| Ibottson c. Kushner, [1978] 2 R.C.S. 858 (7 mars 1978)
Cour suprême du Canada
Ibottson c. Kushner, [1978] 2 R.C.S. 858
Date: 1978-03-07
Rose Marie Ibottson (Défenderesse) Appelante;
et
David Edward Kushner (Demandeur) Intimé.
1977: 26 octobre; 1978: 7 mars.
Présents: Les juges Martland, Ritchie, Spence, Pigeon, Dickson, Beetz et Pratte.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DE L’ONTARIO.
Immeubles - Titre - Fiducie - Transfert «Cestui Que Trust» - Intention des parties - Action visant la rétrocession d’un terrain - Pratique - Plaidoyer - Rejet de la défense soulevée pour la première fois en appel.
Les parties ont fait connaissance en 1971 et ont cohabité dans un logement loué jusqu’en novembre 1973. L’intimé était marié mais séparé de son épouse; l’appelante était divorcée; ils faisaient des projets de mariage. Par un acte, la mère de l’intimé lui a transféré la propriété d’un terrain. L’acte mentionnait une contrepartie de $1,000 qui n’a pas été versée, car les parties n’avaient aucune intention qu’il y en ait une. Poursuivant leurs projets de mariage, l’intimé convint d’acheter les matériaux nécessaires pour ériger sur le terrain une maison préfabriquée. Sur le paiement comptant de $300, l’appelante a contribué un peu plus de $100. En garantie du prix d’achat de la maison ($16,500) l’intimé a hypothéqué le terrain et l’appelante a garanti le remboursement de l’hypothèque. Après avoir été sommé de comparaître concernant certains paiements de pension alimentaire, l’intimé a fait rédigé un acte, qui a été enregistré par la suite, par lequel il transférait à l’appelante le terrain «en fiducie» pour une contrepartie de $2 et l’amour et l’affection naturels. L’affidavit signé conformément à The Land Transfer Tax Act décrit la relation entre le constituant et le bénéficiaire comme étant celle de bénéficiaire de fiducie (Cestui Que Trust), mais l’acte ne fait pas état de l’objet de la fiducie. Par la suite, l’appelante dit à l’intimé qu’elle n’avait plus aucun sentiment pour lui et elle le quitta. L’intimé a actionné l’appelante pour faire déclarer qu’elle détenait le terrain en fiducie pour son compte et demander une ordonnance visant à ce que le terrain lui soit retransféré. Le juge de première instance a conclu que la commune intention des parties avait été un transfert à l’appelante qui devait détenir en fiducie jusqu’à la date de leur mariage et que, seulement à la survenance de cet événement, chaque
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partie devait avoir la moitié de la propriété véritable du terrain. Devant la Cour d’appel, l’appelante a, sans succès, soulevé comme moyen, ni plaidé ni débattu en première instance, que le transfert avait été consenti pour éviter toute réclamation possible sur la propriété et qu’elle pouvait donc demander l’aide de la cour pour récupérer ses biens.
Arrêt: Le pourvoi doit être rejeté.
La preuve justifie la conclusion du juge de première instance sur la commune intention des parties. La Cour d’appel a correctement jugé qu’en rejetant les moyens invoqués par l’appelante, le juge de première instance n’avait commis aucune erreur et que la nouvelle défense ne pouvait être soulevée à un stade aussi tardif des procédures. Le transfert n’est pas illicite en soi et son illégalité dépendait de la preuve de toutes les circonstances qui l’entourent. L’intimé n’a pas été informé de la nécessité d’établir une preuve sur cette question. En outre, si le transfert avait été illicite, il n’est pas certain que l’appelante aurait pu l’invoquer pour revendiquer la propriété du terrain.
Arrêt suivi: North Western Salt Company Limited v. Electrolytic Alkali Company Limited, [1914] A.C. 461.
POURVOI à l’encontre d’un arrêt de la Cour d’appel de l’Ontario rejetant un appel de la décision du juge Honey de la Cour de comté dans une action visant la rétrocession d’un terrain. Pourvoi rejeté.
Ronald G. Chapman, pour l’appelante.
L.T. Forbes, c.r., et.J.D. Whiteside, pour l’intimé.
Le jugement de la Cour a été prononcé par
LE JUGE MARTLAND — Ce pourvoi attaque un arrêt de la Cour d’appel de l’Ontario qui a confirmé une déclaration du juge de première instance selon laquelle l’appelante détient en fiducie pour l’intimé le lot 3, plan 2 du canton de Hillier, comté de Prince Edward, ci-après appelé «le terrain», ainsi qu’une ordonnance attribuant à l’intimé la propriété du terrain.
Les parties ont fait connaissance en 1971 et ont cohabité depuis l’été de cette année-là jusqu’en novembre 1973 dans un logement loué par l’appelante à Trenton (Ontario). L’intimé était marié mais séparé de son épouse. L’appelante était divor-
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cée. L’appelante et l’intimé faisaient des projets de mariage.
Par un acte daté du 30 juillet 1973 et enregistré le 3 août 1973, la mère de l’intimé lui a transféré la propriété du terrain. L’acte mentionnait une contrepartie de $1,000, qui en fait ne fut pas versée car les parties n’avaient aucune intention qu’il y en ait une.
Toujours en vue du mariage, l’intimé convint d’acheter à Muttart Builders’ Supplies Limited, ci‑après appelée «Muttart», les matériaux nécessaires à la construction d’une maison préfabriquée sur le terrain. Sur les $300 payés comptant, l’appelante a contribué un peu plus de $100. Par acte en date du 28 août 1973, enregistré le 18 septembre 1973, l’intimé a hypothéqué le terrain en faveur de Muttart, pour le montant de $16,500, en garantie du prix d’achat de la maison préfabriquée. L’appelante a garanti le remboursement de l’hypothèque.
Dans le courant du même mois, l’intimé fut sommé de comparaître devant le Tribunal de la famille, à la requête de son épouse, pour expliquer pourquoi il avait négligé de payer un certain nombre de versements de pension alimentaire. Il demanda à son avocat de rédiger un acte transférant le terrain «en fiducie» à l’appelante. Cet acte a été signé par la suite au cabinet de l’avocat.
L’acte, daté du 20 septembre 1973 et enregistré le 28 septembre 1973, par lequel l’intimé transférait le terrain «en fiducie» à l’appelante, mentionne une contrepartie de $2 et l’amour et l’affection naturels. L’affidavit signé conformément à The Land Transfer Tax Act décrit la relation entre le constituant et le bénéficiaire comme celle de bénéficiaire de fiducie (Cestui Que Trust). Le paragraphe 6 de l’affidavit, après l’expression [TRADUCTION] «autres remarques et explications, s’il y a lieu», est suivi des termes, Cestui Que Use. L’acte ne décrit pas l’objet de la fiducie.
En première instance, l’intimé a déclaré qu’il avait demandé à son avocat de mettre le titre de propriété au nom de l’appelant, en fiducie, pour se protéger des réclamations de son épouse et pour que l’appelante le détienne pour lui [TRADUCTION] «jusqu’à ce que les choses s’arrangent». Il a
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dit avoir demandé à son avocat de rédiger les documents de manière à pouvoir récupérer plus tard sa propriété si les choses [TRADUCTION] «ne marchaient pas» avec l’appelante ou, s’ils se mariaient, de manière à pouvoir mettre la propriété à leurs deux noms.
L’appelante est entrée à l’hôpital en novembre 1973 et y est demeurée trois mois environ. Pendant ce temps, l’intimé a quitté la maison de l’appelante à Trenton. Il a assemblé la maison préfabriquée sur le terrain et s’y est installé.
A sa sortie d’hôpital, l’appelante alla à Kingston et, vers avril 1974, déménagea avec ses deux enfants dans la nouvelle maison. Une semaine plus tard, elle déclara à l’intimé qu’elle n’avait plus aucun sentiment pour lui et qu’elle allait s’installer ailleurs. Elle quitta la maison en mai ou au début juin 1974, quatre à six semaines après son arrivée.
Après le départ de l’appelante, l’intimé a intenté une action contre elle, en octobre 1974, pour faire déclarer qu’elle détenait le terrain en fiducie pour lui et obtenir une ordonnance visant à ce que le terrain lui soit retransféré. Dans sa défense, l’appelante a prétendu que l’intimé et elle étaient cosignataires d’un billet à ordre de $5,000 dont elle avait assumé les obligations. Elle a déclaré avoir signé l’hypothèque en faveur de Muttart. Subsidiairement, elle a plaidé que la propriété immobilière était une donation que lui avait faite l’intimé.
Seul l’intimé a témoigné au sujet du billet à ordre et déclaré qu’un billet conjoint de $4,300 avait été donné à la Banque de Nouvelle-Écosse pour obtenir des fonds destinés à régler les dettes de l’appelante et à payer l’automobile de l’intimé. Il a dit que le billet avait été remplacé en mars 1974 par un autre billet dont il avait seul assumé les obligations. L’appelante n’a pas contesté ce témoignage.
Au procès, l’appelante n’a pas prétendu que l’intimé lui avait fait une donation inconditionnelle du terrain. Elle a allégué avoir droit à une moitié, faisant valoir à l’appui de son allégation la contrepartie qu’elle avait fournie en aidant financièrement l’intimé quant il vivait avec elle à Trenton, en travaillant pendant trois ou quatre semaines sur le
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terrain, à émonder des arbres et à nettoyer le terrain, en contribuant un peu plus de $100 aux $300 d’acompte payés à Muttart et en signant l’hypothèque en faveur de Muttart, à titre de caution.
A Trenton, il avait été convenu que l’appelante paierait le loyer mensuel de $50, les factures d’eau, d’électricité et de téléphone ainsi que ses dépenses personnelles. L’intimé payait une partie de la nourriture et a déclaré que, pendant cette période, il s’était souvent absenté de Trenton. L’intimé a reçu le terrain de sa mère vers la fin de son séjour à Trenton et le fait qu’il demeurait avec l’appelante à cette époque est sans rapport avec l’acquisition du terrain ou de la maison préfabriquée.
Le juge de première instance a jugé que l’appelante avait exagéré sa part de travail sur le terrain. Il a effectivement conclu qu’au cours de la construction, elle avait travaillé à l’isolation de la maison pendant une demi-journée.
C’est l’intimé qui a réglé à Muttart les paiements hypothécaires. Rien n’a été réclamé à l’appelante du fait de sa caution.
Le juge de première instance a conclu que les termes de l’acte attribuant à l’appelante le terrain «en fiducie» n’appuyaient pas sa revendication d’une part de moitié. Il a expliqué ce qu’était, selon lui, la commune intention des parties, dans le passage suivant de ses motifs:
[TRADUCTION] En l’espèce, le terrain a été transféré en fiducie à la défenderesse. Vu la preuve, je conclus que la propriété du demandeur a été transférée à la défenderese qui devait la détenir en fiducie jusqu’à leur mariage. Une fois mariées, les parties devaient devenir propriétaires à part égale du terrain.
Ce mariage n’a pas eu lieu et la preuve indique clairement qu’il n’aura jamais lieu. Dans ces circonstances, le droit de propriété revient au demandeur avec ses attributs, soit le titre et la propriété véritable des biens. Il existe une fiducie par déduction en faveur du constituant, soit en l’espèce, le demandeur.
Le témoignage de l’intimé et celui de l’avocat qui a préparé l’acte de transfert de l’intimé à l’appelante étayent cette conclusion. La Cour d’ap-
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pel a jugé qu’en rejetant les moyens invoqués par l’appelante, le juge de première instance n’avait commis aucune erreur.
En l’espèce, après avoir considéré toute la preuve favorable à la revendication de l’appelante, le juge de première instance a conclu que l’intention des parties était qu’elle n’obtiendrait une moitié de la propriété véritable du terrain que dans le seul cas de son mariage avec l’intimé. A mon avis, la preuve justifie cette conclusion.
Devant la Cour d’appel, l’appelante a soulevé un moyen qui n’avait été ni plaidé ni débattu en première instance. Elle a prétendu que l’intimé avait consenti le transfert en sa faveur pour éviter toute réclamation de son épouse sur la propriété et qu’il avait donc, de son propre chef, perdu toute qualité pour demander l’aide des tribunaux pour récupérer ses biens. La Cour d’appel, se fondant sur l’arrêt de la Chambre des lords, North Western Salt Company Limited v. Electrolytic Alkali Company Limited[1], a décidé qu’on ne pouvait pas soulever cette défense à un stade aussi tardif. Je souscris à cette décision. Le transfert par l’intimé en faveur de l’appelante n’est pas illicite en soi et son illégalité dépendrait de la preuve de toutes les circonstances qui l’entourent. L’intimé n’a pas été informé de la nécessité de préparer sa preuve sur cette question. En outre, si le transfert était illicite, il n’est pas certain que l’appelante pourrait l’invoquer pour revendiquer la propriété du terrain.
En définitive, je suis d’avis de rejeter le pourvoi avec dépens.
Pourvoi rejeté avec dépens.
Procureur de l’appelante: Ronald G. Chapman, Toronto.
Procureurs de l’intimé: Byers & Williams, Picton.
[1] [1914] A.C. 461.
