| Wile c. Cook, [1986] 2 R.C.S. 137 (16 septembre 1986)
Wile c. Cook, [1986] 2 R.C.S. 137
Keith Paul Wile Appelant
c.
Retta Cook Intimée
répertorié: wile c. cook
No du greffe: 18964.
1986: 25 juin; 1986: 16 septembre.
Présents: Les juges Chouinard, Lamer, Wilson, Le Dain et La Forest.
en appel de la cour d'appel de la nouvelle‑écosse
Biens immobiliers - Promesse de vente - Lieux endommagés par un incendie - Choix de l’acheteur de résilier la promesse de vente ou de parfaire la vente et recevoir l’indemnité d’assurance - Questions soulevées quant au montant de l’assurance et à la question de savoir s’il serait versé - Déclaration solennelle enregistrée par l’acheteur, avant la date de signature de la vente, requérant la remise en état des lieux ou une indemnité d’assurance suffisante pour les remettre en état - Promesse considérée comme nulle par le vendeur - Offre d’achat faite après la date fixée pour la signature et après avoir obtenu des éclaircissements sur la question de l’assurance - Y a‑t‑il lieu d’ordonner l’exécution pure et simple de la promesse?.
Contrats - Vente - Lieux endommagés par un incendie - Choix de l’acheteur de résilier la promesse de vente ou de parfaire la vente et recevoir l’indemnité d’assurance - Questions soulevées quant au montant de l’assurance et à la question de savoir s’il serait versé - Déclaration solennelle enregistrée par l’acheteur, avant la date de signature de la vente, requérant la remise en état des lieux ou une indemnité d’assurance suffisante pour les remettre en état - Promesse considérée comme nulle par le vendeur - Offre d’achat faite après la date fixée pour la signature et après avoir obtenu des éclaircissements sur la question de l’assurance - Y a‑t‑il lieu d’ordonner l’exécution pure et simple de la promesse?.
L'appelant a promis d'acheter à l'intimée un terrain sur lequel était érigé un bâtiment. La promesse de vente, rédigée selon la formule normalisée de la Nova Scotia Real Estate Association, stipulait que les risques de dommages au bâtiment demeureraient assumés par le vendeur jusqu'à la signature de la vente et que le vendeur détiendrait toutes les polices d'assurance et les indemnités d'assurance en fiducie pour les parties, en cas de dommages auxdits lieux. En cas de dommages, l'acheteur pourrait soit toucher l'indemnité d'assurance et parfaire la vente, soit résilier la promesse et se voir remettre toute somme déjà versée. La promesse stipulait que le respect des délais impartis était une condition essentielle.
Un incendie a détruit le bâtiment avant la date de signature de la vente, qui fut alors prorogée pour permettre aux avocats de l'appelant de s'enquérir du montant de l'assurance. Toutefois, le vendeur a refusé d'accorder une autre prorogation de délai pour attendre le règlement d'un différend entre lui‑même et l'assureur quant à la question de savoir si l'indemnité d'assurance serait versée. Avant la nouvelle date fixée pour la signature de la vente, l'acheteur a enregistré une déclaration solennelle dans laquelle il déclarait qu'il choisissait, conformément à la promesse de vente, de parfaire l'achat à la condition que les lieux soient remis en état ou qu'une indemnité d'assurance suffisante pour le faire soit versée, et il en a informé le vendeur. Aucune des parties n'a offert de signer la vente à la nouvelle date fixée pour le faire. Par la suite, l'avocat du vendeur a informé l'avocat de l'acheteur qu'il considérait la promesse de vente comme nulle et non avenue. Plus tard, l'avocat de l'acheteur a appris que l'assureur était disposé à verser une indemnité pour la perte subie et il a offert en paiement le solde du prix de vente. Cette offre a été refusée, d'où l'action intentée en l'espèce. L'exécution pure et simple de la promesse a été ordonnée en première instance, mais annulée en appel.
Arrêt: Le pourvoi est rejeté.
Lorsque le bien visé par une promesse de vente subit un dommage, l'acheteur a le droit de bénéficier d'un délai à la fois pour décider ce qu'il va faire et pour obtenir du vendeur les détails de l'assurance. Ce droit découle de l'obligation de fiduciaire imposée au vendeur par la clause. Toutefois, la clause ne donne pas à l'acheteur le droit d'attendre afin de voir si l'assureur paiera. Si l'acheteur s'inquiète à ce sujet, il peut choisir de résilier la promesse.
Le droit revendiqué dans la déclaration va bien au‑delà de ce que l'acheteur est autorisé à exiger en vertu de la promesse. L'acheteur ne faisait pas alors le choix prévu par la clause 5, mais prescrivait plutôt de nouvelles conditions. Cela équivalait à un refus d'exécuter la promesse telle que rédigée et en constituait une résiliation que le vendeur était en droit d'accepter.
La clause du "respect des délais comme condition essentielle" et la question de savoir si, en l'absence de résiliation, un délai raisonnable aurait pu être requis si aucune des parties n'avait été prête à offrir de signer la vente au jour dit, sont devenues sans importance dans ces circonstances.
POURVOI contre un arrêt de la Cour d'appel de la Nouvelle‑écosse (1984), 63 N.S.R. 14, 141 A.P.R. 14, qui a accueilli l'appel et annulé l'ordonnance d'exécution pure et simple accordée par le juge Nathanson (1983), 56 N.S.R. (2d) 711, 117 A.P.R. 711. Pourvoi rejeté.
B. A. Crane, c.r., et Paul Miller, pour l'appelant.
D. A. Miller, pour l'intimée.
Version française du jugement rendu par
1. Le juge La Forest—Le présent pourvoi porte sur l'action d'un acheteur en vue d'obtenir l'exécution pure et simple d'une promesse de vente d'un terrain ou, à défaut, des dommages‑intérêts. Le juge de première instance Nathanson de la Cour suprême de la Nouvelle‑Écosse a ordonné l'exécution pure et simple, mais son jugement a été infirmé par la Division d'appel de la Cour suprême de la Nouvelle‑Écosse qui, à la majorité, a déclaré la promesse rescindée et a rejeté l'action. Elle a également rejeté la demande reconventionnelle du vendeur portant sur le dépôt, une question qui n'est pas en litige dans la présente affaire. L'autorisation de se pourvoir devant cette Cour a été accordée le 22 octobre 1984.
2. L'appelant à titre d'acheteur et l'intimée à titre de vendeur ont conclu une promesse de vente, datée du 23 janvier 1981, relativement à un terrain sis dans le comté de Hants, en Nouvelle‑Écosse, pour un prix de 43 662 $. La promesse fixait au 27 février 1981 la date de signature de la vente. Elle était rédigée selon la formule normalisée de la Nova Scotia Real Estate Association et contenait les stipulations suivantes:
[TRADUCTION]
5. Les risques de dommages aux bâtiments et à tout le matériel qui se trouvent sur le bien‑fonds sont et demeureront assumés par le vendeur jusqu'à la signature de la vente. En attendant que la vente soit complétée, le vendeur détiendra toutes les polices d'assurance et les indemnités d'assurance en fiducie pour les parties selon leurs intérêts respectifs et en cas de dommages auxdits lieux, l'acheteur pourra soit toucher l'indemnité de l'assurance et parfaire la vente, soit résilier la promesse et se voir remettre toute somme d'argent déjà versée, sans intérêt.
9. Le respect des délais impartis est, à tous égards, une condition essentielle du contrat.
3. Le 26 février, la veille de la date de la signature de la vente, le bâtiment situé sur le terrain a été détruit par un incendie. Les parties ont alors convenu de proroger de deux semaines, savoir jusqu'au 13 mars 1981, la date de signature de la vente. Entre la date de l'incendie et la nouvelle date fixée pour la signature de la vente, l'avocat de l'acheteur s'est informé du montant de l'assurance et aucune partie ne conteste la conclusion de la Cour d'appel qu'il a appris qu'il était au moins suffisant pour couvrir les charges totales qui grevaient le bien, c.‑à‑d. 33 000 $, même s'il n'a pu prendre connaissance des conditions exactes de la police. D'ailleurs, en première instance, l'acheteur a déposé que son avocat lui avait dit que le bien était assuré pour la somme de 50 000 $. Toutefois, il a également appris qu'il était question que l'assureur décline toute responsabilité pour le motif que l'incendie avait été allumé volontairement, motif que le vendeur a toujours prétendu être dénué de tout fondement.
4. L'avocat de l'acheteur a alors demandé que la date de signature de la vente soit reportée pour permettre le règlement du litige entre le vendeur et l'assureur. Le vendeur a refusé d'accéder à cette demande et a également refusé de fournir quelque renseignement que ce soit sur la question de savoir si le bien était assuré, ainsi que sur les modalités de toute assurance de ce genre. Toutefois, nous avons constaté que l'acheteur avait, par ses propres démarches, obtenu la plupart de ces renseignements. Je suis d'accord avec la Cour d'appel pour conclure que ce qui préoccupait réellement l'acheteur, ce n'était pas tellement le montant exact de l'assurance, mais bien s'il serait versé, vu qu'il y avait des indices laissant croire à un incendie criminel.
5. Cette conclusion est confirmée par la mesure prise subséquemment par l'acheteur. Le 10 mars 1981, trois jours avant la nouvelle date de signature de la vente, il a enregistré une déclaration solennelle dans laquelle, après avoir énoncé les principaux faits concernant la promesse et ses suites, il expose ainsi sa position, à la clause 5:
[TRADUCTION]
5. QUE, conformément à la clause cinq (5) de la promesse de vente susmentionnée, je choisis de parfaire l'achat:
a) lorsque les lieux auront été remis dans l'état où ils étaient au moment où j'ai signé la promesse de vente, ou
b) lorsqu'il sera établi qu'un montant d'assurance suffisant pour remettre les lieux dans l'état où ils étaient au moment où j'ai signé la promesse de vente sera versé et, advenant la réalisation, soit de la condition a), soit de la condition b), ci‑dessus,
c) lorsque les lieux seront remis en état ou lorsqu'il sera établi que sera versé, dans un délai raisonnable, une indemnité d'assurance suffisante.
La clause 6 de la déclaration ajoute que celle‑ci a été faite afin d'aviser les tiers de l'intérêt de l'acheteur dans le bien.
6. Le jour où la déclaration a été enregistrée, l'avocat de l'acheteur s'est entretenu avec l'avocat du vendeur et l'a informé de ce qu'il avait fait, ce qu'il a confirmé par lettre en date du 13 mars 1981 (la nouvelle date fixée pour la signature de la vente), à laquelle était jointe une copie de la déclaration. Un passage de cette lettre révèle le point de vue de l'acheteur selon lequel le choix énoncé à la clause 5 de la déclaration représente son interprétation de la clause 5 de la promesse. Voici ce passage:
[TRADUCTION] Comme le montre la clause 5 de la déclaration susmentionnée, mon client choisit de parfaire la vente une fois remplies les conditions de la clause 5.
7. Aucune des parties n'a offert de signer la vente le 13 mars. L'avocat du vendeur a affirmé que, compte tenu de la déclaration solennelle, il savait que l'acheteur n'offrirait pas de signer la vente, aussi n'a‑t‑il pas rédigé d'acte de vente; il a cependant pris certains arrangements avec un autre avocat de son cabinet, pour qu'il en rédige un si cela devenait nécessaire.
8. Le 3 avril 1981, l'avocat du vendeur a écrit à l'avocat de l'acheteur. Après avoir accusé réception de la lettre du 13 mars que ce dernier lui avait fait parvenir au sujet de la déclaration solennelle, il l'a informé que, puisque la transaction projetée n'avait pas été conclue au nouveau jour fixé, le vendeur considérait la promesse de vente comme nulle et non avenue. D'après l'avocat du vendeur, c'est à son retour de vacances fin mars qu'il a communiqué ce message par téléphone à l'avocat de l'acheteur.
9. Le 13 mai 1981, le vendeur a remplit une réclamation de sinistre auprès de l'assureur, pour une somme de 50 000 $. Le 10 juillet 1981, l'avocat de l'acheteur a appris que l'assureur était prêt à verser la somme de 40 000 $ à titre d'indemnité pour la perte subie. Le même jour, il a offert en paiement le solde du prix de vente, mais l'offre a été refusée, d'où l'action intentée en l'espèce.
10. En cette Cour, l'avocat de l'acheteur appelant a soumis un argument à trois volets dont l'un était fondé sur le sens de la clause 5 de la promesse, le deuxième, sur la clause du [TRADUCTION] "respect des délais comme condition essentielle" et le troisième, sur la question de savoir si la Cour d'appel a eu tort d'infirmer les constatations de fait du juge de première instance.
11. À mon avis, le litige peut être résolu dans une large mesure en fonction de l'interprétation qu'il faut donner à la clause 5 de la promesse. Pour saisir le sens de cette clause, il est utile de parler de la situation qui existerait en common law en l'absence de cette stipulation. Comme le juge en chef McKeigan de la Nouvelle‑écosse le souligne en rendant l'arrêt majoritaire de la Cour d'appel, la common law est sans pitié pour l'acheteur d'un immeuble endommagé par le feu ou par quelque autre élément entre la date de la promesse de vente et celle fixée pour la signature de la vente. À moins de stipulation contraire dans la promesse, l'acheteur doit parfaire la vente et payer le prix d'achat en entier. Et la common law ne l'autorise pas à toucher l'indemnité de l'assurance qui a été souscrite sur l'immeuble en l'absence d'arrangements exprès ou tacites à cette fin.
12. La clause 5 atténue sensiblement la sévérité de la common law. En vertu de cette stipulation, le vendeur assume les risques de dommages aux bâtiments et au matériel jusqu'à la signature de la vente, [TRADUCTION] "et en cas de dommages auxdits lieux, l'acheteur pourra soit toucher l'indemnité de l'assurance et parfaire la vente, soit résilier la promesse et se voir remettre toute somme d'argent déjà versée, sans intérêt". Mais la clause n'indique aucun montant précis d'assurance. En fait, le vendeur n'a aucune obligation de souscrire une assurance. Tout ce que la clause stipule, c'est que si l'acheteur choisit de parfaire la vente, il aura droit à toute indemnité d'assurance alors due. Elle ne donne à l'acheteur aucune garantie que l'assurance est nécessairement payable. La prudence peut dicter à l'acheteur de souscrire lui‑même une assurance pour la période antérieure à la signature de la vente, mais je ne prétends pas faire ici de commentaires sur le devoir de son avocat de le conseiller ainsi dans des circonstances comme les présentes.
13. Je n'ai aucun doute que lorsque le bien visé par une promesse subit un dommage comme celui qui s'est produit en l'espèce, l'acheteur a le droit de bénéficier d'un délai pour décider ce qu'il va faire et il est aussi en droit d'obtenir de son vendeur les détails de l'assurance. Le juge en chef McKeigan de la Nouvelle‑écosse souligne comment ce dernier droit peut, si nécessaire, être exercé par voie de requête au juge en chambre d'un tribunal en Nouvelle‑écosse. Mais, comme je l'ai déjà dit, l'acheteur n'était pas vraiment intéressé à connaître les détails de l'assurance. Il avait obtenu de nombreux renseignements à ce sujet grâce aux recherches de son avocat. Ce qui l'a vraiment dissuadé de parfaire la transaction, c'est la crainte que l'assureur ne paye pas. Comme je l'ai déjà dit, la clause 5 de la promesse ne lui accorde aucune garantie en ce sens. En cas d'incendie, il a droit à un délai raisonnable pour évaluer sa position et être informé des faits relatifs à l'assurance. L'obligation de fiduciaire imposée au vendeur par la clause lui garantit cela. Mais, je le répète, la clause ne lui donne pas le droit d'attendre afin de voir si l'assureur paiera. Si l'acheteur s'inquiète à ce sujet, il peut choisir de résilier la promesse.
14. Présumant que la clause 5 lui donnait le droit d'attendre de connaître ce que l'assureur ferait, l'acheteur a produit la déclaration solennelle déjà mentionnée, et en a remis une copie au vendeur, dans laquelle il exposait la nature de son droit de choisir tel qu'il l'interprétait. Mais le droit revendiqué dans la déclaration va bien au‑delà de ce qu'il est autorisé à exiger en vertu de la promesse. En fait, il ne se contente pas d'exiger que l'assurance soit payable, il choisit de ne conclure la vente qu'une fois que les lieux auront été remis dans l'état où ils étaient au moment où il a signé la promesse ou lorsqu'il sera établi qu'une indemnité d'assurance suffisante pour cette fin sera versée dans un délai raisonnable. En un mot, il ne faisait pas alors le choix prévu par la clause 5 de la promesse, mais il prescrivait en réalité de nouvelles conditions. Comme l'a fait remarquer le juge en chef McKeigan de la Nouvelle‑écosse, cela équivaut à un refus d'exécuter la promesse telle que rédigée; c'est une résiliation de la promesse. Le vendeur était alors en droit d'accepter cette résiliation, ce qu'il a fait, d'abord par téléphone fin mars 1981 puis, formellement, par lettre en date du 3 avril 1981. La clause du [TRADUCTION] "respect des délais comme condition essentielle", comme on peut le constater, est sans importance en l'espèce, tout comme, en conséquence, la question de savoir si, en l'absence de résiliation, un délai raisonnable aurait pu être requis si aucune des parties n'avait été prête à offrir de signer la vente au jour dit.
15. Je ne pense pas non plus que les interprétations différentes de certains faits données par le juge de première instance et par la Cour d'appel changent quelque chose. L'argument le plus important à cet égard est que la déclaration solennelle ne constitue pas une résiliation de la promesse. Il s'agit moins d'une constatation de fait que d'une conclusion fondée sur des faits constatés et, comme je l'ai déjà indiqué, je suis d'accord avec la conclusion de la Cour d'appel.
16. Pour ces motifs, je suis d'avis de rejeter le pourvoi avec dépens.
Pourvoi rejeté avec dépens.
Procureurs de l’appelant: Miller and Associates, Lower Sackville.
Procureurs de l’intimée: Stewart, MacKeen & Covert, Halifax.
