaire d’obtenir le consentement du comité de révision de Nepean au sujet de l’opération, à cause de la réservation d’un droit de propriété par le vendeur. Une indication contraire à l’appui de la prétention selon laquelle il n’y avait aucune propriété réservée sur quelque partie du terrain que ce soit, est fournie par la clause «d’indivisibilité» qui stipule que [TRADUCTION] «l’acheteur ne sera pas tenu d’accepter moins que la totalité des biens-fonds». L’avocat des intimés a répondu, évidemment, que ceci ne pouvait se référer qu’à ce qui était couvert par l’offre.

Ni le juge de première instance ni la Cour d’appel n’ont mentionné l’attestation en se prononçant contre l’appelante au sujet de l’application du par. 29(7) de la Planning Act à la convention de Lloyd Hope. Je ne pense pas qu’elle leur a échappé, mais ils doivent avoir estimé qu’elle ne

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modifiait pas les effets de ce contrat de vente et qu’il s’agissait d’une attestation ordinaire. Ce point de vue se trouve renforcé du fait que la clause 14, précitée, de l’attestation faite sous serment par Lloyd Hope se retrouve dans l’attestation de Scott Hope.

Le contrat, en l’espèce, n’est pas un document complètement cohérent, mais je ne suis pas prêt à donner à l’attestation l’effet d’une renonciation à un droit de propriété absolue qui, à mon avis, était réservé par le contrat. Il s’ensuit que quels que soient les autres éléments à l’appui de ces appels, celui qui a trait au contrat de Lloyd Hope doit être rejeté pour ce qui est de la demande d’exécution intégrale pour inobservation du par. 29(7) de la Planning Act.

L’appelante allègue aussi que le contrat de Lloyd Hope lui permet néanmoins de réclamer des dommages-intérêts pour inexécution, nonobstant l’inobservation de la Planning Act. Je ne peux accepter cet argument. Vu ma conclusion en ce qui concerne l’effet de la Planning Act sur le contrat de Lloyd Hope, l’appelante fait face à une disposition légale selon laquelle la convention ne crée pas ni ne transmet de droit sur un terrain. Aucune faute ne peut être imputée au vendeur sur cet aspect de la question et l’appelante n’a aucun recours, que ce soit par voie d’exécution intégrale ou sous forme de dommages-intérêts. En effet, elle fonde sa demande de redressement dans les deux cas sur l’affirmation d’un droit contractuel à un intérêt dans un terrain qui, de par la loi, ne peut pas être transféré à l’acheteur. Glasgar Ltd. v. Polysar Ltd.[1] n’est d’aucun secours à l’appelante. Dans cette affaire, le droit à des dommages-intérêts résultait de la modification du contrat de vente pour inclure la condition prescrite par le par. 29(7) de la Planning Act.

Il s’ensuit que le pourvoi concernant le contrat de Lloyd Hope n’est pas fondé et doit être rejeté. Les autres questions soulevées dans ce pourvoi, et communes aux deux contrats, ne seront donc examinées qu’au regard du contrat de Scott Hope.

Avant le 1er octobre 1969, date fixée pour la signature, l’acheteur a demandé un délai et les

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parties ont convenu de renvoyer la signature au 3 octobre 1969, sans aucune mention du fait que la date était une stipulation essentielle du contrat. Le 3 octobre, rien n’avait encore été fait, ni par l’acheteur pour signer, ni par le vendeur pour signifier son intention de mettre fin à son offre. Les avocats des parties continuèrent d’agir comme si l’accord était toujours en vigueur. Par lettre du 8 octobre 1969, l’avocat du vendeur a indiqué à celui de l’acheteur qu’il était prêt à signer, sans toutefois préciser de date. Des copies des attestations de possession étaient annexées à cette lettre.

Les avocats ont discuté d’une augmentation du prix d’achat pour inciter à proroger le délai, sans toutefois en venir à un accord ferme à ce sujet. Par lettre datée du 14 octobre 1969, l’avocat de l’acheteur a indiqué à celui de Scott Hope qu’il était prêt à signer et qu’il avait commandé à l’arpenteur le certificat d’arpentage et de description du terrain. La lettre déclarait qu’il ferait suivre le certificat dès sa réception, et demandait au vendeur qu’un projet d’acte soit rédigé sur réception de la description par son avocat. La lettre concluait en demandant que l’acte fût établi au nom de l’appelante. Il n’est pas contesté que c’est seulement le 15 octobre 1969, à la réception de cette lettre, que le vendeur se rendit compte que le contrat avait été cédé à l’appelante. Après l’expédition de cette lettre, l’avocat de Scott Hope, sur les instructions de son client, adressa à l’avocat de l’acheteur une lettre datée du 13 octobre, mais rédigée le 14 octobre, résiliant le contrat et ajoutant que [TRADUCTION] «en ce qui concerne Lloyd Hope, aucun arpentage de la parcelle acceptée n’avait été produit». Aucune objection semblable ne fut soulevée au sujet de Scott Hope. Cette lettre fut remise en mains propres par Lloyd Hope à l’avocat de l’acheteur dans l’après-midi du 14 octobre 1969.

A la réception de cette lettre, l’avocat de l’acheteur écrivit le 15 octobre à celui des vendeurs pour faire opposition à la résiliation unilatérale et retracer la chronologie des pourparlers jusqu’au 14 octobre. Il lui écrivit de nouveau le 17 octobre, annexant la description et les plans d’arpentage et demandant les projets d’actes. Le 23 octobre, il

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écrivit une lettre à chaque vendeur, y annexant un acte, en double exemplaire, de chaque vendeur en faveur de l’appelante et copie d’une hypothèque signée par cette dernière. Il demandait un état des ajustements et proposait que la signature eût lieu le 28 octobre 1969 au bureau de l’enregistrement. L’avocat des deux vendeurs répondit au nom de ces derniers le 27 octobre 1969 disant uniquement que [TRADUCTION] «en raison d’engagement de mes clients et de mon absence du bureau pour le restant de la semaine, du 27 au 31 octobre, il ne me sera pas possible d’examiner cette question avant la première semaine de novembre». Le lendemain, les avocats se téléphonèrent et le même jour, le 28 octobre, l’avocat de l’appelante envoya une lettre à l’avocat des vendeurs pour [TRADUCTION] «confirmer notre accord téléphonique de ce jour que la date de signature de l’acte de vente… de Scott Hope a été fixée au 7 novembre 1969, à votre cabinet à Smiths Falls, à 14 h. J’y serai, prêt à conclure l’opération. Les délais sont en tout point des stipulations essentielles». Des instructions y étaient annexées, sous le sceau de l’acheteur original, pour que l’acte fût établi en faveur du cessionnaire, l’appelante.

Selon le dossier, Kirkland, l’avocat des vendeurs, continua d’agir pour ces derniers pendant toute la période des négociations jusqu’à la date d’une offre réelle qui lui fut faite à son cabinet, le 7 novembre. Le 31 octobre 1969, Kirkland avait écrit à Scott Hope que l’appelante insistait pour exécuter l’opération et avait fixé au 7 novembre la date de l’offre. Il ajoutait que [TRADUCTION] «comme indiqué au cours de nos communications téléphoniques précédentes et de notre rencontre du 24 octobre, de l’avis d’un expert que j’ai consulté, un accord irrévocable existe entre vous et [l’acheteur]…». Une offre réelle fut faite le 7 novembre, indiquant le solde dû à la signature et comprenant une hypothèque signée en faveur de Scott Hope. Le vendeur n’était pas là pour signer; Kirkland ne signa pas pour lui et n’avait pas l’état des ajustements concernant l’opération.

Apparemment en réponse à la prétention que tous pourparlers avaient pris fin le 1er octobre 1969, le juge de première instance a conclu que Kirkland avait les pouvoirs nécessaires pour

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essayer de signer jusqu’au 14 octobre, date à laquelle la lettre de résiliation avait été écrite et remise à l’avocat de l’acheteur. Le juge ne se prononce pas sur les pouvoirs au-delà de cette date, mais il a rejeté les actions au motif que l’hypothèque consentie par chacun des vendeurs à l’appelante, en tant que débiteur hypothécaire, ne contenait pas l’engagement de l’acheteur initial de payer le montant de l’hypothèque et qu’un vendeur n’était pas tenu de consentir une hypothèque au cessionnaire d’un contrat sans engagement de l’acheteur initial. C’est ce qui se produit évidemment si le vendeur n’accepte pas le cessionnaire comme seul débiteur.

En Cour d’appel, le juge Schroeder a confirmé cette conclusion, ajoutant qu’il était prêt à supposer, comme l’avait fait le juge de première instance, que le contrat était encore valide le 7 novembre et que, partant de ce point de vue (et sans trancher cette question), il fallait déterminer si la cessionnaire appelante avait fait une offre valide.

Je ne doute pas de la rectitude du principe appliqué par les tribunaux d’instance inférieure tel qu’énoncé par le juge Arnup dans King v. Urban & Country Transport Ltd.[2] Mais il reste à déterminer s’il s’appliquait en l’espèce alors que le vendeur avait résilié le contrat le 14 octobre 1969 et que l’acheteur était résolu à le faire exécuter. La question de savoir si le vendeur avait le droit de s’opposer à l’hypothèque en faveur d’un cessionnaire du contrat, sans engagement de paiement par l’acheteur initial, dépend de la possibilité qu’avait le vendeur de dire à ce moment qu’une offre réelle valide était une condition préalable de son obligation de signer. L’avocat des vendeurs ne s’est certainement pas opposé à la forme de l’hypothèque (qui était celle qui figurait dans l’offre) qui était annexée à la lettre déjà mentionnée de l’avocat de l’acheteur en date du 23 octobre 1969. De plus, l’avocat des vendeurs a déclaré que ses clients voulaient surtout obtenir le solde du paiement comptant, quel que fût l’acheteur.

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Ni le vendeur Scott Hope ni son avocat n’ont trouvé l’offre insuffisante au moment où elle a été faite; ils n’ont pas suggéré davantage, avant l’introduction de l’action, que l’insuffisance de l’offre les autorisait à mettre fin à un contrat de vente existant. Il est vrai que la défense a nié qu’il y avait eu une offre régulière, mais elle a également nié l’existence d’un contrat de vente, prétendant que l’acte de vente était nul et non avenu parce qu’il n’avait pas été signé le 1er octobre. Vu le dossier, cet argument est inacceptable.

Au cours des plaidoiries devant cette Cour, la principale prétention des vendeurs, mise à part la question de la Planning Act soulevée au sujet du contrat de Lloyd Hope, était que le contrat avait été régulièrement résilié par les vendeurs en vertu de l’avis de résiliation contenu dans la lettre de leur avocat, en date du 14 octobre. La prétention était fondée sur le fait que l’acheteur n’avait rien fait jusque-là pour faire signer l’acte de vente. A mon avis, ce point de vue n’est pas justifié en droit. Il n’existait pas d’obligation préalable à charge de l’acheteur relativement au contrat de Scott Hope, qui eût été fatale en cas d’inexécution avant la signature. A supposer que les délais continuent d’être des stipulations essentielles en equity (bien que cela ne fût pas mentionné) le renvoi de la date de la signature au 3 octobre 1969 emportait clairement une renonciation au caractère essentiel du délai, puisque le 3 octobre est passé sans qu’aucune démarche ne fût entreprise par l’acheteur ni par les vendeurs et puisque, dans sa lettre du 8 octobre 1969, l’avocat des vendeurs a déclaré que ses clients étaient prêts à signer, mais sans fixer de date, et a continué les pourparlers en vue de la signature.

En définitive, si une autre date devait être fixée pour la signature, il incombait, soit aux vendeurs soit à l’acheteur, de le signifier de façon raisonnable. Un avis, comme celui de la lettre des vendeurs du 14 octobre, annulant le contrat sans donner à l’acheteur le temps de s’exécuter, ne peut pas mettre ce dernier en défaut. Une conséquence de cette lettre a été de rendre les vendeurs défaillants. Il était alors loisible à l’acheteur d’exiger des

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vendeurs l’exécution de leurs obligations et c’est ce qu’il a fait.

Il est vrai que l’avocat des vendeurs a refusé l’offre de l’appelante. J’ai déjà mentionné qu’on ne s’est aucunement opposé à la forme de l’offre quand elle a été faite et le refus, sur les instructions du vendeur, était fondé sur la renonciation au contrat par ce dernier aux termes de la lettre du 14 octobre 1969. Cette Cour a jugé dans Kloepfer Wholesale Hardware and Automotive Company Limited c. Roy[3], qu’en cas de résiliation d’un contrat de vente pas un vendeur avant sa date d’exécution, l’acheteur peut immédiatement introduire une action déclaratoire sur le caractère obligatoire du contrat et en demander l’exécution intégrale. Tel est le genre d’action engagée par l’appelante en l’espèce.

Il pouvait être remédié au fait que la cessionnaire appelante avait offert une hypothèque comportant son seul engagement de payer et son avocat, devant cette Cour, a offert de payer comptant la totalité du prix d’achat. Puisque l’hypothèque que le vendeur Scott Hope avait accepté de prendre était sans condition, il ne peut y avoir d’objection à y substituer un paiement comptant. Dans Bark-Fong et autres c. Cooper[4], aux pp. 31 et 32, le juge Anglin a dit:

[TRADUCTION] Quant au défaut d’offrir un transfert en exécution, l’attitude adoptée par le défendeur montre clairement qu’une telle offre aurait été inutile si elle avait été faite. L’offre du prix d’achat — la chose vraiment importante pour prouver que les demandeurs étaient prêts et désireux de signer le contrat — était suffisante. Elle a été rejetée, non pas au motif qu’elle n’était pas accompagnée par une offre de transfert en exécution, mais au motif que le contrat avait été réalisé. Cela revient à une renonciation à l’offre de transfert.

J’adapterais ceci à la présente espèce.

A mon avis, l’appelante est fondée à exiger une exécution intégrale à l’encontre de Scott Hope et en conséquence, je suis d’avis d’accueillir ce pourvoi et d’ordonner le paiement comptant après les ajustements nécessaires. Il devrait y avoir un

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renvoi dans ce but à moins que les parties puissent parvenir à un accord.

Les tribunaux d’instance inférieure ne se sont pas prononcés sur le sort des dépôts effectués à l’égard de chaque contrat et les avocats ont convenu que cette Cour trancherait cette question. Il n’est pas nécessaire de le faire en ce qui concerne le contrat de Scott Hope, puisque la vente sera exécutée selon les directives des présents motifs. Pour ce qui est du contrat de Lloyd Hope, le dépôt qui l’a accompagné doit être restitué à la cessionnaire appelante. Le contrat a pris fin sans qu’il y aille de la faute de l’une ou de l’autre des parties et il n’y a aucune raison que Lloyd Hope le conserve. En conséquence, il y aura un ordre de restitution.

Puisque les parties ont chacune obtenu partiellement gain de cause, il n’y aura pas d’adjudication de dépens, ni devant cette Cour ni devant les tribunaux d’instance inférieure.

Jugement en conséquence.

Procureurs de l’appelante: Feigman & Chernos, Toronto.

Procureurs des défendeurs, intimés: Binks, Chilcott & Simpson, Ottawa.

Procureurs de la mise en cause, intimée: Thomson, Rogers, Toronto.

[1] (1975), 9 O.R. (2d) 705.

[2] (1973), 1 O.R. (2d) 449.

[3] [1952] 2 R.C.S. 465.

[4] (1913), 49 R.C.S. 14.


Parties :

Demandeurs : Nepean Carleton Developments
Défendeurs : Hope et al.

Texte :

Cour suprême du Canada

Nepean Carleton Developments Ltd. c. Hope et al., [1978] 1 R.C.S. 427

Date: 1976-12-20

Nepean Carleton Developments Limited (Demanderesse) Appelante;

et

Lloyd Alexander Hope (Défendeur)

et

Dulmage Boyd Kirkland & Murphy (Mise en cause) Intimés;

et

Nepean Carleton Developments Limited (Demanderesse) Appelante;

et

Scott Munro Hope et Ruth Hope (Défendeurs)

et

Dulmage Boyd Kirkland & Murphy (Mise en cause) Intimés.

1976: 22 et 23 novembre; 1976: 20 décembre.

Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Judson, Ritchie, Spence et Beetz.

EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DE L’ONTARIO.

Proposition de citation de la décision: Nepean Carleton Developments c. Hope et al., [1978] 1 R.C.S. 427 (20 décembre 1976)

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Origine de la décision

Date de la décision : 20/12/1976
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