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§ Armor Ascenseur Québec Ltée c. Caisse de dépôt et placement du Québec, [1981] 1 R.C.S. 12 (27 janvier 1981)

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Sens de l'arrêt : Le pourvoi est accueilli

Numérotation :

Référence neutre : [1981] 1 R.C.S. 12 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;1981-01-27;.1981..1.r.c.s..12 ?

Analyses :

Droit civil - Privilège d’entrepreneur - Naissance du privilège: date du contrat d’entreprise ou du début des travaux - Code civil, art. 2013 et suiv.

Il s’agit de déterminer quand le privilège du constructeur prend naissance suivant les art. 2013 et suiv. du Code civil. Le 19 août 1970, l’auteur de l’appelante, un entrepreneur, concluait un contrat avec l’auteur de l’intimée, un propriétaire d’immeubles, pour construire quatre ascenseurs. Le 16 octobre 1970, l’intimée devient propriétaire des immeubles mais les cède à son vendeur par bail emphytéotique et lui consent un prêt hypothécaire assorti d’une clause de dation en paiement. Le 14 mars 1974, l’intimée est déclarée propriétaire, par dation en paiement, des immeubles, libres de tous privilèges rétroactivement à octobre 1970. Dans l’intervalle, l’appelante avait fait enregistrer un privilège de constructeur, le 29 mars 1972. L’intimée demande la radiation du privilège. L’appelante soutient que le privilège remonte à la date du contrat d’entreprise, le 19 août 1970, ou subsidiairement à une date antérieure au 19 octobre 1970 avant laquelle les plans préliminaires ont été complétés et des commandes faites aux fournisseurs. L’intimée soutient pour sa part que le privilège ne peut remonter qu’à une date postérieure au 19 octobre 1970, quand les travaux d’installation ont commencé ou quand l’appelante a livré une partie du matériel sur le chantier. La Cour supérieure, puis la Cour d’appel ont ordonné la radiation du privilège.

Arrêt: Le pourvoi est accueilli.

Il est inutile de décider si les travaux de l’entrepreneur, l’appelante, ont débuté avant le 19 octobre 1970, date à laquelle le droit à la propriété a été acquis à l’intimée, puisqu’il y a lieu de retenir la proposition de l’appelante portant que le privilège prend naissance à la date du contrat d’entreprise, soit le 19 août 1970. En

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effet, même si c’est la plus-value donnée à l’immeuble qui justifie que celui-ci soit grevé d’un privilège, cela ne signifie pas que le droit du créancier n’est pas né avant le début des travaux. Dans le cas du fournisseur de matériaux qui a conclu un contrat avec le constructeur, le point de départ du privilège est la dénonciation du sous-contrat au propriétaire, et le privilège ne vaut que pour les matériaux fournis et les travaux exécutés après cette dénonciation. Mais dans les cas du fournisseur de matériaux et du constructeur qui traitent directement avec le propriétaire, aucun avis n’est requis et le point de départ du privilège doit en ce cas être la date du contrat si c’est à la date de la dénonciation que naît le privilège de ceux qui ne traitent pas directement avec le propriétaire. Le privilège de l’appelante a donc pris naissance avant que l’intimée ne devienne propriétaire, par dation en paiement, des immeubles, et il est opposable à l’intimée.


Parties :

Demandeurs : Armor Ascenseur Québec Ltée
Défendeurs : Caisse de dépôt et placement du Québec

Texte :

Cour suprême du Canada

Armor Ascenseur Québec Ltée c. Caisse de dépôt et placement du Québec, [1981] 1 R.C.S. 12

Date: 1981-01-27

Armor Ascenseur Québec Limitée Appelante;

et

Caisse de dépôt et placement du Québec Intimée;

et

Le Régistrateur de la division d’enregistrement de Montréal Mis en cause.

1980: 30 octobre; 1981: 27 janvier.

Présents: Les juges Dickson, Estey, McIntyre, Chouinard et Lamer.

EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DU QUÉBEC

POURVOI contre un arrêt de la Cour d’appel du Québec[1], qui a confirmé un jugement de la Cour supérieure. Pourvoi accueilli.

Nathaniel Salomon, pour l’appelante.

Camille Antaki, pour l’intimée.

Le jugement de la Cour a été rendu par

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LE JUGE CHOUINARD — Il s’agit de déterminer quand le privilège du constructeur prend naissance suivant les art. 2013 et suiv. du Code civil.

L’intimée soutient en effet qu’à la date à laquelle son droit à la propriété de l’immeuble grevé lui a été acquis, soit le 19 octobre 1970, le privilège n’existait pas et que ce qui a pu se passer par la suite ne peut lui être opposé. D’où son action en radiation de trois enregistrements: (a) un privilège pour une somme de $17,284.88, enregistré le 29 mars 1972; (b) une action sur privilège au même montant, enregistrée le 1er mai 1972 et (c) une saisie enregistrée le 17 juillet 1972 en exécution d’un jugement du 28 juin de la même année qui déclarait l’immeuble en cause grevé d’un privilège de constructeur en faveur de l’appelante.

Le 19 août 1970, Horn Elevator Ltd, à qui l’appelante a succédé, concluait avec Beauharnois Holding Ltd, ci-après appelée «Beauharnois», pour construire et installer quatre ascenseurs dans les immeubles de cette dernière moyennant un prix de $65,700.

Le 16 octobre 1970, l’intimée a acheté les immeubles de Beauharnois. Par contrat passé le même jour l’intimée a cédé les mêmes immeubles à Beauharnois par bail emphytéotique pour une durée de soixante ans. Par un troisième contrat, daté aussi du 16 octobre, l’intimée consentait un prêt hypothécaire à Beauharnois assorti d’une clause de dation en paiement. Ces trois contrats furent enregistrés le 19 du même mois.

Au début de mars 1972, à cause des difficultés financières qu’elle éprouvait, Beauharnois dut interrompre les travaux entrepris.

Le 25 avril 1972, l’intimée a enregistré un avis de résiliation du bail emphytéotique et, le 12 juillet suivant, elle a fait signifier à Beauharnois une action en résiliation du bail qui a été prononcée par jugement du 17 août 1972.

Par jugement en date du 14 mars 1974, l’intimée a été déclarée propriétaire, par dation en paiement, des immeubles, libres et quittes de tous droits, hypothèques, privilèges et charges «rétroactivement à la date du contrat pièce P-1, soit au 16 octobre 1970» (sic), en conformité avec la cause de

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dation en paiement contenue dans le contrat de prêt hypothécaire. Il me paraît que la date aurait dû être celle de l’enregistrement, le 19 octobre, mais ceci ne change rien au présent litige.

Dans l’intervalle, comme nous l’avons vu, l’appelante avait fait enregistrer le privilège de constructeur dont l’intimée demande maintenant la radiation.

C’est à partir des faits suivants tel que relatés par l’intimée dans son factum, que l’appelante a fait enregistrer son privilège.

19 août 1970:

signature du contrat;

6 septembre 1970:

plans préliminaires soumis par Armor à Beauharnois;

14 octobre 1970:

commandes préliminaires pour rails et autre matériel par Armor auprès de ses fournisseurs;

22 octobre 1970:

approbation des plans définitifs des ascenseurs par l’architecte de Beauharnois;

plus tard en octobre 1970:

commencement de la préparation de matériaux à l’usine d’Armor pouvant être utilisés dans la fabrication des ascenseurs.

novembre 1970:

nouvelles commandes par Armor auprès de ses fournisseurs.

3e semaine de décembre 1970:

livraison sur le chantier d’une partie du matériel.

5 janvier 1971:

début des travaux d’installation des ascenseurs.

L’appelante soutient que son privilège remonte à la date du contrat d’entreprise, le 19 août 1970. Subsidiairement, elle soutient qu’il remonte au début de l’exécution de son contrat qu’elle situe à une date antérieure au 19 octobre 1970, en invoquant la préparation des plans préliminaires qu’elle a soumis à Beauharnois le 6 septembre et les commandes faites à ses fournisseurs le 14 octobre.

L’intimée pour sa part soutient que le privilège ne peut remonter qu’à une date postérieure au 19

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octobre 1970, soit au 5 janvier 1971, date à laquelle les travaux d’installation ont commencé, ou au plus tôt à la troisième semaine de décembre au cours de laquelle l’appelante a livré une partie du matériel sur le chantier.

Le juge de première instance ordonna la radiation du privilège de l’appelante. Il écrit notamment:

CONSIDÉRANT que la Cour est d’accord avec cette prétention juridique à l’effet qu’il s’agit bien d’un privilège de constructeur ou sous-entrepreneur et légalement ce privilège ne peut naître avant que la défenderesse n’ait commencé à «construire» ou à effectuer des travaux sur le chantier même des immeubles de Beauharnois Holding Ltd, car autrement il ne pourrait être question de plus-value donnée à ces immeubles;

Par un jugement unanime la Cour d’appel a rejeté l’appel et confirmé la décision du premier juge. La Cour d’appel s’est fondée sur son propre arrêt Assistance Loan and Finance Corporation c. Bourassa[2], où le juge Turgeon, au nom de la majorité, écrit à la p. 633:

Le privilège de l’article 2013 C.C. affecte la plus-value donnée à un immeuble par les travaux de construction ou d’amélioration. Il ne peut naître avant que ces travaux ne soient commencés, puisque c’est à ce moment que la plus-value commencera à exister.

Applicant cette règle au cas qui nous occupe, le juge Montgomery écrit au nom de la Cour:

[TRADUCTION] L’appelante reconnaît apparemment le bien-fondé de cette règle mais prétend qu’elle a effectivement commencé les travaux avant la cession à l’intimée et son enregistrement et avant l’enregistrement du bail emphytéotique et de l’hypothèque qui ont suivi. Elle renvoie à la commande préliminaire de rails en date du 14 octobre 1970 (pièce supplémentaire P-13). A mon avis, le juge de première instance a eu raison de conclure que cela ne répondait pas à ce que la jurisprudence exige pour qu’il y ait début des travaux.

Eu égard aux motifs des jugements de la Cour supérieure et de la Cour d’appel, le débat a porté en grande partie sur la proposition subsidiaire de l’appelante à l’effet que ses travaux ont débuté avant le 19 octobre 1970, date à laquelle le droit à la propriété a été acquis à l’intimée. Sous ce rapport je note que la Cour d’appel n’a tenu

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compte que de la commande placée par l’appelante auprès d’un fournisseur le 14 octobre. Elle n’a pas tenu compte de la préparation par l’appelante des plans préliminaires qui furent soumis à Beauharnois le 6 septembre, qui ont reçu l’approbation de cette dernière le 22 octobre et qui ont de fait servi à la construction des ascenseurs. Pour sa part l’intimée qualifie les actes posés par l’appelante avant le 16 octobre d’«initiatives éparses et préliminaires.»

Quoi qu’il en soit je ne crois pas utile de me pencher sur cette question vu la conclusion à laquelle j’arrive sur la première proposition de l’appelante à l’effet que son privilège a pris naissance à la date de son contrat d’entreprise avec Beauharnois, soit le 19 août 1970.

L’article 2013f du Code civil se lit comme suit:

Art. 2013f. Le constructeur et l’architecte ont un privilège sur l’héritage, à raison de leurs travaux comme tels pourvu que, avant l’expiration des trente jours qui suivent la fin des travaux, ils fassent enregistrer, au bureau d’enregistrement de la division où est situé l’immeuble, un état de leurs créances respectives. Avis de cet enregistrement doit être donné, dans le même délai au propriétaire.

Ce privilège est éteint après les six mois qui suivent la date de la fin des travaux, à moins que le créancier ne prenne une action contre le propriétaire pour le conserver. Le registrateur doit être mis en cause dans cette action, afin de lui dénoncer l’action et de la lui faire noter dans l’index des immeubles.

Dans le cas où le constructeur fait exécuter, en tout ou en partie, l’ouvrage par sous‑contrat, si le sous-entrepreneur a dénoncé son contrat au propriétaire, ce sous‑entrepreneur a un privilège sur l’immeuble pour les travaux exécutés après telle dénonciation, pourvu qu’il fasse enregistrer, avant l’expiration des trente jours qui suivent la fin des travaux, un état de sa créance. Ce privilège est soumis aux mêmes formalités que celui du constructeur et de l’architecte quant à sa création et son extinction. Le propriétaire, dans le cas où le sous-entrepreneur lui a dénoncé son sous‑contrat, a le droit de retenir sur le prix du contrat un montant suffisant pour faire face au privilège du sous-entrepreneur, et tout montant établi par un certificat décerné suivant les formalités de l’article 2013d sera réputé suffisant.

L’enregistrement de ces états se fait par dépôt.

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L’on constate à la lecture de l’article que le privilège du constructeur est «à raison de (ses) travaux comme tels», qu’il doit être enregistré avant l’expiration des trente jours qui suivent la fin des travaux et qu’avis de cet enregistrement doit être donné au propriétaire dans le même délai. L’action se prescrit par six mois depuis la date de la fin des travaux.

Dans le cas du sous-entrepreneur, son privilège est soumis aux mêmes formalités mais il doit en outre dénoncer son sous-contrat au propriétaire et son privilège vaut «pour les travaux exécutés après telle dénonciation». Je reviendrai plus loin sur ce dernier membre de phrase.

Il est établi que le point de départ du privilège n’est pas la date de son enregistrement mais qu’il remonte bien au-delà. Voir Munn & Shea Limited c. Hogue Ltée et H. Davis[3], où le juge Duff, plus tard juge en chef, écrivait au nom de la Cour, à la p. 402:

[TRADUCTION]… que l’effet spécial de l’enregistrement qui y est prescrit n’est pas de faire naître le droit, mais de protéger et de conserver un droit créé d’une autre manière.

Il est également reconnu que l’existence du privilège peut remonter au début de l’exécution des travaux dans le cas d’un constructeur, ou de la fourniture ou de la préparation des matériaux dans le cas d’un fournisseur de matériaux, et que ceux-ci peuvent faire valoir leur privilège lorsqu’est survenu un changement de propriétaire si l’exécution de leur contrat a commencé avant le changement de propriétaire et cela même pour les travaux exécutés ou les matériaux fournis après cette date. Voir Craft Finance Corp. c. Louis Belle-Isle Lumber Inc. et Fernhill Homes Ltd.[4]; Nineteenhundred Tower Ltd. et al. c. Cassiani et al.[5]; Sofinec Inc. c. Amico Inc.[6]; Roger Landry Ltée c. Place St-Gabriel Inc.[7]; Ascenseurs Leclerc Ltée c.

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Sinotal Inc. et autres[8]; Val-Mar Swimming Pools Ltd. c. Richelieu Industrial Leasehold Inc.[9]; New York Life Insurance Co. c. Glenbarr Development Ltd. et al.[10]

Dans chacun de ces arrêts il n’a été décidé que le privilège prenait naissance à la date du contrat. En aucun cas cependant était-il nécessaire de le décider car dans chaque cas il y avait eu commencement d’exécution avant la date à laquelle le changement rétroactif de propriétaire a pris effet. Par contre aucun de ces arrêts ne décide-t-il que le privilège ne remonte pas à la date du contrat.

C’est seulement, à ma connaissance, dans l’arrêt précité d’Assistance Loan que la question s’est nettement posée de savoir si la naissance du privilège peut remonter à la date du contrat et la Cour d’appel, par un arrêt majoritaire a décidé dans la négative comme elle l’a fait dans la présente cause, cette fois à l’unanimité.

C’est en se référant à l’art. 2013 C.c. que la Cour d’appel en est arrivée à cette conclusion dans Assistance Loan et il me paraît utile de reproduire de nouveau le passage déjà cité des motifs du juge Turgeon:

Le privilège de l’article 2013 C.C. affecte la plus-value donnée à un immeuble par les travaux de construction ou d’amélioration. 11 ne peut naître avant que ces travaux ne soient commencés, puisque c’est à ce moment que la plus-value commencera à exister.

L’article 2013 C.c. se lit comme suit:

Art. 2013. L’ouvrier, le fournisseur de matériaux, le constructeur et l’architecte ont un privilège et un droit en préférence sur l’immeuble, mais seulement quant à la plus-value donnée à cet immeuble par leurs travaux ou matériaux, à l’encontre de tous les autres créanciers.

Je conviens que c’est la plus-value donnée à l’immeuble qui justifie que celui-ci soit grevé d’un privilège. Il n’est que logique aussi que la plus-value soit la mesure de l’étendue du privilège et c’est ce que décrète l’art. 2013 par ces mots: «mais seulement quant à la plus‑value donnée à cet immeuble par leurs travaux ou matériaux.» Mais

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que la plus-value soit la mesure du privilège ne signifie pas nécessairement à mon sens que le droit du créancier n’est pas né avant. Il va de soi que pour avoir une créance à exercer le constructeur doit exécuter son contrat et il va de soi que pour que sa créance affecte l’immeuble il faut que le fruit de ses travaux s’y retrouve de façon matérielle.

Dans le cas du fournisseur de matériaux son privilège s’étend aux matériaux «qu’il a spécialement préparés pour telle construction.» (C.c. art. 2013e). L’article n’exige pas que ces matériaux soient incorporés à la construction avant que le privilège puisse naître.

La Cour d’appel dans l’arrêt Nineteen Hundred Tower Ltd. et al. c. Cassiani et al. précité aurait décidé selon l’intimée qu’il faut que les matériaux du fournisseur soient effectivement incorporés à l’immeuble pour que puisse naître le privilège. Je me réfère ici à l’opinion du juge Beetz dans l’arrêt Lumberland Inc. c. Nineteen Hundred Tower Ltd.[11], où cette proposition fut mise de côté lorsqu’aux pp. 594, 595 et 596 il écrit au nom de la Cour:

Il y aurait lieu, également, de clarifier la portée de l’arrêt rendu par la Cour d’appel du Québec dans Nineteen Hundred Tower Limited c. Cassiani dont on a laissé entendre sans faire les nuances nécessaires qu’il avait été approuvé par cette Cour: Sofinec Inc. c. Amico Inc., à la p. 945; Assistance Loan and Finance Corp. c. Bourassa, aux pp. 633 et 636. Pour qui se fie au sommaire du Recueil de Jurisprudence, il peut, sembler que la Cour d’appel ait décidé dans l’arrêt Cassiani que le privilège du fournisseur de matériaux prend naissance lorsque débute la livraison des matériaux et que ces matériaux commencent à être incorporés à l’édifice, ce qui serait reconnaître que les matériaux doivent être incorporés à l’édifice pour que naisse le privilège.

Il m’apparaît que le motif déterminant de l’arrêt Cassiani se retrouve à la p. 792 du recueil:

Vu les dispositions de la loi et le fait reconnu que, le 4 mars 1963, date du contrat de prêt avec clause de dation en paiement, le demandeur (i.e. le prêteur) savait que le susdit édifice était alors en voie de construction, il incombait à ce dernier de se protéger, notamment contre l’éventualité de privilèges de four-

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nisseurs de matériaux.

C’était en somme appliquer le même raisonnement que la Cour d’appel avait adopté dans Belle-Isle Lumber c. Craft Finance Corp. Il fut décidé dans cette cause que la conclusion par le propriétaire d’un contrat de prêt comportant clause de dation en paiement n’affecte pas les droits du fournisseur de matériaux avec qui le propriétaire a contracté antérieurement si la livraison des matériaux débute avant la passation et l’enregistrement d’un tel contrat de prêt. Cette dernière décision fut confirmée par cette Cour qui se déclara d’accord avec les motifs et les conclusions de la Cour d’appel et qui les adopta formellement: Craft Finance Corp. c. Belle-Isle Lumber et al. Néanmoins, quand dans l’arrêt Cassiani M. le juge Salvas, dont l’opinion fut partagée par les deux autres juges de la Cour d’appel, dit que:

Les privilèges des mis en cause ont pris naissance dès qu’ils ont commencé l’exécution de leur obligation de fournir des matériaux et que ces matériaux ont commencé à être incorporés à l’édifice, aucune formalité n’étant alors exigée par la loi, (à la p. 792),

il s’exprime au-delà de ce qui était nécessaire pour décider du litige dont il était saisi. Il m’apparaît tout simplement que le fait que l’édifice était en voie de construction au moment de la conclusion du contrat de prêt n’était qu’une raison additionnelle par rapport aux circonstances de la cause Belle-Isle Lumber pour décider que les privilèges des fournisseurs de matériaux n’étaient pas affectés par la passation et l’enregistrement subséquents de ce contrat de prêt comportant une clause de dation en paiement. D’autre part l’affirmation que cette Cour a confirmé le jugement de la Cour d’appel dans l’affaire Cassiani mérite d’être qualifiée. A la page VI des Rapports judiciaires de la Cour suprême de 1967 l’on ne trouve que la mention suivante: «Nineteenhundred Tower Ltd. et al. v. Cassiani, Harris Steel Corpn.; Franklin Electrical Supply et al. (Qué.), [1967] Q.B. 787, [TRADUCTION] pourvois rejetés avec dépens, le 1er décembre 1967». Cependant, le jugement oral de la Cour consigné dans le registre se lit ainsi:

[TRADUCTION] NOUS sommes tous d’avis que les conclusions tirées par la Cour d’appel sont juridiquement bien fondées. Le pourvoi relatif à chacune de ces affaires est donc rejeté avec dépens.

Ce prononcé n’adopte pas les motifs de la Cour d’appel comme ce fut le cas dans l’affaire Belle-Isle Lumber.

Le seul arrêt que je connaisse qui dispose que la plus-value doit être acquise au moins en partie avant que naisse le privilège est l’arrêt précité

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Assistance Loan sur lequel est fondé l’arrêt qui fait l’objet de ce pourvoi.

La doctrine et la jurisprudence françaises ne nous sont ici d’aucun secours. Les règles applicables sont différentes et de plus «… le privilège est, sinon tombé en désuétude, du moins peut utilisé.» (Planiol et Ripert, Droit civil français, tome XII, 2e éd., n° 666, p. 693.)

Dans Lumberland Inc., précité, le juge Beetz écrit à la p. 593:

En l’occurrence, le principe voulu par le législateur et qu’il énonce à l’art. 2013 C.c., c’est que ceux dont le labeur ou les matériaux ont servi à donner une plus-value à un immeuble bénéficient d’une sûreté et d’un droit de préférence sur cet immeuble.

Dans Munn & Shea, précité, en Cour d’appel[12], le juge en chef Lafontaine écrivait à la p. 203:

Autrement, la loi serait singulièrement inefficace si, au cours des travaux, un propriétaire, après avoir bénéficié des matériaux qui lui ont été fournis, pouvait frustrer le fournisseur de matériaux du privilège que la loi lui confère, par la vente qu’il ferait des immeubles pour lesquels les matériaux ont été fournis et qui y ont été incorporés.

Il s’agit dans la présente cause du privilège du constructeur plutôt que de celui du fournisseur de matériaux. Les ascenseurs construits par l’appelante ne s’en trouvent pas moins incorporés aux immeubles de l’intimée.

Dans le cas d’un architecte qui ne serait chargé que de la confection des plans on peut concevoir le cas où il aurait entièrement terminé son travail avant que ne commence la construction. Si par l’effet d’une clause de dation en paiement rétroactive un créancier devenait propriétaire à compter d’une date antérieure au début de la construction, l’architecte ne bénéficierait d’aucun privilège lors même que ses plans aient servi à la construction de l’édifice. Il ne conserverait qu’un recours bien aléatoire contre le propriétaire original.

Comme on l’a vu, dans le cas du sous-entrepreneur qui a dénoncé son contrat au propriétaire, «ce sous-entrepreneur a un privilège sur l’immeuble

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pour les travaux exécutés après telle dénonciation, …» De même dans le cas du fournisseur de matériaux qui contracte avec le constructeur et qui a dénoncé son contrat au propriétaire, «son privilège est conservé pour tous les matériaux fournis après cet avis…»

Le point de départ du privilège du fournisseur de matériaux qui a conclu un contrat avec le constructeur de même que celui du sous-entrepreneur est donc la dénonciation du sous‑contrat au propriétaire.

Ces dispositions nous font voir que ces créanciers ont un privilège pour tous les travaux exécutés ou les matériaux fournis après la dénonciation. Il n’y a pas de stipulation quant à un moment précis où naît le privilège pourvu bien sûr qu’en temps opportun les autres conditions soient remplies: qu’ils exécutent leur contrat, que l’immeuble acquière une plus-value, qu’ils enregistrent leur privilège dans les trente jours qui suivent la fin des travaux et en donnent avis au propriétaire, enfin qu’ils prennent action dans les 6 mois de la fin des travaux.

Il est constant que ce privilège ne vaut que pour les matériaux fournis et les travaux exécutés après la dénonciation et non avant. Voir Concrete Column Clamps Ltd. c. Cité de Québec[13]; Alppi c. Hamel;[14] Desrosiers c. Léger[15]. C’est donc bien là à mon avis marquer le point de départ du privilège.

Dans le cas du fournisseur de matériaux et celui du constructeur qui traite directement avec le propriétaire, aucun avis n’est requis. Cela va de soi puisque comme l’écrit Mignault, vol. 9, p. 71: «cette formalité, outre qu’elle n’est pas exigée, serait absolument inutile.» Le propriétaire est suffisamment prévenu par le seul fait du contrat. Le point de départ du privilège doit en ce cas être la date du contrat si c’est à la date de la dénonciation que naît le privilège de ceux qui ne traitent pas directement avec le propriétaire.

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Dans Henri Gadbois et al. c. Armand Boileau et al. et Stimson-Reeb Builders Supply Company[16], bien que ce fût un obiter, le juge Lamont écrivait au nom de la Cour, à la p. 596: [TRADUCTION] «… le privilège est effectivement créé sans enregistrement, à la date où prend naissance l’obligation du propriétaire ou de l’entrepreneur…».

Dans Clairment Delisle Inc. c. I. & S. Construction Corporation et ai, Cour supérieure, Montréal, n° 609-512, 21 mai 1965, le juge André Nadeau écrit:

Considérant que ce privilège prend son origine dans les droits que constate le contrat d’entreprise et remonte à la date de la convention intervenue suivie de l’ouverture du chantier;.

Les derniers mots signifient à mon avis que, bien entendu, le privilège est sujet à la condition que le contrat soit exécuté mais il n’en remonterait pas moins à la date du contrat lui-même. Je dois toutefois faire observer que dans cette cause il s’agissait d’un privilège de constructeur et que ce dernier avait commencé ses travaux la veille de la passation du contrat comportant la clause de dation en paiement à laquelle il fut plus tard donné effet.

Dans l’arrêt Assistance Loan précité, le juge Rinfret, plus tard juge en chef, dissident, écrit aux pp. 636, 637 et 638:

Je ne puis me convaincre que le législateur ait voulu d’une part donner aux fournisseurs de matériaux et constructeurs le bénéfice du privilège et qu’il ait, d’autre part, ouvert la porte béante pour les en priver, ni qu’il ait voulu établir une différence entre le fournisseur de matériaux ou sous-traitant qui contracte avec le constructeur et ceux qui contractent avec le propriétaire.

Que l’on exige, sous peine d’en subir les conséquences fâcheuses, du fournisseur ou du constructeur, l’obligation de vérifier au bureau d’enregistrement s’il y a des hypothèques qui annihileraient son futur privilège, j’en conviens aisément; mais je ne puis admettre qu’ils doivent s’astreindre à la même vérification avant chaque fourniture de matériaux ou chaque jour de travaux.

D’autant plus que si, après semblable vérification, ils se rendent compte de l’enregistrement, postérieur à leur contrat, d’une hypothèque comportant dation en paiement rétroactive, ils refusent de livrer d’autres maté-

[Page 25]

riaux ou d’exécuter d’autres travaux, ils s’exposeraient à une action en dommages‑intérêts basée sur leurs contrats.

Je puis facilement imaginer (je ne dis pas que cela se soit produit dans le présent cas) un propriétaire signant un certain nombre de contrats en vue de la construction de son immeuble et qui une semaine plus tard consentirait une hypothèque avec dation en paiement rétroactive.

En cas de défaut de rencontrer ses paiements, volontairement ou pas, après que la construction est matériellement avancée, l’immeuble deviendrait la propriété du créancier hypothécaire, franc et quitte de tous privilèges, avec la conséquence que les fournisseurs et les constructeurs perdraient leurs privilèges et que le créancier s’enrichirait à leurs dépens.

Ce n’est sûrement pas cela qu’a voulu le législateur.

Par le premier paragraphe de l’article 2013e, il fixe la quotité, la mesure ou l’étendue du privilège; il n’établit pas la date de la naissance du privilège.

S’il parle au passé: «matériaux qu’il a fournis» ou «qu’il a spécialement préparés» c’est qu’au moment où le privilège sera enregistré et la plus-value donnée à l’immeuble, ils seront choses du passé.

Il serait, je crois, impensable d’arguer que, par la livraison d’une planche, avant l’enregistrement de l’hypothèque, le fournisseur de matériaux a déjà donné une plus‑value à l’immeuble, et que ce geste serait suffisant pour lui garantir un privilège sur toutes les livraisons subséquentes à l’hypothèque.

La plus-value est déterminée plus tard, lorsque les matériaux ont été incorporés et les travaux exécutés.

Le deuxième paragraphe de l’article 2013e traite du cas où le fournisseur de matériaux contracte avec le propriétaire, l’article dit que le privilège est «conservé» par l’enregistrement.

Pour être conservé le privilège a dû naître.

Le second paragraphe n’est pas explicite au sujet de la date de la naissance du privilège, c’est pourquoi il nous faut consulter le troisième paragraphe pour être éclairé à ce sujet:

Dans le cas où le fournisseur de matériaux contracte avec le constructeur, il doit informer par écrit le propriétaire de l’héritage qu’il a fait un contrat avec le constructeur pour la livraison de matériaux. Son privilège est

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conservé pour tous les matériaux fournis après cet avis pourvu…

Il me semble déraisonnable de croire que le fournisseur de matériaux contractant avec le constructeur, aurait droit à un privilège pour tous matériaux livrés après la connaissance qu’a le propriétaire du contrat intervenu et que le fournisseur contractant avec le propriétaire, qui, dès la signature du contrat, en a connaissance, serait privé du même avantage.

Il faut, à mon avis, conclure du troisième paragraphe de l’article 2013e que c’est la connaissance du contrat par le propriétaire qui détermine la naissance du privilège.

C’est d’ailleurs à partir de ce moment qu’il s’engage à donner la plus-value à l’immeuble.

Le privilège sera ensuite conservé en suivant les formalités établies par la loi.

Je partage cet avis. Le privilège est un droit qui de par sa nature naît, croît, se conserve et s’exerce par étapes, à des époques différentes. Qu’il soit assujetti à diverses conditions qui doivent toutes être rencontrées pour qu’il puisse être exercé ne l’empêche pas de naître. Il suffit que les conditions soient remplies lors de son exercice et que la plus-value soit présente à cette époque pour que l’art. 2013 C.c. soit respecté. Je suis donc d’avis que le privilège du constructeur naît ou a son point de départ à la date du contrat d’entreprise par lequel il s’est engagé.

A l’appui de leur proposition que le privilège ne saurait naître avant que les travaux ne soient commencés sur le chantier, les procureurs de l’intimée écrivent:

Cette présence physique est indispensable pour la protection des tiers. Elle remplace l’enregistrement du droit réel du constructeur et sert de moyen de publicité. Elle révèle aux tiers l’existence du privilège ou leur fait soupçonner la possibilité de cette existence.

Sous ce rapport le juge Lamont écrivait dans l’arrêt Gadbois précité, à la p. 596:

[TRADUCTION]… La raison pour laquelle on n’exige pas qu’avis soit donné par le biais de l’enregistrement aux acquéreurs éventuels, ou à d’autres personnes qui voudraient acquérir un droit dans l’immeuble, doit être, selon moi, que l’avis par enregistrement a été considéré inutile étant donné l’avis que constitue en soi un immeuble en construction ou récemment complété sur le bien-

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fonds visé. Quiconque s’intéresse à ce bien-fonds saurait, ou serait présumé savoir, qu’il peut être grevé de privilèges.

La dernière phrase en particulier: [TRADUCTION] «Quiconque s’intéresse à ce bien-fonds saurait, ou serait présumé savoir, qu’il peut être grevé de privilèges»… me paraît s’appliquer tout autant à la présente situation où l’intimé a consenti un prêt dans le but précis de rendre possible la construction d’édifices. De plus dans le bail emphytéotique se trouve l’attendu suivant:

ATTENDU que le preneur désire obtenir la possession dudit terrain et s’en servir à titre d’emphytéote durant soixante années, moyennant:

(2) L’engagement de construire un bâtiment…

Enfin, la clause 3.02 du bail stipule:

3.02 Les travaux de construction commenceront immédiatement et le bâtiment devra être achevé vers le premier août prochain (1971).

Les procureurs de l’intimée ont par ailleurs invoqué dans leur factum et à l’audition un autre moyen fondé sur la clause suivante du contrat entre Horn Elevator et Beauharnois auxquelles les parties ont succédé respectivement:

[TRADUCTION] Il est expressément convenu que Horn Elevator Limited ne sera en aucune façon responsable envers l’acquéreur à l’égard d’une garantie de constructeur ou en vertu de toute loi relative à la responsabilité ou aux obligations des constructeurs, et l’acquéreur sera réputé à toutes fins être le constructeur et tiendra Horn Elevator Limited indemne et à couvert de toute obligation et responsabilité de quelque nature qu’une loi peut imposer aux personnes qui construisent ou érigent un immeuble en totalité ou en partie.

Ils écrivent:

Il y a lieu de se demander, dans les circonstances, de quel droit Armor réclame le privilège de constructeur puisqu’elle a stipulé ne pas être un constructeur.

Je ne vois rien dans cette clause qui constitue une stipulation à l’effet que l’appelante n’est pas un constructeur et que partant, elle ne pourrait bénéficier du privilège accordé aux constructeurs. A la simple lecture cette clause me paraît comporter une limitation de la responsabilité de l’appelante envers l’intimée, en vertu de la loi ou autre-

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ment, en tant que constructeur et un engagement de la part de l’intimée de se porter garante de toute obligation ou responsabilité imposée à un constructeur, l’intimée étant à tous égards considérée comme étant elle-même le constructeur sous ce rapport aux fins d’assumer ses responsabilités. Quoiqu’il en soit il n’y a pas lieu d’interpréter le sens et la portée de cette clause pour les fins du litige autrement que pour dire qu’à mon avis le fait pour l’appelante de limiter sa responsabilité envers l’intimée et pour cette dernière de s’engager à garantir l’appelante n’a pas pour effet de faire en sorte que l’appelante ne soit plus un constructeur vis-à-vis le propriétaire. Cette clause ne peut donc en aucune façon priver l’appelante de son privilège et il ne me paraît ni nécessaire ni utile de m’y attarder davantage.

Pour ces motifs je suis d’avis d’accueillir l’appel, d’infirmer l’arrêt de la cour d’appel de même que le jugement de la Cour supérieure, et de rejeter l’action de l’intimée avec dépens dans toutes les cours.

Pourvoi accueilli avec dépens.

Procureurs de l’appelante: Chait Salomon & Associates, Montréal.

Procureurs de l’intimée: Drouin, Sirois & Associates, Montréal.

[1] [1979] C.A. 521.

[2] [1972] C.A. 631.

[3] [1928] R.C.S. 398.

[4] [1966] R.S.C. 661.

[5] [1967] R.C.S. vi; [1967] B.R. 787.

[6] [1969] B.R. 941.

[7] [1973] C.S. 12.

[8] [1975] C.S. 1027.

[9] [1978] C.S. 877.

[10] [1979] C.S. 572.

[11] [1977] 1 R.C.S. 581.

[12] (1927), 44 B.R. 198 (C.A.).

[13] [1940] R.C.S. 522, conf. (1939), 67 B.R. 537.

[14] (1939), 66 B.R. 448.

[15] (1923), 29 R.L. N.S. 435.

[16] [1929] R.C.S. 587.

Références :

Jurisprudence: Assistance Loan and Finance Corporation c. Bourassa, [1972] C.A. 631, Munn & Shea Ltd. c. Hogue Limitée et H. Davis, [1928] R.C.S. 398; conf. (1927), 44 B.R. 198; Craft Finance Corp. c. Louis Belle-Isle Lumber Inc. et Fernhill Homes Ltd., [1966] R.C.S. 661; Nineteenhundred Tower Ltd. et al. c. Cassiani et al., [1967] R.C.S. vi; [1967] B.R. 787; Sofinec Inc. c. Amico Inc., [1969] B.R. 941; Roger Landry Ltée c. Place St-Gabriel Inc., [1973] C.S. 12; Ascenseurs Leclerc Ltée c. Sinotal Inc. et autres, [1975] C.S. 1027; Val-Mar Swimming Pools Ltd. c. Richelieu Industrial Leasehold Inc., [1978] C.S. 877; New York Life Insurance Co. c. Glenbarr Development Ltd. et al., [1979] C.S. 572; Lumberland Inc. c. Nineteen Hundred Tower Ltd., [1977] 1 R.C.S. 581; Concrete Column Clamps Ltd. c. Cité de Québec, [1940] R.C.S. 522 conf. (1939), 67 B.R. 537; Alppi c. Hamel (1939), 66 B.R. 448; Desrosiers c. Léger (1923), 29 R.L.N.S. 435; Henri Gadbois et al. c. Armand Boileau et al. et Stimson-Reeb Builders Supply Company, [1929] R.C.S. 587; Clairment Delisle Inc. c. I. & S. Construction Corporation et al., C.S. Montréal, n° 609-512, 21 mai 1965.

Proposition de citation de la décision: Armor Ascenseur Québec Ltée c. Caisse de dépôt et placement du Québec, [1981] 1 R.C.S. 12 (27 janvier 1981)

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Origine de la décision

Date de la décision : 27/01/1981
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