| Saint-Laurent (Ville de) c. Canadair Ltd., [1978] 2 R.C.S. 79 (16 novembre 1977)
Cour suprême du Canada
Saint-Laurent (Ville de) c. Canadair Ltd., [1978] 2 R.C.S. 79
Date: 1977-11-16
Ville de Saint-Laurent Appelante;
et
Canadair Limited Intimée.
1976: 2 et 3 novembre; 1977: 16 novembre.
Présents: Les juges Judson, Ritchie, Pigeon, Beetz et de Grandpré.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DU QUÉBEC
Droit municipal - Évaluation de terrains - Valeur réelle - Intervention des tribunaux - Loi des cités et villes, S.R.Q. 1964, c. 193, art. 485,510, 511, 514.
L’intimée (Canadair) est propriétaire d’un vaste complexe industriel situé dans les limites de l’appelante, Ville de Saint-Laurent (la Ville). Le litige porte sur l’évaluation des terrains où sont situées les usines de l’intimée. Les terrains mesurent quelque 7,635,000 pieds carrés et la Ville les a évalués pour les exercices 1967, 1968 et 1969 à $6,594,000. Cette évaluation a été maintenue par le bureau de révision des évaluations et par la Cour provinciale. Pour sa part, la Cour d’appel a décidé d’intervenir et, majoritairement, elle a fait prévaloir l’opinion de l’expert de Canadair sur celle de la Ville et réduite ainsi l’évaluation à $4,500,000. Cette Cour doit trancher deux questions: l’intervention de la Cour d’appel était-elle justifiée? et, si elle l’était, la Cour d’appel a-t-elle eu raison d’adopter l’évaluation de l’expert de Canadair?
Arrêt: Le pourvoi doit être rejeté.
L’expert de la Ville ainsi que celui de Canadair ont tous deux employé comme méthode d’évaluation la méthode comparative. A partir de cette méthode les deux experts en arrivent à des calculs de base qui ne sont pas tellement différents et qui n’auraient pas justifié l’intervention de la Cour d’appel. Toutefois, selon l’expert de Canadair, la valeur potentielle obtenue par méthode comparative doit être rajustée pour arriver à la valeur réelle. Pour ce faire, il faut tenir compte qu’en raison de l’étendue inusitée des terrains, il est improbable qu’on puisse trouver un acheteur unique; il devient nécessaire d’envisager l’hypothèque de la vente des terrains aux fins d’une division en plus petits lots, ce qui nécessiterait des réserves pour les rues et une campagne pour stimuler les ventes. L’expert de Canadair en arrive ainsi à une évaluation de quelque $4,543,000. Il soutient également qu’il faut tenir compte d’autres facteurs comme l’utilisation peu fonctionnelle des fonds de terre et leur occupation par des bâtiments substantiellement dépréciés qui font que les terrains n’ont pas la pleine
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valeur de terrains vacants. Cette méthode d’évaluation est appelée «land residual technique» et fondamentalement se base sur la capitalisation des revenus nets d’un immeuble. Les résultats obtenus par cette méthode donnent aux terrains une valeur de quelque $4,209,000.
Même si une Cour d’appel ne doit pas toucher à la légère une évaluation municipale, l’intervention du tribunal d’appel se justifie si des éléments importants affectant la valeur de l’immeuble ont été omis de sorte qu’une «injustice réelle a été commise» par suite de cette omission. En l’espèce, l’intervention était justifiée puisque l’expert de la Ville a évalué les terrains de Canadair comme s’il s’agissait de terrains vacants de dimensions moyennes et susceptibles, par conséquent, d’être vendus aux fins d’une utilisation immédiate et parfaitement fonctionnelle et n’a pas pris en considération que les terrains étaient encombrés de bâtiments dépréciés. L’utilisation peu fonctionnelle des terrains est un facteur dont le premier juge aurait dû tenir compte puisqu’il est susceptible d’affecter la valeur réelle des terrains. Les articles 510 et 511 de la Loi des cités et villes qui prévoient les pouvoirs d’intervention de la Cour provinciale, s’appliquent également à la Cour d’appel lorsqu’il est interjeté appel devant celle-ci en vertu de l’art. 514.
La Cour d’appel ayant eu raison d’intervenir et de rejeter l’évaluation municipale, a-t-elle eu raison d’adopter l’évaluation de l’expert de Canadair? Cette Cour est d’avis que cette évaluation était la seule qui restait et qu’il n’y avait pas de motifs de l’écarter. La Cour d’appel n’a d’ailleurs pas rejeté a priori la méthode comparative mais la manière dont elle a été utilisée par l’expert de la Ville. Elle a préféré la méthode comparative corrigée par un rajustement, employée par l’expert de Canadair, ainsi que le recours à une autre méthode qui avait pour objectif de confirmer ou de pondérer les résultats obtenus par la première méthode. En se fondant sur les résultats obtenus par ces deux méthodes d’évaluation, la Cour d’appel a exercé son jugement comme elle devait le faire dans un domaine qui est essentiellement matière d’appréciation et elle a eu raison d’adopter l’évaluation de l’expert de Canadair.
Arrêts appliqués: La Cité de Montréal c. Sun Life Assurance Co. of Canada, [1952] 2 D.L.R. 81 (C.P.), confirmant [1950] R.C.S. 220; Guy Towers Inc. c. La Cité de Montréal, [1969] R.C.S. 738, confirmant [1968] B.R. 277; In re la succession de Withycombe, Procureur général de l’Alberta c. Royal Trust Company, [1945] R.C.S. 267; distinction faite avec l’arrêt: La Compagnie du Marché Central Métropolitain Limitée c. La Ville de Montréal, [1976] C.A. 59, autorisation d’appel rejetée [1975] 2 R.C.S. viii.
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POURVOI contre un arrêt de la Cour d’appel du Québec[1] qui avait accueilli l’appel d’un jugement de la Cour provinciale[2] et modifié la décision du Bureau de révision des évaluations. Pourvoi rejeté.
Jack Greenstein, c.r., pour l’appelante.
Kelvin J. MacDougall, c.r., pour l’intimée.
Le jugement de la Cour a été rendu par
LE JUGE BEETZ — Il s’agit d’évaluation de terrains pour fins de taxation municipale. L’évaluation des terrains de l’intimée («Canadair») faite par l’appelante («la Ville») pour les exercices 1967, 1968 et 1969 a été maintenue par le bureau de révision des évaluations et par la Cour provinciale: [1970] R.L. 558. Canadair a entrepris le jugement de la Cour provinciale devant la Cour d’appel. Celle-ci, dans un arrêt majoritaire, a décidé d’intervenir et elle a fait prévaloir l’évaluation de l’expert de Canadair sur celle de la Ville. Le pourvoi de la Ville, déposé de plein droit suivant l’art. 36 (ancien) de la Loi de la Cour suprême, attaque l’arrêt de la Cour d’appel et nous saisit des deux questions qu’il faut trancher: l’intervention de la Cour d’appel était-elle justifiée? et, si elle l’était, la Cour d’appel a-t-elle eu raison d’adopter l’évaluation de l’expert de Canadair? L’arrêt de la Cour d’appel n’est publié que sous la forme d’un résumé fort sommaire: [1974] C.A. 613. J’en citerai plusieurs passages.
Le regretté juge Gagnon a écrit l’opinion majoritaire en Cour d’appel. Voici comment il décrit les immeubles de Canadair et comment il délimite le litige:
L’entreprise de Canadair est exploitée sur des terrains d’une superficie globale de 7,635,654 pieds carrés. Le bloc principal, en forme de L, est borné à l’est par le boulevard Laurentien et au nord par le Chemin du Petit Bois Franc et l’Aéroport de Cartierville se trouve à l’intérieur du L. Une autre étendue de terrain, de forme rectangulaire, est située à l’est du boulevard Laurentien. Il y a sur le bloc principal toute une série de bâtisses que, pour les fins de l’évaluation, on a regroupées sous l’appellation d’Usine N° 1, Usine N° 2, et Usine N° 4, avec, dans chaque cas, les terrains qui les entourent.
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Les parties se sont entendues sur l’évaluation des bâtisses qui a été fixée à la somme de $13,991,608.00. Le litige ne porte que sur la valeur des terrains portée au rôle à la somme de $6,594,191.00, mais que Canadair trouve excessive et demande de réduire à $4,209,920.00.
Il s’agit de déterminer, tel que le prescrit l’article 485 de la Loi des Cités et Villes, la valeur réelle des terrains.
Deux experts ont été entendus par la Cour provinciale, celui de la Ville et celui de Canadair.
L’expert de la Ville emploie la méthode la plus couramment utilisée pour fins d’évaluation municipale et qui, selon le premier juge, a aussi été utilisée par la Ville, la méthode dite comparative: il analyse une vingtaine de ventes de terrains vacants ayant pour la plupart, comme ceux de Canadair, une vocation industrielle ou commerciale et situés dans les environs immédiats ou médiats de ceux de Canadair. Ces ventes ont eu lieu entre 1959 et 1965. Il examine en outre l’expropriation par la Ville en 1965 d’une partie de terrain appartenant à Canadair. Il fait entrer dans ses calculs un coefficient de profondeur des terrains. Il arrive à des valeurs supérieures à celles inscrites au rôle. Celles-ci, selon lui, sont les suivantes:
Superficie
Evaluation manicipale
Valeur unitaire au p.c.
Usine #1
4,438,776.4 p.c.
$ 4,459,046
$ 1.0045
Usine #2
2,078,629 p.c.
$ 1,236,629
$ 0.59
Usine #4
1,118,125 p.c.
$ 898,528
$ 0.80
7,635,530.4 p.c.
$ 6,594,203
La moyenne est de 86.4 le pied carré.
(Je note que ces données ne coïncident pas, quant à la superficie des terrains de chaque usine, avec celles que le premier juge a retenues sans que la Cour d’appel le contredise sur ce point, et qui sont de 4,438,800 p.c. pour l’usine #1, de 2,494,-129 p.c. pour l’usine #2 et de 702,725 p.c. pour l’usine #4. La superficie totale et l’évaluation totale sont cependant les mêmes ou à peu près. Les procureurs des parties n’ont pas mentionné ces différences qui, je crois, n’affectent pas le litige. Je
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m’en tiendrai aux données retenues par le premier juge.)
L’expert de Canadair, lui, emploie, deux méthodes d’évaluation: la méthode comparative et une méthode appelée «Valuation by land residual technique» dont il sera question plus bas.
En utilisant la méthode comparative, l’expert de Canadair examine une quarantaine de ventes de terrains industriels vacants: il ne s’attache cependant qu’à une douzaine d’entre elles, faisant appel dans certains cas aux mêmes ventes que l’expert de la Ville. Il arrive aux résultats suivants qui représentent, selon lui, la valeur potentielle des terrains:
Méthode comparative
Valeur potentielle
Valeur unitaire au p.c.
Usine #1
$ 4,084,255
$ 0.92
Usine #2
$ 1,272,973
$ 0.51
Usine #4
$ 535,437
$ 0.76
$ 5,892,665
La moyenne est de 77.2¢ le pied carré.
La différence entre ces valeurs et celles que l’expert de la Ville a confirmées provient en partie de ce que les deux experts n’utilisent pas les mêmes coefficients de profondeur. Le premier juge est aussi d’avis que l’évaluation de l’expert de Canadair est basse et devrait plutôt aboutir à une valeur unitaire de 81.2¢ le pied carré, ce qui est affaire d’appréciation.
N’y aurait-il que ces variantes entre les deux évaluations que la Cour d’appel ne serait pas intervenue.
La difficulté est ailleurs. Selon l’expert de Canadair, la valeur potentielle est supérieure à la valeur réelle; il faut tenir compte, entre autres, de l’étendue inusitée des terrains, qui rend improbable que l’on puisse trouver un acheteur unique, et il faut rajuster la valeur potentielle pour arriver à la valeur réelle. Voici comment il s’en explique dans son rapport:
[TRADUCTION] Soulignons au départ que la superficie totale des terrains appartenant à Canadair et dont il est question dans ces appels est de 7,635,654 p.c.
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Il s’agit donc d’une superficie exceptionnellement importante aux mains d’un propriétaire unique et sa valeur dépend de certaines considérations qui n’entrent pas en jeu pour des terrains industriels de 20,000 à 200,000 p.c.
…on suppose que les terrains sont vacants et prêts pour un aménagement industriel. Compte tenu de leur grande superficie, 7,635,654 p.c., il est peu probable de trouver un seul acquéreur pour l’ensemble. Si les terrains étaient lotis en larges parcelles de 200,000 p.c., il faudrait alors vendre environ 40 lots, ce qui, vu l’état général du marché des terrains industriels dans l’ouest de l’île de Montréal, prendrait au moins, selon nous, cinq ans.
Nous avons fait une étude des ventes récentes de terrains industriels à Saint-Laurent et en donnons le détail à l’annexe A de la liste des ventes de terrains.
Aucune de ces ventes ne portait sur des superficies aussi importantes que celles des terrains en question. L’évaluation de ces derniers nécessite donc certains ajustements.
…il faut réduire la valeur potentielle vu la période moyenne nécessaire à la vente du terrain ainsi loti. A notre avis, la période minimale nécessaire est de 5 ans pour l’ensemble et si nous prenons une période moyenne de 2½ ans par lot, nous arrivons à un coefficient de dépréciation de la valeur actuelle de 0.771, selon un taux de 11% (dont 8% en intérêts et 3% en taxes).
La valeur potentielle moyenne des terrains une fois rajustée pour déterminer la valeur réelle serait de 59.50 le pied carré.
Pour contrôler ce résultat, l’expert de Canadair considère une autre hypothèse, soit la vente des terrains aux fins d’une subdivision en bien plus petits lots ce qui nécessiterait, selon lui, des réserves pour les rues et une campagne plus coûteuse pour stimuler les ventes. Si les terrains ainsi divisés étaient vendus à raison de $1.10 le pied carré, il y aurait une perte de 30 pour cent pour les rues secondaires, les parcs et autres frais de développement et les terrains, avant subdivision, auraient une valeur moyenne de 59.4¢ le pied carré.
Avec ces rajustements des évaluations obtenues par la méthode comparative, rajustements dus à l’étendue des terrains, l’expert de Canadair obtient les valeurs réelles suivantes:
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Méthode comparative
Valeur potentielle rajustée ou valeur réelle
Valeur unitaire au p.c.
Usine #1
$ 3,148,960
$ 0.709
Usine #2
$ 981,462
$ 0.394
Usine #4
$ 412,822
$ 0.587
$ 4,543,244
La moyenne est de 59.5¢ le pied carré.
Mais, selon l’expert de Canadair, il existe d’autres facteurs que l’étendue des terrains et dont il importe de tenir compte; ces facteurs sont l’utilisation peu fonctionnelle des fonds de terre et leur occupation par des bâtiments substantiellement dépréciés mais conservant encore une valeur de beaucoup supérieure à celle du sol; encombrés par ces bâtiments, les terrains se trouvent dépréciés et n’ont pas la pleine valeur de terrains vacants:
[TRADUCTION] Les usines de Canadair Limited forment un ensemble industriel relativement vétuste; la plupart des bâtiments, excepté un ou deux immeubles plus anciens, ont été construits entre 1940 et 1945 et agrandis par la suite.
Le complexe est resté divisé en trois usines distinctes en partie en raison de leurs différents occupants d’origine et en partie en raison de la configuration des terrains en forme de L. La disposition des bâtiments d’usine et l’ensemble du complexe ne permettent pas une utilisation fonctionnelle des terrains.
A notre avis, l’aménagement et la construction font que les bâtiments sont notablement dépréciés, par désuétude, mais comme ces derniers ont encore une durabilité raisonnable, les terrains perdent aussi de leur valeur en raison de leur usage actuel.
Par conséquent, nous estimons qu’il est important d’évaluer les terrains en fonction de la valeur de l’ensemble de la propriété et nous avons adopté à cette fin la méthode de la valeur résiduelle.
Cette autre méthode d’évaluation employée par l’expert de Canadair et qu’il préfère à la première est décrite comme suit par le juge Gagnon:
Cette méthode prend comme point de départ le revenu potentiel brut que pourraient rapporter les bâtisses, estimé au moyen d’une comparaison des loyers industriels du secteur et de son (l’expert de Canadair) inspection des bâtiments de l’appelante. Il en déduit une provision pour inoccupation et pour loyers non perçus, puis les dépenses d’administration et d’opération actuelles ou estimées pour ce genre de propriété pour en arriver ainsi au revenu net attribuable à l’ensemble du complexe. Il calcule ensuite le revenu net attribuable
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aux bâtisses seules à partir des valeurs de ces bâtisses dont les parties ont convenu et à un pourcentage cumulatif formé de 8% d’intérêt, de 3% pour les taxes et d’un taux d’amortissement basé sur la vie utile de chacune des bâtisses.
Déduisant du revenu net de l’ensemble le revenu net des bâtisses, il obtient le revenu net des terrains qu’il capitalise à 11% (8% d’intérêt et 3% de taxes), ce qui donne la valeur résiduelle des terrains. Toutefois, puisque l’utilisation des terrains n’est pas fonctionnelle, il estime l’étendue du terrain nécessaire à la desserte des bâtisses, obtient ainsi un prix unitaire au pied carré et applique ce prix à toute l’étendue des terrains, puisque le terrain excédentaire «should be worth at least the same amount as the land which supports the buildings».
Cette méthode d’évaluation ne paraît pas différer, pour l’essentiel, et sauf quant à l’estimation du terrain nécessaire à la desserte des bâtiments, de la méthode employée, avec la valeur de remplacement dans La Cité de Montréal c. Sun Life Assurance Co. of Canada[3], un arrêt du Comité judiciaire du Conseil privé confirmant un arrêt de cette Cour[4], et dans Guy Towers Inc. c. La Cité de Montréal[5], un arrêt de la Cour d’appel du Québec confirmé par cette Cour[6]. On appel cette méthode «land residual technique» parce qu’ayant évalué le terrain et les bâtiments comme un tout, on aboutit ultimement, par soustraction, à la valeur des terrains, seule ici en cause; mais fondamentalement, cette méthode est fondée sur la capitalisation des revenus nets d’un immeuble: elle est décrite en détail dans l’arrêt de la Cour d’appel Guy Towers Inc. (supra) par le juge Rivard qui l’appelle la méthode de la valeur «économique».
Les résultats obtenus par cette autre méthode donnent les valeurs réelles suivantes:
Méthode fondée sur la capitalisation des revenus
Valeur réelle
Valeur unitaire au p.c.
Usine #1
$ 3,049,455
$ 0.687
Usine #2
$ 1,032,569
$ 0.414
Usine #4
$ 127,896
$ 0.182
$ 4,209,920
La moyenne est de 55.1¢ le pied carré.
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La Cour d’appel a écarté l’opinion de l’expert de la Ville et fixé à $4,500,000 la valeur des terrains de Canadair. C’est là, en chiffres ronds, une valeur qui se situe entre les deux évaluations de l’expert de Canadair.
A mon avis, la Cour d’appel a eu raison d’intervenir et d’écarter l’évaluation de la Ville confirmée par le bureau de révision et par la Cour provinciale.
Il importe de rappeler les pouvoirs conférés à la Cour provinciale par les art. 510 et 511 de la Loi des cités et villes S.R.Q. 1964, c. 193, qui s’appliquait à l’époque pertinente:
510. Le tribunal peut, par son jugement, confirmer la décision dont l’appel est porté, l’annuler ou la modifier, ou rendre telle décision que le conseil ou le bureau de révision aurait dû rendre originairement, ou lui ordonner d’exercer les attributions qui font l’objet du recours.
511. La décision ne peut être infirmée que dans le cas où une injustice réelle a été commise, et nullement à cause d’une variante ou d’une irrégularité de peu d’importance.
L’article 514 de la même Loi, qui prescrit qu’il peut être interjeté appel à la Cour d’appel de la décision de la Cour provinciale, prévoit le mode d’appel mais ne précise pas les pouvoirs de la Cour d’appel. Les articles 510 et 511 visent d’abord le jugement que la Cour provinciale est appelé à rendre, mais ils s’appliquent également à la cour qui est chargée de réviser ce jugement. C’est l’avis de la Cour d’appel et c’est aussi le mien. Les pouvoirs d’intervention d’un premier tribunal d’appel en matière d’évaluation municipale ont été précisés par le Comité judiciaire dans La Cité de Montréal c. Sun Life Assurance Co. of Canada (supra). Dans cette affaire, le premier tribunal d’appel de la décision du bureau de révision était un juge de la Cour supérieure lequel, selon la Charte de la Ville de Montréal, prenait connaissance du même dossier que le bureau de révision, entendait les parties mais ne pouvait tenir d’enquête. Le Comité judiciaire fait les observations suivantes au sujet des pouvoirs de ce juge, à la p. 98:
[TRADUCTION] «…il a au moins des pouvoirs de révision aussi étendus que ceux d’une Cour d’appel saisie d’une affaire jugée par un juge unique et l’on peut même
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dire que, vu les dispositions de la Charte, selon lesquelles il doit «procéder à réviser l’estimation qui lui est soumise et à prendre tout jugement que de droit», …il est dans une certaine mesure plus libre qu’une Cour d’appel».
Ces observations s’appliquent a fortiori à la Cour provinciale dans la présente affaire, car elle avait le pouvoir de tenir une enquête, suivant l’art. 508 de la Loi des cités et villes, et, en fait, elle a entendu des experts. Ses pouvoirs d’intervention et, par voie de conséquence, ceux de la Cour d’appel, ne sont sûrement pas moindres que ceux du premier juge dans l’affaire de la Sun Life Assurance Co. of Canada (supra).
Ce n’est pas à la légère qu’un tribunal ou une Cour d’appel touchera une évaluation municipale confirmée par décision du bureau de révision; mais il est un cas où l’intervention du premier tribunal d’appel ou, à son défaut, celle de la Cour d’appel s’impose indiscutablement: c’est le cas où ceux qui ont pris la décision ont omis des éléments importants affectant la valeur de l’immeuble et où, pour reprendre l’expression de l’art. 511 de la Loi des cités et villes, une «injustice réelle a été commise» par suite de cette omission. (Voir également l’opinion du juge Rivard dans l’affaire Guy Towers Inc. (supra), aux pp. 281 et 283).
Nous sommes à mon avis en présence d’un tel cas. L’expert de la Ville évalue les terrains de Canadair comme s’il s’agissait de terrains vacants de dimensions moyennes et susceptibles par conséquent d’être vendus aux fins d’une utilisation immédiate et parfaitement fonctionnelle. Les ventes sur lesquelles il s’appuie pour faire la comparaison sont celles de terrains vacants ayant une superficie variant entre 17,500 p.c. et 1,952,451 p.c.; un seul de ces terrains excède 1,000,000 p.c.; la moyenne est de 237,211 p.c. Or les terrains de Canadair ont respectivement une superficie de 702,725 p.c., 2,494,129 p.c. et 4,438,800 p.c. pour un total de 7,635,654 p.c. Au surplus, et comme il est dit plus haut, les terrains de Canadair ne sont pas des terrains vacants, mais des terrains encombrés par des bâtiments dépréciés. Je ne crois pas qu’en s’entendant avec la Ville sur la valeur de ses bâtiments, Canadair ait consenti à ce que ses terrains soient évalués comme s’il s’agissait de terrains vacants alors qu’en réalité ils ne le sont pas.
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Le juge Gagnon fait les observations suivantes sur le facteur de l’étendue des terrains:
L’expert Smith («l’expert de Canadair») a insisté sur un caractère inusité des terrains de Canadair, leur étendue considérable, et il a émis l’opinion qu’il est peu vraisemblable qu’un terrain de cette envergure puisse trouver un seul acheteur. S’il y a une part d’hypothèse dans cette affirmation, elle est toutefois motivée et elle doit être considérée d’autant plus qu’elle n’a pas été discutée par Bigras («l’expert de la Ville») et que la possibilité de trouver un seul acheteur pour toute la propriété comporte elle-même sa part d’hypothèse.
Quant à la dépréciation des terrains par suite de leur utilisation peu fonctionnelle et de leur occupation par des bâtiments usagés, le juge Gagnon en traite comme suit:
Un autre facteur particulier, selon l’évaluateur de l’appelante, est la présence sur les terrains de tout un complexe de bâtisses plus ou moins disparates situées de telle façon que les terrains ne sont pas utilisés de façon aussi efficace qu’ils pourraient l’être.
Sans doute que les terrains de l’appelante n’ont pas ce caractère unique qu’on avait reconnu à l’édifice de la Sun Life avec ses «amenities and luxuries», «too expensive materials and sumptuous decorations», [1950] R.C.S. pp. 242 et 243. On ne pourrait non plus assimiler leurs particularités à celles d’un terrain de golf pour lequel il n’y a pas de marché courant (The Royal Montreal Golf Club vs. Corporation de la Municipalité de la Paroisse de St-Raphaël de l’Île Bizard, [1964] B.R. 223) ou à celles du terrain de stationnement dont il était question dans Pigeon Hole Parking (Eastern Canada) Limited vs. Cité de Dorval, [1969] B.R. 936.
Mais, tout en faisant la part des choses, je suis d’avis que l’expert Smith a mis en lumière, et cela sans contradiction, des facteurs susceptibles d’affecter la valeur marchande des terrains et dont il faut tenir compte…
A mon avis, il faut d’abord considérer que la valeur des bâtisses, malgré une certaine vétusté, excède par une marge considérable la valeur des terrains. Si les bâtisses avaient eu plutôt une valeur relativement négligeable, on n’aurait pas à tenir compte de leur effet d’encombrement et l’on pourrait évaluer les terrains à la pleine valeur marchande de terrains industriels vacants. On ne peut concevoir que Canadair, vendeur prudent qui n’est obligé de vendre, puisse être dans cette situation, ni qu’un acheteur prudent serait prêt à payer pour le complexe un prix comprenant la pleine valeur de terrains vacants…
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L’article 485 de la Loi des cités et villes prescrit aux estimateurs de faire l’évaluation des biens imposables suivant leur valeur réelle. A mon avis, un acheteur prudent considérerait lui aussi la propriété particulière de Canadair comme un tout et puisque ce sont encore les bâtisses qui sont le principal et les terrains l’accessoire, je crois que, tout en respectant l’accord des parties sur la valeur des bâtisses, il faut considérer la dépréciation dont sont affectés les terrains par la situation des bâtiments afin de rendre justice au contribuable qui a en sa possession non pas des terrains et des bâtisses hypothétiques, mais bien un complexe de terrains et de bâtisses particuliers.
Et le juge Gagnon de conclure qu’il s’agit d’un cas où il y a lieu d’intervenir.
Je suis entièrement d’accord.
L’un des motifs de dissidence du juge Montgomery en Cour d’appel porte sur l’utilisation peu fonctionnelle des terrains. Le juge Montgomery se dit non convaincu, après avoir consulté les plans, que les terrains ne sont pas pleinement utilisés et, de toute façon, il doute que l’on puisse en pratique utiliser une terre de façon idéale à des fins industrielles. Pourtant, le premier juge me paraît avoir reconnu au moins implicitement l’existence d’un facteur d’utilisation peu fonctionnelle des terrains et accepté, comme la Cour d’appel, l’opinion de l’expert de Canadair. S’il refuse d’en tenir compte, ce n’est pas parce qu’il conteste l’existence de ce facteur mais pour les motifs suivants:
[TRADUCTION] En outre, la Cour ne voit pas comment l’utilisation qu’en fait le propriétaire peut affecter la valeur de base du terrain. Si deux entreprises voisines occupaient des terrains similaires et que l’une d’entre elles les utilisait moins efficacement, il serait immoral d’accorder à cette dernière une prime à l’inefficacité en abaissant le montant de la taxe au pied carré et de pénaliser ainsi, par comparaison, l’entreprise la plus efficace.
Je crois que le premier juge a erré en refusant de considérer un élément dont il ne nie pas l’existence, au motif qu’en tenir compte serait donner une prime à l’inefficacité: les taxes municipales ne sont pas des taxes d’encouragement à l’efficacité; elles sont fondées sur la valeur réelle des immeubles; lorsque celle-ci est affectée par l’usage que l’ont fait des terrains, ce dont le propriétaire actuel
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peut être ou ne pas être responsable, mais dont un acheteur ferait état, la loi veut que l’on tienne compte de cette circonstance, comme de toutes celles qui affectent la valeur réelle.
Il est peut-être inusité que l’on applique un facteur de dépréciation à des terrains plutôt qu’à des bâtiments mais si, dans La Cité de Montréal c. Sun Life Assurance Co. of Canada (supra), on a pris en considération l’utilisation non fonctionnelle d’un édifice, je ne vois pas quelle raison de principe empêcherait que l’on fasse de même pour des terrains lorsque les circonstances s’y prêtent. Autrement, les bâtiments étant évalués suivant leur valeur réelle et les terrains qui les supportent, suivant la valeur qu’ils auraient s’ils étaient pleinement utilisés, on risquerait d’aboutir, pour l’ensemble, à une valeur qui excède une indemnité d’expropriation.
Pour ce qui est de l’étendue inusitée des terrains, le premier juge adopte des positions contradictoires: au début de son jugement, il se déclare convaincu par l’expert de Canadair qu’il faudrait cinq ans en moyenne pour vendre des terrains aussi étendus; mais il déclare un peu plus loin que cette période lui paraît excessive. De toutes façons, il refuse en principe de tenir compte de ce facteur dans un cas où les terrains sont developpés et ont déjà été subdivisés, comme il dit que c’est le cas en l’espèce:
[TRADUCTION] La Cour ne voit pas pourquoi la valeur intrinsèque du pied carré de terrain appartenant à l’appelante serait inférieure à celle du pied carré des terrains voisins et soumis au même zonage et aux mêmes conditions économiques, pour la simple raison que ce pied carré de la propriété de l’appelante fait partie d’une parcelle beaucoup plus étendue qui, en outre, est occupée par une entreprise plus importante.
Je ferai seulement remarquer qu’il s’agit de déterminer la valeur réelle de terrains bien particuliers et non pas la valeur intrinsèque de pieds carrés de terrain.
Le juge Montgomery lui, ne s’opposerait pas en principe à considérer le facteur de l’étendue des terrains mais, (et c’est là un autre motif de sa dissidence), l’opinion de l’expert de Canadair
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repose selon lui sur de fausses prémisses, savoir, que la propriété de Canadair ne forme qu’un seul bloc:
[TRADUCTION] La majeure partie des terrains, soit au total 4,438,800 p.c. est occupée par l’usine n° 1. Elle est divisée en deux par le boulevard Laurentien et la partie située à l’est du boulevard (1,637,993 p.c.) est elle-même divisée en deux par la rue Poirier. La parcelle d’un seul tenant la plus importante est occupée par l’usine n° 1 à l’ouest du boulevard et représente au total une superficie de 2,800,807 p.c. seulement (voir le rapport de Smith, pièce P-5, à la p. 53).
Cette dernière parcelle n’est pas d’une superficie tellement supérieure à celles des terrains dont les actes de vente ont servi de base de comparaison à Bigras. Je ne puis admettre qu’une parcelle appartenant à un contribuable soit sous-évaluée pour la simple raison que ce contribuable possède d’autres terrains dans le voisinage.
Les terrains de Canadair sont presque contigus. A certains endroits où ils ne le sont pas, c’est parce qu’ils sont seulement séparés par un boulevard ou une rue. Dans leur mémoire, les procureurs de Canadair affirment que les terrains situés à l’est et à l’ouest du boulevard Laurentien sont reliés par un tunnel et cette affirmation paraît confirmée par certains des plans qui se trouvent au dossier. Quoi qu’il en soit, ces terrains desservent tous l’entreprise d’avionnerie de Canadair et ce sont les immeubles de cette entreprise qu’il s’agit d’évaluer dans leur ensemble même s’il y a eu entente au début du litige sur la valeur des bâtiments. Vu ces circonstances, il me semble inexact, je le dis avec égard, de soutenir que Canadair demande l’équivalent d’une réduction de taxe pour l’un ou l’autre de ses terrains sous prétexte qu’elle possède d’autres terrains dans le voisinage. Si l’immensité des terrains affecte leur valeur réelle, il devient nécessaire de la prendre en considération. Le dossier ne comprend sur ce point que l’opinion non contredite de l’expert de Canadair, l’expert de la Ville n’ayant aucunement discuté cet aspect de la question.
Pour ces motifs, je suis d’opinion que la Cour d’appel a eu raison d’intervenir et de rejeter l’évaluation municipale.
Reste l’autre question: La Cour d’appel a-t-elle eu raison d’adopter l’évaluation de l’expert de
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Canadair? Je le crois. C’était la seule qui restait et il n’y avait pas de motif de l’écarter.
Le premier juge et le juge Montgomery critiquent particulièrement l’emploi par l’expert de Canadair de la méthode d’évaluation fondée sur la capitalisation des revenus; ils soulignent la grande complexité de cette méthode et les résultats variables qu’elle donne selon les critères utilisés, tel, par example, le taux de l’intérêt pour fins de capitalisation; selon le premier juge, l’emploi de cette méthode n’est pas justifié lorsqu’il est possible d’avoir recours à la méthode de comparaison des ventes. Selon le juge Montgomery, le premier juge n’était pas tenu d’accepter les résultats donnés par la méthode de la capitalisation des revenus; enfin, et le juge Montgomery et le premier juge notent la disparité des deux évaluations faites par l’expert de Canadair pour les terrains de l’usine # 4, selon qu’il emploie la méthode comparative ou la méthode de capitalisation des revenus.
Il est important de noter que si la Cour d’appel préfère l’évaluation de l’expert de Canadair, elle ne rejette pas a priori la méthode comparative mais la manière dont elle a été utilisée par l’expert de la Ville. La Cour d’appel ne choisit pas entre deux méthodes d’évaluation. Elle détermine la valeur réelle des terrains à partir des résultats obtenus par l’utilisation de deux méthodes distinctes employées par le même expert.
S’agissant de terrains occupés et non de terrains vacants ou de bâtiments, il était peut être difficile d’avoir recours à la méthode d’évaluation fondée sur le coût de remplacement, que ni l’un ni l’autre des experts ne mentionne. La méthode comparative employée sans aucun correctif ou rajustement, comme elle l’a été par l’expert de la Ville, ignorait des éléments importants affectant la valeur des terrains. Au surplus, il est douteux qu’il y ait eu dans la région des ventes de terrains comme ceux de Canadair et supportant des bâtiments semblables. Les deux experts n’en mentionnent aucune. Restait la méthode comparative corrigée par un rajustement tenant compte d’au moins un élément pertinent, l’étendue inusitée des terrains. Mais cet élément n’étant pas le seul qu’il faille considérer, il n’était pas interdit d’avoir également recours à une
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autre méthode qui ait pour objectif de tenir compte de tous les éléments, et pour utilité additionnelle de confirmer ou de pondérer les résultats obtenus par la première méthode. En se fondant sur les résultats obtenus par deux méthodes d’évaluation, la Cour d’appel, pour l’essentiel, n’a pas agi autrement que cette Cour et le Comité judiciaire dans La Cité de Montréal c. Sun Life Assurance Co. of Canada (supra). En fixant elle-même l’évaluation, elle exerçait un pouvoir prévue par l’art. 510 de la Loi des cités et villes, et en choisissant une évaluation se situant entre les deux évaluations de l’expert de Canadair elle se servait de son jugement, comme elle devait le faire dans un domaine qui est essentiellement matière d’appréciation.
La méthode d’évaluation fondée sur la capitalisation des revenus comporte des risques d’inexactitude mais ce n’est pas une hérésie que d’y avoir recours lorsque les autres méthodes font défaut ou en même temps que d’autres méthodes qui ne donnent pas pleinement satisfaction. Elle a été utilisée pour des bâtiments dans La Cité de Montréal c. Sun Life Assurance Co. of Canada (supra) et dans Guy Towers Inc. (supra). Mais elle a aussi été utilisée pour des terrains dans In re la succession de Withycombe, Procureur général de l’Alberta c. Royal Trust Company[7], une affaire d’impôt successoral où la valeur d’un terrain et celle d’un théâtre qui s’y trouvait érigé ont été fixées séparément et par des méthodes différentes. Dans un arrêt récent, La Compagnie du Marché Central Métropolitain Limitée c. La Ville de Montréal[8], la Cour d’appel, confirmant la Cour provinciale, a décidé que le bureau de révision avait eu raison d’écarter la méthode appelée «Valuation by land residual technique». La permission d’interjeter appel à cette Cour a été refusée[9]. L’une des raisons pour lesquelles cette méthode a été écartée dans cet arrêt tient au fait que les données économiques requises pour l’utiliser n’étaient pas disponibles. Ce n’est pas notre cas. L’appelante proposait également, dans La Compagnie du Marché Central Métropolitain Limitée, (supra) d’employer cette
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méthode pour évaluer le terrain et une autre méthode pour évaluer les bâtiments, ce qui n’est pas non plus notre cas où les parties se sont entendues sur la valeur des bâtiments. Dans La Compagnie du Marché Central Métropolitain Limitée, (supra), la Cour d’appel exprime l’opinion que cette méthode globale ne saurait se conjuguer, pour l’évaluation du terrain, avec d’autres méthodes employées pour l’évaluation des bâtiments. Je n’ai pas à décider si cette opinion est compatible avec l’arrêt Withycombe (supra).
Dans la présente affaire, la première méthode d’évaluation employée par l’expert de Canadair et ses résultats n’ont pas été contestés par l’expert de la Ville. La Cour d’appel pouvait, je crois, s’en inspirer. L’expert de la Ville a cependant commenté la deuxième méthode sans pourtant la rejeter ni dans son principe ni dans aucune de ses modalités sauf une. Il souligne seulement qu’elle comporte des dangers d’inexactitude et il exprime l’avis que le taux d’intérêt de 8 pour cent, utilisé par l’expert de Canadair est quelque peu élevé. Mais il ne conteste aucune autre valeur choisie par ce dernier:
Q. Monsieur Bigras, vous avez assisté ce matin à l’exposé de monsieur Smith. Pouvez‑vous nous dire ce que vous pensez de la deuxième méthode que monsieur Smith a dit avoir employée, la méthode par valeur résiduelle?
R. C’est une méthode, Votre Seigneurie, qui est recommandable dans certaines circonstances, qui est employée fréquemment, je dirais, comme guide où l’on en sent un besoin plus pressant. Ça serait dans le cas de tenter d’évaluer du terrain vacant dans un quartier ou une section géographique où le tout est construit depuis longtemps; on n’a pas de ventes comparatives. Il n’y a pas de terrain vacant, on ne peut pas s’appuyer sur les faits dans le voisinage.
Et là il nous faut aller peut-être très loin ailleurs et en faisant cela on peut peut-être errer dans un sens ou dans l’autre dans les ventes comparatives; et l’on se sert, pour se corriger, de la méthode qu’a utilisé monsieur Smith ce matin.
Je me demande toutefois si dans le cas présent c’est la meilleure méthode. La même méthode présente des dangers d’inexactitude…
Et c’est pour cela que je dis qu’une exactitude dans un des facteurs peut se refléter sur la valeur de terrain
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d’une façon considérable, mais elle a sa valeur, Votre Seigneurie. Mais je me demande si dans l’occurrence c’était la meilleure, quand on a certaines ventes comparatives.
Dans ces circonstances, la Cour d’appel pouvait également s’inspirer des résultats obtenus par la deuxième méthode d’évaluation.
Quant à la disparité des deux évaluations faites par l’expert de Canadair pour les terrains de l’usine #4, cet expert en est fort conscient. Il explique dans son témoignage principal que l’usine #4 est la seule qui soit située à une intersection, ce qui tend à augmenter la valeur du terrain si on l’évalue comme s’il était vacant. D’autre part, c’est aussi le terrain dont l’utilisation serait la moins fonctionnelle ce qui déprécie sa valeur suivant la deuxième méthode d’évaluation.
Le juge Gagnon remarque à ce sujet:
Je n’ai pas manqué de noter la disparité considérable, dans les propres chiffres de Smith, entre la valeur des terrains de l’usine N° 4 établis suivant la méthode d’escompte (58.7¢) et celle obtenue par la méthode de valeur résiduelle (18.2¢). D’un autre côté, même s’il fallait attribuer au lot de coin une valeur beaucoup plus considérable, comme l’a fait le tribunal de première instance, cela ne ferait pas une différence significative. Je ne crois pas que ce soit notre rôle de refaire le calcul des experts, ni de chercher à tout prix une formule de compromis. Tenant compte de l’opinion de Smith dans son ensemble, je croirais rendre justice aux deux parties en fixant l’évaluation des terrains de Canadair à la somme de $4,500,000…
Selon moi, la Cour d’appel a eu raison d’adopter l’évaluation de l’expert de Canadair.
Je rejetterais le pourvoi avec dépens.
Pourvoi rejeté avec dépens.
Procureurs de l’appelante: Geoffrion, Prud’homme, Chevrier, Cardinal, Marchessault, Mercier & Greenstein, Montréal.
Procureurs de l’intimée: Duquet, MacKay, Weldon & Bronstetter, Montréal.
[1] [1974] C.A. 613.
[2] [1970] R.L. 558.
[3] [1952] 2 D.L.R. 81.
[4] [1950] R.C.S. 220.
[5] [1968] B.R. 277.
[6] [1969] R.C.S. 738.
[7] [1945] R.C.S. 267.
[8] [1976] C.A. 59 (résumé).
[9] [1975] 2 R.C.S. viii.
