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§ Metropolitan Trust c. Morenish Land Developments Ltd., [1981] 1 R.C.S. 171 (27 janvier 1981)

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Sens de l'arrêt : Le pourvoi est accueilli

Numérotation :

Référence neutre : [1981] 1 R.C.S. 171 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;1981-01-27;.1981..1.r.c.s..171 ?

Analyses :

Hypothèques - Intérêt - Calcul - Clause de remboursement prévoyant l’intérêt à un taux prescrit par an et l’intérêt dû payable mensuellement.

En l’espèce, la question en litige porte sur le calcul exact de l’intérêt payable en vertu d’une hypothèque. La clause de remboursement ne comporte aucune disposition visant à composer l’intérêt sauf en cas de défaut. On ne mentionne pas à quel rythme doit être calculé l’intérêt et rien n’indique si l’intérêt doit être calculé d’avance ou non. L’intérêt devait être payable mensuellement au taux de treize pour cent par an. L’hypothèque ne prévoit aucune autre disposition portant sur le calcul de l’intérêt.

L’interprétation de la créancière hypothécaire suppose que l’hypothèque prévoit un intérêt au taux de treize pour cent par an calculé annuellement et payable mensuellement. Par contre, la débitrice hypothécaire prétend que la créancière hypothécaire doit avoir reçu en intérêt, à la fin de l’année, une somme égale à treize pour cent du capital et elle invoque le «principe de réinvestissement».

En première instance, la position de la créancière hypothécaire appelante a été admise, mais compte tenu de la jurisprudence contraire, la cause a été référée à la Cour d’appel de l’Ontario qui a infirmé la décision de la Cour de première instance et a conclu en faveur de la débitrice hypothécaire intimée.

Arrêt: Le pourvoi est accueilli.

La clause d’intérêt prescrit un taux d’intérêt nominal qui n’est assorti d’aucune disposition obligeant le prêteur à réinvestir l’intérêt payé au cours d’une période de calcul de l’intérêt. Suivant les termes du contrat, l’intérêt reçu au cours d’une année n’a pas à être utilisé de façon à produire un revenu pour le reste de l’année;

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ainsi, le taux qui doit servir au calcul du montant que l’emprunteur doit payer est un taux d’intérêt nominal ou pur. Le «prétendu principe de réinvestissement» ne s’applique pas même si l’hypothèque prévoit que l’intérêt est calculé et payable mensuellement. Cette doctrine n’a pas été prévue à l’hypothèque et n’est pas admise comme principe de droit. L’interprétation de cet arrangement financier bien précis repose uniquement sur le langage que les parties ont choisi.


Parties :

Demandeurs : Metropolitan Trust
Défendeurs : Morenish Land Developments Ltd.

Texte :

Cour suprême du Canada

Metropolitan Trust c. Morenish Land Developments Ltd., [1981] 1 R.C.S. 171

Date: 1981-01-27

The Metropolitan Trust Company, Canada Grundstuecksentwicklungen Lehndorff Vermoegensverwaltung G.m.b.H. & Co., W.B. Sullivan Construction Limited et R.J. Prusac (Plaignants) Appelants;

et

Morenish Land Developments Limited (Défendeur) Intimée.

1980: 5 novembre; 1981: 27 janvier.

Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Martland, Ritchie, Estey et McIntyre.

EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DE L’ONTARIO.

POURVOI à l’encontre d’un arrêt de la Cour d’appel de l’Ontario[1], sur une enquête référée par le juge Dupont. Pourvoi accueilli.

S.G. Fisher, c.r., et W.G. Norton, pour les appelants.

R.J. Arcand et J.A. Ballard, pour l’intimée.

Version française du jugement de la Cour rendu par

LE JUGE ESTEY — Une question d’ordre pratique s’est posée aux parties quant au montant dû pour acquitter une hypothèque dont la clause de remboursement se lit comme suit:

[TRADUCTION] La présente hypothèque sera nulle moyennant le paiement de HUIT MILLIONS DEUX CENT MILLE ($8,200,000) dollars en monnaie légale au Canada avec intérêt au taux de dix-neuf (19%) pour cent par an comme suit:

ladite somme de $8,200,000 en capital sera due et exigible le 16 août 1977, et l’intérêt mensuel audit taux, tant avant qu’après échéance et tant avant qu’après défaut, sur la partie du capital impayé à différentes époques, sera dû et exigible le 16 de chaque mois de chaque année jusqu’à parfait paiement du capital; le premier paiement d’intérêt, devant être calculé à compter du 16 août 1974 sur le capital total garanti aux présentes, sera dû et exigible le 16 septembre 1974.

[Page 173]

ET les parties aux présentes conviennent qu’à défaut d’effectuer le paiement d’une somme due à titre d’intérêt à une date de paiement prévue ci-dessus, l’intérêt composé sera exigible, et la somme impayée à titre d’intérêt portera intérêt, tant après qu’avant échéance, au taux indiqué ci-dessus, et à défaut de payer l’intérêt et l’intérêt composé dans un (1) mois de la date du défaut, il en sera fait le compte, et l’intérêt composé au taux indiqué ci-dessus sera exigible sur le total alors dû, tant après qu’avant échéance, et ainsi de suite à différentes époques, et tous ces intérêts et intérêts composés grèveront lesdits biens-fonds.

(Les termes soulignés représentent ce que les parties ont inscrit sur une formule imprimée.)

Le litige porte uniquement sur le montant de l’intérêt dû. Puisque les parties se sont entendues sur toutes les considérations d’ordre mathématique, la question en jeu se limite à l’interprétation qu’il convient de donner aux parties de la clause de remboursement relatives à l’intérêt. Pour compléter le tout, il faut souligner une autre disposition de l’hypothèque qui révèle que la débitrice hypothécaire avait déjà payé six pour cent de l’intérêt dû pendant la durée de l’hypothèque, et [TRADUCTION] «par conséquent seul un intérêt de treize pour cent par an est exigible à l’égard de cette hypothèque».

Si l’on réduit la clause de remboursement aux seuls mots traitant du calcul et du paiement de l’intérêt, elle se lit comme suit:

[TRADUCTION]…avec intérêt au taux de dix-neuf (19%) pour cent par an…et l’intérêt mensuel audit taux, tant avant qu’après échéance et tant avant qu’après défaut, sur la partie du principal impayé à différentes époques, sera dû et exigible le 16 de chaque mois de chaque année jusqu’à parfait paiement du capital; le premier paiement d’intérêt, devant être calculé à compter du 16 août 1974 sur le capital total garanti aux présentes, sera dû et exigible le 16 septembre 1974.

Il faut souligner que:

a) la clause de remboursement ne comporte aucune disposition visant à composer l’intérêt, à la différence de la partie qui traite du calcul et du paiement de l’intérêt en cas de défaut;

[Page 174]

b) on ne mentionne pas à quel rythme doit être calculé l’intérêt, s’il doit l’être semestriellement, trimestriellement, mensuellement ou à tout autre intervalle régulier;

c) rien n’indique si l’intérêt doit être calculé d’avance ou non;

d) on prévoit que le premier paiement d’intérêt est calculé à partir d’une date précise et est exigible à une date précise un mois plus tard alors que rien n’indique comment calculer les paiements suivants, sauf que sur le capital impayé à différentes époques, l’intérêt sera dû et exigible le 16 de chaque mois.

L’hypothèque a été en vigueur du 16 août 1974 au 16 août 1977, date à laquelle tout le montant en capital garanti est devenu dû et exigible. Les parties ont convenu qu’au cours de la durée de l’hypothèque, le mode de calcul de l’intérêt qu’a utilisé le créancier hypothécaire était le suivant:

[TRADUCTION] L’hypothèque en cause porte intérêt payable mensuellement au taux de 19 pour cent par an. Six pour cent d’intérêt sur le montant total prêté et garanti par l’hypothèque ont été payés à l’avance pour toute la durée de l’hypothèque. Aucun autre calcul n’a été fait concernant l’intérêt payé d’avance et le taux annuel de 13 pour cent a été utilisé aux fins de tous les autres calculs d’intérêt.

Pour établir le montant d’intérêt dû à la date de chaque paiement mensuel d’intérêt, on a procédé au calcul suivant:

Le capital impayé à la date du dernier paiement d’intérêt a été multiplié par 13 et divisé par 100; le résultat a été multiplié par le nombre de jours entre la date du dernier paiement d’intérêt et la date de paiement d’intérêt visée; le résultat a été divisé par le nombre de jours dans l’année.

A plusieurs reprises, des paiements ont été faits entre les dates normales de paiement d’intérêt en échange de quittances partielles. Dans ces cas, les paiements ont d’abord été imputés à l’intérêt accumulé sur le solde en capital précédent, à tant par jour jusqu’à la date du paiement. Le solde du paiement a ensuite été imputé au capital impayé garanti par l’hypothèque. L’intérêt sur le nouveau solde était alors calculé de la

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même façon pour le reste de la période normale de paiement d’intérêt en vue d’établir le montant d’intérêt dû à la date normale de paiement d’intérêt suivante.

(Citation d’un passage du mémoire des appelants à laquelle l’intimée souscrit.)

Par ce mode de calcul, la créancière hypothécaire interprète l’hypothèque de manière que l’intérêt soit calculé au taux de treize pour cent par an et soit payable mensuellement le 16 de chaque mois sur le solde impayé du capital au cours de ce mois. Cette interprétation suppose que l’hypothèque prévoit un intérêt au taux de treize pour cent par an calculé annuellement et payable mensuellement le 16 de chaque mois sur le solde impayé au cours du mois qui vient de se terminer. Par contre, la débitrice hypothécaire prétend que ce qui importe surtout, c’est que la créancière hypothécaire ait reçu, en intérêt, à l’expiration de la durée de l’hypothèque, une somme égale à treize pour cent par an du capital demeurant impayé à certaines époques. Aux termes de l’hypothèque, l’intérêt devait être calculé annuellement et payé mensuellement, et non pas calculé mensuellement et payé mensuellement. La débitrice hypothécaire prétend que le montant requis pour acquitter l’hypothèque le 16 août 1977 est de $1,642,454.40, étant donné que, par erreur, l’intérêt avait été calculé mensuellement et payé mensuellement. A l’appui de cette prétention, la débitrice invoque le «principe de réinvestissement».

Une disposition de l’hypothèque permet à la débitrice hypothécaire de payer par anticipation la totalité ou une partie du capital. Il est difficile de trouver dans l’interprétation que propose la débitrice hypothécaire quoi que ce soit visant le calcul de l’intérêt sur un montant variable de capital impayé. Si le calcul est fait au début de l’année, la créancière hypothécaire touche plus que ce à quoi elle a droit; et si ce calcul est fait à la fin de l’année, elle touche moins que ce à quoi elle a droit. Mais si ce calcul est fait à diverses époques de l’année par rapport au montant variable de capital impayé, alors l’interprétation de la clause d’intérêt que propose la débitrice hypothécaire ne convient pas à moins de supposer en outre qu’il y aura, à la fin de l’année, un rajustement d’intérêt

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pour ramener le loyer net de l’argent au cours de l’année à un montant qui équivaut exactement à treize pour cent par an sur les divers montants impayés à certaines époques. Il ne paraît y avoir aucune preuve au dossier (si ce n’est dans deux listages illisibles qui n’ont pas été mentionnés au cours des plaidoiries devant cette Cour) qui explique comment cela est possible sans autre éclaircissement du calcul de l’intérêt, ou même si c’est possible.

Les parties conviennent que la différence entre le mode de calcul de l’intérêt que propose la créancière hypothécaire et celui que propose la débitrice est de $167,265.48.

Le débat est limité par l’accord des parties qu’il ne s’agit pas ici d’une hypothèque aux termes de laquelle les paiements du principal et de l’intérêt sont confondus. Par conséquent, les art. 6, 7 et 8 de la Loi sur l’intérêt, S.R.C. 1970, chap. I-18, ne nous concernent pas directement vu l’art. 2 de la Loi:

2. Sauf disposition contraire de la présente loi ou de toute autre loi du Parlement du Canada, une personne peut stipuler, allouer et exiger, dans tout contrat ou convention quelconque, le taux d’intérêt ou d’escompte qui est arrêté d’un commun accord.

Les parties n’ont cité aucune autre loi du Parlement se rapportant à la question en litige. Par conséquent, il ne nous reste, pour régler ce litige, que les termes de l’hypothèque elle-même. Le problème est un simple affrontement entre la stipulation introductive que l’intérêt à payer est de dix-neuf pour cent par an sans mention de l’intérêt composé ni du calcul et du paiement de l’intérêt d’une part et la deuxième mention de l’intérêt qui le rend payable mensuellement sans que soit précisé «non d’avance» d’autre part. Le juge Dupont, qui a entendu la demande en première instance en Cour des sessions hebdomadaires, a conclu que la position de la créancière hypothécaire-appelante était [TRADUCTION] «la plus convaincante à la lumière de la jurisprudence», mais comme cette conclusion était contraire à celle d’un collègue de la Haute Cour de l’Ontario dans Re Fobasco Ltd.

[Page 177]

and Abrams et al.[2], concernant une stipulation de paiement d’intérêt identique dans une hypothèque, il a choisi de déférer la cause à la Cour d’appel de l’Ontario conformément à l’art. 35 de The Judicature Act, R.S.O. 1970, chap. 228. Au nom de la Cour d’appel, le juge Arnup a conclu, après un examen approfondi de la jurisprudence, que l’interprétation que donnait la débitrice hypothécaire intimée à la clause de paiement d’intérêt de l’hypothèque était la bonne et il a par conséquent ordonné que cette dernière soit payée à même les deniers consignés à la cour.

Les discussions des tribunaux sur le sens de l’expression commerciale courante «pour cent par an» sont étonnamment rares. Les deux avocats ont invoqué la décision du juge Anglin de cette Cour dans l’affaire Standard Reliance Mortgage Corporation c. Stubbs[3]. Dans l’hypothèque alors en cause, le débiteur hypothécaire devait payer chaque mois une somme précise et fixe qui comprenait à la fois l’intérêt et le principal, et l’hypothèque prévoyait ensuite que le taux d’intérêt à payer sur le principal était de «dix pour cent par an». La Cour a conclu qu’il s’agissait d’une hypothèque mixte et a par conséquent appliqué la Loi sur l’intérêt, précitée. Néanmoins, dans cette affaire, les cours qui ont étudié cette question devaient interpréter l’expression «dix pour cent par an» qui ne comportait aucune réserve concernant l’intérêt composé ou le paiement d’avance ou non. Cependant, à cause du paiement mensuel mixte, l’hypothèque fixait en fait l’intérêt mensuel, calculé au taux de dix pour cent par an. Une partie de l’analyse, en particulier à la p. 439 du recueil, traite apparemment de la question des intérêts prévus aux hypothèques en général. Le juge Anglin souligne:

[TRADUCTION] Un taux de dix pour cent par an composé mensuellement est nettement plus élevé que dix pour cent par an composé annuellement.

Cela, bien sûr, n’aide pas à résoudre la question de savoir quel est l’intérêt à payer aux termes d’une disposition hypothécaire donnée. On peut noter plus loin, à la même page:

[Page 178]

[TRADUCTION] Si l’on indique un taux, disons, de 10 pour cent par an, bien que ce ne soit pas une indication expresse que l’intérêt doit être calculé annuellement, ce calcul est implicite, et je dois considérer qu’il s’agit d’une déclaration suffisante à cet égard qui interdit le calcul de l’intérêt autrement qu’annuellement.

Cet énoncé est certes satisfaisant dans ce contexte, mais il n’est pas, par ses termes, assez large pour englober la situation actuelle où le débiteur hypothécaire peut rembourser par anticipation une partie ou la totalité du capital garanti, possiblement en plusieurs versements au cours d’une même année. Il faut en outre l’examiner dans le contexte de ce qui suit au même alinéa:

[TRADUCTION] Sauf disposition contraire expresse, je dirais qu’une réserve d’intérêt à dix pour cent par an interdit de calculer l’intérêt d’avance. A mon avis, cette disposition a pour conséquence logique que, dans un tel cas, l’intérêt doit être calculé «non d’avance». (C’est moi qui souligne.)

Il s’agit, bien sûr, d’une interprétation des mots «dix pour cent par an» lorsque la clause d’intérêt en cause ne comporte aucune autre indication quant au paiement de l’intérêt et que les mots «par an» ne sont précisés nulle part. La clause et l’hypothèque se lisait en fait:

[TRADUCTION]…le taux d’intérêt imputable…est de 10 pour cent par an tant avant qu’après défaut…

Sa Seigneurie a conclu que ces mots étaient [TRADUCTION] «un énoncé suffisant pour que le taux d’intérêt soit calculé annuellement et non d’avance». Bien sûr, en l’espèce, les mots «pour cent par an» sont suivis d’une indication expresse concernant la façon de payer l’intérêt, et la question dont nous sommes saisis est par conséquent tout à fait différente, savoir, quelle conclusion faut-il au besoin tirer de la disposition expresse visant le paiement mensuel de l’intérêt?

Les débats devant cette Cour ont tourné autour de l’application de ce qu’on appelle «le principe de réinvestissement». On admet depuis longtemps, comme l’arrêt Standard Reliance, précité, l’indique, que l’intérêt au taux de dix pour cent par an calculé mensuellement est supérieur à dix pour cent par an calculé annuellement. Il en est ainsi seulement si l’on suppose que le bénéficiaire du paiement mensuel réinvestit l’argent pour le reste

[Page 179]

de l’année et gagne ainsi un intérêt sur l’intérêt. Ce n’est pas le cas si tant pour cent par an est payable annuellement. Si l’on ne suppose pas que l’intérêt est réinvesti durant le reste de l’année, alors dix pour cent par an a la même valeur, peu importe qu’il soit payé annuellement ou mensuellement. Ainsi, la question en l’espèce soulève réellement l’application, comme une quasi-règle de droit, du principe de réinvestissement.

La solution à cette question n’est pas simplifiée quand on constate, suivant les documents que l’appelante a soumis aux tribunaux, que dans le monde de l’investissement, on considère depuis un bon moment que le réinvestissement ne joue que si l’hypothèque le prévoit expressément.

Au nom de la Cour d’appel, le juge Arnup conclut:

[TRADUCTION]…que l’hypothèque doit s’interpréter comme si la clause d’intérêt prévoyait un intérêt de 13 pour cent par an calculé annuellement, non d’avance, mais payable mensuellement.

Il a donc appliqué le principe dit «de réinvestissement» en prenant soin de souligner que ce principe ne fait pas jouer de règle de droit:

[TRADUCTION] C’est plutôt une partie de l’exercice de logique suivant lequel, outre la valeur persuasive des chiffres en jeu, on peut constater qu’un créancier hypothécaire qui a le droit de recevoir tant pour cent par an calculé annuellement, n’est pas frustré si, à la fin du premier mois, il reçoit moins de un douzième de tant, et ainsi de suite jusqu’à la fin de l’année. En employant le facteur d’intérêt qui convient et en appliquant la logique de la théorie du réinvestissement du produit des paiements d’intérêt faits à différentes époques, le créancier hypothécaire aura reçu, à l’expiration de douze mois, exactement ce à quoi lui donne droit son contrat, c’est-à-dire tant pour cent du capital avancé et impayé, calculé annuellement, non d’avance.

Il faut bien sûr envisager le problème comme essentiellement un problème d’interprétation du contrat. Lorsque l’expression «par an» est placée seule dans l’hypothèque, la jurisprudence a toujours conclu qu’elle signifie calculé et payable par an. Cependant, il ne faut pas oublier que l’intérêt, de quelque façon qu’on le paie, court quotidienne-

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ment, comme le souligne le vice-chancelier dans In re Rogers’ Trusts[4], à la p. 341:

[TRADUCTION] En l’espèce, l’intérêt à payer sur les obligations, bien que payable semestriellement, n’est pas un tout, mais une accumulation de l’intérêt quotidien qui court d’un jour à l’autre, et qui, sans être exigible immédiatement, est quand même dû.

La Cour a fait remarquer que même si l’effet de commerce en question était une obligation, il était [TRADUCTION] «dans la même situation qu’une hypothèque».

L’hypothèque ici ne stipule pas que l’intérêt doit être calculé d’avance ou non, et elle ne stipule pas de façon expresse que l’intérêt doit être calculé annuellement ou mensuellement. Une question à laquelle il faut cependant répondre est de savoir si l’expression «dix-neuf pour cent par an» commande ou domine l’expression «l’intérêt mensuel…sur la partie du capital impayé à différentes époques, sera dû et exigible…». Puisque la Loi sur l’intérêt, précitée, ne s’applique pas, l’art. 6 de la Loi qui dispose que l’hypothèque doit énoncer le taux d’intérêt exigible calculé annuellement ou semestriellement non d’avance, ne nous est d’aucun secours. Je conclus donc que les décisions relatives aux paiements mixtes qui emploient les termes de la Loi sur l’intérêt, précitée, n’aident peu ou pas à interpréter la disposition contractuelle que comporte la présente hypothèque. Si, par exemple, les termes du contrat, compte tenu de leur sens ordinaire, ont pour effet d’établir un taux de rendement réel du capital plus élevé, le résultat n’est pas invalidé à cause de la différence entre le taux nominal et le taux effectif. C’est une préoccupation essentielle en vertu de la Loi sur l’intérêt, mais par ailleurs entièrement subordonnée aux termes de l’hypothèque.

En outre, nous n’avons pas à nous préoccuper de l’intérêt composé, ni même de la distinction entre l’intérêt calculé d’avance ou non, puisque l’hypothèque n’emploie aucune de ces expressions. Le juge Arnup, de même que d’autres tribunaux qui se sont penchés sur le calcul de l’intérêt, cite un extrait de l’ouvrage de H. Woodard, Canadian Mortgages, 1959, mais cet extrait n’aide en rien à résoudre les problèmes qui se posent ici. Il faut

[Page 181]

reconnaître immédiatement que les commentaires du savant auteur sur les expressions qu’on rencontre souvent dans les hypothèques s’appuient sur la prémisse que:

[TRADUCTION]…tous les calculs d’intérêt sont fondés sur la théorie que le prêteur réinvestit au même taux [que celui prévu à l’hypothèque] l’intérêt reçu à différentes époques.

A part l’absence de règle ou de principe juridique en ce sens (ce que le juge Arnup a bien souligné), l’analyse de la théorie du réinvestissement, dans l’extrait que cite la Cour d’appel, vise le cas où l’intérêt est payable plus fréquemment qu’à chaque intervalle de calcul de l’intérêt simple ou composé. Il ne s’agit pas ici d’intérêt composé, mais plutôt d’un mode convenu de paiement de l’intérêt énoncé à l’hypothèque. L’acte d’hypothèque ne prévoit pas l’établissement d’un mécanisme de réinvestissement, et, comme je l’ai déjà dit, cette doctrine n’est pas admise comme principe de droit.

D’un point de vue pratique, l’hypothèse que le prêteur réinvestira, dès réception, les paiements d’intérêt au taux précisé à l’hypothèque équivaut à établir, sans accord exprès entre les parties, un fonds mythique d’intérêt qui appartient au créancier hypothécaire (puisqu’aux termes du contrat, c’est à lui que le débiteur a payé l’intérêt), mais dont le produit mythique est porté au crédit du débiteur hypothécaire (parce qu’il diminue sa dette d’intérêt) sans aucun droit de propriété et sans aucune disposition de la loi ou du contrat à l’appui de cette pratique. En outre, les revenus hypothétiques de réinvestissement ne tiennent pas compte des frais de réinvestissement du créancier hypothécaire, des créances irrécouvrables, de la fluctuation des taux d’intérêt, et ces revenus sont, bien sûr, calculés sans tenir compte de la capacité ou de la possibilité qu’a, dans les faits, le créancier hypothécaire de réinvestir ces revenus.

La situation peut être différente lorsque l’hypothèque prévoit spécifiquement une période de calcul différente de la période de paiement. Ce problème ne se pose pas en l’espèce et nous n’avons pas à étudier la situation où les paiements de

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capital sont faits après la date du calcul de l’intérêt et avant la date à laquelle l’intérêt doit être payé.

L’exercice des privilèges de paiements anticipés est une autre question. A moins d’admettre, comme dans l’affaire Rogers, précitée, que l’intérêt court quotidiennement, on n’aurait pas la souplesse suffisante pour tenir compte des paiements anticipés faits par le débiteur hypothécaire par intermittence. En l’espèce, l’hypothèque précise que l’intérêt sera payable sur la partie du capital impayé à différentes époques. Cette terminologie ne contredit pas la présomption reconnue dans l’arrêt Rogers, précité. Par contre, si la débitrice hypothécaire a raison et que l’intérêt se calcule à la fin de l’année sur le capital impayé, il ne serait pas possible (sans ajouter de clauses au contrat) de créditer les paiements anticipés en capital faits au cours de l’année à l’égard de laquelle l’intérêt a déjà été payé mensuellement. S’il était possible d’effectuer un tel calcul lorsque se présente une série de paiements anticipés au cours d’une même année, cela entraînerait certainement beaucoup de calculs, en fait probablement hors de la portée de presque tous les débiteurs hypothécaires.

J’ai déjà parlé d’une mention à la fin de l’hypothèque suivant laquelle

[TRADUCTION]…par conséquent seul un intérêt de treize pour cent (13%) par an est exigible à l’égard de cette hypothèque.

Il s’agit simplement d’une reformulation du taux d’intérêt nominal applicable selon les autres clauses de l’hypothèque et cela n’ajoute ni n’enlève rien à la réclamation du créancier hypothécaire.

Les tribunaux d’instance inférieure, en Ontario et ailleurs, ont rendu un certain nombre de décisions relatives au calcul et au paiement de l’intérêt et, à l’étude de ces décisions, la Cour d’appel a appliqué les principes tirés essentiellement de trois d’entre elles: Re Miglinn and Castleholm Construction Ltd.[5]; Re Tilson et al. and Dougherty[6]; ainsi que Re Fobasco Ltd. and Abrams et al., précitée. Dans Miglinn et Tilson précitées, les

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tribunaux devaient décider essentiellement de l’application de la Loi sur l’intérêt, précitée, aux paiements mixtes de principal et d’intérêt effectués aux termes d’une hypothèque, alors que dans Fobasco, précitée, la disposition relative au remboursement est identique, mot pour mot, à celle de l’hypothèque en l’espèce. Dans l’affaire Tilson, précitée, le juge Goodman, qui s’est prononcé au nom de la Cour divisionnaire, a introduit le concept de réinvestissement de l’intérêt reçu à différentes époques, à un taux d’intérêt réputé égal à celui prévu à l’hypothèque. Dans l’affaire Fobasco, précitée, on a appliqué ce concept à l’interprétation de la clause identique à celle qu’on retrouve dans l’espèce. Le juge Keith conclut:

[TRADUCTION]…que lorsqu’on s’engage par contrat à payer un taux d’intérêt précis, composé annuellement mais payable mensuellement, non d’avance, les paiements mensuels ne doivent pas avoir pour effet d’accorder au créancier hypothécaire un revenu plus élevé que celui stipulé au contrat. (à la p. 345)

Il en vient à cette conclusion après avoir cité Tilson, précitée, ainsi que Canadian Mortgages de Woodard, précité. Comme il n’est pas question d’intérêt composé dans la clause de remboursement de l’hypothèque, cette mention de l’intérêt composé peut être involontaire, mais il est plus probable qu’elle fasse suite à une concession de l’avocat au dossier portant que le principe de réinvestissement s’applique à l’intérêt hypothécaire, mais seulement si les paiements sont mixtes et si l’intérêt composé doit prendre effet à des intervalles de plus d’un mois. Bien sûr, ce n’est pas le cas en l’espèce. Des décisions comme Tilson, Miglinn et même Standard Reliance, précitées, qui traitent du problème des paiements mixtes, ne sont utiles que si la cour est appelée à se prononcer sur des termes qui sont communs à des hypothèques qui ne prévoient pas de paiements mixtes.

Un examen de ces décisions nous ramène à l’applicabilité du concept ou du principe de réinvestissement. Il s’agit en l’espèce d’une clause d’intérêt qui prescrit un taux d’intérêt nominal, c’est-à-dire un taux d’intérêt qui n’est assorti d’aucune disposition obligeant le prêteur à réinvestir l’intérêt payé au cours d’une période de calcul de l’intérêt. Suivant les termes du contrat, l’intérêt reçu au cours d’une année n’a pas à être utilisé de

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façon à produire un revenu pour le reste de l’année; ainsi, le taux qui doit servir au calcul du montant que l’emprunteur doit payer est un taux d’intérêt nominal ou pur. Lorsqu’on examine une clause de remboursement d’hypothèque prévoyant des paiements mixtes de capital et d’intérêt à laquelle s’applique l’art. 6 de la Loi sur l’intérêt, précitée, la loi exige d’énoncer le «taux de l’intérêt exigible à son égard, calculé annuellement ou semestriellement, mais non d’avance». La question est différente lorsque la Loi sur l’intérêt, précitée, ne s’applique pas, puisque les parties sont libres de conclure quelque convention que ce soit concernant le paiement de l’intérêt. La question en l’espèce est simplement d’établir l’intérêt requis aux termes du contrat. Dans l’affaire Miglinn, précitée, ainsi que dans d’autres affaires soumises aux tribunaux ontariens, y compris l’affaire Hudolin v. Premier Trust Co.[7], le litige portait sur des paiements mixtes et l’application de l’art. 6 et, dans la dernière affaire, sur une clause de remboursement sensiblement différente de celle qui nous est soumise. Dans l’affaire Hudolin, précitée, l’interprétation de la clause se compliquait du fait que les paiements effectués durant l’intervalle de calcul de l’intérêt étaient affectés au remboursement du capital et, quand ces paiements n’étaient pas portés au crédit du débiteur hypothécaire, le taux d’intérêt nominal n’était pas respecté; ou, en d’autres mots, l’intérêt payé n’était pas celui qu’exigeait l’application du taux nominal. Dans cette affaire, la clause relative à l’intérêt interdisait en outre d’exiger l’intérêt à l’avance.

Au cours des plaidoiries, on a soulevé la question de savoir si le prétendu principe de réinvestissement doit s’appliquer même si l’hypothèque prévoit que l’intérêt est calculé et exigible mensuellement mais à un taux annuel. L’avocat de l’intimée a rejeté cette proposition et s’est rallié à l’opinion de l’avocat des appelants que le créancier hypothécaire doit avoir gain de cause si l’hypothèque prévoit que l’intérêt se calcule et est exigible mensuellement à un taux annuel.

Même si le raisonnement que j’approuve s’appuie sur l’interprétation d’une hypothèque que les parties ont conclue en dehors des contraintes de la

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Loi sur l’intérêt, précitée, il se peut que, ce faisant, on rende en réalité une décision de portée générale sur l’interprétation à donner aux expressions «pour cent par an» et «due et exigible», lorsqu’elles ne sont pas jointes à des dispositions interdisant le calcul de l’intérêt «non d’avance». Quelle que soit l’opinion de principe que l’on adopte, il s’agit ici d’un arrangement financier bien précis, conclu aux termes d’un contrat prenant la forme d’une hypothèque, et j’appuie ma conclusion quant à son interprétation sur le langage que les parties ont choisi, en lui donnant un sens dégagé des usages et des théories mathématiques; je dois par conséquent, avec égard, arriver à une conclusion tout à fait différente de celle de la Cour d’appel.

Appliquant les principes et les conclusions qui précèdent à l’hypothèque en cause, j’estime que l’appelante a droit, suivant la formulation de l’hypothèque adoptée par les parties, de recouvrer l’intérêt au taux de treize pour cent par an calculé mensuellement le 16 de chaque mois pour la durée de l’hypothèque, en créditant à la débitrice les paiements qu’elle a faits par anticipation, et que la créancière hypothécaire-appelante peut le faire sans être tenue de porter au crédit de la débitrice hypothécaire-intimée l’intérêt présumé accumulé au titre de ces paiements mensuels.

Ces procédures ont commencé par un avis de requête apparemment présenté en vertu de l’art. 11 de The Mortgages Act, R.S.O. 1970, chap. 279 et de la règle 612 des Règles de la Cour, par lequel la débitrice hypothécaire intimée cherchait à obtenir une quittance de l’hypothèque en consignant à la cour une somme d’argent précise, et demandait [TRADUCTION] «toute autre ordonnance de cette cour déclarant les droits des parties aux termes de l’hypothèque». Dans son exposé des faits et du droit produit en réponse à la requête, l’intimée demandait (entre autres choses) que la cour:

[TRADUCTION] (ii) ordonne de payer à la créancière hypothécaire, à même les sommes consignées à la cour aux fins de la présente action:

a) la somme de $168,195.04;

b) l’intérêt sur cette somme au taux de 13% par an à compter du 16 août 1977;

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c) les frais de la présente requête supportés par la créancière hypothécaire, comme entre avocat et client.

(iii) ordonne que, dans la mesure où il reste des deniers consignés à la cour après le paiement indiqué ci-dessus, le solde soit payé à la requérante;

(iv) déclare et ordonne que, dans la mesure où les deniers consignés à la cour ne suffisent pas au paiement indiqué à l’alinéa (ii) ci-dessus, la créancière hypothécaire recouvre la différence de la requérante ainsi que de W.B. Sullivan Construction Limited et de R.J. Prusac.

Alors que l’avis de requête et les ordonnances rendues par les tribunaux d’instance inférieure mentionnent tous le par. (8) de l’art. 11, il est clair qu’on voulait mentionner les par. (3) et (4). Cependant, l’art. 11 n’autorise pas la Cour à ordonner à la débitrice hypothécaire de payer à la créancière hypothécaire une somme manquante lorsque la somme consignée à la cour est inférieure à la somme due. Je tiens pour acquis que, puisque le dossier indique que cette question n’a jamais été contestée ni débattue devant cette Cour ni devant les cours d’instance inférieure, les parties conviennent qu’une ordonnance déclaratoire concernant la somme due suffit à régler la question de façon définitive.

Comme les parties ont convenu devant cette Cour et tout au long de ces procédures que si l’interprétation de l’hypothèque que propose la créancière est bien fondée, la débitrice hypothécaire-intimée doit à la créancière hypothécaire-appelante [TRADUCTION] «la somme de $168,195.04 avec intérêt sur cette somme au taux de treize pour cent par an à compter du 16 août 1977»; et comme j’ai conclu, pour les motifs exposés ci-dessus, que la créancière hypothécaire-appelante a raison en droit, je suis d’avis d’infirmer l’ordre de la Cour d’appel et de rendre un ordre conforme aux conclusions recherchées par l’appelante dans son exposé devant la cour de première instance et énoncées ci-dessus, avec dépens à l’appelante dans toutes les cours.

Pour éviter tout doute quant à la signification de l’intérêt convenu de treize pour cent mentionné ci-dessus, il s’agit de l’intérêt simple à treize pour cent par an du 16 août 1977 jusqu’au paiement.

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Pourvoi accueilli avec dépens.

Procureurs des appelants: McMillan, Binch, Toronto.

Procureurs de l’intimée: McLean, Lyons & Kerr, Toronto.

[1] (1979), 95 D.L.R. (3d) 698; (1979), 23 O.R. (2d) 1.

[2] (1977), 13 O.R. (2d) 342.

[3] (1917), 55 R.C.S. 422.

[4](1860), 1 DR. & SM. 338.

[5] (1974), 5 O.R. (2d) 444.

[6] (1975), 8 O.R. (2d) 203.

[7] (1977), 17 O.R. (2d) 257.

Références :

Jurisprudence: arrêts examinés: Re Fobasco Ltd. and Abrams et al. (1977), 13 O.R. (2d) 342; Standard Reliance Mortgage Corporation c. Stubbs (1917), 55 R.C.S. 422; arrêt suivi: In re Rogers’ Trusts (1860), 1 DR. & SM. 338; distinction faite avec les arrêts: Re Miglinn and Castleholm Construction Ltd. (1974), 5 O.R. (2d) 444; Re Tilson et al. and Dougherty (1975), 8 O.R. (2d) 203; Hudolin v. Premier Trust Co. (1977), 17 O.R. (2d) 257.

Proposition de citation de la décision: Metropolitan Trust c. Morenish Land Developments Ltd., [1981] 1 R.C.S. 171 (27 janvier 1981)

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Origine de la décision

Date de la décision : 27/01/1981
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