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§ Royal Trust Co. c. Potash, [1986] 2 R.C.S. 351 (9 octobre 1986)

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Sens de l'arrêt : Le pourvoi est accueilli

Numérotation :

Référence neutre : [1986] 2 R.C.S. 351 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;1986-10-09;.1986..2.r.c.s..351 ?

Analyses :

Hypothèques - Remboursement anticipé - Renouvellement - Hypothèque d'une durée de plus de cinq ans - Hypothèque initiale réputée, de par la convention de renouvellement, porter la date du renouvellement - Restriction au droit de remboursement anticipé apportée par la convention de renouvellement - Refus d’une offre de paiement du capital et des intérêts de pénalisation faite pendant la durée du renouvellement - Y a‑t‑il lieu de faire droit à la demande de mainlevée de l’hypothèque? - Loi sur l’intérêt, S.R.C. 1970, chap. I‑18, art. 10(1), (2) - The Mortgage Act, R.S.M. 1970, chap. M200, art. 20(6) - The Real Property Act, R.S.M. 1970, chap. R30, art. 103(1)c).

L'intimé a renouvelé, au moyen d'une formule normalisée établie par l'appelante, deux hypothèques grevant des propriétés résidentielles, dont la durée était d'un peu plus de cinq ans chacune. Selon les conventions de renouvellement, toutes les modalités de l'hypothèque initiale continuaient de s'appliquer sous réserve des modifications apportées par la convention de renouvellement. Les renouvellements accordaient à l'intimé le droit d'effectuer annuellement un remboursement anticipé de 10 pour cent du capital du prêt renouvelé. Il n'y avait aucun autre droit de remboursement anticipé avant l'échéance du renouvellement du prêt hypothécaire. Les conventions de renouvellement stipulaient que "l'hypothèque initiale" était "réputée" porter la date d'échéance du prêt existant.

L'intimé a contracté un second renouvellement de chaque hypothèque et a effectué jusqu'en juin 1983 les versements réguliers prescrits. À la fin de ce mois, il a offert à l'égard de chaque hypothèque le capital dû au 1er juillet 1983 ainsi que les intérêts pour trois mois. La demande, faite par l'intimé en vertu du par. 103(1) de The Real Property Act, en vue d'obtenir une ordonnance de mainlevée des hypothèques a été rejetée en première instance, mais accueillie en appel. Les questions en litige sont les suivantes: (1) quand, selon l'article en cause, un débiteur peut‑il effectuer le remboursement anticipé d'une dette hypothécaire? (2) un débiteur hypothécaire peut‑il renoncer au droit de remboursement anticipé accordé par cet article? et (3) à supposer qu'il puisse le faire, le débiteur hypothécaire a‑t‑il renoncé au droit de remboursement anticipé en l'espèce?

Arrêt: Le pourvoi est accueilli.

Le paragraphe 10(1) de la Loi sur l'intérêt ainsi que le par. 20(6) de The Mortgage Act du Manitoba ont pour objet d'assurer aux débiteurs hypothécaires le droit de purger leurs hypothèques à l'expiration de chaque période de cinq ans. Ils ne peuvent être assujettis à une hypothèque pendant plus de cinq ans. Lorsque la durée initiale d'une hypothèque dépasse cinq ans, le débiteur a le droit de la purger au bout de cinq ans conformément à l'article en question. Lorsque la durée initiale de l'hypothèque est de cinq ans ou moins et qu'elle est prorogée par convention au‑delà de cinq ans (la "date de l'hypothèque" restant inchangée), le débiteur hypothécaire a le droit de purger l'hypothèque à l'expiration de cinq ans. Lorsqu'un débiteur hypothécaire choisit non pas d'exercer le droit que lui confère le par. 10(1), mais plutôt de conclure une convention de renouvellement par ailleurs valide et exécutoire suivant laquelle l'hypothèque initiale est "réputée" porter la date d'échéance du prêt existant, et que la durée de la convention de renouvellement n'est pas elle‑même supérieure à cinq ans, il ne peut purger l'hypothèque qu'à la fin de la période de cinq ans prévue par la convention de renouvellement. Lorsqu'un débiteur hypothécaire qui est parfaitement au courant du droit, que lui confère la loi, d'effectuer un remboursement à l'expiration d'une période de cinq ans décide consciemment de ne pas l'exercer, cela ne constitue pas une "renonciation" à ce droit. Il décide simplement de ne pas l'exercer. Si toutefois dans un acte d'hypothèque ou une convention de renouvellement, il prétendait renoncer à son droit de purger l'hypothèque à l'expiration d'une période de cinq ans, le créancier ne pourrait pas l'obliger à se conformer à une telle stipulation. Il resterait libre de purger l'hypothèque conformément à la loi.


Parties :

Demandeurs : Royal Trust Co.
Défendeurs : Potash

Texte :

Royal Trust Co. c. Potash, [1986] 2 R.C.S. 351

The Royal Trust Company Appelante

c.

Ben Potash Respondent

répertorié: potash c. royal trust co.

No du greffe: 18820.

1986: 24 avril; 1986: 9 octobre.

Présents: Le juge en chef Dickson et les juges Chouinard, Wilson, Le Dain et La Forest.

en appel de la cour d'appel du manitoba

POURVOI contre un arrêt de la Cour d'appel du Manitoba (1984), 28 Man. R. 1, 8 D.L.R. (4th) 459, [1984] 4 W.W.R. 210, 33 R.P.R. 130, qui a accueilli l'appel d'une décision du juge Kroft (1983), 33 Man. R. 117, 4 D.L.R. (4th) 41, qui avait rejeté une requête introductive d'instance visant à obtenir un redressement. Pourvoi accueilli.

R. B. Tuer, c.r., et David G. Stinson, pour l'appelante.

William P. Riley, c.r., et Reuben Z. Potash, pour l'intimé.

Version française du jugement de la Cour rendu par

1. Madame le juge Wilson—Il s'agit d'un pourvoi portant sur le droit de remboursement anticipé que la loi confère aux débiteurs hypothécaires dans certaines circonstances. Ce type de disposition fait partie du droit canadien depuis plus d'un siècle, mais les tribunaux n'ont été appelés à l'interpréter que dernièrement. Il va sans dire qu'il existe deux courants distincts de jurisprudence dans ce domaine.

1. Les faits

2. L'intimé ("Potash") a consenti à l'appelante ("Royal") des hypothèques grevant deux propriétés résidentielles situées au 340, avenue Church, et au 464, rue Spence, à Winnipeg. Voici les dates pertinentes en ce qui concerne ces hypothèques:

340, avenue Church

464, rue Spence

Date de l’hypothèque

9 juillet 1975

19 janvier 1976

Date d’échéance initiale

15 juillet 1980

15 février 1981

Date d’échéance du premier renouvellement

15 août 1981

15 mars 1982

Date du second renouvellement

28 juillet 1981

23 mars 1982

Date d’échéance du second renouvellement

15 août 1986

15 mars 1987

3. Chaque renouvellement s'est fait au moyen de la formule normalisée établie par Royal à cette fin. Cette formule s'appelait [TRADUCTION] "Convention type de renouvellement de prêt hypothécaire (prorogation d'échéance)". La convention de renouvellement comportait dans chaque cas un taux d'intérêt supérieur à celui fixé par l'acte d'hypothèque. Selon les conventions de renouvellement, [TRADUCTION] "[t]outes les modalités de l'hypothèque initiale" continuaient de s'appliquer sous réserve des [TRADUCTION] "modifications" apportées par la convention de renouvellement. Les renouvellements accordaient à Potash le droit d'effectuer annuellement un remboursement anticipé de 10 pour cent du capital du prêt renouvelé. Il n'y avait [TRADUCTION] "aucun autre droit de remboursement anticipé avant la date d'échéance du renouvellement du prêt hypotécaire". Les conventions de renouvellement stipulaient que l'[TRADUCTION] "hypothèque initiale" était "réputée" porter la date d'échéance du prêt existant.

4. Ayant contracté un second renouvellement de chaque hypothèque, Potash a effectué jusqu'en juin 1983 les versements réguliers prescrits. À la fin de ce mois, il a offert à l'égard de chaque hypothèque le capital dû au 1er juillet 1983 ainsi que les intérêts pour trois mois. Royal a refusé d'accepter ce paiement de Potash. Ce dernier a alors demandé, en vertu du par. 103(1) de The Real Property Act, R.S.M. 1970, chap. R30, une ordonnance de mainlevée des hypothèques.

2. Les textes législatifs

5. Il existe à la fois une loi fédérale et une loi provinciale qui sont pertinentes aux fins de ce pourvoi. La loi provinciale ressemble beaucoup à la loi fédérale qui a été adoptée la première. D'autres ressorts canadiens ont modelé leurs dispositions sur la loi fédérale, de sorte que, après avoir reproduit l'article manitobain, je me référerai exclusivement à la disposition figurant dans la loi fédérale.

6. Le paragraphe 10(1) de la Loi sur l'intérêt, S.R.C. 1970, chap. I‑18 se lit ainsi:

10. (1) Lorsqu'une somme principale ou un intérêt garanti par hypothèque sur biens‑fonds n'est pas payable, d'après les termes de l'acte d'hypothèque, avant qu'il se soit écoulé plus de cinq ans à compter de la date de l'hypothèque, alors, si, à quelque époque après l'expiration de ces cinq ans, la personne tenue de payer ou ayant droit de purger l'hypothèque, offre ou paie à la personne qui a droit de recevoir l'argent, la somme due à titre de principal et l'intérêt jusqu'à la date du paiement calculé conformément aux articles 6 à 9, en y ajoutant trois mois d'intérêt pour tenir lieu d'avis, nul autre intérêt n'est exigible, payable ou recouvrable à une époque ultérieure sur le principal ni sur l'intérêt dû en vertu de l'acte d'hypothèque.

Le paragraphe 10(2) prévoit que les sociétés débitrices hypothécaires ne bénéficient pas de la protection accordée par le par. (1).

7. Le paragraphe 20(6) de The Mortgage Act, R.S.M. 1970, chap. M200, dispose:

[TRADUCTION] 20(6) Sous réserve du paragraphe (7), lorsqu'une somme principale ou un intérêt garanti par hypothèque sur biens‑fonds n'est pas payable, d'après les termes de l'acte d'hypothèque, avant qu'il se soit écoulé plus de cinq ans à compter de la date de l'hypothèque, alors, si, à quelque époque après l'expiration des cinq ans, la personne tenue de payer ou ayant droit de purger l'hypothèque, offre ou paie à la personne qui a droit de recevoir l'argent, la somme due à titre de principal et l'intérêt jusqu'à la date de l'offre ou du paiement, en y ajoutant trois mois d'intérêt pour tenir lieu d'avis, nul autre intérêt n'est exigible, payable ou recouvrable à une époque ultérieure sur le principal ni sur l'intérêt dû en vertu de l'acte d'hypothèque.

À l'instar de la loi fédérale, le par. (7) de la loi manitobaine prévoit que les sociétés qui consentent des hypothèques sur des biens‑fonds ne jouissent pas de la protection du par. (6).

8. L'autre disposition pertinente est le par. 103(1) de The Real Property Act en vertu duquel Potash a demandé au tribunal une ordonnance de mainlevée des hypothèques. Le par. 103(1) est ainsi conçu:

[TRADUCTION] 103(1) Lorsqu'un débiteur hypothécaire est en droit de purger l'hypothèque par le paiement des sommes dues en vertu de celle‑ci

...

c) si le créancier hypothécaire, à la suite du paiement ou de l'offre de paiement des sommes qui, selon le débiteur hypothécaire, sont dues en vertu de l'hypothèque, n'accorde pas de mainlevée d'hypothèque ou refuse de l'accorder pour le motif que la somme due est supérieure à celle payée ou offerte par le débiteur hypothécaire, ou pour tout autre motif;

le débiteur hypothécaire peut demander au tribunal soit de rendre une ordonnance de mainlevée d'hypothèque, soit de déterminer le solde dû; l'attribution des dépens de la demande, y compris les frais comptables, relève du pouvoir discrétionnaire du tribunal.

3. Les tribunaux d'instance inférieure

9. La demande de Potash a été entendue par le juge Kroft de la Cour du Banc de la Reine du Manitoba. Suivant l'argument de Potash, la disposition en question l'autorisait à rembourser par anticipation les deux hypothèques puisque plus de cinq ans s'écouleraient entre la [TRADUCTION] "date de l'hypothèque" et leurs dates d'échéance respectives. Le juge Kroft a rejeté la demande pour le motif que, quels que soient les droits de remboursement anticipé que Potash a pu posséder, il y avait manifestement renoncé dans les conventions de renouvellement. Le juge Kroft a conclu qu'il n'était pas contraire à l'intérêt public que Potash et Royal renoncent au droit de remboursement anticipé prévu par la loi et que, par conséquent, Potash ne pouvait exercer que les droits de remboursement anticipé stipulés dans les conventions de renouvellement.

10. L'appel interjeté par Potash devant la Cour d'appel du Manitoba a été accueilli. Dans les motifs qu'il a rédigés en son propre nom et en celui des juges Hall et O'Sullivan, le juge Matas a souligné que la durée initiale de chaque hypothèque avait été d'un peu plus de cinq ans. Il a fait remarquer en outre que, si l'on considérait les dates de prorogation des échéances, chacune des hypothèques serait payable dans un peu plus de onze ans à compter de la "date de l'hypothèque". Potash avait donc le droit de rembourser par anticipation chaque hypothèque. Le juge Matas a conclu que, selon le sens manifeste de l'article en cause, la "date de l'hypothèque" ne pouvait être que la date à laquelle Potash a initialement consenti les hypothèques à Royal. C'étaient là les seules hypothèques qui existaient. Comme l'a dit le juge Matas:

[TRADUCTION] À mon avis, les conventions ne doivent pas être considérées comme de nouvelles hypothèques. Royal n'a pas laissé entendre qu'elle a renoncé à la sûreté antérieure qu'elle avait en vertu des hypothèques initiales ... Suivant les termes mêmes des conventions de renouvellement, les hypothèques initiales continuent de s'appliquer intégralement sous réserve des modifications apportées par lesdites conventions ... Ni le changement de date apparemment effectué par la "clause déterminative" ni la modification des privilèges de remboursement ne suppriment les hypothèques initiales.

11. Le juge Matas s'est dit en désaccord avec la conclusion du juge Kroft selon laquelle les parties pouvaient renoncer à l'application de la disposition législative relative au remboursement anticipé. À la suite d'un examen assez approfondi de la jurisprudence, le juge Matas a conclu qu'il n'était pas possible de renoncer au droit de remboursement anticipé, conçu pour protéger le public. Tout le monde pourrait à un moment donné vouloir emprunter de l'argent en consentant une hypothèque sur un bien‑fonds et, à ce moment‑là, aurait besoin de la protection offerte par la disposition en question. S'il était permis d'y renoncer cette disposition deviendrait vite [TRADUCTION] "lettre morte". Pour terminer, le juge Matas a affirmé que [TRADUCTION] "les conventions, nonobstant la clause relative à la "date réputée" de l'hypothèque et la restriction au droit de remboursement anticipé, contreviennent à la loi et ne peuvent être maintenues".

4. Les questions en litige

a) Quand, selon l'article en cause, un débiteur peut‑il effectuer le remboursement anticipé d'une dette hypothécaire?

b) Un débiteur hypothécaire peut‑il renoncer au droit de remboursement anticipé accordé par cet article?

c) À supposer qu'il puisse le faire, le débiteur hypothécaire a‑t‑il renoncé au droit de remboursement anticipé en l'espèce?

5. Quand y a‑t‑il droit de remboursement anticipé?

12. Voilà plus d'un siècle que le Parlement a édicté pour la première fois le droit de rembourser par anticipation certaines hypothèques. Ce n'est toutefois que récemment que les tribunaux ont dû faire face à la question qui est au coeur de ce pourvoi. Cela tient sans doute à l'instabilité relative des taux d'intérêt depuis une dizaine d'années, phénomène qui est à l'origine de la vogue des hypothèques à court terme chez les prêteurs et emprunteurs. Un bon nombre d'hypothèques d'une durée de cinq ans ou moins ont été consenties et les parties ont par la suite convenu d'en proroger la date d'échéance. En l'espèce, on demande à la Cour d'interpréter et d'appliquer dans un contexte contemporain un article adopté pour répondre à des circonstances qui régnaient il y a un siècle lorsque les fermiers se trouvaient assujettis à des hypothèques à long terme assorties de taux d'intérêt exorbitants, par des bailleurs de fonds qui [TRADUCTION] "attaqu[aient] la vie du cultivateur dans sa source même": Débats de la Chambre des communes, le 31 mars 1880, à la p. 962.

13. Une observation préliminaire s'impose, savoir que l'article en question peut viser de nombreuses permutations d'opérations hypothécaires. Il y a des cas où la durée initiale de l'hypothèque est d'exactement cinq ans et où il y a prorogation de la date d'échéance. Dans d'autres cas, la durée initiale de l'hypothèque est de moins de cinq ans, mais les parties acceptent de la proroger de cinq ans ou plus, de sorte que l'hypothèque arrivera à échéance en fin de compte plus de cinq ans après sa date initiale. Il y a d'autres cas encore où la durée initiale, ainsi que la prorogation dont on a pu convenir, sera de moins de cinq ans, mais où, ensemble, elles auront pour effet de rendre la dette hypothécaire exigible plus de cinq ans après la date initiale de l'hypothèque. Ces permutations doivent être gardées à l'esprit en l'espèce.

14. L'avocat de Royal a fait valoir qu'il convient de donner à l'art. 10 une interprétation large et libérale. Selon lui, cet article vise à garantir que les débiteurs hypothécaires ne soient pas "assujettis" à une hypothèque pendant plus de cinq ans sans aucune possibilité d'en renégocier les conditions. Pour atteindre ce but dans un cas de renouvellement d'hypothèque, l'expression "date de l'hypothèque" doit avoir le sens de "date de la convention de renouvellement" et l'expression "les termes de l'acte d'hypothèque" doit signifier "les termes de l'acte d'hypothèque tels que modifiés par la convention de renouvellement". En fait, l'avocat a soutenu qu'aux fins de l'art. 10 les conventions de renouvellement doivent être considérées comme de nouvelles hypothèques. L'avocat a fait valoir que c'est une interprétation large et libérale de l'article qui est le plus conforme aux attentes raisonnables des parties et aux réalités commerciales actuelles. L'avocat a allégué que toute autre interprétation occasionnerait aux débiteurs hypothécaires des inconvénients ainsi que des dépenses supplémentaires. Ils se verraient obligés de consentir de nouvelles hypothèques tous les cinq ans. De plus, cela aurait pour effet de causer des difficultés aux créanciers hypothécaires qui souffriraient de l'absence de la certitude nécessaire à leur planification financière.

15. L'avocat de Royal n'a pas prétendu que les renouvellements faisaient perdre à celle‑ci le rang que lui conféraient les hypothèques. Il ne s'agissait pas de nouvelles hypothèques dans ce sens. Au contraire, les conventions de renouvellement reconnaissaient expressément la validité constante des hypothèques initiales et avaient uniquement pour effet d'en modifier certaines conditions précises. Les actes d'hypothèque initiaux contenaient les seules cessions de biens‑fonds en garantie des prêts, de sorte que le rang de Royal par rapport aux tiers n'était nullement en cause. Il n'y avait donc rien de contradictoire dans la position de Royal, selon laquelle les renouvellements pourraient être considérés en ce qui concerne le prêteur et l'emprunteur comme de nouvelles hypothèques aux fins de l'art. 10, tout en ne modifiant absolument pas le rang par rapport aux tiers conféré par l'hypothèque par suite de la cession initiale des biens‑fonds à titre de garantie. Ce n'était là qu'une manifestation de la dualité d'une hypothèque.

16. L'avocat de Potash a soutenu que Royal demandait à la Cour de faire dire à l'article ce qu'il ne disait pas, ce qui ne peut être fait étant donné que son sens ne présente aucune équivoque. L'avocat a fait valoir qu'il n'est pas loisible à la Cour d'interpréter une mesure législative de manière à l'adapter à des conditions commerciales changeantes. Seule compte l'intention du législateur au moment de l'adoption de l'article. Le sens de ce dernier est parfaitement clair. Toute modification de la mesure législative doit être apportée par le législateur et non par les tribunaux. De plus, l'avocat a soutenu que Royal ne pouvait pas gagner sur les deux plans. Elle ne pouvait pas soutenir que les renouvellements constituaient de nouvelles hypothèques aux fins de l'art. 10, tout en continuant d'être les hypothèques initiales pour ce qui est du rang de l'hypothèque.

17. Chacune des hypothèques consenties par Potash à Royal a été renouvelée à deux reprises. Dans chaque cas, les conventions de renouvellement avaient pour effet de modifier les hypothèques initiales, dont les [TRADUCTION] "modalités" pour la plupart restaient inchangées et dont la validité était confirmée. Le second renouvellement prorogeait la date d'échéance de chaque prêt hypothécaire pour une durée d'exactement cinq ans à partir de la date d'échéance fixée par les premières conventions de renouvellement. Une modification importante concernait la "date de l'hypothèque" qui était "réputée" être la date d'échéance du prêt existant.

18. En déterminant l'applicabilité de l'article en cause à une hypothèque donnée, on doit vérifier à la fois la "date de l'hypothèque" et la durée de l'hypothèque "d'après les termes de l'acte d'hypothèque". Aucun problème ne se pose lorsque l'hypothèque reste dans son état initial sans avoir subi de modification. Là où les problèmes surgissent c'est quand les parties ont apparemment modifié la date de l'hypothèque ou les termes de l'acte d'hypothèque ou les deux à la fois, dans une convention de renouvellement subséquente. C'est ce qui est arrivé en l'espèce.

19. Que signifient les expressions "date de l'hypothèque" et "termes de l'acte d'hypothèque" dans un cas où les parties ont conclu une convention de renouvellement? La Commission de réforme du droit de l'Ontario dans son document intitulé Report on Section 16 of The Mortgages Act (1971), dit ceci à la p. 14:

[TRADUCTION] Certains prêteurs estiment que le renouvellement représente une convention nouvelle et que la période de cinq ans est donc à recalculer à partir de la date du renouvellement. D'autres affirment qu'il n'y a aucun droit de remboursement anticipé s'il ressort de la lecture de l'acte d'hypothèque que la durée de l'hypothèque ne dépasse pas cinq ans. Ces opinions font toutefois abstraction de ce que, suivant la loi, la période de cinq ans court à partir de la date de l'hypothèque, en d'autres termes à compter de la date à laquelle le droit du débiteur hypothécaire a été initialement cédé au créancier hypothécaire, de ce que le renouvellement dans ce contexte ne fait que modifier la date d'échéance, et de ce que, si le renouvellement constituait effectivement un nouveau contrat d'hypothèque, il y aurait des doutes quant à savoir si la priorité de la dette principale sur des charges de second rang et sur des charges ultérieures pourrait être maintenue. Dans ce dernier cas, aucun renouvellement ne pourrait être effectué en toute sécurité sans qu'on obtienne des autres créanciers privilégiés qu'ils consentent à céder leur rang.

Il n'y a dans les recueils de jurisprudence aucune cause qui traite de ces points, mais il paraît se dégager d'une lecture attentive du paragraphe 1 qu'un renouvellement ou une prorogation ne change rien au délai à l'intérieur duquel on peut exercer le droit de remboursement anticipé et qu'à ce propos la manière dont se fait le renouvellement ou la prorogation est sans importance. Toute autre décision risquerait d'aboutir au renouvellement constant des contrats d'hypothèque, ce qui contrecarrerait la politique énoncée au paragraphe 1, savoir que toutes les hypothèques privées (par opposition à commerciales) devraient pouvoir être remboursées par anticipation après leurs cinq premières années d'existence.

(C'est moi qui souligne.)

20. Plusieurs glossateurs ont critiqué ce point de vue pour le motif que l'interprétation de la Commission, quoique en harmonie avec le texte de l'article, n'est pas du tout inéluctable: voir B. J. Reiter, Annotation: Deeth v. Standard Trust Co. (1980), 12 R.P.R. 158; D. Stevens, Case Comment: Potash v. Royal Trust Co. (1985), 33 R.P.R. 122; J. Swan, Annotation: Potash v. Royal Trust Co. (1985), 33 R.P.R. 130 (C.A.) On souligne que cette interprétation pourrait être une source de difficultés tant pour les débiteurs que pour les créanciers hypothécaires. Il faudrait conclure des hypothèques complètement nouvelles à la fin de chaque période de cinq ans. Par conséquent, les créanciers hypothécaires perdraient leur priorité sur les créanciers privilégiés qui prennent rang après eux, à moins que ces derniers ne consentent à céder leur rang. Si cela nécessitait des dépenses ou s'il y avait impossibilité d'obtenir ces consentements, les frais devraient alors être assumés par le débiteur hypothécaire. Il serait plus difficile et plus coûteux pour les débiteurs hypothécaires de refinancer leurs hypothèques avec le même créancier. Les débiteurs hypothécaires devraient en outre engager des dépenses supplémentaires pour les honoraires d'avocat, les droits d'enregistrement et peut‑être les frais d'assurance. Ces dépenses non négligeables seraient à refaire tous les cinq ans pendant le temps normalement requis pour payer le prix d'achat d'une maison, ce qui, à la longue, constituerait une somme considérable.

21. Une autre interprétation a été proposée, savoir que le par. 10(1) vise non pas à garantir qu'un prêt hypothécaire demeure remboursable par anticipation à l'expiration des cinq premières années, mais à assurer au débiteur hypothécaire la possibilité, s'il le souhaite, de purger son hypothèque au moins une fois par cinq ans. Suivant ce point de vue, un créancier hypothécaire ne saurait imposer à un débiteur hypothécaire une durée de plus de cinq ans. Néanmoins, un débiteur hypothécaire qui, en vertu de la loi, jouit du droit de purger l'hypothèque à l'expiration de la période de cinq ans, peut décider ne pas exercer ce droit et de renouveler l'hypothèque pour une période supplémentaire. Cette interprétation, tout en reconnaissant la notion selon laquelle le débiteur hypothécaire ne peut, d'après l'article en cause, être "assujetti" à une hypothèque pendant plus de cinq ans, respecte sa liberté de choisir soit de payer soit de renouveler pour une période supplémentaire ne dépassant pas cinq ans. Ces interprétations de l'article sont toutes les deux appuyées par la jurisprudence et la doctrine.

6. La jurisprudence et la doctrine

22. Dans la décision Re Hodgson and Raskin (1974), 47 D.L.R. (3d) 518 (H.C. Ont.), le juge Goodman (tel était alors son titre) a conclu que l'art. 10 ne s'applique pas si la durée initiale de l'hypothèque n'est pas supérieure à cinq ans. Il a conclu qu'une convention de prorogation qui reporte la date d'échéance au‑delà de l'expiration de la période de cinq ans n'entraîne pas l'application de l'article. L'article, à son avis, ne vise que l'hypothèque initiale et, si cette dernière n'y contrevient pas, il est inapplicable et les parties sont alors libres de proroger la durée de l'hypothèque pour aussi longtemps qu'elles le souhaitent. D'après son sens manifeste, l'article ne s'applique pas à des conventions de renouvellement.

23. La décision du juge Goodman a fait l'objet de critiques sévères parce qu'elle pouvait avoir pour effet de contrecarrer complètement l'objet de la disposition en question, qui, d'après la Commission de réforme du droit de l'Ontario, est de faire en sorte que les prêts hypothécaires soient remboursables par anticipation à l'expiration des cinq premières années: voir Falconbridge on Mortgages (4th ed. 1977), aux pp. 45 et 46. De plus, en ne tenant pas du tout compte des renouvellements d'hypothèque, l'interprétation du juge Goodman irait à l'encontre de l'objet que prêtent à l'article des glossateurs comme Stevens. Je crois que ces critiques sont bien fondées. À mon avis, le législateur n'a pas pu vouloir que l'article reçoive l'interprétation fort restrictive que lui donne le juge Goodman.

24. Dans l'affaire Deeth v. Standard Trust Co. (1980), 12 R.P.R. 157, la durée de l'hypothèque était d'un peu plus de cinq ans. Les parties ont passé une convention de renouvellement qui prorogeait la date d'échéance. La Cour divisionnaire de l'Ontario a approuvé, sous un aspect, les motifs de jugement du juge Goodman dans l'affaire Hodgson and Raskin. Le juge Van Camp a été d'accord pour affirmer que la "date de l'hypothèque" au sens de l'article en cause était la date de signature de l'acte d'hypothèque initiale parce que, selon elle, c'est [TRADUCTION] "la seule hypothèque qui existe" (à la p. 165). Je ne conteste pas la conclusion du juge Van Camp. Il n'y a eu, dans l'affaire Deeth (non plus que dans la présente affaire), aucune tentative de fixer une nouvelle date d'hypothèque à partir de laquelle commencerait à courir une nouvelle période de cinq ans. Les parties ont simplement prorogé la période initiale.

25. Dans l'affaire Re Lynch and Citadel Life Assurance Co. (1983), 149 D.L.R. (3d) 316 (C.S.C.‑B.), il s'agissait une fois de plus d'un cas où la durée de l'hypothèque initiale était d'un peu plus de cinq ans. Les parties ont conclu une convention de renouvellement pour une période d'exactement cinq ans et cette convention prévoyait que, sous réserve des modifications apportées par la convention de renouvellement, l'hypothèque initiale continuait de s'appliquer intégralement. Le juge Bouck, qui a suivi la décision Deeth de la Cour divisionnaire de l'Ontario, a conclu que, pour les fins de l'art. 10, la "date de l'hypothèque" était la date de signature de l'hypothèque initiale. Là encore il n'y a pas eu de tentative dans la convention de renouvellement pour qu'une nouvelle "date de l'hypothèque" soit "réputée" stipulée et le juge Bouck, en déclarant qu'un renouvellement subséquent ne change pas automatiquement la "date de l'hypothèque" aux fins de l'article, a laissé entière la question de savoir si l'on pourrait arriver à une conclusion différente si la convention de renouvellement prévoyait expressément une nouvelle date.

26. Le juge Bouck n'a pas eu à attendre longtemps pour voir une convention de renouvellement en vertu de laquelle une nouvelle date de l'hypothèque était "réputée" expressément stipulée. De par ses faits, l'affaire Kaltenbach v. Royal Trust Co. (1983), 30 R.P.R. 69 (C.S.C.‑B.), ressemble beaucoup à la présente affaire. Les parties ont renouvelé une hypothèque dont la durée initiale était d'un peu plus de cinq ans. Le renouvellement était pour une durée d'exactement cinq ans à compter de la date à laquelle, selon ce qu'avait convenu les parties, l'acte d'hypothèque était réputé avoir été signé. Le juge Bouck a conclu que, parce que les parties avaient convenu d'une nouvelle "date de l'hypothèque", c'est à compter de cette date que la période de cinq ans commençait à courir aux fins de l'article en question. Voici ce qu'il dit à la p. 76 de ses motifs:

[TRADUCTION] En raison de la "clause fixant une nouvelle date", je ne crois pas qu'il me soit nécessaire de décider si les débiteurs hypothécaires peuvent renoncer à la protection de la Loi sur l'intérêt. Ce qui est arrivé en l'espèce est que, le 29 juin 1982, les parties ont effectivement conclu une entente par laquelle elles se sont engagées à maintenir, à certaines conditions, leurs rapports de débiteurs hypothécaires et de créancière hypothécaire. L'une de ces conditions porte que les rapports en question devaient commencer le 15 juillet 1982 et prendre fin le 15 juillet 1987. Ce laps de temps ne dépasse pas cinq ans à compter de la date du 15 juillet 1982. En conséquence, la convention intervenue entre les parties n'entraîne pas l'application des dispositions de l'art. 10 de la Loi sur l'intérêt de manière à permettre aux débiteurs hypothécaires d'effectuer un remboursement anticipé avant le 15 juillet 1987.

Le juge Bouck n'a pas semblé considérer la stipulation réputée d'une nouvelle "date de l'hypothèque" comme constituant en soi une espèce de renonciation. À son avis, les parties pouvaient changer à leur guise la "date de l'hypothèque" dont parle l'art. 10.

27. Dans la décision Butcher v. Royal Trust Co. (1984), 33 R.P.R. 178 (B.R. Sask.), le juge Wright a lui aussi conclu que la convention de renouvellement créait une nouvelle "date de l'hypothèque". L'hypothèque, initialement d'une durée de cinq ans, a été renouvelée pour une autre période de cinq ans. Le juge Wright a noté ce qu'avait dit le juge Bouck dans la décision Lynch (l'affaire Kaltenbach étant encore en délibéré) et est arrivé à la conclusion que la convention de renouvellement dont il était saisi contenait les dispositions contractuelles nécessaires pour créer une nouvelle "date de l'hypothèque". Il a jugé en outre que lorsqu'un débiteur hypothécaire jouit, en vertu de l'art. 10, du droit de rembourser par anticipation la dette initiale, si au lieu d'exercer ce droit il conclut plutôt une convention de renouvellement, alors l'art. 10 ne s'applique qu'à la nouvelle période. Voici ce qu'il affirme, aux pp. 187 et 188:

[TRADUCTION] J'estime avec égards que l'art. 10 confère à toute personne qui n'est pas une personne morale le droit absolu de faire une offre de paiement ou d'effectuer un remboursement anticipé de la manière prévue par ses termes.

Il y a toutefois un corollaire important à ce principe. Si l'emprunteur choisit de proroger ou de renouveler sa convention avec le prêteur pour une période supplémentaire, même si les modalités de la nouvelle entente ne comportent pas d'autre changement que les nouvelles dates de paiement, alors l'art. 10 s'applique seulement à la nouvelle période. Il serait illogique et manifestement injuste qu'un débiteur hypothécaire puisse renouveler une hypothèque existante et ensuite éteindre immédiatement sa dette par le simple paiement du capital, de l'intérêt et d'une somme équivalant à trois mois d'intérêt. C'est lui et non pas le prêteur qui détermine s'il s'acquittera de son obligation initiale lorsqu'elle arrivera à échéance. Si la durée initiale était de plus de cinq ans, son droit de payer cette dette à l'expiration des cinq ans lui serait assuré. Donc, si l'emprunteur conclut une nouvelle entente, il ne peut en éluder les conséquences en soutenant soit que l'hypothèque initiale est d'une période de plus de cinq ans (la situation qui se présente dans l'affaire Potash v. Royal Trust), soit que la période initiale et la nouvelle période totalisent plus de cinq ans, de sorte qu'il a le droit de rembourser par anticipation. L'article 10 n'est pas destiné à fournir aux consommateurs une issue de secours qui n'existerait pas s'ils signaient un nouvel acte d'hypothèque. J'estime avec égards qu'un renouvellement ou une prorogation constituent une nouvelle hypothèque aux fins de déterminer si l'art. 10 s'applique.

(C'est moi qui souligne.)

28. Le point de vue adopté par le juge Bouck dans l'affaire Kaltenbach a été suivi par le juge Scott de la Cour de comté dans l'affaire Shaw v. Royal Trust Co. (1984), 33 R.P.R. 148 (C. cté Ont.), et par le juge Brennan dans l'affaire Re MacDonald and Royal Trust Corp. of Canada (1984), 8 D.L.R. (4th) 448 (B.R. Alb.) Toutefois, aucune des cours d'appel provinciales qui se sont penchées sur la question jusqu'à présent n'a adopté ce point de vue. En l'espèce, la Cour d'appel du Manitoba n'a pas adopté le point de vue de la décision Kaltenbach (faisant remarquer, à tort peut‑être, qu'elle faisait l'objet d'un appel) et la Cour d'appel de la Colombie‑Britannique l'a rejeté dans l'arrêt Re Turner and Royal Trust Corp. of Canada (1985), 23 D.L.R. (4th) 746, non pas parce qu'elle était en désaccord avec la solution retenue, mais parce qu'elle estimait que cela relevait du domaine exclusif du législateur. En d'autres termes, elle l'a jugé incompatible avec le texte de l'art. 10.

29. Les faits de l'affaire Turner sont différents de ceux de la présente espèce. La durée initiale de l'hypothèque dans l'affaire Turner était de deux ans; il y a eu un renouvellement d'un an suivi d'un second de quatre ans, une durée choisie par les débiteurs hypothécaires. Le juge Hutcheon, au nom d'une formation de cinq juges de la Cour d'appel de la Colombie‑Britannique, a conclu que la "date de l'hypothèque" mentionnée à l'article en question désigne la date de l'hypothèque initiale, date que les parties ne pouvaient changer en modifiant l'acte d'hypothèque de manière à faire en sorte qu'une nouvelle "date de l'hypothèque" soit "réputée" stipulée. Le juge Hutcheon semble avoir conclu également qu'il n'était pas loisible aux parties de modifier les "termes de l'acte d'hypothèque" au sens où cette expression est employée dans l'article. Compte tenu de cela, c'étaient les décisions Re Hodgson and Raskin et Deeth qui déterminaient la façon dont l'affaire devait être tranchée. Puisque la durée initiale de l'hypothèque était de moins de cinq ans, les débiteurs hypothécaires ne pouvaient bénéficier du droit de remboursement anticipé conféré par la loi. De l'avis du juge Hutcheon, le texte de l'article était clair. Tout en reconnaissant le caractère [TRADUCTION] "raisonnable" de l'interprétation préconisée par la créancière hypothécaire, il a estimé que pour atteindre cet objet l'intervention du législateur était nécessaire.

30. Avec égards, je ne crois pas que le législateur ait pu vouloir que l'article ait le sens étroit et littéral que lui prête le juge Hutcheon. Certes, une telle interprétation n'est pas imposée par le texte de l'article et je ne crois pas, en conséquence, que nous puissions en toute justice l'imputer au législateur. Les propos qu'a tenus le juge en chef Laskin dans l'arrêt United Trust Co. c. Dominion Stores Ltd., [1977] 2 R.C.S. 915, semblent pertinents. Il affirme, à la p. 937, que "c'est ... aux tribunaux de ... [porter la responsabilité], puisque c'est leur interprétation, qui n'a rien d'irrésistible, qui y conduit" (au résultat).

31. Bien qu'il ne fasse aucun doute que le législateur, lorsqu'il a adopté l'art. 10, l'a fait en fonction des pratiques commerciales de l'époque, je ne crois pas que cela empêche la Cour de donner à cet article une interprétation qui s'accorde avec la réalité commerciale actuelle si cette interprétation est également compatible avec les termes employés par le législateur. Au moment où l'article a été adopté pour la première fois, à la fin du XIXe siècle, la durée d'une hypothèque coïncidait avec sa période d'amortissement. Aujourd'hui c'est rarement le cas, car la plupart des hypothèques résidentielles sont d'une durée de moins de cinq ans, bien que leur période d'amortissement soit de vingt ou trente ans. Cette situation n'a pas été envisagée par les législateurs des deux dernières décennies du XIXe siècle. Il leur aurait donc été indifférent que l'objet attribué à l'art. 10 soit celui de garantir la possibilité de rembourser par anticipation les prêts hypothécaires au bout de cinq ans ou de faire en sorte que l'assujettissement des débiteurs hypothécaires à une hypothèque ne dure jamais plus de cinq ans. Si cette distinction est importante dans le contexte commercial actuel, c'est uniquement à cause de l'écart entre la période d'amortissement et la durée de l'hypothèque. Par conséquent, la Cour n'est pas appelée à faire un choix entre deux interprétations ou politiques dont une seule traduit l'intention du législateur. L'une et l'autre sont également compatibles avec l'intention du Parlement et, à ce qu'il me semble, on ne peut choisir entre les deux qu'en se demandant laquelle correspond davantage à la pratique courante en matière commerciale.

a) Le texte de la convention de renouvellement

32. Il semble assez clair à la lecture de la convention de renouvellement du prêt hypothécaire que ce que le document renouvelle c'est le prêt et non pas la garantie. Si le débiteur hypothécaire souhaite rembourser le prêt à la date d'échéance de l'hypothèque initiale ou à l'expiration du premier renouvellement, il peut le faire et il a alors droit à la mainlevée de l'hypothèque. Royal a offert d'accorder à Potash une nouvelle échéance selon des modalités nouvelles s'il préférait ne pas purger l'hypothèque, mais elle a précisé que l'offre devrait être acceptée avant la date d'échéance du prêt existant. En signant la convention de renouvellement, Potash a accepté l'offre. Les nouvelles modalités de remboursement ainsi que le taux d'intérêt sont stipulés par la convention. Celle‑ci prévoit que l'hypothèque initiale est réputée avoir pour date la date d'échéance du prêt existant. En ce qui concerne les autres modalités, elles continuent de s'appliquer intégralement.

33. Il me semble que, du simple point de vue du droit des contrats, les parties sont libres de renouveler ainsi les modalités du prêt. L'equity, à ce que je puis voir, n'y impose non plus aucune restriction, pourvu que le débiteur hypothécaire soit bien au courant de ses droits, qu'il n'y ait ni dol ni déclarations inexactes de la part du créancier hypothécaire et que l'opération ne soit pas par ailleurs déraisonnable. Le droit du débiteur hypothécaire qui nous intéresse en l'espèce est, bien entendu, celui que confère le par. 10(1) d'acquitter le prêt à l'expiration des cinq ans. Royal a informé Potash que les deux hypothèques venaient à échéance et qu'elle était prête à les renouveler s'il le souhaitait. Elle lui a offert plusieurs options quant aux modalités. Le droit reconnu à Potash par l'art. 10 n'a pas été expressément mentionné.

34. D'après le témoignage de Potash, l'effet des nouvelles conventions de renouvellement n'était pas clair dans son esprit. Il ne les avait pas lues et croyait que, tout comme dans le cas des conventions antérieures, il s'agissait de renouvellements pour un an et non pas pour cinq ans. Il a toutefois reconnu qu'il savait qu'il lui était possible de purger les hypothèques plutôt que de les renouveler avec Royal et qu'il pouvait ensuite conclure de nouvelles hypothèques avec un créancier différent [TRADUCTION] "s'il pouvait en trouver un". Il a témoigné cependant que son intention avait été de renouveler avec Royal pour une année. Le juge de première instance a dit: [TRADUCTION] "Je n'ai aucune observation à faire au sujet de son témoignage sur ce point." Le juge de première instance a toutefois ajouté que M. Potash était [TRADUCTION] "un constructeur expérimenté qui faisait souvent affaire avec des sociétés d'hypothèque" (conclusion largement appuyée par le témoignage de Potash lui‑même) et qu'il devait être lié par les conventions qu'il avait signées. Le juge Kroft a conclu que, bien qu'il fût parfaitement libre d'en débattre le sens, une fois qu'il était déterminé, il ne pouvait se soustraire à l'application de ces conventions. La Cour d'appel n'a pas examiné cette question. Selon elle, celle‑ci ne revêtait qu'un intérêt théorique car Potash ne pouvait en tout état de cause renoncer au droit que lui conférait l'art. 10.

35. Quelle que soit l'interprétation donnée à l'art. 10, Potash était en droit de rembourser les prêts hypothécaires et d'exercer son droit de rachat à l'expiration de cinq ans à compter de la date des hypothèques initiales dont la durée était d'un peu plus de cinq ans chacune. Il aurait pu alors conclure de nouvelles hypothèques avec un créancier différent ou, encore, renouveler avec Royal, comme il l'a fait. Il ressort nettement de son témoignage qu'il ne souhaitait aucunement la purger ni à la date d'échéance initiale ni à l'expiration du premier renouvellement. Il ne s'est aucunement efforcé de payer à ces dates‑là les sommes dues. Il a toutefois fait une offre de paiement deux ans après avoir conclu la seconde convention de renouvellement. D'après sa déposition, il a fait cela après avoir appris de son comptable qu'il avait par mégarde signé des renouvellements de cinq ans au lieu d'un an.

36. Je suis d'accord avec le juge Kroft pour dire que Potash est lié par les conventions qu'il a signées. Nous ne sommes pas appelés à déterminer s'il pourrait obtenir leur annulation pour cause d'erreur unilatérale. La question essentielle est de savoir s'il peut y mettre fin avant leur échéance en effectuant un remboursement anticipé conformément à l'art. 10.

b) Le texte de l'art. 10

37. Je n'ai aucune difficulté, dans des situations où il y a eu des renouvellements, à interpréter le terme "hypothèque" à l'art. 10 comme signifiant l'hypothèque modifiée. Je ne crois pas que cela dénature indûment le texte ou le sens de cette disposition. Par conséquent, l'expression la "date de l'hypothèque" signifierait en pareil cas la date de l'hypothèque modifiée et l'expression "d'après les termes de l'acte d'hypothèque" désignerait les termes de l'acte d'hypothèque modifié. À mon avis, il n'est pas nécessaire à cette fin de qualifier l'hypothèque de [TRADUCTION] "nouvelle hypothèque". Ainsi donc, dans un cas où l'hypothèque initiale a subi des modifications, la première partie du par. 10(1) serait interprétée comme si elle était ainsi rédigée:

Lorsqu'une somme principale ou un intérêt garanti par hypothèque sur biens‑fonds n'est pas payable, d'après les termes de l'acte d'hypothèque (modifié), avant qu'il se soit écoulé plus de cinq ans à compter de la date de l'hypothèque (modifiée), alors, si, à quelque époque ...

Cela aurait pour effet de permettre au débiteur hypothécaire de purger l'hypothèque à l'expiration de chaque renouvellement de cinq ans, ce qui, selon moi, est conforme à l'intention du législateur. En même temps, on éviterait l'injustice manifeste, évoquée par le juge Wright dans la décision Butcher, qui en résulterait s'il était permis à un débiteur hypothécaire de purger une hypothèque immédiatement après avoir, délibérément et en pleine connaissance de cause, signé une convention de renouvellement. C'est précisément cette conséquence de l'interprétation préconisée par la Commission de réforme du droit de l'Ontario qui a amené juges et glossateurs à chercher une interprétation qui conférerait une efficacité commerciale accrue à la convention de renouvellement conclue par les parties. La question véritable est de savoir si, en conférant ce degré d'efficacité commerciale aux conventions de renouvellement, la Cour se trouverait à permettre aux débiteurs hypothécaires de renoncer aux droits que leur confère l'art. 10 et, dans l'affirmative, si cela constituerait une entorse au principe établi depuis longtemps selon lequel les parties ne peuvent renoncer à l'application de dispositions législatives adoptées dans l'intérêt public.

7. Un débiteur hypothécaire peut‑il renoncer à l'avantage conféré par l'article en question?

38. Conformément à sa position sur la première question, Royal a fait valoir, au sujet de la seconde, qu'il était loisible aux débiteurs hypothécaires de renoncer aux droits de remboursement anticipé que leur accorde la loi. Renoncer à se prévaloir de dispositions législatives adoptées dans son propre intérêt, a soutenu l'avocat, est parfaitement acceptable, à moins que la loi en question ne l'interdise expressément ou implicitement ou que cela ne soit contraire à l'intérêt public. Or, selon l'avocat, ni la loi en cause ni l'intérêt public n'empêche une telle renonciation. La disposition, a‑t‑il fait valoir, ne protège qu'une catégorie restreinte de personnes et non pas le public en général. Elle ne vise pas les personnes morales; seuls les débiteurs hypothécaires qui sont des particuliers bénéficient de sa protection. De plus, les renonciations sont exclues seulement lorsque la loi contient des interdictions formelles. L'article en cause n'interdit pas les hypothèques d'une durée de plus de cinq ans. Il ne fait que conférer aux débiteurs hypothécaires un droit de remboursement anticipé qu'ils peuvent choisir d'exercer ou de ne pas exercer. À défaut d'une disposition législative empêchant la renonciation, a prétendu l'avocat, les seules contraintes sont celles imposées par l'intérêt public et la renonciation par le débiteur hypothécaire au droit que lui confère l'art. 10 ne constitue en aucune manière une atteinte à l'intérêt public.

39. Devant cet argument, l'avocat de Potash a reconnu que la loi n'interdit pas expressément que l'on renonce à la protection accordée par l'article. Il a toutefois fait valoir que l'article interdit cela par déduction nécessaire. L'avocat a souligné que cette disposition présuppose l'existence d'une hypothèque d'une durée de plus de cinq ans. En outre, elle déroge clairement à certaines conditions d'une telle hypothèque en permettant le remboursement anticipé du prêt hypothécaire. Il serait absurde que les parties puissent par contrat rendre inopérante la disposition législative même qui, en dérogeant aux termes de l'acte d'hypothèque, assure la protection du débiteur hypothécaire. L'avocat a aussi cité des décisions traitant d'autres articles de la Loi sur l'intérêt qui interdisent l'inclusion de certaines stipulations dans les contrats. Il a fait valoir que l'article en question vise à assurer la protection du public, dont les membres peuvent tous et chacun à un moment donné avoir besoin lorsqu'ils effectuent un emprunt garanti par une hypothèque. Permettre que l'on renonce à cette protection irait complètement à l'encontre de l'objet d'une disposition législative adoptée dans l'intérêt public.

40. Je suis d'accord avec l'avocat de Potash pour dire que le par. 10(1) a été adopté dans l'intérêt public et que la règle établie depuis longtemps qui interdit la renonciation doit s'y appliquer. La question est toutefois de savoir si, dans les conventions de renouvellement présentement en cause, le débiteur hypothécaire a prétendu renoncer à son droit de remboursement anticipé.

8. Le débiteur hypothécaire a‑t‑il en l'espèce renoncé au droit que lui confère l'art. 10?

41. Il me semble que la réponse à cette question est fonction de la nature du droit dont il s'agit, c'est‑à‑dire de la question de savoir qu'elle est la bonne interprétation du par. 10(1). J'ai peine à conclure que, lorsqu'un créancier hypothécaire offre à un débiteur hypothécaire le choix de purger l'hypothèque à l'expiration d'une période de cinq ans ou de la renouveler pour une durée supplémentaire de cinq ans, et que le débiteur opte pour le renouvellement, que ce débiteur a ainsi renoncé à son droit de remboursement. Il me semble que ce qu'il a fait a été de décider de ne pas l'exercer. Là je tiens évidemment pour acquis que le débiteur hypothécaire prend sa décision consciemment, en sachant parfaitement que ce choix lui appartient. Il y a renonciation, me semble‑t‑il, lorsqu'un débiteur hypothécaire convient ou reconnaît au début d'une période de cinq ans qu'il n'a pas le choix, qu'une seule possibilité lui est offerte, savoir le renouvellement avec le même créancier hypothécaire. Il est alors, pour ainsi dire, à la merci du créancier hypothécaire, ce qui est précisément ce que l'article vise à empêcher. Mais ce n'est pas le cas qui se présente en l'espèce. Potash n'avait pas à signer de convention de renouvellement s'il ne le voulait pas. Il n'a pas renoncé à son droit de remboursement; il a choisi librement de ne pas l'exercer. Il a choisi de proroger son obligation pour une période supplémentaire de cinq ans. Ayant fait cela, il ne peut, selon moi, manquer à sa promesse en alléguant que son acte constitue une renonciation illégale à ses droits. Je suis d'accord avec le juge Wright que l'art. 10 n'a nullement pour objet de fournir "une issue de secours" aux débiteurs hypothécaires qui changent simplement d'avis. La loi leur confère un droit qu'ils peuvent choisir d'exercer ou de ne pas exercer. Dès qu'ils ont fait leur choix, alors en l'absence de dol ou de déclarations inexactes de la part du créancier hypothécaire, ou à moins que l'opération ne soit déraisonnable en soi, ils doivent être liés par ce choix.

9. Conclusions

1. Le paragraphe 10(1) de la Loi sur l'intérêt ainsi que le par. 20(6) de The Mortgage Act du Manitoba ont pour objet d'assurer aux débiteurs hypothécaires le droit de purger leurs hypothèques à l'expiration de chaque période de cinq ans. Ils ne peuvent être assujettis à une hypothèque pendant plus de cinq ans.

2. Lorsque la durée initiale d'une hypothèque dépasse cinq ans, le débiteur a le droit de la purger au bout de cinq ans conformément à l'article en question (voir la décision Deeth).

3. Lorsque la durée initiale de l'hypothèque est de cinq ans ou moins et qu'elle est prorogée par convention au‑delà de cinq ans (la "date de l'hypothèque" restant inchangée), le débiteur hypothécaire a le droit de purger l'hypothèque à l'expiration de cinq ans (voir les décisions Deeth et Lynch).

4. Lorsqu'un débiteur hypothécaire choisit non pas d'exercer le droit que lui confère le par. 10(1), mais plutôt de conclure une convention de renouvellement par ailleurs valide et exécutoire suivant laquelle l'hypothèque initiale est "réputée" porter la date d'échéance du prêt existant, et que la durée de la convention de renouvellement n'est pas elle‑même supérieure à cinq ans, il ne peut purger l'hypothèque qu'à la fin de la période de cinq ans prévue par la convention de renouvellement (voir les décisions Kaltenbach, Butcher et Shaw).

5. Lorsqu'un débiteur hypothécaire qui est parfaitement au courant du droit, que lui confère la loi, d'effectuer un remboursement à l'expiration d'une période de cinq ans décide consciemment de ne pas l'exercer, cela ne constitue pas une "renonciation" à ce droit. Il décide simplement de ne pas l'exercer. Si toutefois dans un acte d'hypothèque ou une convention de renouvellement, il prétendait renoncer à son droit de purger l'hypothèque à l'expiration d'une période donnée de cinq ans, le créancier ne pourrait pas l'obliger à se conformer à une telle stipulation. Il resterait libre de purger l'hypothèque conformément à la loi.

10. Dispositif

42. Je suis d'avis d'accueillir le pourvoi, d'annuler l'ordonnance de la Cour d'appel du Manitoba et de rétablir celle du juge Kroft portant rejet de la demande de l'intimé. Ce dernier a toutefois droit aux dépens que lui ont occasionnés le pourvoi et la demande d'autorisation de pourvoi, conformément à l'ordonnance de cette Cour en date du 16 juillet 1984.

Pourvoi accueilli avec dépens en faveur de l'intimé.

Procureurs de l’appelante: Aikins, MacAulay & Thorvaldson, Winnipeg.

Procureurs de l’intimé: Klein, Kravetsky, Alexander, Winnipeg.

Références :

Jurisprudence
Arrêts examinés: Deeth v. Standard Trust Co. (1980), 12 R.P.R. 157
Lynch and Citadel Life Assurance Co., Re (1983), 149 D.L.R. (3d) 316
Kaltenbach v. Royal Trust Co. (1983), 30 R.P.R. 69
Butcher v. Royal Trust Co. (1984), 33 R.P.R. 178
arrêts critiqués: Hodgson and Raskin, Re (1974), 47 D.L.R. (3d) 518
Turner and Royal Trust Corp. of Canada, Re (1985), 23 D.L.R. (4th) 746
arrêts mentionnés: Shaw v. Royal Trust Co. (1984), 33 R.P.R. 148
MacDonald and Royal Trust Corp. of Canada, Re (1984), 8 D.L.R. (4th) 448
United Trust Co. c. Dominion Stores Ltd., [1977] 2 R.C.S. 915.
Lois et règlements cités
Loi sur l’intérêt, S.R.C. 1970, chap. I‑18, art. 10(1), (2).
Mortgage Act, R.S.M. 1970, chap. M200, art. 20(6), (7).
Real Property Act, R.S.M. 1970, chap. R30, art. 103(1)c).
Doctrine citée
Canada. Parlement. Chambre des communes. Débats de la Chambre des communes du Canada. Deuxième session, Quatrième Parlement, vol. 1, le 31 mars 1880. Ottawa: Imprimeur de la Reine, 1880.
Falconbridge, John Delatre. Falconbridge on Mortgages, 4th ed. Edited by W. B. Rayner and R. H. McLaren. Toronto: Canada Law Book, 1977.
Ontario. Law Reform Commission. Report on Section 16 of The Mortgages Act. Toronto: Queen's Printer, 1971.
Reiter, B. J. Annotation: Deeth v. Standard Trust Co. (1980), 12 R.P.R. 158.
Stevens, David. Case Comment: Potash v. Royal Trust Co. (1985), 33 R.P.R. 122.
Swan, John. Annotation: Potash v. Royal Trust Co. (1985), 33 R.P.R. 130.

Proposition de citation de la décision: Royal Trust Co. c. Potash, [1986] 2 R.C.S. 351 (9 octobre 1986)

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Origine de la décision

Date de la décision : 09/10/1986
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