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§ Regional Assessment Commissioner c. Downtown Oshawa Property Owners, [1978] 2 R.C.S. 1030 (29 juin 1978)

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Sens de l'arrêt : Le pourvoi doit être accueilli

Numérotation :

Référence neutre : [1978] 2 R.C.S. 1030 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;1978-06-29;.1978..2.r.c.s..1030 ?

Analyses :

Evaluation - Révision - Période de transition en attendant la réévaluation - Évaluation inéquitable - Obligation d’établir l’injustice en regard de l’évaluation de biens immobiliers semblables situés dans les environs - The Assessment Act, R.S.O. 1970, chap. 32 et ses modifications - The Assessment Act, 1 (Ont.), chap. 79.

Les intimés ont interjeté appel des évaluations effectuées en 1970 pour certaines propriétés sises dans le centre-ville d’Oshawa aux fins des impôts de 1971. Leur appel fut rejeté par la Commission de révision de l’évaluation et par la Commission municipale de l’Ontario mais fut accueilli par la Cour d’appel qui a renvoyé les évaluations à la Commission municipale et a ordonné à celle-ci de tenir compte de la valeur marchande. L’appel, interjeté en premier lieu à la Commission de révision de l’évaluation, était fondé sur les dispositions de The Assessment Act, R.S.O. 1970, chap. 32, et 1968-69 (Ont.), chap. 6. En 1971, The Assessment Act a été de nouveau modifiée par 1971 (Ont.), chap. 79, et les articles 85 à 96 ont été ajoutés à la Loi; aux termes de l’art. 90, pour déterminer la valeur d’un bien immobilier, il faut tenir compte de l’évaluation de biens immobiliers semblables situés dans les environs et l’évaluation d’un bien immobilier ne doit pas être modifiée à moins que l’organisme ou le tribunal siégeant en révision ne soit convaincu que l’évaluation ainsi faite est inéquitable. Aux termes de l’art. 95, l’art. 90 demeure en vigueur après le 1er octobre 1974 pour toute plainte, tout appel, toute procédure ou toute action en instance relativement aux impôts des années 1971 à 1974 inclusivement. La décision de la Commission municipale de l’Ontario a examiné l’applicabilité de l’art. 90 à la présente espèce; ce point avait déjà été plaidé dans l’affaire Le Commissaire régional à l’évaluation c. Ontario Steel Products

[Page 1031]

Company Limited, [1976] 2 R.C.S. 721, mais la Cour n’avait cependant pas jugé nécessaire de trancher la question, bien que la Cour d’appel ait décidé que l’article n’était pas rétroactif.

Arrêt: Le pourvoi doit être accueilli.

Il est inexact de parler de rétroactivité au sujet de l’art. 90; le texte de l’art. 90 signifie simplement que les critères y énoncés doivent s’appliquer à une série d’organismes, dont la Commission municipale de l’Ontario, lorsqu’ils tranchent un appel en matière d’évaluation. Le but des articles 85 à 96 était de geler les évaluations de 1970 pour une période de cinq ans afin de permettre les réévaluations de tous les biens immobiliers par les évaluateurs provinciaux et ces articles n’avaient qu’un caractère provisoire. Il devenait donc impossible d’interjeter appel des évaluations pour le motif généralement invoqué que l’évaluation en question ne respecte ni la «valeur véritable» (selon le texte antérieur à 1968-69), ni la «valeur marchande» (selon le texte ultérieur). En outre l’appelant devait également établir une injustice «en regard de l’évaluation de biens immobiliers semblables situés dans les environs». Les intimés ont allégué que pareille injustice existait mais la Commission municipale de l’Ontario a conclu qu’il ne s’agissait pas de biens immobiliers semblables. La Commission municipale a fondé sa décision sur les faits et elle n’a commis aucune erreur de principe en examinant l’application des mots «biens immobiliers semblables situés dans les environs» aux ensembles de biens comparables qui lui ont été soumis; en conséquence, la décision doit être maintenue.


Parties :

Demandeurs : Regional Assessment Commissioner
Défendeurs : Downtown Oshawa Property Owners

Texte :

Cour suprême du Canada

Regional Assessment Commissioner c. Downtown Oshawa Property Owners, [1978] 2 R.C.S. 1030

Date: 1978-06-29

Le Commissaire régional à l’évaluation, région numéro 13 et la municipalité d’Oshawa (Plaignants) Appelants;

et

Downtown Oshawa Property Owners’ Association et Lovell Holdings Limited et G.A. Drew et T.A. Canning, exécuteurs de la succession de A. Drew (Défendeurs) Intimés.

1978: 10 et 11 mai; 1978: 29 juin.

Présents: Les juges Martland, Spence, Pigeon, Dickson et Beetz.

EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DE L’ONTARIO.

POURVOI interjeté d’un arrêt de la Cour d’appel de l’Ontario[1] accueillant un appel d’une décision de la Commission municipale de l’Ontario rejetant un appel à l’encontre d’une évaluation municipale pour l’année d’imposition 1971. Pourvoi accueilli, sans adjudication des dépens en Cour d’appel ni en cette Cour.

B. Chernos, c.r., et J.P. Conway, pour l’appelant, le Commissaire régional à l’évaluation.

H.J. Couch, pour l’appelante, la municipalité d’Oshawa.

M.J. McQuaid, pour les intimés.

[Page 1032]

Le jugement de la Cour a été rendu par

LE JUGE SPENCE — Pourvoi est interjeté d’un arrêt de la Cour d’appel de l’Ontario rendu le 4 novembre 1976. Les intimés ont interjeté appel de l’évaluation effectuée en 1970 relativement à des propriétés sises dans le centre-ville d’Oshawa aux fins des impôts de 1971. La Commission de révision de l’évaluation a rejeté leur appel le 20 novembre 1970. Les intimés ont formé un nouvel appel à la Commission municipale de l’Ontario le 9 décembre 1970. Toutefois, ce n’est que le 9 novembre 1972 que cette dernière a rendu la décision par laquelle elle rejetait l’appel des intimés. Ces derniers ont alors interjeté appel à la Cour d’appel.

Les plaidoiries en Cour d’appel de l’Ontario ont débuté le 24 novembre 1972, mais l’audition a été ajournée dans l’attente de l’arrêt de cette Cour dans l’affaire Le Commissaire régional à l’evaluation, région numéro 2 c. Ontario Steel Products Company Limited[2]. Toutefois, l’arrêt de cette Cour dans ce dernier pourvoi ne tranche pas les questions soumises en l’espèce.

Comme je l’ai dit, l’arrêt de la Cour d’appel en l’espèce a été rendu le 4 novembre 1976 et, bien que le dossier du pourvoi ait été déposé le 6 juin 1977, le factum des intimés n’a été déposé que le 10 février 1978 et le pourvoi plaidé les 10 et 11 maï 1978.

Pendant que les procédures s’éternisaient, la loi pertinente a subi d’importants changements.

L’appel, interjeté en premier lieu à la Commission de révision de l’évaluation, était fondé sur les dispositions de The Assessment Act, R.S.O. 1970, chap. 32, et les Statutes of Ontario 1968-69, chap. 6. En 1971, The Assessment Act a été de nouveau modifiée par les Statutes of Ontario, chap. 79, et, aux fins des présentes, la modification importante est l’addition des articles. 85 à 96 à la Loi. Voici le texte des articles. 85, 90 et 95 ajoutés par cette modification:

[Page 1033]

[TRADUCTION] 85. Sous réserve des changements, des modifications et des corrections autorisés par la présente Loi, pour les fins de toute loi générale ou spéciale, le rôle d’évaluation de chaque municipalité préparé pour Tannée 1970 aux fins des impôts de 1971 doit servir de rôle d’évaluation de la municipalité pour les années 1971 à 1974 inclusivement, et les évaluations des biens immobiliers y figurant doivent être considérées comme les évaluations effectives des biens immobiliers, et le commissaire à l’évaluation d’une municipalité ne doit pas faire préparer un nouveau rôle d’évaluation pour la municipalité avant l’année 1974 aux fins des impôts de 1975.

90. La Cour de révision de l’évaluation, un juge de la Cour de comté, la Commission municipale de l’Ontario ou tout autre tribunal doit, en déterminant l’évaluation de tout bien immobilier suite à une plainte, un appel, des procédures ou une action, tenir compte de l’évaluation de biens immobiliers semblables situés dans les environs, et l’évaluation d’un bien immobilier ne doit pas être modifiée à moins que la Cour de révision de l’évaluation, un juge, la Commission ou un tribunal ne soit convaincu que cette évaluation est inéquitable en regard de l’évaluation de biens immobiliers semblables situés dans les environs; advenant cette éventualité, l’évaluation du bien immobilier ne doit pas être modifiée plus qu’il n’est nécessaire pour la rendre équitable en regard de l’évaluation attribuée à un bien immobilier semblable.

95. L’article 90 cesse d’être en vigueur à compter du 1er octobre 1974, mais il sera toujours considéré en vigueur après cette date au regard de toute plainte, tout appel, toute procédure ou toute action en instance relativement aux impôts des années 1971 à 1974 inclusivement.

La décision de la Commission municipale de l’Ontario a examiné l’effet des dispositions de l’art. 90 de The Assessment Act précitée et, tout d’abord, l’applicabilité de cet article à l’espèce présente. L’article 90 est entré en vigueur le 23 juillet 1971. L’appel à la Commission municipale de l’Ontario a été inscrit le 11 décembre 1970, mais cette dernière fut d’avis que cet article s’appliquait et régissait l’appel. Ce point a été plaidé devant cette Cour dans l’affaire Ontario Steel Products, précitée, mais on n’a pas jugé nécessaire de le trancher, bien que la Cour d’appel ait décidé que l’article n’était pas rétroactif. A mon avis, il est inexact de parler de rétroactivité de cet article. Le texte de l’art. 90 signifie simplement que les critères y énoncés doivent s’appliquer à une série

[Page 1034]

d’organismes, dont la Commission municipale de l’Ontario, lorsqu’ils tranchent un appel en matière d’évaluation. Ce n’est en rien une question de rétroactivité. Il faut souligner que l’art. 95 prévoit que l’art. 90 cesse d’être en vigueur à compter du 1er octobre 1974 et que la décision de la Cour d’appel de l’Ontario et celle de cette Cour ont été prononcées bien après cette date. Cependant l’art. 95 poursuit:

[TRADUCTION] mais il sera toujours considéré en vigueur après cette date au regard de toute plainte, tout appel, toute procédure ou toute action en instance relativement aux impôts des années 1971 à 1974 inclusivement.

Comme je l’ai dit, le présent pourvoi vise des évaluations sur lesquelles sont fondés les impôts de 1971; ainsi malgré la date d’expiration, l’art. 90 s’applique encore. Je vais donc examiner l’application dudit article aux faits de l’espèce. Tout d’abord, voyons brièvement quel est le but des articles 85 à 96 de The Assessment Act et modifications. Je suis prêt à souscrire à l’opinion exprimée par la Commission municipale de l’Ontario sur cette question; voici un extrait de ses motifs à cet égard:

[TRADUCTION] On peut présumer que le but de cette législation est de geler l’évaluation de 1970 pour une période de cinq ans pendant que la province de l’Ontario entreprend une réévaluation provinciale. Il semble que les articles 85 à 96 ont un caractère provisoire jusqu’à ce que la province atteigne cet objectif.

Puisque le but dudit article est de geler les évaluations pour les années 1970 à 1974, afin de permettre les réévaluations de tous les biens immobiliers par les évaluateurs provinciaux, il devenait impossible d’interjeter appel des évaluations pour le motif généralement invoqué que l’évaluation en question ne respecte ni la «valeur véritable» selon le texte antérieur à 1968-69, ni la «valeur marchande» selon le texte ultérieur. En outre, aux termes des dispositions de l’art. 90 de The Assessment Act, l’appelant devait également établir un nouvel élément, savoir l’injustice «en regard de l’évaluation de biens immobiliers semblables situés dans les environs». Donc, en examinant l’appel des intimés en l’espèce, la Commission municipale de l’Ontario devait décider si pareille injustice exis-

[Page 1035]

tait. Ce faisant, bien sûr, la Commission devait considérer les «évaluations de biens immobiliers semblables situés dans les environs». Les intimés ont allégué devant la Commission municipale de l’Ontario que pareille injustice existait lorsque l’on comparait l’évaluation des biens immobiliers leur appartenant à celle du terrain et des bâtiments connus sous le nom de Mid-Town Mall. Il s’agit d’un centre commercial moderne et toutes les parties admettent qu’il est situé «dans les environs». Cependant, la Commission municipale est d’avis qu’il ne s’agit pas de biens immobiliers semblables à ceux des appelants devant elle (intimés en l’espèce) et a donc rejeté leur appel.

Le juge Blair a exposé les motifs de jugement de la Cour d’appel qui a accueilli l’appel et renvoyé les évaluations à la Commission municipale pour nouvelle audition. Dans ces motifs, le juge Blair s’est dit d’avis que bien que l’art. 90 ne s’applique pas en l’espèce, opinion que je ne partage pas, l’interprétation de ces mots par la Commission est incorrecte. Il a préféré se rallier à l’interprétation du juge Phelan de la Cour de comté dans Re York Condominium Number 26 551, The West Mall and Assessment Commissioner for the Borough of Etobicoke[3], et adopter le critère selon lequel des biens immobiliers semblables sont des biens [TRADUCTION] «de même nature, caractère ou destination générale», sans que cette similitude soit limitée à l’aspect.

J’ai lu la décision de la Commission municipale à plusieurs reprises et je ne peux interpréter le critère qui y est énoncé comme [TRADUCTION] «limité à l’aspect». Je reprends deux alinéas de la décision de la Commission municipale cités dans le dossier d’appel:

[TRADUCTION] Le District commercial du centre comprend plusieurs commerces, certains occupent tout un immeuble et d’autres s’en partagent un. Le stationnement est dans la rue et beaucoup de propriétaires sont des particuliers. Dans le District commercial du centre, les immeubles sont construits en bordure du trottoir public et de la limite est des lots; apparemment à Oshawa, il n’y a aucune succursale de grand magasin qui attire les clients vers le District commercial du centre et toutes les propriétés sont évaluées sur la même base. La plupart des immeubles sont vétustés et datent

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de 50 à 80 ans; on accède aux divers magasins par l’extérieur.

Par contre le Mid-Town Mall est un centre commercial typique. Il compte de nombreux commerces occupant les aires distinctes d’un grand bâtiment appartenant à un seul propriétaire. Il y a un parc de stationnement. Il y a un seul propriétaire et plusieurs locataires; les bâtiments ne sont pas érigés à la limite des lots et il y a au moins une succursale de grand magasin qui attire les clients. Les commerçants ne sont pas tous traités de la même façon car le loyer des succursales des grands magasins est, proportionnellement à la superficie occupée, inférieur à celui des petits commerces. Le Mid-Town Mall est de construction récente (1969). C’est un mail fermé, chauffé et climatisé.

La Commission a donc établi que les immeubles du District du centre et ceux du Mid-Town Mall ne sont pas semblables. Je constate à la lecture de ces deux alinéas qu’elle a examiné de nombreux éléments de comparaison entre ces deux ensembles d’immeubles et que, compte tenu de tous ceux-ci, elle a conclu que les immeubles ne sont pas semblables. Je n’ai pas à dire si je serais parvenu à la même conclusion bien que j’en trouve les motifs très convaincants; toutefois, je suis d’avis que le juge du fait, c’est-à-dire la Commission municipale, n’a commis aucune erreur de principe en examinant l’application des mots “biens immobiliers semblables situés dans les environs” aux ensembles de biens comparables qui lui ont été soumis. De nouveau, je suis influencé par le but de la loi modificatrice de 1971. Il n’était pas dans l’intention du législateur de permettre qu’entre 1971 et 1974, la mise à jour régulière des rôles d’évaluation puisse refléter la valeur marchande. En conséquence, la différence entre la valeur marchande et l’évaluation ne pouvait donner gain de cause dans un appel contre l’évaluation. La question devait être résolue après l’achèvement des travaux des évaluateurs provinciaux. Seule pouvait faire l’objet d’un appel l’injustice par rapport à l’évaluation d’“immeubles semblables dans les environs” et la conclusion de la Commission municipale, que les immeubles offerts en comparaison n’étaient pas des biens immobiliers semblables dans les environs, quand elle est faite selon une bonne interprétation de l’article édicté à cette fin, ce qui je crois est le cas, doit être finale.

[Page 1037]

Dans ces circonstances, l’ordonnance de la Cour d’appel renvoyant les évaluations à la Commission municipale de l’Ontario pour examen de la valeur marchande n’est pas nécessaire. Je suis donc d’avis d’accueillir le pourvoi et de rétablir la décision de la Commission municipale.

On a beaucoup débattu devant cette Cour la disposition, du jugement de la Cour d’appel qui accorde aux appelants (intimés en l’espèce) leurs dépens en appel et laisse à la Commission municipale, lors de la nouvelle audition, l’adjudication des dépens pour la procédure intentée devant elle. Selon l’avocat des appelants actuels, la compétence en matière de dépens dans les appels d’évaluation devant la Cour de révision de l’évaluation ou un juge était régie par les art. 59 et 60 de The Assessment Act, R.S.O. 1970, chap. 32 et, aux termes du par. 63(4) de la même loi, ces articles s’appliquaient aux appels d’évaluation devant la Commission municipale de l’Ontario. Toutefois, les dispositions de The Assessment Amendment Act, 1972 (Ont), chap. 125, art. 16, sanctionnées le 30 juin 1972, et qui ont abrogé les art. 59 et 60 de The Assessment Act, ont aboli cette compétence; en conséquence l’art. 63 qui appliquait ces dispositions ne veut plus rien dire puisque les art. 59 et 60, qui traitaient des dépens, ont été abrogés. Dans ces circonstances, il n’existe donc aucune disposition de The Assessment Act applicable aux frais dans les procédures intentées devant la Commission municipale. On pouvait alors recourir à l’art. 96 de The Ontario Municipal Board Act, R.S.O. 1970, chap. 323 qui prévoit:

[TRADUCTION] 96. (1) Sauf disposition contraire de la présente loi, les dépens relatifs à toute procédure intentée devant la Commission et qui en découlent, sont laissés à la discrétion de la Commission et peuvent être fixés à un montant déterminé, ou taxés.

(2) La Commission peut décider par qui les dépens seront payés et à qui ils le seront, et par qui ils seront taxés ou accordés.

(3) La Commission peut établir un barème de taxation des dépens.

Il est certain que le par. 96(1) autorise la Commission à adjuger les dépens et celle-ci aurait pu se fonder sur cet article pour se conformer à l’ordonnance de la Cour d’appel qui fait l’objet de ce pourvoi.

[Page 1038]

Puisque je rétablis l’ordonnance de la Commission, cette ordonnance, y compris ses dispositions concernant les dépens qui, comme je l’ai dit, sont conformes à l’art. 96 de The Ontario Municipal Board Act, sera maintenue. Pour les dépens devant la Cour d’appel et devant cette Cour, je tiens compte du fait que les appelants sont des organismes publics, que les intimés sont un groupe de propriétaires représentatifs et que le litige portait sur l’interprétation de modifications importantes à The Assessment Act, y compris plusieurs modifications apportées après le commencement du litige. Dans ces circonstances, je n’adjuge aucuns dépens en cette Cour ni en Cour d’appel.

Appel accueilli, pas d’adjudication de dépens.

Procureurs de l’appelant, le Commissaire régional à l’évaluation: Feigman & Chernos, Toronto.

Procureur de l’appelante, la municipalité d’Oshawa: H.J. Couch, Oshawa.

Procureurs des intimés: Weir & Foulds, Toronto.

[1] (1976), 13 O.R. (2d) 492.

[2] [1976] 2 R.C.S. 721.

[3] [1972] 1 O.R. 492.

Références :

Jurisprudence: Le Commissaire régional à l’évaluation c. Ontario Steel Products Company Limited, [1976] 2 R.C.S. 721; Re York Condominium Number 26 551, The West Mall and Assessment Commissioner for the Borough of Etobicoke, [1972] 1 O.R. 492.

Proposition de citation de la décision: Regional Assessment Commissioner c. Downtown Oshawa Property Owners, [1978] 2 R.C.S. 1030 (29 juin 1978)

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Origine de la décision

Date de la décision : 29/06/1978
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