| McCauley c. McVey et al., [1980] 1 R.C.S. 165 (28 juin 1979)
Cour suprême du Canada
McCauley c. McVey et al., [1980] 1 R.C.S. 165
Date: 1979-06-28
Charles W. McCauley (Plaignant) Appelant;
et
James G. McVey, G.L. Hudson et Ronald Martin MacFarlane (Défendeur) Intimés.
1979: 21 février; 1979: 28 juin.
Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Pigeon, Dickson, Estey et Mclntyre.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DE L’ONTARIO.
Immeubles - Contrats de vente et d’achat d’un terrain - Dates de signature - La date est une condition essentielle - Défaut par l’acheteur partie au premier contrat de faire compléter l’arpentage et ainsi obtenir le titre à la date de la signature - Droit de l’acheteur partie au deuxième contrat d’exiger l’exécution intégrale - Effet de la stipulation selon laquelle la date est une condition essentielle.
Procureur — Agissant pour les deux parties à la transaction — A éviter en cas de difficultés éventuelles.
Hudson, un courtier en immeubles, cherchait à amener l’appelant à acheter deux lots que le propriétaire, Hawkins, était très désireux de vendre. L’appelant a manifesté un intérêt pour l’un des lots. Hudson a éveillé l’intérêt de McVey pour les deux lots et un contrat de vente a été conclu entre Hawkins et McVey le 28 décembre 1972. L’acte de vente, dont la date était une condition essentielle, devait être signé au plus tard le 30 mars 1973. Aux termes de ce document, l’acheteur était tenu de se charger de l’arpentage et d’en supporter le coût. Le 3 janvier 1973, l’appelant s’est engagé à acheter un lot à McVey. La promesse était subordonnée à la condition que le vendeur ait le titre de l’immeuble à la date prévue pour la signature de l’acte de vente. Cette date, savoir le 30 mars 1973, était également une condition essentielle de la promesse.
L’acheteur (McVey) n’a pas fait compléter l’arpentage à la date prévue: en effet, bien que l’arpenteur ait été informé à la mi-janvier 1973, ce n’est que le 26 mars 1973 qu’il a appris la date de la signature des deux contrats et il lui était alors impossible d’achever son travail avant cette date. Le juge de première instance a rejeté l’action de McCauley en vue d’obtenir l’exécution intégrale et ce jugement a été confirmé par la Cour d’appel. Une demande de dommages-intérêts présentée contre MacFarlane, le procureur qui a agi pour les deux parties, a également été rejetée.
Arrêt (le juge Mclntyre étant dissident): Le pourvoi doit être accueilli à l’encontre de l’intimé McVey.
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Le juge en chef Laskin et les juges Pigeon, Dickson et Estey: Il est bien établi en droit que le vendeur est tenu de fournir un titre, même si le contrat ne dit mot sur ce point, et que l’acheteur ne peut être forcé d’accepter moins qu’un titre parfait, sauf si les négociations l’ont prévu. Il importe peu que le défaut de McVey de donner à l’arpenteur suffisamment de temps n’ait pas été le fruit d’une intention délibérée de faire avorter la transaction. L’obligation de procéder à l’arpentage incombait à McVey. Cette obligation tenait davantage à la translation de propriété qu’au titre, et il est clair que le vendeur ne peut justifier un refus de parfaire la transaction en invoquant une question de translation de propriété qui est de son ressort. De plus, même si une question de titre est en cause, le vendeur ne peut invoquer son propre défaut pour éviter l’exécution d’une promesse; il doit au contraire déployer tous les efforts raisonnables possibles pour mener à bien la transaction. Il n’y avait en l’espèce aucune véritable condition suspensive, c.-à-d. «un événement futur incertain dont l’arrivée était entièrement subordonnée à la volonté d’un tiers». Le principe à appliquer a été formulé dans Danforth Heights Ltd. c. McDermid Bros. (1922), 52 O.L.R. 412, savoir que la stipulation que la date est de l’essence même du contrat ne signifie pas que l’entente prend fin si l’une des parties ne respecte pas le délai prévu, mais plutôt que si une partie ne respecte pas ses obligations dans le délai prévu, l’autre partie peut maintenir que l’entente en vigueur plutôt que d’y mettre fin si tel est son désir. C’est ce qui s’est produit en l’espèce.
En acceptant d’agir pour les deux parties à une transaction qui pouvait peut-être soulever des difficultés, MacFarlane s’est lui-même mis dans une situation dont il devait nécessairement se retirer lorsqu’un litige est survenu entre ses clients. Il est prudent, lorsque d’autres procureurs exercent dans la région, qu’un procureur ne défende les intérêts que d’une seule partie.
Le juge Mclntyre, dissident: Deux contrats sont en cause en l’espèce, l’un conclu entre Hawkins et McVey et l’autre, entre McVey et McCauley. Ils sont uniquement reliés dans le sens qu’ils visent en partie le même terrain. L’appelant McCauley, pour avoir gain de cause, doit trouver dans son propre contrat sa cause d’action. McVey s’est engagé par contrat à vendre le terrain en cause, sous réserve d’avoir le titre le 30 mars 1973. Aucune obligation d’obtenir un titre n’est expressément ou implicitement prévue. La disposition concernant l’arpentage est contenue dans le premier contrat auquel McCauley n’est pas partie. La Cour a conclu, à bon droit, que la possession du titre par McVey à la date prévue était une condition suspensive dont l’inexécution mettait fin à la transaction.
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[Jurisprudence: Danforth Heights Ltd. c. McDermid Bros. (1922), 52 O.L.R. 412 (arrêt appliqué); distinction faite avec les arrêts Turney c. Zhilka, [1959] R.C.S. 578 et George Wimpey Canada Ltd. c. Focal Properties Ltd., [1978] 1 R.C.S. 2; Mason c. Freedman, [1958] R.C.S. 483.]
POURVOI contre un arrêt de la Cour d’appel de l’Ontario confirmant un jugement du juge Osler qui a rejeté une action introduite par l’appelant McCauley contre l’intimé McVey en vue d’obtenir l’exécution intégrale d’un contrat de vente d’un terrain; une demande de dommages-intérêts présentée contre l’intimé MacFarlane, un procureur qui a agi pour les deux parties, a également été rejetée. Pourvoi à l’encontre de McVey accueilli et ordre d’exécution intégrale accordé; pourvoi à l’encontre de MacFarlane rejeté; le juge Mclntyre étant dissident.
Peter C.P. Thompson, pour l’appelant.
G.J. Smith, c.r., pour l’intimé McVey.
S.G. Fisher, c.r., pour l’intimé MacFarlane.
Le jugement du juge en chef Laskin et des juges Pigeon, Dickson et Estey a été rendu par
LE JUGE EN CHEF — Pourvoi est interjeté, avec l’autorisation de cette Cour, d’un arrêt de la Cour d’appel de l’Ontario confirmant un jugement du juge Osler qui rejetait l’action intentée par l’appelant McCauley contre l’intimé McVey en vue d’obtenir l’exécution intégrale d’un contrat de vente de terrain. Une demande de dommages-intérêts présentée contre l’intimé MacFarlane, un procureur qui a agi pour les deux parties à la transaction, a également été rejetée.
Vu ma conclusion que la demande d’exécution intégrale doit être accueillie, je n’ai pas à me prononcer sur la demande subsidiaire touchant MacFarlane. Je dirai uniquement ceci. En acceptant d’agir pour les deux parties à une transaction qui pouvait peut-être soulever des difficultés, ce qui s’est effectivement produit, MacFarlane s’est lui-même mis dans une situation dont il devait nécessairement se retirer lorsqu’un litige est survenu entre ses clients. Chacun d’eux a dû alors s’adresser à d’autres procureurs, ce qui a amené
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des retards à régler une situation urgente et des dépenses supplémentaires. Si simple que puisse paraître une transaction immobilière, il est prudent, lorsque d’autres procureurs exercent dans la région, qu’un procureur ne défende les intérêts que d’une seule partie, évitant ainsi de se retirer plus tard au détriment des deux parties qu’il avait accepté de représenter.
Passons aux faits de la présente cause. Un courtier en immeubles, un nommé Hudson, cherchait à amener l’appelant à acheter deux lots que leur propriétaire, un nommé Hawkins, était très désireux de vendre. L’appelant a manifesté un intérêt pour l’un des lots. Hudson a éveillé l’intérêt de l’intimé McVey pour les deux lots et un contrat de vente a été conclu entre Hawkins et McVey le 28 décembre 1972. L’acte de vente, dont la date était une condition essentielle, devait être signé au plus tard le 30 mars 1973. L’obligation suivante incombait à l’acheteur McVey:
[TRADUCTION] L’acheteur doit se charger de tout arpentage nécessaire pour permettre la cession de titre et il doit en supporter le coût. L’acheteur, ou ses représentants, est autorisé à se rendre en tout temps sur les lieux mentionnés pour procéder à l’arpentage et prendre des mesures.
Peu après, le 3 janvier 1973, l’appelant s’est engagé à acheter un des lots à l’intimé, l’acte de vente devant être signé le même jour que celui entre Hawkins et McVey, soit le 30 mars 1973. La date était également une condition essentielle de cette promesse qui contenait les dispositions suivantes:
[TRADUCTION] La présente promesse est subordonnée à la condition que le vendeur ait le titre de l’immeuble mentionné aux présentes à la date prévue pour la signature de l’acte de vente.
Il est bien établi en droit que le vendeur est tenu de fournir un titre, même si le contrat ne dit mot sur ce point, et que l’acheteur ne peut être forcé d’accepter moins qu’un titre parfait, sauf si les négociations l’ont prévu. L’importance de la disposition précitée vient simplement de l’interreîation entre les deux contrats, interrelation qu’a soulignée la Cour d’appel de l’Ontario. Il est arrivé que, le 30 mars 1973, l’intimé n’avait pas fait compléter
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l’arpentage. Bien que l’arpenteur choisi ait été informé à la mi-janvier 1973 de la nécessité de procéder à l’arpentage, ce n’est que le 26 mars 1973 qu’il a appris la date de la signature des deux contrats et il lui était alors impossible d’achever son travail avant cette date.
Même si la Cour d’appel de l’Ontario a retenu ce point, je ne crois pas qu’il importe que le défaut de McVey de donner à l’arpenteur suffisamment de temps pour procéder à l’arpentage avant la date fixée pour la signature de l’acte n’ait pas été le fruit d’une intention délibérée de faire avorter la transaction. Aux termes de l’entente conclue entre Hawkins et McVey, l’obligation de procéder à l’arpentage incombait à McVey et non à un tiers choisi de concert, dont ni le vendeur ni l’acheteur ne seraient responsables. Il appert que seul l’achèvement de l’arpentage a retardé la signature du contrat entre l’appelant et l’intimé, et il incombait à l’intimé d’y voir. L’obligation de procéder à l’arpentage souscrite par McVey tenait davantage à la translation de propriété qu’au titre, et il est clair qu’un vendeur ne peut justifier un refus de parfaire la transaction en invoquant une question de translation de propriété qui est de son ressort. De plus, même si une question de titre est en cause, un vendeur ne peut invoquer son propre défaut pour éviter l’exécution d’une promesse de vente et d’achat; il doit au contraire déployer tous les efforts raisonnables possibles pour mener à bien la transaction: voir l’arrêt Mason c. Freedman[1].
Le moyen principal invoqué par l’avocat de l’intimé pour faire confirmer les jugements d’instance inférieure qui lui ont donné gain de cause c’est que la condition relative au titre était ce qu’il a appelé une «véritable» condition suspensive et qu’en conséquence, s’il n’y avait aucun titre qui pouvait être transmis le 30 mars 1973, le contrat avait pris fin suivant ses propres termes. La Cour d’appel de l’Ontario a adopté cette opinion mais, avec égards, j’estime qu’elle est insoutenable. Il n’y a aucune raison de sous-entendre (comme l’implique la décision de la Cour d’appel) que l’acheteur McCauley avait accepté de courir le risque que les travaux d”arpentage ne soient pas terminés le 30 mars
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1973. L’obligation relative au titre incombait à McVey. L’exécution de cette obligation, compte tenu de la situation au moment où est intervenu le contrat entre McVey et McCauley, dépendait uniquement de l’achèvement des travaux d’arpentage, comme McVey s’y était engagé dans son contrat avec Hawkins. Ceci est mis en relief par la fixation de la même date pour l’exécution des deux contrats. Il n’y avait en l’espèce aucune véritable condition suspensive au sens où l’entendait le juge Judson qui, parlant au nom de la Cour dans l’arrêt Turney c. Zhilka[2] a dit (aux pp. 583 et 584):
[TRADUCTION]… Aux termes du contrat, l’obligation imposée aux deux parties dépendait d’un événement futur incertain dont l’arrivée était entièrement subordonnée à la volonté d’un tiers… C’est une véritable condition suspensive — une condition externe dont dépend l’existence de l’obligation.
Il n’y a en l’espèce aucun événement futur incertain dont l’arrivée dépend de la volonté d’un tiers selon le contrat.
Je suis également d’avis que la Cour d’appel de l’Ontario a commis une erreur en se fondant sur l’arrêt de cette Cour George Wimpey Canada Ltd. c. Focal Properties Ltd.[3] Même si dans ce cas le vendeur avait l’obligation d’obtenir l’enregistrement de certains plans de lotissement dans un délai de cinq ans, l’approbation des plans était du ressort d’un tiers, les autorités municipales, et la Cour a conclu que malgré des efforts sincères et soutenus, le vendeur n’avait pu les faire enregistrer. La présente affaire est nettement d’une nature différente car il n’est aucunement question de l’intervention d’un tiers sur lequel le vendeur n’aurait aucun contrôle.
Le 30 mars 1973, aucune partie ne fit quoi que ce soit. La preuve montre que McCauley était impatient de signer l’acte et que le 2 ou le 3 avril 1973, il a parlé à MacFarlane, le procureur des deux parties, qui lui a dit qu’il attendait toujours l’achèvement de l’arpentage. Environ une semaine plus tard, McVey a décidé de se prévaloir de la clause relative au titre pour se libérer du marché conclu avec McCauley même si jusqu’à ce moment-là, selon la preuve, il était prêt à l’exécu-
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ter. Par lettre datée et remise le 17 avril 1973, le nouveau procureur de McCauley indiquait que la conduite du vendeur jusqu’au 10 avril 1973 laissait croire à une prorogation implicite de la date limite pour signer l’acte avec Hawkins. Au même moment, McCauley remettait à McVey un chèque visé de $500 conformément aux termes de leur contrat. Le chèque a été restitué par les nouveaux procureurs de McVey qui niaient la prorogation de délai. McCauley était manifestement prêt à attendre l’achèvement de l’arpentage et, interprétant en ce sens la lettre du 17 avril 1973, le juge du procès a conclu que cela était fixer une nouvelle date mais que, dans les circonstances, ce n’était pas raisonnable. Il n’a pas expliqué pourquoi.
Bien sûr, s’il y avait une véritable condition suspensive qui n’était pas accomplie, il n’était pas nécessaire d’examiner le caractère raisonnable d’une prorogation de délai si l’autre partie était d’avis que le marché avait pris fin le jour de la date limite, la date étant une condition essentielle du contrat. Comme je l’ai dit, ce n’est cependant pas le cas en l’espèce. Je suis d’avis que le principe à appliquer dans ce cas-ci est celui formulé par le juge Rose dans Danforth Heights Ltd. c. McDermid Bros.[4], à la p. 426:
[TRADUCTION]… Stipuler que la date est de l’essence même du contrat ne signifie pas que l’entente prend fin si l’une des parties ne respecte pas le délai prévu; si c’était le cas, chaque partie pourrait échapper à ses obligations en ne les respectant pas. Cette disposition signifie que si une partie ne respecte pas ses obligations dans le délai prévu, l’autre partie peut déclarer que l’entente prend fin, si tel est son désir. La partie qui n’est pas en défaut a un choix: elle peut décider de maintenir l’entente en vigueur ou d’y mettre fin. Si elle choisit de la maintenir en vigueur, elle ne peut dire par la suite que l’entente a pris fin à l’expiration du délai prévu; mais ce n’est pas parce qu’elle a fait un changement ou renoncé au droit d’y mettre fin; c’est parce qu’elle a exercé le droit qui lui était accordé. Dans ce cas, le Statute of Frauds ne s’applique pas; il ne s’agit pas de faire observer un contrat écrit auquel un changement a été apporté; il s’agit simplement de décider, en se fondant sur la preuve, si un choix a été exercé…
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Il ne fait aucun doute que l’appelant, la partie innocente, a choisi de garder le contrat en vigueur et il n’était pas déraisonnable de sa part d’exiger l’exécution du contrat une fois les travaux d’arpentage terminés et McVey en mesure d’obtenir un titre de Hawkins. L’arpentage a été achevé le 20 avril 1973 mais le plan n’a été enregistré que le 22 mai 1973. McCaulay a institué sa poursuite en exécution intégrale le 29 mai 1973. Après avoir versé à Hawkins un dépôt additionnel, McVey a signé l’acte d’achat des deux lots le 6 juillet 1973; il était alors en mesure de donner un titre à celui des lots qu’il s’était engagé à vendre à McCauley. Je suis d’avis que ce dernier avait le droit d’exiger de McVey l’exécution du contrat. L’empressement et la volonté constante de McCauley ne sont pas contestés et la tentative de McVey d’annuler le contrat le 11 avril 1973, ou vers cette date, pour un autre motif indépendant, le prive du droit de soulever ce point.
En conséquence, je suis d’avis d’accueillir le pourvoi à l’encontre de l’intimé McVey, d’infirmer les décisions d’instance inférieure et d’accorder à l’appelant un ordre d’exécution intégrale avec dépens contre l’intimé McVey dans toutes les cours. Je suis d’avis de rejeter le pourvoi contre MacFarlane mais sans dépens en cette Cour.
Version française des motifs rendus par
LE JUGE MCINTYRE (dissident) — J’ai lu les motifs de jugement du Juge en chef qui a exposé les faits pertinents. Je regrette de ne pouvoir m’y rallier. A mon avis, il est nécessaire de garder à l’esprit que deux contrats distincts sont en cause en l’espèce, le premier conclu entre Hawkins et McVey et le second entre McVey et McCauley. Ils sont reliés dans le sens qu’ils visent en partie le même terrain, mais pour obtenir un ordre d’exécution intégrale, McCauley doit trouver dans son propre contrat sa cause d’action, c’est-à-dire son droit d’exiger de McVey l’exécution. Il n’y a entre eux aucun autre lien qui pourrait fonder ce droit. McVey s’est engagé par contrat à vendre à McCauley le terrain en cause, sous réserve d’avoir le titre le 30 mars 1973. Il n’a pas promis de titre. Aucune obligation d’obtenir un titre n’est prévue au contrat et la preuve ne permet pas, à mon avis, d’en sous-entendre une. La disposition concernant
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l’arpentage est contenue dans le premier contrat conclu avec Hawkins auquel McCauley n’est pas partie. Hawkins est le seul bénéficiaire de cet engagement et la seule personne en mesure de s’en prévaloir.
Les mots clés du contrat McVey-McCauley sont contenus dans la clause suivante:
[TRADUCTION] La présente promesse est subordonnée à la condition que le vendeur ait le titre de l’immeuble mentionné aux présentes à la date prévue pour la signature de l’acte de vente.
L’acte devait être signé le 30 mars 1973. Le juge Arnup, au nom de la Cour d’appel unanime, était d’avis que la possession du titre par McVey à la date prévue était une condition suspensive dont l’inexécution mettait fin aux rapports entre McVey et McCauley. Il a dit:
[TRADUCTION] Nous sommes tous d’avis que la clause dans la promesse d’achat et de vente constituait une condition suspensive. Elle n’a pas été accomplie à la date de signature et, selon notre opinion, la transaction entre le demandeur et McVey a pris fin, sans aucun avis, en raison de l’inaccomplissement de la condition suspensive.
J’estime que sa conclusion est juste.
Il est clair que pour y parvenir, la Cour d’appel de l’Ontario a suivi et appliqué les principes énoncés dans l’arrêt Turney c. Zhilka[5]. Dans cet arrêt, le juge Judson a interprété, au nom de cette Cour, une disposition d’un contrat de vente de terrain qui se lisait ainsi:
[TRADUCTION] sous réserve que l’immeuble puisse être annexé au village de Streetsville et que le conseil du village approuve un plan de lotissement.
Il a fait remarquer qu’aucune partie ne s’était engagée à satisfaire à la condition. L’acheteur, face à l’inaccomplissement de la condition, a donné à entendre qu’il y renonçait au motif qu’elle était uniquement à son avantage et pouvait être scindée du reste. Il a demandé une ordonnance d’exécution intégrale et obtenu gain de cause en première instance. L’appel à la Cour d’appel a été rejeté. Accueillant le pourvoi, le juge Judson a dit:
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[TRADUCTION] C’est une véritable condition suspensive — une condition externe dont dépend l’existence de l’obligation. Jusqu’à l’arrivée de l’événement, aucune partie n’a le droit d’exiger l’exécution. Les parties n’ont pas promis qu’il surviendrait. En l’absence d’une telle promesse, il ne saurait y avoir violation de contrat tant que l’événement ne se produit pas.
D’autres arrêts, comme F.T. Developments Ltd. c. Sherman[6], et O’Reilly c. Marketers Diversified Ltd.[7], ont approuvé et suivi les mêmes principes. A mon avis, c’est le cas en l’espèce. On notera que la condition sur laquelle reposait cette promesse ne prévoyait pas que le vendeur devait obtenir un titre. On disait simplement que le vendeur devait avoir un titre et il n’y avait aucune promesse de l’obtenir.
On prétend que l’accomplissement de la condition relative au titre n’était pas une circonstance externe échappant au pouvoir de McVey. A mon avis, cet argument ne peut être utile à l’appelant. La possibilité pour McVey d’obtenir un titre le 30 mars 1973 était subordonnée à l’exécution par Hawkins de son obligation de le céder, à l’achèvement et à l’enregistrement, le cas échéant, du plan d’arpentage. Le juge de première instance a jugé, en ce qui concerne le plan d’arpentage, que McVey n’était responsable d’aucun manquement délibéré ou intentionnel, une conclusion qu’à mon avis cette Cour ne doit pas modifier, et il me paraît donc que la cession de titre à McVey le 30 mars 1973, tributaire comme elle l’était de ces circonstances, ne dépendait pas entièrement de la volonté de McVey.
On compte d’autres arrêts où des ordres d’exécution intégrale ont été accordés en vertu de contrats prévoyant l’accomplissement d’une condition suspensive parce qu’on a conclu que le défendeur avait promis, expressément ou tacitement, de prendre des mesures pour l’accomplissement d’une condition. L’arrêt Dynamic Transport Limited c. O.K. Detailing Limited[8] en est un exemple. Ces arrêts se distinguent de la présente affaire et de la série d’arrêts allant dans le même sens que l’arrêt
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Turney c. Zhilka, précité, parce qu’en l’espèce aucune promesse de ce genre n’a été faite et ne doit, comme je l’ai dit, être sous-entendue. McVey n’a promis aucune exécution à McCauley à moins d’avoir le titre du terrain le 30 mars 1973. Il ne l’avait pas et, à mon avis, aucune action en exécution intégrale ne peut réussir. Je rejetterais le pourvoi.
Pourvoi accueilli à l’encontre de l’intimé McVey, avec dépens, le juge MCINTYRE dissident.
Procureurs de l’appelant: Scott & Aylen, Ottawa.
Procureurs de l’intimé McVey: Weir & Foulds, Toronto.
Procureurs de l’intimé MacFarlane: McMillan, Binch, Toronto.
[1] [1958] R.C.S. 483.
[2] [1959] R.C.S. 578.
[3] [1978] 1 R.C.S. 2.
[4] (1922), 52 O.L.R. 412.
[5] [1959] R.C.S. 578.
[6] [1969] R.C.S. 203.
[7] [1969] R.C.S. 741.
[8] [1978] 2 R.C.S. 1072.
