Zeitel c. Ellscheid, [1994] 2 R.C.S. 142
Edda Emilie Zeitel, Agon Karl Zeitel, Claude
Manfred Henning et Nicole Therese Henning Appelants
c.
Susan Diane Ellscheid, Donald Anthony Simmons
et 794798 Ontario Limited Intimés
Répertorié: Zeitel c. Ellscheid
No du greffe: 22792.
1994: 31 janvier; 1994: 5 mai.
Présents: Les juges La Forest, Sopinka, McLachlin, Iacobucci et Major.
en appel de la cour d'appel de l'ontario
POURVOI contre un arrêt de la Cour d'appel de l'Ontario (1991), 5 O.R. (3d) 449, 85 D.L.R. (4th) 654, 50 O.A.C. 361, 8 M.P.L.R. (2d) 173, qui a accueilli l'appel d'un jugement du juge local Hoolihan de la Cour suprême et annulé l'ordonnance qu'il avait rendue. Pourvoi rejeté, les juges Sopinka et Iacobucci sont dissidents.
Peter J. Harte, pour les appelants.
Michael Anne MacDonald, pour les intimés.
//Le juge Major//
Version française du jugement des juges La Forest, McLachlin et Major rendu par
Le juge Major — J'ai pris connaissance des motifs de mon collègue le juge Sopinka et, en toute déférence, je ne souscris pas à sa conclusion. J'estime en effet que la Municipal Tax Sales Act, 1984, S.O. 1984, ch. 48 (la «MTSA»), répond complètement à la réclamation des appelants.
Le pourvoi concerne deux îles, la 99B et la 99D, situées dans la baie Georgienne. Pour reprendre la terminologie utilisée par la Cour d'appel de l'Ontario, l'île 99B est l'«île aux pierres» parce qu'on n'y trouve que de la pierre nue, tandis que l'île 99D est l'«île au chalet» du fait qu'on y trouve un chalet.
Les deux îles appartenaient initialement à Marguerite Carpenter, qui les a confondues. C'est ainsi qu'elle parlait de l'île aux pierres qui n'est pas aménagée, comme étant l'île 99D, et de l'île au chalet, qui est aménagée, comme étant l'île 99B, alors que la situation était justement l'inverse. En 1954, elle a vendu l'île 99B (l'île aux pierres) à John Wanek. Celui‑ci, commettant la même erreur que Carpenter, a pris possession de l'île 99D (l'île au chalet), vraisemblablement sans se douter qu'il avait acheté l'île 99B (l'île aux pierres) qui n'était pas aménagée. Il a alors construit un chalet sur l'île qu'il croyait avoir achetée.
Le titre de propriété relatif à l'île 99B a fait l'objet d'une suite de transferts, passant de Wanek à Dagmars Leparskis en 1957 et finalement aux appelants en 1987. À l'instar des détenteurs précédents du titre de propriété, les appelants ont pris possession de l'île 99D (l'île au chalet) et y ont apporté des améliorations, alors qu'en réalité ils avaient acheté l'île 99B (l'île aux pierres).
Il semble qu'au cours des 40 ans qui se sont écoulés entre la vente initiale de l'île 99B (l'île aux pierres) par Carpenter à Wanek, aucun des acquéreurs ne s'est procuré un certificat d'arpentage, car un tel certificat aurait immédiatement révélé que la propriété achetée était en fait l'île 99B (l'île aux pierres) qui n'était pas aménagée.
En 1964, Carpenter a vendu l'île 99D (l'île au chalet), ainsi qu'une île avoisinante (l'île 99C), à Jean Strain qui croyait à tort, elle aussi, que l'île 99D était l'île aux pierres non aménagée.
Dans les registres du bureau d'enregistrement immobilier, l'emplacement et le propriétaire de chaque île ont toujours été correctement indiqués. Il est évident, d'après le levé d'arpentage déposé audit bureau, que l'île 99D est située à l'est de l'île 99C, tandis que l'île 99B se trouve au sud‑ouest de cette dernière. De plus, la position de chaque île est indiquée par la distance qui la sépare de deux îles avoisinantes et par son orientation par rapport à ces îles. Le présent litige aurait pu être évité si les registres du bureau d'enregistrement immobilier avaient été consultés soit avant d'acheter l'île 99B en 1987, soit antérieurement.
L'emplacement et le propriétaire de chaque île figuraient correctement aussi sur le levé et dans les registres utilisés par la municipalité de Georgian Bay pour fixer l'impôt foncier. La valeur imposable de chacune des propriétés était inscrite dans les registres du bureau d'imposition municipale. Ces registres attribuaient à l'île 99B non aménagée une valeur imposable plus élevée que celle de l'île 99D qui était aménagée. Par conséquent, les appelants, propriétaires inscrits de l'île 99B (l'île aux pierres), étaient imposés comme si c'était l'île aménagée qui leur appartenait, alors que Strain, propriétaire inscrite de l'île 99D (l'île au chalet), était imposée comme si elle était propriétaire de l'île non aménagée.
Strain a avisé la municipalité qu'elle ne payerait plus d'impôt pour l'île 99D, vraisemblablement parce qu'il s'agissait d'une propriété non aménagée de faible valeur. La municipalité a donc procédé à la vente pour fins d'impôt du bien-fonds, conformément à la MTSA. Rien n'indique que la municipalité n'a pas satisfait aux exigences formelles de la Loi. L'annonce qui est parue dans la Gazette de l'Ontario et sur laquelle les intimés ont fondé leur offre donnait la description légale exacte de l'île 99D.
Avis de la vente imminente pour fins d'impôt a été donné à Strain en sa qualité de propriétaire inscrite de l'île 99D. Comme il fallait s'y attendre, les appelants n'ont pas été avisés de la vente puisque les registres ne faisaient nullement état de leur intérêt dans le bien‑fonds. Ils étaient en effet propriétaires inscrits de l'île 99B (l'île aux pierres) pour laquelle il n'existait aucun arriéré d'impôt.
Les intimés, sur la foi des avis de vente pour fins d'impôt, ont offert avec succès la somme de 999 $ pour l'île 99D (l'île au chalet), sans l'avoir vue, et ils en sont devenus les propriétaires inscrits conformément à la MTSA. Ils ont par la suite transféré la propriété de l'île à la société intimée.
Les appelants, occupants de l'île 99D (l'île au chalet) mais propriétaires inscrits de l'île 99B (l'île aux pierres), ont demandé un jugement déclarant que la vente pour fins d'impôt était nulle et sans effet et qu'ils possédaient un intérêt en fief simple dans l'île 99D (l'île au chalet). Les décisions des juridictions inférieures ont été résumées par le juge Sopinka. Le juge de première instance a statué en faveur des appelants. La Cour d'appel de l'Ontario a infirmé, à la majorité, cette décision et confirmé le titre de propriété de l'intimée.
Les dispositions législatives
La Municipal Tax Sales Act, 1984 prévoit notamment:
[traduction] 3.--(1) Lorsque des arriérés d'impôts sont dus
. . .
le trésorier peut, sauf directive contraire du conseil municipal, établir et enregistrer un certificat d'arriérés d'impôts rédigé selon la formule prescrite à l'égard du titre du bien‑fonds visé.
. . .
9.--(1) . . .
(5) Par l'enregistrement de l'acte d'adjudication ou de l'avis de dévolution sont dévolus à la personne qui y est désignée ou à la municipalité, selon le cas, le domaine en fief simple sur le bien‑fonds, ainsi que tous les droits et dépendances qui s'y rattachent, libres des autres domaines et intérêts, sous réserve:
a)des servitudes et des clauses restrictives qui se rattachent au bien‑fonds;
b)des domaines et des intérêts de la Couronne du chef du Canada ou de l'Ontario;
c)de tout intérêt ou titre, obtenu par possession adversative par des propriétaires contigus avant l'enregistrement de l'acte d'adjudication ou de l'avis de dévolution.
. . .
13.--(1) Sous réserve d'une preuve de fraude, les actes d'adjudication et les avis de dévolution qui sont enregistrés sont définitifs et lient de façon concluante. Ils ne peuvent être contestés, notamment:
a)pour l'invalidité d'une évaluation foncière sur laquelle étaient fondés les arriérés d'impôts;
b)pour manquement à des exigences, y compris celles touchant les avis, imposées par la présente loi, une autre loi out toute autre règle de droit.
Une action en recouvrement du bien‑fonds ne peut être intentée après l'enregistrement de l'acte d'adjudication ou de l'avis de dévolution si la déclaration solennelle exigée par le paragraphe 9(4) a été enregistrée.
Analyse
Le juge Sopinka affirme que, si on interprétait littéralement la MTSA, un citoyen qui a acquitté intégralement les impôts relatifs à sa maison pourrait la perdre à la suite d'une erreur non décelée dans les registres municipaux.
Ce serait cause d'inquiétude générale si une municipalité pouvait, conformément à la MTSA, priver un citoyen d'un bien‑fonds pour lequel il a payé tous les impôts. Il est toutefois douteux que la Loi puisse engendrer un tel résultat, car suivant son par. 3(1), un bien‑fonds ne peut faire l'objet d'une vente pour fins d'impôt que si des arriérés d'impôts sont dus relativement à ce bien‑fonds. L'existence d'un arriéré d'impôt constitue donc une condition préalable de l'application de la Loi. Un propriétaire de maison qui a payé en totalité les impôts y relatifs ne pourrait voir vendre son bien‑fonds.
Toutefois, la situation décrite au paragraphe précédent n'existe pas en l'espèce. En admettant que les appelants avaient acquis par possession adversative ou contraire un titre possessoire à l'égard de l'île 99D, il s'ensuit qu'ils étaient propriétaires de deux îles. Ils détenaient à l'égard de l'île 99B un titre de propriété en bonne et due forme, en tant que propriétaires inscrits, et ils détenaient à l'égard de l'île 99D un titre possessoire, en tant que possesseurs adversatifs ou à titre de propriétaire. Il est évident qu'ils n'ont acquitté les impôts que relativement à une seule propriété, laquelle était correctement décrite dans le rôle d'évaluation comme étant l'île 99B. Ce sont les propriétaires inscrits, et non pas les possesseurs à titre de propriétaire, qui sont assujettis à l'impôt. Les appelants n'ont pas payé d'impôt relativement à l'île 99D. En conséquence, lorsque Strain, propriétaire inscrite de l'île 99D, a refusé d'acquitter les impôts relatifs à cette île, cette dernière a fait l'objet d'un arriéré d'impôt et est devenue susceptible d'être vendue conformément à la MTSA.
Il est sans intérêt aux fins du présent pourvoi que la municipalité ait établi une cotisation d'impôt à l'égard de l'île 99B comme s'il s'était agi d'une propriété aménagée, alors qu'elle ne l'était pas en réalité. Que l'évaluation de la municipalité soit qualifiée d'[traduction] «inexacte», comme a préféré le faire la Cour d'appel de l'Ontario à la majorité, ou, plus strictement, d'[traduction] «invalide», cela ne tire pas à conséquence en ce qui concerne l'al. 13(1)a) MTSA, qui dispose qu'une vente pour fins d'impôt est définitive et lie de façon concluante et ne peut être contestée en raison de l'«invalidité d'une évaluation foncière sur laquelle étaient fondés les arriérés d'impôts».
De même, le fait que les appelants aient pu détenir à l'égard de l'île 99D un titre possessoire en raison de la possession contraire continue du bien‑fonds depuis 1954 n'a aucune pertinence compte tenu des dispositions de la MTSA. Suivant l'al. 9(5)c), est dévolu à l'acquéreur dans le cadre d'une vente pour fins d'impôt le domaine en fief simple, sous réserve notamment [traduction] «de tout intérêt ou titre, obtenu par possession adversative par des propriétaires contigus» (je souligne). Bien qu'il se puisse que les appelants soient des possesseurs à titre de propriétaire, il est évident que ce ne sont pas des propriétaires contigus à l'égard de l'île 99D. Les îles, étant séparées par une étendue d'eau, ne sont pas contiguës.
Les principes d'interprétation législative empêchent notre Cour d'élargir la portée de l'al. 9(5)c) de manière à permettre aux appelants d'obtenir gain de cause. La maxime expressio unius est exclusio alterius signifie que, dans le cas où une loi énonce une exception à une règle générale, toute autre exception est exclue. À l'alinéa 9(5)c), le législateur dit que l'acquéreur dans le cadre d'une vente pour fins d'impôt obtient un titre de propriété sous réserve des droits d'une seule catégorie de possesseurs adversatifs ou à titre de propriétaire, c'est‑à‑dire les propriétaires contigus. En l'espèce, les biens‑fonds en cause, étant des îles, ne sont pas contigus, de sorte que les appelants ne peuvent se prévaloir de l'exception.
Il nous faut enfin examiner les objets de la MTSA. La raison d'être de cette loi est de permettre aux municipalités de vendre tout bien‑fonds pour lequel il existe un arriéré d'impôt. Puisque les acquéreurs doivent être assurés de l'intégrité du titre, le législateur a déclaré qu'à peu d'exceptions près l'acte d'adjudication est définitif et a force exécutoire une fois qu'il est délivré. Au cours des dernières années, la Loi a été modifiée de manière à mieux assurer l'irrévocabilité de la vente. Comme le fait remarquer mon collègue le juge Sopinka, le par. 13(1) a été inséré afin d'abolir le pouvoir des tribunaux de se fonder sur l'invalidité de l'évaluation pour déclarer invalide une vente pour fins d'impôt: Re Kirton and Frolak, [1973] 2 O.R. 185 (H.C.). De même, la MTSA ne renferme pas la disposition qui, dans une loi antérieure, permettait de contester un acte d'adjudication dans les deux ans de sa délivrance: voir l'Assessment Act, R.S.O. 1937, ch. 272, art. 186, et la Municipal Act, R.S.O. 1980, ch. 302, art. 448.
La reconnaissance des rôles légitimes du législateur et des tribunaux exige que ces derniers donnent effet au sens ordinaire des mots d'une loi dûment adoptée. Les tribunaux n'ont pas compétence pour modifier un régime législatif soigneusement conçu simplement parce qu'ils désapprouvent le résultat qu'une loi engendre dans un cas donné. Voir, p. ex., Elmer A. Driedger, Construction of Statutes (2e éd. 1983), à la p. 86.
Les appelants avaient en tout temps avant la vente pour fins d'impôt et, plus particulièrement, au moment de l'achat, les moyens de savoir de quel bien‑fonds il était question. Des documents publics décrivent clairement les biens‑fonds en cause. Par ailleurs, un certificat d'arpentage aurait rendu impossible l'erreur qu'ils ont commise.
Par conséquent, je suis d'avis de rejeter le pourvoi avec dépens.
//Le juge Sopinka//
Version française des motifs des juges Sopinka et Iacobucci rendus par
Le juge Sopinka (dissident) —
Introduction
Se pose en l'espèce la question de savoir si le texte d'une loi doit être interprété littéralement au point d'engendrer un résultat injuste et incompatible avec les objets de ladite loi. Plus précisément, il est nécessaire de décider s'il y a lieu d'interpréter la Municipal Tax Sales Act, 1984, S.O. 1984, ch. 48 («MTSA»), de façon à protéger contre toute intervention la vente pour fins d'impôt d'un bien‑fonds par une municipalité dans un cas où la municipalité a confondu par erreur le bien‑fonds vendu avec celui occupé par d'autres contribuables.
Les faits
En 1987, les appelants ont acheté pour 33 000 $ l'île 99B située dans la baie Georgienne. Jean Strain était la propriétaire inscrite de l'île 99C et aussi de l'île 99D sur laquelle a été construit un chalet. L'île 99B est décrite comme une «île aux pierres» non aménagée. Toutefois, sur la foi de ce que la propriétaire précédente de l'île 99B avait cru être le cas, Jean Strain croyait que l'île 99B était l'île 99D et vice versa. Lorsque les appelants ont acheté l'île 99B, ils croyaient, eux aussi, qu'il s'agissait de l'île aménagée qu'occupaient depuis 1954 les détenteurs précédents du titre de propriété, plutôt que de l'île aux pierres. Les appelants ont, en conséquence, commencé à occuper l'île 99D au cours de l'été 1987 et ont apporté de nouvelles améliorations au chalet s'y trouvant. De plus, le bureau d'imposition municipale a imposé les appelants comme s'ils étaient propriétaires de l'île aménagée plutôt que de l'île aux pierres. Alors que la cotisation d'impôt foncier de Jean Strain a été fixée à 26,04 $ pour l'année 1988 relativement à l'île 99D, celle des appelants, censément à l'égard de l'île 99B, s'élevait à 431,86 $. Ces cotisations reflétaient les données du rôle d'évaluation foncière qui, en 1987, indiquait que l'île 99D était un terrain nu, mais qualifiait de résidentielle l'île 99B.
Conformément à la MTSA, la municipalité de Georgian Bay a procédé à la vente de l'île 99D en raison des arriérés d'impôts de Jean Strain. L'île 99D a été adjugée aux intimés qui l'ont achetée pour 999 $, [traduction] «sans l'avoir vue». Quand ils s'y sont rendus, les intimés se sont aperçus que les appelants occupaient par erreur l'île 99D, alors qu'ils étaient en réalité propriétaires inscrits de l'île 99B.
Après que les parties eurent échangé une série de lettres sur la question de savoir qui était véritablement propriétaire de l'île 99D, les appelants ont demandé un jugement déclarant qu'ils en étaient propriétaires par possession adversative ou contraire et que la vente pour fins d'impôt aux intimés était nulle et sans effet. Ils sollicitaient en outre un certificat d'affaire en instance à l'égard de l'île 99D ainsi qu'une injonction interlocutoire et permanente empêchant les intimés de mettre les pieds sur l'île 99D. Quant aux intimés, ils ont demandé reconventionnellement un jugement les déclarant propriétaires en fief simple de l'île 99D. Le juge de première instance a statué en faveur des appelants, mais sa décision a été infirmée par la Cour d'appel de l'Ontario, le juge Finlayson étant dissident.
Les juridictions inférieures
Cour suprême de l'Ontario
Le juge local Hoolihan de la Cour suprême a accordé aux appelants le redressement sollicité, statuant que la municipalité n'avait pas compétence pour effectuer une vente pour fins d'impôt en vertu de la MTSA dans un cas où l'évaluation foncière qui sous-tendait la vente était invalide. Il a conclu ceci:
[traduction] En l'espèce, c'est en réalité de l'île 99D qu'il s'agissait. Il n'y avait aucun arriéré d'impôt relativement à celle‑ci. Les impôts avaient été acquittés en totalité. Une loi concernant la vente de biens‑fonds pour cause d'arriérés d'impôts municipaux ne confère nullement à la municipalité le droit de vendre un bien‑fonds pour lequel l'impôt a été payé intégralement. Le principe chéri de notre droit suivant lequel «la maison d'une personne est pour elle son château» ne saurait être contrecarré par une vente erronée pour fins d'impôt. Il serait inique que l'omission d'une personne de payer ses impôts puisse entraîner pour quelqu'un qui a acquitté les siens la perte de sa maison ou de son commerce.
Cour d'appel de l'Ontario (1991), 5 O.R. (3d) 449
Le juge Carthy, au nom de la cour à la majorité, n'a pas perçu les faits de l'affaire de la même façon que le juge de première instance. Il a conclu qu'en l'espèce c'étaient les appelants qui avaient commis une erreur en s'établissant sur une île à l'égard de laquelle ils ne pouvaient faire valoir qu'un droit fondé sur la possession contraire. Il a conclu que des impôts étaient dus à l'égard de l'île 99D puisque Jean Strain avait cessé de les acquitter. En définitive, la cour à la majorité a accueilli l'appel des intimés en concluant, à la p. 455, que:
[traduction] . . . en ce qui concerne cette vente, le rôle d'évaluation foncière et la procédure d'évaluation ne renferment qu'une seule erreur qui réside dans le fait de décrire l'île où se trouve le chalet comme étant non aménagée et d'exiger, par conséquent, un montant d'impôt très bas. Cela rend l'évaluation inexacte plutôt qu'invalide. Cependant, même si l'évaluation est invalide, l'acte d'adjudication est définitif et lie de façon concluante et il ne saurait faire l'objet d'une contestation fondée sur le par. 13(1).
Je suis convaincu que rien dans les faits de l'espèce ne justifie que, dans le contexte de la nouvelle loi, on tienne compte de la jurisprudence antérieure en la matière. En particulier, la Loi envisage expressément la possession contraire et décrit le genre de possession contraire qui l'emporte sur un acte d'adjudication. Aux termes de la Loi, cet acte, une fois enregistré, conférait aux appelants un droit de propriété incontestable sur l'île 99D.
Le juge Finlayson, dissident, a conclu qu'il convenait en l'espèce d'appliquer le principe de l'erreur in substantialibus, puisque la municipalité et les intimés avaient commis une erreur fondamentale au sujet de la propriété faisant l'objet de la vente. Il a conclu que, devant une erreur aussi grave, la Loi ne pouvait empêcher l'annulation de la cession. À ce propos, il déclare ce qui suit, à la p. 464:
[traduction] Peu importe qu'il s'agisse d'un cas où, comme l'a estimé le juge de première instance, aucun arriéré d'impôt n'existait à l'égard du bien‑fonds des intimés, de sorte que la vente pour fins d'impôt était injustifiée, ou bien, comme je le crois, d'un cas d'erreur fondamentale quant à la propriété visée par l'acte d'adjudication, la cour doit intervenir pour corriger la situation.
La question en litige
La MTSA devrait‑elle s'interpréter comme interdisant l'examen d'un acte d'adjudication qui a pour effet d'éteindre le droit, par ailleurs valide, qu'a une personne sur un bien-fonds pour lequel cette personne a dûment acquitté les impôts en fonction de la valeur dudit bien-fonds?
Les dispositions législatives pertinentes
Le paragraphe 9(5), l'art. 12 et le par. 13(1) de la Municipal Tax Sales Act, 1984 se lisent ainsi:
[traduction] 9.--(1) . . .
(5) Par l'enregistrement de l'acte d'adjudication ou de l'avis de dévolution sont dévolus à la personne qui y est désignée ou à la municipalité, selon le cas, le domaine en fief simple sur le bien‑fonds, ainsi que tous les droits et dépendances qui s'y rattachent, libres des autres domaines et intérêts, sous réserve:
a)des servitudes et des clauses restrictives qui se rattachent au bien‑fonds;
b)des domaines et des intérêts de la Couronne du chef du Canada ou de l'Ontario;
c)de tout intérêt ou titre, obtenu par possession adversative par des propriétaires contigus avant l'enregistrement de l'acte d'adjudication ou de l'avis de dévolution.
. . .
12.--(1) Aucun acte accompli en vertu de la présente loi visant la vente d'un bien‑fonds n'est nul pour cause de négligence, d'omission ou d'erreur. Il peut toutefois être susceptible d'annulation pour ces mêmes causes, sous réserve du présent article et de l'article 13.
(2) Sous réserve du paragraphe (4) et l'article 13, les actes accomplis en vertu de la présente loi deviennent susceptibles d'annulation en raison:
a)soit du fait que le trésorier ne s'est pas conformé, quant à l'essentiel, à l'article 4 ou au paragraphe 9(1) de la présente loi;
b)soit d'une erreur ou d'une omission dans l'enregistrement ou la vente du bien‑fonds, à l'exclusion d'une erreur ou d'une omission mentionnée au paragraphe (5).
. . .
(5) Aucun acte accompli en vertu de la présente loi ne peut être annulé en raison:
a)du fait que le trésorier n'a pas pratiqué une saisie‑gagerie, pour quelque motif que ce soit, ou n'a pas pris toute autre mesure en vue de la perception des impôts;
b)d'une erreur dans le coût d'annulation, à l'exclusion d'une erreur grave;
c)d'une erreur dans les avis envoyés ou remis aux termes de la présente loi, si la personne alléguant l'erreur n'a pas été gravement induite en erreur;
d)d'une erreur dans la publication ou l'affichage d'annonces, si la personne alléguant l'erreur n'a pas été gravement induite en erreur;
e)d'une erreur dans la description du bien‑fonds dans le certificat d'arriérés d'impôts, si la personne alléguant l'erreur n'a pas été gravement induite en erreur.
. . .
13.--(1) Sous réserve d'une preuve de fraude, les actes d'adjudication et les avis de dévolution qui sont enregistrés sont définitifs et lient de façon concluante. Ils ne peuvent être contestés, notamment:
a)pour l'invalidité d'une évaluation foncière sur laquelle étaient fondés les arriérés d'impôts;
b)pour manquement à des exigences, y compris celles touchant les avis, imposées par la présente loi, une autre loi out toute autre règle de droit.
Une action en recouvrement du bien‑fonds ne peut être intentée après l'enregistrement de l'acte d'adjudication ou de l'avis de dévolution si la déclaration solennelle exigée par le paragraphe 9(4) a été enregistrée.
Principes d'interprétation législative
Il est vrai que les tribunaux se sont montrés réticents à s'écarter, simplement pour éviter un résultat injuste, de l'interprétation littérale de dispositions législatives auxquelles ne peut raisonnablement être prêtées qu'un seul sens: Sutherland Publishing Co. c. Caxton Publishing Co., [1938] 1 Ch. 174, The Queen c. The Judge of the City of London Court, [1892] 1 Q.B. 273, lord Esher, à la p. 290. Néanmoins, comme l'a reconnu le juge Lamer (maintenant Juge en chef) de notre Cour, dans l'arrêt Paul c. La Reine, [1982] 1 R.C.S. 621, à la p. 662, «cette réticence n'a pas empêché les tribunaux de s'écarter des règles ordinaires d'interprétation si, par leur emploi, le droit devait devenir ce que le M. Bumble de Dickens disait qu'il pouvait parfois être «un âne, un idiot» (Dickens, Oliver Twist)». Ainsi, les tribunaux canadiens ont adopté en matière d'interprétation une approche pragmatique ou fondée sur l'objet visé, dans le cas où l'interprétation littérale aurait produit soit des résultats extrêmement déraisonnables ou inéquitables (Cadieux c. Montreal Gas Co. (1898), 28 R.C.S. 382, inf. par [1899] A.C. 589, R. c. Quon, [1948] R.C.S. 508), soit des résultats incompatibles avec d'autres dispositions ou avec les objets de la loi en question: The Queen c. Sommerville, [1974] R.C.S. 387, Workmen's Compensation Board c. The Bathurst Co., [1924] R.C.S. 216, Motel Pierre Inc. c. Cité de Saint‑Laurent, [1967] B.R. 239. Donc, même lorsque l'interprétation d'une disposition législative force le sens des mots du législateur, c'est elle qui doit l'emporter dans le cas où une autre interprétation conduirait à l'absurdité: Paul c. La Reine, précité, à la p. 664.
La Loi
Bien que la MTSA prévoie une série de mesures protectrices en ce qui concerne la vente pour fins d'impôt d'un biens‑fonds par une municipalité, une interprétation littérale de ses al. 13(1)a) et b) aurait pour effet de soustraire à l'invalidité un acte d'adjudication délivré à l'égard d'un bien‑fonds vendu entièrement par erreur, peu importe que le propriétaire ait été avisé de la vente imminente ou qu'il ait vraiment existé des arriérés d'impôts relativement à ce bien‑fonds. On peut facilement imaginer une situation où des contribuables pourraient perdre leur maison à la suite d'une vente pour fins d'impôt fondée sur des erreurs non décelées dans les registres municipaux. La seule différence importante entre une telle situation et celle qui nous occupe est que les appelants avaient, à l'égard du bien‑fonds vendu par erreur par la municipalité, un intérêt possessoire plutôt qu'un titre de propriété en bonne et due forme. À mon avis, non seulement l'interprétation littérale de la MTSA que nous proposent les intimés conduirait à l'absurdité et à l'injustice, mais encore elle est incompatible avec les objets de la MTSA elle‑même.
Comme l'a fait remarquer le juge Finlayson, le législateur a dû, en adoptant la MTSA, poursuivre avant tout, notamment, un objectif de certitude et d'irrévocabilité en matière de ventes pour fins d'impôt, afin que les municipalités disposent d'un mécanisme efficace de perception des arriérés d'impôts. C'est ce que confirment des dispositions comme le par. 13(1) MTSA, qui prévoit que l'acte d'adjudication délivré est définitif et lie de façon concluante, à moins qu'il n'y ait preuve de fraude. La suppression de la disposition qui, dans une loi antérieure, prévoyait que les actes d'adjudication étaient susceptibles de contestation dans les deux ans qui suivaient leur délivrance vient également confirmer que le législateur a cherché, au moyen de la MTSA, à atteindre un objectif de certitude et d'irrévocabilité en matière de ventes pour fins d'impôt: voir l'Assessment Act, R.S.O. 1937, ch. 272, art. 186, et la Municipal Act, R.S.O. 1980, ch. 302, art. 448. De plus, l'al. 9(5)c) MTSA prévoit que tous les intérêts fondés sur la possession contraire, à l'exception de ceux des propriétaires contigus, s'éteignent au moment de la délivrance d'un acte d'adjudication par la municipalité.
Toutefois, en poursuivant l'objectif de certitude et d'irrévocabilité en matière de ventes pour fins d'impôt, le législateur a reconnu l'ampleur des intérêts touchés par les ventes de biens‑fonds privés par des municipalités et il a établi une série de conditions à remplir pour qu'une municipalité puisse procéder à une vente pour fins d'impôt conformément à la MTSA: voir les art. 4, 9 et 11. Sans aucun doute, la plus importante de ces conditions est celle de l'existence d'un arriéré d'impôt: voir l'art. 3. C'est là évidemment la condition préalable logique de la réalisation de l'objectif législatif de mettre à la disposition des municipalités des mécanismes efficaces de perception des arriérés d'impôts. Suivant cette loi, la municipalité n'a aucun intérêt légitime à vendre une propriété privée, sauf s'il existe un arriéré d'impôt. Donc, bien que le par. 13(1) prévoie que l'acte d'adjudication enregistré est définitif et lie de façon concluante, même s'il a été précédé d'une évaluation foncière invalide ou si les exigences en matière de procédure posées par la Loi ne sont pas remplies, il reste que, dans un cas où l'acte d'adjudication est délivré relativement à un bien‑fonds qui ne fait l'objet d'aucun arriéré d'impôt, la conclusion que cet acte est définitif et qu'il a force exécutoire ne favoriserait aucunement la réalisation de l'objet principal de la Loi. En fait, pareille interprétation permettrait aux municipalités de vendre des biens‑fonds privés dans des cas où il n'y a aucun arriéré d'impôt, ce qui est incompatible avec l'objet de doter les municipalités de moyens efficaces de percevoir les arriérés d'impôts. Je souligne, à ce propos, que l'art. 13 s'applique de manière à protéger contre toute attaque un acte d'adjudication reposant sur une évaluation foncière invalide [traduction] «sur laquelle étaient fondés les arriérés d'impôts», ce qui implique que l'application de cet article est conditionnée par l'existence d'un arriéré d'impôt.
Je me dois d'insister ici sur la nature de la condition préalable dont j'ai constaté l'existence. En particulier, je souligne la distinction entre «l'arriéré d'impôt résultant d'une évaluation irrégulière» et «l'absence totale d'arriéré d'impôt». Par le paragraphe 13(1), le législateur a retiré aux tribunaux la capacité de toucher aux actes d'adjudication dans des cas où il n'est question que d'une évaluation irrégulière: cf. Re Kirton and Frolak, [1973] 2 O.R. 185 (H.C.), et la jurisprudence y citée. Le législateur n'a pas, selon moi, voulu autoriser la vente arbitraire de biens‑fonds lorsqu'il n'y a pas le moindre arriéré d'impôt.
C'est la situation qui existe en l'espèce. Quoique les registres d'évaluation indiquent le contraire, les impôts municipaux plus élevés relatifs à l'île 99D, sur laquelle avait été construite une habitation, étaient en fait acquittés par les appelants qui avaient la possession de l'île, mais qui n'en étaient pas les propriétaires inscrits. De même, les impôts municipaux relatifs à l'île 99B, calculés au taux plus bas prévu pour les terrains nus, étaient en réalité facturés à la propriétaire inscrite de l'île 99D, Jean Strain. Les appelants et leurs prédécesseurs avaient eu la possession de l'île 99D depuis 1954, et les rôles d'évaluation municipale ainsi que les cotisations d'impôt foncier établies conformément aux renseignements y consignés indiquent qu'ils occupaient un bien‑fonds aménagé plutôt qu'un terrain nu et qu'ils payaient des impôts en conséquence.
En d'autres termes, les appelants acquittaient les impôts comme s'ils détenaient un titre de propriété en bonne et due forme à l'égard de l'île 99D. Avant la vente pour fins d'impôt, ils avaient ce qui semblait être un intérêt possessoire indéfectible dans ce bien‑fonds. En tant que propriétaires en vertu d'un titre possessoire, ils payaient des impôts selon la valeur de leur titre. Essentiellement, ils acquittaient donc leurs impôts en bons citoyens. De plus, il n'y avait essentiellement aucun «arriéré d'impôt» au sens de la MTSA.
Il faut donc, à mon avis, distinguer les appelants du possesseur adversatif ou à titre de propriétaire qui, intentionnellement ou par négligence, se soustrait à une obligation fiscale. Un acte d'adjudication éteindrait l'intérêt de ce possesseur à titre de propriétaire: par. 9(5). Compte tenu de la manière exemplaire dont les appelants ont acquitté leurs impôts et étant donné que leur méprise concernant la propriété en bonne et due forme des îles 99B et 99D a été renforcée par les rôles d'évaluation municipale, je ne puis faire aucune distinction utile entre la situation fâcheuse dans laquelle se trouvent les appelants et celle dans laquelle se trouve le citoyen modèle propriétaire en bonne et due forme d'une maison, qui acquitte ses impôts, mais qui, un beau jour, arrive chez lui pour découvrir que sa porte est cadenassée et que sa propriété fait l'objet d'un acte d'adjudication.
Me fondant sur ce mode d'interprétation de la MTSA, je conclus donc que l'élément fondamental qui déclenche l'application de cette loi, à savoir l'existence d'un arriéré d'impôt, n'a jamais existé en l'espèce. Il s'ensuit nécessairement que toute vente prétendument effectuée en vertu de ladite loi est intrinsèquement viciée et que l'acte d'adjudication qui en résulte est entaché de nullité.
En plus d'assurer que l'art. 3 et le par. 13(1) MTSA favorisent la réalisation des objets de la loi elle‑même, l'interprétation précédente des dispositions législatives permet d'éviter un résultat extrêmement injuste. À la différence d'autres possesseurs à titre de propriétaire, qui n'ont probablement payé aucun impôt à l'égard du bien‑fonds qu'ils occupent, les appelants ont agi en contribuables responsables. De plus, il est fort peu probable que Jean Strain aurait voulu que l'île 99D fasse l'objet d'une vente pour fins d'impôt si ce qu'elle croyait au sujet de l'île n'avait pas été renforcé par les rôles d'évaluation municipale qui indiquaient que l'île 99D était nue et que l'île 99B était aménagée. Enfin, la trésorière de la municipalité a témoigné, en tant que représentante de cette dernière, qu'elle n'avait pas voulu tenir une vente publique de biens‑fonds aménagés, mais qu'elle s'était fondée sur l'évaluation foncière de l'île 99D à titre de terrain nu. Si le par. 13(1) était interprété comme confirmant la validité d'un acte d'adjudication dans des circonstances comme celles‑ci, il en résulterait que tout détenteur d'un intérêt possessoire valable relativement à un bien‑fonds risquerait de se voir priver de ce bien‑fonds par une municipalité, sans aucun préavis et en l'absence d'aucun arriéré d'impôt. À mon avis, il s'agit là d'un résultat manifestement injuste qui n'est nullement commandé par le texte ou les objets de la Loi.
Finalement, il importe de souligner que l'al. 9(5)c) MTSA n'empêche pas tous les possesseurs à titre de propriétaire d'un bien‑fonds de faire valoir leurs droits après la délivrance d'un acte d'adjudication. En fait, les possesseurs à titre de propriétaire d'un bien‑fonds vendu conformément à la Loi, qui sont propriétaires contigus peuvent encore faire valoir leurs droits après la délivrance de l'acte d'adjudication. Cette disposition doit traduire l'intention du législateur de protéger les possesseurs à titre de propriétaire qui agissent à l'égard d'un bien‑fonds comme s'il leur appartenait et qui supposent que les impôts qu'ils paient se rapportent à la totalité du bien‑fonds qu'ils occupent. Quoiqu'ils ne fussent pas propriétaires contigus, les appelants en l'espèce avait la fausse impression, renforcée par la municipalité, qu'ils détenaient un titre de propriété en bonne et due forme relativement au bien‑fonds dont ils avaient la possession contraire et pour lequel ils payaient des impôts qui reflétaient l'aménagement du bien‑fonds. La similitude entre la situation des appelants et celle du propriétaire contigu qui a la possession contraire d'un bien‑fonds vient souligner la compatibilité de leur réclamation avec les objectifs du législateur.
Conclusion
En définitive, je suis d'avis d'accueillir le pourvoi et d'annuler l'acte d'adjudication en cause. J'estime cependant que la question de la dévolution du droit de propriété sur les îles 99B et 99D devra être tranchée dans le cadre de procédures ultérieures. Les appelants devront régulariser le titre de propriété relatif à l'île 99D et rien ne permet de conclure que le droit de propriété qu'ils ont sur l'île 99B n'est pas libre et quitte. Finalement, il n'y a aucune raison d'imposer la propriété de l'île 99B aux intimés qui ont fondé leur offre initiale sur un levé de l'île 99D. Les appelants auront droit à leurs dépens dans toutes les cours.
Pourvoi rejeté avec dépens, les juges Sopinka et Iacobucci sont dissidents.
Procureurs des appelants: Hacker, Gignac, Rice, Midland.
Procureur des intimés: Michael Anne MacDonald, Bracebridge.
