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§ Wotherspoon c. Canadien Pacifique Ltée, [1987] 1 R.C.S. 952 (25 juin 1987)

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Sens de l'arrêt : Les pourvois sont rejetés et les pourvois incidents de l'intimée cp sont accueillis en partie

Numérotation :

Référence neutre : [1987] 1 R.C.S. 952 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;1987-06-25;.1987..1.r.c.s..952 ?

Analyses :

Baux - Baux à perpétuité - Vente de terrains excédentaires de la bailleresse par la preneuse à bail du chemin de fer - La preneuse à bail est-elle autorisée par le bail ou par les lois à vendre ces terrains sans l'approbation de la bailleresse? - La vente de ces terrains constitue-t-elle une violation des baux? - La bailleresse a-t-elle droit au recouvrement de la valeur de son droit réversif dans les terrains excédentaires vendus par la preneuse? - Acte concernant la Compagnie du Chemin de fer Canadien du Pacifique, S.C. 1891, chap. 70, art. 2.

Créancier et débiteur - Bail de chemin de fer - Preneuse à bail autorisée par la loi à vendre les terrains excédentaires de la bailleresse libres de redevance - Terrains grevés par les actions-débentures de la bailleresse - Actions-débentures constituant une première charge et redevance sur les terrains - Les actions-débentures sont-elles une «redevance» au sens de la loi? - Les actions-débentures constituent-elles une charge déterminée ou flottante? - Les porteurs d'actions-débentures de la bailleresse ont-ils un droit de réclamation contre la preneuse ou la bailleresse pour la vente de ces terrains en vertu du bail ou de la loi - Acte concernant la Compagnie du chemin de fer d'Ontario et Québec, S.C. 1884, chap. 61, art. 8 - Acte concernant la Compagnie du Chemin de fer Canadien du Pacifique, S.C. 1891, chap. 70, art. 2.

Compagnies - Assemblées - Avis - Avis suffisant - Assemblée pour approuver la vente de terrains excédentaires à une filiale de l'actionnaire majoritaire - Les actionnaires auraient-ils dû recevoir les rapports réels d'évaluation de ces biens? - L'assemblée des actionnaires a-t-elle été validement tenue?.

Compagnies - Oppression ou dol vis-à-vis de la minorité - Conseil d'administration et actionnaire majoritaire de la compagnie de chemin de fer votant en faveur de la vente des terrains excédentaires à la filiale de l'actionnaire majoritaire - Pareille action constitue-t-elle de l'oppression ou dol vis-à-vis de la minorité?.

La Compagnie du chemin de fer Canadien du Pacifique («CP») a été constituée en compagnie en 1881 par

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une loi du Parlement. La loi de 1881 concernant CP et la charte de la compagnie visaient la création d'un chemin de fer, tant par la construction que par l'acquisition, de l'Atlantique au Pacifique. La Compagnie du chemin de fer d'Ontario et Québec («O & Q»), constituée de nouveau en compagnie en 1881 était autorisée à construire et à exploiter une ligne de chemin de fer qui relierait Toronto à Ottawa en passant par le sud de l'Ontario central et qui se prolongerait dans la province de Québec pour se raccorder au réseau de chemin de fer de cette province. Entre 1883 et 1887, par fusions, achats et prises à bail, O & Q a constitué un chemin de fer allant de Montréal à Saint-Thomas (Ontario), en passant par Ottawa et Toronto. En particulier, O & Q a pris à bail pour un terme de 999 ans la ligne de chemin de fer de Toronto, Grey & Bruce Railway Co. («TG & B») et a acquis en vertu d'un bail à perpétuité la ligne de chemin de fer du Pacifique de l'Ouest d'Ontario («POO»). Ces opérations ont été autorisées par le Parlement.

En 1884, 1887 et 1888, au moyen de trois baux à perpétuité également approuvés par le Parlement, O & Q a donné à bail à CP la totalité de son chemin de fer fusionné. Les baux ne comportent pas de différences importantes. Le bail de 1884 porte sur l'ensemble de l'actif du réseau d'O & Q et constitue le principal bail dans ce pourvoi. Au moyen de ce bail, CP a pris le contrôle des éléments d'actif d'O & Q ainsi que de son entreprise en contrepartie de l'engagement de payer, conformément à la clause 9 du bail, l'intérêt et les dividendes directement aux porteurs des actions-débentures permanentes et des actions ordinaires d'O & Q, et aux porteurs d'obligations encore en circulation de certaines autres compagnies de chemin de fer. Les débentures émises par O & Q en vertu de l'art. 8 de l'Acte concernant la Compagnie du chemin de fer d'Ontario et Québec, S.C. 1884, chap. 61, constituent «une première charge et redevance» sur les biens d'O & Q. En vertu de la clause 15 du bail, CP est tenue de fournir et de rémunérer à ses frais un administrateur d'O & Q qui serait le secrétaire et son commis aux transferts. En vertu de la clause 12, CP est également tenue de conserver en bon état et condition le matériel roulant et, à l'expiration du bail, de «remettre [O & Q] les mêmes et d'autres matériel roulant et équipements d'une valeur égale et en même bon état et condition». En vertu de la clause 11, CP jouit «de tous les privilèges et pouvoirs» de la bailleresse relativement à l'exploitation du chemin de fer et, en vertu de la clause 14, elle est autorisée à intenter des poursuites au nom d'O & Q et à faire «tous autres actes […] nécessaire[s] pour l'exploitation convenable, efficace et effective du chemin de fer …» Enfin, en vertu de la clause 18, dans le cas de non-paiement du loyer pendant quatre-vingt-dix jours après

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qu'un terme est dû, ou dans le cas de faute importante dans l'entretien, l'exploitation, la réparation ou le fonctionnement du chemin de fer pendant quatre-vingt-dix jours, le bail devient nul, au gré d'O & Q; CP doit remettre la possession du chemin de fer et des autres propriétés données à bail, en bon état et condition. En bref, CP a pris le contrôle de toutes les opérations d'O & Q, s'est chargée d'exploiter son réseau de chemin de fer et s'est engagée à acquitter toutes les obligations d'O & Q concernant le paiement de l'intérêt et des dividendes relatifs aux dettes et aux actions de cette compagnie. De son côté, O & Q n'avait plus ni dépenses ni recettes ni éléments d'actif à l'exception d'un droit réversif sur les lignes de chemin de fer données à bail, qu'elle pourrait exercer à l'expiration du bail ou en cas de résiliation, ni aucun employé, à l'exception d'un administrateur fourni par CP. O & Q est devenue une compagnie de façade.

Entre 1884 et 1963, CP a vendu plusieurs terrains qui n'étaient plus requis aux fins du chemin de fer, dont la majeure partie provenait des terrains d'O & Q et le reste, des terrains de TG & B ou de POO donnés à bail à CP par l'intermédiaire d'O & Q. En 1932 et 1971, CP a également abandonné des parties du réseau de chemin de fer qui n'étaient pas rentables. De 1963 à 1973, CP a vendu, à leur valeur comptable, un nombre considérable de terrains excédentaires à Marathon Realty Co. Ltd. («Marathon»), une compagnie de promotion immobilière et filiale en propriété exclusive de Canadian Pacific Investments Ltd. qui, avant 1967, était une filiale en propriété exclusive de CP. En 1967, CP a donné en sous-bail à Marathon pour une durée de 99 ans des terrains excédentaires désignés. Cette façon de procéder a toutefois créé des difficultés à Marathon pour obtenir du financement. Pour remédier à la situation, CP a constitué, en 1973, un conseil d'administration d'O & Q formé de personnes totalement indépendantes de CP puis, O & Q et CP ont convenu de vendre et de céder à Marathon tous les terrains excédentaires libres de toute charge pour un certain prix. Ce contrat a été autorisé par les actionnaires d'O & Q lors d'une assemblée apparemment convoquée conformément aux statuts de cette compagnie. A l'assemblée, CP, qui détenait presque 80 pour 100 des actions d'O & Q, a utilisé tous les votes correspondant aux actions qu'elle détenait, ce qui lui a permis de passer outre à l'opposition des actionnaires minoritaires d'O & Q à la conclusion de ce contrat avec Marathon.

Devant la Haute Cour de l'Ontario, les actionnaires minoritaires et les porteurs de débentures d'O & Q ont fait valoir de façon générale que le produit de la vente des terrains excédentaires d'O & Q devait être versé directement à O & Q en remplacement des éléments d'actif vendus qu'O & Q avait donnés à bail à CP en

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1884, et que le bail ne devrait plus s'appliquer aux terrains excédentaires invendus. Ils ont également contesté la validité du contrat intervenu entre CP et O & Q d'une part et Marathon d'autre part pour les motifs que (1) toute approbation qu'aurait donnée le conseil d'administration d'O & Q à une vente de terrains appartenant à la compagnie, antérieure à 1973, n'avait aucun effet juridique parce que, contrairement au par. 53(2) de la Loi sur les chemins de fer, S.R.C. 1970, chap. R-2, leurs administrateurs étaient intéressés dans le bail intervenu entre CP et O & Q; (2) CP n'avait pas le droit d'acquérir des actions d'O & Q parce que l'art. 87 de la Loi sur les chemins de fer interdit aux compagnies de chemin de fer d'investir leurs fonds dans les actions d'autres compagnies de chemin de fer; et (3) l'avis de convocation de l'assemblée des actionnaires d'O & Q aux fins de confirmer le contrat avec Marathon était insuffisant.

La Haute Cour de l'Ontario a ordonné à CP de verser à O & Q le produit de toutes les ventes de terrains donnés à bail à CP en vertu des trois baux, ce montant devant être calculé selon la juste valeur marchande. La cour a conclu que CP n'avait pas le droit en vertu des baux ou des lois de vendre les terrains excédentaires. La Cour d'appel a conclu que CP avait le pouvoir de vendre en vertu des baux, mais qu'O & Q n'avait que le droit de recouvrer la valeur de son droit réversif sur ses terrains et non celui de recouvrer toute la juste valeur marchande des terrains vendus. La principale question en litige dans ce pourvoi est de savoir si la vente par CP de certains terrains donnés à bail constitue une violation du bail de 1884 qui donnerait à O & Q le droit de le résilier, sous réserve des recours dont pourraient disposer les appelants ou si, de façon subsidiaire, O & Q a le droit de recevoir le produit de la vente des terrains donnés à bail et qui, d'après CP et O & Q, ne sont plus nécessaires à l'exploitation du chemin de fer d'O & Q.

Arrêt: Les pourvois sont rejetés et les pourvois incidents de l'intimée CP sont accueillis en partie.

(1) Les baux à perpétuité

La notion de bail à perpétuité est étrangère à la common law. ll n'est toutefois pas nécessaire d'examiner ici la situation de ces baux en common law parce que toutes les parties sont convenues que les différentes lois du Canada autorisant les opérations en cause approuvaient en même temps les baux à perpétuité, quoi que dise la common law à ce sujet.

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(2) Assujettissement des terrains excédentaires d'O & Q au bail de 1884

L'argument des appelants que les terrains excédentaires d'O & Q échappent à l'application du bail de 1884 est inacceptable. CP, en prenant à bail la ligne de chemin de fer fusionnée d'O & Q, prenait l'ensemble de l'entreprise d'O & Q, ce qui comprenait à la fois les terrains qui pourraient par la suite être acquis aux fins du chemin de fer et tous ceux dont on pourrait un jour ne plus avoir besoin à ces fins. Ni les termes ni les circonstances du bail de 1884 n'indiquent que les terrains excédentaires n'y sont plus assujettis.

(3) Pouvoir de vendre les terrains excédentaires conféré par un bail

CP a acquis le droit de vendre les terrains excédentaires d'O & Q en vertu du bail de 1884. La clause 11 du bail de 1884 dispose que CP a «tous les privilèges et pouvoirs» de O & Q relativement à l'exploitation du chemin de fer et cela comprend le pouvoir d'O & Q de vendre les terrains excédentaires, pouvoir qui avait été conféré à cette dernière par le par. 7.2 de l'Acte refondu des chemins de fer, 1879, S.C. 1879, chap. 9, et plus tard par l'al. 90(c.) de l'Acte des chemins de fer, S.C 1888, chap. 29. L'objet du bail de 1884 et les autres termes du bail appuient cette interprétation. Le contrat à perpétuité intervenu entre O & Q et CP, en vertu duquel cette dernière acquiert la totalité de l'entreprise d'O & Q et par la suite exploite le chemin de fer à perpétuité en se servant de son propre personnel et de ses propres capitaux et autres moyens, le tout à son profit, pourvu qu'elle continue à respecter ses obligations en vertu du bail, n'a pas pu être signé par des personnes réfléchies qui n'auraient pas envisagé une souplesse d'exploitation aussi infinie que la durée du contrat lui-même. Le bail de 1884 lui-même n'envisage pas la remise des biens initialement cédés. Le contenu du chemin de fer est appelé à changer au cours des ans. En vertu des clauses 12 et 18, lorsque les biens seront rendus, on ne vérifiera pas leur nature, ni s'il s'agit des mêmes biens; on vérifiera plutôt s'ils sont en bon état.

CP n'avait pas à obtenir l'approbation du conseil d'administration d'O & Q pour aucune de ces ventes. Le règlement d'O & Q adopté après la signature du bail de 1884 portant qu' aucun acte de vente ni aucune cession de biens immeubles appartenant à la compagnie ne sera signé tant qu'il n'aura pas été expressément approuvé par un vote du conseil d'administration ne change rien aux droits conférés à CP par le bail de 1884.

Les porteurs de débentures émises par O & Q n'ont aucune réclamation contre CP et O & Q à cause de la diminution de leurs biens par suite des ventes de ter-

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rains excédentaires effectuées en vertu du bail de 1884. On retrouve dans le bail, dans l'Acte concernant la Compagnie du chemin de fer d'Ontario et Québec de 1884 ainsi que dans l'acte constatant l'émission des actions-débentures intervenu entre O & Q et CP, plusieurs indications que la «première charge et redevance» sur les biens d'O & Q constitue une charge flottante garantissant l'action-débenture et ne jouant qu'au moment de la cristallisation de cette charge lors du défaut du débiteur. Comme l'aliénation des terrains excédentaires ne viole pas les conditions entourant l'émission de la débenture et comme l'intérêt couru a toujours été payé, rien ne s'est produit, en droit, qui puisse cristalliser la charge flottante et lui faire grever les terrains d'O & Q. Il n'y a donc de toute évidence aucune cause d'action contre CP ou O & Q en raison de ces ventes. CP a acquis le pouvoir de vente en vertu du bail de 1884 et une charge flottante ne saurait jouer de manière à restreindre ce pouvoir de vente ni à grever le titre du terrain vendu.

Enfin, bien qu'il semble que CP ait également eu en vertu des baux à perpétuité le pouvoir de vendre les terrains excédentaires de POO et de TG & B, il n'est pas nécessaire de trancher cette question puisque POO et TG & B n'ont présenté aucune réclamation en l'espèce à l'égard de leurs terrains respectifs vendus par CP.

(4) Pouvoir de vente conféré par la loi

CP peut vendre les terrains excédentaires en vertu de l'Acte concernant la Compagnie de chemin de fer Canadien du Pacifique, S.C. 1891, chap. 70 (la «Loi de 1891 concernant CP») et obliger O & Q à participer à la vente. En vertu de l'art. 2 de cette loi, CP était autorisée à vendre et à transporter, libre de toute redevance, tout terrain excédentaire pourvu que le produit de la vente soit réinvesti en matériel roulant et en équipement ou en «telles améliorations permanentes» selon ce qu'elle juge à propos. CP peut procéder de la même façon à l'égard d'autres compagnies «dont le chemin de fer forme partie du système de [CP]». L'avantage accordé à CP en sus de son pouvoir général de vente des terrains excédentaires, en vertu du par. 7.2 de l'Acte des chemins de fer, 1879 puis en vertu de l'al. 90(c.) de l'Acte des chemins de fer de 1888 tient dans la possibilité de conférer un titre clair à l'acheteur. L'action-débenture d'O & Q constitue une première «charge et redevance» sur les biens d'O & Q et est une «redevance» au sens de la Loi de 1891 concernant CP, et CP a respecté toutes les conditions de l'art. 2 de cette loi, le produit de la vente des terrains excédentaires ayant été entièrement réinvesti dans le réseau de chemin de fer d'O & Q. L'article 2 de la Loi de 1891 concernant CP ne requiert pas l'approbation du conseil pour les

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ventes effectuées en vertu de cette loi et, compte tenu du contrôle général qu'exerçait CP sur O & Q en vertu du bail de 1884, il n'était pas nécessaire que CP obtienne l'approbation du conseil d'administration d'O & Q pour aucune de ces ventes. Par conséquent, quant aux ventes faites en application de l'art. 2 de la Loi de 1891 concernant CP, les porteurs de débenture d'O & Q n'ont aucune réclamation contre CP ou O & Q.

(5) L'abandon

Les abandons de lignes de chemin de fer par CP au cours de son exploitation du réseau d'O & Q, autorisés par les autorités compétentes, n'équivalaient pas à une violation du bail de 1884. CP a continué, après ces abandons, à exploiter le réseau de chemin de fer d'O & Q «efficacement», comme le requiert la clause 12 du bail. Selon une interprétation raisonnable et pratique, la clause 12 oblige la preneuse à rentabiliser ce chemin de fer, en respectant les changements intervenus dans les conditions technologiques et commerciales et les intérêts des collectivités desservies.

(6) La vente à Marathon

CP jouit manifestement d'un pouvoir de vente sur les terrains excédentaires d'O & Q et il n'y a aucun obstacle légal pouvant l'empêcher de les vendre, conformément à la procédure utilisée dans l'opération Marathon. L'état du titre sur les terrains vendus à Marathon sera le même si la vente est effectuée conformément aux stipulations du bail de 1884, étant donné que la créance des porteurs d'actions-débentures est, en droit, une charge flottante non cristallisée à l'époque de la vente en une charge déterminée grevant les terrains, ou conformément à l'art. 2 de la Loi de 1891 concernant CP.

Les prétentions des appelants contestant la validité du contrat Marathon, savoir, l'absence d'un conseil indépendant, l'acquisition par CP d'actions d'O & Q et l'insuffisance alléguée de l'avis de convocation de l'assemblée des actionnaires d'O & Q, doivent être rejetées. Compte tenu que CP est autorisée à vendre les terrains excédentaires d'O & Q, même sans l'approbation du conseil de cette dernière, on ne peut soutenir que l'opération Marathon présente quelque comportement oppressif ou discriminatoire de la part de CP susceptible de constituer un dol à l'endroit des actionnaires minoritaires d'O & Q. Le contrat Marathon, dûment signé et confirmé par les autorités compétentes des compagnies, lie donc toutes les parties et ses conditions doivent être respectées.

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(7) Le droit réversif d'O & Q

O & Q n'a pas droit au recouvrement de la valeur de son droit réversif sur les terrains vendus par CP soit en vertu du bail de 1884 soit en vertu de la Loi de 1891 concernant CP. Il n'y a ni en common law ni en equity aucune raison de verser dans la compagnie de façade O & Q les fonds provenant d'une opération commerciale valable dans laquelle la preneuse s'est engagée consciemment. Suivant le bail, CP a manifestement droit à la totalité des fonds tirés de l'exploitation du chemin de fer d'O & Q, y compris le produit de la vente des terrains excédentaires, pourvu, bien entendu, qu'elle continue à s'acquitter des obligations que lui impose le bail. Clairement, l'intention des parties a été de céder à CP toute la charge d'exploiter le chemin de fer d'O & Q et l'efficacité du bail ne tient pas à l'introduction de termes implicites supplémentaires se rapportant au droit réversif d'O & Q.

Lorsqu'il s'agit d'une vente faite en vertu de l'art. 2 de la Loi de 1891 concernant CP, le produit de la vente doit être réinvesti et le droit réversif est alors, de par la Loi, considéré comme rétabli et les titulaires de titres mobiliers ou d'autres droits sur le chemin de fer n'ont droit à rien d'autre. Comme la Loi n'accorde au titulaire d'une redevance aucun autre recours ou redressement, on conçoit mal que l'equity puisse en principe offrir un recours quelconque à O & Q en sa qualité de bailleresse et de titulaire du droit réversif ou à ses actionnaires ordinaires.


Parties :

Demandeurs : Wotherspoon
Défendeurs : Canadien Pacifique Ltée

Texte :

Cour suprême du Canada

Wotherspoon c. Canadien Pacifique Ltée, [1987] 1 R.C.S. 952

Date: 1987-06-25

Gordon Dorward de Salaberry Wotherspoon, Allan Leslie Beattie, Clarke McLean Beattie, Robert John Butler, Robert Alfred Dunford, Geoffrey Arthur Nelson Hitchlock, Earl Herbert Orser, Morgan Cecil Payne, Paul Charles Statler et Allan Purchase Upshall, en qualité de fiduciaires d'Eaton Retirement Annuity Plan, agissant en leur nom et en celui de tous les actionnaires de la Compagnie du chemin de fer d'Ontario et Québec, à l'exception des défendeurs individuels et de la défenderesse, Canadien Pacifique Ltée Appelants

c.

Canadien Pacifique Ltée, Marathon Realty Company Limited et Compagnie du chemin de fer d'Ontario et Québec Intimées

et

John Turner, agissant en son nom et en celui de tous les porteurs d'actions-débentures permanentes à 5 % de la Compagnie du chemin de fer d'Ontario et Québec

Intervenant

et entre

Joseph Pope, agissant en son nom et en celui de tous les actionnaires de la Compagnie du chemin de fer d'Ontario et Québec, à l'exception des défendeurs individuels et de la défenderesse, Canadien Pacifique Ltée Appelant

c.

Canadien Pacifique Ltée, Marathon Realty Company Limited et Compagnie du chemin de fer d'Ontario et Québec Intimées

et

John Turner, agissant en son nom et en celui de tous les porteurs d'actions-débentures permanentes à 5 % de la Compagnie du chemin de fer d'Ontario et Québec Intervenant

RÉPERTORIÉ: WOTHERSPOON c. CANADIEN PACIFIQUE LTÉE

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Nos du greffe: 16957, 16958.

1985: 1,2, 3, 4 avril; 1987: 25 juin.

Présents: Les juges Beetz, Estey, McIntyre, Chouinard, Lamer, Le Dain et La Forest.

Le juge Chouinard n'a pas pris part au jugement.

EN APPEL DE LA COUR D'APPEL DE L'ONTARIO

POURVOI contre un arrêt de la Cour d'appel de l'Ontario (1982), 35 O.R. (2d) 449, 129 D.L.R. (3d) 1, qui a accueilli les appels des intimées et rejeté les appels incidents des appelants formés contre une décision de la Haute Cour de l'Ontario (1979), 22 O.R. (2d) 385, 92 D.L.R. (3d) 545. Pourvois rejetés et pourvois incidents de l'intimée CP accueillis en partie.

J. Edgar Sexton, c.r., et Brian Morgan, pour les appelants Wotherspoon et autres.

John Sopinka, c.r., et Kathryn Chalmers, pour l'appelant Pope.

Pierre Genest, c.r., D. S. Maxwell, c.r., F. J. C. Newbould, c.r., et J. D. Marshall, pour l'intimée Canadien Pacifique Ltée.

Pierre Genest, c.r., pour l'intimée Marathon Realty Co.

John J. Robinette, c.r., pour l'intimée Compagnie du chemin de fer d'Ontario et Québec.

L. Yves Fortier, c.r., C. W. Lewis, c.r., et Christine A. Carron, pour l'intervenant.

Version française du jugement de la Cour rendu par

LE JUGE ESTEY —

1. Questions générales

Le présent pourvoi amène la Cour à se pencher sur une période importante de l'histoire du Canada, celle de la construction du chemin de fer au dix-neuvième siècle. Plus précisément, ce pourvoi porte sur les aspects juridiques de la formation d'un large secteur du réseau de chemin de fer de la Compagnie du chemin de fer Canadien du Pacifique (ci-après «CP») dans le Canada central. La question en litige découle des liens complexes qui

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se sont établis entre CP et la Compagnie du chemin de fer d'Ontario et Québec (ci-après «O & Q») et un certain nombre de sociétés affiliées qui participaient aux débuts de la construction de ce qui allait former le réseau de chemin de fer exploité par CP dans certaines parties de l'Ontario et du Québec. Les questions en litige dans le présent pourvoi ont été soumises à l'examen des tribunaux par des actionnaires minoritaires d'O & Q et par les porteurs d' «actions-débentures» émises par O & Q au cours de la mise en place du secteur du réseau de chemin de fer de CP mentionné plus haut. Les porteurs de débentures, John Turner et autres, sont parties au litige non pas en qualité de demandeurs mais en celle d'intervenants dans les poursuites qu'ont instituées Joseph Pope et les fiduciaires d'Eaton Retirement Annuity Plan, des actionnaires minoritaires d'O & Q qui agissent tant en leur propre nom qu'au nom de tous les autres actionnaires d'O & Q. Monsieur Turner intervient dans cette instance en son propre nom et en celui des porteurs d'actions-débentures permanentes à 5 pour 100 émises par O & Q.

Voici la nature générale des conclusions recherchées par les actionnaires minoritaires en ce qui concerne CP et O & Q, en qualité de défenderesse en nom:

a) une reddition de compte à l'égard de tous les terrains et lieux donnés à bail par O & Q à CP dans le cadre de trois baux datant de 1884, 1887 et 1888 ou à l'égard du produit de l'aliénation prétendument illégale de ces biens par CP;

b) un jugement déclaratoire ou une ordonnance concernant certains des terrains ainsi pris à bail par CP et cédés par la suite à Marathon Realty Co. Ltd. (ci-après «Marathon»), une filiale de CP, ou visés par l'accord intervenu entre CP et Marathon;

c) une ordonnance enjoignant à CP et à Marathon de leur verser des dommages-intérêts en raison des opérations effectuées par ces sociétés concernant les terrains cédés;

d) une ordonnance enjoignant à CP de céder et de transmettre à O & Q les terrains donnés à

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bail dont CP n'a plus besoin pour exploiter son réseau ferroviaire;

e) une ordonnance enjoignant à Marathon de céder à O & Q les terrains donnés à bail qui seraient encore enregistrés au nom de Marathon;

f) une ordonnance résiliant les trois baux ou, subsidiairement, un jugement déclarant que ces baux peuvent être résiliés, à la demande d'O & Q;

et de façon générale, les redressements que le tribunal pourrait accorder dans le cadre du présent recours.

Il s'agit principalement de réclamations dérivées qui sont présentées par les demandeurs au nom d'O & Q. Les autres réclamations sont personnelles aux demandeurs, mais cette distinction ne joue aucun rôle dans le présent pourvoi.

L'intervenant Turner a été autorisé à intervenir au nom des porteurs d'actions-débentures et à présenter des arguments sur les points suivants:

a) les porteurs d'actions-débentures détiennent une charge fixe sur l'entreprise d'O & Q et sur tous ses biens;

b) CP n'est titulaire d'aucun droit lui permettant de vendre les biens visés par le bail de 1884;

c) Ies opérations intervenues entre CP et sa filiale Marathon concernant une partie des biens donnés à bail excèdent les pouvoirs de CP et d'O & Q;

d) les baux consentis par la bailleresse et les droits qu'ils lui confèrent sont toujours en vigueur;

e) CP n'avait pas le droit d'acquérir des actions d'O & Q, la bailleresse, ni celui de prendre le contrôle de l'entreprise d'O & Q ou d'en faire l'acquisition.

Il convient de noter que le juge Hughes qui a présidé le procès devant la Haute Cour de l'Ontario et les juges Arnup, Zuber et Goodman de la Cour d'appel de l'Ontario ont rassemblé, organisé et examiné de façon très détaillée les faits et les principes juridiques applicables, ce qui facilite d'autant notre tâche. Leurs jugements sont publiés

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à (1979), 22 O.R. (2d) 385 (H.C.) et à (1982), 35 O.R. (2d) 449 (C.A.) Il n'est donc pas utile d'alourdir le dossier en l'espèce par un énoncé détaillé et complet des faits à l'origine des questions en litige. Nous serons néanmoins amenés à mentionner à l'occasion diverses constatations et déductions faites par les tribunaux d'instance inférieure et à présenter les faits saillants de l'espèce en faisant référence aux jugements déjà rendus. C'est avec les plus grands égards, et non sans quelque hésitation aussi, que certaines de nos conclusions diffèrent de celles des tribunaux d'instance inférieure.

Avant d'examiner les conclusions et les constatations du juge du procès et les motifs de jugement de la Cour d'appel, il serait utile de rappeler brièvement les faits saillants de l'évolution des rapports juridiques soumis à notre examen.

2. Historique

a) La constitution en société des principales compagnies de chemin de fer

En février 1881, le Parlement du Canada constituait en société la Compagnie du chemin de fer Canadien du Pacifique, reprenant ainsi les efforts faits jusque-là par le Canada pour respecter l'engagement confédératif de construire un chemin de fer transcontinental, engagement contracté avec la nouvelle province de la Colombie-Britannique lorsqu'elle s'est jointe à l'Union en 1870. Jusque-là, les efforts consacrés a la construction d'un chemin de fer transcontinental n'avaient pas abouti et le gouvernement du Canada, désireux de reprendre et de terminer ce projet, conclut un contrat avec des personnes résidant au Canada et à l'extérieur du Canada pour la création et le financement d'une nouvelle société qui devait se charger de reprendre et de terminer la construction d'un chemin de fer transcontinental. L'Acte concernant le chemin de fer Canadien du Pacifique, S.C. 1881, chap. 1 (ci-après la «Loi de 1881 concernant CP»), ratifiait le contrat intervenu entre le gouvernement fédéral et MM. George Stephen, Duncan McIntyre et d'autres personnes ainsi que l'annexe jointe à ce contrat qui prévoyait la création d'une compagnie que la loi autorisait à être constituée par décret sous le nom de Compagnie du chemin de fer

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Canadien du Pacifique. Ces faits furent connus en temps utile. Le contrat portait principalement sur la construction d'une ligne principale reliant le lac Nipissing dans le nord de l'Ontario et Port Moody en Colombie-Britannique, dont certaines parties étaient au moment de l'accord de 1881 en construction ou terminées. Les travaux devaient être achevés pour le mois de mai 1891. II y a lieu de noter que la norme selon laquelle le chemin de fer devait être construit était celle du Union Pacific Railroad des États-Unis, tel qu'il était construit à l'origine. Le contrat portait exclusivement sur la construction de la ligne reliant le lac Nipissing à la Colombie-Britannique, mais la charte de la compagnie prévoyait l'acquisition et la construction d'une autre ligne principale et d'embranchements qui devaient constituer ensemble ce que l'on allait appeler «le chemin de fer du Canadien Pacifique». Les dispositions générales de l'Acte refondu des chemins de fer, 1879, S.C. 1879, chap. 9, qui n'étaient pas incompatibles avec les termes de la charte de CP furent insérées par renvoi dans la Loi de 1881 concernant CP (art. 17). La charte autorisait également CP à acheter ou à prendre à bail ou autrement des lignes de chemin de fer entre la ville d'Ottawa et les eaux navigables du littoral atlantique ou à acquérir des droits d'utilisation sur ces lignes. Ces dispositions auxquelles venait s'ajouter une disposition générale prévoyant la construction d'installations de raccordement à d'autres lignes de chemin de fer précisaient les grandes lignes du projet conçu par la Loi de 1881 concernant CP et par le projet de charte annexé prévoyant la création d'une compagnie chargée d'établir un chemin de fer reliant l'Atlantique au Pacifique, tant par l'acquisition que par la construction des lignes de chemin de fer nécessaires au projet.

Un mois plus tard, la Compagnie du chemin de fer de l'Ontario et Québec était à nouveau constituée en société (Acte pour constituer en corporation la Compagnie du chemin de fer d'Ontario et Québec, S.C. 1881, chap. 44 (ci-après la «Loi de 1881 constituant O & Q»)), la première compagnie ayant été créée par une loi de 1871 (S.C. 1871, chap. 48). En vertu de sa loi constitutive de 1881, cette compagnie était autorisée à construire et à exploiter une ligne de chemin de fer qui relierait Toronto à Ottawa en passant par le sud de l'Onta-

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rio central et qui se prolongerait au Québec pour se raccorder au réseau de chemin de fer de cette province. Plus précisément, cette loi autorisait O & Q à conclure des contrats avec certaines compagnies de chemin de fer énumérées dans le but de fusionner avec elles, d'acquérir ou de louer leurs lignes de chemin de fer, afin d'établir une liaison directe entre Toronto et Ottawa (Loi de 1881 constituant O & Q, art. 19).

Quelque temps auparavant, en 1868, la province de l'Ontario avait adopté une loi (S.O. 1868, chap. 40) constituant en société la Compagnie du chemin de fer de Toronto, Grey & Bruce (ci-après «TG & B») qui joua un rôle dominant dans la création du réseau de CP. D'une façon générale, cette compagnie avait reçu le pouvoir de construire une ligne de chemin de fer à partir de Toronto en direction nord-ouest vers Southampton sur le lac Huron et jusqu'à Owen Sound sur la baie Georgienne (art. 3). L'article 2 de cette loi conférait à cette compagnie certains pouvoirs en insérant par renvoi les dispositions de l'Acte des chemins de fer, 1868, S.C. 1868, chap. 68, et une autre disposition, l'art. 29, lui accordait expressément le pouvoir d'acquérir les terrains dont elle pourrait avoir besoin pour la construction et l'exploitation de son chemin de fer, ainsi que celui de vendre ces terrains [TRADUCTION] «selon qu'elle le juge utile».

En 1885, le Parlement du Canada créa par une loi spéciale (S.C. 1885, chap. 87) la Compagnie du chemin de fer du Pacifique de l'Ouest d'Ontario (ci-après «POO»). Cette compagnie était autorisée à construire une ligne de chemin de fer entre Sarnia et un point situé sur le lac Érié, avec un embranchement en direction d'Ingersoll ou de Woodstock (Ontario) (art. 2). Parmi les compagnies qui ont également participé à la formation d'un réseau de chemin de fer dans le Canada central figurent la Compagnie du chemin de fer de l'Atlantique au Nord-Ouest (ci-après «A & NO») constituée en société par le Parlement en 1879 (S.C. 1879, chap. 65), la Compagnie du chemin de fer de Credit-Valley constituée en société par la province d'Ontario en 1870 (S.O. 1870-71, chap. 38), et la Compagnie du Chemin de Fer du Canada Central créée par une loi du Parlement de 1861 (24 Vict., chap. 80 (Prov. Can.)) Cette der-

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nière compagnie construisit une ligne de chemin de fer qui reliait Brockville, sur la côte est du lac Ontario, à Ottawa et qui remontait ensuite la vallée de l'Outaouais. En juin 1881, cette compagnie fusionna avec CP (conformément à l'art. 25 de la Loi de 1881 concernant CP) et sa ligne fut immédiatement prolongée jusqu'à Callander (Ontario) son terminus occidental. C'est là que commençait la ligne principale occidentale de CP vers la Colombie-Britannique.

Voilà donc les principales compagnies qui ont joué un rôle actif dans ce domaine au début des années 1880; la version moderne du chemin de fer du Canadien Pacifique a été mise en place à partir de ces lignes de chemin de fer, auxquelles d'autres sont venues s'ajouter pour former un réseau ferroviaire transcontinental. Il est intéressant de noter que les diverses lois constitutives mentionnent d'autres compagnies du même groupe avec lesquelles on envisageait de conclure des conventions en matière de propriété, de bail, de droit d'utilisation, etc. Au moment de la reprise des activités d'O & Q, un de ses membres fondateurs, M. Duncan McIntyre, était un administrateur de CP et un des membres fondateurs de CP et d'O & Q. Le juge Hughes mentionne, à la p. 406, un fait encore beaucoup plus important, savoir que seules 500 des 10 000 actions émises par O & Q étaient détenues par des personnes qui ne représentaient pas des compagnies de chemin de fer [TRADUCTION] «déjà entraînées dans l'orbite du chemin de fer du Canadien Pacifique ou sur le point de l'être». Dés le départ, MM. McIntyre, George Stephen et d'autres personnes associées à eux détenaient la majorité des actions d'O & Q. Ce sont eux qui ont été les têtes dirigeantes de CP dés sa constitution en compagnie. Le premier conseil d'administration d'O & Q nouvellement constituée regroupait toutes ses personnes. MM. Stephen et McIntyre nommèrent sir Edmund Osler au poste de premier président d'O & Q en 1881. Il fut nommé administrateur de CP en 1885 et exerça les fonctions de président jusqu'en 1912. Il est possible de retracer des liens comparables avec les membres des conseils d'administration d'A & NO et de Credit-Valley et les personnes détenant des postes de cadre dans ces compagnies. Le conseil d'O & Q comprenait un administrateur qui siégeait également au conseil de TG & B.

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Les documents et les moyens juridiques utilisés pour la construction des lignes de chemin de fer locales et régionales dans les années 1800 étaient fort différents de ceux qu'on utilise à l'heure actuelle au Canada pour mettre sur pied des projets commerciaux de nature comparable. Le bail de lignes de chemin de fer était à cette époque la façon de procéder la plus courante, peut-être parce qu'il s'agissait d'une pratique largement utilisée aux États-Unis. Ces activités avaient principalement pour but d'offrir, pour la première fois, un moyen de transport entre les principaux centres de colonisation. On reliait entre elles, dès que cela était possible, les lignes de chemin de fer existantes. La jonction entre les lignes locales était assurée par de nouveaux tronçons. On ne semblait pas accorder une grande importance à l'établissement de lignes directes ou de liaisons rapides. Les arrangements conclus pour l'achèvement des travaux nécessaires étaient tout à fait informels. Comme nous le verrons, les travaux à effectuer étaient confiés à CP et à ses ingénieurs sans que l'on attache une grande importance à l'identité exacte de la compagnie de chemin de fer pour laquelle les travaux était entrepris. Les arrangements financiers étaient eux aussi confiés à CP et, vers la fin de cette période, les personnes qui fournissaient les fonds nécessaires à ces travaux détenaient des titres émis par CP ou concédés en fait par elle.

On prit toute une série de mesures dés la constitution en compagnie de CP, et celle d'O & Q un mois plus tard, en vue de mettre sur pied un réseau de chemin de fer en Ontario qui relierait la ligne principale de CP qui devait être construite en vertu de sa loi constitutive à partir de Callender (Ontario) et se poursuivre vers l'ouest jusqu'en Colombie-Britannique avec des lignes partant d'Ottawa vers l'est, vers le Québec et au-delà.

En 1881, la fusion de CP et de la Compagnie du Chemin de fer du Canada Central fut complétée. En 1883, les mesures suivantes furent prises:

1.O & Q fusionna avec Credit-Valley (en vertu de l'art. 19 de la Loi de 1881 constituant O & Q, une loi du Parlement, et de l'art. 1, S.O. 1882-83, chap. 50, une loi de la province d'Ontario) qui avait acquis entre temps un bail de 999 ans sur une ligne de chemin de fer apparte-

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nant à la Compagnie de chemin de fer de Jonction de London;

2. CP vendit à O & Q une ligne qui reliait Perth à Smiths Falls;

3. O & Q prit à bail de TG & B pour un terme de 999 ans la ligne de chemin de fer de cette dernière compagnie qui partait de Toronto en direction du nord-ouest, vers Owen Sound et d'autres localités;

4. O & Q acheta à A & NO une partie du réseau de chemin de fer de cette dernière dans la province de Québec, raccordant ainsi le réseau d'O & Q à Montréal et aux chemins de fer du Québec;

5. O & Q obtint du Parlement du Canada l'autorisation de fusionner avec Credit Valley, le Chemin de fer du Sud du Canada, TG & B et A & NO, ou de conclure avec une ou plusieurs d'entre elles un contrat pour l'acquisition ou la location d'une partie ou de la totalité de leurs lignes de chemin de fer (S.C. 1883, chap. 58), et aussi celle d'acquérir ou de prendre à bail de CP les lignes de chemin de fer qui pourraient être nécessaires à l'établissement d'une liaison directe entre Toronto, Ottawa et Montréal. En vertu de la même autorisation, O & Q obtint le droit de construire une ligne raccordant son réseau à partir de Smiths Falls à celui de CP ou d'A & NO pour créer ainsi une liaison vers Montréal sur le fleuve Saint-Laurent et au-delà;

6. Le Parlement approuva un accord provisoire entre CP et Credit-Valley, O & Q et A & NO, qui autorisait CP à prendre à bail de ces compagnies de chemin de fer les lignes dont elle pourrait avoir besoin pour établir une liaison directe entre Montréal et le terminus occidental du chemin de fer de Credit-Valley à Saint-Thomas (S.C. 1883, chap. 55). L'accord envisageait la possibilité de fusionner entre elles une partie ou la totalité de ces compagnies de chemin de fer avant l'octroi du bail à CP.

Le 4 janvier 1884, en vertu d'un plan légèrement différent du projet consacré par l'accord décrit au par. 6 ci-dessus, O & Q a accordé à CP un bail à perpétuité sur les lignes de chemins de fer d'O & Q reliant la gare Windsor, à Montréal, à Saint-Thomas (Ontario) (tout le «réseau fusionné» d'O & Q). Ce bail a été ratifié par l'art. 2 de l'Acte à l'effet de ratifier le bail du chemin de fer d'Onta-

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rio et Québec à la Compagnie du chemin de fer Canadien du Pacifique, et pour d'autres fins, S.C. 1884, chap. 54, et par l'art. 1 de l'Acte concernant la Compagnie du chemin de fer d'Ontario et Québec, S.C. 1884, chap. 61 (ci-après la « Loi de 1884 concernant O & Q»).

Le 12 août 1887, O & Q a accordé à CP un bail à perpétuité sur le chemin de fer de POO qu'O & Q avait acquis en vertu d'un bail à perpétuité le 21 juillet 1887. Le bail intervenu entre O & Q et POO a été ratifié par l'art. 1 de l'Acte concernant la compagnie du chemin de fer d'Ontario et Québec, S.C. 1887, chap. 62. Le bail conclu entre CP et O & Q concernant les terrains de POO a été approuvé par l'Acte modifiant de nouveau l'Acte concernant la Compagnie du chemin de fer Canadien Pacifique, S.C. 1887, chap. 56.

Le 24 novembre 1888, O & Q a accordé à CP un bail à perpétuité sur le prolongement qu'O & Q devait construire entre London (Ontario) jusqu'à un point situé sur la rivière Détroit (appelé le «prolongement de Détroit»). Ce bail a été autorisé par le Parlement: S.C. 1887, chap. 56. Le prolongement de Détroit fut autorisé initialement par l'art. 4 de la Loi de 1884 concernant O & Q.

La dernière section de ligne appartenant à O & Q était «l'embranchement Don», qui reliait Leaside sur la ligne principale au port de Toronto. À la demande de CP, O & Q a été autorisée par un décret du Canada, en date du 25 janvier 1887, à construire ce prolongement. L'Acte concernant la Compagnie du chemin de fer d'Ontario et Québec, S.C. 1888, chap. 53, art. 2 et annexe, accorda à O & Q le pouvoir de construire ce prolongement. Le dossier n'indique pas clairement la façon dont ce prolongement a été donné à bail à CP, mais les parties à l'instance n'ont pas abordé cette question.

Nous désignerons sous l'appellation collective de «chemin de fer d'O & Q», le réseau comprenant le «réseau de chemin de fer fusionné» d'O & Q loué à CP aux termes du bail conclu avec O & Q en 1884, les prolongements du même réseau loué à CP en vertu des baux passés avec O & Q en 1887 et en 1888, ainsi que le dernier prolongement de l'embranchement Don.

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Le procès-verbal des réunions du conseil d'administration et des assemblées des actionnaires d'O & Q qui ont été tenues après la signature des baux mentionnés ci-dessus fait ressortir la façon dont, en un laps de temps relativement court, CP a repris la plupart des fonctions essentielles d'O & Q. Par exemple, le procès-verbal de l'assemblée des actionnaires du 2 février 1886 indique que les personnes qui y ont assisté, soit le président, sir Edmund Osler, MM. Van Horne, R. B. Angus, sir George Stephen, l'honorable Donald A. Smith et M. J. J. C. Abbott, étaient toutes membres du conseil ou du personnel de CP ou participaient à la direction des affaires de CP. Ce procès-verbal porte sur l'achèvement de la ligne de chemin de fer A & NO vers Montréal, obligation qu'avait contractée O & Q. Monsieur Van Horne a été nommé chef des travaux. CP aurait préparé les plans de ces travaux. On a financé l'achèvement de cette section de la ligne, qui comprenait un pont sur le fleuve Saint-Laurent, par une nouvelle émission d'actions-débentures d'O & Q [TRADUCTION] «… pour le montant nécessaire à la construction du pont…»

L'assemblée des actionnaires d'O & Q tenue le 3 février 1885 illustre encore plus clairement le fait que les activités d'O & Q étaient exercées comme si elle faisait partie du groupe CP et ce, immédiatement après le bail de 1884. D'après le procès-verbal, le président aurait fait savoir aux participants que toutes les actions-débentures de la compagnie avaient été émises et que [TRADUCTION] «… toutes les questions reliées aux actions-débentures et aux actions ordinaires de la compagnie relevaient désormais de la Compagnie du chemin de fer Canadien du Pacifique à Montréal …» Il ne faudrait pas être surpris de la rapidité avec laquelle CP a absorbé O & Q. Nous avons déjà vu que dès 1883 CP avait conclu un accord provisoire avec un certain nombre de compagnies de chemin de fer, notamment O & Q, qui prévoyait une série de fusions, de baux et d'acquisitions dont le but était la création d'une ligne directe entre Montréal et Toronto, qui se prolongerait vers l'ouest jusqu'à Saint-Thomas. Les dirigeants de la plupart des compagnies de chemin de fer parties à cet accord étaient reliés d'une façon

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ou d'une autre à CP. Ces accords furent tous ratifiés par le Parlement, tant en ce qui concerne CP qu'O & Q. Ainsi, au moment de la signature du bail de 1884, CP avait, en fait, le contrôle de toutes les opérations d'O & Q.

Avec cette série d'opérations, CP réussit à créer, en contractant des baux à perpétuité et en procédant à des fusions et à des échanges de lignes de chemin de fer, un réseau de lignes de chemin de fer qui rayonnait vers l'est et vers le sud à partir de Callender (Ontario), le terminus oriental de la ligne de chemin de fer construite par CP (et par le gouvernement du Canada) vers la Colombie-Britannique. Ces opérations sont décrites de façon détaillée par le juge du procès aux pp. 395 à 402 et par la Cour d'appel aux pp. 459 à 462 et représentées schématiquement ci-après pour plus de commodité. C'est ainsi qu'a commencé le rêve national d'un chemin de fer reliant un océan à l'autre, malgré certaines critiques d'après lesquelles ce chemin de fer ne serait jamais que [TRADUCTION] «deux pistes rouillées traversant des étendues sauvages [… ] qui ne rapporteraient jamais un sou» (remarques attribuées à Edward Blake).

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b) Les baux

L'essentiel des questions en litige dans le présent pourvoi porte sur les trois baux à perpétuité de 1884, 1887 et 1888 qu'O & Q a accordés à CP. Les parties à l'instance s'entendent sur le fait qu'il n'existe aucune différence importante entre les libellés adoptés par les parties dans ces trois baux et que les différences qui peuvent exister ne portent pas sur les questions dont nous sommes saisis (à une exception près que nous examinerons plus loin). Le bail de 1884 porte sur l'ensemble de l'actif du réseau d'O & Q et constitue donc le principal bail dans ce pourvoi. Je l'appellerai par la suite le «Bail». Avant d'examiner les dispositions législatives adoptées au sujet de ce Bail, il convient d'étudier les clauses de ces baux. La question au centre du présent pourvoi porte sur le Bail conclu entre O & Q et CP, qui a été signé par la première, le 4 janvier 1884 et par la seconde, la preneuse CP, le 23 Janvier 1884. La rapidité avec laquelle le Parlement a ratifié ce Bail au moyen de deux lois, toutes deux adoptées et sanctionnées le 19 avril 1884, démontre bien l'importance que revêtait ce sujet à cette époque et la vitesse à laquelle se construisait le chemin de fer.

Dans le préambule du Bail, les parties relatent les diverses mesures adoptées par O & Q, fusion, achat, bail, pour mettre en place une liaison directe entre Montréal et la rive sud du fleuve Saint-Laurent à l'est, et Saint-Thomas (Ontario) à l'ouest. Le préambule décrit ensuite les modalités du financement et de l'exploitation du réseau de chemin de fer pris à bail. Le loyer payable par CP à O & Q en vertu du Bail avait été calcule de façon à représenter: tous les versements qu'O & Q serait tenue de faire à l'avenir à titre d'intérêt et de dividendes pour ses actions-débentures et ses actions ordinaires, les loyers qu'O & Q était tenue de payer en vertu des baux qu'elle avait conclus pour utiliser les lignes de chemin de fer de TG & B et celles du chemin de fer de Jonction de London (par l'intermédiaire d'auteurs en titre dans ce dernier cas), ainsi que l'intérêt qu'O & Q était tenue de verser sur ses obligations encore en circulation ou sur celles des compagnies de chemin de fer associées qui n'avaient pas été remplacées par des actions-débentures d'O & Q. Les dettes et les

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actions que le loyer prévu par le Bail devait financer furent consolidées en «actions-débentures» et en actions ordinaires d'O & Q, grâce à un ensemble complexe de contrats de vente, de conventions de fusion, de baux et de cessions de bail. Toutes ces opérations ont été autorisées au préalable ou approuvées rétroactivement par le Parlement. Toute cette activité intense au niveau des compagnies est décrite de façon détaillée et précise dans le jugement du juge Hughes en première instance à la p. 403 et dans celui de la Cour d'appel à la p. 460.

Comme je l'ai déjà mentionné, il s'agissait d'un Bail «à perpétuité». Cela est surprenant puisque O & Q, la bailleresse, jouissait d'un droit créé par un bail d'une durée de 999 ans sur deux des lignes de chemin de fer données à bail à CP. Il s'agissait des baux consentis par TG & B et par la Compagnie du chemin de fer de Jonction de London, cette dernière compagnie étant passée sous le contrôle d'O & Q à la suite de sa fusion avec la Compagnie du chemin de fer de Credit-Valley. La durée de 999 ans de ces baux est expressément mentionnée dans le Bail de 1884 (al. 1(2.)(a) et (b)). Il convient toutefois de noter que le dossier n'indique aucunement que la Compagnie du chemin de fer de Jonction de London, qui fut autorisée à relier Port Burwell sur le lac Érié à London, ait jamais construit cette ligne et aucune question concernant cette compagnie de chemin de fer n'a été soulevée dans le présent pourvoi. Par contre, comme nous le verrons plus loin, la situation de TG & B à titre de bailleresse en vertu de ce bail de 999 ans est étroitement liée aux questions en litige dans le présent pourvoi.

En somme, CP a) a pris le contrôle des éléments d'actif d'O & Q ainsi que de son entreprise et s'est chargée d'exploiter son réseau de chemin de fer et b) elle s'est engagée à s'acquitter de toutes les obligations d'O & Q concernant le paiement des dettes et des dividendes relatifs aux actions de cette compagnie. De son côté, O & Q n'avait plus ni dépenses ni recettes ni éléments d'actifs à l'exception d'un droit réversif sur les lignes de chemin de fer données à bail, qu'elle pourrait exercer à l'expiration du Bail ou en cas de résiliation, ni aucune dette à l'exception des dettes prises en

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charge par l'engagement de CP à payer le loyer prévu au Bail, ni aucun employé. CP à également acquis le droit d'utiliser le nom d'O & Q et d'agir en son nom. En bref, CP a pris le contrôle de toute l'entreprise d'O & Q.

Les obligations d'O & Q se ramenaient presque uniquement à celle de payer un intérêt de 5 pour 100 sur les actions-débentures permanentes émises ou devant être émises pour la construction et l'achat de lignes de chemin de fer, et «l'intérêt au taux de six pour cent « sur les «deux millions de piastres, formant le montant des actions ordinaires» émises au moment de la conclusion du Bail. Il s'agit là d'une présentation très simplifiée (mais suffisante pour statuer sur les questions en litige dans le présent pourvoi) d'un ensemble complexe de conventions conclues entre ces compagnies en vue d'émettre des titres d'O & Q pour racheter les obligations des autres compagnies de chemin de fer faisant partie du groupe et en vue de permettre à O & Q d'acquitter les coûts de construction du chemin de fer encourus par elle et par certaines autres compagnies pour l'achèvement de certaines lignes de chemin de fer conformément à leurs obligations envers O & Q découlant du Bail et des autres contrats déjà mentionnés.

Les clauses du contrat prévoyant la vente par CP à O & Q d'une courte ligne de chemin de fer reliant Smiths Falls à Perth en Ontario permettent de constater l'étendue des liens financiers tissés entre CP et O & Q, même antérieurement à la signature du Bail principal de janvier 1884. Ce contrat fut signé par les parties le 3 décembre 1883, approuvé et ratifié par le Parlement par la Loi de 1884 concernant O & Q, art. 1, qui ratifiait également le Bail. En vertu de ce contrat de vente, joint en annexe à la loi précitée, O & Q convenait avec CP de rappeler toutes les obligations hypothécaires émises par O & Q pour les remplacer par des actions-débentures permanentes d'O & Q, de payer le coût de l'acquisition ou de la construction de «toute la ligne fusionnée de [O & Q] s'étendant de Montréal à Saint-Thomas …»et celui de la ligne de chemin de fer d'A & NO reliant Montréal, y compris le pont sur le fleuve Saint-Laurent.

Selon les modalités adoptées pour le paiement du capital et des dettes subies par O & Q et les

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autres sociétés mentionnées, CP était tenue, «Afin d'éviter les frais et les voies détournées» selon les termes de la clause 9 du Bail, de payer directement l'intérêt et les dividendes, selon le cas, aux porteurs d'actions-débentures permanentes et d'actions ordinaires d'O & Q et aux porteurs d'obligations encore en circulation de certaines autres compagnies de chemin de fer. En vertu du Bail, CP devait également s'engager par écrit envers les porteurs de titre à payer ces intérêts, reconnaissant ainsi qu'elle était directement responsable de leur paiement.

Aux termes de la clause 15 du Bail, CP était tenue de rémunérer, à ses frais, un représentant d'O & Q «qui sera le secrétaire [ … ] et son commis aux transferts, en la cité de Montréal» où O & Q acceptait d'établir son principal siège d'affaires et ou O & Q convenait et acceptait d'établir «le bureau pour le transfert et l'enregistrement des actions et des obligations de [O & Q], ainsi que des dites lignes données a bail». Le Bail de 1884 ne prévoyait pas expressément le transfert des employés et du personnel d'O & Q à CP mais c'est ce qui semble s'être produit, puisque CP s'était engagée à exploiter et à entretenir les lignes de chemin de fer et toutes les installations d'O & Q, ainsi qu'à poursuivre la construction du chemin de fer. Il est clair qu'O & Q n'avait plus aucun employé. Parallèlement, aucune disposition ne prévoyait expressément l'élection des membres du conseil d'administration d'O & Q pendant la durée du Bail. O & Q n'ayant, après la conclusion du Bail. aucun élément d'actif matériel, aucun employé, aucun revenu, aucune dépense, mais un seul dirigeant nommé et rémunéré par CP, et dans la mesure où O & Q était tenue en vertu du Bail d'adopter les statuts et règlements et de passer les actes que CP pourrait lui demander, il n'est pas surprenant que les membres de son conseil (à l'exception de sir Edmund Osler) aient tous été choisis parmi les employés de CP. En outre, la convention intervenue entre ces compagnies ne contenait aucune disposition prévoyant la rémunération des membres du conseil d'administration d'O & Q ou affectant des fonds ou des revenus d'O & Q à cette fin ou à d'autres fins.

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Ce vaste projet a eu pour résultat final de confier à CP l'exploitation exclusive de toutes les lignes et propriétés que possédaient cinq compagnies de chemin de fer avec lesquelles elle avait de façon directe et indirecte des liens contractuels et des droits créés par un bail à perpétuité, tout cela, en échange d'un engagement de sa part à payer à perpétuité l'intérêt sur les actions-débentures et les actions ordinaires d'O & Q émises en vue d'obtenir les fonds destinés à être employés directement ou indirectement à la construction de son réseau de chemin de fer dans le Canada central. Ce projet fut conçu et exécuté entre 1883 et 1888. Le réseau de chemin de fer auquel il a donné naissance constituait, presque à lui seul, la section du Canada central de l'ensemble du réseau de chemin de fer transcontinental de CP qui fut achevé, pour l'essentiel, jusqu'à la Colombie-Britannique en 1885 et vers l'océan Atlantique en 1887.

Tels étaient donc les arrangements financiers prévus dans ce Bail. Il convient néanmoins d'examiner d'autres dispositions de ce Bail. La clause 11 prévoyait que CP aurait:

… le droit de jouir de tous les privilèges et pouvoirs de la bailleresse relativement à l'exploitation du dit chemin de fer et de chaque et toute partie de ce chemin. Elle aura aussi droit à l'exercice et jouissance de tous les privilèges et pouvoirs de la bailleresse relativement à l'acquisition de plus grandes étendues de terre pour les emplacements de gares, le droit de passage, la protection contre la neige, les voies d'évitement et autres besoins; et elle est par le présent autorisée par la bailleresse à instituer toutes procédures judiciaires qui pourront être nécessaires dans l'exercice des dits privilèges et pouvoirs, et, pour cet objet, à se servir du nom de la bailleresse et de ceux de ses officiers, — lesquels officiers ont par le présent l'autorisation et sont requis d'apposer, à la demande de la preneuse, leurs signatures et le sceau de la bailleresse à tout document ou instrument qui pourra être nécessaire ou utile dans l'exercice ou l'usage des dits privilèges.

La clause 14 illustre aussi fort bien la façon dont O & Q, à titre de bailleresse, confiait l'exploitation de son entreprise à CP.

Elle [O & Q] convient de plus que la preneuse aura le droit de faire et appliquer, touchant ou concernant l'exploitation et le fonctionnement du dit chemin de fer, les règles, règlements et statuts légitimes qu'exigeront son administration, sa gestion et son fonctionnement

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efficaces et avantageux, ainsi que le maintien de l'ordre sur ce chemin, et tels que la bailleresse est autorisée à en faire sous l'autorité et en vertu de sa charte ainsi que de l'Acte refondu des chemins de fer, 1879, et de ses modifications … [C'est moi qui souligne.]

La clause 14 énonce de plus que CP aura le droit d'établir tous les tarifs des prix et péages et celui de demander à O & Q d'établir et d'adopter tous les règlements, statuts et tarifs que CP jugerait à propos d'adopter. La clause 14 autorise également CP à intenter des poursuites au nom d'O & Q, le tout aux frais de CP. Les parties à ce Bail avaient clairement l'intention de l'utiliser pour réduire O & Q à une simple façade et de remettre à CP l'ensemble de son entreprise à perpétuité.

La disposition qui accorde à CP un bail général sur les terrains est la clause l qui dispose que: «La bailleresse donne à bail et loue par le présent à la preneuse sa ligne de chemin de fer fusionnée …» L'exploitation des lignes de chemin de fer d'O & Q données à bail à CP lui est cédée par le Bail dans les termes suivants:

12. La preneuse convient envers et avec la bailleresse, qu'elle, la preneuse, exploitera efficacement, et entretiendra et conservera en bon état et condition le dit chemin de fer avec son matériel roulant et ses accessoires, ainsi que toutes les propriétés par le présent louées…

La clause 14 ajoute ceci:

… et fera tous autres actes, affaires et choses, à mesure et lorsque nécessaire pour l'exploitation convenable, efficace et effective du chemin de fer, ainsi que pour mettre le présent bail à exécution et effet…

Deux dispositions font référence à l'expiration du Bail:

12… . à l'expiration du présent bail elle [la preneuse] remettra à la bailleresse les mêmes ou d'autres matériel roulant et équipements d'une valeur égale et en même bon état et condition.

Ces dispositions ne contiennent aucune mention expresse concernant le retour à O & Q des lignes de chemin de fer et des terrains donnés a bail, ni aucune explication du sens que le mot «expiration» peut avoir dans un bail à perpétuité. La clause 18 est plus explicite:

18. Dans le cas de non-paiement du loyer par le présent stipulé, pendant l'espace de quatre-vingt-dix

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jours après qu'un terme en sera échu suivant les conditions des présentes, — ou dans le cas où l'on manquerait essentiellement d'entretenir, d'exploiter, de réparer ou de faire fonctionner le dit chemin de fer pendant l'espace de quatre-vingt-dix jours consécutifs après demande par écrit, le présent bail deviendra nul et de nul effet, au gré de la bailleresse; et la preneuse devra, dans ce cas, rendre les dits chemin de fer et autres propriétés par le présent donnés à bail, en bon état et condition, ainsi qu'ils lui seront délivrés en exécution du présent bail.

Le Bail contient d'autres clauses qui ne sont toutefois pas pertinentes ici.

On reconnaît que CP a effectué tous les versements de loyer exigés par le Bail. La question en litige est de savoir si la vente par CP de certains terrains donnés à bail constitue une violation du Bail qui donnerait à O & Q le droit de le résilier, sous réserve des recours dont pourraient disposer les appelants ou si, de façon subsidiaire, O & Q a le droit de recevoir le produit de la vente des terrains donnés à bail et qui, d'après CP et O & Q, ne sont plus nécessaires à l'exploitation du chemin de fer d'O & Q.

c) L'émission des actions-débentures

Les diverses mesures prises par O & Q et CP au cours de la mise en place du réseau de chemin de fer fusionné d'O & Q et les autorisations et les approbations données à ces mesures par le Parlement visaient l'établissement et la mise au point de divers arrangements financiers, dont certains ont déjà été mentionnés. Pour O & Q, ces arrangements ont pris la forme d'une série d'émissions d'«actions-débentures». La Loi de 1884 concernant O & Q, S.C. 1884, chap. 61, que nous avons déjà examinée en rapport avec l'approbation du Bail de 1884, mentionne à plusieurs reprises l'utilisation des actions-débentures d'O & Q pour procéder à ces acquisitions. L'article 8 de cette loi traite précisément des actions-débentures d'O & Q et prévoit que O & Q peut émettre ces actions:

… en argent sterling de la Grande Bretagne […] et elles constitueront une première charge et redevance sur la ligne entière du chemin de fer de [O & Q] telle que par le présent établie, et sur tout prolongement de la ligne, et sur ses propriétés, immunités, outillage et matériel roulant déjà acquis ou qu'[O & Q] acquerra par la suite, et sur ses péages et revenus, déduction faite de ses

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frais d'exploitation, lesquels comprendront le prix du loyer de toutes les lignes de chemins de fer actuellement affermées à [O & Q], soit directement ou sous l'empire d'aucun des baux ci-dessus mentionnés…

L'article précise d'abord la façon dont O & Q pourra déclarer et définir les droits des détenteurs des actions-débentures que O & Q pourrait décider «… d'émettre [ …] au lieu d'obligations …» Cet article continue ainsi:

… [O & Q] pourra passer un acte ou un instrument garantissant ces actions-débentures et déclarant et définissant les droits et privilèges, le rang et les recours des porteurs de ces actions-débentures; et elle pourra par le dit Acte changer le mode de paiement de l'intérêt sur ces actions-débentures; et, entres autres choses, l'on y incorporera tous les statuts qu'elle aura passés et adoptés, tel que prévu par le dit Acte et ses modifications, déclarant et réglant les droits et privilèges dont jouiront les porteurs de ces actions-débentures; […] Et tous statuts ainsi faits et passés, qu'ils soient ou non incorporés dans le dit acte, et qui seront en vigueur et s'appliqueront à ces actions-débentures à l'époque de leur émission totale ou partielle, resteront en vigueur et ne seront ni changés ni modifiés, tant qu'il restera des actions-débentures à rembourser, et lieront [O & Q] …

Peu après la signature du Bail de 1884, O & Q a autorisé, par une résolution adoptée le 22 avril 1884 par ses actionnaires, une émission d'actions-débentures, que le Parlement avait préalablement autorisée par la Loi de 1884 concernant O & Q. Cette émission a été décidée à la veille du prolongement du réseau d'O & Q vers l'est, de Smiths Falls à Montréal, et vers l'ouest, de Saint-Thomas à la rivière Détroit. À ce moment-là, O & Q avait émis des obligations hypothécaires qu'elle voulait racheter. La résolution énonçait en outre qu'en vertu du Bail de 1884, CP s'était engagée à payer un loyer qui devait, notamment, représenter un intérêt annuel de 5 pour 100 sur les actions-débentures émises ou qui seraient émises pour procéder à l'acquisition ou à la construction de certaines parties du réseau de chemin de fer d'O & Q existant ou en cours de construction par O & Q ou en son nom. La loi habilitante avait placé une limite au montant des actions-débentures que la compagnie pouvait émettre, savoir 25 000 $ par mille de chemin de fer fusionné d'O & Q, somme à

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Iaquelle venaient s'ajouter certains montants particuliers pour la réalisation de projets précis, comme la construction de ponts.

Cette résolution a été présentée et appuyée par les employés de CP qui avaient été élus au conseil d'administration d'O & Q. Les actions-débentures ainsi autorisées devaient constituer [TRADUCTION] «une première charge et redevance sur la ligne entière du chemin de fer fusionné de la compagnie et sur tout prolongement de la ligne, et sur ses propriétés, immunités, outillage et matériel roulant déjà acquis ou que la compagnie acquerra par la suite, et sur ses péages et revenus …» Ces éléments indiquent clairement que le projet général de la construction du réseau d'O & Q et de la cession à bail de ce réseau à CP prévoyait qu'O & Q ne serait qu'une façade et n'aurait pour tout actif que le droit créé par le Bail de 1884, qui devait produire un revenu qui compenserait exactement les seules obligations restantes d'O & Q, savoir les loyers payables en vertu des baux de chemin de fer passés par elle à titre de preneuse, l'intérêt à un taux annuel de 5 pour 100 payable sur les actions-débentures permanentes et l'intérêt à un taux annuel de 6 pour 100 sur les actions ordinaires de la compagnie en circulation. O & Q n'avait plus aucun employé, a l'exception d'un dirigeant que CP était tenue de rémunérer à ses frais selon les clauses du Bail de 1884, Aucune mesure ne prévoyait le maintien du conseil d'administration et, en pratique, celui-ci a poursuivi ses activités sans que ses membres soient rémunérés par O & Q, CP s'occupant de nommer des nouveaux membres au fur et à mesure des besoins. Le dossier n'indique pas quelle était la rémunération payée à sir Edmund Osler à titre de président d'O & Q, ni l'origine de cette rémunération, s'il en recevait une.

Les statuts adoptés par suite de la résolution susmentionnée de la compagnie stipulaient que les actions-débentures seraient émises [TRADUCTION] «en argent sterling de la Grande-Bretagne» en coupures d'une livre et de multiples d'une livre, et que les registres des actions-débentures seraient conservés à Londres et à Montréal. La seule disposition concernant les droits des porteurs d'actions-débentures en cas de défaut de paiement de l'inté-

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rêt accordait à ces porteurs le droit de voter aux réunions de la compagnie pendant toute la durée d'un tel défaut et [TRADUCTION] «par la suite, les porteurs d'actions-débentures auront tous les droits et privilèges des actionnaires ordinaires en matière de vote et de gestion de la compagnie». Aucune disposition ne prévoyait la saisie des biens d'O & Q en cas d'un tel défaut et les modalités relatives aux actions-débentures n'interdisaient pas l'enregistrement d'hypothèques sur les biens de la compagnie, si l'on fait exception du passage de la résolution de la compagnie autorisant l'émission de ces actions-débentures qui précisait que ces actions-débentures constituent une première charge et redevance sur le réseau de chemin de fer. Les statuts d'application autorisaient en outre O & Q et CP à passer un acte ou un instrument garantissant le paiement de l'intérêt relatif aux actions-débentures (ainsi que le loyer payable en vertu de baux conclus par O & Q pour la mise en place de son réseau de chemin de fer). Cet acte qualifiait les titres émis de [TRADUCTION] «actions-débentures permanentes à cinq pour cent» et mentionnait le texte législatif attribuant à O & Q et CP le pouvoir de passer un acte garantissant le paiement de l'intérêt sur ces actions. Tous ces éléments font ressortir le rôle qu'ont joué ces deux compagnies dans ce vaste projet naissant ayant pour but l'acquisition, la construction et le financement du réseau transcontinental de CP au moyen d'un ensemble complexe d'arrangements conclus par ces deux compagnies, pour leur gestion et pour le financement de l'entreprise par la vente d'actions-débentures, principalement au Royaume-Uni.

L'acte reprend mot à mot les clauses du Bail de 1884 concernant l'émission des actions-débentures ainsi que le calcul et le versement du loyer dû par CP à O & Q en vertu du Bail. Le rachat des obligations hypothécaires d'O & Q et le paiement des dettes découlant de la construction de la ligne de chemin de fer étaient donc ainsi garantis par l'émission d'actions-débentures permanentes dont les intérêts échus étaient effectivement garantis par CP. Cette façon de procéder devait faciliter la vente de ces actions, en particulier au Royaume-Uni. Ce fut la dernière phase de la mise à mort d'O & Q. Elle cessa par la suite d'être une entité

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opérationnelle. Le bail à perpétuité prévoyait que CP s'acquitterait pour le compte d'O & Q des frais relatifs au service de la dette et des actions et selon les clauses de l'acte garantissant les actions-débentures, CP était tenue de contresigner les certificats d'actions-débentures pour garantir ainsi le paiement de l'intérêt. Tous ces arrangements concernant les baux et le financement étaient résumés dans l'acte de garantie par une clause intéressante et très révélatrice:

[TRADUCTION] 8. Les termes et conditions du dit bail passé entre la compagnie d'Ontario et la compagnie du Pacifique resteront en vigueur, sauf dans la mesure où ils sont changés ou modifiés par les présentes.

C'est ainsi que tous les éléments d'actif, réels et personnels, corporels et incorporels d'O & Q furent remis à perpétuité à CP, en échange de quoi cette dernière s'engageait à payer tous les intérêts échus relatifs aux actions-débentures et aux actions ordinaires d'O & Q, tous les loyers payables en vertu des baux à perpétuité ou à long terme passés par O & Q ainsi que la rémunération d'un unique dirigeant chargé de s'occuper des formalités nécessaires à l'existence d'O & Q.

d) Les ventes de terrains excédentaires

Les ventes de certains terrains auxquelles a procédé CP en qualité d'exploitant du chemin de fer d'O & Q après les avoir pris à bail directement d'O & Q ou par son intermédiaire constituent un élément central des questions en litige dans le présent pourvoi. En vertu des trois baux en question, O & Q avait donné à bail à perpétuité 10 375,17 acres de terrains à CP. Au cours des années, CP a vendu 2 060, 62 acres de ces terrains, soit 956 parcelles, dont 741 étaient des terrains appartenant à l'origine à O & Q, 179 des terrains de TG & B donnés à bail à CP par l'intermédiaire d'O & Q, et 36 des terrains remis au réseau par POO. Il semble qu'immédiatement après la signature du Bail de 1884, CP ait établi une «division des propriétés» pour chacune des compagnies de chemin de fer intégrées au réseau d'O & Q. Pour des raisons que le dossier ne mentionne pas, une partie de ces terrains a été enregistrée dès le départ au nom de CP, malgré qu'ils aient appar-

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tenu à l'origine à une des compagnies de chemin de fer intégrées. C'est peut-être pour cette raison que CP a procédé à ces cessions de terrain au nom du propriétaire enregistré (qui était parfois CP) sans disposer de l'autorisation officielle du propriétaire réel, titulaire d'un droit réversif ou autre sur les terrains en question. D'après le dossier, il semble que les cessionnaires de ces terrains aient accepté que CP effectue des cessions de terrains en leur faveur sans que celle-ci en soit le propriétaire enregistré. Cette pratique s'explique peut-être par le fait que le prix des terrains était minime, les parcelles de petite dimension et que les acheteurs, des propriétaires de fermes contiguës à ces terrains, n'ont peut-être pas pensé que l'opération justifiait les services d'un avocat. Le prix moyen des parcelles vendues entre le mois de janvier 1884 et le mois de mars 1974 s'établit autour de 5 300 $, puisqu'il y a eu 578 opérations pour une contrepartie totale de 3 067 305,43 $.

Il semble qu'O & Q, dans la mesure où elle a continué d'exister en tant que compagnie après le Bail de 1884, ait interprété le Bail de 1884 de la même façon que CP. Par exemple, la première vente de terrain excédentaire par O & Q a été effectuée le 4 janvier 1884, le jour même où O & Q signait le Bail et trois semaines avant que CP ne le fasse à son tour. Le dossier n'indique pas que le produit de la vente ait été versé à O & Q. Le terrain en question était enregistré au nom d'O & Q et la compagnie n'avait accompli aucune formalité, comme l'adoption d'une résolution par le conseil d'O & Q. La cession a été signée par les dirigeants d'O & Q alors en poste. Le conseil d'administration d'O & Q n'a approuvé que 55 cessions de propriétés appartenant à O & Q et la plupart de ces approbations semblent avoir visé des terrains situés dans la province de Québec qui exige une autorisation officielle de la compagnie pour enregistrer les cessions. Entre 1884 et 1967, les cessions effectuées par O & Q ont habituellement été signées par des dirigeants d'O & Q nommés et rémunérés par CP, conformément aux conditions du Bail.

Les biens de TG & B ont été traités à peu près de la même manière, bien que la première vente

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n'ait été effectuée que le 1er février 1893. La première vente de terrain appartenant à POO a eu lieu un mois plus tard.

En plus des ventes que je viens de mentionner, CP a également vendu un nombre considérable de terrains excédentaires â Marathon, une filiale en propriété exclusive de Canadian Pacific Investments Ltd. (ci-après «CPI»). Marathon fut constituée en société en 1963 dans le but d'acquérir et de mettre en valeur les biens réels de CP dont celle-ci n'avait pas besoin pour développer son réseau de chemin de fer et qui offraient un intérêt économique. Les terrains qui ont été vendus à Marathon entre 1963 et 1967 l'ont été à leur valeur comptable et non à leur valeur marchande parce que Marathon était une filiale en propriété exclusive de CPI, qui était elle-même, avant septembre 1967, une filiale en propriété exclusive de CP. La contrepartie totale reçue par CP pour les ventes de terrains excédentaires à Marathon est de 8 904 928,07 $. La valeur marchande estimée de ces ventes de terrains à Marathon s'établirait entre 11 818 513,83 $ et 12 730 503,83 $.

Il est également important de noter qu'une bonne partie des terrains vendus à Marathon était des terrains excédentaires que CP avait acquis après la signature du Bail et qui étaient situés dans les trois secteurs qui formaient ensemble la totalité des terrains d'O & Q. CP avait cependant obtenu un titre de propriété de ces terrains après avoir acquis ces biens en son propre nom.

Le produit total des ventes de tous les terrains faisant partie des secteurs contrôlés par O & Q, TG & B et POO entre 1884 et février 1974 s'établit donc à 15 797 809,26 $, après rajustement pour tenir compte de la valeur marchande des terrains. Ce montant comprend les ventes de terrains à Marathon ainsi que les ventes de terrains acquis par CP après le Bail (et enregistrés en son nom), situés dans un des trois secteurs formant ensemble la totalité des terrains d'O & Q.

e) Marathon

En 1967, CP procéda à une réorganisation générale des procédures suivies pour l'aliénation des terrains excédentaires, en raison de l'importance de certains terrains qui n'étaient plus considérés

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comme nécessaires à l'exploitation du réseau ou en raison de la valeur de ces terrains ou, peut-être, pour tenir compte du point de vue des actionnaires minoritaires d'O & Q et des porteurs d'actions-débentures. À cette époque, CP a conclu un sous-bail avec Marathon pour une durée de 99 ans ayant pour objet certains terrains excédentaires désignés et a accordé à Marathon l'option de prendre à bail les terrains dont CP n'aurait plus besoin à l'avenir. Le loyer relatif à ces terrains était calculé à partir de leur valeur comptable à laquelle venait s'ajouter le coût initial de leur mise en valeur. Toutes les parties s'accordent sur le fait que ce loyer était nettement inférieur au loyer du marché à l'époque. Cette façon de procéder s'est révélée peu satisfaisante pour Marathon dont le rôle à l'intérieur du groupe CP était de mettre en valeur et de commercialiser ces terrains excédentaires en fonction de leur véritable valeur. Il lui aurait fallu pour ce faire avoir accès à un financement externe, mais celui-ci était difficile, voire impossible à obtenir parce que Marathon n'était pas en mesure d'hypothéquer ces terrains, n'ayant pas la qualité de propriétaire en fief simple. En outre, Marathon ne pouvait procéder à des échanges de terrain, à l'affectation de terrains à la construction de rues, ni à des échanges pour la fermeture de rues. Bref, la complexité de la promotion immobilière moderne exigeait que Marathon dispose d'un meilleur titre de propriété que celui de sous-preneuse, quelle que puisse être la durée du sous-bail. C'est pourquoi CP a constitué un conseil d'administration d'O & Q qui ne comprenait aucun employé de CP et que toutes les parties semblent avoir considéré comme un conseil indépendant. Ce nouveau conseil tranchait nettement par rapport à la situation antérieure dans laquelle, depuis le Bail, tous les dirigeants et administrateurs d'O & Q étaient des employés de CP, à l'exception de sir Edmund Osler, qui était président au moment du Bail et l'est demeuré jusqu'en 1912.

Pour conférer à Marathon un meilleur titre de propriété sur les terrains qui lui avaient été jusque-là simplement donnés à bail par CP ou O & Q, celles-ci ont conclu en 1973 un contrat avec Marathon en vertu duquel elles convenaient de vendre et de céder à Marathon tous les terrains en

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question libres de toute charge pour un prix de 8,8 millions de dollars [TRADUCTION] «montant de la valeur des terrains décrits en annexe, libres de toute charge, évalué par O & Q et Canadien Pacifique». En fait, le montant de cette contrepartie était proche de celui auquel était arrivée une évaluation indépendante obtenue par O & Q, mais il était inférieur d'environ un million de dollars au montant fixé par une évaluation indépendante obtenue à cette époque par CP mais dont les administrateurs d'O & Q n'avaient pas eu connaissance. Le contrat prévoyait également que CP cédait a Marathon son droit réversif découlant du bail de 99 ans qu'avait consenti CP à Marathon et pour lequel CP devait recevoir de Marathon 255 000 $ aux termes du contrat. Ce montant était inclus dans la somme de 8,8 millions de dollars à laquelle avaient été évalués les terrains excédentaires.

Le contrat conclu entre CP, Marathon et O & Q reprenait l'art. 2 de l'Acte concernant la Compagnie du chemin de fer Canadien du Pacifique, S.C. 1891, chap. 70 (ci-après la «Loi de 1891 concernant CP»). Cet article 2 prévoyait que le produit de la vente des terrains dont CP n'avait plus besoin pour exploiter son réseau devait être investi dans du matériel roulant ou dans des améliorations permanentes au réseau de CP. Cet article prévoyait en outre qu'une compagnie dont le chemin de fer faisait partie du réseau de CP (en l'espèce O & Q) pouvait également aliéner les terrains excédentaires, mais avec le consentement de CP. Le contrat conclu avec Marathon prévoyait que CP et O & Q effectueraient une cession conjointe de terrains afin que la question de savoir si le cédant était l'une ou l'autre de ces compagnies ne puisse pas se poser. Ce contrat fut autorisé par les actionnaires d'O & Q lors d'une assemblée apparemment convoquée conformément aux statuts de cette compagnie. Lors de cette assemblée, CP utilisa tous les votes correspondants aux actions qu'elle détenait dans O & Q, ce qui lui permit de passer outre aux objections soulevées par les actionnaires minoritaires de la compagnie à l'égard de la conclusion de ce contrat avec Marathon. Nous examinerons plus loin la question de savoir si l'assemblée des actionnaires d'O & Q était conforme aux lois applicables et aux statuts

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de la compagnie. Bien qu'approuvé par O & Q, CP et Marathon, ce contrat n'a pas été signé, les parties préférant attendre l'issue des poursuites en cours.

f) Les abandons de terrains

Un problème connexe à celui de la vente des terrains excédentaires était la pratique de CP d'abandonner certains secteurs du réseau de chemin de fer d'O & Q, lorsque CP estimait que leur exploitation n'était plus rentable et lorsque CP obtenait l'autorisation réglementaire exigée pour l'abandon de ces lignes de chemins de fer. En 1932, CP obtint l'autorisation officielle exigée pour cesser d'exploiter 19,1 milles d'une ligne donnée à bail par TG & B à O & Q pour 999 ans et qui avait été incluse par la suite dans le Bail de 1884 consenti à CP. À la suite d'une série d'opérations intervenues au cours des années qui suivirent, CP vendit 17,35 milles de cette ligne de chemin de fer abandonnée. Aucune de ces opérations ne fait mention d'une autorisation que le conseil de TG & B aurait donnée à la cession de ces terrains. Certains terrains vendus avaient été enregistrés au nom de CP alors que d'autres étaient uniquement enregistrés au nom de TG & B. Le dossier ne contient aucune indication pouvant expliquer comment certains de ces cessionnaires ont accepté un titre de propriété d'un cédant qui n'était pas le propriétaire enregistré du titre. La Commission des chemins de fer du Canada approuva la fermeture de cette ligne, mais le dossier n'indique pas comment cette approbation fut obtenue sans que TG & B et O & Q y aient participé.

Le produit brut de la vente de ces 17,35 milles d'emplacement de voie représentait une contrepartie qui s'établit en moyenne à 26,75 $ par opération, soit 1 444,50 $ au total. Ces sommes ne furent pas consignées dans les états financiers d'O & Q. Ces ventes entraînèrent l'abandon d'une partie de la ligne principale de TG & B entre Toronto et Owen Sound. Les dépenses effectuées par CP pour l'entretien de ces sections de la ligne de chemin de fer d'O & Q conformément au Bail de 1884 étaient largement supérieures au produit de ces ventes. Ce fait pourrait être pertinent si on arrive à la conclusion que la Loi de 1891 concernant CP est applicable à ces ventes.

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Un deuxième abandon de lignes important eut lieu en 1971 après que CP et O & Q eurent présenté une demande conjointe à la Commission canadienne des transports en vue de l'abandon de 60,9 milles de la ligne de chemin de fer d'O & Q reliant Tweed (au nord de Belleville, en Ontario) et Glen Tay (au sud de Smiths Falls, en Ontario). Dans la demande présentée à la CTC, la ligne abandonnée était qualifiée d'embranchement alors qu'elle constituait en fait auparavant une section de la ligne principale d'O & Q entre Toronto et Montréal. Après l'abandon de la ligne, on enleva les rails mais le titre de propriété de cette ligne appartient toujours à O & Q ou à CP, puisque ce terrain n'a jamais été vendu (bien que Bell Canada ait obtenu une servitude sur ce terrain pour y installer un câble souterrain). Les éléments de preuve apportés indiquent que la remise en état de cette ligne de chemin de fer en vue de son exploitation coûterait environ 12 millions de dollars. Après l'abandon de cette ligne, le trafic ferroviaire du réseau de CP entre Toronto et Montréal emprunta une autre ligne que CP avait acquise par la suite d'une autre compagnie de chemin de fer. Il semble que CP ait acquis cette ligne en raison des problèmes causés par l'état et le tracé de la ligne d'O & Q et parce que la ligne de chemin de fer acquise par la suite desservait trois ou quatre régions urbaines importantes le long de la rive nord du lac Ontario, alors que la ligne d'O & Q traversait un secteur de lacs et de collines presque inhabité comprenant quelques centres beaucoup moins peuplés.

g) L'achat d'actions

Lorsque CP et O & Q signèrent le Bail de 1884, CP n'était propriétaire d'aucune action d'O & Q et vice versa. Avant 1919, les seules actions d'O & Q que détenait CP étaient les huit actions d'éligibilité pour les membres du conseil. Sir Edmund Osler possédait personnellement 250 actions en 1884 et il faut présumer qu'il a détenu au moins une action au cours de son mandat de président. Pour une raison inexpliquée, CP commença peu à peu et par à-coups à acheter des actions d'O & Q à partir de 1919 et elle détenait en 1964 un portefeuille comprenant presque 2 300 actions sur un total de 20 000 actions émises et en circulation. En

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1974, le nombre d'action que détenait CP était passé à 15 824, soit 79,14 pour 100 de toutes les actions en circulation. Voici le nombre d'actions que détenaient CP et les autres parties au présent pourvoi, à certaines dates qui revêtent une importance ici:

a) Au début de la poursuite d'Eaton intentée le 5 octobre 1973 et à la date de l'assemblée générale spéciale des actionnaires d'O & Q convoquée pour confirmer le contrat de Marathon (le 11 septembre 1973), CP détenait 15 828 actions et les autres parties à ces poursuites en détenaient environ 2 777. Les autres actionnaires ne sont pas mentionnés ici;

b) Au 15 décembre 1969, CP avait acquis un peu plus de la moitié des actions d'O & Q;

c) En 1949, l'appelant Eaton acheta 698 actions et le reste de son portefeuille de 777 actions en 1960;

d) Le demandeur Pope devint actionnaire d'O & Q un peu avant le mois de décembre 1967 et, au commencement de sa poursuite, il était propriétaire ou détenteur de procurations à l'égard de plus de 2 000 actions;

e) Lors de l'élection des membres du conseil «indépendant» d'O & Q en 1973, CP a vendu à chacun des nouveaux membres du conseil 50 actions d'O & Q au prix de 72 $ l'action soit, d'après les calculs de CP, la valeur d'un titre à perpétuité portant intérêt a un taux annuel de 6 pour 100.

Le dossier indique également qu'au moment où ces poursuites ont été intentées, CP possédait 68 pour 100 des actions en circulation de TG & B. Les actionnaires minoritaires de TG & B n'ont pas comparu dans la présente instance et le dossier n'indique pas qu'un de ces actionnaires ait intenté une action ou qu'il soit intervenu. Il ressort également du dossier que CP possède 100 pour 100 du capital social de POO.

h) Les états financiers

Les états financiers d'O & Q jettent très peu de lumière sur les activités de la compagnie, pour autant qu'elle en ait exercé. Les premiers états

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financiers figurant au dossier concernent l'année financière se terminant le 31 décembre 1948. Le passif de la compagnie comprenait 2 000 000 $ de capital social et environ 19 502 951 $ représentant les actions-débentures à 5 pour 100, pour un total de 21 502 591 $. L'actif est comptabilisé sous la rubrique [TRADUCTION] «Investissement-Coût des voies» pour ce montant, de sorte que le bilan est équilibré sans qu'on y mentionne l'existence d'un déficit ou d'un surplus et sans mention des détails sur la façon dont les coûts relatifs au chemin de fer d'O & Q ont été engagés ou sur le moment où ils l'ont été. Après 1884, CP s'est chargée seule de la construction des lignes de chemin de fer du réseau d'O & Q, la finançant par l'émission d'actions-débentures d'O & Q garanties par CP, comme je l'ai déjà décrit. Le compte de revenu est encore plus simple. L'intérêt sur les actions-débentures et les actions portant intérêt à 5 et 6 pour 100 respectivement équilibre exactement le [TRADUCTION] «Revenu provenant de la location de voies», l'état des résultats étant ainsi égal à zéro. Les états financiers correspondant aux années se terminant le 31 décembre 1973 sont identiques pour ce qui est de l'actif et du passif, les états des résultats comportant quelques différences qui semblent provenir uniquement des variations dans le montant du loyer effectivement reçu pour une année donnée. Le loyer reçu au cours d'une année était distribué au cours de cette même année, de sorte qu'on ne constate aucun déficit ni surplus pendant les 25 années visées par ces états financiers. Jusqu'aux états financiers de 1952, les états portent uniquement la déclaration [TRADUCTION] «certifié exact» signée par une personne non identifiée. À partir de 1953, cette mention paraît encore mais les états portent un endossement approuvé au nom du conseil et signé par deux administrateurs. À partir de 1955, la mention est contresignée sur le mot [TRADUCTION] «vérificateur» et la déclaration [TRADUCTION] «La compagnie n'avait aucun revenu en 1955 et n'avait pas le droit d'en recevoir» figure sur les états financiers. On mentionne alors le Bail de 1884. Pour l'année financière 1972, un rapport de vérificateur figure au bas de la déclaration accompagnée de la signature d'une personne identifiée sous la signature par le mot [TRADUCTION] «vérificateur». Le rapport

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énonce: [TRADUCTION] «Je déclare que ce bilan représente fidèlement la situation financière de la compagnie au 31 décembre 1972, en qualité de bailleresse des dits baux, et qu'il a été établi selon les principes comptables généralement reconnus appliqués sur une base conforme à celle de l'année antérieure».

Ces états financiers ne mentionnent aucunement que la vente des terrains d'O & Q par CP ait entraîné un revenu ou des recettes. La question de savoir si le produit de la vente de ces terrains devrait être classée sous la rubrique capital ou recettes d'O & Q, ou être inscrite directement dans les livres comptables de CP sous l'une ou l'autre rubrique sera tranchée conformément à la décision sur les principales questions en litige dans le présent pourvoi. Les états financiers versés au dossier n'ont en eux-mêmes qu'une faible force probante parce qu'ils reflètent directement l'interprétation qu'a donnée CP au Bail de 1884 au cours des années qui correspondent à ces états financiers.

3. Les décisions des tribunaux d'instance inférieure

Au procès, le juge Hughes a statué de la façon suivante sur ces nombreuses questions en litige:

a) Selon les principes de la common law, l'expression bail à perpétuité est contradictoire, mais il n'est pas nécessaire d'examiner la nature de ce bail à la lumière des principes de la common law, parce que le Parlement possède le pouvoir de créer un domaine de ce genre, pouvoir qu'il a d'ailleurs exercé en adoptant une série de textes législatifs concernant les entreprises de chemin de fer de ces compagnies.

b) Les trois baux à perpétuité doivent être considérés comme des baux en vertu des principes généraux du droit malgré leur durée perpétuelle.

c) Aucun de ces baux ne peut être interprété de manière à accorder à CP le pouvoir de vendre les terrains excédentaires.

d) L'article 2 de la Loi de 1891 concernant CP n'a pas pour effet d'autoriser CP à vendre ces terrains excédentaires, parce que les terrains d'O & Q n'étaient affectés d'au-

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cune redevance, ce qui constitue une condition préalable à l'exercice d'un droit de vente aux termes de cette disposition. Les actions-débentures constituent une charge flottante et ne peuvent donc être qualifiés de redevance au sens de cette loi.

e) CP est fiduciaire par interprétation pour le compte d'O & Q à l'égard du produit de la vente des terrains visés par le Bail de 1884.

f) Les employés de CP qui siégeaient au conseil d'administration d'O & Q n'avaient aucun droit à l'égard du Bail de 1884 et n'étaient donc pas disqualifiés par l'effet du par. 53(2) de la Loi sur les chemins de fer, S.R.C. 1970, chap. R-2.

g) En vertu de l'art. 6 de l'Acte modifiant l'Acte du chemin de fer Canadien du Pacifique, 1889, et à d'autres fins, S.C. 1890, chap. 47, CP avait le droit d'acheter des actions d'O & Q ainsi que celui d'exercer juridiquement les droits de vote découlant de ces actions à l'assemblée des actionnaires d'O & Q, au cours de laquelle le contrat de Marathon a été ratifié. La conduite de CP sur ce point ne constitue pas un abus de pouvoir ou une fraude à l'égard des actionnaires minoritaires.

h) L'assemblée des actionnaires d'O & Q tenue le 11 septembre 1973 n'est pas valide en raison de l'insuffisance de l'avis de convocation.

i) Les abandons par CP d'une partie des lignes de chemin de fer de TG & B et d'une partie du réseau d'O & Q constituent des violations du Bail de 1884, autorisant ainsi O & Q à considérer le Bail comme résilié.

j) CP n'a pas invoqué l'art. 46 de la Limitations Act, R.S.O. 1970, chap. 246, et ne peut donc se fonder sur ces dispositions mais, de toute façon, les violations du Bai. qui sont le fait de CP étant de nature continue, il n'y aurait pas eu prescription.

Finalement, il y a eu renvoi devant le protonotaire pour qu'il règle un certain nombre de questions relatives à la vente des terrains excédentaires et CP a reçu l'ordre de verser à O & Q le produit de toutes les ventes de terrains donnés à bail à CP

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en vertu des trois baux, ce montant devant être calculé selon la valeur marchande des terrains à la date de la cession en question et porter intérêt au taux annuel de 5 pour 100.

La Cour d'appel a réduit l'indemnité accordée à O & Q après avoir statué sur un certain nombre de questions:

1. Pouvoir de vente en vertu des baux

La Cour à la majorité (les juges Goodman et Arnup) a conclu qu'O & Q avait le pouvoir de vendre ses propres terrains et que ce pouvoir avait été transmis à CP en vertu des baux.

Le juge Zuber, dissident, n'a pas conclu que les baux accordaient à CP le pouvoir de vendre les terrains d'O & Q.

2. Pouvoir de vente en vertu de la Loi de 1891 concernant CP

La Cour à la majorité a conclu que CP n'avait pas le pouvoir de vendre les terrains d'O & Q en vertu de cette loi, parce que les terrains n'étaient pas affectés d'une redevance, au sens donné à ce terme par cette loi. Le juge Zuber, dissident, a déclaré que les terrains d'O & Q étaient affectés d'une redevance au sens de cet article en raison des actions-débentures qui constituaient d'après lui une charge déterminée, mais il a néanmoins conclu, comme je l'ai déjà mentionné, que CP n'avait pas le pouvoir de vendre les terrains d'O & Q.

3. Réduction de l'indemnité accordée à O & Q

Tous les juges de la Cour ont reconnu qu'O & Q n'avait que le droit de recouvrer la valeur de son droit réversif sur ses terrains et non celui de recouvrer toute la valeur marchande des terrains vendus.

4. Tous les juges de la Cour sont également d'accord sur les points suivants:

a) l'abandon par CP de deux sections du chemin de fer d'O & Q ne constitue pas une violation des baux,

b) l'avis de convocation de l'assemblée des actionnaires portant sur l'approbation du contrat de Marathon n'est pas invalide en droit et l'assemblée a été régulièrement tenue,

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c) les terrains excédentaires sont toujours visés par les baux et il n'y a donc pu y avoir de possession adversative entraînant l'application de la Limitations Act,

d) le montant réduit accordé par jugement porte intérêt au taux simple, comme l'a prescrit le juge de première instance.

Compte tenu des réalités de la vie commerciale dans le sud de l'Ontario au moment du procès, il est apparu à tous que les terrains visés initialement par les baux consentis par O & Q à CP n'étaient pas tous nécessaires à l'exploitation du réseau de chemin de fer fusionné d'O & Q, tel qu'il avait été pris en charge par CP en vertu de ces baux. Il n'est pas contesté que ces terrains ne sont pas nécessaires à CP et à O & Q pour l'entretien et l'exploitation de l'entreprise d'O & Q. Par contre, le droit de CP d'aliéner ces terrains à des tiers, à des personnes indépendantes ou autres, lui est contesté. Dans l'hypothèse où un tel droit existerait, O & Q a-t-elle droit au produit de la vente ou à la valeur marchande de ces terrains dans le cas des ventes à des personnes liées? Le principal abandon, celui de la ligne Tweed-Glen Tay, soulève d'autres questions d'une importance fondamentale. Il existe en outre de nombreuses questions subsidiaires qui affectent le règlement des questions principales, questions auxquelles je reviendrai plus loin.

Comme je l'ai noté, en 1973 CP a décidé de revoir toute la question de la vente des terrains excédentaires visés par les baux. Le plan de CP (que nous examinerons plus en détail) prévoyait la création d'un conseil d'administration d'O & Q dont les membres seraient complètement indépendants de CP et qui serait chargé de négocier avec CP la vente des terrains excédentaires à Marathon, une filiale en propriété exclusive de CPI, dont CP était propriétaire à 80 pour 100. On n'était pas sans s'attendre à ce que l'adoption d'un plan de ce genre puisse donner lieu à des litiges. En effet, CP était déjà tenue en vertu du Bail d'effectuer les dépenses qu'exigeait une exploitation efficace du réseau d'O & Q, et les actionnaires minoritaires et les porteurs d'actions-débentures estimaient que l'investissement du produit de la vente des terrains excédentaires dans le réseau de chemin de fer d'O & Q réduisait d'autant les dépenses qu'aurait dû

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autrement effectuer CP aux termes du Bail. Par conséquent, les actionnaires minoritaires d'O & Q pensaient que la vente des terrains excédentaires d'O & Q entraînait la perte du droit réversif que détenait O & Q et un gain pour CP, puisque cela avait pour effet d'alléger l'obligation d'entretenir le réseau, comme le prévoyait le Bail; ces actionnaires et porteurs d'actions-débentures estimaient donc que le produit de la vente des terrains excédentaires devait être versé directement à O & Q en remplacement des éléments d'actif vendus qui avaient été donnés à bail par O & Q à CP en 1884.

4. Le bail à perpétuité

La notion de bail à perpétuité est étrangère à la common law: Doe d. Robertson v. Gardiner (1852), 12 C.B. 319, à la p. 333; Sevenoaks, Maidstone & Tunbridge Railway Co. v. London, Chatham & Dover Railway Co. (1879), 11 Ch. D. 625, à la p. 635. La common law interprète un tel bail comme étant soit un bail annuel, soit juridiquement une cession assujettie au droit à une rente foncière (Doe d. Robertson v. Gardiner, précité). L'article 1593 du Code civil du Québec arrive à un résultat semblable:

1593. L'aliénation d'immeubles à perpétuité par bail à rente équivaut à vente. Elle est soumise aux mêmes règles que le contrat de vente, en autant qu'elles peuvent y être applicables.

On pourrait donc s'appuyer sur la common law pour soutenir qu'en l'espèce il n'a jamais été question, sur le plan juridique, de baux à perpétuité et que, par conséquent, les parties au bail en cause ne conservent en droit que la qualité de parties à un contrat ordinaire non attributif de droit de propriété. Subsidiairement, on pourrait prétendre que le bail entraînait une simple cession, avec ou sans rente foncière, des biens-fonds donnés à bail. O & Q ainsi que ses porteurs d'actions-débentures se trouveraient en conséquence privés du bénéfice de la garantie que constitue le droit créé par un bail. Nous n'avons cependant pas à examiner ici ces notions complexes et anciennes du droit des biens, parce que toutes les parties au présent pourvoi sont convenues devant les tribunaux d'instance inférieure et en cette Cour que les différentes lois du Canada autorisant les opérations en cause approuvaient en même temps les baux à perpétuité, quoi

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que dise la common law à leur sujet (voir l'arrêt de la Cour d'appel, à la p. 460). Sur la question de l'interprétation de cette approbation accordée par le législateur qui donne effet à un droit immobilier que la common law ne reconnaît pas, il convient de se reporter aux observations suivantes qu'a faites le juge Ross dans la décision Town of Lunenburg v. Municipality of Lunenburg, [1932] 1 D.L.R. 386 (C.S.N.-É.), à la p. 390:

[TRADUCTION] Notre tâche en l'espèce consiste principalement à interpréter une loi de la législature et non pas à traiter de points abstrus relevant du droit des biens réels. J'ose affirmer que le législateur n'a jamais voulu infliger aux parties le casse-tête chinois que créerait une déclaration comme celle recherchée par la demanderesse dans la présente action. La loi en cause édicte que, sur paiement d'une somme déterminée d'argent, la défenderesse aurait «la jouissance perpétuelle» de certaines parties de l'édifice pour y établir une salle d'audience, une salle des juges, etc. Il ne m'importe pas de donner au droit de la défenderesse un nom technique particulier; seul m'intéresse le fait que ce droit résulte de la loi et je fais mienne l'opinion du maître des rôles Jessel, qui a dit dans la décision Sevenoaks Maidstone & Tunbridge R. Co. v. London Chatham & Dover R. Co. (1879), 11 Ch, D. 625, que des droits étrangers à la common law, peuvent naître d'une loi. Même s'il n'existe pas en common law de bail à perpétuité, je ne vois aucune raison pour laquelle le législateur ne pourrait pas créer un droit de propriété assimilable à un tel bail. Je crois que ce raisonnement est appuyé par la décision Manchester Ship Canal Co. v. Manchester Racecourse Co., [1900] 2 Ch. 352, à la p. 360.

Si le législateur a déclaré que la défenderesse aura la «jouissance perpétuelle» des locaux en question, je vois mal comment la Cour peut dire qu'elle a reçu autre chose. Il en serait peut-être autrement si l'on pouvait à juste titre prétendre que, de toute évidence, l'intention du législateur a été de conférer un fief simple, mais c'est précisément, selon moi, ce qu'il n'a jamais eu l'intention de faire. La demanderesse était et demeure propriétaire en fief simple du bien-fonds en question, sous réserve des droits dont jouit la défenderesse de par la loi.

J'estime que les propos tenus par le juge Farwell dans la décision Manchester Ship Canal Co. v. Manchester Racecourse Co., [1900] 2 Ch. 352, aux pp. 360 et 361, constituent également une introduction pratique à la présente affaire:

[TRADUCTION] Le maître des rôles Jessel a voulu dire [dans l'affaire Sevenoaks, précitée] que, si le législateur

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adopte et valide un contrat, celui-ci est réellement valide, quoique, en l'absence de cette confirmation et validation, il eût été, en tant que contrat entre les parties, frappé de nullité absolue.

À moins que les termes ne soient totalement inintelligibles de manière à rendre leur interprétation tout à fait impossible, je serais tenu d'en dégager un sens quelconque plutôt que de les déclarer nuls pour cause d'incertitude. Le motif que les tribunaux ont retenu pour déclarer un testament nul pour cause d'incertitude est en réalité que le testateur était inops consilii, critère que je ne saurais appliquer au législateur de notre pays.

Je me sens donc obligé de donner un effet à cet accord, bien que cela puisse nécessiter que j'élargisse dans une certaine mesure la portée de ses termes.

5. Pouvoir de vente de terrains excédentaires conféré par un bail ou une loi

Cela nous amène à un examen des trois baux en cause et des lois qui s'y appliquent, afin de déterminer si CP, seule ou avec O & Q, bénéficie d'un pouvoir de vente à l'égard des terrains excédentaires en question. Dans le contexte de ces baux, le premier point à examiner est l'argument des appelants selon lequel les terrains dont on n'a plus besoin aux fins du chemin de fer échappent à l'application des baux consentis par O & Q. Cet argument constitue la clef de voûte de la position des appelants; en effet, ils soutiennent que la totalité du produit de la vente des terrains excédentaires devrait être versée à O & Q et que les baux ne devraient plus s'appliquer aux terrains excédentaires invendus d'O & Q.

Et le juge de première instance (à la p. 575) et la Cour d'appel à l'unanimité (à la p. 477) ont conclu que les terrains excédentaires continuaient d'être assujettis au Bail consenti par O & Q. Je souscris à leurs conclusions et suis d'avis de rejeter l'argument des appelants parce qu'il est sans fondement. Visiblement, le Bail s'applique à tous les terrains de la ligne de chemin de fer fusionnée d'O & Q et ni ses termes ni les circonstances n'indiquent le contraire. Aucune disposition du Bail n'exige que les terrains qui ne sont plus requis aux fins du chemin de fer cessent d'être visés par le Bail. Bien qu'il s'agisse du Bail de la «ligne de chemin de fer fusionnée» de la bailleresse (clause

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1(1)), le sens prêté à cette expression doit refléter la réalité économique de l'époque. Comme l'a souligné la Cour d'appel à l'unanimité, aux pp. 477 et 478 de ses motifs:

[TRADUCTION] Il est évident que le juge de première instance n'a pas retenu les arguments des demandeurs selon lesquels les terrains excédentaires n'étaient plus assujettis au bail: voir la p. 575 O.R. Nous les rejetons également. À notre avis, le bail portait sur l'ensemble des terrains de la ligne de chemin de fer fusionnée d'O & Q. Si cette toute nouvelle compagnie de chemin de fer disposait déjà en janvier 1884 de terrains excédentaires, le bail s'y appliquait. Si des terrains qui n'étaient pas excédentaires en 1884 le sont devenus ultérieurement, au moment où c'était C.P. qui exploitait le chemin de fer, ils n'«échappaient» pas «à l'application du bail». Le loyer payé par C.P. (y compris les versements directs aux actionnaires ordinaires et aux porteurs d'actions-débentures d'O. & Q.) visait aussi bien les terrains excédentaires que la ligne principale et toutes ses voies et installations connexes.

Un chemin de fer en exploitation n'a rien de statique. Au fur et à mesure de l'évolution des conditions économiques et démographiques, le chemin de fer doit évoluer pour répondre aux nouvelles conditions. Ce qui était nécessaire en 1884 (ou en 1984) peut devenir superflu, vétuste, inefficace ou inutile. De même, le chemin de fer existant peut devenir inadapté ou inefficace par manque de terrains supplémentaires ou différents. Quand C.P., en sa qualité d'exploitant de tous les aspects du chemin de fer d'O. & Q., a décidé qu'on avait besoin d'autres terrains aux fins dudit chemin de fer, ces terrains, une fois acquis, étaient assujettis au bail, et la réversion y afférente devenait la propriété d'O. & Q. (ou, si les terrains achetés représentaient un ajout nécessaire à la partie de la ligne de chemin de fer fusionnée d'O. & Q. qui avait auparavant appartenu à T.G. & B. ou à P.O.O., cette réversion devenait la propriété de l'une ou de l'autre de ces dernières compagnies).

CP, en prenant à bail la ligne de chemin de fer fusionnée d'O & Q, prenait par le fait même l'ensemble de l'entreprise d'O & Q, ce qui comprenait à la fois les terrains qui pourraient par la suite être acquis aux fins du chemin de fer et tous ceux dont on pourrait un jour ne plus avoir besoin à ces fins. Sur cette question, je partage entièrement l'avis des deux tribunaux d'instance inférieure.

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a) Le pouvoir de vente découlant du Bail

Voilà la question principale soulevée par ce pourvoi et il convient de l'examiner immédiatement. La notion de bail en droit des biens est foncièrement incompatible avec toute notion qui reconnaît au preneur un droit d'aliéner le droit du bailleur sur le bien-fonds faisant l'objet du bail. Le preneur peut grever d'une charge ou même céder (sauf disposition contraire du bail) le droit créé par ce bail; ou encore il peut conclure un sous-bail. Dans le cas d'un bail ordinaire, il n'existe aucun droit en vertu duquel un preneur peut, de son propre chef, conférer un fief simple à un tiers. Quoique le bail puisse relever en partie du droit des contrats, le droit des biens détermine aussi sa nature, de sorte qu'il crée au bénéfice du preneur un droit de propriété, quoique de portée restreinte, sur le bien-fonds en question.

Bien qu'un bail ordinaire n'investisse pas normalement le preneur d'un pouvoir de vente, il faut souligner que l'attribution d'un tel pouvoir n'est pas nécessairement incompatible avec l'existence des rapports bailleur-preneur. Dans plusieurs baux à long terme portant sur des chemins de fer aux États-Unis, un pouvoir de vente à l'égard des terrains donnés à bail était expressément accordé et a été appliqué par les tribunaux (Phoenix Ins. Co. of Hartford v. New York & Harlem R. Co., 59 F.(2d) 962 (2d Cir. 1932); In re Penn Central Transportation Co., 354 F. Supp. 717 (E.D. Pa. 1972), inf. pour d'autres motifs 484 F.2d 323 (3d Cir. 1973)). Les parties ont la capacité de stipuler dans leur contrat un tel pouvoir de vente.

Dans la mesure où le Bail en cause confère à CP un pouvoir de vente, celui-ci doit se dégager de la clause 11 du Bail de 1884 prise dans le contexte des autres clauses du Bail. Par souci de commodité, je la reproduis à nouveau:

11. Pendant la durée du présent bail, la preneuse aura le droit de jouir de tous les privilèges et pouvoirs de la bailleresse relativement à l'exploitation du dit chemin de fer et de chaque et toute partie de ce chemin. Elle aura aussi droit à l'exercice et jouissance de tous les privilèges et pouvoirs de la bailleresse relativement à l'acquisition de plus grandes étendues de terre pour les emplacements de gares, le droit de passage, la protection contre la neige, les voies d'évitement et autres besoins; et elle est par le présent autorisée par la bailleresse à instituer toutes procédures judiciaires qui pourront être nécessai-

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res dans l'exercice des dits privilèges et pouvoirs, et, pour cet objet, à se servir du nom de la bailleresse et de ceux de ses officiers, — lesquels officiers ont par le présent l'autorisation et sont requis d'apposer, à la demande de la preneuse, leurs signatures et le sceau de la bailleresse à tout document ou instrument qui pourra être nécessaire ou utile dans l'exercice ou l'usage des dits privilèges.

Le savant juge de première instance a donné à cette clause l'interprétation suivante (aux pp. 521 et 522):

[TRADUCTION] … il serait injustifiable de conclure que le pouvoir de disposer de terrains excédentaires était du nombre des pouvoirs qu'envisagent les stipulations commençant par l'expression «relativement à l'exploitation du dit chemin de fer», malgré l'attribution d'un pouvoir d'acquérir des terres à des fins précises reliées au chemin de fer: inclusio unius est exclusio alterius.

Le juge Zuber, dissident en Cour d'appel, est arrivé à la même conclusion (à la p. 520):

[TRADUCTION] Selon moi, il est pour le moins étrange que, si un bailleur cédait à un preneur le pouvoir extraordinaire de vendre des parties des biens donnés à bail, ce pouvoir soit enfoui dans l'obscurité du membre de phrase «tous les privilèges et pouvoirs de la bailleresse relativement à l'exploitation du dit chemin de fer». Pour ma part, j'en déduis simplement l'existence d'un pouvoir d'exploiter un chemin de fer entre certaines localités, le pouvoir d'exproprier des terrains, de construire des ponts, d'exploiter des traversiers, de construire des gares et de remplir d'autres fonctions analogues.

La Cour d'appel à la majorité (le juge Goodman, à l'avis duquel le juge Arnup s'est rangé) a tiré la conclusion contraire relativement à la clause 11 du bail (à la p. 514):

[TRADUCTION] Soulignons que, selon l'intention des parties, C.P. devait «exploiter» le chemin de fer à perpétuité. Il ne s'agissait nullement d'un arrangement à court terme. Le bail porte clairement qu'O. & Q. cédait à C.P. tous ses pouvoirs, dont celui de vendre les terrains excédentaires lui appartenant. Il serait déraisonnable d'interpréter le bail d'une manière qui aurait pour effet de réserver à O. & Q., sur tous les pouvoirs qu'elle détenait, seul le pouvoir de vendre ceux de ses terrains qui pouvaient devenir excédentaires.

À la page 518, il a conclu:

[TRADUCTION] Pour les raisons déjà exposées, j'estime qu'O. & Q. a cédé à C.P. l'ensemble de ses pouvoirs, y compris celui de vendre les terrains excédentaires

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d'O. & Q., pouvoir qui avait été conféré à cette dernière par voie législative. Ce pouvoir découle non pas du rapport bailleur-preneur qui existe entre les parties, mais résulte plutôt de l'accord exprès intervenu entre elles, lequel a été dûment approuvé et ratifié par des lois fédérales. À mon avis, le savant juge de première instance a commis une erreur en concluant que, dans la clause 11 du bail de 1884, O. & Q. n'a pas cédé à C.P. le pouvoir de vendre les terrains excédentaires d'O. & Q.

Pour qu'il ne subsiste aucun doute, je répète que toutes les parties sont convenues en cette Cour que, mise à part une différence possible à laquelle nous reviendrons dans le cadre de notre étude de l'application du principe inclusio unius est exclusio alterius, les trois baux en cause ont tous le même effet juridique en ce qui concerne les pouvoirs et les privilèges de la preneuse. C'est l'évidence même que la notion d'un pouvoir de vente accordé dans un bail est normalement juridiquement inconciliable avec le rapport bailleur-preneur. Toutefois, le présent bail constitue lui-même une anomalie juridique. Sa durée est perpétuelle. La common law ne reconnaît pas l'existence de tels baux. Le Code civil de la province de Québec ne les admet pas non plus. Le Parlement, dans une série de lois déjà mentionnées, «approuve», «ratifie» et, dans un cas, «valide . ce Bail. Le Parlement a en outre investi les compagnies de chemin de fer de différents pouvoirs, dont celui de vendre les terres leur appartenant. Dans aucun cas, cependant, le Parlement ne s'est prononcé directement sur la situation juridique des parties au présent Bail du point de vue du titre, des droits de réversion ou des droits de tiers cessionnaires des terrains. Le Parlement, tout comme les autres parties aux opérations en cause, se livrait principalement à la construction de chemins de fer et ne s'intéressait qu'accessoirement, pour ne pas dire nullement, à la révision du droit applicable aux biens réels.

C'est dans ce climat d'incertitude que nous en venons à l'examen du Bail lui-même afin de déterminer les droits des parties au Bail et ceux des tiers intéressés. À cette fin, il faut tenir compte de tout ce qui s'est passé au cours du siècle qui s'est écoulé depuis la conclusion de cet accord complexe et de vaste portée. La clause 11 se divise en trois parties.

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La première partie

«[L]a preneuse aura le droit de jouir de tous les privilèges et pouvoirs de la bailleresse relativement à l'exploitation du dit chemin de fer et de chaque et toute partie de ce chemin …» Ces privilèges et pouvoirs comprennent ceux-là mêmes détenus par O & Q en vertu de la loi qui la constitue en compagnie, la Loi de 1881 constituant O & Q, S.C. 1881, chap. 44, et en vertu de toutes autres lois, y compris des lois générales en matière ferroviaire qui confèrent à O & Q, soit à titre particulier, soit en sa qualité de chemin de fer relevant de la compétence du Parlement, tous droits et pouvoirs reliés à l'exploitation de son entreprise. Il se peut que certains droits dont jouissait O & Q de par la loi fussent incessibles par voie contractuelle en raison d'une restriction expresse ou implicite contenue dans la cession d'un tel droit public. Or, aucune restriction de ce genre n'a été signalée à la Cour en l'espèce. L'article 2 de la loi constituant O & Q en compagnie dispose que celle-ci aura «tous les pouvoirs et privilèges conférés à ces corporations par « l'Acte refondu des chemins de fer, 1879,» sauf, toutefois, les dispositions ci-dessous». L'article 3 autorise expressément celle-ci à construire et à exploiter un chemin de fer qui, partant de Toronto, en passant par Ottawa, se raccorderait aux chemins de fer de la province de Québec. De plus, les art. 14 et 15 permettent à la compagnie d'émettre des obligations hypothécaires garanties par acte de fiducie habilitant les fiduciaires en cas de défaut de paiement à prendre possession du chemin de fer et des biens lui appartenant et de les vendre. Le fait que la bailleresse O & Q accordait de tels pouvoirs à la preneuse CP présentait clairement la possibilité d'événements de ce genre tout à fait incompatibles avec le droit normal de réversion dont jouit la bailleresse en vertu du Bail. L'article 30 de la loi constituant O & Q en compagnie lui confère un pouvoir précis d'acheter des terrains pour des entrepôts, des élévateurs, des bassins et d'autres installations accessoires et de vendre ceux de ces terrains «qu'elle jugera superflu de garder». Ce pouvoir se rapporte directement à certaines parties des terrains donnés à bail par O & Q à CP. L'inclusion de ces pouvoirs dans la clause 11 du Bail fait naître, du moins en ce qui concerne lesdits terrains, un conflit avec les notions

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juridiques reçues relativement aux droits de réversion. Suivant la Loi de 1881 constituant O & Q, au moins les terrains entrant dans la catégorie décrite à son art. 30 peuvent être soustraits du droit de réversion de la bailleresse.

Certains avocats ont fait valoir que cette attribution législative expresse d'un pouvoir de vente limite en quelque sorte le droit d'O & Q de vendre des terrains, excédentaires ou non, qui ne relèvent pas de la catégorie créée par l'art. 30. Cet argument fait toutefois abstraction des pouvoirs étendus, accordés par le Parlement aux chemins de fer en vertu de la législation générale les régissant, de vendre des terrains excédentaires ou non. En 1879, le Parlement avait déjà conféré d'importants pouvoirs aux chemins de fer qui seraient construits avec son autorisation. Le paragraphe 7.2 de l'Acte refondu des chemins de fer, 1879, S.C. 1879, chap. 9, autorisait expressément la vente de terrains.

7. La compagnie aura le pouvoir et l'autorité de —

2. Acquérir, posséder et recevoir de toute corporation ou personne tous terrains ou autres biens nécessaires à la construction, l'entretien, la commodité et l'usage du chemin de fer, et aussi, les aliéner et vendre, ou en disposer à volonté;

Un article analogue, avec modifications mineures, figure dans la Loi sur les chemins de fer depuis 1879. Il est à souligner surtout que seul l'Acte des chemins de fer, S.C. 1888, chap. 29, al. 90(c.), limitait ce pouvoir de vente aux terrains excédentaires; il prévoit qu'une compagnie de chemins de fer peut:

(c.) Acquérir et recevoir de toute personne et posséder tous terrains ou autres biens nécessaires à la construction, l'entretien, la commodité et l'usage du chemin de fer, et aliéner et vendre ceux de ces terrains dont la compagnie n'aura pas besoin pour les fins du chemin de fer, ou en disposer à volonté.

(p.) Changer, réparer ou abandonner à volonté les travaux ci-dessus mentionnes ou aucun d'entre eux, et les remplacer par d'autres;

La deuxième partie

La clause 11 prévoit ensuite que la preneuse (CP) «aura aussi droit à l'exercice et jouissance de tous les privilèges et pouvoirs de la bailleresse

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relativement à l'acquisition de plus grandes étendues de terre pour les emplacements de gares, le droit de passage, la protection contre la neige, les voies d'évitement et autres besoins …» Cette clause ne nous aide pas directement ni ne présente aucun intérêt immédiat, car elle traite d'un pouvoir d'acquisition d'installations accessoires. Sa seule pertinence tient à l'argument ou au point de vue avancé par certains avocats en cette Cour et retenu par le juge Hughes en première instance (aux pp. 521 et 522), soit que, s'il est nécessaire de prévoir expressément un pouvoir d'acquisition pour ajouter une gare au réseau ferroviaire, il s'ensuit que l'omission d'en faire autant à l'égard d'un pouvoir de vendre des terrains donnés à bail, lorsque ceux-ci deviennent excédentaires ou dans d'autres circonstances, est très éloquente: inclusio unius est exclusio alterius. Les réponses à cet argument et leurs variantes sont nombreuses. «[L]'exploitation du […] chemin de fer», à laquelle se rapportaient les pouvoirs conférés au début de la clause 11, a pu revêtir moins d'importance pour le rédacteur du Bail que pour certains de ses lecteurs. Par mesure de précaution, on a ajouté à cette clause le pouvoir d'acquérir des terrains en plus des terrains loués, aux seuls frais de la preneuse et sans entraîner de changement de son loyer. Une telle stipulation est certes inhabituelle, mais elle est claire et explicite et, partant, valable et exécutoire. Elle confère un pouvoir qui vient s'ajouter à tous ceux énumérés à la première partie de la clause. Il s'agit en fait d'une disposition ejusdem generis. Quand on la lit dans le contexte de l'ensemble des rapports entre les parties, chapeauté par les lois fédérales applicables aux opérations en question, il n'est ni logique ni raisonnable d'interpréter cette disposition surajoutée comme réduisant de quelque manière l'importance et le pouvoir de la preneuse dans ces arrangements de durée infinie, méticuleux, complexes et de grande envergure permettant à CP d'établir et d'exploiter à perpétuité le réseau de chemin de fer d'O & Q.

Le juge Goodman, au nom de la majorité en Cour d'appel, a lui aussi rejeté l'application qu'a faite le juge de première instance du principe inclusio unius est exclusio alterius (aux pp. 514 et 515). Il a conclu que le pouvoir d'acquérir des

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terrains accordés par la clause 11 était nettement superfétatoire parce qu'il était déjà compris dans l'attribution du pouvoir général d'exploiter le chemin de fer. Il a souligné qu'à cet égard la clause 11 ressemble à la disposition attributive du pouvoir d'acheter des terrains pour y ériger «des entrepôts, élévateurs, bassins, stations, ateliers et bureaux», qui se trouve à l'art. 30 de la Loi de 1881 constituant O & Q. Il convient de rappeler que ce pouvoir conféré par l'art. 30 fait aussi dans une grande mesure double emploi parce que le pouvoir général d'acheter et de vendre des terrains avait déjà été accordé à O & Q grâce à l'incorporation des dispositions de l'Acte refondu des chemins de fer, 1879. Il appert donc qu'O & Q jouissait d'un pouvoir d'achat de terrains plus grand que celui prévu à l'art. 30 car, à la clause 11, elle conférait expressément un pouvoir d'acheter des terrains à des fins différentes de celles mentionnées à l'art. 30. La Loi de 1884 concernant O & Q portant ratification du Bail ne prétendait pas investir O & Q de pouvoirs en sus de ceux qu'elle avait déjà acquis aux termes de la Loi de 1881 constituant O & Q. L'inclusion de l'art. 30 dans cette dernière loi et l'inclusion du pouvoir d'acheter des terrains conféré par la clause 11 sont, en conséquence, manifestement superflues dans le contexte du pouvoir général d'acquérir et de vendre des terrains, qui se dégage du par. 7.2 de l'Acte refondu des chemins de fer, 1879. Je souscris donc à la conclusion du juge Goodman qui a dit, à la p. 515, que [TRADUCTION] «… rien ne justifie qu'on se serve de l'inclusion de la stipulation relative au pouvoir d'acquérir de plus grandes étendues de terre pour fonder une conclusion que la cession par O. & Q. à C.P. de l'ensemble de ses pouvoirs reliés à l'exploitation du chemin de fer ne conférait pas un pouvoir de vendre les terrains excédentaires…»

La troisième partie

La clause 11 se termine ainsi:

… et elle est par le présent autorisée par la bailleresse à instituer toutes procédures judiciaires qui pourront être nécessaires dans l'exercice des dits privilèges et pouvoirs, et, pour cet objet, à se servir du nom de la bailleresse et de ceux de ses officiers, — lesquels officiers ont par le présent l'autorisation et sont requis d'apposer, à la demande de la preneuse, leurs signatures et le sceau de

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la bailleresse à tout document ou instrument qui pourra être nécessaire ou utile dans l'exercice ou l'usage des dits privilèges.

Il s'agit surtout là d'une stipulation d'ordre pratique destinée à permettre à la preneuse d'exploiter l'entreprise d'O & Q d'une manière aussi complète et efficace que la bailleresse elle-même. La preneuse peut le faire soit de son propre chef en exerçant les pouvoirs conférés par voie contractuelle, soit en tant que mandataire et au nom de la bailleresse, qui continue d'exister pendant toute la durée de la cession de ces pouvoirs. La stipulation en question doit être rapprochée de la clause 15 du Bail, qui impose à la preneuse l'obligation d'engager et de rémunérer un officier de la bailleresse, O & Q, à l'établissement principal de cette dernière que, selon le Bail, la preneuse doit déménager à Montréal, où se trouve le siège social de la preneuse elle-même. De plus, la clause 14 dispose que la bailleresse est tenue d'accomplir «tous autres actes, affaires et choses, à mesure et lorsque nécessaire pour l'exploitation convenable, efficace et effective du chemin de fer, ainsi que pour mettre le présent bail à exécution et effet.» La clause 14 se poursuit: «Et […] la bailleresse […] convient et s'engage de faire et établir tels statuts, règles et règlements, ou tel tarif, ou les uns et les autres, qui pourront lui être raisonnablement demandés par la preneuse.» À toutes ces fins, la «bailleresse permettra à la preneuse de se servir du nom de la bailleresse dans toute poursuite ou procédure où il pourra être nécessaire de s'en servir relativement à l'exploitation du chemin de fer …» La clause 9 du Bail envisage une fusion encore plus complète d'O & Q et de CP:

9. Afin d'éviter les frais et les voies détournées, la preneuse [CP] est convenue […] de payer ledit loyer directement aux porteurs des dites actions-débentures, actions ordinaires et obligations […] et […] la preneuse fera et signera un engagement ou certificat — qui devra être inscrit sur le dos des dites actions-débentures et obligations, respectivement […] déclarant l'obligation de la preneuse de payer ledit intérêt…

Ce régime contractuel fait partie intégrante d'un arrangement détaillé intervenu entre O & Q et CP en vertu duquel cette dernière acquiert la totalité de l'entreprise d'O & Q et par la suite exploite le chemin de fer à perpétuité en se servant de son

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propre personnel et de ses propres capitaux et autres moyens, le tout à son propre profit. En contrepartie, CP est tenue au paiement d'un loyer qui, selon les calculs des parties, suffit pour permettre à O & Q de payer l'intérêt sur ses dettes et ses obligations émises et pour payer les loyers exigés par tous les baux de chemins de fer auxquels elle est partie, ce qui constitue les seules sommes au paiement desquelles O & Q sera désormais astreinte. O & Q en sa qualité de bailleresse ne devait toucher aucun autre revenu. Ainsi, elle ne subsisterait que grâce à CP. Celle-ci se voyait donc céder à perpétuité la possession exclusive du chemin de fer d'O & Q qui n'était plus qu'une compagnie de façade maintenue dans le seul but d'assurer l'existence juridique de ses dettes et des obligations émises par elle afin que CP puisse servir à perpétuité les intérêts directement aux titulaires de tous ces titres d'O & Q.

Pour préparer la voie à ces arrangements, O & Q a substitué à ses obligations hypothécaires des actions-débentures qui n'étaient garanties par aucune cession par acte de fiducie, par hypothèque ou autrement, de la propriété du chemin de fer. Cette mesure assurait à la preneuse en vertu du Bail une plus grande latitude dans la gestion des propriétés du chemin de fer, chacune desquelles, hormis le titre afférent à l'emplacement de voie, pourrait avec le temps tomber en désuétude dans le cours normal des affaires.

Aucune personne réfléchie ne s'engagerait à perpétuité sans avoir envisagé une souplesse d'exploitation aussi infinie que la durée du contrat lui-même. Les tendances démographiques et la nature de l'expansion commerciale dans la société seraient nécessairement considérées comme des facteurs de changements futurs de l'emplacement et de l'envergure des installations ferroviaires ainsi que du caractère même de l'entreprise d'exploitation de chemin de fer. La rapide évolution technologique dans le domaine du transport par chemin de fer à l'époque du Bail a souligné davantage la nécessité manifeste de souplesse dans le maintien des opérations du réseau de chemin de fer d'O & Q. Il ne fallait pas une grande perspicacité ni beaucoup d'imagination pour se rendre compte que le tracé et la qualité initiaux de l'emplacement de voie

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devraient être améliorés dans un avenir prévisible, sans parler de l'avenir lointain, au fur et à mesure de l'accroissement de la rapidité et de la puissance de l'équipement de transport ferroviaire. C'est ce qui se dégage nettement de la clause de réversion, qui prévoit:

12. La preneuse convient envers et avec la bailleresse, qu'elle, la preneuse, exploitera efficacement, et entretiendra et conservera en bon état et condition le dit chemin de fer avec son matériel roulant et ses accessoires, ainsi que toutes les propriétés par le présent louées, et qu'à l'expiration du présent bail elle remettra à la bailleresse les mêmes ou d'autres matériel roulant et équipements d'une valeur égale et en même bon état et condition.

Les mots et expressions utilisés à la clause 12 n'envisagent pas littéralement la remise des biens initialement cédés. D'après ses termes, elle n'exige même pas la remise de terrains, mais simplement l'obligation de rendre «le […] même […] ou d'autre […] matériel roulant […] en même bon état et condition». Quel que soit son sens, cette clause reconnaît clairement que le contrat intégrait O & Q à perpétuité dans le réseau CP. Seule la clause 18 prévoyait une autre possibilité:

18. Dans le cas de non-paiement du loyer par le présent stipulé, pendant l'espace de quatre-vingt-dix jours après qu'un terme en sera échu suivant les conditions des présentes, — ou dans le cas où l'on manquerai essentiellement d'entretenir, d'exploiter, de réparer ou de faire fonctionner le dit chemin de fer pendant l'espace de quatre-vingt-dix jours consécutifs après demande par écrit, le présent bail deviendra nul et de nul effet, au gré de la bailleresse; et la preneuse devra, dans ce cas, rendre les dits chemin de fer et autres propriétés par le présent donnés à bail, en bon état et condition, ainsi qu'ils lui seront délivrés en exécution du présent bail.

Ce serait contraire au bon sens que de donner à la clause 18 une interprétation littérale. À la différence de la clause 12, aucune mention n'y est faite du remplacement de matériel usé. Au contraire, la clause 18 traite»le dit chemin de fer» comme une espèce de gros récipient destiné à recevoir tous les biens, réels, personnels et incorporels. La composition du chemin de fer dépend des éléments qui, selon les circonstances au cours d'une période de durée illimitée, doivent être inclus dans la coquille. Le contenu est donc appelé à changer. À l'expira-

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tion du Bail, la bailleresse récupère la coquille avec tout ce qu'il peut contenir et, sauf dol, la bailleresse paraît n'avoir aucun recours contre la preneuse si le contenu n'est plus le même. D'après les mots finals cités plus haut, lorsque les biens seront rendus, on ne vérifiera pas leur nature, non plus s'il s'agit des mêmes biens; on vérifiera plutôt s'ils sont en bon état. Il faut que le chemin de fer soit exploitable lors de sa remise, mais la clause 18 ne précise pas qu'il doit se composer à ce moment-là d'exactement les mêmes éléments que ceux qui existaient en 1884.

L'expression «faire fonctionner le dit chemin de fer» à la clause 18 ou l'expression «exploitera efficacement […] le dit chemin de fer …» à la clause 12, se trouvent au cœur de l'accord entre les parties. Toute l'histoire moderne de la construction du chemin de fer, du moins à partir de 1881, qui envisageait au Canada un réseau de chemin de fer toujours plus étendu, doit entrer en ligne de compte dans l'interprétation des termes employés dans ce Bail. Les petites lignes locales des années 1850 ont cédé le pas dans les années 1870 à des lignes régionales. Après l'avortement en 1873 de la première tentative d'atteindre le Pacifique, les chemins de fer sont devenus à la fin des années 1870 et au cours des années 1880 un phénomène transcontinental et c'est CP qui jouait le rôle principal. Le plan d'O & Q et de CP avait manifestement pour but de faire de la ligne de chemin de fer fusionnée d'O & Q une partie intégrante de la base orientale d'un chemin de fer national qui, sous l'égide de CP, traverserait le continent. C'est dans cette optique qu'on doit lire ces clauses du Bail de 1884.

En traitant de la question de l'abandon par CP de certaines parties du chemin de fer d'O & Q, la Cour d'appel, unanime sur ce point, parle de ce but plus vaste du plan d'O & Q et de CP (à la p. 481):

[TRADUCTION] On ne saurait dire avec précision ce que signifie «manquer … essentiellement d'entretenir, d'exploiter, de réparer ou de faire fonctionner» le chemin de fer, car cela dépend de tous les faits qui constitueraient le manquement et la question doit être examinée dans le contexte de l'ensemble des opérations ferroviaires. Nous sommes d'accord que ce contexte n'est pas l'exploitation continue du réseau ferroviaire de C.P.,

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mais qu'il consiste plutôt en l'exploitation du chemin de fer d'O. & Q. pris à bail par C.P. en tant que partie intégrante de son propre réseau. Il s'agit peut-être là d'une distinction subtile, mais elle est à la fois réelle et importante. [C'est moi qui souligne.]

La conduite des parties avant et après la conclusion du Bail de 1884 aide également dans son interprétation et elle est, dans le présent contexte, révélatrice. Comme nous l'avons déjà vu, la première vente de terrains de chemin de fer visés par le Bail de 1884 a eu lieu le 4 janvier 1884, le jour même où O & Q a signé le Bail et trois semaines avant que CP ne le signe. Visiblement, la vente s'est réalisée à un moment où les entrepreneurs qui avaient jusque-là exploité O & Q étaient encore en poste et participaient activement aux opérations entre les parties. Au cours des cent ans qui ont suivi, ces ventes se sont produites régulièrement, un bon nombre d'entre elles pendant le mandat de sir Edmund Osler, le premier président d'O & Q, qui avait été élu lors de la constitution de celle-ci en compagnie. Beaucoup de ces ventes ont été effectuées bien avant que les premiers fondateurs et actionnaires aient disparu de la scène. Au cours de cette période où les personnes les plus en mesure de comprendre le contrat intervenu entre les deux chemins de fer en cause (contrat qui touchait aussi plusieurs autres compagnies de chemin de fer du Canada central) étaient encore vivantes, même si elles ne se livraient plus à l'exploitation de chemins de fer, il y a eu un long programme de construction dans le cadre duquel on s'est défait de certains des terrains donnés à bail et porté acquéreur d'autres terrains. Dans les premières décennies du Bail, cela n'a donné lieu à aucune contestation, du moins le dossier conjoint produit en l'espèce n'en fait pas état. Le Parlement a continué à autoriser l'expansion du réseau O & Q au moyen d'autres baux; certains des terrains donnés à bail ont été vendus; et des actions-débentures ont été émises et sont restées en circulation. Tout ceci s'est produit en vertu du Bail de 1884.

Il faut toutefois souligner que, peu après la signature du Bail de 1884, les actionnaires d'O & Q ont adopté le règlement 13 portant que [TRADUCTION] «… aucun acte de vente ni aucune cession de biens immeubles appartenant à la com-

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pagnie ne sera signé tant qu'il n'aura pas été expressément approuvé par un vote du conseil d'administration». Voilà qui semble contredire la conclusion selon laquelle les parties au Bail de 1884 envisageaient que CP serait seule investie du pouvoir de vendre les terrains d'O & Q. Je partage cependant l'avis exprimé par le juge Goodman de la Cour d'appel (à la p. 517) que [TRADUCTION] «… les statuts d'O. & Q. ne changent rien aux droits conférés à C.P. par le bail de 1884 …» De plus, le règlement 13, ainsi que plusieurs autres règlements d'O & Q en vigueur à l'époque, ne représentent rien d'autre que les mesures habituelles prises par les actionnaires d'une société relativement à l'organisation de celle-ci. Bon nombre de ces règlements sont évidemment incompatibles avec le Bail de 1884 en ce sens qu'ils prétendent revêtir le conseil d'administration d'O & Q d'un pouvoir général sur l'ensemble des affaires d'O & Q; or, il ne fait pas de doute que la majeure partie, sinon la plénitude, de ce pouvoir sur les affaires du chemin de fer O & Q avait déjà été cédée à CP par le Bail de 1884. Par exemple, ce Bail autorisait CP à demander aux administrateurs d'O & Q de signer des documents au nom de cette dernière et à demander au conseil d'administration lui-même d'adopter les règlements et les procédures que CP pouvait raisonnablement exiger aux fins de l'exploitation du chemin de fer d'O & Q. Aucun règlement subséquent d'O & Q ne peut venir modifier la teneur de cet accord. Je conclus donc que le règlement 13 ne fait pas sérieusement obstacle à la conclusion que les parties au Bail de 1884 ont eu l'intention d'investir CP d'un pouvoir de vente à l'égard des terrains d'O & Q et qu'elles ont agi en conséquence.

Les termes employés par le Parlement dans les lois susmentionnées exigent qu'on interprète de cette même manière le Bail en cause et ses stipulations. L'emploi de procédures d'affaires, de dispositions financières et d'autorisations parlementaires, toutes identiques, dans des opérations déterminées indique bien que ce document constitue un élément clé de l'ensemble plus vaste que constitue le développement du réseau de chemin de fer.

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Le Bail de 1884 a permis à CP d'exploiter une entreprise ferroviaire au Canada central. CP avait toute liberté de gérer les affaires d'O & Q comme elle le voulait. À moins que CP ne manque aux obligations que lui imposait le Bail en omettant de payer le loyer et d'entretenir le chemin de fer, O & Q resterait à tout jamais un simple intermédiaire entre CP d'une part et les porteurs des actions-débentures d'O & Q et les actionnaires ordinaires de cette dernière d'autre part. CP avait reçu tous les pouvoirs d'O & Q relatifs à l'exécution de ces obligations.

Je conclus donc que le Bail de 1884 (et tous les avocats s'accordent pour dire que les trois baux en cause sont, aux fins de la résolution des questions soulevées en l'espèce, identiques) investit la preneuse du pouvoir de vendre les terrains donnés à bail dont on n'a pas raisonnablement besoin pour l'exploitation efficace du chemin de fer en conformité avec les obligations imposées à la preneuse par le Bail.

Toutefois, les terrains cédés en vertu des trois baux peuvent être classés dans différentes catégories juridiques. Les ventes par CP de terrains excédentaires d'O & Q entrent dans trois catégories: ventes de terrains d'O & Q, ventes de terrains de TG & B et ventes de terrains de POO. Comme je l'ai déjà conclu, CP jouit d'un pouvoir de vente à l'égard des terrains d'O & Q. Il n'en est pas nécessairement de même des terrains de POO et de TG & B. Le bail consenti par POO à O & Q est un bail à perpétuité qui contient une clause attributive de «privilèges et pouvoirs» semblable à la clause 11 du Bail entre O & Q et CP, ce qui porte à croire qu'O & Q est investie du pouvoir de vendre les terrains de POO, lequel pouvoir a été cédé à CP. Cette question est toutefois théorique parce que CP détient à présent 100 pour 100 des actions de POO et celle-ci ne fait en l'espèce aucune réclamation relativement aux terrains lui appartenant qui ont été vendus par CP.

En ce qui concerne les terrains de TG & B, la situation est un peu plus complexe. CP a fait valoir que la clause 9 du bail de 999 ans consenti par TG & B à O & Q conférait à cette dernière un pouvoir de vente à l'égard des terrains de TG & B. La clause 9 porte qu'O & Q doit [TRADUCTION]

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«… exploiter et faire fonctionner le chemin de fer en conformité avec les termes de la charte de la compagnie torontoise [TG & B] . La charte de TG & B comprend le pouvoir général conféré par l'Acte des chemins de fer, 1868, S.C. 1868, chap. 68, d'acquérir et de vendre des terrains (art. 2 de la loi constituant TG & B en société, S.O. 1868, chap. 40).

La Cour d'appel a rejeté cet argument à l'unanimité et a conclu que CP n'a pas été investie du pouvoir de vendre les terrains excédentaires de TG & B (le juge Arnup, à la p. 503; le juge Goodman, aux pp. 518 et 519, et le juge Zuber, à la p. 521). Sur ce point, il convient de faire remarquer d'abord que la vente par CP des terrains de TG & B ne confère ni à O & Q ni à ses ayants cause aucun droit pouvant être invoqué contre CP. Par le bail qu'a consenti TG & B, la bailleresse principale a cédé à O & Q la possession exclusive des terrains en question pour une durée de 999 ans. Dans le Bail de 1884, O & Q a reconnu ce fait et a consenti à CP un bail à perpétuité portant sur les mêmes terrains. En ce qui concerne ceux-ci, le Bail de 1884 équivaut en droit à une cession par O & Q à CP de tous les droits qu'elle avait sur lesdits terrains. Sur le plan juridique, un sous-bail pour toute la durée du bail primitif constitue une cession: Beardman v. Wilson (1868), L.R. 4 C.P. 57. De plus, si un preneur à terme d'années consent un bail pour une durée plus longue que celle de son propre bail, ce second bail équivaut à une cession: Hicks v. Downing (1696), 1 Ld. Raym. 99, 91 E.R. 962; Wollaston v. Hakewill (1841), 3 Man. & G. 297, 133 E.R. 1157; Milmo v. Carreras, [1946] K.B. 306. (Voir d'une manière générale Williams and Rhodes Canadian Law of Landlord and Tenant (5th ed. 1983), vol. 1, aux pp. 3-62 et 3-63; Halsbury's Laws of England (4th ed.), vol. 27, aux pp. 296 à 321; mais voir Anger and Honsberger Law of Real Property (2nd ed. 1985), vol. 1, aux pp. 259 à 264, pour un commentaire sur une interprétation possible de l'art. 3 de la Loi sur la location immobilière, L.R.O. 1980, chap. 232.)

La différence entre la cession d'un bail et un sous-bail revêt, bien entendu, une importance capitale. Lorsqu'il y a cession d'un bail, le preneur initial (en l'occurrence O & Q) cède son propre

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droit au cessionnaire (en l'occurrence CP), se faisant ainsi remplacer par le cessionnaire en tant que preneur direct du bailleur principal (en l'occurrence TG & B). Un sous-bail par contre ne crée aucun lien direct entre le sous-preneur et le bailleur. Puisque le Bail de 1884 équivaut à une cession à CP du droit d'O & Q sur les terrains de TG & B, O & Q n'a plus aucun droit sur ces terrains. La vente par CP de terrains de TG & B ne fait donc naître aucun droit qu'O & Q peut faire valoir contre CP. Bien entendu, TG & B peut encore faire exécuter le bail qu'elle a consenti à O & Q si cette dernière ou sa cessionnaire CP a violé les conditions du bail.

Par conséquent, je ne puis, avec égards, souscrire à la conclusion de la Cour d'appel de l'Ontario à la majorité, à la p. 503 (le juge Arnup), que CP est comptable envers O & Q relativement au droit réversif de celle-ci sur les terrains appartenant à TG & B et vendus par CP. O & Q n'a pas de droit réversif sur ces terrains et elle ne saurait mettre la cessionnaire CP en demeure d'exécuter ses engagements concernant la réversion. Seule la bailleresse principale (TG & B) peut le faire et elle n'est pas demanderesse en l'espèce. Il se peut donc qu'une réclamation dérivée puisse être faite au nom de la bailleresse principale (TG & B) par les actionnaires minoritaires lésés par les ventes qu'ont effectuées O & Q ou CP ou les deux, mais il ne se trouve pas de telles personnes parmi les demandeurs. De toute façon, cela n'intéresserait que 32 pour 100 des actionnaires de TG & B (le reste des actions étant détenues par CP) et les réclamations ne porteraient que sur une cinquantaine de parcelles de terre, dont aucune ne paraît avoir une grande valeur, du moins elles n'en avaient pas au moment des ventes.

Comme je l'ai déjà mentionné, la clause 9 du bail que TG & B a consenti à O & Q et qui a été cédée à CP dispose qu'O & Q doit «exploiter et faire fonctionner le chemin de fer en conformité avec les termes de la charte de la compagnie torontoise [TG & B]». Cette charte confère à TG & B le pouvoir d'acquérir et de vendre des terrains. L'effet de la clause 9 du bail entre TG & B et O & Q est donc semblable à celui de la disposition attributive de «privilèges et pouvoirs» qui se

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trouve à la clause 11 du Bail en vertu duquel CP détient tous les droits sur O & Q, y compris le pouvoir de vendre les terrains excédentaires. Par conséquent, il est logique de conclure que ce pouvoir de vente a été accordé à O & Q par TG & B dans le bail susmentionné et que ce même pouvoir a été cédé (comme nous l'avons déjà vu) à CP dans le Bail de 1884. Toutefois, puisque TG & B n'est pas une partie à la présente action, point n'est besoin de se prononcer ici sur le pouvoir de CP de vendre les terrains excédentaires de TG & B. De plus, il n'est nullement question en l'espèce d'une demande de jugement in rem qui s'appliquerait à l'ensemble des terrains en cause. Il est donc préférable que la question de la vente des terrains de TG & B soit examinée dans le cadre d'une action pouvant être intentée soit par TG & B elle-même, soit en son nom, si certains actionnaires minoritaires de TG & B concluent que cela pourrait être dans leur intérêt.

b) La Loi de 1891 concernant CP

Par la Loi de 1891 concernant CP, S.C. 1891, chap. 70, le Parlement autorise à nouveau la vente par CP des terrains excédentaires, aussi les parties ont-elles longuement plaidé au sujet d'un pouvoir de vente des terrains d'O & Q que CP pouvait avoir acquis en vertu de l'art. 2 de cette loi, que voici:

2. La compagnie pourra en tout temps vendre et transporter, libres de toute redevance, ceux de ses terrains de surplus qu'elle jugera à propos, dont le produit sera appliqué à l'achat de matériel roulant ou d'autre équipement pour le chemin de fer de la compagnie, ou à telles améliorations permanentes de sa ligne qu'elle jugera à propos; et toute autre compagnie dont le chemin de fer forme partie du système de la Compagnie du chemin de fer Canadien du Pacifique pourra, du consentement de celle-ci, vendre et aliéner également ses terrains de surplus, sauf la même condition, — les terrains de surplus ne comprenant, pour les fins du présent article, aucun terrain dont la compagnie peut avoir besoin pour l'exploitation de son chemin de fer, ni aucun terrain auquel elle a ou peut à l'avenir avoir droit par voie de subvention en vertu de l'acte qui en autorise la constitution en corporation.

Dans l'application de cet article de la Loi de 1891 concernant CP, il faut se souvenir qu'en vertu du par. 7.2 de l'Acte refondu des chemins de fer,

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1879, toutes les compagnies de chemin de fer jouissaient d'un pouvoir général de vente et que, après l'adoption de l'al. 90(c.) de l'Acte des chemins de fer de 1888, elles jouissaient d'un pouvoir général de vente des terrains non nécessaires à leurs chemins de fer. En vertu de l'art. 2 de la Loi de 1891 concernant CP, CP était autorisée à vendre et à transporter, libre de toute redevance, tout terrain de surplus pourvu que le produit de la vente soit réinvesti en matériel roulant ou en équipement ou en «telles améliorations permanentes» selon ce qu'elle juge à propos. Les termes «ses terrains de surplus» visent des terrains excédentaires appartenant à CP. L'article autorise ensuite CP à se joindre à d'autres compagnies «dont le chemin de fer forme partie du système de la Compagnie du chemin de fer Canadien du Pacifique» pour vendre «également» les terrains excédentaires de cette autre compagnie. Ceci comprend manifestement le cas en l'espèce, où à la fois CP et O & Q sont intéressées à aliéner les terrains excédentaires du réseau de CP comprenant, outre d'autres chemins de fer, le réseau d'O & Q. Comme dans le cas de l'opération Marathon, CP a joué deux rôles: premièrement, à titre d'exploitante de l'entreprise d'O & Q comme stipulé dans le Bail et, deuxièmement, pour elle-même, en consentant sur le fondement de la Loi à la vente des terrains excédentaires d'O & Q faisant partie intégrante de son réseau. Ainsi les deux intérêts dans le réseau d'O & Q ont participé par l'intermédiaire de CP à la vente des terrains excédentaires selon des pouvoirs conférés soit par le Bail, soit par la Loi.

Par la Loi de 1891 concernant CP, le Parlement a conféré un mandat clair de vendre les terrains légitimement considérés comme excédentaires par la compagnie de chemin de fer qui en est propriétaire. L'avantage accordé à la compagnie de chemin de fer en sus de son pouvoir général de vente des terrains excédentaires, accordé par la loi de 1879 et les autres, tient dans la possibilité de conférer un titre clair à l'acheteur, sans qu'il soit nécessaire d'obtenir une décharge des créanciers privilégiés ou sans que la compagnie de chemin de fer ait à réduire son prix pour attirer un acheteur qui accepte d'acquérir le terrain excédentaire avec ses charges. Elle protège aussi la compagnie de chemin de fer contre toute demande en justice

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éventuelle des acheteurs des terrains excédentaires, au cas où une redevance les grevant, que l'acheteur n'aurait pas expressément assumée, était exécutée contre les terrains une fois l'acheteur devenu propriétaire. La question de savoir si CP jouit de ce pouvoir de vente et si l'acheteur acquiert les terrains libres de toute charge créée par les actions-débentures a longuement été débattue.

Le terme «redevance» n'est pas défini par la Loi. Les tribunaux lui ont donné plusieurs sens selon le contexte. La Cour d'appel s'est particulièrement intéressée à son acception parce qu'elle a conclu (le juge Arnup au nom de la majorité, à la p. 496) qu'un élément [TRADUCTION] «indispensable» de la prétention de CP (à jouir d'un pouvoir de vente en vertu de l'art. 2 de la Loi de 1891 concernant CP) était que les terrains d'O & Q soient assujettis à une redevance. Certes le terme «redevance» n'est pas un terme de droit particulièrement précis, mais le juge Arnup a conclu qu'employé dans la Loi de 1891 concernant CP il ne pouvait viser que des charges déterminées, non des charges flottantes.

Le débat en Cour d'appel a donc porté sur la nature des diverses charges grevant les terrains d'O & Q, de TG & B et de POO. CP a soutenu que ces terrains étaient grevés de plusieurs charges déterminées ou fixes, dont les plus importantes étaient les actions-débentures émises par O & Q. Comme l'analyse précédente l'a déjà démontré, l'art. 8 de la Loi de 1884 concernant O & Q, S.C. 1884, chap. 61, conférait à celle-ci le pouvoir d'émettre des débentures constituant «une première charge et redevance sur la ligne entière du chemin de fer de la compagnie […] et sur tout prolongement de la ligne, et sur ses propriétés, immunités, outillage et matériel roulant déjà acquis ou que la compagnie acquerra par la suite, et sur ses péages et revenus, déduction faite de ses frais d'exploitation …» O & Q a émis des débentures permanentes conformément à la Loi de 1884 concernant O & Q et l'acte constatant le contrat de débenture (auquel CP est partie contractante) grève les biens de la compagnie de chemin de fer selon les termes mêmes autorisés par ladite loi. À moins que cette charge du porteur de la débenture ne puisse être qualifiée de charge déterminée, la Cour d'appel conclut que les terrains du chemin de

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fer d'O & Q ne sont pas assujettis à une «redevance» et ne peuvent donc être vendus selon la Loi de 1891 concernant CP. Le juge Arnup, au nom de la majorité de la Cour d'appel (aux pp. 496 et 497) et le juge Hughes en première instance (aux pp. 525 et 526) ont tous deux conclu que la charge dont bénéficient les porteurs de débentures était en fait une charge flottante, non une charge déterminée et, par conséquent, que CP n'avait nullement acquis le droit de vendre les terrains excédentaires d'O & Q en vertu de la Loi de 1891 concernant CP. Le juge Zuber, dissident, aux pp. 522 et 523, ne partage pas l'avis de la majorité de la Cour d'appel et conclut que la charge dont bénéficient les porteurs de débentures est une charge déterminée.

Contrairement à la Cour d'appel, j'arrive à la conclusion que la charge dont bénéficient les porteurs de débentures est bien une «redevance» aux fins de la Loi de 1891 concernant CP. Le terme «redevance» est un terme général de droit dépourvu de toute signification classique. Le terme doit être pris dans son acception ordinaire, compatible avec le contexte de la loi. D'après l'analyse de la Cour suprême de Nouvelle-Écosse dans l'affaire Clark v. Raynor (1922), 65 D.L.R. 425 (C.A.), à la p. 439: [TRADUCTION] «Le terme «redevance» n'a pas de sens technique. Ce n'est pas un «terme de droit»; on n'en trouve aucune définition dans les anciens ouvrages». Selon la définition généralement acceptée, [TRADUCTION] «il s'entend […] «de tout droit ou intérêt grevant un bien-fonds au profit d'un tiers, qui en réduit la valeur tout en étant compatible avec la cession du droit de propriété» […] Bien entendu le terme doit être interprété en fonction du contexte où il se trouve» (p. 439). (Voir aussi l'arrêt Evans v. Evans (1853), 22 L.J. Ch. 785 (C.A.), à la p. 790.)

Le porteur d'une action-débenture jouit en l'espèce d'une «première charge et redevance» sur les biens d'O & Q; à mon avis, cela constitue une «redevance» aux termes de la Loi de 1891 concernant CP. Il n'est pas nécessaire d'établir si cette action-débenture est une charge déterminée ou flottante pour décider si elle est une «redevance» aux fins de la Loi de 1891. Les objets manifestes de l'art. 2 sont d'abord de protéger les créanciers

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privilégiés contre toute réduction de leur sûreté, puis d'assurer un titre libre de toute charge à l'acheteur et, enfin, de permettre à la compagnie de chemin de fer d'aliéner les biens dont elle n'a pas besoin. Rien dans la Loi de 1891 concernant CP n'indique que le terme est pris dans une acception étroite ou limitée de manière à ne s'appliquer qu'aux ventes de terrains grevés d'une charge déterminée ou fixe. Ces objets évidents peuvent être remplis quand on attribue au terme «redevance» son sens ordinaire et complet; ils ne peuvent plus l'être quand on introduit dans l'art. 2 une condition indéterminée selon laquelle la redevance ne saurait être une «charge ou redevance» qui s'annonce sans être cristallisée. L'obligation de réinvestir le produit des ventes en vertu de l'art. 2 compense toute réduction de la sûreté et cette protection profite tant aux créanciers d'une charge déterminée qu'à ceux d'une charge flottante. La question de savoir si la valeur du chemin de fer d'O & Q demeure la même après le remplacement des terrains par l'investissement du produit de leur vente dépendra de la valeur marchande du chemin de fer et de l'ensemble de son actif après cet investissement. En outre, cette condition ne peut être vérifiée qu'au jour de la liquidation d'O & Q, jour où le bail à perpétuité arrivera à son terme. L'article 2 de la Loi de 1891 concernant CP paraît présumer l'équation équilibrée et précise donc que le créancier de la redevance, y compris ici le porteur d'actions-débentures, ne jouit pas d'un droit de suite pour garantir sa créance sur le terrain cédé même si, en common law, il en aurait jouit.

Les porteurs d'actions-débentures, que représentent l'intervenant John Turner et autres, ont reconnu que leur charge est bien une «redevance», aux termes de la Loi de 1891 concernant CP. Néanmoins, ils soutiennent que leurs actions-débentures constituent une charge déterminée grevant l'actif d'O & Q et que, par conséquent, CP est seulement en droit de vendre les terrains excédentaires selon la Loi de 1891. Toute vente antérieure à cette loi, ou qui ne lui est pas conforme, violerait donc à leurs yeux la charge déterminée dont jouissent des porteurs de débentures. Il est admis que CP n'a obtenu aucune décharge des porteurs de débentures pour la vente des terrains excédentaires.

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Si cette action-débenture constitue bien une charge déterminée grevant tout l'actif d'O & Q, toute vente antérieure à la Loi de 1891 concernant CP peut violer la sûreté de l'action-débenture conférée par le contrat y relatif et par la Loi de 1884 concernant O & Q en vertu de laquelle il y a eu émission des actions-débentures. Il y a également la question connexe de savoir si, en ce cas, il y a droit de suite dans les mains de l'acquéreur. Rien n'interdit la vente des terrains dans l'acte constatant l'émission d'actions-débentures ni dans la Loi. Aucun acte de fiducie ne stipule de forclusion. O & Q n'est pas défaillante quant au paiement de l'intérêt et l'acte constatant l'émission ne la met pas en défaut du simple fait de la vente d'une partie des terrains donnés à bail. L'exercice du pouvoir de vente, dont CP a été jugée titulaire en vertu du Bail, pourrait néanmoins ne pas être touché par l'existence d'une «charge ou redevance» stipulée par la débenture, puisque O & Q n'est pas en défaut de paiement de l'intérêt sur ces débentures à échéance et qu'il n'est nullement stipulé que la vente en elle-même y contreviendrait. Le cas échéant, le droit de suite du porteur d'actions-débentures sur les terrains grevés par la charge créée par la débenture, une fois passés à l'acheteur ou à son successeur en titre, peut fort bien être interdit par la Loi.

Avec la venue de la Loi de 1891 concernant CP, O & Q, avec l'agrément de CP, se voyait conférer le pouvoir de vendre ces terrains libres de cette charge. Les porteurs de débenture le concèdent, mais ils soutiennent que, dans le cas des ventes postérieures à 1891, CP n'a pas respecté les conditions prévues à l'art. 2 de la Loi de 1891 concernant CP, les ventes n'ayant pas été autorisées par le conseil d'administration d'O & Q. Le conseil d'administration n'a en fait autorisé qu'un tout petit nombre de ces ventes. J'ai acquis la conviction que CP a effectivement respecté toutes les conditions de l'art. 2 de la Loi de 1891 concernant CP. La Loi de 1891 requiert que le produit des ventes des terrains excédentaires serve soit à l'acquisition de matériel roulant, soit à l'apport d'améliorations permanentes au chemin de fer. L'ensemble des sommes affectées par CP aux améliorations permanentes du chemin de fer d'O & Q s'élevait, fin 1973, à 141 423 948 $, somme supé-

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rieure, et de beaucoup, au produit global des ventes des terrains excédentaires d'O & Q, de TG & B et de POO, obtenu par CP, soit 15 797 809,26 $. Les dépenses de CP affectées à des améliorations permanentes n'incluent même pas les dépenses qu'elle a affectées au matériel roulant au cours de cette période. La non-obtention de l'approbation de ces ventes par le conseil d'administration d'O & Q a déjà été commentée. CP, en vertu du Bail, a obtenu le contrôle total des opérations du chemin de fer d'O & Q. CP pouvait exiger d'O & Q qu'elle prenne toutes les mesures raisonnablement nécessaires pour lui permettre d'exploiter le réseau de chemin de fer d'O & Q. Les dirigeants d'O & Q étaient obligés, en vertu du Bail, de signer tout document dont CP pouvait avoir besoin dans la conduite des opérations qu'elle entreprenait en vertu du Bail (voir clause 11, précitée). Les stipulations du Bail sont explicites et elles ne pouvaient être modifiées ni supprimées par des règlements subséquents d'O & Q. L'article 2 de la Loi de 1891 concernant CP ne requiert pas l'approbation du conseil pour les ventes effectuées en vertu de cette loi et, compte tenu du contrôle général qu'exerçait CP sur O & Q en vertu du Bail, il n'était pas nécessaire que CP obtienne l'approbation du conseil pour ces ventes.

Par conséquent, que les porteurs de débentures aient ou non une charge déterminée ou flottante, CP jouit de l'autorité suffisante, en vertu des lois générales et spéciales sur les chemins de fer déjà mentionnées, pour vendre les terrains du réseau de chemin de fer, grevés ou non de charges, conformément aux lois applicables à la vente en question. La charge et redevance créée par la débenture est une «redevance» au sens de la Loi de 1891 concernant CP et CP a respecté toutes les conditions de l'art. 2 de la Loi, le produit de la vente des terrains excédentaires ayant été entièrement réinvesti dans le réseau de chemin de fer d'O & Q. Quant aux ventes postérieures à 1891, les porteurs de débentures n'ont donc aucune réclamation contre CP ou O & Q.

Il se peut néanmoins que les ventes antérieures à 1891 de terres excédentaires posent quelques problèmes. Si cette action-débenture constitue bien une charge déterminée, les porteurs de cette action

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pourraient avoir soit un droit d'action contre O & Q ou CP en raison de la diminution de leur sûreté soit un droit de suite sur le terrain devenu propriété des acheteurs ou de leurs successeurs en titre. Par ailleurs, si l'action-débenture constitue une charge flottante, manifestement on ne peut agir en justice contre CP ou O & Q en se fondant sur ces ventes. CP a acquis le pouvoir de vente en vertu du Bail; une charge flottante ne saurait jouer de manière à restreindre ce pouvoir de vente, de par sa nature même de charge flottante qui ne s'est pas encore cristallisée en une charge fixe ou déterminée. On retrouve dans le Bail et, plus important, dans la Loi de 1884 concernant O & Q ainsi que dans l'acte constatant l'émission des actions-débentures intervenu entre O & Q et CP, plusieurs indications que la première «charge et redevance» constitue une charge flottante garantissant l'action-débenture et ne jouant qu'au moment de la cristallisation de cette charge lors du défaut du débiteur. On ne définit pas le défaut comme incluant la vente d'une partie des biens donnés à bail, par exemple les terrains excédentaires. La seule condition expresse ou tacite définie comme un défaut, est le non-paiement, par O & Q, de l'intérêt couru sur les débentures permanentes. À moins d'un tel manquement, et tant qu'il ne se sera pas produit, tout exercice se voulant un exercice des droits d'exécution auxquels elle pourrait ultimement donner droit est prématuré. Le Bail ne comporte aucune interdiction de vendre les terrains excédentaires, ni d'ailleurs aucun autre terrain, aussi le Bail ne limite-t-il en aucune manière le pouvoir de vente, si ce n'est tacitement, à cause de l'obligation de la preneuse de poursuivre l'entreprise et d'exploiter le chemin de fer de la bailleresse. De même le contrat intervenu entre O & Q et CP relativement à l'émission des actions-débentures n'apporte aucune restriction expresse ou tacite aux droits de l'émetteur ou de CP découlant du Bail. L'article 8 de la Loi de 1884 concernant O & Q, qui autorise O & Q à émettre les actions-débentures, ne mentionne ni directement ni indirectement aucune restriction du droit habituel de l'émetteur d'aliéner des terrains. L'action-débenture n'est pas garantie, comme je I'ai déjà dit, par un acte de fiducie ni aucun autre mécanisme juridique équivalant à un pouvoir de

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forclusion en cas d'inexécution par l'émetteur. Aucun des documents concernant la garantie ne mentionne une décharge partielle ou quelque autre moyen de contrôle que le porteur d'actions-débentures pourrait exercer sur l'actif de l'émetteur ou sur la conduite de CP en tant qu'exploitant de l'entreprise de l'émetteur. Le seul droit dont jouit le porteur de débentures dans l'ensemble des documents relatifs à la création de dette garantie par débentures est celui de voter sur la gestion d'O & Q, advenant que celle-ci ne paie pas l'intérêt couru en vertu des débentures permanentes. On ne trouve aucun des indices habituels d'une charge fixe ou déterminée dans tous ces documents. D'ailleurs, le droit le plus manifeste qui ressort de ces instruments inhabituels est une charge ou redevance exécutoire au moment de la liquidation de l'émetteur. À la liquidation d'O & Q, ces débentures constitueront manifestement une première charge et redevance sur son actif, dont le liquidateur aura alors la saisine. Avant que ce moment arrive et que la charge puisse être exécutée contre les terrains et non pas contre l'émetteur, elle relève plus clairement de la catégorie de la charge flottante. Comme l'aliénation des terrains excédentaires ne viole pas les conditions entourant l'émission de la débenture et comme l'intérêt couru a toujours été payé, rien ne s'est produit, en droit, qui puisse cristalliser la charge flottante et lui faire grever les terrains d'O & Q. C'est là, à mon avis, une conclusion conforme à l'arrangement global intervenu entre la bailleresse et la preneuse dans le Bail et les porteurs de débentures en vertu du contrat intervenu entre la bailleresse et la preneuse. L'opération doit être considérée globalement et interprétée sur cette base, non pas par une tentative d'établir le sens des divers instruments par quelque dissection individuelle opérée isolément. Sur ce fondement, j'arrive à la conclusion que les porteurs de débentures n'ont pour garantie qu'une dette en puissance qui n'a pas mûri et n'est pas encore exigible pour cause de violation.

Il s'ensuit donc, et ici plus particulièrement encore en raison de l'absence de toute interdiction, que l'émetteur est libre d'aliéner son bien-fonds dans le cours ordinaire de ses affaires, comme c'est le cas ici, en vendant les terrains excédentaires. Il ne s'agit pas d'une aliénation finale, comme le

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serait une liquidation, mais plutôt d'une série d'opérations reliées à l'exploitation du chemin de fer de l'émettrice, O & Q, par la preneuse CP, en vertu des stipulations conventionnelles contenues dans le Bail. Il s'ensuit donc, et telle est ma conclusion, que le pouvoir de vente précédemment constaté comme ayant été accordé à CP en vertu du Bail, peut être exercé sans précipiter la cristallisation de la charge prévue par la débenture. J'arrive à ces conclusions dans le cadre des actions intentées par les appelants et des prétentions de l'intervenant. La Cour d'appel, en concluant que le Bail concède à la preneuse un pouvoir de vente, n'a pas recherché les conséquences de l'exercice de ce pouvoir par rapport aux droits des porteurs d'actions-débentures en tant que bénéficiaires d'une première charge et redevance. Il s'ensuit irrésistiblement néanmoins que la Cour d'appel était d'avis que, dans l'exercice de son pouvoir de vente stipulé par le Bail, ces clauses de l'action-débenture ne limitaient pas la preneuse. Personne ne s'adresse à la Cour pour réclamer l'exécution de la charge stipulée par la débenture contre les terrains appartenant aux personnes qui les ont acquis d'O & Q et de CP dans le cas des ventes ayant eu lieu avant 1891. Au cours de cette période, il y a eu 35 ventes de terrains d'O & Q, dont aucune ne paraît avoir vraiment rapporté, la plupart ayant été vendue pour un dollar et «autres contreparties valables».

6. L'abandon

Reliés à ces ventes de terrains excédentaires, il y a les abandons de lignes de chemin de fer par CP au cours de son exploitation du réseau d'O & Q. Comme je l'ai déjà noté, l'abandon du réseau TG & B visait 19,1 milles de voies ferrées, dont 17,35 milles ont été vendus. C'était en 1932. Les deux acres restantes appartiennent encore à TG & B. Cette fermeture a reçu l'approbation de l'autorité canadienne de réglementation des chemins de fer. Le dernier abandon concerne la ligne d'O & Q reliant Tweed à Glen Tay, en Ontario, soit 60,9 milles de voies en tout, situées à peu près au milieu de la ligne d'O & Q reliant Toronto à Ottawa. Les rails ont été enlevés mais O & Q conserve le titre sur l'emplacement de voie. Cet abandon a été autorisé par la Commission canadienne des trans-

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ports sur demande d'O & Q et de CP, en 1971. La légalité de ces abandons en vertu du système de réglementation en place à l'époque n'est pas en cause; la seule question qui se pose est de savoir si ces abandons, ou l'un d'eux, équivalent à une violation du Bail.

Pour ce qui est de l'abandon des voies de TG & B, le trafic ferroviaire a été dérouté sur une autre section du réseau d'O & Q pour des raisons d'efficacité. Pour ce qui est de l'abandon des voies d'O & Q, le trafic reliant Tweed à Ottawa a été dérouté sur une autre voie que CP a prise à bail d'une autre compagnie de chemin de fer, puis a subséquemment acquis. Selon les preuves fournies, il en coûterait 12$ millions pour réaménager la voie le long de cette section de l'emplacement de voie.

De l'avis unanime de la Cour d'appel, CP a continué, après ces abandons, à exploiter le réseau de chemin de fer d'O & Q «efficacement», comme le requiert la clause 12 du Bail (aux pp. 481 et 482). On ne saurait interpréter raisonnablement le Bail comme exigeant de l'exploitant du chemin de fer d'O & Q une gestion efficace et, en même temps, qu'il continue à utiliser de l'équipement et des propriétés qui réduisent gravement l'efficacité de ses opérations. Il est inévitable qu'avec les progrès de la technologie l'équipement se modifie, sans parler bien entendu de son usure, qui exige, avec les années, qu'on le remplace. Avec l'accroissement de la vitesse et de la puissance de traction de l'équipement au cours des années, le tracé de l'emplacement des voies perd de même de son efficacité et nuit à l'exploitation économique du chemin de fer par la preneuse. La croissance des collectivités desservies par le chemin de fer nécessitera inévitablement, au cours des années, des modifications de parcours et des installations qui les desservent. Selon une interprétation raisonnable et pragmatique, la clause 12 oblige la preneuse à rentabiliser ce chemin de fer, en respectant les changements intervenus dans les conditions technologiques et commerciales et les intérêts des collectivités desservies. Je souscris donc à la décision de la Cour d'appel qui a conclu que ces abandons ne sont pas, en droit, des violations des baux. Je dois dire aussi que je souscris totalement à la

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conclusion de la Cour d'appel, à l'unanimité, à la p. 482, savoir, que la requête de CP auprès de la CTC ne soulève nullement des questions de fraude ou d'illégalité, simplement parce que CP aurait demandé l'autorisation d'abandonner une voie «secondaire» de son réseau alors qu'il s'agissait en fait d'une voie «principale» du réseau d'O & Q. Les faits ne révèlent aucune fausse déclaration dolosive à la CTC. L'exercice par CP de ses votes majoritaires pour forcer O & Q à se porter co-requérante auprès de la CTC, en soi, n'équivaut pas à une mesure oppressive conférant un droit d'action. Cette question est analysée plus longuement ultérieurement. Aucune intention dolosive ou oppressive, imputable à CP dans les procédures devant la CTC ou un autre organisme de réglementation concernant ces abandons, ne ressort du dossier fort complet dont la Cour est saisie.

7. La vente à Marathon

Les origines de l'opération Marathon ont déjà été exposées. Marathon a éprouvé des difficultés lorsqu'elle a voulu lotir les terrains excédentaires du chemin de fer d'O & Q. Des difficultés supplémentaires ont surgi lorsqu'une filiale de CP, CPI, propriétaire de toutes les actions en circulation de Marathon, a émis des actions à l'intention du public. Lorsque Marathon a, par ce fait, cessé d'être une filiale appartenant entièrement à CP, des problèmes fiscaux se sont posés, puisqu'il n'était plus possible d'effectuer des transferts inter-compagnies de ces biens réels sur la base de leur valeur au livre ou cours historiques. Cela mettait aussi en cause la situation des actionnaires de CP par rapport aux actionnaires de Marathon ou de sa compagnie mère dans tout transfert de biens réels entre les deux compagnies. Dans le cours des études qu'elle avait commandées, CP a obtenu de feu M° Allan Findlay, c.r., un rapport complet qui a servi de base à la stratégie subséquemment élaborée pour la cession de ces biens excédentaires de CP et d'O & Q à Marathon. La première recommandation de M° Findlay avait été de fusionner O & Q et CP. Cela aurait mis un terme au bail à perpétuité, le droit de réversion et le droit créé par le Bail étant tous deux réunis sur la tête de CP. Malheureusement cette solution n'était pas utilisable par CP, pour des raisons

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administratives qui demeurent inexpliquées. La seconde solution recommandée, celle qui a effectivement été suivie, a déjà été brièvement exposée. Sa première étape a été le remplacement du conseil d'administration d'O & Q qui, depuis de nombreuses années, remontant pour ainsi dire au Bail de 1884, se composait d'employés de CP. Le nouveau conseil, élu en 1973 était formé de cinq personnes indépendantes de CP, membres depuis de nombreuses années du barreau de la province de Québec ou anciens cadres supérieurs à la retraite du monde des finances ou des affaires d'un peu partout au pays.

Ce conseil a alors obtenu d'évaluateurs immobiliers indépendants une évaluation de la valeur marchande de ces terrains excédentaires. Ces évaluateurs, conformément à leurs instructions, ont évalué les terrains comme s'ils n'étaient grevés d'aucune charge ni visés par aucun bail, à 8 639 000 $. Au même moment, Marathon et CP retenaient conjointement les services d'évaluateurs qui fixaient la valeur de ces terrains, sur la même base, à 9 652 000 $. Subsidiairement, les évaluateurs tant d'O & Q que de Marathon évaluaient le droit réversif ou droit résiduel de CP aux termes du bail de 99 ans consenti à Marathon et le droit réversif d'O & Q aux termes du bail à perpétuité consenti à CP. L'accord définitif intervenu entre les parties évaluait ces droits réversifs à 255 000 $. Ce prix fut inclus dans l'évaluation de la valeur marchande totale des terrains.

Il est clair que les administrateurs d'O & Q ignoraient que l'évaluation de ces terrains commandée par CP était nettement supérieure à celle à laquelle arrivaient leurs propres évaluateurs. Dans l'accord qui a suivi en vue de la vente de ces terrains, les administrateurs d'O & Q ont donc accepté de vendre les terrains à un prix global de 8,8 $ millions, soit un prix légèrement supérieur à la valeur à laquelle ils avaient été évalués.

Le projet de vente des terrains fut alors constaté par écrit dans un contrat tripartite qu'ont conclu les parties en septembre 1973. Le contrat reproduit l'art. 2 de la Loi de 1891 concernant CP et se veut conclu à la fois dans l'exercice des pouvoirs conférés par cet article à O & Q et à CP. Le contrat requiert de CP, en contrepartie de la cession par

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O & Q de ses droits sur les terrains à Marathon, qu'elle investisse un montant égal à leur valeur totale (8,8 $ millions) en matériel roulant pour la ligne de chemin de fer d'O & Q et en améliorations permanentes de cette ligne [TRADUCTION] «de la manière et au moment qu'O & Q et [CP] jugeront opportun, pourvu que ce soit dans les trois ans de la date de la conclusion …», somme qu'O & Q reconnaissait expressément égale à la valeur des terrains excédentaires, libres de toute charge et baux. CP, à son tour, acceptait de vendre et de céder à Marathon ses droits sur ces terrains en contrepartie du paiement par Marathon de la somme de 255 000 $, soit, comme je l'ai dit précédemment, la valeur de tous les droits résiduels et réversifs sur ces terrains. Le contrat stipulait que la vente serait conclue après que les actionnaires d'O & Q l'auraient approuvée, à la date qui serait mutuellement convenue. L'approbation des actionnaires a été obtenue comme je l'ai déjà dit, et la date de conclusion reportée, en attendant qu'il soit statué sur les actions dont nous sommes saisis. En fin de compte, CP doit investir dans le chemin de fer d'O & Q, en puisant à même ses propres fonds, une somme nette de 8,8 $ millions. Essentiellement donc, le paiement de 255 000 $ constitue un transfert interne de fonds entre CP et une filiale de l'une de ses filiales, dans laquelle une minorité extérieure détient une participation. Pour ce qui est de ce paiement de 255 000 $, O & Q n'y a pas droit et n'en souffre aucun préjudice, une somme similaire lui ayant déjà été versée du fait de l'investissement de 8,8 millions dans son chemin de fer. Cette procédure rétablit ou conserve aussi les intérêts des porteurs d'actions-débentures.

Sans doute par mesure de précaution, les cédants ont prévu dans le contrat d'investir dans le chemin de fer d'O & Q la valeur totale de tous les droits dans les terrains excédentaires. L'expression «produit» de la vente des terrains excédentaires figurant à l'art. 2 ne saurait être interprétée comme étant supérieure à la juste valeur marchande totale des terrains cédés. Quel que soit l'arrangement figurant dans les dossiers de CP concernant l'attribution interne de ces terrains, cela ne saurait intéresser O & Q tant que celle-ci reçoit la contrepartie prévue à l'art. 2, laquelle ne saurait être supérieure, ni même d'ailleurs compa-

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rable, à la valeur marchande totale des terrains, puisque le droit d'O & Q dans ceux-ci ne consiste qu'en un droit réversif au terme ou à l'expiration du Bail, lequel, joint aux droits résiduels de CP en vertu du bail de 99 ans consenti à Marathon, a été évalué à 255 000 $. Nous ignorons la valeur attribuée par les évaluateurs à chacune de ces composantes. Le litige commercial dans l'affaire Marathon revient donc à déterminer qui doit recevoir les 8,8 millions ou les 9,6 millions et sous quelle forme.

Les appelants ont contesté la validité du contrat intervenu avec Marathon, soulevant plusieurs moyens, chacun desquels est ci-après examiné:

a) Le conseil indépendant

Comme je l'ai déjà dit, au début de 1973, CP a décidé, avant que ne soient conclus des arrangements pour la vente à Marathon de la propriété franche des terrains d'O & Q, de reconstituer le conseil d'administration d'O & Q de façon qu'il ne soit formé que de personnes totalement indépendantes de CP. CP a pris cette précaution soit par prudence, soit parce qu'elle aurait mal interprété le par. 53(2) de la Loi sur les chemins de fer, S.R.C. 1970, chap. R-2, qui rend les employés d'une compagnie de chemin de fer ou de toute partie intéressée dans un contrat avec une compagnie de chemin de fer inéligibles à être membres de son conseil d'administration.

L'appelant Wotherspoon soutient que toute approbation qu'aurait donnée le conseil d'administration d'O & Q à une vente de terrains appartenant à la compagnie, antérieure à 1973 (soit quelque 55 ventes de terrains excédentaires) n'a aucun effet juridique puisque les administrateurs étaient intéressés dans un contrat intervenu entre CP et O & Q, savoir le Bail de 1884.

Comme j'ai déjà conclu que CP jouit du pouvoir de vendre les terrains d'O & Q en vertu du Bail de 1884 (un bail autorisé par le conseil d'administration d'O & Q), l'approbation par le conseil d'administration d'O & Q de toutes les ventes antérieures à 1973 n'était de toute évidence pas nécessaire. De plus, si j'avais à déterminer si le conseil d'administration d'O & Q, avant 1973, était partie intéressée au Bail intervenu entre O & Q et CP, ce qui

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les rendrait inéligibles, je conclurais que ni les actionnaires ni les employés de CP ne sont en common law ou en equity, des parties intéressées dans l'actif de CP, y compris les intérêts de CP dans les biens réels et autres éléments d'actif d'O & Q (voir Salomon v. Salomon & Co., [1897] A.C. 22 (H.L.)). Par conséquent, être au service de CP ne rendait pas inéligible au conseil d'O & Q. Je ferais mienne aussi la conclusion du juge de première instance, le juge Hughes, á la p. 530:

[TRADUCTION] Je ne vois rien dans les dispositions précitées [particulièrement le par. 53(2) de la Loi sur les chemins de fer, précitée] […] qui ait rendu les administrateurs de la compagnie d'Ontario et Québec inéligibles simplement parce qu'ils tenaient leur statut et leur rémunération de la compagnie du chemin de fer Canadien du Pacifique dans les circonstances qui ont généralement prévalu entre 1884 et 1973 […] La situation [en ce qui concerne le bail à perpétuité] était presque, sinon absolument, unique; le genre de menées sourdes qui est cause d'inéligibilité lorsqu'il y a interdiction légale, ou rejet par les tribunaux, faisait évidemment défaut.

En passant, je ferais aussi observer que les allégations que les actionnaires minoritaires appelants font à l'encontre des administrateurs d'O & Q qui ont approuvé le contrat de 1973 avec Marathon, soit que ces administrateurs auraient fait preuve de négligence dans l'exercice de leurs fonctions, ont été rejetées par le juge Hughes. Les appelants n'ont pas interjeté appel sur ce point, quoiqu'ils mettent néanmoins toujours en cause l'indépendance du conseil postérieurement à 1973, tout comme dans le cas du premier conseil. Je souscris à la conclusion du juge Hughes qui rejette cette prétention et fais mienne la décision unanime de la Cour d'appel, à la p. 467: [TRADUCTION] «le dossier ne corrobore aucune des calomnies faites sur l'indépendance ou la bonne foi de ces administrateurs».

b) L'acquisition par CP d'actions d'O & Q

Sous-tendant l'opération Marathon, surgit un autre point qu'on fait valoir pour miner son efficacité juridique, soit la contestation du droit de CP d'acquérir des actions d'O & Q. L'article 87 de la Loi sur les chemins de fer, S.R.C. 1970, chap. R-2, interdit aux compagnies de chemin de fer d'investir leurs fonds dans les actions d'autres compagnies de chemin de fer:

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87. Sauf les dispositions contraires de la présente loi ou de la loi spéciale, aucune compagnie ne peut, ni directement ni indirectement, employer quelque partie de ses fonds à l'achat de ses propres actions, non plus qu'à l'acquisition d'actions, d'obligations ou d'autres valeurs émises par une autre compagnie de chemin de fer, ni à l'achat ni à l'acquisition d'un intérêt dans ce capital, ces actions, obligations ou autres valeurs.

L'article 6 de la l’Acte modifiant l'Acte du chemin de fer Canadien du Pacifique, 1889, et à d'autres fins, S.C. 1890, chap. 47, autorise expressément CP à prendre à bail les droits de circulation d'un autre chemin de fer et à acquérir par la suite des actions, des obligations ou d'autres sûretés de ce chemin de fer:

6. La compagnie pourra faire des arrangements d'exploitation avec toute autre compagnie en Canada qui aura été autorisée par le parlement du Canada à les faire ou consentir à la Compagnie du chemin de fer Canadien du Pacifique, ou pourra affermer la ligne, ou acquérir des droits de circulation sur la ligne de toute telle compagnie, ou le droit de l'exploiter, et aux termes et conditions et pour l'espace de temps qui, de temps à autre, seront arrêtés entre les conseils de direction des compagnies respectives; pourvu, néanmoins, que toute transaction de ce genre soit sujette à approbation par le vote des deux tiers des actionnaires de la compagnie présents ou représentés à une assemblée générale annuelle ou une assemblée générale spéciale dûment convoquée dans ce but; et ensuite la compagnie pourra acquérir et posséder des actions ou autres valeurs de cette autre compagnie.

CP a acheté des actions d'O & Q longtemps après l'adoption de la Loi de 1890, aussi était-elle tout à fait autorisée par le Parlement à le faire. Je suis donc entièrement d'accord avec le juge de première instance Hughes (à la p. 536) et avec l'opinion unanime de la Cour d'appel (à la p. 494) que l'art. 6 de la Loi de 1890 conférait à CP l'autorité nécessaire pour acquérir et détenir des actions d'O & Q.

c) L'avis de convocation de l'assemblée des actionnaires d'O & Q

L'appelant Pope soutient que l'avis de convocation de l'assemblée des actionnaires d'O & Q en vue de confirmer le contrat avec Marathon, était insuffisant, ne comportant pas assez d'information. Jointe à l'avis donné en temps voulu et en bonne et

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due forme comme le prescrivent les statuts de la compagnie, les actionnaires ont reçu une lettre du président d'O & Q et une formule de procuration. La lettre de M. Lewis, le président, annonce la constitution d'un conseil indépendant et résume brièvement sa gestion des affaires de la compagnie depuis sa nomination. En particulier, la lettre révèle qu'on a retenu les services de M Jean Martineau, c.r., et nommé des évaluateurs indépendants, et elle contient le résultat de leur évaluation, 8,8 millions de dollars, comme valeur de l'ensemble des droits sur les terrains excédentaires visés par le contrat de Marathon. Les appelants ont fait valoir que, outre ces renseignements, les actionnaires auraient dû recevoir les rapports d'évaluation de ces propriétés eux-mêmes, soit quelque 128 pages de texte. La Cour d'appel a statué sur cette prétention à la p. 487:

[TRADUCTION] Avec les plus grands égards, nous estimons fort déraisonnable de prétendre que l'avis de convocation est entaché d'un vice fatal parce que les 128 pages de rapports d'évaluation n'y étaient pas jointes. Les actionnaires se sont fait dire que des évaluateurs indépendants avaient rédigé un rapport et que le prix d'achat subséquemment convenu «était quelque peu supérieur» aux valeurs attribuées par l'évaluation. À notre avis, qu'il y avait eu excès de pouvoir lors de la convocation de l'assemblée sur ce seul moyen invoqué n'est pas confirmé par les faits de l'espèce.

Avec les plus grands égards, j'adopte ce dispositif.

La Cour d'appel, à l'unanimité (à la p. 489), a jugé ensuite que l'avis de convocation n'était entaché d'aucun autre vice que les appelants ont pu faire valoir, telle cette prétendue obligation de CP de faire connaître l'évaluation plus élevée des terrains que Marathon avait obtenue:

[TRADUCTION] Dans ces cas-ci [ …] nous ne pensons pas qu'il y ait eu de non-divulgation importante, même en imputant une obligation de divulgation à C.P. Aucune omission dolosive de faits importants n'a été plaidée.

Avec égards, j'adopte aussi ce dispositif de la Cour d'appel.

d) La validité de la vente à Marathon

J'ai déjà conclu, concernant le Bail, a) que CP avait acquis le droit de vendre les terrains excédentaires d'O & Q en vertu du Bail, b) que CP n'avait

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pas à obtenir l'approbation du conseil d'administration d'O & Q pour aucune de ces ventes et, c) que la charge au profit des porteurs de débentures est une charge flottante et donc qu'elle ne peut avoir pour effet de limiter ce pouvoir de vente ni de grever le titre du terrain vendu. J'ai déjà également conclu, relativement á l'autorisation législative, a) que CP pouvait vendre, en obligeant O & Q à participer à la vente, ces terrains excédentaires en vertu de la Loi de 1891 concernant CP et que la charge au profit des porteurs de débentures constitue bien une «redevance» aux termes de cette loi, non pas afin d'autoriser l'exercice de ce pouvoir de vente conféré par la Loi, mais plutôt afin que le vendeur puisse donner un titre clair, libre de toute charge, b) que l'approbation du conseil d'administration d'O & Q n'était pas requise pour les ventes effectuées en vertu de la Loi et c) que le CP a l'obligation de réinvestir le produit de toute vente de ce genre, comme elle en a convenu dans le contrat passé avec Marathon.

Il s'ensuit donc que CP jouit manifestement du pouvoir de vendre ces terrains et qu'il n'y a aucun obstacle juridique pouvant l'empêcher de les vendre, conformément à la procédure utilisée dans l'opération Marathon. Je note néanmoins qu'étant donné que CP n'a pas à obtenir l'approbation du conseil d'administration d'O & Q pour vendre les terrains excédentaires, que ce soit en se fondant sur le Bail ou sur la Loi de 1891 concernant CP, l'opération Marathon, qui avait pour fin avouée d'obtenir l'approbation du conseil d'administration d'O & Q, n'était pas vraiment nécessaire en droit.

En bref, le résultat de cette opération est le même que le pouvoir de vendre ces terrains excédentaires appartienne en droit à CP, en raison des clauses du Bail, ou qu'il soit dévolu à CP et à O & Q conjointement, en vertu de la Loi de 1891 concernant CP, ou de l'un et de l'autre. En outre, l'état du titre sur les terrains pour Marathon sera le même si la vente est effectuée a) conformément aux stipulations du Bail, étant donné que la créance des porteurs d'actions-débentures est, en droit, une charge flottante non cristallisée a l'époque de la vente en une charge déterminée grevant les terrains ou b) conformément à l'art. 2 de la Loi de 1891 concernant CP. Le droit ne connaît

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aucune forme d'interdiction qui puisse anéantir l'acte translatif de propriété à Marathon uniquement parce que le cédant prétend transmettre un titre en vertu d'un seul pouvoir de vente sans se référer à un autre pouvoir de vente qu'il possède par ailleurs. La cession attire à elle le droit ou l'autorité qui la fonde selon le droit applicable.

Les autres moyens que font valoir les appelants pour contester le contrat de Marathon, l'absence d'un conseil indépendant, l'acquisition par CP d'actions d'O & Q et l'insuffisance alléguée de l'avis de convocation de l'assemblée des actionnaires d'O & Q, ont tous été rejetés. Vu que CP est autorisée à vendre les terrains excédentaires d'O & Q, même sans l'approbation du conseil de cette dernière (étant donné les arrangements incorporés au Bail, dûment approuvés par le conseil d'O & Q, par lesquels CP est autorisée à prendre toutes les mesures nécessaires à l'exploitation de l'entreprise d'O & Q au nom de cette dernière), on ne peut soutenir que l'opération Marathon présente quelque comportement oppressif ou discriminatoire de la part de CP susceptible de constituer un dol à l'endroit des actionnaires minoritaires d'O & Q. Le contrat de Marathon, dûment signé et confirmé par les autorités compétentes des compagnies, lie donc toutes les parties et ses conditions doivent être respectées.

Tous ces arguments ou démarches divers se heurtent au fait qu'un contrat imprudemment mais volontairement conclu par des parties, considérées par la loi comme ayant la capacité de le conclure, ne saurait être défait, surtout après un siècle d'acceptation et d'exécution par les parties, simplement parce que l'une de celles-ci estime que l'équilibre des intérêts des cocontractants a été rompu avec le temps et qu'elle devrait par conséquent avoir droit à une rescision, à une résolution ou à une révision importante.

8. Le droit réversif d'O & Q

La dernière question à examiner en l'espèce est de savoir si O & Q a droit à une indemnisation pour la perte de son droit réversif sur les terrains excédentaires vendus par CP. Comme je l'ai déjà fait remarquer, le juge Hughes a conclu en première instance que ni le Bail ni la Loi de 1891

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concernant CP n'investissaient cette dernière d'un pouvoir de vendre les terrains d'O & Q; il a donc jugé CP responsable en tant que fiduciaire par interprétation d'O & Q de la totalité du produit des ventes de terrains excédentaires. La Cour d'appel à la majorité a infirmé cette décision du juge de première instance et a conclu que CP détenait en vertu du Bail (mais non en vertu de la Loi de 1891 concernant CP) le pouvoir de vendre les terrains excédentaires d'O & Q. La Cour d'appel a ajouté que CP n'avait à rendre des comptes à O & Q que relativement à la valeur du droit réversif de celle-ci sur les terrains vendus et que c'était tout ce que CP était tenue de payer. Il s'agit là d'un point que les juges de la Cour d'appel ont traité d'une manière très sommaire. Le juge Arnup, à la p. 503, a dit que [TRADUCTION] … dans les circonstances uniques de la présente affaire, l'equity imposait à C.P. des obligations de fiduciaire envers O. & Q. à l'égard du produit des droits d'O. & Q., obligations dont l'application n'est expressément prévue ni par un contrat ni par un texte législatif . Le juge Goodman, à la p. 518, a abondé dans le même sens: [TRADUCTION] «À mon avis, l'equity exige que C.P. verse à O. & Q. la valeur de son droit réversif sur les terrains en cause . ..» Le juge Zuber qui, dans ses motifs de dissidence, a conclu que le Bail n'accordait à CP aucun pouvoir de vendre les terrains d'O & Q, a néanmoins limité à la seule valeur de son droit réversif la somme pouvant être recouvrée par O & Q. Le juge Zuber a affirmé simplement, à la p. 522, que [TRADUCTION] «la solution est plus complexe» que celle envisagée par le juge de première instance. La Cour d'appel a donc réduit la somme attribuée par le juge de première instance qui avait adjugé à O & Q la valeur totale des terrains vendus.

À la différence de la Cour d'appel, je ne suis pas convaincu qu'O & Q ait droit à une indemnisation en raison de la vente par CP de ces terrains excédentaires. Du moment qu'on conclut (comme l'a fait la Cour d'appel) à la validité des ventes en question, je ne vois pas comment les principes d'equity peuvent s'appliquer en l'espèce. Les appelants n'ont allégué aucune erreur, aucune déclaration inexacte, aucune contrainte, aucun abus d'influence ni aucune lésion; or au moins un de ces éléments est généralement requis pour que jouent

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les principes d'equity. Au contraire, la Cour d'appel paraît avoir accordé aux appelants des dommages-intérêts pour avoir volontairement, il y a plus de cent ans, signé un bail qui, aux yeux de certains, a été conclu sans prévoyance ou a simplement tourné mal. Le fait qu'avec le temps le Bail puisse s'avérer de moins en moins avantageux pour ceux qui sont maintenant les actionnaires minoritaires d'O & Q ne constitue pas en droit une raison suffisante de donner un redressement à O & Q. Comme je l'ai déjà dit, les baux conclus par O & Q confiaient à CP toute la charge d'exploiter le chemin de fer d'O & Q. Suivant ces trois baux, CP a manifestement droit à la totalité des fonds tirés de l'exploitation dudit chemin de fer, pourvu, bien entendu, qu'elle continue à s'acquitter de l'obligation que lui impose le Bail de payer un loyer sous la forme de dividendes et d'intérêts versés aux titulaires d'actions ordinaires et aux porteurs d'actions-débentures respectivement. Depuis plus d'un siècle elle a rempli cette obligation. Le produit de la vente de terrains excédentaires fait partie des fonds provenant de l'exploitation du chemin de fer d'O & Q. Lorsqu'il s'agit d'une vente faite en vertu de l'art. 2 de la Loi de 1891 concernant CP, et les parties à la vente à Marathon conviennent que c'est le cas, le produit de la vente doit être réinvesti et le droit réversif est alors, de par la Loi, considéré comme rétabli et les titulaires de sûretés ou d'autres droits sur le chemin de fer n'ont droit à rien d'autre. Comme la Loi n'accorde au titulaire d'une redevance aucun autre recours ou redressement, on conçoit mal que l'equity puisse en principe offrir un recours quelconque à O & Q en sa qualité de bailleresse et de titulaire du droit réversif ou à ses actionnaires ordinaires.

Un tribunal doit en outre tenir compte du fait que les parties au Bail n'ont établi aucun mécanisme permettant à O & Q de gérer toute somme pouvant lui être versée au titre de son droit réversif sur le produit des ventes de terrains excédentaires, ni pour lui permettre de remplir les autres fonctions d'une personne morale. Le Bail a eu pour effet de réduire O & Q à l'état d'une simple compagnie de façade dépourvue des moyens de toucher, de gérer, d'investir ou de répartir le produit des ventes en question. Qui plus est, le par.

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21.3 de l'Acte refondu des chemins de fer, 1879, S.C. 1879, chap. 9, vient empêcher O & Q de verser à ses actionnaires des dividendes à même son capital:

21. Aux assemblées générales des actionnaires de l'entreprise qui auront lieu de temps à autre, il sera déclaré un dividende des bénéfices nets de l'entreprise, à moins que ces assemblées ne décident le contraire:

3. Il ne sera établi aucun dividende qui réduise ou diminue en aucune manière le capital de la compagnie, ou soit payé à même ce capital: et il ne sera pas non plus payé de dividende à raison d'aucune action, après le jour fixé pour un versement sur cette action, avant que ce versement ne soit fait:

Ces dispositions mettraient O & Q dans l'impossibilité de répartir parmi ses actionnaires le produit de la vente de terrains excédentaires, de sorte qu'il n'y aurait aucun moyen de retirer les fonds en question de cette compagnie qui n'existe que nominalement. La Cour d'appel ne s'est pas penchée sur cette question, se contentant d'ordonner que la valeur du droit réversif d'O & Q sur les terrains vendus soit versée à O & Q. Quant à la question de savoir comment O & Q devait faire pour toucher, gérer ou répartir ces fonds, la Cour d'appel ne l'a pas abordée.

Je ne suis d'ailleurs pas du tout convaincu de la nécessité d'introduire dans les baux signés par O & Q un terme ou des termes implicites qui auraient pour effet de lui permettre de recouvrer la valeur de son droit réversif et de la doter des moyens de toucher et de répartir les fonds en question. Étant donné le contexte plus général de ce contrat de bail, lequel opère la cession à CP de l'ensemble de l'entreprise d'O & Q, je ne puis conclure qu'il est nécessaire d'y introduire des termes implicites destinés à assurer l'efficacité du contrat. On ne saurait prétendre qu'il s'agit en l'espèce d'un cas où un tel terme implicite devrait être introduit afin qu'il soit juridiquement possible de tirer [TRADUCTION] «… une conclusion à partir de ce qu'on présume avoir été l'intention des parties, et ce, avec l'objet de donner à l'opération l'efficacité que les deux parties ont dû vouloir en tout état de cause qu'elle ait». (The Moorcock (1889), 14 P.D. 64, à la p. 68). Clairement, l'intention des parties en l'espèce a été de céder à CP

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toute l'exploitation du chemin de fer d'O & Q, ce qui comprenait accessoirement le pouvoir de disposer des terrains excédentaires. Or, l'efficacité du Bail en cause ne tient pas à l'introduction de termes implicites supplémentaires se rapportant au droit réversif d'O & Q sur les terrains vendus. Il convient de répéter que c'est l'entreprise de chemin de fer d'O & Q qui fait l'objet du droit réversif et non pas des biens précis qui peuvent exister à un moment donné et qui composent l'équipement du chemin de fer.

En concluant le Bail de 1884 par l'intermédiaire de sa direction autorisée à cette fin (lequel Bail a été dûment ratifié par le Parlement), O & Q a donc volontairement et de propos délibéré supprimé elle-même tout signe de vie chez la personne morale qu'était O & Q. Cette entité reste en conséquence embaumée dans le Bail et ne saurait être ressuscitée cent ans plus tard simplement parce que, en rétrospective, on pourrait maintenant affirmer que ce Bail est une mauvaise affaire, soit définitivement, soit pour le moment au stade actuel de l'histoire du chemin de fer. Par conséquent, il n'y a ni en common law ni en equity aucune raison de détourner des fonds provenant d'une opération commerciale dans laquelle la preneuse, CP, s'est engagée consciemment et valablement vers la compagnie de façade O & Q. Du moment qu'on détermine que les baux confèrent à CP un pouvoir de vente, il est tout à fait incompatible avec cette conclusion de faire supporter alors à CP une obligation de fiduciaire qui la rend prématurément comptable du droit réversif d'O & Q. Le Bail reste en vigueur et garde son plein effet. Cette conclusion s'impose à plus forte raison si le pouvoir de vente dont jouit CP découle principalement de l'art. 2 de la Loi de 1891 concernant CP. L'article 2 prévoit simplement le réinvestissement du produit de la vente. Aucune disposition n'exige que CP rende des comptes relativement au droit réversif d'O & Q. Si cette dernière a bénéficié du réinvestissement conformément à l'exigence posée par la Loi, elle a reçu tout ce à quoi elle a droit en vertu de la législation. Bien que cette opinion repose sur la conclusion que le Bail confère à CP un pouvoir de vente et seulement à titre subsidiaire sur la conclusion que CP peut aussi vendre des terrains d'O & Q en vertu de l'art. 2 de la Loi de

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1891 concernant CP, j'estime que le résultat est le même dans un cas comme dans l'autre. En conséquence, O & Q n'a pas droit au recouvrement de la valeur de son droit réversif sur les terrains en cause.

9. Dispositif

Je suis donc d'avis de rejeter les pourvois et d'accueillir en partie les pourvois incidents de l'intimée CP. Le paragraphe 3 des deux ordonnances de la Cour d'appel est modifié de la manière suivante:

a) L'alinéa 2 du paragraphe 3 est modifié par la suppression des mots [TRADUCTION] «rectifiés de la manière ordonnée ci-après».

b) Les alinéas 4, 5 et 6 doivent être radiés.

En ce qui concerne les terrains acquis aux fins du chemin de fer d'O & Q, conformément avec ce que je viens d'exprimer, savoir que les baux ont confié à CP l'exploitation de l'ensemble de l'entreprise d'O & Q, je conclus que CP, dans l'exercice des privilèges et des pouvoirs d'O & Q, a le droit d'enregistrer ces terrains supplémentaires soit à son propre nom, soit au nom d'O & Q. Puisque cette dernière n'est pas en droit de recouvrer la valeur de son droit réversif sur les terrains qu'elle a donnés à bail et sur les terrains d'O & Q acquis après la conclusion du Bail et vendus parce qu'ils sont devenus excédentaires, une ordonnance qui obligerait CP à modifier l'enregistrement des terrains supplémentaires en cause n'aurait que peu d'effet et serait inutile. Il ne sert à rien, selon moi, de faire supporter aux parties, voire à l'État, les dépenses et les difficultés qu'entraînerait la modification de l'enregistrement de ces terrains supplémentaires. Sur le plan pratique, un tel redressement ne sera pas nécessaire tant que CP continuera d'exploiter le chemin de fer d'O & Q. Au mieux, cette question a été soulevée prématurément. Par conséquent, le paragraphe 4 de l'ordonnance de la Cour d'appel exigeant la rectification des registres internes de CP et de ceux des bureaux d'enregistrement doit être supprimé.

Comme l'ordonnance définitive de la Cour d'appel ne parle pas des dépens en cette cour-là, il convient de se reporter aux motifs de la Cour d'appel, à la p. 526, où l'on dit:

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[TRADUCTION] Il est évident que les défendeurs ont droit aux dépens résultant de l'appel et des appels incidents [.] Il n'y aura pas d'adjudication de dépens pour ou contre l'intervenant.

Les demandeurs payeront aux personnes physiques défenderesses les dépens que leur a occasionnés l'action.

La plupart des nombreuses réclamations faites par les demandeurs en première instance ont été rejetées, mais O. & Q. aura droit à une certaine somme à l'issue de l'audience relative au renvoi et nous nous sommes déjà prononcés sur les dépens reliés à ce renvoi. Dans les circonstances, nous exerçons notre pouvoir discrétionnaire en ordonnant que, sauf dans la mesure déjà prévue, il n'y ait pas d'adjudication de dépens.

Je suis d'avis de ne pas toucher à la décision que la Cour d'appel, dans l'exercice de son pouvoir discrétionnaire, a prise concernant les dépens en première instance et en Cour d'appel. Les dépens en cette Cour seront adjugés aux intimés. Comme en Cour d'appel, les appelants seront conjointement et solidairement responsables du paiement des dépens. Les fiduciaires Eaton et Joseph Pope seront respectivement condamnés à la moitié desdits dépens. Il n'y aura pas d'adjudication de dépens pour ou contre l'intervenant John Turner relativement à ces pourvois.

Pourvois rejetés et pourvois incidents de l'intimée Canadien Pacifique Ltée accueillis en partie.

Procureurs des appelants Wotherspoon et autres: Osler, Hoskin & Harcourt, Toronto.

Procureurs de l'appelant Pope: Stikeman, Elliott, Toronto.

Procureurs de l'intimée Canadien Pacifique Ltée: Tilley, Carson & Findlay, Toronto.

Procureurs de l'intimée Marathon Realty Co.: Cassels, Brock & Blackwell, Toronto.

Procureurs de l'intimée Compagnie du chemin de fer d'Ontario et Québec: McCarthy & McCarthy, Toronto.

Procureurs de l'intervenant: Miller, Thomson, Sedgewick, Lewis & Healy, Toronto; Ogilvy, Renault, Montréal.

Références :

Jurisprudence
Arrêts mentionnés: Doe d. Robertson v. Gardiner (1852), 12 C.B. 319
Sevenoaks, Maidstone & Tunbridge Railway Co. v. London, Chatham & Dover Railway Co. (1879), 11 Ch. D. 625
Town of Lunenburg v. Municipality of Lunenburg, [1932] 1 D.L.R. 386
Manchester Ship Canal Co. v. Manchester Racecourse Co., [1900] 2 Ch. 352
Phoenix Ins. Co. of Hartford v. New York & Harlem R. Co., 59 F.(2d) 962 (2d Cir. 1932)
In re Penn Central Transportation Co., 354 F. Supp. 717 (E.D. Pa. 1972), inf. pour d'autres motifs 484 F.2d 323 (3d Cir. 1973)
Beardman v. Wilson (1868), L.R. 4 C.P. 57
Hicks v. Downing (1696), 1 Ld. Raym. 99, 91 E.R. 962
Wollaston v. Hakewill (1841), 3 Man. & G. 297, 133 E.R. 1157
Milmo v. Carreras, [1946] K.B. 306
Clark v. Raynor (1922), 65 D.L.R. 425
Evans v. Evans (1853), 22 L.J. Ch. 785
Salomon v. Salomon & Co., [1897] A.C. 22
The Moorcock (1889), 14 P.D. 64.
Lois et règlements cités
Act respecting the Credit Valley Railway Company,
S.O. 1882-83, chap. 50, art. 1.
Act to Incorporate the Credit Valley Railway Company,
S.O. 1870-71, chap. 38.
[Page 961]
Act to Incorporate the Toronto, Grey and Bruce Railway Company, S.O. 1868, chap. 40, art. 2, 3, 29.
Acte à l'effet de modifier l'acte constituant la compagnie du chemin de fer d'Ontario et Québec, S.C. 1883, chap. 58.
Acte à l'effet de ratifier le bail du chemin de fer d'Ontario et Québec à la Compagnie du chemin de fer Canadien du Pacifique, et pour d'autres fins, S.C. 1884, chap. 54, art. 2.
Acte concernant la Compagnie du Chemin de fer Canadien du Pacifique, S.C. 1883, chap. 55.
Acte concernant la Compagnie du Chemin de fer Canadien du Pacifique, S.C. 1891, chap. 70, art. 2.
Acte concernant la Compagnie du chemin de fer d'Ontario et Québec, S.C. 1884, chap. 61, art. 1, 4,8.
Acte concernant la Compagnie du chemin de fer d'Ontario et Québec, S.C. 1887, chap. 62, art. 1.
Acte concernant la Compagnie du chemin de fer d'Ontario et Québec, S.C. 1888, chap. 53, art. 2, annexe.
Acte concernant le chemin de fer Canadien du Pacifique, S.C. 1881, chap. 1, art. 17, 25.
Acte constituant la Compagnie du chemin de fer du Pacifique de l'Ouest d'Ontario, S.C. 1885, chap. 87, art. 2.
Acte des chemins de fer, S.C. 1888, chap. 29, art. 90(c.),
(p.)
Acte des chemins de fer, 1868, S.C. 1868, chap. 68.
Acte modifiant de nouveau l'Acte concernant la Compagnie du chemin de fer Canadien Pacifique, S.C. 1887,chap.56.
Acte modifiant l'Acte du chemin de fer Canadien du Pacifique, 1889, et à d'autres fins, S.C. 1890, chap. 47, art. 6.
Acte pour constituer en corporation la compagnie du chemin de fer d'Ontario et Québec, S.C. 1871, chap. 48.
Acte pour constituer en corporation la Compagnie du chemin de fer d'Ontario et Québec, S.C. 1881, chap. 44, art. 2, 3, 14, 15, 19,30.
Acte pour incorporer la Compagnie du chemin de fer de l'Atlantique au Nord-Ouest, S.C. 1879, chap. 65.
Acte pour incorporer la Compagnie du Chemin de Fer du Canada Central, et pour amender l'acte intitulé:
Acte pour pourvoir à la construction d'un chemin de fer depuis le Lac Huron jusqu'à Québec, et l'encourager (1861), 24 Vict., chap. 80 (Prov. Can.)
Acte refondu des chemins de fer, 1879, S.C. 1879, chap. 9, art. 7.2, 21.3.
Code civil, art. 1593.
Limitations Act, R.S.O. 1970, chap. 246, art. 46.
Loi sur la location immobilière, L.R.O. 1980, chap. 232, art. 3.
Loi sur les chemins de fer, S.R.C. 1970, chap. R-2, art. 53(2), 87.
[Page 962]
Doctrine citée
Anger and Honsberger Law of Real Property, vol. 1., 2nd ed. By A. H. Oosterhoff and W. B. Rayner. Aurora, Ont.: Canada Law Book, 1985.
Halsbury's Laws of England, vol. 27, 4th ed. London: Butterworths, 1981.
Williams and Rhodes Canadian Law of Landlord and Tenant, vol. 1, 5th ed. By F. W. Rhodes and Marc Casavan. Toronto: Carswells, 1983.

Proposition de citation de la décision: Wotherspoon c. Canadien Pacifique Ltée, [1987] 1 R.C.S. 952 (25 juin 1987)

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Origine de la décision

Date de la décision : 25/06/1987
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