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§ Dynamic Transport Ltd. c. O.K. Detailing Ltd., [1978] 2 R.C.S. 1072 (1 mai 1978)

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Sens de l'arrêt : Le pourvoi est accueilli, l’arrêt de la Division d’appel est infirmé et une ordonnance dont le libellé est précisé y est substituée

Numérotation :

Référence neutre : [1978] 2 R.C.S. 1072 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;1978-05-01;.1978..2.r.c.s..1072 ?

Analyses :

Immeubles - Contrat de vente d’un terrain - Action en exécution intégrale - Description du terrain - Echec de la défense fondée sur l’inobservation de la Statute of Frauds - Nécessité d’une approbation du lotissement - Obligation implicite incombant au vendeur - The Planning Act, S.R.A. 1970, chap. 276, art. 19(1).

L’intimée, en tant que dernier cessionnaire du fonds, avait le droit de devenir propriétaire enregistré d’un terrain de 5.42 acres situé dans la ville d’Edmonton. L’intimée, qui exploite son entreprise sur la partie ouest du terrain, avait décidé d’en vendre la partie est. Pour faciliter la vente, son président a remis à un agent immobilier un plan montrant une parcelle de trois acres bornée à l’est par la limite de la propriété et à l’ouest par une clôture métallique traversant la propriété du nord au sud. Le 28 février 1973, l’appelante a offert d’acheter la parcelle de trois acres indiquée sur le plan, au prix de $30,000 payable à tempérament. L’offre a été refusée. Au terme de nouvelles négociations, le 1er mars 1973, l’intimée a offert de vendre la «Partie du SW-25-52-24-W4… 25 x 80 — Bâtim. environ (4) quatre acres de terrain» au prix de $53,000 payable au comptant. On a utilisé une formule imprimée d’offre et d’acceptation. On y a inscrit la description du terrain et Je prix, puis la partie «Acceptation» a été signée par les dirigeants de l’intimée. Aucun plan n’accompagnait cette offre que l’appelante a acceptée le 21 mars 1973. La signature de l’acte était prévue pour le 30 avril 1973. Par l’intermédiaire de ses avocats, l’appelante a demandé par lettre du 6 avril 1973 la remise des documents. L’intimée a refusé de les transmettre et, sur ce, l’appelante a intenté une action visant à obtenir l’exécution intégrale du contrat.

Le juge de première instance a conclu en faveur de l’appelante. La Division d’appel de la Cour suprême de l’Alberta a accueilli l’appel et a déclaré qu’il n’existait pas d’accord précis sur la description du terrain à vendre, de façon à répondre aux conditions de la Statute of Frauds; elle a en outre jugé qu’il existait d’autres

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difficultés auxquelles devait faire face l’acheteur. Bien que la Division d’appel n’ait pas identifié ces autres difficultés, il semble admis qu’il s’agissait de la nécessité d’obtenir l’approbation d’un lotissement.

Arrêt: Le pourvoi est accueilli, l’arrêt de la Division d’appel est infirmé et une ordonnance dont le libellé est précisé y est substituée.

Description du terrain:

La superficie de terrain à transférer est, comme le spécifie la convention écrite, «d’«environ» quatre acres». Pour interpréter les termes utilisés, la Cour peut prendre en considération les circonstances suivantes: (1) Le plan du terrain enregistré au bureau d’enregistrement, un document public qui fournit à l’acheteur la description légale du terrain, révèle que la configuration naturelle de la parcelle de 5.42 acres est un rectangle de quatre acres rattaché à un trapèze plus petit. Cela contribue à la précision de la description. (2) On sait que l’entrepôt fait partie des biens vendus et qu’il chevauche le côté commun au rectangle et au trapèze. On peut raisonnablement déduire que l’utilisation du mot «environ» avant «quatre acres» visait à permettre la détermination de la limite ouest par rapport à l’extrémité ouest de l’entrepôt plutôt que la limite exacte de quatre acres. (3) Il est établi que tous les bâtiments et le matériel de l’intimée se trouvent dans le trapèze situé à l’ouest de l’entrepôt. Cela fait échec à toute suggestion que la limite nord, la limite sud ou la limite ouest de la parcelle de 5.42 acres pourraient servir de bordure aux quatre acres mis en vente.

La seule interprétation raisonnable est que l’on voulait vendre la parcelle de quatre acres, avec un léger ajustement à l’ouest pour y inclure l’entrepôt. En l’espèce, et c’est la différence essentielle entre cette affaire et l’arrêt Turney c. Zhilka, [1959] R.C.S. 578, l’accord avait dépassé le stade de la négociation et du projet.

De plus, pour déterminer si la description du terrain soulève des difficultés, on peut examiner le comportement des parties. Ni en réponse à la lettre du 6 avril, ni dans ses lettres précédentes des 22 et 28 mars, ni au cours de la conversation téléphonique du 28 mars, l’intimée n’a prétendu que la formulation imprécise de la description du terrain rendait impossible la signature du contrat. Le refus de signer l’acte de vente semble avoir été inspiré par des considérations autres que la difficulté d’identifier le terrain convenu. La défense fondée sur la Statute of Frauds doit échouer.

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Parties :

Demandeurs : Dynamic Transport Ltd.
Défendeurs : O.K. Detailing Ltd.

Texte :

Cour suprême du Canada

Dynamic Transport Ltd. c. O.K. Detailing Ltd., [1978] 2 R.C.S. 1072

Date: 1978-05-01

Dynamic Transport Ltd. (Demanderesse) Appelante;

et

O.K. Detailing Ltd. (Défenderesse) Intimée.

1977: 24 novembre; 1978: 1er mai.

Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Martland, Ritchie, Pigeon et Dickson.

EN APPEL DE LA DIVISION D’APPEL DE LA COUR SUPRÊME DE L’ALBERTA

POURVOI interjeté contre un arrêt de la Division d’appel de la Cour suprême de l’Alberta accueillant l’appel de l’intimée à l’encontre d’un jugement du juge O’Byrne. Pourvoi accueilli.

J.T. Joyce, c.r., et J.A. Hustwick, pour la demanderesse, appelante.

A.G. Macdonald, c.r., pour la défenderesse, intimée.

Le jugement de la Cour a été rendu par

LE JUGE DICKSON — L’action intentée par l’appelante, Dynamic Transport Ltd., vise à obtenir

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l’exécution intégrale d’un contrat écrit conclu entre l’intimée, O.K. Detailing Ltd., à titre de vendeur, et elle-même, à titre d’acheteur, pour la vente d’un terrain sis à Edmonton. Le prix était de $53,000. On dit que le terrain vaut maintenant $200,000. L’intimée, qui refuse d’exécuter le contrat, allègue deux motifs: (i) la description du terrain est si vague et si imprécise qu’elle en rend l’identification impossible; (ii) le contrat ne désigne pas la partie chargée d’obtenir l’approbation du lotissement exigée par les dispositions de The Planning Act, R.S.A. 1970, chap. 276.

Pendant toute la période en cause, l’intimée, en tant que dernier cessionnaire du fonds, avait le droit de devenir le propriétaire enregistré d’un terrain de 5.42 acres légalement décrit comme suit:

[TRADUCTION] TOUTE LA PARTIE DU QUART (¼) SUD-OUEST DE LA SECTION VINGT-CINQ (25), CANTON CINQUANTE-DEUX (52), RANG VING-QUATRE (24) À L’OUEST DU QUATRIÈME MÉRIDIEN en ladite province désignée comme la parcelle (A) sur le plan 6568 E.R. déposé au bureau d’enregistrement du district dont relève ce terrain, et comprenant environ HUIT ACRES et QUARANTE-DEUX CENTIÈMES (8.42);

A L’EXCLUSION DU CHARBON.

A L’EXCEPTION DE:

(A) ENVIRON DEUX (2.0) ACRES de superficie désignées comme la parcelle (B) sur le plan 1949 K.S.

(B) ENVIRON UNE (1.0) ACRE de superficie lotie conformément au plan 5039 M.C.

A L’EXCLUSION du charbon et de TOUS AUTRES MINÉRAUX ET MINES.

L’intimée, qui exploite son entreprise sur la partie ouest du terrain, avait décidé d’en vendre la partie est. Pour faciliter la vente, Andrew Kotun, son président, a remis à un agent immobilier, George Christensen de Christensen Agencies Ltd., un plan montrant une parcelle de trois acres bornée à l’est par la limite de la propriété et à l’ouest par une clôture métallique traversant la propriété du nord au sud. Le 28 février 1973, l’appelante a offert d’acheter la parcelle de trois acres indiquée sur le plan, au prix de $30,000 payables à tempérament. L’offre a été refusée. Au terme de nouvelles négociations, le 1er mars 1973,

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l’intimée a offert de vendre la [TRADUCTION] «Partie du SW-25-52-24-W4… 25x80 — Bâtim. environ (4) quatre acres de terrain» au prix de $53,000 payables au comptant. L’offre a été faite de façon assez inhabituelle. On a utilisé une formule imprimée d’offre et d’acceptation. On y a inscrit la description du terrain et le prix, puis la partie «Acceptation» a été signée par les dirigeants de l’intimée. Aucun plan n’accompagnait cette offre que l’appelante a acceptée le 21 mars 1973. La signature de l’acte était prévue pour le 30 avril 1973. Par l’intermédiaire de ses avocats, l’appelante a demandé par lettre du 6 avril 1973 la remise des documents. L’intimée a refusé de les transmettre et, sur ce, l’appelante a intenté la présente action.

L’affaire est venue en première instance devant le juge O’Byrne, qui a conclu en faveur de l’appelante et a ordonné l’exécution du contrat ou, à défaut, le paiement de $200,000 en dommages-intérêts. La Division d’appel de la Cour suprême de 1’Alberta a accueilli l’appel de l’intimée par le bref arrêt que voici:

[TRADUCTION] Nous sommes tous d’avis que vu l’arrêt de la Cour suprême du Canada, Turney c. Zhilka, [1959] R.C.S. 578, on ne peut pas dire qu’entre l’acheteur et le vendeur, existait un accord précis sur la description du terrain à vendre, de façon à répondre aux conditions de la Statute of Frauds. Nous ne pouvons dire que les parties avaient convenu que la limite ouest de la parcelle serait à l’endroit où l’avocat de l’acheteur voudrait que nous la placions. Il y a d’autres difficultés auxquelles l’acheteur doit faire face pour établir l’existence d’un contrat, mais nous considérons qu’il est inutile de les examiner.

En conséquence, l’appel est accueilli avec dépens en faveur de l’appelante en première instance et en appel.

Bien que la Division d’appel n’ait pas identifié les «autres difficultés auxquelles l’acheteur doit faire face», il semble admis qu’il s’agit de la nécessité d’obtenir l’approbation d’un lotissement.

Description du terrain:

Les 5.42 acres de terrain qui font l’objet de ce litige sont constituées d’un rectangle auquel un trapèze (c’est-à-dire un quadrilatère irrégulier avec deux côtés parallèles) est rattaché du côté ouest, selon le diagramme suivant:

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La superficie de la partie rectangulaire est de quatre acres exactement. Rien ne délimite matériellement les deux parties. Une vérification visuelle et les plans déposés au Bureau d’enregistrement des titres de biens-fonds en révèlent nettement la forme. Comme je l’ai indiqué, l’intimée exploite une entreprise sur la partie ouest du terrain, c’est-à-dire la parcelle de 1.42 acre. Le bâtiment situé le plus à l’est, un long entrepôt rectangulaire, est exactement sur la ligne séparant le rectangle du trapèze. Sans un levé de plan, il serait difficile de dire sur quelle parcelle se trouve le bâtiment. Après la signature du contrat de vente, l’appelante a fait faire un arpentage qui a révélé qu’une ligne tirée parallèlement au côté est, pour faire une superficie de quatre acres, passerait au milieu de l’entrepôt. A première vue, il semble que cela introduise une anomalie et une incertitude, mais après réflexion, il est manifeste que la seule question véritable est de savoir si le bâtiment est compris dans la parcelle; or les termes de la convention répondent affirmativement à cette question.

L’intimé prétend en premier lieu que la description du terrain dans la convention rédigée par ses soins n’est pas assez précise pour répondre aux conditions de la Statute of Frauds. Elle prétend que sans preuve testimoniale, les quatre acres peuvent être prises n’importe où sur la parcelle de 5.42 acres, à condition que le bâtiment s’y trouve. En revanche, l’appelante prétend que trois des limites de la parcelle sont déterminées (à savoir les côtés

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nord, est et sud) et que la quatrième n’est qu’une ligne droite, parallèle au côté est, immédiatement à l’ouest du mur ouest de l’entrepôt. La parcelle ainsi délimitée couvrirait donc une superficie d’environ quatre acres et un treizième.

Sur la question de la précision d’une description de terrain, c’est à la suite d’une longue évolution que les tribunaux en sont venus à juger qu’une note est suffisante aux fins de la Statute of Frauds. Les juges ont invariablement cherché à déterminer l’intention des parties et à y donner effet, malgré les lacunes du langage utilisé pour l’exprimer. Ainsi, dans Plant v. Bourne[1], le défendeur avait accepté d’acheter une propriété décrite comme suit dans une note qu’il avait signée: «vingt-quatre acres de terre en tenure libre, à T. dans la paroisse de D.» Appliquant le principe de Ogilvie v. Foljambe[2] et Shardlow v. Cotterell[3], la Cour d’appel a conclu à la recevabilité de la preuve testimoniale pour établir l’objet du contrat. Le lord juge Lindley a dit, à la p. 288: [TRADUCTION] «Il est bien clair qu’il existait un accord. Quel en était l’objet? C’étaient les vingt-quatre acres de terre en tenure libre dont parlaient les parties. Toute preuve permettant de les identifier est recevable et si l’on admet cela, il n’y a plus de litige.» Dans McMurray v. Spicer[4], le défendeur avait accepté d’acheter au demandeur [TRADUCTION] «le domaine du moulin, y compris les maisonnettes, dans le village d’Esher — tous les biens devant être en tenure libre». Dans une action en exécution intégrale, on a jugé que la preuve testimoniale était recevable pour identifier la propriété. Dans Bleakley v. Smith[5], le vendeur qui était propriétaire de cinq maisons et d’aucune autre propriété rue Cable, avait rédigé à la main la note suivante: [TRADUCTION] «John Bleakley accepte d’acheter à J.R. Bridges la propriété sise rue Cable pour le montant net de £248.10s.» On a jugé que la note répondait aux exigences de la Statute of Frauds. Il fallait bien sûr recourir à la preuve testimoniale pour établir que le vendeur ne possédait, rue Cable, aucune autre propriété que celle visée.

[Page 1079]

La Divison d’appel de l’Alberta a entièrement fondé sa décision sur l’arrêt de cette Cour dans Turney c. Zhilka, précité, dans lequel on lit à la p. 580:

[TRADUCTION] Sur ce point, on soutient en défense que l’on n’a pas respecté les exigences de l’art. 4 de The Statute of Frauds. La description figurant au contrat aurait été convenable si la totalité des terrains appartenant au vendeur devait faire l’objet de la vente. Mais, en l’espèce, le contrat n’indique pas ce que le vendeur a l’intention de vendre et ce qu’il a l’intention de conserver; aucune preuve testimoniale ne peut remédier à ce vice parce que la recevabilité d’une telle preuve présuppose un accord existant et une description assez précise pour permettre l’identification des biens une fois dégagées les circonstances de l’opération.

Le tribunal d’instance inférieure s’est appuyé sur l’arrêt Turney c. Zhilka, mais, à mon avis, celui-ci se distingue nettement de l’espèce. Dans Turney c. Zhilka, la description des biens dans l’offre d’achat faite par Zhilka disait ceci:

[TRADUCTION] …tout le terrain à l’exclusion des bâtiments, sis du côté est de la 5e ligne ouest dans le canton de Toronto et réputé avoir une superficie de 60 acres ou plus, une façade d’environ 2046 pieds sur la 5e ligne, et une profondeur d’environ… pieds (les limites du lot suivent à peu près les clôtures), constituant la moitié ouest du lot 5 Con 5 ouest.

Il était admis que cette description ne signifiait pas qu’il fallait enlever les bâtiments, mais que le vendeur conserverait une partie du terrain les entourant. La superficie exacte du terrain qui devait lui rester n’était pas déterminée. A l’époque du contrat, le vendeur pensait qu’il possédait environ 65 acres et qu’il pouvait en conserver cinq autour de ses bâtiments. En fait, il est ressorti de l’arpentage qu’il fit faire, qu’il ne possédait que 62.37 acres. Lorsque l’acheteur a intenté une action en exécution intégrale, sa déclaration n’attribuait au vendeur qu’une acre et demie de terrain et une grange dont une moitié était sise sur le terrain revendiqué par l’acheteur et l’autre sur le terrain que l’acheteur assignait au vendeur. L’acheteur revendiquait 60.87 acres sur 62.37. Comme le master local a été dans l’impossibilité de déterminer ce qu’il était raisonnable de conserver comme superficie de terrain autour des bâti-

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ments, le juge de première instance, sur appel du rapport du master, a décidé d’attribuer 10 acres. Rien dans la convention ne justifiait cette décision et en conséquence le juge Judson, parlant au nom de cette Cour, a conclu que [TRADUCTION] «la description [doit être] assez précise pour permettre l’identification des biens, une fois dégagées les circonstances de l’opération».

En l’espèce, la superficie à transférer est spécifiée dans la convention écrite. Il s’agit «d’«environ» quatre acres», ce qui est nettement différent de l’affaire Turney c. Zhilka. On n’a pas à interpréter dans le vide les termes utilisés. Nous pouvons prendre les «circonstances de l’opération» en considération, mais quelles circonstances peut-on dégager à bon droit? Premièrement, le plan du terrain enregistré au bureau d’enregistrement, un document public qui fournit à l’acheteur la description légale du terrain, révèle que la configuration naturelle de la parcelle de 5.42 acres est un rectangle de quatre acres rattaché à un trapèze plus petit. Cela contribue à la précision de la description. Deuxièmement, on sait que l’entrepôt fait partie des biens vendus et qu’il chevauche le côté commun au rectangle et au trapèze. Sa situation ressort clairement d’un simple examen de la propriété. Les parties n’ont certainement pas eu l’intention de faire passer la limite au milieu du bâtiment. Je crois que l’on peut raisonnablement déduire que l’utilisation du mot «environ» avant «quatre acres» visait à permettre la détermination de la limite ouest par rapport à l’extrémité ouest de l’entrepôt plutôt que la limite exacte de quatre acres. Enfin, il est établi que tous les bâtiments et le matériel de l’intimée se trouvent dans le trapèze situé à l’ouest de l’entrepôt. Cela fait échec à toute suggestion que la limite nord, la limite sud ou la limite ouest de la parcelle de 5.42 acres pourrait servir de limite aux quatre acres vendues.

Je reconnais que pendant les plaidoiries je doutais beaucoup de la suffisance de la description du terrain en l’espèce. Mais après un examen plus approfondi, j’ai conclu que la seule interprétation raisonnable est que l’on voulait vendre la parcelle de quatre acres, avec un léger ajustement à l’ouest

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pour y inclure l’entrepôt. Il faut se souvenir qu’il s’agit en l’espèce d’hommes d’affaires habiles et avisés. Les dirigeants de la compagnie intimée ont rédigé la description du terrain et tout était réglé à cet égard. L’accord avait dépassé le stade de la négociation et du projet. C’est là la différence essentielle entre cette affaire et l’arrêt Turney c. Zhilka.

De plus, pour déterminer si la description du terrain soulève des difficultés, on peut examiner le comportement des parties: McMurray v. Spicer, précité. Le 22 mars 1973, après l’acceptation de l’offre par l’appelante, M. Kotun, président de l’intimée, écrivait en ces termes à Christensen Agencies:

[TRADUCTION] Par la présente, nous vous avisons que la contre-offre de O.K. DETAILING LTD. relative à la vente de 4 acres de terrain au prix de $53,000 n’est plus valable.

Nous estimons qu’il s’est écoulé un délai suffisant pour mettre fin à la contre-offre.

Nous vous remercions de votre contribution et espérons avoir recours à vos services dans l’avenir.

Le 28 mars, M. Kotun téléphonait au président de l’appelante pour l’informer que l’intimée ne vendrait pas la propriété parce qu’elle en avait besoin pour ses projets d’expansion. Le même jour M. Kotun écrivait une autre lettre à Christensen Agencies Ltd., avec copie à l’appelante, dans laquelle il dit:

[TRADUCTION] Suite à notre conversation du 20 mars 1973 et à notre lettre du 22 mars, l’offre d’achat d’approximativement quatre acres de terrain a été annulée.

Premièrement, aux termes de la conversation que nous avons eue à nos bureaux le 20 mars, lorsque j’ai catégoriquement déclaré que nous ne vendrions pas et, deuxièmement, aux termes de la lettre du 22 mars.

Nous vous retournons votre offre d’achat et considérons l’affaire close.

En première instance, l’intimée a essayé de démontrer que l’offre de vente avait été retirée le 20 mars, avant l’acceptation, mais le juge en a décidé autrement et cet argument n’a pas été repris devant cette Cour. Le 6 avril 1973, les avocats de l’appelante ont écrit à l’intimée que leur cliente était prête à exécuter la convention et lui ont

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demandé de fournir un acte de transfert des terrains vendus, aux fins de l’enregistrement, avec un double du certificat de titre et un état des ajustements. Ni en réponse à la lettre du 6 avril, ni dans ses lettres précédentes des 22 et 28 mars, ni au cours de la conversation téléphonique du 28 mars, l’intimée n’a prétendu que la formulation imprécise de la description du terrain rendait impossible la signature du contrat. Le refus de signer l’acte de vente semble avoir été inspiré par des considérations autres que la difficulté d’identifier le terrain convenu.

A mon avis, la défense fondée sur la Statute of Frauds doit échouer.

Approbation en vertu de The Planning Act:

Les deux parties savaient que The Planning Act exige l’approbation de tout lotissement, mais la convention est muette sur la question de savoir qui du vendeur ou de l’acheteur devait l’obtenir. La condition préalable imposée par la Loi est devenue une condition tacite de la convention. En fait, l’obtention, de l’approbation d’un lotissement était une condition suspensive à l’exécution des obligations de vendre et d’acheter (voir Turney c. Zhilka, précité; Barnett c. Harrison[6]). Les parties ont conclu une convention obligatoire. Il est vrai que l’exécution de certaines stipulations de cette convention dépend de la réalisation de la condition, mais cela n’annule ni n’affaiblit les obligations imposées par ces dispositions, notamment l’obligation de vendre pour le vendeur et l’obligation d’acheter pour l’acheteur. Ces obligations sont simplement en suspens jusqu’à ce que se produise l’événement constitutif de la condition suspensive.

L’existence d’une condition suspensive n’exclut pas que certaines dispositions d’un contrat puissent être exécutoires avant la réalisation de la condition, par exemple, la condition obligeant une partie à faire les démarches nécessaires pour que s’accomplisse l’événement constitutif de la condition suspensive: voir à cet égard l’arrêt récent de la Division d’appel de la Cour suprême de l’Alberta,

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Steiner v. E.H.D. Investments Ltd.[7], (autorisation de se pourvoir devant cette Cour refusée le 14 décembre 1977). Comme la présente affaire ne soulève aucune question relative à la renonciation à un droit, la règle énoncée dans Turney c. Zhilka, précité, selon laquelle les parties ne peuvent renoncer à une véritable condition suspensive en l’absence d’un pouvoir exprès à cet effet, n’intervient pas.

Dans les circonstances appropriées, les tribunaux vont conclure à la promesse implicite d’une partie de faire les démarches pour que s’accomplisse l’événement constitutif de la condition suspensive: voir Cheshire and Fifoot, Law of Contract, 9e éd. (1976), aux pp. 137-138:

[TRADUCTION] Lorsque dans un contrat, les obligations d’une partie ou des deux sont assujetties à des conditions, plusieurs problèmes subsidiaires se posent. Ainsi, on peut se demander si l’une des parties s’est engagée à exécuter la condition… Il existe une nette distinction entre la promesse dont l’inexécution donne ouverture à une poursuite et la condition dont dépend une obligation. Mais le même événement peut constituer en même temps une promesse et une condition, et on peut l’appeler condition avec promesse. Il est courant de voir un contrat où un terrain est vendu «sous réserve d’obtenir l’autorisation de lotir». On peut difficilement sous-entendre, dans un tel contrat, la promesse d’obtenir une autorisation de lotir, car elle échappe au contrôle des parties; les tribunaux ont cependant fréquemment jugé qu’il y avait une promesse implicite de l’acheteur de faire son possible pour obtenir pareille autorisation.

On trouve de nombreuses décisions où, dans le cas d’un contrat assujetti à une condition suspensive comme une approbation ou obtention de permis, on a jugé que, compte tenu des circonstances, une des parties s’était engagée à faire la demande d’approbation ou de permis: voir Hargreaves Transport Ltd. v. Lynch[8]; Brauer & Co. (Great Britain) Ltd. v. James Clark (Brush Materials) Ltd.[9]; Société d’Avances Commerciales (London) Ltd. v. Besse & Co. (London) Ltd.[10]; et Smallman v. Smallman[11]. Ce genre d’affaire est seulement

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un cas d’application précise du principe général selon lequel [TRADUCTION] «le tribunal va volontiers présumer que chaque partie s’engage à faire tout le nécessaire pour assurer l’exécution du contrat»: 9 Hals. (4e éd.), à la p. 234, par. 350; voir également Chitty on Contracts, «General Principles», (23e éd.) à la p. 316, par. 698: [TRADUCTION] «le tribunal va également supposer que chaque partie a l’obligation de faire de son côté tout le nécessaire pour assurer l’exécution du contrat.»

Le paragraphe 19(1) de The Planning Act de l’Alberta dispose:

[TRADUCTION] 19. (1) Quiconque envisage de procéder à un lotissement de terrain doit présenter une demande d’approbation du lotissement envisagé en la manière prescrite par les règlements de lotissement et de transfert.

«Lotissement» est défini au par. 2s) comme suit:

[TRADUCTION] s) «Lotissement» désigne la division d’une parcelle au moyen d’un plan de lotissement, d’un plan d’arpentage, d’un contrat ou de tout document, y compris une opposition, qui transfère ou crée un droit ou un intérêt dans une partie de la parcelle.

Dans le cas d’une vente, la personne qui «envisage de procéder à un lotissement de terrain» est le vendeur. C’est lui qui, pour vendre, doit diviser sa parcelle de terrain qui jusqu’alors constituait une unité. Si l’acheteur s’occupe lui-même de la demande, il ne pourra le faire qu’au nom du vendeur et en qualité de mandataire de ce dernier. Le vendeur a l’obligation d’agir de bonne foi et de prendre toutes les mesures raisonnables pour exécuter la vente. Je ne puis accepter l’argument selon lequel l’incertitude quant à celui qui a la charge d’obtenir l’approbation de lotir rend le contrat non exécutoire. On doit considérer que l’intention commune d’effectuer le transfert d’une parcelle de terrain lorsqu’on doit lotir pour y donner effet comporte l’entente que le vendeur soumettra la demande de lotissement appropriée et fera de son mieux pour l’obtenir. C’est la seule façon de rendre commercialement efficace la convention des parties. Dans les circonstances de l’espèce, la seule déduction raisonnable est que le vendeur avait l’obligation implicite de demander le lotissement.

[Page 1085]

En tirant une conclusion semblable des faits dans l’affaire Hogg v. Wilken[12], le juge Lerner a dit à la p. 761:

[TRADUCTION] Il faut déduire de ce contrat que les vendeurs avaient l’obligation de présenter la demande. Ils devaient en toute bonne foi la mener à son terme en la présentant à la commission, en comparaissant si nécessaire devant cette dernière, et en fournissant à sa demande les réponses ou la documentation que les vendeurs sont en mesure de fournir.

Dans Hogg v. Wilken, un jugement exécutoire a été rendu en ces termes.

La procédure de demande est prévue en détail dans The Planning Act et ses règlements d’application. Les démarches à faire ne soulèvent aucune difficulté. La question de l’approbation du lotissement ne fait pas partie des moyens invoqués dans la défense ni, semble-t-il, au procès. Après avoir rendu un jugement oral, le juge de première instance, dans une discussion avec les avocats, a qualifié cette question de [TRADUCTION] «problème pratique que vous pourrez, j’en suis sûr, résoudre sans difficulté.»

Cette question a été analysée par le juge Megarry dans Wroth v. Tyler[13], à la p. 50:

[TRADUCTION] Le lord chancelier Redesdale dans Costican v. Hastler (1804), 2 Sch. & Lef. 160, 166, a probablement formulé la question aussi bien qu’il se peut:

«Quand une personne s’engage à faire une chose qu’elle peut faire elle-même ou qu’elle a les moyens de faire faire, le tribunal l’oblige à la faire ou à la faire faire, à moins que les circonstances de l’espèce rendent la chose hautement déraisonnable.»

Voir également Howell v. George 1 Madd. 1, 11, où le vice-chancelier Plumer cite ce passage et l’approuve. Un vendeur doit faire son possible pour obtenir toute autorisation nécessaire à la vente; s’il a vendu «clefs en main», il doit, s’il y a lieu, intenter des procédures contre quiconque est en possession des lieux sans en avoir le droit ou dont le droit dépend du vendeur, quand les droits de ce dernier sont raisonnablement certains; mais je ne crois pas qu’on demande normalement au vendeur de se lancer dans des procédures difficiles ou incertaines en vue d’obtenir une autorisation nécessaire ou d’assurer la disponibilité des lieux.

[Page 1086]

Dans Northern Counties Securities Ltd. v. Jackson & Steeple Ltd.[14], l’arrêt qui ordonnait l’exécution intégrale d’une convention d’émission d’actions, imposait à une société [TRADUCTION] «de présenter immédiatement et à ses frais, avec toute la diligence requise, une demande de cote à la Bourse de Londres» des actions en cause «et d’autorisation pour les y négocier».

Dans Steiner v. E.H.D. Investments Ltd., précité, le juge en chef McGillivray de la Cour d’appel, parlant de circonstances similaires à celles de l’espèce, a dit, à la p. 455:

[TRADUCTION] La Cour ne peut manifestement pas suivre une telle demande et donc, si la défenderesse ne la mène pas à terme conformément au jugement, les demandeurs auront droit à des dommages-intérêts d’un montant à fixer pour la perte de leur marché. Le fait que la défenderesse n’ait pas soumis la demande peut, en lui-même, être considéré par le juge comme une preuve que la demande avait de fortes chances d’être acceptée.

En l’espèce, le juge de première instance a dit:

[TRADUCTION] La demanderesse a droit à une ordonnance en exécution intégrale, que je lui accorde. Subsidiairement, la demanderesse a droit à des dommages-intérêts de $200,000, ce qui correspond, selon moi, à la valeur actuelle du terrain.

Le juge n’a pas tenu compte du fait que le prix d’achat s’élevait à $53,000. Donc, le montant correct doit être de $147,000.

A mon avis, l’appelante a droit à une déclaration portant que le contrat lie les parties conformément à ses stipulations, y compris la condition implicite que l’intimée doit demander l’approbation du lotissement. De plus, l’appelante a droit à une ordonnance enjoignant à l’intimée de présenter une demande de bonne foi et de faire ce qui s’impose pour obtenir l’enregistrement d’un plan de lotissement, y compris l’enregistrement du plan de lotissement auprès du registraire du North Alberta Land Registration District si l’approbation est obtenue. L’intimée devra assumer les frais de cette demande, laquelle devra être présentée dans les soixante jours suivant le prononcé de ce jugement ou dans tout délai supplémentaire que pourra

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accorder un juge en chambre de la Division de première instance de la Cour suprême de l’Alberta. Si l’intimée fait défaut de présenter dans le délai imparti ou de poursuivre avec diligence cette demande, l’appelante aura droit à des dommages-intérêts de $147,000 pour la perte d’un marché conclu. Si la demande de lotissement est acceptée et suivie de l’enregistrement du plan de lotissement, le reste des stipulations du contrat touchant la vente et l’achat du terrain devra être exécuté intégralement. Un juge en chambre de la Division de première instance de la Cour suprême de l’Alberta fixera la date de la signature et des ajustements et réglera toutes autres questions accessoires à l’exécution de l’opération. Si l’intimée présente, conformément à ce qui précède, une demande de bonne foi et que celle-ci est rejetée, la demande de l’appelante en exécution intégrale des stipulations relatives à l’achat et à la vente devra être rejetée tout comme la demande subsidiaire en dommages‑intérêts, et l’opposition enregistrée par l’appelante, qu’elle pourra maintenir dans l’intervalle, sera radiée.

Je suis d’avis d’accueillir le pourvoi, d’infirmer l’arrêt de la Division d’appel et d’y substituer une ordonnance dans les termes susmentionnés.

L’appelante a droit à ses dépens dans toutes les cours.

Jugement en conséquence.

Procureurs de la demanderesse, appelante: Weeks, Joyce, Edmonton.

Procureurs de la défenderesse, intimée: Macdonald, Spitz, Edmonton.

[1] [1897] 2 Ch. 281.

[2] (1817), 3 Mer. 53.

[3] (1881), 20 Ch. D. 90.

[4] (1868), L.R. 5 Eq. 527.

[5] (1840), 11 Sim. 150.

[6] [1976] 2 R.C.S. 531.

[7] (1977), 78 D.L.R. (3d) 449.

[8] [1969] 1 W.L.R. 215.

[9] [1952] 2 All E.R. 497.

[10] [1952] 1 T.L.R. 644.

[11] [1971] 3 All E.R. 717.

[12] (1974), 5 O.R. (2d) 759.

[13] [1974] Ch. 30.

[14] [1974] 2 All E.R. 625.

Références :

Jurisprudence: Plant v. Bourne, [1897] 2 Ch. 281; Ogilvie v. Foljambe (1817), 3 Mer 53; Shardlow v. Cotterell (1881), 20 Ch. D. 90; McMurray v. Spicer (1868), L.R. 5 Eq. 527; Bleakley v. Smith (1840), 11 Sim. 150.
Approbation du lotissement:
Les deux parties savaient que The Planning Act, S.R.A. 1970, chap. 276, exigeait l’approbation de tout lotissement, mais la convention est muette sur la question de savoir qui du vendeur ou de l’acheteur devait l’obtenir. Cependant, la Cour ne peut accepter l’argument selon lequel l’incertitude quant à celui qui a la charge d’obtenir l’approbation de lotir rend le contrat non exécutoire. On doit considérer que l’intention commune d’effectuer le transfert d’une parcelle de terrain, lorsqu’on doit lotir pour y donner effet en vertu de the Planning Act, comporte l’entente que le vendeur soumettra la demande de lotissement appropriée et fera de son mieux pour l’obtenir. C’est la seule façon de rendre commercialement efficace la convention des parties. Dans les circonstances de l’espèce, la seule déduction raisonnable est que le vendeur avait l’obligation implicite de demander le lotissement.
Jurisprudence: Hogg v. Wilken (1974), 5 O.R. (2d) 759
Wroth v. Tyler, [1974] Ch. 30
Northern Counties Securities Ltd. v. Jackson & Steeple Ltd., [1974] 2 All E.R. 625, appliqués
Barnett c. Harrison, [1976] 2 R.C.S. 531
Steiner v. E.H.D. Investments Ltd. (1977), 78 D.L.R. (3d) 449
Hargreaves Transport Ltd. v. Lynch, [1969] 1 W.L.R. 215
Brauer & Co. (Great Britain) Ltd. v. James Clark (Brush Materials) Ltd., [1952] 2 All E.R. 497
Société d’Avances Commerciales (London) Ltd. v. Besse & Co. (London) Ltd., [1952] 1 T.L.R. 644
Smallman v. Smallman, [1971] 3 All E.R. 717.

Proposition de citation de la décision: Dynamic Transport Ltd. c. O.K. Detailing Ltd., [1978] 2 R.C.S. 1072 (1 mai 1978)

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Origine de la décision

Date de la décision : 01/05/1978
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