sacchetti c. lockheimer, [1988] 1 R.C.S. 1049
Gunter Lockheimer et Irwin Volk Appelants
c.
Ilio Sacchetti Intimé
et
Le registrateur du Bureau d'enregistrement de la division de Papineau
Mise en cause
répertorié: sacchetti c. lockheimer
No du greffe: 18444.
1988: 29 février; 1988: 26 mai.
Présents: Les juges Beetz, Estey*, Lamer, Le Dain et La Forest.
en appel de la cour d'appel du québec
POURVOI contre un arrêt de la Cour d'appel du Québec, [1984] C.A. 18, qui a infirmé un jugement de la Cour supérieure1. Pourvoi accueilli.
Mtl., no 500‑05‑003419‑809, 26 mai 1981.
1. Jack Bobrove, pour les appelants.
2. Léo Di Battista and Sergio Tucci, pour l'intimé.
3. Jean‑Yves Bernard, pour le mis en cause.
Le jugement de la Cour a été rendu par
4. Le juge Lamer—Montclair Investment Corporation, qui n'est pas partie à la présente instance, était propriétaire des lots 5 et 6 du rang nord du canton d'Amherst, division d'enregistrement de Papineau. De 1959 à 1961, par quatre opérations successives, Montclair a fait subdiviser la totalité de ces lots. Conformément aux art. 2161 et 2171 du Code civil, le registrateur a préparé un index des immeubles pour chaque lot de subdivision; cependant, il a omis d'annoter l'index des lots originaires pour y indiquer que ces lots avaient été subdivisés, comme l'exige l'art. 14 de la Loi sur le cadastre, L.R.Q. 1977, chap. C‑1. Cette annotation n'a été faite que le 16 mars 1978. Entre 1960 et 1971, les appelants ont acquis onze de ces lots de subdivision et ont dûment enregistré leur titre à l'index de ces lots.
5. Le 14 mai 1974, par convention signée en Italie, l'intimé a acheté la moitié du capital‑actions de Montclair et lui a consenti un prêt d'une durée d'un an. Trois ans plus tard, n'ayant reçu ni les actions, ni le remboursement du prêt, l'intimé a effectué une saisie avant jugement des lots 5 et 6. Le 28 octobre 1977, dans un jugement par défaut, l'intimé a été déclaré propriétaire de la moitié indivise de ces lots et a en outre obtenu une condamnation pécuniaire contre Montclair. L'intimé a enregistré ce jugement contre les lots 5 et 6, puis il a fait saisir et vendre en justice l'autre moitié indivise de ces lots. Il s'en est porté adjudicataire et a enregistré cette vente en décembre 1979, toujours contre les lots originaires.
6. Le 2 juin 1980, l'intimé a intenté une action pour se faire déclarer propriétaire absolu des lots 5 et 6, faire radier les subdivisions portées à l'index des immeubles et obliger les appelants à quitter leurs immeubles. Comme conclusion subsidiaire, l'intimé demandait également, s'il ne pouvait être maintenu dans ses droits, que le registrateur mis en cause soit condamné à l'indemniser, avec intérêt et dépens.
7. Le juge de la Cour supérieure a rejeté l'action et conclu que l'intimé ne pouvait réussir dans sa réclamation contre le mis en cause. La Cour d'appel a accueilli l'appel, déclaré l'intimé seul propriétaire des lots 5 et 6 et ordonné aux appelants de renoncer à la possession des subdivisions en litige: [1984] C.A. 18.
8. Devant cette Cour, les appelants soutiennent principalement que toutes les formalités essentielles à la validité des subdivisions ont été accomplies conformément à l'art. 2175 C.c. qui se lit ainsi:
2175. Lorsqu'un propriétaire subdivise en lots de ville ou de village un terrain marqué aux plan et livre de renvoi, il est tenu d'en déposer, au bureau du ministre de l'énergie et des ressources, un plan et livre de renvoi, par lui certifiés, avec des numéros et désignations particulières de manière à les distinguer des lots primitifs; et si ces plan et livre de renvoi particuliers sont trouvés corrects par le ministre de l'énergie et des ressources, il en transmet copie par lui certifiée au régistrateur de la division et au greffier ou au secrétaire‑trésorier de la municipalité dans les limites de laquelle est situé le terrain subdivisé.
9. Selon les appelants, les enregistrements faits par l'intimé contre les lots originaires sont donc inefficaces, parce que ces lots n'existaient plus vu les subdivisions effectuées. Par ailleurs, ils plaident que, comme la subdivision n'est pas un droit réel, elle n'a pas à être enregistrée, et que l'art. 2083 C.c. ne saurait s'appliquer pour établir l'ordre de priorité des droits des parties.
10. Pour sa part, l'intimé prétend que la subdivision doit être enregistrée en vertu des art. 2175 C.c. et 14 de la Loi sur le cadastre; le registrateur n'ayant pas fait l'annotation prescrite, les droits de l'intimé ont préséance sur ceux des appelants parce qu'ils ont été enregistrés antérieurement. Subsidiairement, s'il doit supporter la perte des immeubles en litige, l'intimé demande que le registrateur soit condamné à l'indemniser. Quant au mis en cause, il appuie les prétentions des appelants et nie sa responsabilité envers l'intimé.
11. Il ne fait aucun doute que le registrateur a commis une faute en omettant d'annoter la subdivision à l'index des lots originaires, puisqu'il avait l'obligation légale de le faire. À mon sens, le présent litige porte sur l'incidence de cette omission sur les droits des parties qui ont chacune enregistré leur titre, l'une sur les lots originaires, l'autre sur des lots de subdivision. Toutefois, étant donné les prétentions soulevées devant cette Cour et le jugement rendu par la Cour d'appel en l'espèce, nous devons dans un premier temps déterminer si, comme l'affirme l'intimé, la subdivision doit effectivement être enregistrée. Dans la négative, les articles invoqués par la Cour d'appel sont inapplicables, et le litige doit être tranché selon d'autres principes.
12. Afin de déterminer les droits des parties en l'espèce, la Cour d'appel a appliqué les art. 2082, 2083 et 2085 C.c., qui portent sur les effets de l'enregistrement:
2082. L'enregistrement des droits réels leur donne effet et établit leur rang suivant les dispositions contenues dans ce titre.
2083. Tout droit réel soumis à la formalité de l'enregistrement a effet du moment de son enregistrement à l'encontre des autres créanciers dont les droits n'ont été enregistrés que subséquemment, ou ne l'ont pas été. Si néanmoins un délai est accordé pour enregistrer un titre et que l'enregistrement soit effectué dans ce délai, ce titre a son effet à l'encontre même des créanciers subséquents qui ont priorité d'enregistrement.
2085. L'avis donné ou la connaissance acquise d'un droit non enregistré appartenant à un tiers et soumis à la formalité de l'enregistrement, ne peut préjudicier aux droits de celui qui a acquis depuis pour valeur, en vertu d'un titre dûment enregistré, sauf les cas où l'acte procède d'un failli.
13. Selon la Cour d'appel, bien que la subdivision ne soit ni un titre de propriété, ni un droit réel, elle a des incidences sur leur enregistrement; en l'absence de dispositions précises, la Cour lui applique les règles générales de l'enregistrement. Ainsi, comme l'intimé a enregistré ses droits avant que la subdivision soit annotée à l'index du lot originaire, la Cour d'appel estime que la subdivision lui est inopposable et, partant, qu'il a priorité sur les acquéreurs des lots de subdivision.
14. Les dispositions appliquées par la Cour d'appel sont regroupées sous le Titre dix‑huitième, "De l'enregistrement des droits réels". Ces dispositions prescrivent non pas le domaine de l'enregistrement, mais l'effet de l'enregistrement sur les droits réels, c'est‑à‑dire qu'elles déterminent le rang qu'auront ces droits entre eux. Or, pour que les art. 2082 et suiv. reçoivent application, il faut être en présence de droit réels, faute de quoi la priorité des droits n'est pas régie par ces articles. Par exemple, l'art. 1646 C.c. édicte qu'un bail d'une durée supérieure à douze mois doit être enregistré pour protéger le locataire en cas de changement de propriétaire; comme le bail est un droit personnel, l'effet de cet enregistrement n'est pas régi par le Titre dix‑huitième, mais bien par l'art. 1646 même. Il faut donc déterminer en premier lieu la nature d'une subdivision pour savoir si elle constitue un droit réel.
15. En termes généraux, la subdivision se définit comme une opération cadastrale. Au Québec, le cadastre sert à l'identification des terrains et à l'enregistrement des actes qui les affectent. Il constitue une représentation graphique de la division du territoire en unités de propriété. Naturellement, cette division n'est pas statique, puisque l'établissement du cadastre n'avait pas pour but de mettre une halte à l'activité économique et à l'exploitation immobilière. Pour que le cadastre demeure fidèle à la réalité, il fallait prévoir un mécanisme permettant d'y consigner les morcellements de propriété qui surviennent constamment. Ce mécanisme, c'est la subdivision. La subdivision est une simple opération cadastrale par laquelle le propriétaire morcelle un lot, en tout ou en partie, et désigne chaque nouvelle parcelle par un numéro autonome composé pour partie du numéro du lot originaire. (Giroux, "La publicité foncière" (1936), 38 R. du N. 447, à la p. 449; Comtois, "Jurisprudence: Opérations cadastrales—Subdivision et redivision—"Ajouté"" (1973), 75 R. du N. 546, à la p. 548; Bélanger, "La description légale d'un emplacement" (1981), 83 R. du N. 517, à la p. 573.)
16. Comme le cadastre doit être tenu à jour aux fins de l'enregistrement, la subdivision permet en outre de réduire les risques de confusion dans ce domaine. En effet, dès son entrée en vigueur, chaque lot de subdivision fait l'objet d'un index des immeubles distinct sur lequel sont inscrits les actes qui l'affectent. Si la subdivision n'existait pas, les actes relatifs à tous les morcellements provenant d'un même lot originaire seraient inscrits à l'index de ce lot. La constatation de l'état des droits grevant chacune des parcelles serait alors une tâche des plus ardue, compte tenu de la multiplicité des inscriptions que comporterait un lot morcellé. La subdivision a donc également pour but de faciliter la tenue du registre foncier.
17. Pour sa part, le droit réel est un lien de droit entre une personne et une chose; il confère à son titulaire un pouvoir juridique direct et immédiat sur la chose, pouvoir qui s'exerce sans aucun intermédiaire. S'il est principal (droit de propriété et ses démembrements), il porte sur la matérialité même de la chose; accessoire (p. ex. hypothèque, nantissement et privilège), il vise la valeur pécuniaire de la chose comme garantie de l'exécution d'une obligation principale. Le droit réel comporte comme attributs le droit de suite et le droit de préférence, ainsi que la possession et la faculté d'abandon.
18. De toute évidence, une opération cadastrale n'est pas un droit réel: elle ne crée aucun lien de droit entre une personne et une chose, et ne confère à son auteur ni droit de préférence, ni droit de suite. La subdivision comme telle ne modifie en rien les droits du propriétaire du lot originaire; il lui est tout à fait loisible de subdiviser son lot sans se départir de sa propriété. La subdivision ne fait que substituer au cadastre plusieurs lots là où auparavant il n'y en avait qu'un seul. De ce fait, aucun droit réel ne prend naissance, n'est modifié ou éteint. Ce n'est que si le propriétaire transfère l'un des lots de subdivision qu'un droit réel entrera en jeu.
19. Comme la subdivision n'est pas un droit réel, on ne peut selon moi appliquer les art. 2082 et suiv. pour déterminer la priorité entre les droits des parties. L'intimé soutient malgré tout que l'art. 2083 règle le litige, parce que la subdivision est "soumise à la formalité de l'enregistrement" en raison de l'art. 2175 C.c. D'après lui, cet article prévoit que l'enregistrement doit se faire par dépôt, selon les art. 2132 et suiv. Cette prétention ne saurait tenir, car je ne vois rien dans l'art. 2175 qui prescrive l'enregistrement. Lorsque le législateur veut imposer l'enregistrement d'un acte, il le fait en termes clairs et exprès, comme en témoignent les nombreux articles du Code civil portant sur le sujet. Le "dépôt" du plan certifié n'est pas synonyme d'enregistrement par dépôt, mais signifie plutôt production, remise, transmission. De plus, ce "dépôt" se fait au bureau du ministre, lequel transmet à son tour une copie certifiée par lui au registrateur. Il ne peut y avoir d'enregistrement par dépôt au bureau du ministre, et le législateur n'a sûrement pas voulu charger le ministre d'un enregistrement pour le compte du propriétaire.
20. L'intimé s'appuie en outre sur le texte de l'art. 14 de la Loi sur le cadastre pour prétendre que la subdivision doit être enregistrée:
14. Dès qu'un plan de subdivision ou redivision, accompagné d'un livre de renvoi a été déposé à son bureau, le régistrateur doit annoter dans l'index aux immeubles, sous le numéro du lot originaire, ou de la subdivision ou redivision, le fait que ce lot a été subdivisé ou redivisé, en tout ou en partie, selon le cas.
21. Le plan qui est "déposé" au bureau du registrateur ne l'est pas à la suite d'un enregistrement par dépôt, comme semble le croire l'intimé, mais bien à la suite de la transmission par le ministre d'une copie certifiée du plan. Au risque de me répéter, ce dépôt n'est pas un enregistrement. L'article 14 impose de plus au registrateur l'obligation d'annoter l'index du lot originaire pour informer les intéressés du fait de la subdivision. On ne peut inférer de cette obligation du registrateur que le propriétaire a de son côté l'obligation d'enregistrer l'opération cadastrale qu'il effectue. D'ailleurs, le troisième alinéa de l'art. 2129a C.c. prévoit expressément que le dépôt d'un plan de subdivision ne constitue pas un enregistrement.
2129a. Le dépôt d'un plan fait au bureau d'enregistrement en vertu d'une loi qui l'exige constitue un enregistrement de ce plan et est traité comme tel.
Ce plan doit être accompagné d'un avis indiquant la description de l'immeuble qui y est visé suivant les prescriptions de l'article 2168.
Cette disposition ne comprend pas les dépôts de plans visés par les articles 2166 à 2176c et par la Loi du cadastre (Statuts refondus, 1941, chapitre 320).
22. En somme, puisque la subdivision n'est pas un "droit réel soumis à la formalité de l'enregistrement", il n'y a pas lieu d'appliquer les règles de préférence édictées aux art. 2082 et suiv. du Code civil pour déterminer les droits des parties en l'espèce. Cette détermination doit se faire à la lumière des principes relatifs à la subdivision.
23. La subdivision se fait sous l'autorité de l'art. 2175 C.c. et des dispositions de la section III de la Loi sur le cadastre. Selon l'article 2175, le propriétaire doit établir un plan de subdivision certifié qu'il soumet à l'approbation du ministre de l'Énergie et des Ressources. S'il l'approuve, le ministre transmet ensuite une copie de ce plan au registrateur, ainsi qu'au greffier ou au secrétaire‑trésorier de la municipalité. Selon les auteurs, le lot de subdivision entre en vigueur, pour les fins de l'enregistrement, à la date du dépôt de ce plan au bureau d'enregistrement (Marler, The Law of Real Property (1932), à la p. 576; Charron, "Plans et cadastres: leur mise en vigueur et leurs effets sur les titres" (1974), 76 R. du N. 345, à la p. 356; Bélanger, "Le régistrateur québécois" (1982), 84 R. du N. 499, à la p. 537).
24. Une fois le plan déposé, donc après l'entrée en vigueur du lot de subdivision, l'art. 14 de la Loi sur le cadastre impose au registrateur l'obligation d'annoter l'index du lot originaire. Assurément, le registrateur est tenu d'accomplir cette formalité administrative pour informer les tiers intéressés, et il engage sa responsabilité si sa non‑exécution cause préjudice à quelqu'un. Toutefois, il ne s'agit pas d'une formalité essentielle à la validité de la subdivision, comme le soutient l'intimé, puisque celle‑ci est déjà entrée en vigueur au moment de la réception des plans au bureau d'enregistrement. La subdivision est donc parfaite dès que le registrateur reçoit les plans approuvés par le ministre, avec toutes les conséquences que cela comporte.
25. Notamment, l'article 15 de la Loi sur le cadastre édicte qu'une fois la subdivision faite, la désignation donnée aux lots de subdivision constitue l'exacte description de ces lots:
15. Lorsqu'une subdivision ou redivision a été faite, le numéro spécial et la désignation donnés à chaque lot sur le plan et dans le livre de renvoi de cette subdivision ou redivision, constituent l'exacte description de ces lots subdivisés respectivement, laquelle est suffisante dans tout document; et les dispositions de l'article 2168 du Code civil s'appliquent aux lots de cette subdivision ou redivision.
26. Comme l'article 2168 C.c. s'applique aux lots de subdivision, tout acte enregistré postérieurement à la subdivision doit comporter le numéro et la désignation que le propriétaire a donnés à ces lots:
2168. ...
Aussitôt après que le dépôt de tel plan et livre de renvoi a été fait et qu'il en a été donné avis, les notaires sont tenus, en rédigeant les actes concernant les immeubles indiqués sur tel plan, de désigner ces immeubles par le numéro qui leur est donné sur le plan et dans le livre de renvoi, de la manière prescrite ci‑dessus; à défaut de telle désignation l'enregistrement ne peut affecter le lot en question, à moins qu'il ne soit enregistré un avis indiquant le numéro sur le plan et livre de renvoi comme étant celui du lot qu'on veut affecter par tel enregistrement.
...
27. Par l'effet de cet article, le titre enregistré sans la désignation officielle d'un lot n'affecte pas l'immeuble et ne confère aucun droit opposable aux tiers. C'est le principe que cette Cour a reconnu dans l'arrêt St‑Gelais v. Banque de Montréal, [1968] R.C.S. 183. Voici en outre ce qu'écrit Me Bélanger dans "Le régistrateur québécois", loc. cit., à la p. 509:
552. Pour assurer l'utilisation des documents cadastraux, le législateur énonça que le document enregistré n'affectait un immeuble que si ce document indiquait le numéro cadastral ou contenait une description légale de l'immeuble qu'on voulait affecter par cet enregistrement.
553. Au plan strictement juridique, le document qui ne contient pas une description légale de l'immeuble qu'on prétend affecter, même lorsqu'il est inscrit sur l'index des immeubles, n'affecte pas cet immeuble.
(Voir au même effet Marler, op. cit., à la p. 576, et Lamontagne, "Questions d'enregistrement" (1982), 84 R. du N. 407, aux pp. 414 et 415.) Par conséquent, le lot originaire ayant cessé d'exister lors de l'entrée en vigueur des lots de subdivision, les enregistrements contenant la désignation du lot originaire sont inopérants et n'affectent pas ce lot: Economic Realty Ltd. v. Benoît, [1946] C.S. 81.
28. En l'espèce, la subdivision est en vigueur depuis le dépôt des plans au bureau d'enregistrement. Ainsi, les enregistrements effectués par l'intimé sur les lots originaires 5 et 6 sont inopérants dans la mesure où les appelants sont concernés; comme les actes qu'il a enregistrés ne comportent pas la désignation officielle des lots de subdivision, ces enregistrements ne les affectent pas. Seuls les actes enregistrés par les appelants et contenant le numéro et la désignation des lots de subdivision sont opposables aux tiers qui revendiquent des droits sur ces lots. À leur égard, c'est le numéro officiel du lot qui doit prévaloir à l'encontre d'un numéro qui n'existe plus. L'intimé ne saurait prétendre à aucun droit dans les lots des appelants, puisque aucun des actes qu'il a enregistrés n'affecte ces lots. À mon avis, l'appel doit donc être accueilli et le jugement de première instance rétabli.
29. À l'audience, l'intimé a présenté une requête pour former un pourvoi incident quant à la responsabilité du registrateur mis en cause. La Cour d'appel ne s'est pas prononcée sur cette conclusion subsidiaire de l'intimé, puisqu'elle lui a donné gain de cause sur son moyen principal. Vu sa tardiveté, je suis d'avis que cette requête doit être rejetée. De plus, le juge de première instance a conclu qu'il n'y avait aucune preuve des dommages causés par l'omission du registrateur; je ne crois pas qu'il soit opportun de modifier cette conclusion.
30. Pour tous ces motifs, j'accueillerais le pourvoi avec dépens dans toutes les cours.
Pourvoi accueilli avec dépens.
Procureur des appelants: Jack Bobrove, Montréal.
Procureur de l'intimé: Sergio Tucci, Montréal.
Procureurs du mis en cause: Bernard, Roy & Associés, Montréal.
* Le juge Estey n'a pas pris part au jugement.
