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§ Madill c. Sommer Building Corpn., [1978] 1 R.C.S. 999 (14 juin 1977)

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Sens de l'arrêt : Le pourvoi doit être rejeté

Numérotation :

Référence neutre : [1978] 1 R.C.S. 999 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;1977-06-14;.1978..1.r.c.s..999 ?

Analyses :

Louage de choses - Marchandise entreposée endommagée - Absence de faute du locateur - Dommage auquel a contribué un tiers non préposé du locateur - Clause de non‑responsabilité - Loi des assurances, S.R.Q. 1964, c. 295, art. 115a) modifié par 1965 (Qué.), c. 75, art. 4 - Code civil, art. 1054, 1612 et 1614.

Le premier juge a tenu la défenderesse intimée contractuellement et délictuellement responsable des dommages causés à son locataire pour le motif qu’aucune disposition du bail ne pouvait libérer le locateur dans le cas de dommages causés par un radiateur défectueux. La Cour d’appel a infirmé ce jugement en déclarant que la clause de non‑responsabilité exonérait le locateur de tous les dommages subis par le locataire pour quelque cause que ce soit.

Arrêt: Le pourvoi doit être rejeté.

Si l’intimée doit encourir une responsabilité, ce ne pourrait être qu’à cause de sa faute prouvée, ou à titre de gardien de la chose ou encore à titre de bailleur. La preuve n’établit en aucune façon la faute, intentionnelle ou non, de l’intimée ou de l’un de ses préposés. L’intimée a retenu les services d’un entrepreneur en plomberie et c’est l’intervention de ce dernier qui a permis au dommage de se produire. L’intimée ne peut être tenue responsable de cette faute puisque le plombier n’était pas son préposé. L’intimée ne peut non plus être tenue responsable à titre de gardien de la chose ou à titre de bailleur à cause de la stipulation de non-responsabilité contenue au bail. La loi n’interdit pas de stipuler à l’encontre d’une responsabilité quasi délictuelle ou à l’encontre de la responsabilité résultant du fait des choses. La clause en question exonère le locateur de tous les dommages subis par le locataire pour quelque cause que ce soit, y compris des dommages causés par l’eau et la vapeur.

Arrêts mentionnés: The Glengoil Steamship Co. c. William Pilkington (1897), 28 R.C.S. 146; R. c. Canada Steamship Lines Ltd., [1950] R.C.S. 532, inf. [1952] A.C. 192; Quebec Railway Light, Heat and

[Page 1000]

Power Company v. Vandry, [1920] A.C. 662; distinction faite avec l’arrêt: M. and W. Cloaks Ltd. c. Cooperberg, [1959] R.C.S. 785.

POURVOI à l’encontre d’un arrêt de la Cour d’appel du Québec accueillant un appel d’un jugement du juge Cousineau de la Cour supérieure. Pourvoi rejeté.

Michael A. Gagnon, pour l’appelant.

Archibald MacDonald, c.r., pour l’intimée.

Le jugement de la Cour a été rendu par

LE JUGE BEETZ — Il s’agit principalement d’interpréter une stipulation de non-responsabilité qui fait partie d’un bail passé par Sommer Building Corporation, («Sommer»), bailleur, et J. Kaufman Limited, («Kaufman»), locataire. Kaufman entreposait des fourrures dans les lieux loués. Ces fourrures ont été endommagées par de la vapeur provenant d’un radiateur. Les Lloyds, assureurs de Kaufman, sont subrogés dans les droits de cette dernière. J.A. Madill, demandeur en reprise d’instance, est le fondé de pouvoir des Lloyds; il est habilité à exercer leurs droits en justice par l’al, a) de l’art. 115 de la Loi des assurances, S.R.Q. 1964, c. 295, modifié par l’art. 4, c. 75, 1965 (Qué.).

Voici comment le premier juge résume les faits:

La défenderesse au mois d’octobre 1965 était propriétaire d’un édifice connu sous le nom de Sommer Building… et J.R. Kaufman était locataire de locaux situés au rez‑de‑chaussée dudit édifice…

…le locataire utilisait l’une des pièces louées pour entreposer des fourrures. Ce local n’était pas chauffé et les radiateurs qui s’y trouvaient n’étaient pas utilisés par le locataire puisque les fourrures devaient demeurer au frais.

Le ou vers le 5 octobre 1965, l’un des radiateurs de ladite pièce où se trouvaient entreposées ces fourrures, laissa échapper de l’eau et l’un des préposés de la défenderesse, M. Edelson, qui se rendit sur les lieux après avoir été avisé par le locataire, fit cesser ce trouble, avisant le locataire qu’un plombier viendrait faire les réparations qui s’imposaient. Le 8 octobre 1965, un plombier engagé par la défenderesse exécuta certains travaux sur ledit radiateur. Rien dans la preuve ne révèle quel genre de travaux furent exécutés puisque ce

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plombier n’a pas été entendu au procès. A la suite de ce travail et vers la fin de la journée les lieux ont été fermés pour la fin de semaine. Le lundi suivant, dans la matinée, un employé de J. Kaufman Ltd., M. Cohen, découvrit que de la vapeur s’échappait du radiateur et que le local ainsi que la marchandise qui y était entreposée avaient subi des dommages considérables. Averti de cet état de chose, la défenderesse envoya un de ses employés qui ferma la valve du radiateur qui avait été laissée en position ouverte. Ces faits ont d’ailleurs été admis par la défenderesse.

Un évaluateur en plomberie et chauffage, Salvator Manuri, a été appelé par le demandeur pour enquêter sur les causes qui avaient pu occasionner ces dommages. Il découvrit après avoir enlevé le panneau du radiateur qu’il manquait sur la partie supérieure un bouchon par où avait dû nécessairement s’échapper la vapeur… Après avoir expliqué en détail le fonctionnement d’un radiateur où circule de la vapeur ce dernier qui a de l’expérience dans la plomberie et le chauffage depuis 30 ans, déclare qu’un plombier qui exécute un travail sur ce genre de radiateur chauffé à la vapeur doit s’assurer, en faisant fonctionner le système de chauffage, que la vapeur circule bien normalement sans échappement.

En défense, Sommer a invoqué la stipulation de non-responsabilité dont il sera question plus bas. Elle a de plus plaidé la faute d’un tiers, le plombier, employé d’un entrepreneur en plomberie et sur qui elle n’avait aucun contrôle. Le premier juge a décidé que ni les clauses du bail ni l’intervention d’un tiers ne suffisent à libérer Sommer de sa responsabilité contractuelle et délictuelle. Quoiqu’il ne le dise pas expressément, il semble bien que ce que le premier juge entend par responsabilité délictuelle dans ce cas soit la responsabilité que l’art. 1054 C.c. fait porter au gardien de la chose pour le dommage causé par le fait de cette chose. Selon la Cour d’appel, il n’est pas établi que la fuite de vapeur ait été causée par le fait autonome de la chose. La Cour d’appel ne prononce donc pas sur la question de savoir si Sommer a fait une preuve qui l’exonère de sa responsabilité suivant l’art. 1054 C.c. La Cour d’appel se fonde uniquement sur la stipulation de non-responsabilité; elle l’interprète autrement que le premier juge et en vient à la conclusion que cette clause libère Sommer de sa responsabilité, tant sur le plan contractuel que sur le plan délictuel.

[Page 1002]

Je dois dire immédiatement que je suis d’accord avec les conclusions de la Cour d’appel de même qu’avec son interprétation de la stipulation de non-responsabilité.

Si Sommer devait encourir une responsabilité, ce ne pourrait être qu’à cause de sa faute prouvée, ou à titre de gardien de la chose (art. 1054 C.c.), ou bien encore à titre de bailleur (art. 1612 et 1614 C.c.).

Il importe de retenir en premier lieu que la preuve n’établit en aucune façon la faute, intentionnelle ou non intentionnelle, de Sommer ou de l’un de ses préposés. Prévenue que de l’eau, non pas de la vapeur, s’échappait d’un radiateur, Sommer a retenu les services d’un entrepreneur en plomberie. Un employé de cet entrepreneur s’est occupé du radiateur. La fuite de vapeur s’est produite après le départ du plombier, durant la fin de semaine, quand il n’y avait personne. La seule conclusion possible c’est que l’intervention do plombier a permis au dommage de se produire. C’est cette intervention qui a laissé le radiateur dans un état tel que la vapeur devait fatalement s’en échapper. Le procureur de l’appelant ne l’a pas contesté. Mais le plombier n’étant pas le préposé de Sommer, cette dernière n’est pas responsable de sa faute. Sommer n’avait pas à mon avis, dans ce cas, à surveiller le plombier, sous peine de commettre elle-même une faute: elle s’en remettait complètement à un entrepreneur compétent pour un travail qui ne comportait pas de danger particulier. La preuve révèle enfin que, sans inspecter les radiateurs, Sommer essayait le système de chauffage avant la saison froide; quand un locataire signalait une défectuosité, comme il y était tenu par une clause de son bail, Sommer faisait faire la réparation nécessaire. Je ne vois pas là de comportement fautif de la part de Sommer.

Si l’on ne peut imputer à Sommer de faute prouvée, reste la possibilité qu’elle soit responsable à titre de gardien de la chose ou à titre de bailleur. Il n’est pas nécessaire d’en décider à cause de la stipulation de non-responsabilité. Il n’est pas nécessaire non plus de distinguer entre la responsabilité du bailleur et la responsabilité du gardien de la chose: les obligations imposées à Sommer par son bail ne sont sûrement pas plus lourdes que la

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responsabilité que lui ferait porter l’art. 1054 C.c.; du moins, je n’ai pas compris que l’on ait argumenté en ce sens; une stipulation neutralisant la responsabilité prévue par l’art. 1054 C.c. neutraliserait également la responsabilité contractuelle du bailleur dans ce cas.

On ne peut probablement pas stipuler à l’encontre d’une faute intentionnelle; — on a aussi parlé de faute lourde et de négligence grossière; — mais il n’est pas interdit de stipuler à l’encontre d’une responsabilité quasi-délictuelle encore que la jurisprudence exige que l’on soit explicite. (The Glengoil Steamship Co. c. Pilkington[1]. Le Roi c. Canada Steamship Lines Ltd.[2], à la p. 550.)

Rien non plus n’empêche que l’on stipule validement à l’encontre de la responsabilité résultant du fait des choses: cette responsabilité n’est fondée ni sur une faute ni sur une présomption de faute; c’est une responsabilité dont il est possible de s’exonérer en prouvant, non pas que l’on n’a pas commis de faute, mais, comme le prévoit l’art. 1054 C.c., que l’on n’a pu empêcher le fait dommageable: Quebec Railway Light, Heat and Power Company v. Vandry[3], aux pp. 676, 677. Le droit québécois se distingue sur ce point du droit français contemporain qui ne prévoit pas la possibilité d’une exonération.

La stipulation dont il est question dans la présente affaire se lit comme suit:

[TRADUCTION] 21. Le bailleur ne sera tenu responsable d’aucun dommage éventuel et le locataire ne pourra exiger aucune diminution de son loyer en cas d’interruption du fonctionnement des ascenseurs, du système de chauffage, d’éclairage ou de plomberie pour y effectuer des réparations nécessaires, y compris la réparation des moteurs, chaudières ou appareils qui s’y rattachent, mais le bailleur sera tenu, dans ce cas, de faire effectuer les réparations diligemment; le bailleur ne sera pas tenu responsable des dommages causés au locataire ou à ses employés, mandataires, cadres ou dirigeants, ou aux titulaires de permis, invités, clients ou autres personnes faisant affaire avec eux, ou aux personnes se trouvant dans l’immeuble sans y être autorisées, par suite de l’usage fait par eux ou l’un d’eux des ascenseurs ou de leurs accessoires, ou alors qu’ils se trouvent dans les

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locaux loués ou dans ledit immeuble, ses dépendances et entrées, quelle qu’en soit la cause, par une action, omission ou négligence du bailleur ou d’un de ses employés; ou d’une autre personne, ou de toute autre manière; le bailleur ne sera, pour aucune raison, tenu responsable des délais inévitables à la mise en marche du système de chauffage, ni des dommages causés aux biens situés dans l’immeuble par l’eau, la vapeur, la pluie ou la neige provenant d’une partie quelconque dudit immeuble, de sa tuyauterie ou plomberie, ni des dommages de toute autre origine causés aux biens, ni des dommages causés par une défectuosité ou une cassure dans le système d’extincteurs automatiques, ni des dommages causés au locataire ou à ses cadres, commis, employés ou préposés par les autres locataires dudit immeuble ou par toute autre personne, ou par suite d’une panne d’électricité dans les ascenseurs, les couloirs, les toilettes ou ailleurs dans l’immeuble; le locataire assume par les présentes tous les risques, de quelque nature qu’ils soient, liés aux événements susmentionnés et dégage entièrement le bailleur de toute responsabilité à leur égard et s’engage à le garantir en tout temps contre toute réclamation en résultant. (C’est moi qui souligne.)

Monsieur le juge Crête, parlant pour la Cour d’appel, dit de cette clause:

…elle exonère le locateur de tous les dommages subis par le locataire, pour quelque cause que ce soit, dûs à qui que ce soit, et, d’une manière particulière, des dommages causés par l’eau et la vapeur.

A mon avis, cette stipulation suffit au moins à exonérer Sommer pour les fins de la présente cause.

Devant nous comme en Cour d’appel, l’appelant a soutenu que l’exclusion de responsabilité est restreinte aux dommages qui résultent d’un défaut dans la plomberie et ne s’étend pas à ceux qui proviennent de défauts dans le système de chauffage.

Monsieur le juge Crête a raison, selon moi, de rejeter cette distinction:

Je ne conçois pas que le système de plomberie, en soi, puisse générer de la vapeur; il s’agit plutôt du système de chauffage, comme ce fut le cas, en l’espèce.

Puisque le locataire a expressément exonéré le locateur des dommages causés par la vapeur, une seule

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conclusion me paraît s’imposer: la clause de non-responsabilité jouait contre lui.

L’on doit également lire la clause 21 à la lumière de la clause 15. Celle-ci, dans sa première partie, réfère à la plomberie, aux tuyaux à eau ou à vapeur que le locataire voudrait modifier à ses risques, ce qui n’est pas le cas du radiateur dont la vapeur s’est échappée; mais la suite de la clause 15 mentionne la plomberie et les tuyaux à eau ou à vapeur déjà installés ou à installer:

…et le bailleur ne peut, pour aucune raison, être tenu responsable des dommages causés par suite d’une défectuosité de la plomberie, des tuyaux à eau ou à vapeur, installations électriques, déjà installés, ou pouvant l’être, dans ledit immeuble.

Ces motifs suffisent à trancher le litige.

On ne peut cependant s’empêcher de remarquer combien les circonstances de cette cause, le bail mis à part, ressemblent à celles de l’affaire M. and W. Cloaks Ltd. c. Cooperberg[4]. Le dommage survenu dans un établissement commercial durant les vacances du personnel, avait été causé par une inondation provenant d’un réservoir qui alimentait une chaudière à vapeur; le débit d’eau nécessaire au réservoir était régularisé par un flotteur; un défaut dans le mécanisme du flotteur fut la cause de l’accident; ce système à vapeur avait été installé peu de temps auparavant par un plombier compétent et il était régulièrement inspecté et réparé; le flotteur était contenu dans un réservoir fermé; la défectuosité du flotteur n’aurait pu normalement être découverte avant qu’elle se manifeste. Cette Cour, confirmant la Cour d’appel et la Cour supérieure, en est arrivée par une majorité à la conclusion que le gardien de la chose s’était libéré de sa responsabilité en prouvant qu’il n’avait pas pu empêcher le fait qui a causé le dommage, seule défense que permette l’art. 1054 C.c.

La différence principale, dans la présente affaire, c’est que la cause du dommage était facile à découvrir et à supprimer: il aurait suffi de fermer le robinet qui admettait la vapeur dans le radiateur, ou de replacer le bouchon sur l’ouverture qui permettait à la vapeur de s’échapper. Il ne s’en

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suivrait pas que Sommer aurait commis une faute en ne découvrant pas et en ne supprimant pas la cause du dommage. Mais il en résulterait que Sommer n’aurait pas démontré avoir été dans l’impossibilité d’empêcher le fait qui a causé le dommage.

De même, l’intervention du plombier, qui a contribué au dommage, n’empêcherait pas que celui-ci soit également dû au fait autonome de la chose. Le plombier n’avait plus de contrôle du radiateur ou de la vapeur au moment du fait dommageable. Son intervention antérieure ne suffirait donc pas à exonérer Sommer.

Enfin, l’engagement d’un entrepreneur compétent ne démontrerait probablement pas non plus que Sommer n’a pu empêcher le dommage.

Pour ces raisons, et si j’avais à le décider, je ne suis pas sûr que je serais d’accord avec la Cour d’appel lorsqu’elle affirme qu’il ne saurait être question de dommage causé par le fait de la chose; il me serait difficile aussi de dire que le premier juge a eu tort de trouver insuffisante la preuve faite par Sommer pour établir qu’elle n’a pu empêcher le fait qui a causé le dommage.

Mais, encore une fois, les stipulations du bail neutralisent cette responsabilité s’il en est.

Je rejetterais le pourvoi avec dépens.

Pourvoi rejeté avec dépens.

Procureurs de l’appelant: Ogilvy, Cope, Porteous, Montgomery, Renault, Clarke & Kirkpatrick, Montréal.

Procureur de l’intimée: Archibald J. MacDonald, Montréal

[1] (1897), 28 R.C.S. 146.

[2] [1950] R.C.S. 532, inf. par [1952] A.C. 192.

[3] [1920] A.C. 662.

[4] [1959] R.C.S. 785.


Parties :

Demandeurs : Madill
Défendeurs : Sommer Building Corpn.

Texte :

Cour suprême du Canada

Madill c. Sommer Building Corpn., [1978] 1 R.C.S. 999

Date: 1977-06-14

J.A. Madill (Demandeur) Appelant;

et

Sommer Building Corporation (Défenderesse) Intimée.

1976: 28 octobre; 1977: 14 juin.

Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Spence, Pigeon, Beetz et de Grandpré.

EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DU QUÉBEC

Proposition de citation de la décision: Madill c. Sommer Building Corpn., [1978] 1 R.C.S. 999 (14 juin 1977)

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Origine de la décision

Date de la décision : 14/06/1977
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