H.W. Liebig Co. c. Leading Investments Ltd., [1986] 1 R.C.S. 70
H.W. Liebig & Company Limited Appelante;
et
Leading Investments Limited Intimée.
No du greffe: 16860.
1985: 14, 15 février; 1986: 28 février.
Présents: Le juge en chef Dickson et les juges Estey, McIntyre, Chouinard, Lamer, Le Dain et La Forest.
en appel de la cour d'appel de l'ontario
POURVOI contre un arrêt de la Cour d'appel de l'Ontario (1981), 34 O.R. (2d) 175, qui a accueilli l'appel formé contre un jugement du juge Eberle. Pourvoi rejeté, les juges Estey, McIntyre et Chouinard sont dissidents.
P. B. C. Pepper, c.r., pour l'appelante.
A. Sternberg, pour l'intimée.
Version française du jugement du juge en chef Dickson et des juges Lamer et La Forest rendu par
1. Le Juge La Forest—La question soulevée par le présent pourvoi est de savoir si un courtier en immeubles peut réclamer sa commission à un vendeur même si l'acheteur éventuel que le courtier a trouvé refuse de compléter l'opération après avoir signé une promesse de vente.
Les faits
2. On peut résumer les faits du présent pourvoi de la façon suivante. En vertu d'une convention d'inscription datée du 5 février 1974, la venderesse intimée, Leading Investments Limited, a confié au courtier en immeubles appelant, H.W. Liebig & Company Limited, le mandat exclusif de vendre un certain terrain vague situé dans le comté de Halton, en Ontario, pour le prix de 521 000 $ ou pour un prix moindre qui pourrait être acceptable pour le vendeur, ce mandat devant prendre fin le 30 avril 1974. La convention avait été préparée par le courtier, Liebig. Deux articles de la convention portent sur la commission payable au courtier pour ses efforts. Les voici:
[TRADUCTION] Je conviens de payer une commission de 5 pour 100 du prix de vente pour toute vente ou tout échange effectués de quelque manière pendant la durée du présent mandat. Il est entendu et convenu que ladite commission sera payée à la date fixée pour la signature de la vente, si le courtier inscripteur ou ses sous‑agents obtiennent une offre valable aux conditions énoncées dans la présente convention d'inscription ou à toute autre condition que je pourrai accepter ou, si dans les quatre‑vingt‑dix jours après la fin du présent mandat, moi‑même ou quelqu'un pour mon compte vend ladite propriété à quiconque se sera intéressé à la propriété à cause de vos démarches ou de celles de vos sous‑agents pendant la durée du présent mandat.
...
Pour les fins de la présente convention, vente comprend la conclusion d'une convention d'échange de la propriété ou l'octroi d'une option d'achat de la propriété pendant la durée de cette inscription, si cet échange ou cette option se réalise par la suite.
3. Un mois après l'inscription, le courtier a réussi à obtenir une offre de New Forest Investments Limited. Cette dernière a convenu inconditionnellement, par promesse d'achat, d'acheter le terrain de Leading pour le prix total de 453 000 $, l'opération devant être complétée le 31 mai 1974. Conformément à cette promesse d'achat, New Forest a versé au courtier à titre de dépôt en fiducie la somme de 15 000 $. Le vendeur, Leading, a accepté l'offre en signant la clause inscrite au pied de la promesse d'achat et conçue dans les termes suivants:
[TRADUCTION] J'accepte l'offre ci‑dessus et m'engage envers l'acheteur à en respecter les modalités susmentionnées.
Je conviens de payer à l'agent une commission de 5 pour 100 du prix de vente pour avoir obtenu cette offre, ladite commission devant être déduite du dépôt à la date fixée pour la signature de l'acte de vente, et j'enjoins de façon irrévocable à mon procureur de payer directement audit agent tout solde impayé de ladite commission à même le produit de la vente et j'enjoins de plus aux agents de remettre tout solde à mon procureur nommé aux présentes.
4. L'opération n'a pas été complétée; les parties reconnaissent qu'elle n'a pas eu lieu par la faute de l'acheteur, New Forest, qui a par la suite renoncé à tout droit qu'il pouvait avoir au dépôt.
5. Les avocats se sont engagés dans une discussion de l'intention des parties, telle qu'elle ressort de la preuve testimoniale et documentaire portant sur ce qui s'est produit entre elles. On a mentionné en particulier trois autres opérations intervenues entre les parties à peu près à la même époque, dont deux dans lesquelles on avait ajouté expressément, dans la clause relative à la commission, que ladite commission ne serait payable que si l'opération était complétée. Cependant, l'avocat de l'appelante Liebig a reconnu à juste titre que cela n'avait que peu d'importance. Selon lui, ces faits venaient surtout démontrer que le vendeur avait de l'expérience en la matière. En l'absence d'autres éléments de preuve, aucune autre valeur ne peut vraiment leur être accordée étant donné le fait que les autres opérations ont été complétées après celle qui nous intéresse. De toute façon, l'affaire n'a pas été débattue en fonction de cela. Comme le fait valoir lui‑même l'avocat de Liebig [TRADUCTION] "la présente affaire doit être tranchée non pas en fonction de la crédibilité des témoins mais en fonction de l'interprétation de deux documents". C'est là, ajoute‑t‑il, le "point de droit précis" qu'elle cherche à faire trancher.
6. Je reconnais qu'il n'y a aucune considération spéciale qui milite en faveur de Leading. Bien que M. Miller, qui la contrôle, ne paraisse pas avoir eu recours aux services d'un conseiller juridique pour effectuer cette opération, il est clair qu'il s'agit d'un homme d'affaires averti. Mais bien qu'il n'y ait rien dans le contexte précis dont il faille tenir compte, il faut se rappeler que les mots employés dans un document ne doivent pas s'interpréter dans le vide. Il faut au moins se reporter au type de document dont il s'agit et à la conception ordinaire qu'ont les gens de ces documents.
7. Le 10 juillet 1975, Leading a intenté une action contre l'acheteur défaillant, New Forest, en vue d'obtenir l'exécution pure et simple du contrat et contre Liebig en vue de récupérer le dépôt. Liebig a présenté une demande reconventionnelle de 22 650 $ en paiement de la commission pour avoir obtenu une promesse de vente exécutoire, le tout avec intérêts et dépens. L'action entre le vendeur et l'acheteur éventuel a été réglée, mais les seuls véritables renseignements que nous ayons à propos des modalités de règlement sont que l'acheteur a renoncé au dépôt.
8. L'action des parties aux présentes a été instruite en fonction de la question de savoir si Leading avait droit au dépôt de 15 000 $ ou si Liebig avait droit à sa commission de 22 650 $ avec intérêts et dépens. Le juge de première instance Eberle a statué en faveur de Liebig. À son avis, la promesse de vente est le document déterminant et, selon son interprétation d'une clause y contenue que Leading a signée, Liebig avait droit à sa commission à la signature de cette promesse. Il n'a cependant accordé aucuns intérêts ni aucuns dépens.
9. La Cour d'appel de l'Ontario (les juges Brooke, Wilson (maintenant juge de cette Cour) et Morden) a infirmé cette décision. À son avis, le document déterminant est la convention d'inscription dont les termes, compte tenu des attentes des parties qui concluent un tel accord, signifiaient que, pour remplir sa part de l'opération, le courtier devait trouver un acheteur qui, à la date établie pour la signature, serait prêt et disposé à conclure l'opération et capable de le faire. Le courtier n'a pas réussi à le faire. Leading s'est donc vu accorder 15 000 $ avec intérêts et dépens.
10. Liebig a demandé et obtenu la permission de se pourvoir en cette Cour.
Les questions en litige
11. Liebig conteste non seulement la justesse de la décision de fond de la Cour d'appel, mais aussi l'adjudication des intérêts. Cependant le litige porte principalement sur:
1. l'interprétation des dispositions de la convention d'inscription quant à la rémunération du courtier; et
2. l'interprétation des dispositions de la promesse de vente quant à cette rémunération et le lien entre ce document et la convention d'inscription.
Considérations d'ordre général
12. Avant d'aborder l'analyse des termes précis des documents en question, il sera utile de formuler quelques observations générales à propos des contrats qui sont conclus entre les vendeurs de biens‑fonds et les courtiers en immeubles. Comme le souligne le vicomte Simon dans l'arrêt Luxor (Eastbourne), Ld. v. Cooper, [1941] A.C. 108, à la p. 119, il peut être très difficile de formuler des principes généraux sur la question parce qu'il n'y a pas de modèle unique et qu'il faut examiner les conditions précises du contrat applicable. Il ne faut cependant pas trop insister sur cet aspect, compte tenu surtout de l'organisation du commerce de l'immeuble au Canada. La plupart des conventions sont faites selon une formule normalisée. En l'espèce, l'avocat de Liebig nous a informé que le texte tant de la convention d'inscription que de la promesse de vente est celui qu'on trouve dans les formules normalisées de ces conventions, préparées par l'Ontario Association of Real Estate Boards.
13. De plus, il ne faut pas considérer cette affirmation du vicomte Simon comme une invitation à ne pas tenir compte de la nature générale des contrats entre les vendeurs et les courtiers en immeubles ou de la pratique qui les entoure. Le vicomte Simon et, sur ce point, les autres juges dans l'arrêt Luxor en ont certainement tenu compte. Lord Wright, par exemple, dit expressément à la p. 139 que pour interpréter le contrat qui lui était soumis il a tenu compte des [TRADUCTION] "aspects plus généraux de la pratique commerciale en ce domaine".
14. En général, lorsqu'un vendeur a recours aux services d'un courtier en immeubles, ce qu'il veut faire c'est aliéner sa propriété. Il ne cherche pas à obtenir une offre qui ne se concrétisera pas, ou encore un droit d'action contre un acheteur. Je ne suis pas le premier à exprimer cette évidence; voir notamment: Dennis Reed, Ld. v. Goody, [1950] 2 K.B. 277, à la p. 284, le lord juge Denning (C.A.); suivi par Loveridge v. Cooper (1959), 18 D.L.R. (2d) 337, à la p. 345 (C.A. Ont.)
15. Le courtier en immeubles en est conscient lui aussi. Tout son commerce repose sur des aléas. La rémunération qu'il (ou, tout aussi souvent, elle) touche dépend ordinairement de la découverte d'un acheteur pour la propriété; la convention n'est pas un contrat de travail. Comme l'affirme lord Russell of Killowen dans l'arrêt Luxor (Eastbourne), Ld. v. Cooper, précité, à la p. 124, [TRADUCTION] "Les contrats sont de simples promesses qui obligent le mandant à payer une somme d'argent quand surviendra un événement précis ...» L'avocat de Liebig affirme qu'une convention d'inscription ressemble plutôt à un permis de chasse. Je suis d'accord avec cela. Mais, tout comme à la chasse, le courtier peut consacrer beaucoup de temps et d'efforts sans toutefois atteindre son objectif dans un cas donné. Mais il reste que le jeu en vaut bien la chandelle. Il y a d'autre gibier à chasser et la récompense est alléchante. Les commissions touchées pour les opérations immobilières sont importantes. Lord Russell of Killowen exprime la même idée dans l'arrêt Luxor, précité, à la p. 124.
16. Le courtier en immeubles peut chercher à changer les règles du jeu en modifiant la formulation des documents contractuels qui émanent ordinairement de lui et qui sont souvent rédigés sur l'ordre d'associations immobilières. Plus souvent qu'autrement le vendeur les signe sans avoir recours aux services d'un conseiller juridique et même souvent sans les lire. Cette situation a amené certains tribunaux à interpréter ces documents contra proferentem (voir Alex Duff Realty Ltd. v. Eaglecrest Holdings Ltd. (1983), 146 D.L.R. (3d) 731 (C.A. Alb.)), et d'autres à statuer que la signature de l'une des parties dans ces circonstances ne peut signifier son assentiment au document que s'il est raisonnable pour la partie qui invoque le document ainsi signé de croire que le signataire a réellement donné son consentement au contenu du document (voir Tilden Rent‑A‑Car Co. v. Clendenning (1978), 83 D.L.R. (3d) 400 (C.A. Ont.))
17. Je n'ai pas besoin d'analyser ces arrêts. Je les mentionne simplement pour démontrer que les tribunaux s'en remettent au contexte général pour déterminer l'intention des parties au contrat. Dans cette situation comme dans les autres, les tribunaux interprètent les termes d'un contrat en fonction du contexte dans lequel ils sont utilisés. De nombreux tribunaux ont partagé le sentiment exprimé par lord Wright dans l'arrêt Luxor, précité, à la p. 137, selon lequel [TRADUCTION] "la langue est imparfaite"; les mots doivent nécessairement tirer leur sens du contexte dans lequel ils sont employés.
18. J'ai déjà fait état du contexte général et de la conception ordinaire qu'ont les gens des contrats relatifs à la vente de terrains par des courtiers en immeubles. Bien sûr, comme je l'ai déjà dit, les parties ne sont pas tenues de se conformer à cette conception ordinaire. Ainsi, à la p. 120 de l'arrêt Luxor, précité, le vicomte Simon mentionne le cas où un agent est employé au sens strict du terme pour vendre une propriété, en citant comme exemple l'arrêt Inchbald v. Western Neilgherry Coffee, Tea and Cinchona Plantation Co. (1864), 17 C.B. (N.S.) 733, 144 E.R. 293; voir également lord Russell of Killowen et lord Wright dans l'arrêt Luxor, aux pp. 128, 147 et 148 respectivement. Cet arrangement plutôt inhabituel n'offre aucune ressemblance avec l'espèce, mais le vicomte Simon (à la p. 120) mentionne également la situation plus apparentée à celle de l'espèce, où les parties conviennent que l'agent touchera sa commission quand il aura obtenu une offre valable. Mais pour décider si une telle convention est intervenue, il est important de noter que son existence ne sera pas présumée en l'absence de termes clairs. C'est ce que souligne lord Russell of Killowen, à la p. 129 du même arrêt:
[TRADUCTION] Il est possible qu'un propriétaire consente à s'obliger à payer une commission pour la seule présentation de quelqu'un qui offrira d'acheter au prix mentionné ou à un prix minimum; mais une telle interprétation du contrat exige à mon avis un langage clair et non équivoque.
19. D'autres juges, notamment lord Denning, ont employé un langage similaire. Dans l'arrêt Dennis Reed, Ld. v. Goody, précité, les courtiers en immeubles ont cherché, en invoquant les termes du contrat, à se faire payer leur commission en dépit du fait que l'acheteur proposé avait retiré son offre. Ils se sont fortement appuyés sur les termes du contrat qui exigeaient simplement que l'agent [TRADUCTION] "trouve une personne prête et disposée à acheter la...propriété et capable de le faire". En rejetant cet argument, lord Denning affirme notamment à la p. 288:
[TRADUCTION] Jusqu'ici, j'ai analysé seulement cette clause particulière. Mais j'aimerais ajouter que les différentes clauses nouvelles qui sont apparues semblent susceptibles d'être interprétées de façon similaire. Je ne puis voir de différence appréciable entre des instructions de "trouver un acheteur", "trouver une personne prête à acheter", "trouver un acheteur prêt à conclure l'opération et capable de le faire", et "trouver une personne prête et disposée à acheter et capable de le faire". Les droits et responsabilités des propriétaires de maisons dans ces cas ne devraient pas dépendre de différences subtiles dans les termes utilisés. Si les agents d'immeubles souhaitent obtenir leur commission au complet non seulement pour les ventes, mais aussi pour les offres, ils doivent utiliser un "langage clair et non équivoque": voir Luxor (Eastbourne) Ld. v. Cooper, lord Russell. Une telle demande est, en réalité, si contraire à la conception ordinaire qu'on a de ces questions que je crois que l'agent d'immeubles qui veut y recourir doit la porter expressément à l'attention du propriétaire de la maison et obtenir son consentement exprès à celle‑ci.
20. Dans l'arrêt Jaques v. Lloyd D. George & Partners Ltd., [1968] 1 W.L.R. 625 (C.A.), il exprime à nouveau son avis dans le passage suivant, à la p. 630:
[TRADUCTION] Les principes applicables sont à mon avis les suivants: lorsqu'on a recours à un agent d'immeubles pour trouver un acheteur pour un commerce ou une résidence, la conception ordinaire qu'ont les gens est que la commission est payable à même le prix d'achat lorsque le marché est conclu. Si l'agent veut s'écarter de cette condition ordinaire et bien connue, alors il doit le dire très clairement à son client. Il doit le lui faire comprendre de façon à s'assurer qu'il y consent.
21. Ce que cet arrêt et d'autres arrêts soulignent c'est que les mots utilisés dans les conventions d'inscription doivent être interprétés en fonction du contexte général et de la conception ordinaire qu'on a de ces conventions.
22. Je sais qu'il y a, dans l'arrêt Christie Owen & Davies Ltd. v. Rapacioli, [1974] 1 Q.B. 781 (C.A.), des passages où l'on se dit d'avis que lord Denning est allé trop loin dans son énoncé de la règle applicable. Je ne partage pas ce point de vue, mais de toute façon le contrat en cause dans cette affaire était rédigé en termes plus précis que ceux qu'on trouve habituellement dans de telles opérations. On y prévoyait que la commission était payable aux agents [TRADUCTION] "qui présenteraient ... une personne ... prête et disposée à acheter et capable de le faire." Il n'y a pas de termes comparables en l'espèce et je tiens à rappeler de nouveau la déclaration précitée de lord Russell portant que [TRADUCTION] "une telle interprétation du contrat exige ... un langage clair et non équivoque". Qui plus est, c'est le vendeur et non l'acheteur qui a manqué à sa parole dans cette affaire.
23. Après avoir ainsi établi le contexte, j'aborde maintenant les termes précis employés dans la convention d'inscription et dans la promesse de vente.
La convention d'inscription
24. La première partie de la disposition déjà citée de la convention d'inscription paraît assez claire à première vue. Le vendeur (Leading) s'engage à payer au courtier (Liebig) une commission de 5 pour 100 du prix de vente pour toute vente ou tout échange effectués de quelque manière pendant la durée de la convention d'inscription. Le mot clé en l'espèce est le mot vente, mais il ne faut pas oublier la notion du transfert de propriété que comporte le terme échange. En réalité, j'aurais pensé que le sens premier du mot vente est le transfert de la propriété à quelqu'un d'autre, moyennant un prix quelconque. C'est en substance ce que nous dit l'Oxford English Dictionary au sujet du mot sale qu'il définit ainsi:
[TRADUCTION] L'action ou l'acte de vendre ou de transférer à quelqu'un d'autre moyennant un prix; l'échange d'une marchandise contre de l'argent ou une autre considération valable.
25. Cette interprétation est renforcée, au besoin, par la conception ordinaire qu'on a de la portée de ce genre de contrat dont j'ai déjà parlé. On peut également conclure que ce point de vue est appuyé dans une certaine mesure par le second alinéa de la clause relative à la commission, lequel stipule qu'une vente comprend un échange ou une option si l'un ou l'autre se réalise par la suite: voir C and S Realties of Ottawa Ltd. v. McCutcheon (1978), 84 D.L.R. (3d) 584 (H.C. Ont.), le juge Henry.
26. Il va sans dire que je suis conscient que les avocats parlent souvent d'une promesse de vente comme s'il s'agissait d'une vente. Cela tient au fait que les tribunaux, en vertu de leur compétence en equity, ont le pouvoir d'ordonner l'exécution pure et simple de ces conventions. Le juge de première instance mentionne cela dans ses motifs oraux de jugement en invoquant certaines observations formulées par le juge Laidlaw dans l'arrêt Gladstone v. Catena, [1948] 2 D.L.R. 483 (C.A. Ont.), à la p. 487. Ce dernier avait pour sa part cité un passage de l'arrêt néo‑zélandais Nigro v. Wilson, [1924] N.Z.L.R. 834, à la p. 839, portant que [TRADUCTION] "Une vente est "réalisée" lorsqu'elle est faite, un titre en equity étant créé."
27. Bien que les observations du juge Laidlaw aient été plus tard invoquées dans un certain nombre de décisions de première instance, la question en litige dans l'arrêt Gladstone v. Catena, précité, comme l'a souligné la Cour d'appel en l'espèce, était de savoir s'il y avait vraiment eu contrat. La question des droits et obligations qu'ont les parties lorsqu'un courtier trouve un acheteur éventuel qui par la suite manque à sa parole ne s'était pas posée. Le juge Laidlaw ne donnait certainement pas l'avis de la Cour d'appel sur la question qui se pose en l'espèce. Le juge Hogg qui faisait partie de la même formation a estimé que les mots utilisés dans la convention d'inscription alors en cause étaient synonymes de [TRADUCTION] "signature de la vente". Le juge Henderson s'est dit d'accord avec les deux.
28. Analyser la question comme le juge Laidlaw paraît l'avoir fait équivaut à appliquer un principe destiné à rendre justice de manière à créer une situation inéquitable que les parties n'ont pas prévue. Je ne pense pas qu'il faille remplacer le sens ordinaire d'un mot du langage courant par le sens technique que les avocats peuvent lui attribuer à certaines fins, à moins qu'il n'y ait des éléments de preuve que les parties ont voulu utiliser ce mot dans son sens spécial ou technique. Je n'ai pas trouvé cette définition du mot dans l'Oxford Dictionary et elle va à l'encontre de la conception ordinaire qu'ont les gens quant au sens de ce mot, particulièrement celle que les tribunaux ont reconnue, dans le contexte de ce genre de convention. Je me rends compte bien sûr que les gens disent parfois qu'ils ont vendu leur propriété alors qu'ils ont accepté une offre d'achat. Mais c'est là un optimisme outré fondé sur le déroulement normal des événements. S'il arrive que l'acheteur proposé manque à sa parole, le vendeur vous dira avec regret qu'il croyait sa propriété vendue.
29. C'est peut‑être là une autre façon de dire que ce que le vendeur voulait c'est une vente et non une action en justice. Tout ce qu'un avocat veut dire lorsqu'il parle d'une promesse de vente comme s'il s'agissait d'une vente c'est qu'ordinairement la promesse comporte le droit d'en exiger l'exécution pure et simple. Mais ce n'est manifestement pas ce que les parties ont à l'esprit lorsqu'elles passent le contrat; elles ont à l'esprit une vente signée. Le fait qu'un avocat consulté par le vendeur tenterait de spécifier clairement cette intention n'est qu'un signe de sa prudence, une tendance naturelle pour les avocats, confirmée en l'espèce, comme nous l'avons vu, par une certaine jurisprudence. Cela ne modifie cependant pas le sens normal des mots utilisés par les gens ordinaires dans le cours ordinaire des affaires.
30. L'avocat de Liebig soutient qu'il suffit que le courtier prouve qu'il a présenté une personne prête et disposée à acheter et capable de le faire. Cela est certainement vrai lorsque c'est le vendeur qui manque à sa parole. Dans ce cas, le courtier pourrait être indemnisé soit sur une base de quantum meruit (voir Prickett v. Badger (1856), 1 C.B. (N.S.) 296, 140 E.R. 123; Carsted v. Gass (1980), 116 D.L.R. (3d) 550 (C.A. Man.), ou sur une base contractuelle: voir notamment l'arrêt Luxor, précité, aux pp. 120, 126 et 142. L'action contractuelle peut se justifier de plusieurs façons, notamment par le fait que c'est par la faute même du vendeur que le contrat n'a pas été conclu; voir Dennis Reed, Ld. v. Goody, précité, à la p. 285. Toutefois dans les cas où le vendeur n'a pas manqué à sa parole, les tribunaux n'ont permis au courtier de toucher sa commission que s'il était en mesure de démontrer que l'acheteur proposé était prêt et disposé à acheter et capable de le faire au moment fixé pour la signature de la vente; voir James v. Smith, [1931] 2 K.B. 317n (C.A.); Martin v. Perry and Daw, [1931] 2 K.B. 310; Loveridge v. Cooper, précité; voir aussi Christie Owen & Davies Ltd. v. Rapacioli, précité.
31. Le fait que le vendeur ait intenté l'action contre la personne qui a convenu d'acheter ne change rien à la situation. Le contrat intervenu entre le vendeur et le courtier en immeubles ne peut être modifié par des transactions subséquentes entre le vendeur et l'acheteur éventuel. Cela ne signifie cependant pas que ces actions ne peuvent pas modifier les droits du courtier. Si, par exemple, le vendeur a poursuivi l'acheteur éventuel et en a récupéré un montant important soit par jugement soit par règlement, le courtier peut être rémunéré pour les services rendus au vendeur sur une base de quantum meruit, ou comme on dirait maintenant, en restitution. Autrement, il y aurait enrichissement sans cause du vendeur par suite des efforts déployés par le courtier à la demande du vendeur.
32. Dans le cas où l'acheteur est prêt et disposé à donner suite à l'offre et capable de le faire, la rémunération à laquelle le courtier a droit est le montant de la commission convenue, que l'action soit fondée sur un contrat ou sur le quantum meruit. C'est autre chose si le courtier intente une action fondée sur le quantum meruit pour toucher sa part d'un montant accordé par jugement ou règlement obtenu par le vendeur contre l'acheteur. Dans ce cas, j'aurais cru qu'un montant de rémunération équitable serait le pourcentage convenu de la somme obtenue par jugement ou par règlement, moins les frais du vendeur, et probablement un montant raisonnable pour les efforts qu'il a déployés pour procéder à la réclamation. En effet, un jugement diffère beaucoup d'une vente, il comporte de nombreux autres risques et embûches. Conformément à ces dernières observations, je ne crois pas que le courtier puisse forcer le vendeur à intenter une action: voir notamment Dennis Reed, Ld. v. Goody, précité; Carsted v. Gass, précité.
33. Il n'est pas nécessaire que j'examine cette question plus à fond. En l'espèce, il n'y a pas eu de demande en quantum meruit ou en restitution. Le seul renseignement que nous ayons au sujet du règlement est que l'acheteur proposé a renoncé à son droit au dépôt. Dans les circonstances ordinaires, ce dépôt appartient au vendeur. Il permet de l'indemniser pour le retrait temporaire de sa propriété du marché tout autant que pour la perte de son pouvoir de négocier résultant de la révélation du montant qu'il était prêt à accepter.
34. Ce qui précède règle les arguments relatifs au sens du mot vente dans la convention d'inscription. Cependant, la convention d'inscription comporte aussi la clause suivante:
[TRADUCTION] Il est entendu et convenu que la ... commission sera payée à la date fixée pour la signature de la vente, si le courtier inscripteur ou ses sous‑agents obtiennent une offre valable aux conditions énoncées dans la présente convention d'inscription ou à toute autre condition que je pourrai accepter...
L'avocat de Liebig soutient que ces mots indiquent que le paiement de la commission est dû lorsqu'il y a une offre, bien qu'elle soit payable à la signature. Selon mon interprétation de cette phrase, il s'agit simplement d'une directive quant à la manière dont la commission doit être payée lorsqu'il y a vente ou échange tel que prévu à la première phrase de l'article. Elle est payable au moment de la signature de la vente, après avoir obtenu une offre valable aux conditions énoncées dans la convention d'inscription ou à toute autre condition que le vendeur peut avoir acceptée.
35. Je ne suis pas impressionné par l'argument selon lequel les mots [TRADUCTION] "obtiennent une offre valable" ont été ajoutés aux formules d'inscription normalisées par les chambres d'immeubles à cause de l'emploi de termes semblables par le juge en chef Meredith dans l'arrêt Copeland v. Wedlock (1905), 6 O.W.R. 539 (C. div.), à la p. 540. Dans cette affaire, la convention était tout à fait différente de celle en l'espèce. De plus, la question de savoir quelle a pu être l'intention des chambres d'immeubles en ajoutant ces mots (à propos de laquelle je n'ai comme élément de preuve que ce que dit l'avocat) est vraiment sans importance. Ce qui est déterminant n'est pas la façon dont ces chambres peuvent avoir voulu que l'article puisse être interprété par la cour. C'est ce que la cour estime, d'un point de vue objectif, être ce sur quoi les deux parties se sont entendues dans les circonstances en raison des mots employés. Si l'on examine ces mots en fonction de la conception ordinaire qu'ont les gens quant à ce genre de contrat, il devient évident que ce n'est pas le sens qu'il faut leur attribuer. Ils sont certainement loin d'avoir ce sens pour le vendeur.
36. Je suis donc d'avis de conclure que la convention d'inscription ne permet pas au courtier d'exiger sa commission.
La promesse de vente
37. Je dirai carrément dès le début que je suis d'accord avec la Cour d'appel pour dire que le vendeur et le courtier ont conclu leur marché au moment de la signature de la convention d'inscription. Ce que le vendeur avait à l'esprit en signant la promesse de vente était d'accepter l'offre de l'acheteur éventuel. Cette dernière convention comportait bien sûr une clause énonçant qu'il paierait la commission au courtier, mais il avait déjà convenu de le faire. Il s'agit vraiment de la situation au sujet de laquelle on dit ordinairement qu'il n'y a pas de lien contractuel entre le vendeur et le courtier en vertu de cette convention. Il ressort clairement qu'on n'a pas considéré que le courtier était partie à l'opération du fait que M. Liebig, qui (puisqu'il contrôlait la société Liebig) aurait ordinairement signé pour le compte du courtier, a certifié la signature du vendeur. Comme la Cour d'appel le souligne, il n'y a pas d'échange de contrepartie entre le courtier et le vendeur.
38. Comme la Cour d'appel le fait également remarquer, il n'y a aucune preuve que les parties ont voulu modifier la convention d'inscription et il n'y a rien dans la promesse de vente pour justifier cette conclusion. Il faudrait qu'il soit clairement établi que la promesse de vente a eu pour effet de modifier le marché conclu dans la convention d'inscription: voir Ramm v. Cooper, [1955] O.W.N. 525 (C.A. Ont.) Si on lit les deux documents de manière à les faire concorder ainsi que l'avocat de Liebig nous demande de le faire, la promesse de vente confirme simplement le marché conclu dans la convention d'inscription.
39. Même pris isolément, les mots utilisés dans la promesse de vente prévoient le paiement à la signature de la vente et ces mots doivent être interprétés conformément à la conception ordinaire qu'ont les gens quant à ce genre de contrat. Comme je l'ai déjà expliqué en examinant la convention d'inscription, le courtier pourrait également être indemnisé si l'acheteur avait été prêt et disposé à signer la vente et capable de le faire au moment prévu pour la signature; voir Re Brethour and Morris Ltd. v. Shields Construction Co., [1958] O.W.N. 128 (H.C. Ont.)
40. L'avocat de Liebig a invoqué jusqu'à un certain point ce dernier arrêt, mais je tiens à souligner que la promesse de vente dans cette affaire (le seul document en cause) n'était pas rédigée, comme l'a fait remarquer le juge Spence, [TRADUCTION] "selon la formule usuelle en vertu de laquelle la commission est payable seulement si une vente est signée", mais avait été [TRADUCTION] "soigneusement rédigée pour éviter cette conséquence" (voir à la p. 131). On n'y faisait pas mention de la signature de la vente (à la p. 129).
41. Donc, à mon avis le document déterminant est la convention d'inscription et je ne crois pas que son sens soit modifié de quelque façon si on la lit conjointement avec la promesse de vente. En réalité, je ne crois pas que cette dernière convention confère en soi au courtier le droit de réclamer sa commission.
Les intérêts et les dépens
42. Comme nous l'avons déjà vu, l'avocat de Liebig a aussi contesté l'adjudication d'intérêts par la Cour d'appel et a soutenu que cela était contraire à l'art. 36 de la Judicature Act, maintenant R.S.O. 1980, chap. 223. Toutefois, l'autorisation de pourvoi devant cette Cour n'a pas été accordée sur ce point, mais seulement relativement au moyen portant que la Cour d'appel a commis une erreur en statuant que Liebig n'avait pas droit à une commission. Dans ces circonstances, il semblerait inopportun d'aborder cette question.
43. L'avocat a aussi soutenu que le juge de première instance aurait dû accorder des dépens à Liebig, mais à cause de la conclusion à laquelle je suis arrivé, cette question n'est plus pertinente.
Conclusion
44. Je suis d'avis de rejeter le pourvoi avec dépens.
Version française des motifs des juges Estey, McIntyre et Chouinard rendus par
45. Le Juge Estey (dissident)—Dans ce pourvoi, il s'agit de savoir si le vendeur d'un immeuble (en l'espèce la demanderesse‑intimée) est tenu de payer la commission du courtier en immeubles (la défenderesse‑appelante) qui a réussi à obtenir une promesse de vente qui n'a jamais été exécutée par la faute de l'acheteur. L'acheteur n'est pas partie au pourvoi, mais était défendeur à l'action intentée par le vendeur. La demande formée contre l'acheteur a été retirée avant l'instruction.
46. Les faits essentiels ne sont pas contestés, le litige portant sur l'interprétation de la convention d'inscription et de la convention relative à la commission annexée à la promesse de vente précitée. La convention d'inscription est conforme à la loi provinciale. La partie du contrat qui nous intéresse est la suivante:
[TRADUCTION] Je conviens de payer une commission de 5 pour 100 du prix de vente pour toute vente ou échange effectués de quelque manière ... [L]adite commission sera payée à la date fixée pour la signature de la vente, si le courtier inscripteur ... obtien[t] une offre valable aux conditions énoncées dans la présente convention d'inscription ou à toute autre condition que je pourrai accepter ...
La validité de l'offre obtenue par le courtier n'est pas contestée ni sa conformité avec les conditions de la convention d'inscription. Le vendeur a accepté l'offre et une promesse de vente a été conclue. La clause portant sur la commission que comporte cette promesse est rédigée ainsi:
[TRADUCTION] Je conviens de payer à l'agent une commission de 5 pour 100 du prix de vente pour avoir obtenu cette offre, ladite commission devant être déduite du dépôt à la date fixée pour la signature de l'acte de vente ...
47. Le savant juge de première instance, après avoir procédé à plusieurs constatations et à plusieurs interprétations, a conclu que le courtier avait démontré son droit à la commission. Il a d'abord constaté que Miller, le mandant de la compagnie venderesse,
[TRADUCTION] ... n'avait à l'époque nullement convenu ni ne croyait avoir convenu d'un arrangement quelconque avec le courtier, en vertu duquel il n'aurait à payer aucune commission à moins que l'opération ne soit menée à terme.
Le juge de première instance a alors analysé la convention d'inscription et le bordereau de commission annexé à la promesse de vente dont il fait partie intégrante, pour dire:
[TRADUCTION] À mon avis, les stipulations décisives [en l'espèce] sont celles de la promesse de vente [qui donnent] au courtier [droit] à sa commission, que l'opération soit ou non menée à terme.
48. Avec égards, je suis d'accord avec cette conclusion, même si j'estime qu'il est plus facile d'arriver au même résultat par une interprétation conjointe de la convention d'inscription et de la promesse de vente. Lorsqu'on se livre à cet exercice, il devient évident que leurs modalités sont cohérentes, compatibles et complémentaires, et qu'elles prévoient le paiement de la commission à la condition que le même événement se produise, soit l'obtention par le courtier d'une [TRADUCTION] "offre valable", aux conditions énoncées dans la convention d'inscription ou aux autres conditions que le vendeur aura acceptées.
49. La Cour d'appel en a décidé autrement. Dans son interprétation de la clause relative à la commission, que l'on trouve dans la convention d'inscription, le juge Brooke en vient à se fonder en droit sur l'arrêt du juge Roach, Loveridge v. Cooper, [1959] O.W.N. 81, 18 D.L.R. (2d) 337. Le savant juge de la Cour d'appel affirme dans ses motifs (18 D.L.R. (2d) 343):
[TRADUCTION] Pour avoir gain de cause, le demandeur devait prouver notamment que les acheteurs, au moment voulu, étaient prêts et disposés à conclure le marché et étaient capables de le faire ou, autrement dit, que ce n'était pas leur faute si le marché n'avait pu être conclu. Le moment voulu, c'était la date prévue pour conclure le marché ... Le demandeur ne pouvait avoir gain de cause en se bornant à prouver qu'il avait obtenu une offre d'achat exécutoire aux conditions convenues par le défendeur.
Il se peut qu'il y ait, dans le droit d'aujourd'hui, place au désaccord avec ce qu'a dit le juge Roach. Ce ne semble pas être une distinction pratique que d'exiger du vendeur qu'il paie la commission lorsque l'acheteur veut conclure le contrat mais non le vendeur, mais de ne pas l'exiger lorsque c'est l'acheteur qui décide qu'il n'est pas prêt et disposé à compléter l'achat, et qu'il n'est pas capable de le faire. Nous n'avons pas cependant à nous prononcer sur la validité des observations citées ci‑dessus, car il suffit d'analyser le contrat dont la cour était saisie dans l'affaire Loveridge, précitée, pour constater qu'elle portait sur des stipulations contractuelles fort différentes de celles présentement en cause. La convention d'inscription dans l'affaire Loveridge stipulait:
[TRADUCTION] Si ladite propriété est vendue par vous ou vos agents avant l'expiration de la présente convention ... je conviens de vous verser ... une commission de cinq pour cent.
La Cour d'appel, dans cette affaire, devait donc s'intéresser au sens du terme "vendue", employé seul pour décrire l'événement qui devrait se produire pour que la commission soit payable. Les termes du contrat Loveridge contrastent vivement avec la terminologie utilisée par les parties dans la convention d'inscription en l'espèce. Dans la présente affaire, le contrat stipule que la commission sera payable si une vente est réalisée, ce qui est précisé par la proposition conditionnelle [TRADUCTION] «si le ... courtier inscripteur ... obtien[t] une offre valable ...» On ne trouve rien de semblable dans l'affaire Loveridge.
50. L'arrêt Gladstone v. Catena, [1948] O.R. 182 (C.A.), portait aussi sur un contrat où il était stipulé qu'une commission serait payable uniquement à la "vente" de la propriété. Comme le contrat en cause en l'espèce diffère substantiellement des contrats tant de l'affaire Loveridge, précitée, que de l'affaire Gladstone, précitée, je n'estime pas nécessaire de décider laquelle des interprétations données dans ces deux arrêts de la Cour d'appel était la bonne d'après les faits communs aux deux. Dans cette dernière affaire, les juges Hogg et Laidlaw sont arrivés à des résultats différents. Le juge Hogg a décidé qu'une [TRADUCTION] "vente réalisée" ne saurait être distinguée d'une vente signée. Le juge Laidlaw, d'autre part, est arrivé à la conclusion contraire selon laquelle une vente est "réalisée" lorsque le vendeur et l'acheteur concluent une promesse de vente, peu importe que ce contrat soit effectivement exécuté conformément à ses termes ou autrement. Sa Seigneurie dit à la p. 187:
[TRADUCTION] Le sens grammatical des termes "pour toute vente réalisée" est parfaitement clair pour moi ... Une "vente réalisée" est une vente faite par un vendeur à un acheteur. Je ne dis pas que le prix d'achat doit être payé, que le transfert du titre de propriété doit avoir eu lieu, ou que toutes les obligations que comporte ce genre de contrat doivent avoir été remplies, pour que l'opération soit visée par les termes "vente réalisée". Mais le vendeur et l'acheteur doivent être liés par un contrat valide. Il en a été ainsi décidé dans l'arrêt Nigro v. Wilson et al., [1924] N.Z.L.R. 834, où le juge en chef Stout dit à la p. 839: "Une vente est "réalisée" lorsqu'elle est faite, un titre en equity étant créé." Voir aussi l'arrêt Bellingham et al. v. Bly (1915), 34 N.Z.L.R. 538.
Pris isolément, le terme "vente" peut être interprété comme signifiant soit une promesse de vente exécutoire, soit une vente signée. Compte tenu des présentes circonstances, c'est la première interprétation qu'il faut préférer pour la simple raison qu'il a été stipulé que la commission serait payable lorsque le courtier aurait obtenu une offre valable.
51. En outre, tant dans la convention d'inscription que dans le bordereau de commission annexé à la promesse de vente en l'espèce, il est déclaré que la commission sera payable [TRADUCTION] "à la date fixée pour la signature" de la vente. Cette stipulation n'apparaît pas non plus, ce qui est décisif, dans les contrats dont la cour était saisie dans les affaires Gladstone et Loveridge, précitées. Le recours à ces termes est sans objet à moins que les parties n'aient voulu que l'obligation naisse qu'il y ait ou non signature d'un acte de vente. On stipule [TRADUCTION] "à la date fixée pour la signature", non "à la date de la signature". Cela aurait été une simple question de rédaction que de prévoir que le prix de vente devrait être payé par l'acheteur au vendeur avant que le paiement de la commission au courtier ne soit exigible du vendeur. L'adoption par les parties des termes [TRADUCTION] "sera payée à la date fixée pour la signature de la vente" confirme manifestement le texte subséquent de la clause relative à la commission qui, dans la convention d'inscription, stipule que le courtier aura droit à sa commission s'il [TRADUCTION] "obtien[t] une offre valable".
52. Dans une autre clause de la convention d'inscription en cause en l'espèce, on stipule:
[TRADUCTION] ... vente comprend la conclusion d'une convention d'échange de la propriété ou l'octroi d'une option d'achat de la propriété pendant la durée de cette inscription, si cet échange ou cette option se réalise par la suite.
Cette clause ne s'applique pas directement en l'espèce, car la promesse de vente obtenue par le courtier, et acceptée par le vendeur, ne prévoit aucun "échange [de] la propriété" ni aucune "option d'achat". Son importance en l'espèce est confinée au fait que sa présence dans la convention d'inscription souligne qu'il n'est pas nécessaire, contrairement au cas d'un échange ou d'une option, qu'une promesse pure et simple de vente soit exécutée pour que la commission devienne payable au courtier, et en renforce le sens. Les parties ont expressément prévu les modalités d'exécution à remplir pour que le vendeur ait à verser la commission dans le cas d'une convention d'échange ou d'option visant la propriété inscrite. Aucune condition de ce genre n'est prévue dans le cas d'un contrat de vente de la propriété inscrite. Le terme "vente" n'est pas défini de façon restrictive par cette convention qui lui donne plutôt un sens large, incluant l'échange ou l'option de vendre. L'obligation de payer une commission que stipule la clause liminaire de la convention d'inscription n'est pas modifiée par la disposition péremptoire que l'on trouve plus loin.
53. Il n'est pas non plus sans importance que, comme l'a constaté le savant juge de première instance, les parties, dans trois opérations intervenues à la même époque, aient pris la peine d'inclure dans la convention d'inscription une disposition stipulant expressément que la commission ne sera payable qu'à la signature de la vente rendue possible par toute offre valable obtenue par le courtier et acceptée par le vendeur. L'absence d'une clause semblable dans le contrat dont il est question en l'espèce revêt, dans ces circonstances, une importance accrue. Mais si c'est là un facteur pertinent, il n'est pas en lui‑même décisif, ne portant principalement que sur la sincérité du témoignage de l'intimée en ce qui concerne l'interprétation des deux contrats.
54. Il s'ensuit que la condition de la "signature" est inapplicable selon les faits du présent pourvoi. À mon sens, l'obligation de payer une commission en vertu de la clause liminaire de la convention d'inscription, énoncée plus haut, prend naissance à [TRADUCTION] "la date fixée pour la signature" après qu'une "offre valable" a été obtenue. Le courtier, ayant fait tout ce qu'exigeait de lui la convention d'inscription, a droit à sa commission.
55. Cette conclusion est conforme au sens littéral du bordereau de commission annexé à la promesse de vente, qui spécifie clairement que la commission devra être payée à l'agent [TRADUCTION] "pour avoir obtenu cette offre". Cependant, même s'il devait y avoir conflit entre les deux contrats, je serais enclin à accepter l'opinion du juge de première instance que le plus récent et le plus précis quant à son objet (la promesse de vente) doit prévaloir. À une certaine époque, on aurait pu soutenir qu'en vertu du droit de la province d'Ontario, le vendeur n'encourt aucune responsabilité envers le courtier en vertu d'une telle clause dans la promesse de vente, parce que ce dernier n'a pas signé la promesse de vente. En l'espèce cependant, le courtier est nommé dans le corps du texte de la promesse, comme étant le mandataire du vendeur pour l'opération, et il a effectivement signé la promesse à titre de témoin de la signature de l'acheteur. Il existe de nombreux précédents où, dans des circonstances semblables, il a été jugé que le courtier avait le droit de réclamer une commission en se fondant sur une clause annexée à la promesse de vente: voir par exemple: Township of Nelson v. Stoneham, [1957] O.W.N. 109 (C.A.), Howell and Howell v. Kenton Agencies Ltd., [1953] O.W.N. 248 (H.C.), Re Brethour and Morris Ltd. v. Shields Construction Co., [1958] O.W.N. 128 (H.C.) Mais, à mon avis, il n'est pas nécessaire en l'espèce de fonder le droit du courtier à une commission sur la clause relative à la commission figurant dans la promesse de vente, parce qu'il n'y a pas de conflit entre cette clause et celle concernant la commission dans la convention d'inscription. L'occasion offerte au courtier par la convention d'inscription (parfois considérée par la jurisprudence comme un permis de chasse) tient du contrat unilatéral. Aucune formalité n'est requise pour confirmer le droit du courtier à sa commission lorsque, comme en l'espèce, il exécute la convention d'inscription conformément à ses modalités.
56. Il ne reste qu'à décider si l'offre était "valable" au point de donner naissance à l'obligation de payer la commission prévue par la convention d'inscription. Trois points doivent être examinés, tous conduisant au même résultat. Premièrement, le vendeur a accepté l'offre. Il ressort de la preuve qu'il s'agissait d'un homme d'affaires expérimenté qui avait déjà traité, lors d'achats et de ventes d'immeubles, avec le courtier impliqué en l'espèce. Deuxièmement, le vendeur n'a pas plaidé l'invalidité de la promesse sur le plan du droit en général ou pour le motif qu'elle n'était pas conforme à la convention d'inscription. Troisièmement, ce qui est le plus significatif, le vendeur a intenté devant les tribunaux ontariens une action en exécution de la promesse contre l'acheteur et le courtier, en vue d'obtenir: a) un jugement déclaratoire portant que la promesse constituait un contrat exécutoire, b) l'exécution pure et simple du contrat, c) subsidiairement, des dommages‑intérêts pour inexécution de contrat, et d) une ordonnance enjoignant au courtier de payer au vendeur le dépôt de 15 000 $ détenu par le courtier en raison de son droit à une commission. Par demande reconventionnelle le courtier a réclamé sa commission et a opposé à la demande principale, le même moyen que celui invoqué pour la demande reconventionnelle. Le vendeur a fait valoir, à l'encontre de la demande reconventionnelle, qu'il n'avait pas à payer la commission puisque l'acheteur n'avait pas signé la vente. Le dossier est toutefois étrangement dépourvu de détails précis concernant l'action intentée contre l'acheteur et la décision qui a été finalement rendue à ce sujet. La défense de l'acheteur n'y figure pas. Pour des raisons restées totalement inexpliquées, le vendeur s'est désisté de son action contre l'acheteur. Il n'y a apparemment pas eu d'instruction du litige contre l'acheteur. Aucun jugement n'a été rendu déclarant la promesse invalide. Le dossier comporte seulement l'avis de désistement par le vendeur de son action contre l'acheteur, produit avant l'audition de l'action entre le vendeur et le courtier. Le jugement de première instance déclare que l'action opposant le vendeur et l'acheteur a été "apparemment" réglée, mais les modalités du règlement ne sont pas connues. Le vendeur n'a apparemment pas recouvré ses frais de l'acheteur.
57. Il semblerait donc que le vendeur a tout simplement volontairement cessé d'exercer son droit de demander une indemnité pour toute perte résultant de la non‑signature par l'acheteur d'un contrat valide et exécutoire. Le vendeur a choisi de ne pas informer la cour de première instance, et les cours qui ont été saisies de l'affaire par la suite, des conditions auxquelles il s'est désisté de son action contre l'acheteur. Ainsi, la Cour ne dispose d'aucun renseignement sur ce que le vendeur, à titre de demandeur, peut avoir recouvré au moyen d'un règlement, qu'il s'agisse de dommages‑intérêts ou d'une autre forme de réparation ou de concession de la part de l'acheteur. Tout ce dont dispose la Cour est le fait que le vendeur a choisi de réclamer du courtier seul une indemnité pour les pertes qu'a pu lui causer l'omission de l'acheteur de compléter l'opération, sous la forme d'une action en recouvrement du dépôt que le courtier, à titre de mandataire du vendeur, s'est vu remettre par l'acheteur conformément à la promesse de vente. Tout cela ressort d'un dossier où l'on retrouve le passage suivant des motifs de jugement du savant juge de première instance:
[TRADUCTION] Il y avait litige en l'espèce entre le vendeur‑demandeur et la défenderesse New Forest, en tant qu'acheteur, mais ce litige a été réglé; aussi les parties maintenant en cause (soit le vendeur Leading et le courtier Liebig) ont reconnu, par l'entremise de leurs avocats, que l'opération entre le vendeur et l'acheteur n'a pas été complétée par la faute de l'acheteur.
S'étant désisté de son action contre l'acheteur, sans modifier ses conclusions écrites contre le courtier, le vendeur n'est pas en mesure de dire que la promesse de vente était rien de moins qu'un contrat exécutoire conclu par suite d'une offre valable obtenue par le courtier.
58. Donc, même en supposant que le contrat ne donnait pas au courtier le droit à un paiement après qu'il eut obtenu une promesse de vente valide et exécutoire, le vendeur ne pouvait s'opposer à la demande de commission du courtier, compte tenu des faits de l'espèce. On a dit qu'un vendeur, qui n'est pas par ailleurs requis de payer une commission, peut avoir l'obligation de le faire s'il est en mesure de forcer l'acheteur défaillant à exécuter le contrat soit en nature soit par le versement de dommages‑intérêts.
59. En l'espèce, le seul droit qu'a le vendeur de réclamer quelque chose de l'acheteur défaillant découle de la promesse de vente. Ce droit a été conféré au vendeur par l'appelante conformément aux directives du vendeur et avec son approbation. Ayant fait valoir les droits que lui confère la promesse au moyen d'une action—qui a été réglée apparemment à des conditions acceptables pour le vendeur—le vendeur cherche maintenant à obtenir les fruits de l'action aux dépens du courtier. Il se peut fort bien que le vendeur et l'acheteur en soient arrivés à un compromis équivalant à l'exécution du contrat et, dans ces circonstances, une cour peut présumer que ce compromis, acceptable pour le vendeur, constitue en droit une exécution du contrat en litige. La cour l'ignore parce que le vendeur a choisi de ne pas produire un tel élément de preuve. Les tribunaux se gardent depuis longtemps d'avoir à commettre une injustice lorsqu'un plaideur choisit de ne pas expliquer un élément important. Cette Cour est donc libre d'interpréter un dossier, comme celui dont elle est saisie en l'espèce, au moyen d'une présomption favorable à la partie adverse: voir Royal Trust Co. v. Toronto Transportation Commission, [1935] R.C.S. 671, le juge Davis à la p. 675; Murray v. Saskatoon (No. 2) (1951), 4 W.W.R. (N.S.) 234 (C.A. Sask.) En l'espèce, on peut considérer que le vendeur a accepté une contrepartie d'une valeur quelconque au lieu de l'exécution par l'acheteur et qu'il cherche maintenant à laisser le courtier appelant sans commission et sans recours direct en vue d'obtenir sa commission, en plus de chercher à obtenir une somme de 15 000 $ dans une action qu'il a intentée en alléguant que la promesse était valide et exécutoire. Les principes ordinaires d'equity ne lui permettraient pas de tirer cet avantage aux dépens du courtier non payé grâce à qui il a pu obtenir une indemnité et qui, d'après ce qui ressort de la preuve, n'a aucunement contribué au règlement qui a abouti au désistement de l'action. La somme de 15 000 $ ne représente évidemment pas un montant complet d'indemnisation, mais découle de la promesse obtenue grâce aux efforts du courtier. Parce qu'il a choisi d'abandonner sa demande d'exécution pure et simple du contrat ou, à défaut, de dommages‑intérêts, et parce qu'il a consenti à une solution de rechange acceptable, le vendeur ne peut pas maintenant exiger le paiement de cette somme par le courtier, pas plus qu'il ne peut refuser de payer le reste de la commission après avoir compté sur cette promesse de vente et en avoir profité.
60. On peut penser que l'arrêt anglais Dennis Reed, Ld. v. Goody, [1950] 2 K.B. 277, appuie une interprétation large ou tout au moins libérale d'un contrat comme la convention d'inscription en cause en l'espèce, où l'une des parties pourrait avoir des attentes auxquelles ne permettrait pas de répondre une interprétation plus stricte du contrat régissant l'opération. Cependant, ce point de vue a nettement été écarté par l'arrêt subséquent de la Cour d'appel où les trois membres de la cour l'ont jugé contraire à la règle énoncée par la Chambre des lords dans les arrêts Luxor (Eastbourne), Ld. v. Cooper, [1941] A.C. 108, et Christie Owen & Davies Ltd. v. Rapacioli, [1974] 1 Q.B. 781.
61. En fin de compte, le courtier a réussi à obtenir un contrat valide et exécutoire. Selon les conditions de la convention d'inscription et de la promesse de vente, interprétées d'une manière raisonnable et conforme aux circonstances qui ressortent de la preuve et aux constatations de fait du juge de première instance, le courtier a droit à sa commission. Pour ces motifs, je suis d'avis d'accueillir le pourvoi et de rétablir le jugement de première instance, avec dépens accordés à l'appelante dans toutes les cours.
Version française des motifs rendus par
62. Le Juge Le Dain—Je suis d'avis de rejeter le pourvoi. À mon sens, l'événement qui devait se produire pour que la commission soit payable en l'espèce était une vente signée. Cet événement ne s'est pas produit, non par la faute du vendeur, mais parce que l'acheteur n'était pas disposé à signer la vente. Le courtier n'avait donc pas droit à la commission.
63. Je n'arrive pas à cette conclusion au moyen d'une présomption d'intention découlant de la notion de la "conception ordinaire qu'ont les gens", appliquée par le lord juge Denning dans McCallum v. Hicks, [1950] 2 K.B. 271, et Dennis Reed, Ld. v. Goody, [1950] 2 K.B. 277. J'estime avec égards que ce point de vue va trop loin sur le plan contractuel et que la Cour d'appel l'a rejeté à bon droit, dans l'arrêt Christie Owen & Davies Ltd. v. Rapacioli, [1974] 1 Q.B. 78l, pour le motif qu'il était incompatible avec ce qu'a dit la Chambre des lords, dans l'arrêt Luxor (Eastbourne), Ld. v. Cooper, [1941] A.C. 108, au sujet de la façon dont il faut interpréter les contrats de cette nature, tel qu'il ressort de la déclaration suivante de lord Russell of Killowen, à la p. 124:
[TRADUCTION] (I.) Les contrats de commission ne sont pas assujettis à des règles ou principes particuliers qui leur soient propres; le droit qui les régit est celui applicable à tous les contrats et à toutes les questions de mandat. (2.) Il n'est pas possible d'énoncer une règle générale applicable à la détermination des droits du mandataire ou des obligations du mandant en vertu des contrats de commission. Ils doivent dépendre, dans chaque cas, des termes précis du contrat en question et de l'interprétation normale de ces termes.
Je tire ma conclusion sur la question en litige dans le présent pourvoi, en fonction des termes concernant l'obligation de payer la commission que l'on trouve dans la convention d'inscription et la promesse de vente qui, à mon avis, constituent toutes les deux des conventions valides et exécutoires dans la mesure où cette obligation est concernée, et doivent être examinées conjointement, comme l'a conclu la Cour d'appel de l'Ontario dans l'arrêt Ramm v. Cooper, [1955] O.W.N. 525. Étant donné selon moi que les deux dispositions relatives au paiement d'une commission sont complémentaires et se renforcent mutuellement pour ce qui est de la question en litige dans le présent pourvoi, j'estime qu'il n'est pas nécessaire de déterminer laquelle devrait l'emporter dans le cas où leurs termes entraîneraient apparemment des résultats différents, et je n'exprime aucune opinion sur ce point.
64. Il ressort nettement des deux dispositions relatives à la commission que ce que le courtier était requis de faire pour mériter sa commission c'était d'obtenir une offre d'achat valable. C'était là la contrepartie de l'obligation du vendeur de payer la commission, mais avec égards ce n'était pas l'événement qui devait se produire pour que la commission soit payable. Cet événement était "toute vente ou tout échange" comme l'indiquent les mots suivants dans la convention d'inscription: [TRADUCTION] "Je conviens de payer une commission de 5 pour 100 du prix de vente pour toute vente ou tout échange effectués de quelque manière pendant la durée du présent mandat." À mon avis, il ressort clairement des autres mots que l'on trouve dans les deux dispositions relatives à la commission que ce qui était envisagé c'était une vente signée et que la commission serait payable à même le produit de cette vente. Je crois que c'est ce qu'indique la stipulation dans la convention d'inscription, selon laquelle [TRADUCTION] "ladite commission sera payée à la date fixée pour la signature de la vente", et la phrase suivante que l'on trouve dans cette convention et dont j'ai souligné les mots importants: [TRADUCTION] "Pour les fins de la présente convention, vente comprend la conclusion d'une convention d'échange de la propriété ou l'octroi d'une option d'achat de la propriété pendant la durée de cette inscription, si cet échange ou cette option se réalise par la suite." On constatera que je suis d'accord avec le sens donné à ces mots par le juge Henry dans C and S Realties of Ottawa Ltd. v. McCutcheon (1978), 19 O.R. (2d) 247, et adopté par la Cour d'appel en l'espèce. J'estime que la clause relative au paiement de la commission que l'on trouve dans la promesse de vente indique également que ce qui était envisagé comme l'événement qui devait se produire pour que la commission soit payable c'était une vente signée. Je cite en entier cette clause en prenant soin de souligner les mots auxquels j'attache une importance particulière: [TRADUCTION] "Je conviens de payer à l'agent une commission de 5 pour 100 du prix de vente pour avoir obtenu cette offre, ladite commission devant être déduite du dépôt à la date fixée pour la signature de l'acte de vente, et j'enjoins de façon irrévocable à mon procureur de payer directement audit agent tout solde impayé de ladite commission à même le produit de la vente et j'enjoins de plus aux agents de remettre tout solde à mon procureur nommé aux présentes." À mon sens, cette clause indique nettement que ce qui était envisagé c'était une vente signée et que la commission serait payable à même le produit de cette vente.
65. Lorsqu'une vente signée constitue l'événement qui doit se produire pour que la commission soit payable et que la vente n'est pas signée, le courtier doit, pour avoir droit à sa commission, démontrer que l'acheteur était prêt et disposé à signer la vente et capable de le faire: Loveridge v. Cooper (1959), 18 D.L.R. (2d) 337 (C.A. Ont.) En d'autres termes, il doit être en mesure de démontrer que ce n'est pas sa faute ni celle de l'acheteur si la vente n'a pas été signée. C'est ce que le courtier n'a pas été capable de démontrer en l'espèce. J'estime que, sur le plan des droits et du partage des risques, il y a une différence manifeste entre le cas où la vente n'est pas signée par la faute du vendeur et celui où elle ne l'est pas par la faute de l'acheteur. Il ne serait pas raisonnable de supposer que l'obligation du vendeur de payer la commission comporte une condition selon laquelle, s'il arrive que l'acheteur refuse sans raison valable de signer la vente, le vendeur doit s'exposer aux risques et aux coûts d'une action en justice pour en forcer la signature. Si, par suite de son action, le vendeur réussit à obtenir l'exécution pure et simple du contrat ou encore des dommages‑intérêts, le courtier doit alors avoir le droit de se faire indemniser pour ses services, mais il ne s'agit pas d'une demande, comme c'est le cas en l'espèce, visant à faire respecter l'obligation du vendeur de payer une commission conformément aux conditions de la convention d'inscription ou de la promesse de vente.
66. Pour les raisons qui précèdent, je suis d'avis de statuer sur le pourvoi de la manière proposée par le juge La Forest.
Pourvoi rejeté avec dépens, les juges Estey, McIntyre et Chouinard dissidents.
Procureur de l’appelante: P. B. C. Pepper, Toronto.
Procureurs de l’intimée: Goodman and Carr, Toronto.
