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§ McFarland c. Hauser et autre, [1979] 1 R.C.S. 337 (3 octobre 1978)

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Sens de l'arrêt : Le pourvoi doit être accueilli et le jugement de première instance rétabli

Numérotation :

Référence neutre : [1979] 1 R.C.S. 337 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;1978-10-03;.1979..1.r.c.s..337 ?

Analyses :

Immeubles - Douaire - Location de terres agricoles - Clause accordant au locataire un droit de préemption à l’achat - Respect des dispositions de The Dower Act relatives au consentement et à la reconnaissance de l’épouse - Option d’achat accordée au second intimé subordonnée au droit de préemption de l’appelant - Exécution directe de l’obligation - The Dower Act, R.S.A. 1970, chap. 114, art. 5 et 6 - The Land Titles Act, R.S.A. 1970, chap. 198, art. 144, 152 et 203.

H, un agriculteur de l’Alberta, cultivait 1,040 acres de terres et résidait avec son épouse sur un des quarts de section. Lui et McF signèrent un bail d’une durée de trois ans, du 1er avril 1972 au 31 mars 1975. Le bail couvrait la totalité des 1,040 acres appartenant à Hauser mais permettait à ce dernier de demeurer dans la maison. Une clause du bail prévoyait: «Les deux parties conviennent par les présentes que si la terre est vendue, le bail se terminera à la fin de la période en cours; elles conviennent en outre que le locataire aura en tout temps le droit de préemption à l’achat». L’épouse de H a donné son consentement par écrit sur le bail et un commissaire à l’assermentation a signé l’attestation de reconnaissance.

Les parties ont respecté le bail et McF a cultivé les terres en 1972 et en 1973. Le 18 janvier 1974, un courtier en immeubles, S, entra en rapport avec Hauser et lui offrit d’acheter les terres pour $182,000. H dit à S que McF détenait la ferme à bail pendant encore un an et avait un droit de préemption s’il satisfaisait aux conditions précises de la vente. A ce moment-là, il remit à S son exemplaire du bail pour que ce dernier en prenne connaissance.

Peu après cette offre, H informa McF qu’il avait reçu une offre de $175 l’acre, qu’il ne pensait pas l’accepter

[Page 338]

et qu’il allait demander $200,000.

Deux semaines plus tard, S et H eurent d’autres discussions à ce sujet. H déclara qu’il avait parlé de l’offre à McF et que ce dernier n’avait rien répondu. II déclara également qu’il demandait $200,000 pour les terres. S lui répondit que ce montant était nettement trop élevé, mais qu’il était prêt à porter sa première offre à $190,000.

Ce prix de $190,000 fut jugé acceptable. Une entente signée le 28 février 1974 par H, son épouse et S donnait à ce dernier une option d’achat sur la propriété pour $190,000, valable jusqu’au 8 mars 1974. L’option prévoyait qu’elle était assujettie au bail accordé à McF par H. S a levé l’option le 7 mars 1974.

H et McF en parlèrent entre eux mais sans que le prix de l’achat soit dévoilé et McF avait donc toujours l’impression qu’il était de $200,000. H a refusé de montrer à McF l’option d’achat et lui a dit de s’adresser à ses avocats.

McF a consulté son propre avocat et, le 21 mars 1974, a déposé une opposition fondée sur le «bail avec option d’achat». H apprit la chose et, le 26 mars 1974, son avocat écrivit une lettre à l’avocat de McF dans laquelle il révélait que le prix de vente était de $190,000 et que la vente devait être conclue le 1er avril 1974. C’était la première fois que les termes de l’entente conclue entre H et S étaient portés à la connaissance de McF ou de son représentant.

Le 8 avril, le procureur de McF écrivit à celui de Hauser que les conditions imposées par ce dernier dans une lettre du 28 mars 1974 n’étaient pas raisonnables. Il demandait une copie de l’offre d’achat. Le 17 avril, il accusait réception d’une copie de l’option et affirmait dans sa lettre que McF était prêt à acheter la propriété. Le 30 avril, le procureur de McF informa celui de Hauser que le financement avait été obtenu et que le prix d’achat serait versé sur réception d’un acte translatif de propriété, libre de toute charge.

Le 9 avril 1974, S avait déposé une opposition. L’opposition de McF est devenue caduque le 26 juillet 1974 parce que, bien qu’il eût intenté une action suite à l’avis de S du 27 mai 1974, conformément à l’art. 144 de The Land Titles Act, R.S.A. 1970, chap. 198, il avait omis de déposer un certificat de lis pendens comme l’exige cet article.

Dans son action intentée contre H et S le 31 mai 1974, McF demandait, contre H, que soit déclaré son droit d’être enregistré comme propriétaire des terres moyennant le versement de $190,000 à H. Contre S, il

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demandait que soit radiée du titre l’opposition déposée par ce dernier. McF a eu gain de cause en première instance. Seul S a interjeté appel de ce jugement; il a obtenu gain de cause, un seul des cinq juges étant dissident. McF a interjeté appel du jugement de la Division d’appel devant cette Cour.

Arrêt: Le pourvoi doit être accueilli et le jugement de première instance rétabli.

La prétention que McF n’avait pas dûment exercé son droit de préemption doit être rejetée. Comme trois juges de la Cour d’appel et le juge de première instance, la Cour estime que McF a exercé son droit de préemption. Le contrat est clair et sans équivoque et doit être interprété de manière raisonnable.

Le principe énoncé dans l’arrêt Senstad c. Makus, [1978] 2 R.C.S. 44, s’applique en l’espèce et le moyen fondé sur l’art. 6 de The Dower Act, R.S.A. 1970, chap. 114, doit échouer. On a jugé dans l’arrêt Senstad que le défaut de l’épouse d’attester son consentement en vertu de l’art. 6 ne rend pas inexécutoire la disposition du domicile familial lorsque l’épouse y a consenti en vertu de l’art. 5 et qu’elle n’a pas attaqué la validité de son consentement. Dans cette affaire-là, l’épouse, qui avait signé la formule de consentement exigée, n’avait pas témoigné. En l’espèce, Mme H a témoigné. Le juge de première instance était d’avis que son témoignage montrait clairement qu’elle souhaitait «que le bail consenti à McF lui confère ainsi un droit de préemption».

L’entente de H relative au droit de préemption de McF ne constitue pas en elle-même une disposition d’un droit dans les terres. Cette clause prévoyait toutefois la possibilité d’une vente des terres si H recevait une offre d’achat qu’il voulait accepter. Dans ce cas, McF avait la faculté de se porter acquéreur aux mêmes conditions. En donnant son consentement au bail, l’épouse de H donnait son consentement à pareille disposition. Elle n’avait aucune autre raison de signer la formule de consentement parce qu’aux termes du sous-al. 2a)(ii)(A), le bail seul, d’une durée de trois ans, n’est pas une disposition selon The Dower Act. L’article 3 de cette loi prévoit que l’époux doit donner son consentement écrit avant toute disposition et l’épouse de H a effectivement consenti à ce que les terres soient vendues à McF si certains événements se produisaient.

La prétention de S qu’à la suite de la péremption de l’opposition de McF, son option l’emportait sur les droits de ce dernier en vertu de l’art. 152 de The Land Titles Act et qu’aux termes de l’art. 203, sa situation demeurait inchangée même s’il connaissait l’existence des droits de McF, est rejetée. Au moment où S a conclu le marché, il savait bien que tout ce qu’il pouvait obtenir

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de H était assujetti au droit de préemption de McF. Ce droit était précisé dans le bail accordé par H à McF et S en avait obtenu un exemplaire avant que l’option en sa faveur soit rédigée. L’option accordée à S prévoyait qu’elle était assujettie au bail. L’option de S était assujettie au droit de préemption de McF et cette situation n’est pas modifiée par le dépôt de l’opposition.

S ne peut obtenir gain de cause en vertu de l’art. 203. Il ne s’agit pas du cas d’un acheteur qui agit en se fondant sur le registre tout en connaissant l’existence d’un droit antérieur non enregistré. En l’espèce, non seulement S était au courant du droit de McF lorsqu’il a obtenu l’option de H, mais l’option elle-même était assujettie à ce droit; il ne peut donc obtenir de H plus que ce qui est prévu dans l’option.

Cette Cour n’a pas retenu la prétention de S qu’on ne pouvait ordonner l’exécution directe de l’obligation parce qu’il n’y avait aucun lien de droit entre lui et McF et que McF n’avait pas de droit dans les terres. Bien que le droit d’achat de McF fût à l’origine un droit contractuel, il est devenu une option d’achat lorsque H a reçu une offre qu’il était prêt à accepter. McF avait alors un intérêt en equity dans les terres.

H, avec qui McF avait contracté, ne s’est jamais départi de son titre de propriété. Un document transférant les terres de H à S a été signé après le début de la présente action et envoyé avec une lettre datée du 17 septembre 1974 au procureur de S. La lettre prévoyait expressément que le transfert ne devait pas être enregistré tant que le litige concernant les terres ne serait pas réglé et qu’il devait être retourné, intact, au procureur de H si McF obtenait gain de cause.

En conséquence, McF n’a pas besoin d’un jugement en exécution directe du contrat à l’encontre de S. S’il a une réclamation valide en exécution directe du contrat à l’encontre de H, ce dernier est en mesure de s’y conformer. Le jugement de première instance ordonne l’exécution directe du contrat à l’encontre de H et la radiation de l’opposition de S. McF et S ont chacun un droit en equity dans les terres et leurs droits sont incompatibles. Le droit de McF a priorité sur celui de S et McF est en droit d’exiger l’exécution directe du contrat conclu avec H.


Parties :

Demandeurs : McFarland
Défendeurs : Hauser et autre

Texte :

Cour suprême du Canada

McFarland c. Hauser et autre, [1979] 1 R.C.S. 337

Date: 1978-10-03

Barry Glen McFarland (Demandeur) Appelant;

et

John Hauser (Défendeur) Intimé;

et

Thomas F. Sunderland (Défendeur) Intimé.

1978: 7 et 8 mars; 1978: 3 octobre.

Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Martland, Ritchie, Spence et Estey.

EN APPEL DE LA DIVISION D’APPEL DE LA COUR SUPRÊME DE L’ALBERTA

POURVOI à l’encontre d’un arrêt de la Division d’appel de la Cour suprême de l’Alberta[1] qui a accueilli un appel d’un jugement du juge en chef Milvain accordant à l’appelant l’exécution directe d’un contrat qui stipule l’achat par ce dernier de terres appartenant au premier intimé pour la somme de $190,000. Pourvoi accueilli et jugement de première instance rétabli.

R.F. Babki et J.N. LeGrandeur, pour le demandeur, appelant.

W.D. Maxwell, pour le défendeur, intimé Hauser.

R. Kambeitz et M.J. Sychuk, pour le défendeur, intimé Sunderland.

Le jugement de la Cour a été rendu par

LE JUGE MARTLAND — Pourvoi est interjeté d’un arrêt de la Division d’appel de la Cour suprême de l’Alberta qui a accueilli un appel d’un jugement du juge de première instance accordant à l’appelant, ci-après appelé «McFarland», l’exécution directe d’un contrat qui stipule l’achat par ce dernier de terres appartenant au premier intimé, ci-après appelé «Hauser», pour la somme de $190,000.

Hauser est un agriculteur du district de Carmangay en Alberta. Il cultivait 1,040 acres de terres, ci-après appelées «les terres», et réside avec son épouse sur un des quarts de section. McFarland est également originaire de Carmangay et connaît Hauser de longue date. McFarland savait que, pour des raisons de santé, Hauser désirait vendre ses terres et prendre sa retraite. Ils en discutèrent à plusieurs reprises, mais il devint évident que le financement d’un achat serait trop onéreux pour McFarland. Ils finirent par trouver une solution: ils convinrent que Hauser donnerait les terres à bail à McFarland et lui donnerait également la possibilité de les acheter avant qui que ce soit advenant une offre d’achat jugée acceptable par Hauser.

A la suite de ces discussions, un bail fut rédigé et signé le dimanche 7 novembre 1971. Il avait une durée de trois ans, du 1er avril 1972 au 31 mars

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1975, et couvrait la totalité des 1,040 acres appartenant à Hauser, mais permettait à ce dernier de demeurer dans sa maison. Le prix de location était le tiers de la récolte; le bailleur devait payer les taxes et le locataire devait fournir les semences et l’engrais. Une clause écrite à la main prévoyait:

[TRADUCTION] Les deux parties conviennent par les présentes que si la terre est vendue, le bail se terminera à la fin de la période en cours; elles conviennent en outre que le locataire aura en tout temps le droit de préemption à l’achat.

L’épouse de Hauser a donné son consentement par écrit sur le bail et un commissaire à l’assermentation a signé l’attestation de reconnaissance.

Les parties ont respecté le bail et McFarland a cultivé les terres en 1972 et 1973. Pendant ce temps, d’autres personnes intéressées par les terres ont fait des démarches auprès de Hauser qui en a toujours fait part à McFarland, en lui disant qu’il n’était pas intéressé.

Les difficultés qui ont donné lieu à la présente action ont pris naissance en janvier 1974 lorsque l’autre intimé, ci-après appelé «Sunderland», un courtier en immeubles, est entré en rapport avec Hauser. Le 18 janvier 1974, Sunderland offrit à Hauser d’acheter les terres pour $182,000. Hauser lui a répondu qu’il voulait un délai pour y réfléchir. Il lui a également dit que de toute façon McFarland [TRADUCTION] «détient la ferme à bail pendant encore un an et a un droit de préemption s’il satisfait aux conditions précises de la vente». A ce moment-là, il remit à Sunderland son exemplaire du bail pour que ce dernier en prenne connaissance.

Peu après cette offre, Hauser informa McFarland qu’il avait reçu une offre de $175 l’acre, qu’il ne pensait pas l’accepter et que, parce qu’il savait ou soupçonnait que l’offre venait en fait des Huttérites, il allait demander $200,000.

Deux semaines plus tard, Sunderland et Hauser eurent d’autres discussions à ce sujet. Hauser déclara qu’il avait parlé de l’offre à McFarland et

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que ce dernier n’avait rien répondu. Il déclara également qu’il demandait $200,000 pour les terres. Sunderland lui répondit que ce montant était nettement trop élevé, mais qu’il était prêt à porter sa première offre à $190,000.

Ce prix de $190,000 fut jugé acceptable. Une entente signée le 28 février 1974 par Hauser, son épouse et Sunderland donnait à ce dernier une option d’achat sur la propriété pour $190,000, valable jusqu’au 8 mars 1974. L’option était assujettie au TRADUCTION «bail détenu sur les terres par Barry McFarland, Carmangay, qui se termine le 1er janvier 1975». Au moment de la signature de l’option, Hauser demanda à Sunderland s’il devait téléphoner à McFarland et le prier de venir. Sunderland lui répondit que ce n’était pas nécessaire.

Le 7 mars 1974, Sunderland a signé et remis à Hauser un document qui indiquait qu’il levait l’option, qu’un chèque au montant de $10,000 serait remis au procureur de Hauser le 8 mars et que le solde serait versé au plus tard le 1er avril 1974.

Un second document, datant apparemment du même jour et signé par Sunderland, est rédigé en ces termes:

[TRADUCTION] J’ai remis aujourd’hui à votre procureur, Me Ronald A. Jacobson, un chèque au montant de $10,000; le solde de $180,000 sera versé au plus tard le jour de la prise de possession, le 1er juillet 1974.

Était joint à ce document un accusé de réception de l’avis et du chèque, signé par W.D. Maxwell de l’étude de Me Jacobson.

Hauser n’informa McFarland de ces faits nouveaux que beaucoup plus tard. Ils en parlèrent entre eux mais sans que le prix d’achat soit dévoilé et McFarland avait donc toujours l’impression qu’il était de $200,000. Hauser a refusé de montrer à McFarland l’option d’achat et lui a dit de s’adresser à ses avocats.

McFarland a consulté son propre avocat et, le 21 mars 1974, a déposé une opposition fondée sur le «bail avec option d’achat». Hauser apprit la chose et, le 26 mars 1974, son avocat écrivit une

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lettre aux avocats de McFarland dans laquelle il révélait que le prix de vente était de $190,000 et que la vente devait être conclue le 1er avril 1974. Cette lettre se termine ainsi:

[TRADUCTION] En conséquence, pourriez-vous me faire savoir si votre client, M. Barry Glen McFarland de Carmangay (Alberta), désire faire une offre équivalente de $190,000. S’il veut faire une offre de $190,000 payable au comptant au plus tard le 1er avril 1974, il devra verser 10% du prix d’achat ($190,000) à mon compte en fiducie en faveur de mon client pour indiquer sa bonne foi et pour protéger mon client contre la possibilité que la vente de ses terres ne se réalise pas.

Si votre client choisit de faire l’offre susmentionnée, son acceptation écrite et le dépôt exigé, un chèque visé au montant de $19,000, devront parvenir à nos bureaux avant 16h le 29 mars 1974; à défaut, l’offre sera caduque.

C’était la première fois que les termes de l’entente conclue entre Hauser et Sunderland étaient portés à la connaissance de McFarland ou de son représentant.

Dans une lettre adressée au procureur de McFarland le 28 mars 1974, le procureur de Hauser l’informait que si McFarland choisissait de faire une offre équivalente à l’offre reçue par Hauser, il devait lui faire parvenir un avis écrit et un chèque visé au montant de $19,000 avant 16h le 29 mars et le solde de $180,000 avant 17h le 1er avril.

Le 8 avril, le procureur de McFarland écrivit à celui de Hauser que les conditions imposées par ce dernier n’étaient pas raisonnables. Il demandait une copie de l’offre d’achat. Le 17 avril, il accusait réception d’une copie de l’option et affirmait dans sa lettre que McFarland était prêt à acheter la propriété.

En réponse, le procureur de Hauser écrivit au procureur de McFarland pour lui demander d’indiquer sa bonne foi en lui faisant parvenir par retour du courrier un versement de $10,000. Le même jour, la lettre suivante était envoyée au procureur de McFarland:

[TRADUCTION] Comme vous le savez, M. Sunderland, par son mandataire Sutherland & Yuzda, a déposé une

[Page 345]

opposition le 9 avril 1974 contre les terres de M. Hauser, invoquant un droit aux termes d’une option d’achat sur ladite propriété.

Comme vous semblez certain de votre position et que mon client veut vendre sa propriété au plus vite, auriez-vous l’obligeance de me faire savoir par retour du courrier si M. McFarland est prêt à acheter ces terres sous réserve de l’opposition de M. Sunderland et à décharger M. et Mme Hauser de toute réclamation qui pourrait résulter de la cession à M. McFarland des terres assujetties à l’opposition de M. Sunderland.

McFarland avait pris des mesures pour le financement de l’achat des terres. Le 30 avril, son procureur informa celui de Hauser que le financement avait été obtenu et que le prix d’achat serait versé sur réception d’un acte translatif de propriété, libre de toute charge.

Le 9 avril 1974, Sunderland avait une opposition contre les terres en cause et l’avait fait suivre, le 27 mai 1974, d’un [TRADUCTION] «Avis à l’opposant d’intenter des procédures sur opposition», envoyé à McFarland conformément à l’art. 144 de The Land Titles Act de l’Alberta, R.S.A. 1970, chap. 198. Cet article prévoit que, 60 jours après la signification de cet avis à l’opposant, l’opposition devient caduque à moins que, dans ce délai, des procédures sur opposition soient intentées et un certificat de lis pendens soit déposé au greffe.

Le 31 mai 1974, McFarland a intenté une action contre Hauser et Sunderland. Il a omis de déposer un certificat de lis pendens et, en conséquence, son opposition est devenue caduque. Contre Hauser, il demandait que soit déclaré son droit d’être enregistré comme propriétaire des terres moyennant le versement de $190,000 à ce dernier. Contre Sunderland, il demandait que soit radiée du titre l’opposition déposée par ce dernier.

McFarland a eu gain de cause en première instance. Le juge a conclu que la clause du bail lui donnait un droit de préemption et qu’il avait pris toutes les mesures raisonnables pour exercer ce droit. Il a rejeté la prétention que la Loi sur le dimanche rendait l’entente invalide. Il a statué que la lecture du document indiquait que les dispositions de The Dower Act de l’Alberta, R.S.A. 1970, chap. 114, avaient été respectées et que la preuve

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n’était pas suffisante pour étayer une attaque de la validité du document pour ce motif. Il a conclu que le droit d’option de Sunderland était assujetti au droit de préemption de McFarland. Il a ordonné l’exécution directe de l’entente conclue entre Hauser et McFarland et la radiation de l’opposition de Sunderland.

Seul Sunderland a interjeté appel de ce jugement; il a obtenu gain de cause, un seul des cinq juges étant dissident. Le juge en chef McGillivray a dressé la liste suivante des sept moyens d’appel:

1. Le droit de préemption est frappé de nullité en raison de l’inobservation de The Dower Act;

2. Le droit de préemption est frappé de nullité parce qu’il a été consenti en contravention de la Loi sur le dimanche;

3. McFarland a renoncé aux droits que lui confère son droit de préemption;

4. Le droit de préemption est frappé de nullité pour obscurité;

5. En tout état de cause, McFarland n’a pas dûment exercé le droit de préemption qu’il détenait;

6. McFarland ne peut exercer contre l’acheteur Sunderland de recours en exécution directe;

7. En raison des dispositions de The Land Titles Act de l’Alberta, Sunderland a priorité sur McFarland.

Ces points ont également été débattus devant cette Cour. Aucun juge de la Cour d’instance inférieure n’a accepté les allégations de Sunderland quant aux 2e, 3e et 4e points. Je me rallie à l’avis exprimé par les cours d’instance inférieure sur ces points et je n’ai pas l’intention de les examiner davantage.

Le juge en chef McGillivray a donné raison à Sunderland sur le 5e point. Le juge Clement ne s’est pas prononcé à cet égard. Les trois autres juges, les juges d’appel Morrow et Moir et le juge Moore, et le juge de première instance ont refusé d’accueillir cette allégation. Je souscris à cette

[Page 347]

conclusion. Je fais miens les propos du juge Moore:

[TRADUCTION] Quant au 5e point, McFarland a, à mon avis, exercé son droit de préemption. Le contrat ne prévoit pas dans les détails le mode d’exercice de ce droit. Le contrat est clair et sans équivoque et doit être interprété de manière raisonnable. Il fallait donner à McFarland une possibilité et un délai raisonnables pour satisfaire aux conditions de l’offre. Le procureur de Hauser a cherché à lui imposer des conditions déraisonnables, non seulement en lui accordant un délai plus bref pour verser l’argent que celui imparti à Sunderland, mais également en exigeant une décharge.

Par l’intermédiaire de son procureur, McFarland s’est déclaré prêt à acheter la propriété et, à mon avis, il a correctement exercé son droit de préemption. Selon la preuve, le délai de paiement aurait pu être prorogé jusqu’à l’automne 1974, époque à laquelle finalement McFarland et Sunderland disposaient apparemment des fonds nécessaires pour conclure le marché. Lorsque Hauser a informé McFarland qu’il devait lui fournir une décharge, il cherchait à lui imposer une condition déraisonnable résultant de la fâcheuse situation dans laquelle il se trouvait soudainement. Dans ces circonstances, McFarland n’avait qu’à se présenter avec l’argent dans un délai raisonnable et il a obtenu cet argent en relativement peu de temps.

Il est clair que Hauser et Sunderland se sont rencontrés plus d’une fois. Sunderland a d’abord proposé $175 l’acre et a fait une offre finale de $190,000. Hauser et Sunderland se sont entendus sur l’option d’achat le 28 février 1974. Sunderland avait jusqu’au 8 mars 1974 pour lever l’option. Il est clair que McFarland n’a vu pour la première fois un exemplaire du document que lorsque celui-ci a été envoyé au cabinet de son avocat avec la lettre du 16 avril 1974 (pièce 4). Jusque là, il savait que Hauser avait pris un engagement, mais il pensait au début que le prix de vente était fixé à $200,000 (pièce 5, p. 379). Il savait également que les terres étaient grevées d’une hypothèque garantissant un prêt agricole et qu’il devait donc réunir suffisamment d’argent pour payer l’hypothèque au comptant.

En avril, McFarland ignorait le montant du dépôt de Sunderland et le délai accordé à ce dernier pour parfaire le contrat. On lui a demandé un dépôt de $19,000 alors qu’en fait Sunderland n’avait déposé que $10,000. Alors qu’il tentait de réunir au plus vite les fonds nécessaires, il ne savait pas que Sunderland avait jusqu’au 1er juillet 1974 pour parfaire le contrat.

[Page 348]

Qu’a fait McFarland? Il a dit: «Je suis prêt à acheter les terres pour $190,000» (17 avril). Dans les huit jours (25 avril), il avait obtenu le financement de son prêt de l’Alberta Agricultural Development Corporation. Denise Blanchard, principale conseillère juridique de cet organisme, a témoigné au procès et affirmé qu’à compter du 25 avril, les $190,000 étaient à l’entière disposition de McFarland. Non seulement a-t-il rempli les conditions de l’offre de Sunderland, mais il a même fait mieux puisqu’il disposait de l’argent le 25 avril. Je suis convaincu que McFarland a exercé son droit de préemption.

Je traiterai maintenant des trois autres points.

THE DOWER ACT

Hauser et Sunderland ont prétendu en première instance et Sunderland en appel que l’entente conclue entre Hauser et McFarland et incluse dans le bail n’est pas exécutoire parce qu’elle n’est pas conforme aux dispositions de The Dower Act, R.S.A. 1970, chap. 114. Les dispositions pertinentes de cette loi se lisent ainsi:

[TRADUCTION] 2. Dans cette loi,

a) «disposition»

(i) signifie une disposition par acte entre vifs qui doit être signée par le propriétaire du bien-fonds cédé, et

(ii) comprend

(A) un acte translatif de propriété, un acte de vente, un bail de plus de trois ans ou tout autre document qui a pour objet de céder ou de transférer un droit détenu sur un bien-fonds,

(B) une hypothèque ou une servitude qui est enregistrée contre un terrain pour garantir le paiement d’une somme d’argent et doit être signée par le propriétaire du bien-fonds visé,

(C) un legs ou autre disposition testamentaire, et

(D) une hypothèque par dépôt d’un certificat de titre ou une autre hypothèque qui n’exige pas la signature d’un document;

3. (1) Nulle personne mariée ne peut, par acte entre vifs, disposer de son domicile familial de sorte qu’un droit lui appartenant soit transféré ou transférable à un tiers et ce, à n’importe quel moment

a) durant la vie de la personne mariée, ou

b) durant la vie du conjoint de la personne mariée, vivant à la date de la disposition,

[Page 349]

à moins que le conjoint n’y consente par écrit, ou à moins qu’un juge n’ait rendu une ordonnance dispensant du consentement du conjoint comme le prévoit l’article 11.

(2) Une personne mariée qui dispose ainsi du domicile familial sans le consentement écrit de son conjoint ou sans ordonnance l’en dispensant se rend coupable d’une infraction punissable sur déclaration sommaire de culpabilité d’une amende ne dépassant pas $1,000 ou d’un emprisonnement ne dépassant pas deux ans.

5. (1) Le consentement exigé pour la disposition entre vifs du domicile familial doit être contenu dans l’acte par lequel la disposition est effectuée ou y être annexé et lorsque cet acte est produit pour être enregistré en vertu de The Land Titles Act, le consentement doit être produit et enregistré avec cet acte.

(2) Le consentement écrit du conjoint de la personne mariée à toute disposition doit mentionner, selon la formule A de l’annexe ou une formule similaire, qu’il consent à la disposition du domicile familial et qu’il a signé le consentement dans le but de renoncer à son droit viager et autres droits de douaire sur le domicile familial, dans la mesure nécessaire pour donner effet à la disposition.

6. (1) Lorsque le conjoint d’une personne mariée signe un consentement à une disposition comme l’exige la présente loi ou signe une disposition contenant le consentement, il doit, indépendamment de la personne mariée, reconnaître

a) qu’il est conscient de la nature de la disposition,

b) qu’il est conscient que The Dower Act lui confère un droit viager sur le domicile familial et le droit d’en empêcher la disposition en refusant son consentement,

c) qu’il consent à la disposition dans le but de renoncer, dans la mesure nécessaire pour donner effet à la disposition, au droit viager et autres droits de douaire sur le domicile familial conférés par The Dower Act, et

d) qu’il signe le document librement et volontairement, sans aucune contrainte de la part de la personne mariée.

(2) La reconnaissance peut être faite devant une personne autorisée à recevoir la preuve de la signature d’actes en vertu de The Land Titles Act, et une attestation de la reconnaissance, selon la formule C de l’annexe ou une formule similaire, doit être portée à l’endos de l’acte de disposition signé par le conjoint, ou y être annexée.

[Page 350]

(3) S’il est convaincu que la signature du consentement et la reconnaissance ont été dûment effectuées, que le consentement ait été signé et la reconnaissance faite dans les limites de la province ou en dehors, un juge peut autoriser l’enregistrement de la disposition bien que la preuve du consentement ou de la reconnaissance soit irrégulière.

L’épouse de Hauser a signé la formule de consentement exigée à l’art. 5. L’attestation mentionnée au par. 6(2) a été signée par un commissaire à l’assermentation et portée à l’endos du bail. On a prétendu cependant que l’art. 6 n’avait pas été respecté parce que, selon la preuve, le commissaire à l’assermentation, qui n’avait pas l’habitude de recevoir de telles reconnaissances, n’a pas exigé que Mme Hauser reconnaisse quoi que ce soit. En outre, il n’est pas démontré qu’elle a signé cette reconnaissance indépendamment de son époux.

Le juge de première instance a conclu que la preuve était insuffisante pour étayer une attaque du document et qu’il fallait plus qu’une insinuation pour qu’un tribunal juge qu’un fonctionnaire habilité à recevoir un serment ou une reconnaissance a fait preuve d’incurie invalidant son acte. Après avoir examiné la preuve, la Division d’appel, à la majorité, a jugé que l’art. 6 n’avait pas été respecté et qu’en conséquence l’entente n’était pas exécutoire.

Le juge Clement a abordé la question de façon sensiblement différente; il a estimé qu’en elle‑même, la clause du bail ne constituait pas une disposition au sens de The Dower Act. Il est également d’avis que le consentement de Mme Hauser ne constituait pas un consentement à la vente des terres à McFarland au moment où la clause devenait exécutoire parce que la clause n’énonce pas les conditions de vente et qu’elle ne peut donner à Hauser un mandat général de vendre les terres.

En ce qui concerne l’opinion de la majorité de la Cour sur la portée de l’art. 6, l’arrêt de la Division d’appel a été rendu avant que cette Cour se prononce dans l’affaire Senstad c. Makus[2]. On a jugé dans cette affaire que le défaut de l’épouse d’attes-

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ter son consentement en vertu de l’art. 6 ne rend pas inexécutoire la disposition du domicile familial lorsque l’épouse y a consenti en vertu de l’art. 5 et qu’elle n’a pas attaqué la validité de son consentement. Dans cette affaire-là, l’épouse, qui avait signé la formule de consentement exigée, n’avait pas témoigné. En l’espèce, Mme Hauser a témoigné. Le juge de première instance, qui l’a entendue, a dit:

[TRADUCTION] … Le témoignage de Mme Hauser montre clairement qu’elle souhaitait également que le bail consenti à McFarland lui confère ainsi un droit de préemption. Je suis certain qu’elle voulait faire tout cela et souhaitait que cela aboutisse.

Cette conclusion est étayée par la preuve et aucun des juges de la Division d’appel n’est en désaccord à ce sujet.

Compte tenu de ces faits, le principe énoncé dans l’arrêt Senstad s’applique et le moyen fondé sur l’art. 6 de The Dower Act doit échouer.

En ce qui concerne le point soulevé par le juge Clement, je conviens que l’entente de Hauser relative au droit de préemption de McFarland ne constitue pas en elle-même une disposition d’un droit dans les terres. Ceci est conforme à l’opinion exprimée par cette Cour dans l’arrêt Canadian Long Island Petroleums Ltd. et Sadim Oil and Gas Company Ltd. c. Irving Industries (Irving Wire Products Division) Ltd. et Irving Industries (Foothills Steel Foundry Division) Ltd.[3] Cette clause prévoyait toutefois la possibilité d’une vente des terres si Hauser recevait une offre d’achat qu’il voulait accepter. Dans ce cas, comme on l’a dit dans Canadian Long Island (à la p. 732), McFarland avait la faculté de se porter acquéreur aux mêmes conditions. A mon avis, en donnant son consentement au bail, Mme Hauser donnait son consentement à pareille disposition. Elle n’avait aucune autre raison de signer la formule de consentement parce qu’aux termes du sous-al. 2a)(ii)(A), le bail seul, d’une durée de trois ans, n’est pas une disposition selon The Dower Act. L’article 3 de cette loi prévoit que l’époux doit donner son consentement écrit avant toute disposition et Mme Hauser a effectivement consenti à ce

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que les terres soient vendues à McFarland si certains événements se produisaient.

A mon avis, le moyen fondé sur The Dower Act doit échouer.

THE LAND TITLES ACT

En appel devant la Division d’appel, Sunderland a prétendu — il ne l’avait pas fait en première instance — que son option d’achat avait priorité sur le droit de préemption de McFarland en raison de l’opposition qu’il avait déposée à l’égard de l’option, et partant de l’application des dispositions de The Land Titles Act, R.S.A. 1970, chap. 198.

Il faut rappeler que McFarland avait déposé une opposition le 21 mars 1974 et Sunderland le 9 avril 1974. L’opposition de McFarland est devenue caduque le 26 juillet 1974 car, bien qu’il ait intenté des procédures à la suite de l’avis envoyé par Sunderland le 27 mai 1974, il n’a pas déposé de certificat de lis pendens comme l’exige l’art. 144 de The Land Titles Act.

Les dispositions pertinentes de The Land Titles Act se lisent ainsi:

[TRADUCTION] 136. Toute personne qui prétend avoir un intérêt dans un bien-fonds pour lequel a été émis un certificat de titre, ou dans une hypothèque ou une charge relative à ce bien-fonds,

a) en vertu

(i) d’un testament, d’une disposition, d’un acte ou

(ii) d’un acte translatif de propriété ou

(iii) d’un acte non enregistré, ou

(iv) d’une saisie exécution, lorsque le créancier saisissant veut atteindre un bien-fonds dans lequel le débiteur saisi a un intérêt bénéficiaire mais dont le titre est enregistré au nom d’une autre personne, ou

b) en vertu des dispositions de toute loi de l’Alberta aux termes de laquelle cette personne a acquis un droit sur ce bien-fonds, cette hypothèque ou cette charge, ou

c) qui

(i) a acquis du propriétaire ou d’un propriétaire antérieur, autrement qu’aux termes des clauses a) ou b), un droit dans ce bien-fonds, cette hypothèque ou cette charge après la délivrance du premier certificat de titre pour ce bien‑fonds, ou

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(ii) est le titulaire ou le titulaire précédent d’un droit dans ce bien-fonds, autrement qu’aux termes des clauses a) ou b), lorsque ce droit a pris naissance après la délivrance du premier certificat de titre pour ce bien-fonds, ou

(iii) est le titulaire ou un titulaire précédent d’une hypothèque ou d’une charge, autrement qu’aux termes des clauses a) ou b),

peut faire déposer en son nom, auprès du registraire, une opposition selon la formule 33 de l’annexe afin que ne soit enregistrée aucune personne comme cessionnaire ou titulaire de la propriété ou du droit ni aucun instrument à cet effet, à moins que le certificat de titre ou l’instrument ne déclare expressément qu’il est subordonné à la réclamation de l’opposant.

152. L’enregistrement d’une opposition, par le registraire ou par un opposant, a le même effet quant à la priorité que l’enregistrement de tout instrument en vertu de la présente loi et le registraire peut, à sa discrétion, permettre en tout temps le retrait d’une opposition et l’enregistrement en remplacement de l’instrument en vertu duquel la personne au nom de qui l’opposition a été déposée prétend avoir un titre ou un droit, si cet instrument peut être enregistré en vertu de la présente loi; si le retrait de l’opposition et l’enregistrement de l’instrument sont simultanés, tous les droits fondés sur l’instrument conservent la priorité qu’avaient les droits fondés sur l’opposition.

203. Sauf en cas de fraude, nulle personne qui contracte ou traite avec le propriétaire d’un bien-fonds au nom duquel a été délivré un certificat de propriété ou qui s’en fait ou se propose de s’en faire consentir une cession, une hypothèque, une charge ou un bail, ne sera tenue de s’informer ou de s’assurer des circonstances ou de la cause pour lesquelles le propriétaire ou tout propriétaire antérieur du bien-fonds est ou a été enregistré ni de s’enquérir de l’emploi de tout ou partie du prix d’achat; pas davantage n’est-elle touchée par la connaissance directe, implicite ou présumée qu’elle peut avoir de toute fiducie ou droit non enregistré sur le bien-fonds, nonobstant toute règle de droit ou d’equity contraire, et le fait qu’elle connaisse l’existence d’une fiducie ou d’un droit non enregistré ne sera pas en soi imputé comme fraude.

Sunderland prétend qu’à la suite de la péremption de l’opposition de McFarland, son option l’emporte sur les droits de ce dernier en vertu de l’art. 152 et qu’aux termes de l’art. 203, sa situation demeure inchangée même s’il connaissait l’existence des droits de McFarland.

[Page 354]

Le juge de première instance n’a pas examiné ce moyen parce qu’il ne lui a pas été soumis. Trois des juges de la Division d’appel y ont fait droit.

Avec égards, je n’arrive pas à la même conclusion.

Sunderland savait très bien en quoi consistait le droit de McFarland sur les terres. Au cours de ses toutes premières démarches auprès de Hauser en vue d’acheter les terres, ce dernier lui a dit que McFarland détenait un bail sur la propriété valable pour une autre année et qu’il avait priorité s’il acceptait les conditions précises de la vente. En outre, Hauser a remis à Sunderland son exemplaire du bail consenti à McFarland. Le juge de première instance a constaté que tout cela s’est passé avant que Sunderland ne lève son option, et sa conclusion n’a pas été infirmée. Compte tenu de cette preuve, il devient très important de noter que l’option d’achat prévoyait que:

[TRADUCTION] La présente option est assujettie au bail détenu sur les terres par Barry McFarland, Carmangay, qui se termine le 1er janvier 1975.

Le bail contenait la disposition suivante, déjà citée:

[TRADUCTION] Les deux parties conviennent par les présentes que si la terre est vendue, le bail se terminera à la fin de la période en cours; elles conviennent en outre que le locataire aura en tout temps le droit de préemption à l’achat.

A mon avis, la clause de l’option de Sunderland suffit pour subordonner cette dernière au droit de préemption de McFarland. Il est révélateur qu’au moment de la rédaction de l’option, le 28 février 1974, Hauser ait dit à Sunderland que lui, Hauser, devrait voir McFarland ou le prier de venir et que Sunderland ait répondu que cela n’était pas nécessaire. Hauser n’a jamais dit à McFarland que les terres avaient été vendues $190,000.

La question soulevée en l’espèce est analogue à celle que cette Cour a tranchée dans l’arrêt St. Mary’s Parish Credit Union Limited c. T.M. Bail Lumber Company Limited[4]. Dans cette affaire, le paiement d’un prêt à un entrepreneur était garanti

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par une hypothèque en equity en faveur du prêteur, une coopérative de crédit. L’emprunteur avait remis sa copie du certificat de titre en garantie au prêteur. L’emprunteur s’est endetté envers la demanderesse à l’action pour acheter des matériaux de construction. L’entrepreneur a souscrit une hypothèque en equity en faveur de la demanderesse après l’avoir informée de l’hypothèque en equity en faveur de la coopérative de crédit et du dépôt de la copie du certificat de titre auprès de cette dernière. On lisait sur la seconde hypothèque qu’elle était fondée sur [TRADUCTION] «la valeur nette du terrain». Une opposition a été déposée relativement à l’hypothèque. La demanderesse cherchait à obtenir un jugement déclarant qu’elle avait un privilège valide contre le terrain et réclamait la saisie du terrain hypothéqué. Elle prétendait avoir priorité sur la première hypothèque en equity en raison de l’enregistrement de l’opposition.

Cette Cour a jugé que le dépôt d’une opposition ne pouvait créer une charge plus lourde que celle qui était imposée par l’instrument lui-même. La situation de la demanderesse après l’enregistrement de l’opposition ne pouvait pas être meilleure que si l’hypothèque en cause avait pu être enregistrée et l’avait été. Cette hypothèque grevait seulement la valeur nette du terrain. Elle grevait un droit limité, c’est-à-dire le droit du débiteur hypothécaire sous réserve de toute charge antérieure. La Cour a conclu que l’hypothèque de la demanderesse, après le dépôt de son opposition, n’avait pas priorité sur l’hypothèque antérieure au nom de la coopérative de crédit.

La situation est semblable en l’espèce. Le juge de première instance a statué qu’au moment où Sunderland a conclu le marché, il savait bien que tout ce qu’il pouvait obtenir de Hauser était assujetti au droit de préemption de McFarland. Ce droit était précisé dans le bail accordé par Hauser à McFarland et Sunderland en avait obtenu un exemplaire avant que l’option en sa faveur soit rédigée. L’option accordée à Sunderland prévoyait qu’elle était assujettie au bail. A mon avis, l’option de Sunderland était assujettie au droit de préemption de McFarland et cette situation n’est pas modifiée par le dépôt de l’opposition.

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Sunderland ne peut obtenir gain de cause en vertu de l’art. 203 de The Land Titles Act. Il ne s’agit pas du cas d’un acheteur qui agit en se fondant sur le registre tout en connaissant l’existence d’un droit antérieur non enregistré. En l’espèce, non seulement Sunderland était au courant du droit de McFarland lorsqu’il a obtenu l’option de Hauser, mais l’option elle‑même était assujettie à ce droit; il ne peut donc obtenir de Hauser plus que ce qui est prévu dans l’option. Me fondant sur l’arrêt St. Mary, je suis d’avis que le moyen fondé sur l’art. 203 doit échouer.

EXÉCUTION DIRECTE DE L’OBLIGATION

Trois des juges de la Division d’appel ont retenu la prétention de Sunderland qu’on ne pouvait ordonner l’exécution directe de l’obligation parce qu’il n’y avait aucun lien de droit entre lui et McFarland et que McFarland n’avait pas de droit dans les terres. L’arrêt de cette Cour, Canadian Long Island, déjà mentionné dans ces motifs, fut examiné. Cette affaire portait sur une entente conclue entre deux compagnies (chacune détenant la moitié des intérêts indivis dans des biens-fonds) pour l’exploitation et l’aménagement conjoints de gisements pétroliers. Elle prévoyait que, si une des parties recevait une offre d’achat véritable de son droit et voulait l’accepter, elle devait donner un avis écrit à l’autre partie qui disposait alors d’un délai de 30 jours pour acheter le bien-fonds au même prix et aux mêmes conditions que l’offre.

Une des parties à l’entente, Sadim, a offe[???] Long Island de lui vendre son droit et l’offre a été acceptée. Irving reçut plus tard avis de la vente et chercha à exercer son droit de préemption. Sadim céda son droit à Long Island. Irving chercha à obtenir l’exécution directe de l’entente, à la fois contre Sadim et contre Long Island.

La principale question soumise à cette Cour était celle de savoir si l’entente sur le droit de préemption violait la règle qui interdit les droits perpétuels. On a jugé que non parce que le droit de préemption était un droit contractuel et ne créait pas de lui-même un droit sur le bien‑fonds. La Cour a souligné que si Sadim recevait effective-

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ment une offre d’achat qu’elle était prête à accepter, Irving aurait alors, et seulement dans ce cas, 30 jours pour se porter acquéreur aux mêmes conditions.

De même, en l’espèce, bien que le droit d’achat de McFarland fût à l’origine un droit contractuel, il est devenu une option d’achat lorsque Hauser a reçu une offre qu’il était prêt à accepter. McFarland avait alors un intérêt en equity dans les terres.

Dans l’affaire Long Island, la question du droit d’obtenir l’exécution directe contre une personne qui n’est pas partie à l’entente était importante parce que Sadim avait cédé son droit à Long Island avant l’institution de l’action. La Cour a ordonné l’exécution directe de l’entente parce qu’elle a jugé que la clause relative à la vente visait à protéger la part de chacune des deux parties et contenait une obligation de ne pas faire, savoir de ne pas céder ce droit sans d’abord donner à l’autre partie la possibilité de l’acheter. Long Island était au courant de cette restriction lorsqu’elle a obtenu son titre.

Ces problèmes ne se posent pas en l’espèce parce que Hauser, avec qui McFarland avait contracté, ne s’est jamais départi de son titre de propriété. Un document transférant les terres de Hauser à Sunderland a été signé après le début de la présente action et envoyé avec une lettre datée du 17 septembre 1974 au procureur de Sunderland. La lettre prévoyait expressément que le transfert ne devait pas être enregistré tant que le litige concernant les terres ne serait pas réglé et qu’il devait être retourné, intact, au procureur de Hauser si McFarland obtenait gain de cause.

En conséquence, McFarland n’a pas besoin d’un jugement en exécution directe du contrat à l’encontre de Sunderland. S’il a une réclamation valide en exécution directe du contrat à l’encontre de Hauser, ce dernier est en mesure de s’y conformer. Le jugement de première instance ordonne l’exécution directe du contrat à l’encontre de Hauser et la radiation de l’opposition de Sunderland. McFarland et Sunderland ont chacun un droit en equity dans les terres et leurs droits sont

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incompatibles. Pour les motifs susmentionnés, je suis d’avis que le droit de McFarland a priorité sur celui de Sunderland et que McFarland est en droit d’exiger l’exécution directe du contrat conclu avec Hauser.

Je suis d’avis d’accueillir le pourvoi et de rétablir le jugement de première instance. McFarland a droit à ses dépens devant la Division d’appel et devant cette Cour contre Hauser et Sunderland.

Pourvoi accueilli avec dépens.

Procureurs du demandeur, appelant: Rice & Co., Lethbridge.

Procureurs du défendeur, intimé, Hauser: Jacobson & Maxwell, Lethbridge.

Procureurs du défendeur, intimé, Sunderland: Fleming, Neve, Kambeitz & Pottinger, Calgary.

[1] (1977), 2 Alta. L.R. (2d) 289, 3 A.R. 449.

[2] [1978] 2 R.C.S. 44.

[3] [1975] 2 R.C.S. 715.

[4] [1961] R.C.S. 310.

Références :

Jurisprudence: Senstad c. Makus, [1978] 2 R.C.S. 44, suivi; Canadian Long Island Petroleums Ltd. et Sadim Oil and Gas Co. Ltd. c. Irving Industries (Irving Wire Products Division) Ltd. et Irving Industries (Foothills Steel Foundry Division) Ltd., [1975] 2 R.C.S. 715, mentionné; St. Mary’s Parish Credit Union Ltd. c. T.M. Ball Lumber Co. Ltd., [1961] R.C.S. 310, appliqué.
[Page 341]

Proposition de citation de la décision: McFarland c. Hauser et autre, [1979] 1 R.C.S. 337 (3 octobre 1978)

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Origine de la décision

Date de la décision : 03/10/1978
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