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§ Parrot c. Thompson et autre, [1984] 1 R.C.S. 57 (2 février 1984)

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Sens de l'arrêt : Le pourvoi est accueilli

Numérotation :

Référence neutre : [1984] 1 R.C.S. 57 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;1984-02-02;.1984..1.r.c.s..57 ?

Analyses :

Responsabilité - Responsabilité délictuelle - Responsabilité professionnelle envers des tiers - Arpenteur-géomètre - Erreur quant à la superficie d’un terrain au livre de renvoi - Réduction du prix du terrain - Réclamation contre l’arpenteur-géomètre fondée sur cette réduction - Lien de causalité - Code civil, art. 1053, 2166, 2167, 2168, 2174, 2175.

Le présent litige trouve sa source dans une erreur de calcul de superficie qui s’est glissée dans la description technique d’une subdivision d’un lot originaire préparée par l’appelant en 1956. Cette description figurant au livre de renvoi indique une superficie de 80 340 pi2 alors que la superficie réelle du lot subdivisé n’est que de 73 659,96 pi2. En 1973, les intimés achètent un terrain composé du lot subdivisé et d’une partie de deux lots non‑subdivisés. La vente est faite sans indication de superficie. Toutefois, en additionnant la superficie indiquée au livre de renvoi à celle des deux lots non-subdivisés, ils croient acquérir un terrain de 102 840 pi2. Apprenant l’erreur, les intimés, qui se sont déjà engagés à vendre à un premier acheteur une parcelle d’au moins 40 000 pi2 et à un deuxième un minimum de 60 000 pi2, se voient dans l’incapacité de livrer la superficie promise. Ils négocient avec le second acheteur la vente d’une superficie inférieure et consentent par transaction une réduction du prix au pied carré. Cette réduction représente pour les intimés une perte de 11 844,83 $. C’est cette somme qu’ils réclament de l’appelant. La Cour supérieure rejette l’action mais la Cour d’appel infirme le jugement. D’où ce pourvoi pour déterminer s’il existe entre les dommages réclamés par les intimés et la faute de l’appelant le lien de causalité requis pour qu’entre en jeu l’art. 1053 C.c.

Arrêt: Le pourvoi est accueilli.

Il n’y a pas de lien de causalité entre le dommage réclamé et l’erreur de l’appelant. La réduction du prix au pied carré consentie lors de la transaction n’est pas un dommage résultant directement de l’erreur de l’appe-

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lant. Pour réussir dans leur réclamation fondée sur cette réduction de prix, les intimés devaient faire la preuve que, n’eût été de l’erreur de l’appelant, ils auraient obtenu pour leur terrain un prix plus élevé au pied carré que celui qu’ils ont obtenu. Cette preuve n’a pas été faite.


Parties :

Demandeurs : Parrot
Défendeurs : Thompson et autre

Texte :

Cour suprême du Canada

Parrot c. Thompson et autre, [1984] 1 R.C.S. 57

Date: 1984-02-02

J.E. Parrot Appelant;

et

Ronald Thompson et A.R. Monty Intimés.

N° du greffe: 16784.

1983: 31 octobre; 1984: 2 février.

Présents: Les juges Dickson, Beetz, Chouinard, Lamer et Wilson.

EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DU QUÉBEC

POURVOI contre un arrêt de la Cour d’appel du Québec qui a infirmé un jugement de la Cour supérieure rejetant une action en dommages-intérêts pour faute professionnelle. Pourvoi accueilli.

Richard McLernon et Gilles Fontaine, pour l’appelant.

Hubert Pépin et Stephen Monty, pour les intimés.

Le jugement de la Cour a été rendu par

LE JUGE CHOUINARD — Il s’agit dans cette affaire de la responsabilité professionnelle d’un arpenteur-géomètre, non pas envers le client qui a retenu ses services, mais envers des tiers. Les intimés invoquent sa responsabilité quasi-délictuelle par opposition à sa responsabilité contractuelle.

Il est reconnu qu’un acte qui constitue une faute contractuelle à l’égard d’un co-contractant peut à la fois constituer une faute délictuelle ou quasi-délictuelle à l’égard d’un tiers et partant, donner ouverture à un recours fondé sur les art. 1053 et suiv. du Code civil.

Dans Alliance Assurance Co. c. Dominion Electric Protection Co., [1970] R.C.S. 168, le juge Pigeon écrit au nom de la Cour, à la p. 173:

Il est vrai que l’existence de relations contractuelles n’exclut aucunement la possibilité d’une obligation délictuelle ou quasi-délictuelle découlant du même fait. Encore faut-il pour que cela soit possible que se rencontrent tous les éléments requis pour donner naissance à cette dernière responsabilité. Le premier de ces éléments est évidemment une faute. Pour qu’il y ait faute, il est essentiel comme cela découle du texte de l’art. 1053

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C.C., qu’il y ait soit un fait positif dommageable et non justifiable, soit l’omission d’accomplir un devoir envers la partie lésée.

Dans J.G. Fitzpatrick Ltd. c. Brett, [1969] C.S. 144, où il s’agissait de la responsabilité d’ingénieurs, le juge Mayrand, alors juge à la Cour supérieure, écrit à la p. 149:

Aucun contrat ne lie la demanderesse et les défendeurs, de sorte qu’il est naturel d’invoquer contre ces derniers une faute quasi-délictuelle. C’est cependant au cours de l’exécution d’un contrat que les défendeurs ont commis la faute qui a causé le dommage. Il ne fait pas de doute qu’à l’égard de leur cocontractant, l’architecte Dickinson, les défendeurs ont commis une faute contractuelle. Pourrait-on reprocher à la demanderesse de vouloir invoquer un contrat auquel elle n’est pas partie pour fonder son recours? Il est vrai que le contrat n’a d’effet qu’entre les parties: un tiers ne peut en tirer avantage, sauf au cas de stipulation pour autrui. Toutefois, le fait qui constitue une faute contractuelle enver le cocontractant peut être en même temps une faute délictuelle à l’égard d’un tiers qui en subit un préjudice.

Le juge Mayrand cite ensuite le passage suivant de H. et L. Mazeaud et A. Tunc, Traité de la responsabilité civile, 6e éd., 1965, n° 144-3, à la p. 179:

Il est loisible aux tiers de se prévaloir de l’existence et de l’inexécution d’un contrat auquel ils sont restés étrangers, mais à la condition de ne pas vouloir, par là même, étendre à leur profit une obligation qui n’a été prise qu’envers les cocontractants. Se prévaloir de ce qu’une personne a passé un contrat et même de ce qu’elle ne l’a pas exécuté, c’est se prévaloir d’un pur fait, qui existe en tant que fait, donc à l’égard de tous.

S’appuyant sur Planiol et Ripert, Traité pratique de droit civil français, 2e éd., t. 11, 1954, n°947 bis, à la p. 188, et H., L. et J. Mazeaud, Leçons de droit civil, 2e éd., t. 3, 1963, n° 1364, à la p. 1099, le juge Mayrand écrit à la p. 150:

La responsabilité de l’ingénieur ou de l’architecte ne peut donc être limitée au propriétaire avec qui il a fait affaires; lorsque la faute professionnelle commise dans l’exercice de sa profession atteint un tiers, ce dernier peut l’attaquer sur le terrain de l’article 1053 du Code civil.

Les faits et les procédures

En l’espèce, le litige trouve sa source dans une malheureuse erreur de calcul de superficie qui s’est

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glissée dans la description technique d’une subdivision d’un lot originaire préparée par l’appelant.

L’erreur remontait à 17 ans, mais l’appelant n’invoque plus la prescription qui ne saurait commencer à courir que de la survenance du dommage.

Les faits n’ont pas été l’objet de contestation devant cette Cour. Le résumé suivant des principaux faits pertinents est extrait du mémoire de l’appelant:

Les intimés Ronald Thompson et A.R. Monty obtenaient le 10 février 1973 d’Henri Mathieu une promesse de vente d’un terrain composé du lot 111-11 et de partie des lots 111 non subdivisé et 113 non subdivisé du cadastre officiel du canton d’Orford; tel qu’il appert à la promesse de vente, ce terrain est bien décrit par tenants et aboutissants, ses dimensions sont exactes et la promesse de vente ne fait aucune mention de superficie indiquant cependant un prix global de $100,000.00.

L’appelant avait préparé la description apparaissant au livre de renvoi du lot 111-11 en 1956 lors du lotissement de cette parcelle de terrain. Au livre de renvoi apparaissait un calcul mathématique erroné de superficie. Le plan accompagnant le livre de renvoi était exact. Le plan et le livre de renvoi ont été transmis au ministre des Terres et Forêts lequel, conformément à la loi, a conservé les originaux au Ministère et déposé copie conforme de ces documents au bureau d’enregistrement de la division de Sherbrooke, province de Québec.

S’étant fiés à cette superficie qui indiquait 80,340 pieds carrés au livre de renvoi — le plan n’en faisait aucune mention — et calculant la superficie du rectangle que forment les autres lots 111 n.s. et 113 n.s. à 22,500 pieds carrés, les intimés ont tenu pour acquis que la superficie totale du terrain était d’environ 102,840 pieds carrés.

L’erreur de superficie au livre de renvoi remontait à 1956 lorsque l’appelant, arpenteur‑géomètre, à la demande de son client Mathieu, l’auteur des intimés, avait préparé, calculé et soumis au ministre des Terres et Forêts le plan et la désignation cadastrale de ce lot. Antérieurement, l’appelant avait déjà calculé correctement la superficie à 1.691 acres; c’est sans doute en effectuant la conversion en pieds carrés qu’une simple erreur de calcul s’est glissée (1.691 acres x 43,560 pieds carrés: 73,659.96 pieds carrés).

L’appelant reconnaît que le livre de renvoi, qu’il avait préparé en août 1956 et déposé le 6 auprès du ministère

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des Terres et Forêts, contient une erreur. Il ne peut en expliquer la cause de façon certaine, car le terrain lui-même est bien décrit par ses tenants et aboutissants, sa figure géométrique irrégulière est conforme à la réalité et ses mesures linéaires sont exactes. Tel que mentionné, il ne voit vraiment qu’une explication, et cette erreur serait due au calcul mathématique fait pour transposer en pieds carrés une superficie d’abord calculée en acres. Le plan accompagnant le livre de renvoi est exact.

En mars 1973, les intimés ont accordé des options d’achat à deux (2) autres personnes et s’engagèrent ainsi à disposer de l’ensemble du terrain en deux parcelles comme suit:

a) Par offre d’achat en date du 6 mars 1973 (acceptée le 9 mars 1973) de McDonald’s Restaurant of Canada Ltd., d’une parcelle d’au moins 40,000 pieds carrés, d’environ 165 pieds en front de la rue King, et d’environ 285 pieds en front de la rue Don Bosco au prix de $2.00 le pied carré;

b) Par offre de vente au docteur G. Lasalle ou ses concessionnaires, en date du 28 mars 1973 (acceptée le lendemain) d’une parcelle d’au moins 60,000 pieds carrés (en fait le résidu du terrain) au prix global de $79,520.00.

Les intimés, lorsqu’ils ont acheté ce terrain de monsieur Henri Mathieu, ont eux-mêmes fait le calcul qu’ils achetaient 102,840 pieds carrés puisqu’à la superficie déjà mentionnée de 80,340 pieds carrés pour le lot 111-11, ils ajoutaient celle des lots 111 N.S. et 113 N.S. représentant un carré ayant 150 pieds de côté (22,500 pieds carrés).

Subséquemment à cette offre d’achat, les intimés, qui payaient $100,000.00 pour le terrain qu’ils achetaient, l’offrent en vente comme ci-haut relaté d’une part à McDonald’s Restaurant of Canada Ltd., et d’autre part au docteur G. Lasalle qui était à construire l’Auberge des Gouverneurs sur le terrain voisin, établissant eux-mêmes la superficie totale.

Le 2 mai 1973, le docteur Lasalle (par son fils Jean Lasalle) enregistrait sur les lots en question l’offre de vente que les intimés lui avaient faite le 28 mars 1973.

En examinant les plans attachés aux offres de vente, Jean Lasalle, fils du docteur Lasalle, avait réalisé que les terrains offerts n’avaient pas la superficie mentionnée aux offres, et c’est la raison pour laquelle il s’est empressé d’enregistrer par bordereau l’offre que son père détenait des intimés, car il ne voulait pas que ces derniers vendent à McDonald’s et à son détriment la plus grande superficie.

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Les intimés apprirent alors l’existence du déficit de superficie du lot 111-11 de l’ordre de 6,680.04 pieds carrés. La superficie réelle de ce lot était de 73,659.96 pieds carrés au lieu de 80,340 pieds carrés tel qu’indiqué à la description technique au cadastre.

Suite à cet enregistrement de la part de monsieur Jean Lasalle, fils du docteur Lasalle, et suite à la connaissance par les intimés du déficit de superficie, les intimés ont alors recours à leur arpenteur-géomètre Jean-Marc Nadeau, et la vérification de ce dernier établit en effet qu’il y a une différence de 6,894.4 pieds carrés entre la superficie réelle et celle indiquée au plan du lot 111-11.

Les intimés négocient alors avec McDonald’s Restaurant et la famille Lasalle pour en arriver finalement au point où au lieu de vendre 102,840 pieds carrés pour une somme globale de $165,787.86, ils vendent de fait 95,945 pieds carrés pour $144,668.00.

Au fait, la vente à McDonald’s a été conclue suivant les termes de la promesse de vente qui lui avait été consentie et cette vente n’est nullement en cause dans ce pourvoi.

Quant au Dr LaSalle, le juge Bernier qui a rendu l’arrêt unanime de la Cour d’appel, explique ainsi ce qui s’est passé:

Se voyant incapables de livrer les 100,000 pieds carrés qu’ils s’étaient engagés à vendre, la superficie accordée à MacDonald’s étant un minimum pour les fins de cette dernière, il ne restait aux appelants qu’à négocier un compromis avec le docteur LaSalle pour qui la parcelle nouvelle ne constituait qu’une expansion pour l’auberge qu’il construisait sur le terrain adjacent lui appartenant. Fort de la promesse de vente qu’il avait fait enregistrer, le docteur LaSalle, après quelques rencontres, se déclara, par l’intermédiaire de son fils, prêt à accepter une parcelle réduite du déficit de superficie, à condition que les appelants réduisent le prix de vente en le basant sur leur prix d’achat converti en prix unitaire, soit 1,00$ le pied carré, avec en plus les dépenses jusque là engagées, faisant un prix unitaire de 1,096$ le pied carré, ce que les appelants acceptèrent.

Par transaction donc, les intimés consentirent à réduire de 1,3233 $ à 1,096 $ le pied carré le prix des 52 111 pieds carrés que, selon eux, ils ont de fait vendus au Dr LaSalle. Cette réduction représente 11 844,83 $ à quoi les intimés estiment les dommages-intérêts qu’ils ont subis et c’est la somme que l’appelant a été condamné à leur payer par l’arrêt de la Cour d’appel. Je note que, comme

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l’a fait observer le juge Bernier, le prix établi par cette transaction n’est pas attaqué.

Il est plus que douteux que les intimés aient pu exercer un recours contre leur vendeur Mathieu par suite de ce déficit de contenance du lot 111-11. Ce sont les art. 1501, 1502 et 1503 C.c. qui s’appliquent en pareil cas:

1501. [Si un immeuble est vendu avec indication de sa contenance superficielle, quels qu’en soient les termes, soit à tant la mesure, ou moyennant un seul prix pour le tout, le vendeur est obligé de délivrer toute la quantité spécifiée au contrat; si cette délivrance n’est pas possible, l’acheteur peut obtenir une diminution du prix, suivant la valeur de la quantité qui n’est pas délivrée.

Si la contenance superficielle excède la quantité spécifiée, l’acheteur doit payer pour tel excédent; ou il peut, à son choix, le remettre au vendeur]

1502. [Dans l’un et l’autre des cas exprimés dans l’article qui précède, si le déficit ou l’excédent de quantité est si considérable eu égard à la quantité spécifiée, qu’il y ait à présumer que l’acheteur n’aurait pas acheté s’il l’avait su, il peut se désister de la vente et recouvrer du vendeur le prix, s’il a été payé, et les frais du contrat, sans préjudice dans tous les cas à son recours en dommages-intérêts]

1503. [Les règles contenues dans les deux derniers articles ne s’appliquent pas lorsqu’il est évident, par la description de l’héritage et les termes du contrat, que la vente est faite d’une chose certaine et déterminée, sans égard à la contenance, soit que cette contenance soit mentionnée ou non]

La vente du lot 111-11 par Mathieu aux intimés a été faite sans indication de contenance superficielle. Lorsqu’un lot est désigné sous son numéro cadastral, comme ce fut le cas en l’espèce, il y a vente d’une chose certaine et déterminée au sens de l’art. 1503 C.c. Voir Faribault, Traité de Droit civil du Québec, t. 11, p. 223, n° 248; Thérèse Rousseau-Houle, Précis du droit de la vente et du louage, Presses de l’Université Laval, Québec, 1978, à la p. 84.

De toute façon les rapports entre les intimés et leur vendeur Mathieu ne sont pas en cause en l’espèce.

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Entre les intimés et le Dr LaSalle cependant, il en était tout autrement. Par leur promesse de vente du 28 mars 1973, les intimés s’étaient obligés à vendre un lot d’une superficie minimum de 60 000 pieds carrés. Les articles 1501 et 1502 C.c. trouvent ici leur application.

Le Dr LaSalle pouvait refuser d’acheter si le déficit de quantité était si considérable qu’il n’aurait pas acheté s’il l’avait su. Ce n’est pas le cas.

Il pouvait aussi obtenir une diminution du prix proportionnelle à la quantité qui ne pouvait être livrée, ce qui fut fait pour la superficie en moins. Cette diminution du prix de l’ordre de 9 000 $ fut réclamée au début par les intimés. En Cour d’appel ils ont abandonné cette réclamation et avec raison comme l’explique le juge Bernier car ils ne pouvaient réclamer pour une superficie qu’ils n’avaient jamais possédée.

Cependant, comme l’y autorise la règle générale de l’art. 1065 C.c. le Dr LaSalle a exigé en outre des dommages-intérêts. Ceux-ci ont été fixés par transaction entre lui et les intimés à la somme déjà mentionnée de 11 844,83 $, représentant la réduction du prix au pied carré pour le terrain effectivement vendu.

Il faut déterminer si ces dommages que les intimés ont assumés peuvent par eux être réclamés à l’appelant et de façon plus particulière s’il y a entre ces dommages et la faute de l’appelant le lien de causalité requis pour qu’entre en jeu l’art. 1053 C.c.

La Cour supérieure a décidé dans la négative mais son jugement a été infirmé par la Cour d’appel qui, comme on l’a vu, a condamné l’appelant à payer aux intimés 11 844,83 $. Avec égard, je suis d’avis que la Cour supérieure avait raison pour les motifs qui suivent.

Le cadastre officiel et l’arpenteur-géomètre

Au sujet du plan et du livre de renvoi officiels, Mignault, Le droit civil canadien, t. 9, écrit à la p. 304:

Les dispositions qui suivent sont très importantes, car elles ont apporté un changement radical à notre législation immobilière. Autrefois on décrivait les immeubles en indiquant leurs tenants et aboutissants. Ce système

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avait l’inconvénient de rendre très difficile l’identification d’un immeuble. Car les immeubles voisins, qui formaient ses tenants et aboutissants, ne pouvaient être désignés que sous le nom de leurs propriétaires, et comme la propriété change souvent de propriétaire, et que les noms des anciens propriétaires peuvent être oubliés, il était très difficile de suivre un immeuble dans les différentes mutations dont il avait été l’objet. On a donc imaginé, en 1860, de donner à chaque immeuble un numéro distinctif, et pour cela il a été nécessaire de préparer le cadastre de tous les immeubles de la province. Ce cadastre se compose de deux parties essentielles. Il y a d’abord le plan de chaque paroisse, village, ville, et quelquefois de chaque quartier de ville, indiquant tous les immeubles qui s’y trouvent par des numéros de série qui les identifient. Ce plan est complété par un registre qu’on appelle “livre de renvoi”, contenant une entrée spéciale pour chaque numéro, et là on décrit l’immeuble par ses dimensions et ses tenants et aboutissants.

Les articles 2166 et 2167 C.c. stipulent:

2166. A la diligence du ministre de l’énergie et des ressources, chaque bureau d’enregistrement est pourvu d’une copie d’un plan correct, fait conformément aux dispositions de l’article 2 de la Loi du cadastre (Statuts refondus, 1941, chapitre 320), indiquant distinctement tous les lots de chaque cité, ville, village, paroisse, canton ou partie d’iceux, compris dans la circonscription du bureau.

2167. Ce plan doit être accompagné d’une copie d’un livre de renvoi dans lequel sont insérés:

1. Une description générale de chaque lot porté sur le plan;

2. Le nom du propriétaire de chaque lot autant qu’il est possible de s’en assurer;

3. Toutes remarques nécessaires pour faire comprendre le plan.

Chaque lot sur le plan y est indiqué par un numéro d’une seule série, qui est inscrit dans le livre de renvoi pour y désigner le même lot.

La description générale mentionnée au par. 1 de l’art. 2167 comporte «l’exposé des bornes par les tenants et aboutissants, les dimensions et la superficie en mesures anglaises ou françaises». Voir MePaul Laquerre et Me Jean-Claude Marcotte, «L’enregistrement des droits immobiliers et l’examen des titres immobiliers», C.F.P.B.Q., 1983-84, vol. 6, titre XX, à la p. 197.

Le troisième alinéa de l’art. 2174 C.c. édicte que:

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Le droit de propriété ne peut être affecté par les erreurs qui se rencontrent dans le plan et le livre de renvoi; et nulle erreur dans la description, l’étendue ou le nom, ne peut être interprétée comme donnant à une partie plus de droit à un terrain que ne lui en donne son titre.

Marier, Law of Real Property (Québec), Burroughs and Company Limited, Toronto, 1932, écrit à la p. 566, n° 1138:

[TRADUCTION] 1138. LE SYSTÈME CADASTRAL: — Le système des plans et des livres de renvoi officiels, appelé communément le système cadastral, est appliqué dans la majeure partie de la province. Un plan officiel d’un district ou d’une ville est établi indiquant par un numéro le lot de chaque propriétaire et dans le livre de renvoi qui accompagne le plan est consignée une description du bien-fonds ainsi désigné. Ces descriptions ne se veulent pas d’une exactitude absolue; le droit de propriété n’est pas touché par les erreurs qui se rencontrent dans le plan et le livre de renvoi; et nulle erreur dans la description, l’étendue ou le nom, ne doit être interprétée comme donnant à une partie plus de droit à un terrain que ne lui en donne son titre, art. 2174 C.C. Les erreurs peuvent être corrigées sans aucune difficulté à la demande de toute personne intéressée, les modifications nécessaires étant inscrites en marge sur le plan et dans le livre de renvoi.

De même, Me Marie-Louis Beaulieu, dans un article intitulé «Effets du cadastre», (1936) 38 R. du N. 407, écrit à la p. 407:

Une des sources de renseignements de l’arpenteur, avons-nous dit, est le cadastre, les plans et livres de renvoi. Mais il ne faut pas se méprendre sur leur portée. Les plans et livres de renvoi servent à identifier les héritages, à leur donner un nom qui est le numéro cadastral, à établir leur situation par rapport aux véritables voisins, à faire connaître leur description, mais nullement à en déterminer la contenance et fixer les bornes. Le cadastre n’établit aucun droit de propriété.

On cite souvent aussi le passage suivant des motifs, dissidents, il est vrai, mais non sur ce point, de sir Mathias Tellier dans Carbonneau c. Godbout (1920), 31 B.R. 69, à la p. 77:

S’il est indiscutable qu’une contenance erronée énoncée dans un contrat de vente ne peut ni nuire ni profiter à l’acheteur, lorsque l’immeuble est vendu comme un tout, il n’est pas moins certain que l’erreur de conte-

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nance dans le livre de renvoi du cadastre ne change rien au lot cadastré. Le cadastre n’est pas fait pour renseigner les gens sur la contenance des immeubles, mais pour donner à chaque immeuble un numéro. La contenance ne figure au livre de renvoi que comme moyen de faire reconnaître ou identifier le lot.

C’est pourquoi, comme on l’a vu, entre un vendeur et son acheteur la description cadastrale au livre de renvoi n’aura pas pour effet de procurer à ce dernier plus ou moins de superficie que le lot n’en contient réellement et l’acheteur n’aura pas de recours à moins qu’il y ait dans l’acte de vente lui-même une indication de la contenance.

Il ne s’ensuit pas que l’on ne soit pas justifié de s’appuyer sur les données du cadastre.

Suivant l’art. 2166 C.c. le plan est censé être «correct».

Dans Côté c. McKinnon, [1959] B.R. 272, le juge Pratte écrit au nom de la Cour d’appel, à la p. 275:

Aux termes de l’art. 2174 C.C., le droit de propriété ne peut être affecté par les erreurs qui se rencontrent dans le plan et le livre de renvoi, et nulle erreur dans la description, l’étendue ou le nom ne peut être interprétée comme donnant plus de droits à un terrain que ne lui en donne son titre. Mais cela ne signifie pas qu’on ne puisse s’aider des données du cadastre pour délimiter les héritages. Le plan cadastral est censé être exact (C.C., art. 2166) et, d’après l’art. 2168 C.C., les héritages doivent être désignés par le numéro qui leur est donné sur ce plan. Aussi, il faut dire que, à moins qu’il n’y ait erreur dans le plan, celui qui acquiert un immeuble désigné par son numéro cadastral, acquiert l’immeuble tel que délimité par le plan, sauf, bien entendu, les droits que les tiers ont pu acquérir par possession ou autrement.

Dans son ouvrage précité, Marier écrit à la p. 570, n° 1150:

[TRADUCTION] 1150. DESCRIPTION D’UN LOT ENTIER: — Un terrain auquel a été attribué un nombre entier sur le plan est décrit de la manière suivante: Lot numéro cent trente et un (131) sur le plan officiel et dans le livre de renvoi pour le quartier St-Antoine de la ville de Montréal. Cela constitue sa «vraie description» et «suffit dans tout document quelconque», art. 2168 C.C., bien qu’aucune précision ne soit fournie sur l’emplacement, les limites et les dimensions du lot. Pour ces

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données, il faut se reporter au plan et au livre de renvoi dans le bureau d’enregistrement, car là seulement on peut obtenir des renseignements exacts.

Dans un article intitulé «La description légale d’un emplacement», (1981) 83 R. du N. 517, Me Albert Bélanger écrit à la p. 542:

Bien qu’il ne fasse pas preuve de son contenu, qu’il ne confère par lui-même aucun titre de propriété, le cadastre donne des renseignements ordinairement exacts. En instituant le cadastre, le législateur avait en vue une fin essentiellement d’ordre public: protection des droits immobiliers, prévention des fraudes.

La profession d’arpenteur-géomètre est une profession d’exercice exclusif. La Loi des arpenteurs et des arpentages en vigueur en 1956 lorsque l’appelant a préparé la description technique en cause, était le chap. 271, S.R.Q. 1941. L’article 56 porte que:

56. Nul arpentage ni aucune des opérations qui entrent dans les attributions d’un arpenteur de cette province, telles que définies dans l’article 58, ne sont valides à moins qu’ils n’aient été exécutés par un arpenteur autorisé à pratiquer dans cette province, par la loi et les règlements de la corporation, ou faits sous la surveillance immédiate et personnelle de tel arpenteur.

Suivant le premier alinéa de l’art. 58 de la même loi, nul autre qu’un arpenteur-géomètre ne peut notamment préparer des descriptions techniques, ni faire le calcul de superficie des propriétés de la province:

58. Tous arpentages de terrains, mesurages à fin de borner, bornages, levées des plans, plans, copies de plans, procès-verbaux, rapports, descriptions techniques de territoires, et tous documents ou toute opération d’arpentage ayant rapport au relevé des rivières et lacs, enfin toutes opérations quelconques se rapportant de quelque manière que ce soit au bornage, mesurage, lotissement, piquetage de lots, calcul de superficie des propriétés de la province, aux divisions, subdivisions, redivisions et resubdivisions cadastrales, entrent dans les attributions d’un arpenteur de cette province, et ne peuvent être entrepris et exécutés que par un arpenteur, comme déterminé par l’article 56.

L’appelant a préparé pour M. Mathieu une subdivision d’un lot originaire en application de l’art. 2175 C.c. dont le premier alinéa est ainsi rédigé:

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2175. Lorsqu’un propriétaire subdivise en lots de ville ou de village un terrain marqué aux plan et livre de renvoi, il est tenu d’en déposer, au bureau du ministre de l’énergie et des ressources, un plan et livre de renvoi, par lui certifiés, avec des numéros et désignations particulières de manière à les distinguer des lots primitifs; et si ces plan et livre de renvoi particuliers sont trouvés corrects par le ministre de l’énergie et des ressources il en transmet copie par lui certifiée au régistrateur de la division et au greffier ou au secrétaire-trésorier de la municipalité dans les limites de laquelle est situé le terrain subdivisé.

Comme on peut le constater une telle subdivision relève de l’initiative du propriétaire. Me Jean-Marc Audet, sous le titre «L’article 2168 du Code civil: énigme ou évidence?», [1982] C.P. du N. 25, décrit la procédure à suivre aux pp. 52 et 53, nos 32 à 34:

32. Les plan et livre de renvoi préparés par l’arpenteur-géomètre sont acheminés vers le service du cadastre du ministère de l’Énergie et des Ressources. Tout dépendant du territoire où les lots sont situés, le service du cadastre dispose de deux bureaux régionaux, dont l’un est situé à Montréal et l’autre est situé à Québec. Le ministère de l’Énergie et des Ressources est le dépositaire de l’original des plan et livre de renvoi qui y sont acheminés. Dès leur approbation, ces plan et livre de renvoi sont datés et demeurent déposés aux archives du ministère. Là encore, ce n’est pas la date de ce plan qui donnera naissance à un numéro officiel de lot. Il s’agit plutôt d’un plan interne même s’il est approuvé par le ministère.

33. Le ministère de l’Énergie et des Ressources achemine à son tour une copie authentique et certifiée des plan et livre de renvoi au bureau de la division d’enregistrement concernée. La date du dépôt de ces plan et livre de renvoi au bureau d’enregistrement n’est pas une date qui donne effet aux numéros de lots constatés sur ce plan. Il est vrai que les plan et livre de renvoi sont déposés et enregistrés mais pas encore d’une façon suffisante pour qu’ils soient opposables et publics au sens du Code civil.

34. Le régistrateur a l’obligation de préparer un index des immeubles pour y mentionner les nouveaux numéros de lots qui sont constatés sur la copie du plan et livre de renvoi expédiés par le ministère de l’Énergie et des Ressources. La date d’inscription de l’index des immeubles est la seule vraie date à partir de laquelle un lot devient officiel. Un cadastre ou une opération cadastrale devient donc officiel dès que les numéros de lots mentionnés sur le plan et dans le livre de renvoi et approuvés

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par le ministère de l’Énergie et des Ressources sont inscrits à l’index des immeubles.

Le plan et la description technique préparés par l’arpenteur à la demande du propriétaire sont acheminés au ministre qui à son tour les achemine au bureau d’enregistrement. Pour les fins de la responsabilité envers un tiers, si elle existe, je ne vois pas comment l’intervention du ministre aurait pour effet de rompre le lien de causalité entre l’arpenteur et le tiers comme l’a soumis l’appelant. Même s’ils doivent d’abord passer par le ministère, le plan et la description de la subdivision préparés par l’arpenteur sont manifestement destinés au bureau d’enregistrement, [TRADUCTION] «car là seulement on peut obtenir des renseignements exacts» comme l’écrit Marier dans le passage précité.

Le juge de la Cour supérieure écrit:

Aussitôt cet achat complété avec monsieur Mathieu, les demandeurs qui avaient payé $100,000.00 pour un terrain qu’ils croyaient être d’au-delà de cent mille (100,000) pieds carrés, l’offrent en vente d’une part à MacDonald’s Restaurants of Canada Limited et d’autre part, au Dr G. LaSalle qui était à construire l’Auberge des gouverneurs sur le terrain voisin;

En effet, l’intimé Monty explique dans son témoignage que dès sa première rencontre avec M. Mathieu au sujet de l’achat de son terrain, ce dernier lui a remis une copie de la description du lot 111-11 préparée par l’appelant, indiquant une superficie de 80 340 pieds carrés. Additionnant la superficie facile à calculer de 150 pieds par 150 pieds de la parcelle additionnelle provenant du lot 111 non subdivisé et du lot 113 non subdivisé, les intimés ont cru se porter acquéreurs de 102 840 pieds carrés et ils ont convenu d’un prix de 100 000 $ basé sur 1 $ du pied carré, le prix global étant réduit de 2 840 $ du fait que M. Mathieu entendait enlever des lieux certaines bâtisses.

L’intimé Monty, toujours selon son témoignage, a fait davantage. Il s’est rendu au bureau d’enregistrement pour comparer la description que lui avait remise M. Mathieu avec celle qui s’y trouvait. C’est sur la foi de ces renseignements que les intimés ont cru acheter la superficie mentionnée. C’est sur la foi de ces mêmes renseignements qu’ils se sont engagés à vendre à McDonald’s 40 000

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pieds carrés et au Dr LaSalle 60 000 pieds carrés avec indication de contenance et qu’ils se sont ainsi obligés à livrer cette contenance à défaut de quoi ils encouraient les conséquences découlant de l’application du Code civil dont, en l’espèce, les dommages établis à 11 844,83 $ en faveur du Dr LaSalle.

Le lien de causalité

Il reste à voir si ces dommages sont entre les intimés et l’appelant une conséquence directe de l’erreur fautive de ce dernier, ce qu’il a toujours nié.

Il faut, pour le déterminer, envisager la situation abstraction faite de l’erreur, comme si l’erreur n’avait pas eu lieu. Connaissant la superficie de 52 111 pieds carrés, les intimés n’auraient pu s’engager à vendre au Dr LaSalle que cette superficie. Auraient-ils, dans ces circonstances, obtenu du Dr LaSalle un prix supérieur au pied carré à celui qu’ils ont finalement obtenu pour cette même superficie? Dans l’affirmative, la différence de prix constituerait vraisemblablement un dommage direct causé par l’erreur contenue au cadastre. Mais la preuve n’en a certainement pas été faite et c’est aux intimés, les demandeurs, qu’en incombait le fardeau. Les seules indications au dossier sont plutôt à l’effet contraire et il faut conclure de la transaction intervenue que le prix fixé par celle-ci, après la découverte de l’erreur, était le prix au pied carré que le Dr LaSalle était disposé à payer pour une superficie de 52 111 pieds carrés. Il faut conclure que pour le Dr LaSalle 60 000 pieds carrés valaient 1,3233 $ du pied carré, mais que 52 111 pieds carrés avaient une valeur moindre, soit 1,096 $. Les intimés allèguent d’ailleurs au par. 15 de leur déclaration:

[TRADUCTION] LaSalle et ses ayants cause ne pouvaient alors accepter une aussi forte réduction, car cela diminuait la superficie pouvant être affectée à la construction et au stationnement pour le motel qu’eux ou leurs clients entendaient ériger à côté de l’emplacement qu’ils achetaient…

Il est vrai que les intimés allèguent aussi au par. 19:

[TRADUCTION] Compte tenu de cet écart important et inattendu quant à la superficie (60 000 - 52 111: 7 889 pieds carrés), compte tenu également des con-

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traintes sévères imposées par le temps et les circonstances, car c’était le printemps et les acheteurs tenaient absolument à commencer les travaux, et pour atténuer les dommages, le demandeur n’a pu faire autrement que de céder face à la position de force où se trouvaient LaSalle et ses ayants cause par suite de l’erreur professionnelle du défendeur. Le demandeur s’est donc vu dans l’obligation de diminuer le prix de vente en guise de compromis et de vendre le terrain à «LaSalle et ses ayants cause» au prix de 1,096 $ le pied carré ou 57 000,00 $.

Si tant est qu’il en soit ainsi et que le Dr LaSalle ait profité de la situation pour abuser des intimés, ce que je n’ai pas à décider et que je n’insinue pas, le dommage serait le fait de ce dernier et non pas une conséquence directe de l’erreur de l’appelant.

Pour réussir dans leur réclamation fondée sur cette réduction du prix au pied carré, il aurait fallu que les intimés fassent la preuve que, n’eût été l’erreur de l’appelant, ils auraient obtenu pour le terrain qu’ils possédaient et qu’ils ont effectivement vendu, un prix plus élevé que celui qu’ils ont obtenu. Cette preuve n’a pas été faite.

Il n’en découle pas qu’un arpenteur ne saurait voir sa responsabilité engagée envers un tiers par suite d’une erreur de la nature de celle commise en l’espèce. On peut imaginer le cas où les intimés, par exemple, se fiant à la description technique, auraient eux-mêmes fait préparer des plans d’un immeuble occupant l’entière superficie. Vu l’erreur, les honoraires déboursés l’auraient été en pure perte. On peut concevoir qu’il puisse s’agir là d’un dommage résultant directement de l’erreur bien que, il va de soi, il n’y ait pas lieu d’en décider.

Mais, la réduction du prix au pied carré consentie par la transaction et que le juge de première instance a qualifiée de perte de profits, perte de profits que les intimés pouvaient espérer réaliser s’ils avaient possédé la superficie qu’ils n’ont jamais possédée, n’est pas, à mon avis, un dommage résultant directement de l’erreur de l’appelant. Il n’y a pas de lien de causalité entre le dommage réclamé et l’erreur de l’appelant.

Pour ces motifs, je suis d’avis d’accueillir le pourvoi, d’infirmer l’arrêt de la Cour d’appel, de rétablir le jugement de la Cour supérieure et de

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rejeter l’action des intimés avec dépens dans toutes les cours.

Pourvoi accueilli avec dépens.

Procureurs de l’appelant: Boily, Fontaine & Associés, Sherbrooke.

Procureurs des intimés: Monty, Coulombe, Pépin, Fecteau, Fournier, Gilbert, Landry & Associés, Sherbrooke.

Références :

Jurisprudence: Alliance Assurance Co. c. Dominion Electric Protection Co., [1970] R.C.S. 168; J.G. Fitzpatrick Ltd. c. Brett, [1969] C.S. 144; Carbonneau c. Godbout (1920), 31 B.R. 69; Côté c. McKinnon, [1959] B.R. 272.

Proposition de citation de la décision: Parrot c. Thompson et autre, [1984] 1 R.C.S. 57 (2 février 1984)

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Origine de la décision

Date de la décision : 02/02/1984
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