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§ Fraser-Reid c. Droumtsekas, [1980] 1 R.C.S. 720 (20 novembre 1979)

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Sens de l'arrêt : Le pourvoi doit être accueilli

Numérotation :

Référence neutre : [1980] 1 R.C.S. 720 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;1979-11-20;.1980..1.r.c.s..720 ?

Analyses :

Immeubles - Achat de maison - La maison est-elle «parachevée» - Vices de construction graves - Violation des normes de construction du règlement municipal - Garantie expresse - Extinction de la garantie - La garantie n’est pas satisfaite par la signature de l’acte translatif de propriété - La clause d’exclusion ne porte pas atteinte à la garantie.

Le 1er octobre 1969, les demandeurs ont acheté à l’intimée Ken Droumtsekas Construction Limited, un constructeur-vendeur, une maison parachevée sise dans la ville de Waterloo. Le printemps suivant, le sous-sol a été fortement inondé. Par la suite, après chaque pluie abondante, l’eau s’infiltrait davantage dans le sous-sol. La promesse de vente contenait la stipulation suivante:

L’acte de vente doit être signé au plus tard le 1er novembre 1969, date à laquelle la possession libre de l’immeuble doit être remise à l’Acheteur, sauf disposition contraire de la présente.

A la condition que le Vendeur ait révélé à l’Acheteur toute infraction et ordonnance en suspens exigeant que des travaux soient effectués sur les lieux, émanant d’une autorité municipale, provinciale ou fédérale relativement aux lieux mentionnés à la présente.

A l’époque qui nous intéresse, le règlement sur la construction de la ville de Waterloo prévoyait: «Sauf dérogation autorisée par l’autorité compétente, tous les murs de fondation extérieurs doivent être drainés au moyen de tuyaux ou de drains posés à l’extérieur des fondations de manière que la partie supérieure de ces tuyaux ou drains soit en contrebas du vide sanitaire ou du niveau inférieur de la dalle de plancher». La promesse de vente contenait une clause d’exclusion: «Il est reconnu qu’aucune déclaration, garantie, convention accessoire ou condition ne

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modifie la présente promesse de vente, n’a d’effet sur l’immeuble ni n’est confirmée par la présente, si ce n’est celles qui y sont exprimées par écrit».

Le juge de première instance a considéré que la déclaration de M. Droumtsekas — qu’il construisait de bonnes maisons et qu’il s’agissait d’une bonne maison — n’équivalait pas à une garantie expresse que la maison serait étanche et a statué que, puisque la maison achetée était une maison parachevée, il n’y avait aucune garantie implicite quant à la construction. Cependant, s’il y avait eu garantie, il y aurait eu inexécution. De grandes quantités d’eau s’étaient infiltrées dans le sous-sol et aucun drain n’avait été posé autour des empattements. Les dommages ont été évalués à $4,412.78, mais vu l’absence de garantie la réclamation a été rejetée. L’appel subséquent des demandeurs a soulevé plusieurs questions: La garantie expresse, la garantie implicite, l’application de la doctrine et de la jurisprudence anglaise et l’omission du constructeur d’obtenir une exemption de l’obligation de poser des drains. La Cour d’appel a cependant rejeté l’appel sans motifs écrits.

Arrêt: Le pourvoi doit être accueilli.

Les juges Martland, Dickson, Estey et Mclntyre: Deux moyens d’appel peuvent être écartés sans difficulté. Premièrement, la réclamation fondée sur la garantie expresse que la maison était construite selon les règles de l’art reposait uniquement sur une déclaration orale du constructeur, une déclaration que la cour de première instance a jugé être simplement de la poudre aux yeux. Deuxièmement, les appelants allèguent la négligence, fondée sur l’inexécution de l’obligation que le règlement sur la construction de la ville de Waterloo impose au constructeur de poser des drains. La négligence n’a cependant pas été plaidée en première instance où le juge a examiné l’inexécution de l’obligation imposée par le règlement de poser des drains seulement dans le contexte d’un contrat et d’une garantie implicite. Les défendeurs n’avaient pas à répondre à une réclamation fondée sur la négligence. Les questions se réduisent à (i) la garantie implicite, et (ii) la garantie expresse dans la stipulation de la promesse de vente. Relativement à la garantie implicite il n’y a aucune raison de modifier la conclusion du juge de première instance que la maison achetée était une maison parachevée. Par conséquent, les appelants tombent du mauvais côté de la ligne de démarcation tirée par la jurisprudence anglaise entre les maisons parachevées et inachevées. Cependant, la clause de la promesse de vente, en tant que stipulation qui s’attache à la disposition relative à la date de la signature de l’acte de vente, constitue une garantie expresse. Il y a eu promesse ou engagement du constructeur de révéler a) toute infraction en suspens et b) toute ordon-

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nance exigeant que des travaux soient effectués sur les lieux. Le constructeur a sciemment violé un règlement municipal qui touchait une partie essentielle de la construction, la fondation, et il s’agissait d’une violation qu’un examen ordinaire ne pouvait pas révéler avant la conclusion de la vente parce que la fondation avait été recouverte et le défaut caché. L’infraction n’a pas été divulguée à l’acheteur. Quant à la question de la confusion, l’examen approprié devrait chercher à déterminer si les faits révèlent une intention commune d’éteindre la garantie par confusion avec l’acte translatif. En l’espèce rien ne révèle une intention du vendeur ou de l’acheteur que l’acte de vente soit interprété comme l’accomplissement ou l’exécution de la garantie donnée dans la promesse de vente. Il serait illogique de signer un contrat contenant une garantie expresse que l’immeuble acheté est conforme aux règlements sur la construction applicables et, en même temps, vouloir que cette garantie s’éteigne en prenant possession de l’immeuble. La garantie dont il est question ici n’a pas été exécutée par la signature de l’acte de vente et était toujours en vigueur indépendamment de la clause d’exclusion contenue dans le contrat.

Le juge Ritchie: Les intimés ont violé la garantie contenue dans la promesse de vente de la maison et l’exécution et l’acceptation subséquentes de l’acte de vente de cette maison n’ont pas exécuté cette obligation de garantie.


Parties :

Demandeurs : Fraser-Reid
Défendeurs : Droumtsekas

Texte :

Cour suprême du Canada

Fraser-Reid c. Droumtsekas, [1980] 1 R.C.S. 720

Date: 1979-11-20

Bertram Oliver Fraser-Reid et Lillian Fraser-Reid (Demandeurs) Appelants;

et

Ken Droumtsekas, Ken Droumtsekas Construction Limited et Ken Droumtsekas Investments Central Limited (Défendeurs) Intimés.

1979: 28 et 29 mars; 1979: 20 novembre.

Présents: Les juges Martland, Ritchie, Dickson, Estey et Mclntyre.

EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DE L’ONTARIO.

POURVOI à l’encontre d’un arrêt de la Cour d’appel de l’Ontario confirmant sans motifs écrits un jugement de première instance qui a rejeté une action en dommages-intérêts des acheteurs d’une maison nouvellement parachevée, fondée sur la garantie. Pourvoi accueilli.

F.S. Finch et D.C. Downie, pour les appelants.

D.A. Mclntyre et J.D. Sutton, pour les intimés.

Version française du jugement des juges Martland, Dickson, Estey et Mclntyre rendu par

LE JUGE DICKSON — Bien que la doctrine caveat emptor de la common law ait depuis longtemps cessé de jouer un rôle important dans la vente de marchandises, elle n’a guère perdu de sa force d’antan en ce qui a trait à la vente de biens-fonds. En 1931, une cour anglaise a reconnu que la vente d’une maison inachevée comportait une garantie implicite que celle-ci était propre à l’habitation; cette décision a ouvert une brèche dans la doctrine que l’acheteur doit prendre garde. Depuis, la brèche a été élargie un peu plus dans certains États américains par l’application de la garantie aux maisons parachevées, lorsque le vendeur est le constructeur et que le défaut est caché. Par ailleurs, en dépit de nouvelles méthodes d’achat et de vente de maisons et, en général, d’un plus grand intérêt pour la protection du consommateur, la doctrine caveat emptor demeure une force dont doit tenir compte l’acheteur crédule ou insouciant. En l’absence de garanties expresses, il peut se trouver en difficulté parce qu’il n’existe pas de garantie implicite qu’une maison déjà parachevée au moment de la vente est propre à l’habitation humaine. Le principe découle des attitudes de laisser-faire des dix-huitième et dix-neuvième siècles et de la notion que les méthodes suspectes étaient chose courante; un acheteur doit se débrouiller, chercher à se protéger au moyen d’une garantie expresse ou d’un examen des lieux par un expert. S’il omet de faire l’un ou l’autre, il n’a aucun recours en droit ou en equity, en l’absence de fraude ou de différence fondamentale entre ce qui a fait l’objet du marché et ce qu’il a obtenu.

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I

Les faits n’ont rien d’exceptionnel. Le 1er octobre 1969, les demandeurs, M. et Mme Fraser‑Reid, ont acheté à Ken Droumtsekas Construction Limited, un constructeur-vendeur, une maison parachevée sise dans la ville de Waterloo. Le printemps suivant, le sous-sol a été fortement inondé. Par la suite, après chaque pluie abondante, l’eau s’infiltrait davantage dans le sous-sol.

La promesse de vente contenait la stipulation suivante:

[TRADUCTION] L’acte de vente doit être signé au plus tard le 1er novembre 1969, date à laquelle la possession libre de l’immeuble doit être remise à l’Acheteur, sauf disposition contraire de la présente.

A la condition que le Vendeur ait révélé à l’Acheteur toute infraction et ordonnance en suspens exigeant que des travaux soient effectués sur les lieux, émanant d’une autorité municipale, provinciale ou fédérale relativement aux lieux mentionnés à la présente. (J’ai mis des mots en italiques.)

A l’époque qui nous intéresse, l’art. 13B du règlement sur la construction de la ville de Waterloo prévoyait:

[TRADUCTION] Sauf dérogation autorisée par l’autorité compétente, tous les murs de fondation extérieurs doivent être drainés au moyen de tuyaux ou de drains posés à l’extérieur des fondations de manière que la partie supérieure de ces tuyaux ou drains soit en contrebas du vide sanitaire ou du niveau inférieur de la dalle de plancher.

La promesse de vente contenait une clause d’exclusion ainsi rédigée:

[TRADUCTION] Il est reconnu qu’aucune déclaration, garantie, convention accessoire ou condition ne modifie la présente promesse de vente, n’a d’effet sur l’immeuble ni n’est confirmée par la présente, si ce n’est celles qui y sont exprimées par écrit.

II

Le juge de première instance a considéré que la déclaration de M. Droumtsekas — qu’il construisait de bonnes maisons et qu’il s’agissait d’une bonne maison — n’équivalait pas à une garantie expresse que la maison serait étanche. Pour ce qui est de la garantie implicite, le juge a appliqué la jurisprudence anglaise que j’ai mentionnée et qui fait une

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distinction entre les maisons parachevées et les maisons inachevées. Le juge a statué que les demandeurs avaient acheté une maison parachevée et qu’il n’y avait donc aucune garantie implicite quant à la construction; la doctrine caveat emptor s’appliquait et l’action a été rejetée.

Le juge a tiré certaines conclusions. S’il y avait eu garantie, il y aurait eu inexécution de la part des défendeurs. De grandes quantités d’eau s’étaient infiltrées dans le sous-sol. Aucun drain n’avait été posé autour des empattements. Sauf dans les sols très sablonneux ou graveleux, des drains sont nécessaires pour assécher le terrain autour de la maison et prévenir l’infiltration d’eau. Le juge a dit que cette opinion était renforcée par le règlement de la ville de Waterloo sur la construction qui incorpore les dispositions du Code national du bâtiment lequel exige que des drains soient posés autour de la maison à moins qu’une exemption ne soit accordée par l’inspecteur de la construction. Le juge de première instance a conclu qu’aucune exemption n’avait été accordée en l’espèce. Il a conclu que si des drains avaient été posés, il y avait une très forte probabilité que l’eau ne se serait pas infiltrée dans le sous-sol. Les dommages ont été évalués à $4,412.78; mais vu l’absence de garantie, la réclamation des demandeurs a été rejetée avec dépens.

III

Les demandeurs ont interjeté appel à la Cour d’appel de l’Ontario et ont soulevé plusieurs questions: la garantie expresse, la garantie implicite, l’application de la doctrine et de la jurisprudence anglaises à la présente affaire, et la négligence. Un des moyens d’appel était fondé sur l’omission du constructeur d’obtenir de l’inspecteur de la construction une exemption de l’obligation de poser des drains. Les demandeurs ont prétendu qu’après avoir conclu qu’une telle exemption n’avait pas été accordée au constructeur, le juge de première instance a commis une erreur en ne concluant pas que les défendeurs avaient contrevenu à la stipulation expresse de la promesse de vente de révéler aux demandeurs toutes les infractions en suspens.

La Cour d’appel a rejeté l’appel sans motifs écrits.

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IV

Deux moyens d’appel peuvent être écartés sans difficulté. Premièrement, on prétend que le juge de première instance, de même que la Cour d’appel, ont commis une erreur en jugeant qu’il n’y avait pas de garantie expresse que la maison était construite selon les règles de l’art. Cette prétention repose sur la déclaration orale, ou l’opinion, du constructeur. Cette déclaration était simplement de la poudre aux yeux. Le juge de première instance a tiré une conclusion défavorable aux appelants sur la question et je ne crois pas que sa conclusion puisse être contestée à ce stade-ci. Deuxièmement, les appelants allèguent la négligence, fondée sur l’inexécution de l’obligation que le règlement sur la construction de la ville de Waterloo impose au constructeur de poser des drains.

La Chambre des lords a jugé que toute personne à l’avantage ou pour la protection de laquelle un règlement sur la construction a été adopté a un droit d’action, indépendamment de toute garantie contractuelle, contre un constructeur pour inexécution d’une obligation imposée par le règlement. Anns v. London Borough of Merton[1]. La Cour d’appel anglaise a jugé que le constructeur a envers les acheteurs éventuels une obligation de diligence et le point de savoir s’il y a eu inexécution de cette obligation dépend de toutes les considérations pertinentes à la question: [TRADUCTION] «Dans son acte ou son omission, le constructeur s’est-il comporté comme un constructeur compétent et prudent?» Batty v. Metropolitan Property Realizations Ltd.[2] Voir également Button v. Bognor Regis United Building Co. Ltd.[3]

En l’espèce, les demandeurs se heurtent à une difficulté en fondant une action en justice sur la négligence. Le juge de première instance a examiné l’inexécution de l’obligation imposée par le règlement de poser des drains dans le contexte d’un contrat et d’une garantie implicite. La négligence n’a pas été plaidée en première instance ni en Cour d’appel, ni à l’occasion de la requête en autorisation de pourvoi devant cette Cour. Bref, les

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défendeurs n’avaient pas à répondre à une réclamation fondée sur la négligence. Le juge de première instance n’a tiré aucune conclusion sur l’obligation, les normes de prudence ou l’inexécution. Et il y a un obstacle encore plus grand. Trois experts ont témoigné au procès. Pour quelque raison inexpliquée, leur témoignage n’a pas été transcrit et n’est pas devant nous. L’absence du témoignage des experts rend tout à fait impossible de tirer les conclusions qui s’imposeraient dans une action fondée sur la négligence. Aussi, je ne crois pas que les appelants puissent fonder leur réclamation sur la négligence.

V

L’affaire se réduit donc à (i) la garantie implicite, et (ii) la garantie expresse, dans la stipulation de la promesse de vente citée plus tôt. Relativement à la garantie implicite, les appelants prétendent qu’en fait la maison n’était pas parachevée au moment de l’achat. Cela va à l’encontre de la conclusion explicite du juge de première instance qui a conclu que les vices de construction de la maison étaient [TRADUCTION] «une preuve de mauvaise construction, mais non d’inachèvement» et donc [TRADUCTION] «la maison qui a été achetée le 1er octobre 1969 était une maison parachevée». La promesse de vente ne mentionne aucun ouvrage à compléter autre que le gazonnement. Je ne suis pas prêt à modifier la conclusion du juge.

Par conséquent, les appelants tombent du mauvais côté de la ligne de démarcation tirée par la jurisprudence anglaise entre les maisons parachevées et inachevées: voir Miller v. Cannon Hill Estates, Ltd.[4]; Hoskins v. Woodham[5]; Dworkin, «Consumer Protection and the Problems of Substandard New Houses» (1964), 28 Conv. (N.S.) 276, 385 et 478. Voir également, Croft v. Prendergast[6]; Scott-Poison v. Hope[7]; et Smith v. Melançon[8].

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Les appelants doivent fonder leur cause sur la nouvelle proposition énoncée dans leur factum:

[TRADUCTION] Nous soutenons respectueusement qu’il est implicite en droit, dans la vente d’une nouvelle maison inoccupée, lorsque le vendeur est également le constructeur ayant une connaissance spéciale de la méthode de construction, que la maison: (1) a été construite conformément aux règlements sur la construction applicables, (2) a été bien construite et selon les règles de l’art, (3) est propre à l’habitation humaine.

Pour appuyer cette proposition les appelants invoquent la jurisprudence et la doctrine américaines.

La tendance de la jurisprudence américaine a été de reconnaître le changement dans le marché des maisons entre la situation de l’avant-guerre où celui qui voulait une maison achetait d’abord un terrain, retenait les services d’un architecte puis embauchait un entrepreneur pour construire, et celle de l’après-guerre où la plupart des maisons sont construites en série, conformément à un échantillon ou «un modèle», et vendues par le constructeur-vendeur: voir 7 Williston on Contracts (1963), par. 926 et 926A. Voir également Dunham, «Vendor’s Obligation as to Fitness of Land for a Particular Purpose (1953), 37 Minn. L. Rev. 108; Bearman, «Caveat Emptor in Sales of Realty — Recent Assaults Upon the Rule (1961)», 14 Vand. L. Rev. 541.

La jurisprudence américaine sur laquelle les appelants doivent s’appuyer, n’est cependant pas uniforme, même dix ans après la décision Schipper v. Levitt & Sons Inc.[9] (S.C. New Jersey). Il y a toutefois une nette tendance vers la convergence des principes traditionnels de responsabilité relatifs aux produits et ceux appliqués aux nouvelles maisons. Le changement soutenu par les cours américaines a été d’adopter les principes anglais applicables à une maison en construction et de les étendre aux maisons parachevées, mais seulement lorsque le vendeur de la maison est également le promoteur ou le constructeur et que la maison est nouvelle et inoccupée: Carpenter v. Donohoe[10] (C.S.

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Col.); Loraso v. Custom Built Homes, Inc.[11] (C.A. La.); Bethlahmy v. Bechtel[12] (C.S. Idaho); Rothberg v. Olenik[13] (C.S., Vermont). Ces principes n’ont spécifiquement pas été étendus à une maison inoccupée vendue par un propriétaire à un nouveau propriétaire.

La confusion des cours américaines découlant de la façon dont elles ont tranché ces affaires a fait l’objet de certaines critiques. Dans son intéressante étude sur la tendance jusqu’en 1966, «The Case of the Unwary Home Buyer: the Housing Merchant Did It» (1967), 52 Cornell L. Rev. 835, Roberts fait remarquer le simple fait que les cours ont trouvé plus facile d’abolir la règle caveat emptor dans la vente de nouvelles maisons que d’élaborer un nouvel ensemble de règles pour assurer une certaine uniformité dans l’étendue et le contenu des garanties applicables à l’industrie. Pour finir, Roberts prétend que la complexité de la garantie exigée nécessite une intervention législative et il fait une mise en garde contre les répercussions qu’une garantie élargie dans de telles situations aurait sur la structure de l’industrie de l’habitation et le coût des maisons.

En même temps, il faut remarquer que les arrêts anglais et canadiens dans ce domaine manifestent l’irrationalité et les résultats bizarres qui découlent de la distinction rigide entre parachevée et inachevée. Prenons l’exemple de l’acheteur éventuel d’une maison qui visite une maison-témoin dans un lotissement domiciliaire et décide d’acheter une maison qui sera construite sur un des lots. Dans son cas, les cours seront disposées à reconnaître une garantie implicite que la maison est propre à l’habitation et construite selon les règles de l’art. Mais l’infortuné qui achète la maison «modèle» n’a aucune garantie même si les deux maisons révèlent les mêmes défauts de structure. Ou, prenons le cas d’un acheteur qui passe un contrat pour l’acquisition d’une maison qui est «parachevée à 99 pour cent». Les cours concluront à une garantie implicite: Perry v. Sharon Development Co. Ltd.[14] Si le

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contrat avait été signé le jour suivant, lorsque les travaux étaient complétés, il n’y aurait eu aucune garantie. On peut facilement multiplier les incongruités.

En Ontario, la Législature a réagi face à ce problème en adoptant The Ontario New Home Warranties Plan Act, 1976, 1916 (Ont.) (2d Sess.), chap. 52. Une société d’État est créée pour administrer le programme et tous les vendeurs-constructeurs doivent s’enregistrer et y participer. L’article 13 crée une garantie dans les termes suivants:

[TRADUCTION] 13. (1) Le vendeur d’une maison garantit à l’acheteur,

a) que la maison

(i) est construite selon les règles de l’art et est exempte de défauts dans les matériaux,

(ii) est propre à l’habitation, et

(iii) est construite conformément à l’Ontario Building Code;

b) que la maison n’a aucun défaut majeur de structure au sens du règlement; et

c) ce que prescrit en outre le règlement.

Le paragraphe 13(2) énumère douze exceptions à la garantie. Le paragraphe 13(4) prévoit que la garantie s’étend aux réclamations [TRADUCTION] «présentées pendant l’année suivant l’entrée en vigueur de la garantie, ou le délai prorogé qui est prescrit selon les conditions prescrites». Aux termes du par. (6), il est impossible d’exclure la garantie exigée par la loi. L’article contient un code détaillé. Cette nouvelle disposition législative ne s’applique évidemment pas à la maison en l’espèce, achetée en octobre 1969.

La seule véritable question en litige est de savoir s’il est préférable de laisser à la législature le soin d’abolir la distinction irrationnelle entre les maisons parachevées et inachevées. On peut prétendre que la doctrine caveat emptor est une création des tribunaux et que les tribunaux peuvent délimiter ce qu’ils ont créé. Mais les complexités du problème, la difficulté de définir la portée d’une garantie imposée par les tribunaux, la répercussion majeure sur le coût dans l’industrie de la construction et, en

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fin de compte, sur les consommateurs par la hausse du prix des maisons, tout cela exige que les tribunaux agissent avec circonspection.

Je suis enclin à rejeter la proposition présentée au nom des appelants visant une garantie implicite étendue. Si la vente d’une maison parachevée par un constructeur-vendeur doit comporter une garantie non contractuelle, c’est le législateur qui doit le prévoir et l’exprimer en détail. Même si la Cour devait reconnaître une garantie implicite aussi étendue que celle recherchée par les appelants, ici, la clause d’exclusion dans la promesse de vente qu’ils ont signée a une portée telle qu’ils pourraient bien ne pas pouvoir se prévaloir de la garantie. Dans les circonstances, il n’est pas nécessaire de débattre cette question.

VI

On prétend finalement que la stipulation de la promesse de vente qui mentionne que le vendeur a révélé à l’acheteur toutes les infractions en suspens relativement aux lieux constitue une garantie expresse, dont la violation permet aux demandeurs d’avoir gain de cause. Il faut répondre à deux questions: (i) le texte constitue-t-il une garantie expresse? et, dans l’affirmative, (ii) la garantie s’est-elle éteinte par «confusion» avec l’acte translatif de propriété?

L’expression «à la condition que» signifie ou dénote généralement une limitation apportée à quelque chose qui précède ou une condition, de l’exécution ou de l’inexécution de laquelle peut dépendre la validité de l’acte juridique. Il n’en est pas toujours ainsi. Elle peut également affirmer qu’un énoncé de fait est exact et agir comme garantie. Le simple emploi d’un terme de l’art ne doit pas cacher sa vraie nature. Une garantie est une modalité d’un contrat qui ne touche pas l’essence de la convention intervenue entre les parties mais exprime simplement une obligation moindre, dont l’inexécution peut donner lieu à une action en dommages‑intérêts, mais ne peut jamais donner le droit de résilier ou de répudier le contrat: Fridman, The Law of Contract in Canada (1976), à la p. 285. Une affirmation faite au moment de la vente

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constitue une garantie à la condition qu’il sedégage de la preuve qu’on a voulu donner une garantie: le juge Buller dans Pasley v. Freeman[15]. Aucune formule spéciale n’est nécessaire. Dans De Lassalle v. Guildford[16], à la p. 221, A.L. Smith, M.R., a dit:

[TRADUCTION] Ce doit être un engagement accessoire qui fait partie du contrat par convention expresse ou implicite des parties, et il doit être donné pendant les pourparlers qui aboutissent au marché et en devenir alors partie intégrante.

L’affirmation par le vendeur d’un fait que l’acheteur ignore est un critère d’importance pour déterminer si on a voulu donner une garantie: Heilbut, Symorts & Co. v. Buckleton[17]. J’interprète la stipulation de la promesse de vente comme un engagement ou une promesse du vendeur de révéler à l’acheteur, relativement aux lieux, a) toute infraction en suspens et, b) toute ordonnance exigeant que des travaux soient effectués sur les lieux, émanant d’une autorité municipale, provinciale ou fédérale. La clause est une promesse de se conformer à une obligation imposée par la loi. C’est une affirmation de fait et non pas simplement une matière d’opinion. Le mot «infraction» désigne manifestement les infractions aux arrêtés, règles ou règlements sur la construction applicables.

Les intimés prétendent que les mots [TRADUCTION] «émanant d’une autorité municipale» se rapportent non seulement à «ordonnance exigeant que des travaux soient effectués», mais également à «infraction» et que les demandeurs doivent donc démontrer que l’infraction émane d’une autorité municipale. Une telle interprétation serait une déformation évidente du texte. Une infraction est une violation ou une transgression d’une loi, d’une obligation ou d’un contrat. Elle ne peut «émaner».

La clause en question ici est une stipulation qui s’attache à la disposition relative à la date de la signature de l’acte de vente. La signature devait avoir lieu au plus tard le 1er novembre 1969, à la condition que le vendeur ait révélé à l’acheteur toute infraction, etc. C’est une obligation juridique que la promesse de vente imposait au vendeur et dont ce dernier ne s’est pas acquitté.

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Finalement, à cause du silence du vendeur, la signature a eu lieu et le titre est passé à l’acheteur, mais celui-ci a été privé de la possibilité de refuser de signer. S’il avait été informé de l’infraction, il aurait pu insister pour que le vendeur se conforme au règlement avant la signature de l’acte de vente. Il a par conséquent subi des dommages dont le montant a été fixé par le juge de première instance.

On a également prétendu que le texte en question constituait une déclaration, non pas une garantie, et que la déclaration erronée a été faite innocemment et, par conséquent, ne donne pas lieu à une poursuite. La distinction entre une déclaration et une garantie est souvent subtile. On dit qu’une déclaration est ce qui précède le contrat et incite à le conclure, alors qu’une garantie est incorporée au contrat et est donnée en même temps que le contrat. Dans Richview Construction Co. Ltd. v. Raspa[18], le juge Arnup de la Cour d’appel a eu l’occasion d’examiner ce qui était requis pour qu’une «simple déclaration» devienne une «garantie». Après un exposé complet de la jurisprudence et de la doctrine, qu’il serait superflu de répéter, il a conclu que la clause suivante dans une promesse de vente d’un terrain vague dans un lotissement domiciliaire était une garantie:

[TRADUCTION] Il est entendu et reconnu qu’il s’agit d’un terrain vague et l’acheteur a le privilège de construire une maison unifamiliale d’après les plans approuvés par le village d’Etobicoke. Il s’agit d’un lot viabilisé.

Il a donc jugé qu’il fallait l’interpréter comme si elle avait été ainsi rédigée:

[TRADUCTION] J’affirme, et je constate que vous comprenez, qu’il s’agit d’un lot viabilisé.

A mon avis, la disposition dans la promesse de vente en l’espèce n’est pas une déclaration et n’a pas été faite innocemment. C’est une promesse relative à un certain état de choses et un accessoire de l’objet principal du contrat qui est le transfert de la propriété du bien-fonds. Elle a été sciemment violée par le constructeur. Il y avait une infraction au règlement sur la construction qui en touchait une partie essentielle, la fondation. Il s’agissait

[Page 734]

d’une violation qu’un examen ordinaire ne pouvait pas révéler avant la conclusion de la vente parce que la fondation avait été recouverte et le défaut caché. L’infraction n’a pas été divulguée à l’acheteur. A mon avis, le texte en question constitue une garantie.

Passons maintenant à la question de la confusion. En droit immobilier il y a confusion lorsque deux droits de propriété sont réunis sur la même tête en même temps et au même titre. Par exemple, l’acquisition de la pleine propriété, par un locataire à terme, opère confusion, ou de façon plus imagée, le terme du bail est «annihilé» ou «absorbé».

Bien que la règle générale soit que l’acceptation d’un acte de vente constitue prima facie l’entière exécution de la promesse de transfert de propriété, et que les conventions préliminaires et les engagements concernant la vente du bien-fonds se confondent avec l’acte translatif de propriété, cette règle ne s’applique pas aux clauses indépendantes ou stipulations accessoires d’une promesse de vente que les parties n’entendaient pas incorporer dans l’acte translatif. La signature et l’acceptation de l’acte translatif de propriété dans ces circonstances n’est qu’une partie de l’exécution des obligations du vendeur en vertu du contrat.

Essentiellement, un acte translatif de propriété est un simple transfert de titre, et il ne faut passupposer que tout le contrat intervenu antérieurement entre les parties a été incorporé dans l’acte. Plusieurs des dispositions que l’on trouve dans une promesse de vente ne sont pas reproduites dans l’acte; par exemple, l’obligation de construire ou de compléter une maison dans le futur ou d’installer des appareils fixes ou de faire des améliorations ou réparations. Lorsque la promesse de vente crée des droits ou impose des obligations ou stipulations accessoires ou indépendantes de l’acte translatif de propriété, la question de savoir si ces stipulations sont éteintes par confusion doit être considérée comme une question d’intention: Hashman c. Anjulin Farms Lid.[19] En l’absence de preuve sur

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ce point, il n’y a aucune présomption que [1973] R.C.S. 268. l’acheteur a voulu délaisser ou abandonner les droits qu’il avait acquis par la promesse de vente.

On n’a cité aucune cause où une cour canadienne ou anglaise ait été appelée à examiner la question de savoir si la stipulation de conformité aux règlements municipaux contenue dans une promesse de vente était éteinte par confusion avec l’acte translatif de propriété. Il y a un arrêt ancien de l’État de New York, Brennan v. Schellhamer[20], où la Court of Common Pleas de la ville et du comté de New York, a jugé à l’unanimité qu’une disposition dans un contrat de vente de certains locaux, portant que l’immeuble y érigé avait été parachevé conformément aux exigences des règlements municipaux, ne s’était pas éteinte par confusion avec l’acte signé par la suite qui ne contenait aucune clause à ce sujet, même si lors de l’acceptation de l’acte l’acheteur savait que les installations de drainage étaient défectueuses et n’étaient pas conformes aux règlements municipaux. Dans Goodspeed v. Nicholls[21], la Cour suprême du Michigan a jugé qu’une affirmation du vendeur à l’effet que les installations de plomberie, de chauffage et d’éclairage dans la structure à transférer étaient en bon état d’utilisation ne s’était pas éteinte par confusion avec l’acte. Et dans Levin v. Cook[22], la Cour d’appel du Maryland a jugé que bien qu’il y ait une présomption prima facie, lors de l’acceptation d’un acte translatif, qu’il est fait en exécution de tout le contrat, une clause dans une promesse de vente d’un bien-fonds portant que l’installation de chauffage est en bon état est une clause accessoire de l’acte translatif qui ne fait aucune mention de l’installation de chauffage et n’est qu’une exécution partielle de la convention intervenue entre les parties.

Les intimés s’appuient sur Redican c. Nesbitt[23], où dans un obiter le juge Duff a dit:

[TRADUCTION] La question est la suivante: A quel moment s’applique la règle caveat emptor?

Après parachèvement de la transaction, l’acheteur peut invoquer la garantie, la condition contractuelle, l’erreur sur la substance ou la fraude. Lorsque l’acte

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translatif de propriété est complété et que l’immeuble a été transféré, il semble raisonnable, comme application de la règle, de conclure qu’en ce qui concerne la garantie ou la condition contractuelle il faut recourir à l’acte à moins qu’il y ait eu une stipulation antérieure que l’acte n’a pas supplantée, comme dans le cas d’un contrat d’indemnisation. Bos v. Helsham. Une déclaration qui n’est pas frauduleuse, et n’engendre pas d’erreur sur la substance n’a pas d’autre effet, après la signature de l’acte, que de créer une condition contractuelle ou une garantie. L’irrévocabilité et la certitude dans les affaires commerciales semblent exiger qu’en principe, lorsqu’il y a un acte translatif formel, une telle condition ou garantie y soit exprimée, et que l’acceptation de l’acte translatif par l’acheteur comme lui transférant définitivement la propriété soit l’acte qui, à cette fin, marque la transition du contrat à exécuter au contrat exécuté; et cela paraît correspondre au raisonnement général de la jurisprudence et de la doctrine, (aux pp. 146 et 147)

Les faits de l’affaire Redican n’ont aucune ressemblance avec ceux de la présente espèce et l’intention n’était pas en litige. Dans Redican, l’acheteuse avait reçu un acte translatif signé en remettant un chèque pour le prix d’achat. Elle a mis un arrêt de paiement avant la présentation du chèque en invoquant une fausse déclaration frauduleuse et la question soumise à la Cour était de savoir si le juge de première instance avait commis une erreur en disant au jury que l’intention de tromper était essentielle pour fonder un plaidoyer de fausse déclaration frauduleuse et en refusant de soumettre au jury la question de savoir si le vendeur avait fait les déclarations sans se soucier de leur véracité ou de leur fausseté. Dans Barak v. Langtry[24], le juge Davey a noté que le juge Duff avait prudemment limité son affirmation aux cas où on a voulu que l’acte translatif de propriété supplante la convention préliminaire. Le juge Davey a fait remarquer:

[TRADUCTION] La Cour d’appel d’Angleterre dans Lawrence v. Cassel, [1930] 2 K.B. 83, 99 L.J.K.B. 525, et la Cour d’appel de l’Ontario dans Croft v. Prendergast, [1949] O.R. 282, ont respectivement jugé, dans la première cause, qu’une garantie expresse et, dans la seconde, qu’une garantie expresse ou implicite semblable à celle invoquée en l’espèce, étaient accessoires au contrat principal et ne s’étaient pas éteintes par confusion avec l’acte translatif de propriété; que l’acte translatif ne

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visait pas à englober tout le domaine visé par la convention préliminaire, (à la p. 698)

J’ai déjà fait mention de l’arrêt Richview Construction où la promesse de vente contenait une garantie que le lot visé était viabilisé. Six mois après la signature de l’acte de vente, le demandeur a découvert qu’il n’y avait pas de services auxiliaires aux services principaux et a intenté une action. La question de la confusion était essentielle. Puisque les intimés ont fait valoir l’arrêt Richview devant cette Cour, je suis obligé d’en citer plusieurs passages importants. Après avoir fait remarquer que la confusion dépend de l’intention des parties, exprimée ou présumée, et n’est pas automatique, et s’être référé à des cas évidents où des clauses demeurent en vigueur après la signature de l’acte translatif, le juge Arnup a dit au nom de la Cour:

[TRADUCTION] Rien dans cette convention ne prévoit expressément que les parties voulaient que la garantie demeure en vigueur après la signature de l’acte translatif. La venderesse (par l’intermédiaire de son mandataire) a cru que la garantie était réelle, ou respectée, lorsque la convention a été signée. L’acheteur s’attendait à obtenir au moment de la signature un acte en bonne et due forme lui transférant la pleine propriété. Il l’a reçu.

Son procureur, ou M. Grella lui-même, aurait pu vérifier l’exactitude des faits par une enquête de routine au service de génie du village (ce que M. Grella a finalement fait). S’il avait vérifié les faits, avant la signature, l’acheteur aurait alors pu dire à la venderesse: «Respectez votre garantie, ou donnez-moi une promesse de le faire, sinon je refuse de signer.»

Je ne peux trouver dans ces faits de circonstances qui nous obligent à conclure à l’existence d’une intention présumée des parties — qui, à mon avis, devrait être l’intention des deux parties — que la venderesse devait faire quelque chose de plus après la signature. L’acheteur aurait pu se protéger en faisant les recherches qu’un acheteur prudent effectue normalement, ou en exigeant l’insertion de termes explicites dans l’acte, ou d’une garantie ou promesse qui par l’effet d’une disposition expresse seraient demeurés en vigueur après la signature. Il n’en a rien fait.

Avec regret, je conclus qu’en l’absence de fraude de la part de la venderesse, l’acheteur n’avait aucun droit après la signature de l’acte de vente, (aux pp. 386 et 387)

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L’intention est une question de fait et une décision rendue sur un ensemble de faits présente peu d’utilité quand il faut rendre une décision sur un ensemble de faits différent. Dans Richview, les faits réels auraient pu être vérifiés par une enquête de routine. Si l’arrêt repose sur ce point alors, bien sûr, la présente affaire est nettement différente. Cependant, si l’arrêt Richview soutient la proposition que les garanties dans la promesse de vente s’éteignent par confusion avec l’acte translatif en l’absence de circonstances obligeant la Cour à juger le contraire, c.-à-d., si les cours ne peuvent juger que les deux parties voulaient que la garantie demeure en vigueur, alors, avec égards, je suis d’avis que Richview ne doit pas être suivi. Il n’y a pas présomption de confusion. L’examen approprié devrait chercher à déterminer si les faits révèlent une intention commune d’éteindre la garantie par confusion avec l’acte translatif; sans preuve de cette intention, il n’y a pas de confusion.

VII

En l’espèce, il est difficile de reconnaître chez les parties l’intention d’éteindre, par l’acte translatif de propriété, la responsabilité des intimés pour un travail qui n’est pas accompli selon les règles de l’art et constitue une violation volontaire du règlement municipal sur la construction. Cela est particulièrement vrai d’un défaut qu’on ne peut facilement déceler ni au moment de la signature de l’acte translatif ni auparavant. Qui signerait un contrat contenant une garantie expresse que l’immeuble qu’il achète est conforme aux règlements sur la construction applicables et, en même temps, voudrait que cette garantie s’éteigne en prenant possession de l’immeuble? La cause d’action s’éteint-elle au moment où elle est créée? La loi ne dresse pas un tel piège à l’imprudent.

Je ne trouve rien dans la preuve qui révèle une intention du vendeur ou de l’acheteur que l’acte de vente soit interprété comme l’accomplissement ou l’exécution de la garantie donnée dans la promesse de vente. Cette garantie n’a pas été exécutée par la signature de l’acte de vente et, à mon avis, elle doit être considérée comme toujours en vigueur, indépendamment de la clause d’exclusion contenue dans la promesse de vente. Cette clause exclut

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expressément de sa portée les garanties exprimées par écrit. Les garanties expresses contenues dans la promesse de vente sont protégées. Les demandeurs ont subi un préjudice du genre de ceux dont la garantie devait les protéger. Les défendeurs doivent les indemniser conformément à leur promesse et payer des dommages-intérêts suffisants pour rétablir les choses.

Je suis donc d’avis d’accueillir l’appel, d’infirmer le jugement de la cour de première instance et l’arrêt de la Cour d’appel et de rendre jugement en faveur des appelants pour la somme de $4,412.78 avec dépens dans toutes les cours.

Version française des motifs rendus par

LE JUGE RITCHIE — Je partage l’opinion de mon collègue le juge Dickson que les intimés ont violé la garantie contenue dans la promesse de vente de la maison en question et que la signature et l’acceptation subséquentes de l’acte de vente de cette maison ne les ont pas dégagés de l’obligation qu’exprime cette garantie.

Je suis d’avis de trancher cet appel comme le propose mon collègue le juge Dickson.

Pourvoi accueilli avec dépens.

Procureurs des appelants: Clement, Eastman, Dreger, Martin & Meunier, Kitchener, Ontario.

Procureurs des intimés: Harper, Villemaire, Nowak, Kitchener, Ontario.

[1] [1977] 2 All E.R. 492.

[2] [1978] 2 All E.R. 445 (C.A.).

[3] [1972] 1 All E.R. 462 (C.A.).

[4] [1931] 2 K.B. 113.

[5] [1938] 1 All E.R. 692 (K.B.D.).

[6] [1949] O.R. 282 (C.A.).

[7] (1958), 14 D.L.R. (2d) 333 (C.S.C.-B.).

[8] [1976] 4 W.W.R. 9 (C.S.C.-B.).

[9] 207 A. 2d 314 (1965).

[10] 388 P. 2d 399 (1964).

[11] 144 So. 2d 459 (1962).

[12] 415 P. 2d 698 (1966).

[13] 262 A. 2d 461 (1970).

[14] [1937] 4 All E.R. 390 (C.A.).

[15] (1789) 3 T.R. 51 (K.B.D.).

[16] [1901] 2 K.B. 215 (C.A.).

[17] [1913] A.C. 30 (CL.).

[18] (1975), 11 O.R. (2d) 377.

[19] [1973] R.C.S. 268.

[20] 13 N.Y. Supp. 558 (1891).

[21] 204 N.W. 122 (1925).

[22] 47 A. 2d 505 (1946).

[23] [1924] R.C.S. 135.

[24] (1954), 12 W.W.R. (N.S.) 691 (C.S.C.-B.).

Références :

Jurisprudence: Anns v. London Borough of Merton, [1977] 2 All E.R. 492; Batty v. Metropolitan Property Realizations Ltd., [1978] 2 All E.R. 445; Dutton v. Bognor Regis United Building Co. Ltd., [1972] 1 All E.R. 462; Miller v. Cannon Hill Estates, Ltd., [1931] 2 K.B. 113; Hoskins v. Woodham, [1938] 1 All E.R. 692; Croft v. Prendergast, [1949] O.R. 282; Scott‑Poison v. Hope (1958), 14 D.L.R. (2d) 333; Smith v. Melançon, [1976] 4 W.W.R. 9; Schipper v. Levitt & Sons Inc., 207 A. 2d 314 (1965, C.S. New Jersey); Carpenter v. Donohoe, 388 P. 2d 399 (1964, C.S. Col.); Loraso v. Custom Built Homes, Inc., 144 So. 2d 459 (1962, C.A. La.); Bethlahmy v. Bechtel, 415 P. 2d 698 (1966, C.S. Idaho); Rothberg v. Olenik, 262 A. 2d 461 (1970, C.S. Vermont); Perry v. Sharon Development Co. Ltd., [1937] 4 All E.R. 390; Pasley v. Freeman (1789), 3 T.R. 51; De Lassalle v. Guildford, [1901] 2 K.B. 215; Heilbut, Symons & Co. v. Buckleton, [1913] A.C. 30; Richview Construction Co. Ltd. v. Raspa (1975), 11 O.R. (2d) 377; Hashman c. Anjulin Farms Ltd., [1973] R.C.S. 268; Brennan v. Schellhamer, 13 N.Y. Supp. 558 (1891); Goodspeed v. Nicholls, 204 N.W. 122 (1925); Levin v. Cook, 47 A. 2d 505 (1946); Redican c. Nesbitt, [1924] R.C.S. 135; Barak v. Langtry (1954), 12 W.W.R. (N.S.) 691.
[Page 723]

Proposition de citation de la décision: Fraser-Reid c. Droumtsekas, [1980] 1 R.C.S. 720 (20 novembre 1979)

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Origine de la décision

Date de la décision : 20/11/1979
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