Coopérants (Les), Société mutuelle d'assurance‑vie (Liquidateur de) c. Dubois, [1996] 1 R.C.S. 900
Richard Dubois Appelant
c.
Raymond, Chabot, Fafard, Gagnon Inc.,
en sa qualité de liquidateur provisoire de
Les Coopérants, Société mutuelle
d'assurance‑vie/Coopérants,
Mutual Life Insurance Society Intimée
Répertorié: Coopérants (Les), Société mutuelle d'assurance‑vie (Liquidateur de) c. Dubois
No du greffe: 23993.
1995: 4 octobre; 1996: 25 avril.
Présents: Le juge en chef Lamer et les juges L'Heureux‑Dubé, Gonthier, McLachlin et Major.
en appel de la cour d'appel du québec
POURVOI contre un arrêt de la Cour d'appel du Québec, [1994] R.J.Q. 55, qui a infirmé un jugement de la Cour supérieure, [1992] R.J.Q. 2574. Pourvoi accueilli.
Richard Wagner et Odette Jobin‑Laberge, pour l'appelant.
Robert Tessier et Paul Paradis, pour l'intimée.
//Le juge Gonthier//
Le jugement de la Cour a été rendu par
1 Le juge Gonthier -- Le présent pourvoi traite des conventions d'indivision conclues entre propriétaires indivis d'immeubles, et de l'effet d'une liquidation sur les obligations contenues dans ces conventions. Deux questions principales se posent: (1) les conventions d'indivision non enregistrées sont-elles opposables au liquidateur nommé en vertu des dispositions de la Loi sur les liquidations, L.R.C. (1985), ch. W-11? et (2) une clause d'une convention d'indivision prévoyant la vente obligatoire au copropriétaire indivis à un prix fixé à 75 % de la valeur marchande de la part indivise d'une compagnie en liquidation est-elle opposable au liquidateur?
I - Les faits
2 L'appelant est copropriétaire indivis avec Les Coopérants, Société mutuelle d'assurance-vie (la "débitrice"), pour 49 % et 51 % respectivement, de deux immeubles situés à Laval. Chaque immeuble fait l'objet d'un contrat établissant la copropriété indivise et d'une convention régissant les droits et obligations entre les deux indivisaires. Les titres de copropriété indivise sont enregistrés mais non les conventions d'indivision.
3 Selon les conventions, les indivisaires renoncent au droit de demander le partage des biens immeubles pour une période de 35 ans. Elles prévoient aussi le partage des déboursés et des dépenses, et une clause de défaut comportant la vente obligatoire de l'intérêt d'un des indivisaires à l'autre dans certaines circonstances dont la demande judiciaire par un des indivisaires pour la nomination d'un liquidateur de ses biens.
4 La clause de défaut et de vente obligatoire permet à la partie non défaillante de donner un avis de défaut de 30 jours pour y remédier. À l'expiration de ce délai, la partie non défaillante peut offrir à la partie défaillante d'acquérir sa part indivise dans l'immeuble. Si la partie défaillante refuse cette offre dans les 10 jours suivant la livraison de l'offre, le prix d'achat est alors fixé à 75 % de la juste valeur marchande de l'intérêt indivis établie en fonction de la valeur de l'immeuble entier. En effet, les évaluateurs sont tenus d'évaluer l'immeuble comme un tout sans égard au fait qu'il est détenu en indivision.
5 La débitrice a fait une demande judiciaire de nomination d'un liquidateur le 3 janvier 1992 pour motif d'insolvabilité. Le même jour, le juge Martin de la Cour supérieure accueille cette demande et nomme l'intimée liquidateur des biens de la débitrice, en vertu de la Loi sur les liquidations.
6 Le 10 janvier 1992, l'appelant engage la procédure visant l'acquisition de l'intérêt de la débitrice par vente obligatoire, selon les conventions d'indivision. Il expédie à l'intimée deux avis de défaut visant les deux immeubles en litige. Il inclut avec ces avis deux offres d'acquérir l'intérêt indivis de la débitrice dans les immeubles, pour un montant égal au plus élevé de 3 000 000 $ ou 51 % du solde de la créance hypothécaire, pour un des immeubles, et un montant égal au plus élevé de 4 000 000 $ ou 51 % du solde de la créance hypothécaire, pour l'autre immeuble.
7 L'intimée refuse ces offres le 23 janvier 1992. L'appelant prétend que ce refus est hors délai, soit plus de 10 jours suivant la délivrance de l'offre. Cette prétention est sans fondement puisque ce délai de 10 jours ne court, selon les conventions d'indivision, qu'après l'expiration du premier délai de 30 jours. En fait, l'appelant a renouvelé ses offres le 10 février 1992, et l'intimée les a refusées le lendemain. Le prix de vente en cas de refus trouve donc application, c'est-à-dire 75 % de la juste valeur marchande de ces intérêts indivis, établie en fonction de l'immeuble évalué comme un tout.
8 L'intimée, entre-temps, a refusé de verser sa part des déboursés et des dépenses reliées aux deux immeubles, contrairement aux exigences des conventions d'indivision.
9 Le 9 juin 1992, l'intimée présente une requête pour jugement déclaratoire auprès de la Cour supérieure demandant que soient déclarées sans effet ou inopposables au liquidateur les clauses de défaut et de vente obligatoire, celles de partage et de licitation, celles de partage des déboursés et des dépenses ainsi que toute autre clause des conventions d'indivision limitant les pouvoirs du liquidateur. L'intimée prétend ne pas être liée par ces dispositions, soit parce qu'elle est un tiers à l'égard de ces contrats, soit parce qu'elle a une obligation de protéger les intérêts des créanciers de la débitrice.
II - Les décisions des instances dont appel
Cour supérieure, [1992] R.J.Q. 2574
10 Saisi de la requête pour jugement déclaratoire de l'intimée, le juge Trudel déclare que les deux conventions d'indivision sont légales et lient la débitrice, l'intimée et l'appelant. Il s'exprime ainsi (aux pp. 2577 et 2578):
En l'occurrence, les indivisaires ont veillé à ce que le désordre ne s'installe pas et à se prémunir contre les inconvénients engendrés par l'insolvabilité de l'un deux. Ils ont donc envisagé des mesures correctrices, notamment pour se protéger contre le caractère coercitif de la vente judiciaire et, du même coup, pour éviter de se voir imposer un nouveau partenaire. Ils ont limité ou supprimé la faculté de céder leur part et ils ont introduit dans les contrats un mécanisme et des conditions pour mettre fin à l'indivision.
Rien ne s'opposait à ce qu'ils stipulent ainsi la résolution du contrat quant à l'avenir au cas où l'un ou l'autre viendrait à manquer à ses obligations. La faillite et la liquidation sont des événements qui peuvent valablement servir de condition à une obligation, et rien n'empêche que les copropriétaires puissent, pour ce cas et d'avance, traiter de la fin de l'indivision. De plus, le Code civil du Bas Canada ne fait état d'aucune règle restreignant le droit de jouir, de bénéficier des fruits ou d'aliéner une partie indivise.
En outre, les clauses des accords relatives au défaut, à la vente obligatoire ou par défaut et au partage ou licitation n'ont rien de contraire à l'ordre public ou aux bonnes m{oe}urs (art. 13 C.C.).
Enfin, aucune jurisprudence, sauf erreur, ne déclare ces clauses non écrites.
En conséquence, le Tribunal doit s'en tenir à une approche contractuelle et juge que ces clauses sont légales.
11 Le premier juge est aussi d'avis que ces clauses sont opposables au liquidateur. Il note que la compagnie en liquidation ne perd pas sa personnalité juridique, que l'intimée n'est pas un tiers acquéreur, mais qu'elle s'identifie à la débitrice. Ainsi, les stipulations sont opposables à l'intimée. Le premier juge souligne que la débitrice et l'intimée ne pouvaient modifier unilatéralement les conditions des conventions au gré de leurs intérêts. De fait, ces clauses étaient l'{oe}uvre de la débitrice qui voulait se protéger dans l'éventualité où c'était l'appelant qui éprouverait des difficultés financières.
Cour d'appel, [1994] R.J.Q. 55
12 La Cour d'appel a infirmé le jugement de première instance. Le juge Beauregard, s'exprimant pour la cour, a conclu que l'engagement de céder un intérêt indivis à 75 % de sa valeur marchande viole le principe juridique fondamental suivant lequel les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers, sauf les sûretés prévues par la loi. Les conventions d'indivision, étant non enregistrées, ne peuvent primer sur les intérêts des créanciers sur les biens d'un débiteur.
13 Le juge Beauregard écrit (à la p. 57):
On peut d'abord se demander si des parties peuvent être de bonne foi en stipulant, ailleurs que dans un acte qui crée une sûreté réelle valide, qu'au cas de l'insolvabilité de l'une d'elles l'autre pourra obtenir une préférence à l'encontre des autres créanciers. En tout état de cause, une cession à rabais faite par un débiteur insolvable à l'un de ses créanciers et qui cause préjudice aux autres créanciers n'est pas rendue valide par le fait que, longtemps auparavant, au moment où il était solvable, le débiteur avait promis à ce créancier que, s'il était éventuellement déclaré insolvable, cette personne obtiendrait un traitement de faveur. Si cette façon de faire était possible, à quoi servirait le droit des sûretés?
14 Le juge Beauregard est d'avis que le principe fondamental visant la protection des créanciers "trouve application à toutes les fois qu'il s'agit de faire une distribution ordonnée du produit des biens d'un débiteur" (p. 58), et donc est autant applicable dans le contexte d'une liquidation que dans le contexte d'une faillite.
15 Le juge Beauregard a aussi tenté de qualifier le statut juridique d'un liquidateur, comparé à un syndic de faillite. Pour lui, les deux fonctions ont beaucoup de similarités, même si la société en liquidation conserve son existence juridique. Il a conclu que le liquidateur est plus qu'un représentant de la société en liquidation, qu'il est, surtout, le "fiduciaire" des créanciers de la société, et qu'il a les mêmes droits que ceux-ci. Pour cette raison, les obligations contenues dans les conventions d'indivision entre l'appelant et la débitrice ne sont pas opposables au liquidateur.
III - Les questions en litige
16 L'appelant soumet une série de questions à trancher. À mon avis, toutes ces questions peuvent se résumer à trois questions fondamentales: (1) les conventions d'indivision sont-elles valides? (2) les conventions d'indivision sont-elles opposables en général au liquidateur? et (3) en particulier, la clause de vente obligatoire à 75 % de la valeur marchande de la part d'un copropriétaire indivis en défaut, est-elle opposable au liquidateur?
IV - Les dispositions législatives
17 La Loi sur les liquidations comporte les dispositions suivantes:
19. Dès qu'une ordonnance de mise en liquidation a été rendue à l'égard d'une compagnie, celle-ci cesse ses opérations, sauf dans la mesure où, de l'avis du liquidateur, il est nécessaire de les continuer dans l'intérêt de la liquidation. Toutefois, l'état de personne morale de la compagnie et tous ses pouvoirs à ce titre, par dérogation aux dispositions contraires de sa loi de constitution, de sa charte ou du titre qui l'a constituée en personne morale, persistent jusqu'à ce que ses affaires soient liquidées.
21. Lorsqu'une ordonnance de mise en liquidation a été rendue à l'égard d'une compagnie, nulle poursuite, action ou autre procédure ne peut être continuée ni commencée contre la compagnie, sauf avec la permission du tribunal et sous réserve des conditions qu'il impose.
22. Est nulle toute saisie, toute mise sous séquestre ou toute exécution exercée sur les biens ou effets de la compagnie après l'ordonnance de mise en liquidation.
33. Dès sa nomination, le liquidateur prend en sa garde ou sous son contrôle tous les biens, effets et droits incorporels auxquels la compagnie a ou semble avoir droit, et il remplit, relativement à la liquidation des affaires de la compagnie, toutes les fonctions qui lui sont imposées par le tribunal ou par la présente loi.
35. (1) Le liquidateur peut, avec l'approbation du tribunal, et sur tel préavis aux créanciers, contributeurs, actionnaires ou membres de la compagnie que lui prescrit le tribunal:
...
b) continuer les opérations de la compagnie, en tant qu'il est nécessaire de le faire pour la liquidation avantageuse de ses affaires;
c) vendre les biens meubles et immeubles ainsi que les effets et les droits incorporels de la compagnie, soit aux enchères publiques, soit de gré à gré et les transférer en bloc à une personne ou compagnie, ou les vendre par parties pour la considération que peut approuver le tribunal;
...
h) faire et effectuer toutes les autres choses requises pour la liquidation des affaires de la compagnie et la répartition de son actif.
38. Le liquidateur peut, avec l'autorisation du tribunal, faire les compromis ou autres traités qu'il juge convenables, avec les créanciers ou les personnes qui se prétendent des créanciers de la compagnie.
93. Les biens de la compagnie sont employés à l'acquittement de ses dettes et engagements, et des frais, charges et dépenses occasionnés par la liquidation de ses affaires.
94. Les dépenses, charges et frais légitimes de la liquidation d'une compagnie, y compris la rémunération du liquidateur, sont payables sur l'actif de la compagnie par droit de priorité sur toutes autres réclamations.
95. Le tribunal distribue entre les personnes qui y ont droit tout surplus qui reste après l'acquittement des dettes et engagements de la compagnie et des frais de la liquidation, et, à moins qu'une règle de droit ou la loi de constitution, la charte ou le titre constitutif de la compagnie n'en dispose autrement, tout bien ou actif qui reste après cet acquittement est distribué entre les membres ou les actionnaires suivant les droits et les intérêts qu'ils ont dans la compagnie.
18 Le Code civil du Bas Canada qui trouve ici application ne traite pas de la copropriété indivise, contrairement au Code civil du Québec, L.Q. 1991, ch. 64, mais il contient la disposition suivante sur l'indivision:
689. Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision; le partage peut toujours être provoqué nonobstant prohibition et convention contraires.
Il peut cependant être convenu ou ordonné que le partage sera différé pendant un temps limité, s'il existe quelque raison d'utilité qui justifie ce retard.
19 Le Code civil du Bas Canada contient aussi les dispositions suivantes:
1981. Les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers, et, dans le cas de concours, le prix s'en distribue par contribution, à moins qu'il n'y ait entre eux des causes légitimes de préférence.
1982. Les causes légitimes de préférence sont les privilèges et les hypothèques.
V - Analyse
A) La validité des conventions d'indivision
20 La copropriété indivise est une modalité de la propriété qui peut résulter de la loi ou de la volonté des parties. Marie Deschamps (maintenant juge à la Cour d'appel du Québec) l'a très justement décrite comme suit dans son article "Vers une approche renouvelée de l'indivision" (1984), 29 R.D. McGill 215, à la p. 221:
L'indivision est la situation dans laquelle se trouvent plusieurs personnes détenant en commun un bien, sans qu'aucune de ces personnes ne puisse revendiquer de droit sur une portion concrète du bien. On dira qu'il y a indivision lorsque plusieurs personnes détiennent des droits de même nature sur un bien. Ainsi, chacun des indivisaires possède des droits sur une fraction du bien, sans que cette quote-part ne soit cristallisée sur une portion concrète de la chose. Leur droit est abstrait, incorporel. Ce n'est que l'ensemble des indivisaires qui possède un droit sur l'objet matériel.
Il faut donc distinguer, au départ, les droits qu'un indivisaire peut revendiquer sur la chose, objet matériel, des droits qu'il possède sur sa quote-part, bien incorporel. Sur la chose, objet matériel, l'indivisaire ne peut revendiquer aucun droit exclusif, puisque sa part n'est pas cristallisée dans une portion concrète. Le concours de tous les indivisaires sera requis pour poser quelqu'acte que ce soit sur la chose envisagée dans sa totalité.
21 Le Code civil du Bas Canada ne traite que très sommairement de l'indivision, contrairement au nouveau Code civil du Québec, qui consacre plusieurs articles à la copropriété indivise beaucoup plus utilisée actuellement au Québec. Selon l'article 689 C.c.B.C., sous le titre des successions mais applicable de façon générale, l'indivision est exceptionnelle; on ne peut être contraint d'y demeurer, mais pour des motifs d'utilité on peut convenir de différer le partage d'une copropriété indivise pendant un temps limité.
22 On peut avec Marie Deschamps faire une distinction entre le cas d'indivision imposée, qui survient le plus souvent en matière de successions, quand les héritiers se retrouvent en indivision par opération de la loi ou la volonté du testateur, et le cas de l'indivision qui ressort de la volonté des parties. Elle écrit, aux pp. 235 et 236:
[D]ans le cas d'indivision conventionnelle, les modalités de la sortie de l'indivision peuvent avoir fait l'objet d'une convention. Les parties peuvent dans ce dernier cas avoir convenu entre elles de la façon dont elles pourraient sortir de l'indivision sans avoir nécessairement recours à l'action en partage ...
La rigueur des articles 689 et 746 du Code civil ne peut s'expliquer que par le fait que le législateur entrevoyait cette situation comme indésirée, indésirable et source de conflit. Par contre, cette règle devrait être mitigée dans les cas où les parties ont elles-mêmes choisi de se placer dans cet état. L'ayant choisi, il serait injuste et inéquitable de permettre à ces mêmes parties d'utiliser ces règles pour faire avorter un projet dans lequel d'autres ont investi avec elles.
Nous croyons donc que la prohibition de l'article 689 du Code civil n'empêche pas les indivisaires conventionnels de réglementer les modalités de sortie de l'indivision.
23 Comme le juge de première instance, je fais mienne cette opinion et j'accepte que les parties soient libres d'organiser l'exercice de leurs droits indivis et les modalités de sortie de l'indivision par convention.
24 Selon l'article 689 C.c.B.C., les indivisaires peuvent convenir de suspendre leur droit de demander le partage temporairement, et uniquement pour quelque raison d'utilité justifiable. L'appelant et la débitrice ont ainsi convenu dans les conventions d'indivision de reporter le partage de leurs intérêts indivis pour une période qui sera la moindre de 35 ans ou de la durée maximale permise par la loi. Sous le régime du Code civil du Bas Canada qui s'applique ici, il n'y a aucune durée maximale stipulée contrairement à l'art. 1013 C.c.Q. qui fixe la durée maximale d'une convention de report du partage à 30 ans.
25 Les conventions d'indivision comportent la mention suivante de raisons d'utilité justifiant le report du partage:
10.3 Les indivisaires reconnaissent qu'ils ont ainsi renoncé à l'action en partage ou en licitation pour plusieurs motifs d'utilité commune, y compris la possibilité d'obtenir du financement hypothécaire sur la tour à bureaux et le désir d'éviter les frais, délais, difficultés d'administration et faibles prix de réalisation qu'entraînerait une action en partage ou en licitation.
(Contrat d'indivision intervenu entre 119855 Canada Inc. et Les Coopérants, le 8 janvier 1986, concernant le 3090 boul. Le Carrefour, Laval, Québec (pièce R-9).)
26 En l'espèce, les parties ont convenu expressément de modalités de partage et de licitation. De plus, elles ont expliqué dans les conventions les motifs d'utilité justifiant le report du partage. Un terme de renonciation au partage pendant 35 ans n'est pas injustifié à sa face, surtout en regard de la période d'amortissement de 30 à 35 ans du financement hypothécaire. Je suis d'avis que la volonté contractuelle des deux parties, toutes les deux instruites des placements immobiliers, doit primer et la Cour ne doit pas intervenir dans ces conventions. La clause de renonciation au partage est donc valide.
B) L'opposabilité des conventions d'indivision au liquidateur
27 Les conventions étant valides, sont-elles opposables au liquidateur? Pour en décider, il est nécessaire de bien définir et situer le statut juridique du liquidateur.
28 L'article 19 de la Loi sur les liquidations dispose qu'une compagnie qui fait l'objet d'une ordonnance de mise en liquidation cesse ses opérations, "sauf dans la mesure où, de l'avis du liquidateur, il est nécessaire de les continuer dans l'intérêt de la liquidation". Cet article établit que l'état de personne morale de cette compagnie, ainsi que tous ses pouvoirs à ce titre, "persistent jusqu'à ce que ses affaires soient liquidées". Comme on l'explique dans McCarter c. York County Loan Co. (1907), 14 O.L.R. 420 (H.C.), à la p. 422:
[traduction] L'ordonnance de mise en liquidation a pour seul effet d'empêcher la compagnie de poursuivre ses opérations sauf dans la mesure où, de l'avis du liquidateur, il est nécessaire de les continuer dans l'intérêt de la liquidation; l'état de personne morale de la compagnie et tous ses pouvoirs à ce titre persistent jusqu'à ce que ses affaires soient liquidées ...
29 De même, dans Jolic{oe}ur c. Boivin et Cie, [1951] R.P. 369, à la p. 372, la Cour supérieure a dit ceci:
[L]a compagnie défenderesse ne cesse pas d'exister à sa mise en liquidation. La mise en liquidation oblige la compagnie à cesser ses opérations, mais ne lui fait pas perdre son entité juridique, sa personnalité morale, son statut de corporation ni même les pouvoirs qu'elle a en qualité de corporation. La compagnie défenderesse ne cessera d'exister que lorsque ses affaires auront été liquidées et le produit de la liquidation distribué à ses créanciers et à ses actionnaires, s'il y a lieu.
30 Contrairement à ce qui prévaut en cas de faillite, les biens de la compagnie restent la propriété de la compagnie, et ne sont pas transférés dans les mains du liquidateur. Selon l'article 33 de la Loi sur les liquidations, le liquidateur prend tous les biens, effets et droits incorporels de la compagnie "en sa garde ou sous son contrôle" alors que le par. 71(2) de la Loi sur la faillite et l'insolvabilité, L.R.C. (1985), ch. B-3, prévoit que les biens du failli "doivent [...] immédiatement passer et être dévolus au syndic", et le par. 74(1) de cette loi autorise le syndic à enregistrer en son nom l'ordonnance de séquestre ou la cession sur tout bien immeuble appartenant au failli. Le professeur Bohémier, dans son ouvrage Faillite et insolvabilité (1992), t. 1, à la p. 726, explique:
La faillite entraîne le dessaisissement du débiteur au profit du syndic. La responsabilité première du syndic en tant qu'administrateur est de déterminer quels sont les biens qui font partie de la faillite et de prendre les mesures nécessaires pour en obtenir la possession et en assurer la protection.
...
Le syndic doit immédiatement prendre possession des biens, des titres et documents du failli et en dresser un inventaire.
31 Il ajoute, à la p. 732, que "l'intérêt principal de cet enregistrement est de permettre au syndic d'apparaître comme propriétaire de l'immeuble", libre des charges mentionnées ailleurs dans la loi, notamment des hypothèques judiciaires.
32 La différence entre les deux régimes est décrite dans Partington c. Cushing (1906), 1 E.L.R. 493 (C.S.N.-B.), aux pp. 494 et 495:
[traduction] Il n'y a, en réalité, que peu d'analogie entre la liquidation d'une compagnie et une faillite. Les biens d'un failli sont de plein droit dévolus au cessionnaire; le titre de propriété à leur égard et le contrôle sur ceux-ci sont retirés totalement à l'un et dévolus à l'autre. Rien de semblable ne se produit dans le cas d'une liquidation. La compagnie conserve son titre de propriété sur ses biens; le pouvoir de les contrôler, de les gérer et d'en disposer passe des administrateurs aux liquidateurs, qui sont simplement des officiers du tribunal, des séquestres et des gestionnaires agissant sous la direction du tribunal, aux fins de la cessation des opérations de la compagnie, de la réalisation de son actif et de son partage légal entre les créanciers et les actionnaires [...] Tout pouvoir conféré par la Loi aux liquidateurs leur est accordé en vue de réaliser cet objectif de manière rapide, peu coûteuse et efficace.
33 Voir aussi l'affaire McCarter, précitée, à la p. 422:
[traduction] Le liquidateur semble être quelque peu dans la position d'un séquestre ou d'un mandataire nommé par le tribunal pour représenter la compagnie aux fins de la Loi, non pas à titre de cessionnaire des biens, mais en qualité de représentant légal de la compagnie aux fins de la liquidation. Le liquidateur a le pouvoir, avec l'approbation de la cour, de vendre les immeubles de la compagnie; en l'espèce, il était autorisé à vendre les biens en question; il pouvait les vendre seulement sous réserve des modalités du bail du demandeur; la possession ne pouvait en être attribuée qu'à l'expiration du bail du demandeur; et la disposition relative au droit du demandeur de les acheter liait également, à mon avis, le liquidateur.
La doctrine va dans le même sens. Fraser & Stewart Company Law of Canada (6e éd. 1993), à la p. 845, expose:
[traduction] Le liquidateur est un officier du tribunal, nommé par ce dernier pour exercer les fonctions prescrites par la Loi, et il exerce ses pouvoirs et s'acquitte de ses obligations sous la surveillance du tribunal. L'état de personne morale de la compagnie et tous ses pouvoirs à ce titre persistent à la suite d'une ordonnance de mise en liquidation; mais dès qu'une telle ordonnance est rendue, la compagnie doit cesser ses opérations, sauf dans la mesure où le liquidateur estime nécessaire de les continuer dans l'intérêt de la liquidation (art. 19). Même alors, le liquidateur doit obtenir l'approbation du tribunal pour agir ainsi, en vertu de l'art. 35.
34 Dans la perspective du régime légal de liquidation, donc, le liquidateur est un officier du tribunal qui a pour fonction de mettre fin aux opérations de la compagnie et de distribuer son actif aux créanciers. Il n'est pas un tiers vis-à-vis de la compagnie insolvable. Il est la personne désignée par le tribunal pour agir à la place des administrateurs de la compagnie en liquidation. Donc, l'intérêt de l'appelant dans les immeubles (ici, un intérêt purement conventionnel) n'a pas à être enregistré pour être opposable au liquidateur, parce que le liquidateur agit pour la débitrice.
35 Même si les contrats antérieurement convenus entre l'appelant et la débitrice sont opposables en principe au liquidateur puisqu'on n'invoque pas quelque préférence frauduleuse, notamment par application des dispositions de la Loi sur les liquidations à cet égard (art. 96 à 102), il reste à savoir si, et dans quelle mesure, l'imposition d'un régime de liquidation peut affecter l'exécution future des obligations antérieurement convenues qui ont un effet quelconque sur le contenu de l'actif à distribuer aux autres créanciers. On doit se reporter à l'objet de la loi.
36 Dans l'arrêt Re J. McCarthy & Sons Co. of Prescott Ltd. (1916), 38 O.L.R. 3, à la p. 9, la Cour d'appel de l'Ontario l'a décrit ainsi:
[traduction] La Loi vise à liquider définitivement les affaires de la compagnie de la manière la plus économique et la plus rapide possible, dans l'intérêt des créanciers et des autres intéressés, avant tout; et, pour le bien commun, tous sont également privés de certains de leurs droits ordinaires, y compris un droit d'action et tout ce qui peut s'ensuivre relativement à ce droit, comme le genre de procès, le droit d'appel, etc., et tous sont limités aux recours que la Loi prévoit ou permet.
37 Le but de la loi est de ménager la fin des opérations de la compagnie de façon ordonnée et diligente en minimisant, dans la mesure du possible, les pertes et préjudices tant aux créanciers qu'aux autres intéressés et en distribuant les actifs selon la loi. Le mécanisme prévu est l'assujettissement des recours des créanciers à la permission de la cour (art. 21 et 22) et la prise en charge des affaires de la compagnie par un liquidateur nommé par le tribunal qui agit comme officier de celui-ci, sous son contrôle et selon ses directives (art. 19). Le tribunal et le liquidateur doivent respecter et donner effet dans la mesure du possible aux droits des créanciers en tenant compte de leur nature et sans faire abstraction des autres intérêts en présence. Comme l'a dit le juge en chef Galipeault dans l'arrêt Maranda-Desaulniers c. Peckham, [1953] B.R. 163, à la p. 172, le tribunal dispose d'un pouvoir discrétionnaire:
Le liquidateur agissant en vertu de la Loi des liquidations n'est assujetti dans ses décisions qu'aux ordres de la Cour (art. 35, ch. 213 S.R.C.), tout inspecteur nommé à la liquidation par ordre du tribunal n'ayant pour fonctions et devoir que d'assister et conseiller le liquidateur dans la liquidation des affaires de la compagnie (art. 41).
Lorsqu'il s'agit de la vente des biens d'une compagnie en liquidation, le liquidateur est assujetti au contrôle de la Cour (art. 35), et rien dans la loi même ne limite le pouvoir discrétionnaire de la Cour dans l'exercice de ce contrôle. Il lui incombe certainement de tenir compte des intérêts et des désirs des créanciers, mais il n'est pas assujetti à la volonté même des créanciers. Il lui appartient de déterminer quels sont les actes les plus susceptibles de protéger les intérêts de ces derniers.
38 Dans l'accomplissement de cette tâche et le choix du mode de disposition des biens de la compagnie en liquidation au meilleur avantage et de façon équitable, il peut y avoir plusieurs éléments à considérer. C'est ici que le tribunal peut être appelé à intervenir dans l'exercice de sa discrétion. Ainsi, en l'espèce, il s'agit d'une demande d'exécution en nature d'une obligation selon un contrat synallagmatique. Elle se démarque d'une créance monétaire dont la contre-partie a déjà été reçue et qui en cas d'insolvabilité se résout, sous réserve des priorités prévues par la loi, par le concours pari passu des créanciers au produit de la liquidation. Il s'agit donc d'une obligation de faire et plus précisément une obligation de donner ayant pour objet un bien qui est unique, non fongible et indivisible à l'égard duquel l'appelant, à titre de copropriétaire, a un intérêt particulier et est susceptible de subir un préjudice particulier. Il s'est engagé dans un contexte de continuité dans le temps et de réciprocité et a rempli et offre de remplir ses obligations. Les obligations en présence se comparent à plusieurs égards à celles d'un bail consenti par l'insolvable d'un immeuble qui lui appartient. L'opposabilité d'un tel bail, même à un syndic en faillite, a été reconnue (McCarter, précité; Brault c. Langlois, [1954] B.R. 41, et In re Palais des Sports de Montréal Ltée, [1960] B.R. 1012). Il y a intérêt à respecter de tels contrats et à assurer leur stabilité dans la mesure du possible. (Voir Henri de Page, Traité élémentaire de droit civil belge (1953), t. 6, nos 721 et 722, aux pp. 621 et 622, traitant de l'application du principe du concours aux obligations de faire donnant ouverture à l'exécution en nature selon les dispositions du droit belge similaires aux art. 1981 et 1982 C.c.B.C.)
39 Par ailleurs, la liquidation de cet actif ne peut se faire qu'en en disposant pour un prix. Le liquidateur devra en toute hypothèse vendre la part indivise de la débitrice dans les deux immeubles. La somme recueillie de cette vente fera partie du gage commun de la compagnie en liquidation et sera distribuée aux créanciers. En vendant la part indivise de la débitrice à l'appelant, le liquidateur évite les frais d'administration d'une vente forcée de l'immeuble et les risques de mévente.
40 Il est donc certain que pour le moins à prix égal il n'y a pas avantage à vendre à un acheteur autre que l'appelant. La masse disponible pour distribution aux autres créanciers n'est pas diminuée. Même s'il peut arriver ainsi que la créance de l'appelant soit satisfaite alors que des créances monétaires ordinaires ne le soient pas, ces autres créanciers ordinaires ne sauraient s'en plaindre puisqu'ils ne souffrent pas préjudice. À l'opposé, le refus de vendre à l'appelant est susceptible de lui causer un préjudice lié à la nature et à l'objet de ses droits, un préjudice qui est tout à fait gratuit puisqu'il n'apporte aucun bénéfice aux autres créanciers. Dans un tel contexte, le liquidateur et le tribunal dans l'exercice de sa discrétion en décidant de la marche à suivre doivent tenir compte à la fois des bénéfices à obtenir et des préjudices causés afin de les répartir aussi également que possible. La règle du pari passu entre créanciers ordinaires ne peut recevoir une application intégrale que pour les obligations fongibles. Dans les autres cas, elle doit être tempérée d'équité afin que les fardeaux subis par les créanciers ordinaires soient minimisés et répartis aussi équitablement que possible.
41 Le principe qui doit guider le tribunal dans l'exercice de sa discrétion en tel cas est celui du respect des contrats signés de bonne foi antérieurement à la liquidation, à moins que les obligations y contenues ne soient préjudiciables aux autres créanciers et donnent lieu à une préférence injuste eu égard à l'ensemble des circonstances, auquel cas il pourra y avoir redressement équitable.
C) Préjudice aux autres créanciers
42 Les conventions d'indivision stipulent qu'advenant la mise en liquidation d'une des parties, l'autre partie aura le droit d'acheter la part indivise détenue par la société en liquidation aux conditions prévues. Le prix d'achat de cette part indivise est soit le prix offert par l'acheteur soit, en cas de refus de l'autre partie, un prix déterminé par des évaluateurs nommés par les deux parties ou un juge de la Cour supérieure selon la procédure prévue. La formule d'évaluation de prix est la suivante: les évaluateurs doivent évaluer l'immeuble comme un tout sans égard au fait qu'il est détenu en indivision, et déterminer la juste valeur marchande de l'intérêt indivis comme fraction, soit ici la moitié, de ce tout. Le prix à payer pour l'intérêt indivis est 75 % de cette valeur marchande de l'intérêt indivis ainsi déterminée.
43 Cette formule d'évaluation appelle certains commentaires. Le prix à payer n'est pas 75 % de la valeur marchande de l'intérêt indivis de la débitrice eu égard aux restrictions qui existent sur la propriété de cette portion indivise. De telles restrictions doivent normalement se refléter sur le prix que le liquidateur pourrait obtenir pour cet intérêt. On ne peut donc en conclure qu'à sa face même le prix prévu soit inférieur à la valeur marchande de la part indivise en indivision ou soit susceptible de causer préjudice aux autres créanciers. À plus forte raison, n'a-t-on pas fait la preuve que le préjudice aux autres créanciers ordinaires serait disproportionné au préjudice causé à l'appelant par le non-respect des conventions, eu égard à la nature de sa créance, et entraînerait une préférence injuste en faveur de l'appelant.
44 La valeur des parts indivises appartenant à la débitrice n'est pas en preuve. Les parties n'ont pas procédé à une évaluation de l'immeuble selon les dispositions des conventions d'indivision, le liquidateur s'étant adressé au tribunal plutôt que d'y donner suite, donc il n'y a pas non plus de preuve quant au prix que l'appelant aurait à payer selon les conventions. En l'absence de cette preuve qui permettrait une comparaison entre le prix à payer selon les conventions et la valeur marchande en indivision des parts appartenant à la débitrice, on ne peut conclure que le respect des clauses de vente obligatoire dans les conventions d'indivision causerait préjudice aux autres créanciers. L'intimée prétend que l'évaluation à 75 % en fonction de la valeur de l'immeuble sans égard à l'indivision est inférieure à la valeur marchande des droits indivis et donc préjudiciable aux intérêts des autres créanciers. Elle n'en a cependant pas fait la preuve.
45 Les clauses de vente obligatoire des intérêts indivis dans les immeubles étant opposables à la débitrice et à l'intimée qui la représente, celle-ci doit s'y conformer dans la mesure où elles ne font pas bénéficier l'appelant d'une préférence injuste.
46 Leur mise en {oe}uvre demeure soumise au pouvoir discrétionnaire de contrôle du tribunal auquel les parties pourront s'adresser, le cas échéant, pour en faire préciser les modalités dans le cadre de la liquidation. Il y a lieu de réserver les droits des parties à cet égard.
VI - Dispositif
47 Pour ces motifs, je suis d'avis d'accueillir le pourvoi et de déclarer les clauses de vente obligatoire à l'appelant des parts indivises des deux immeubles aux prix visés par les conventions d'indivision (pièces R-9, R-10 et R-11) valides et opposables à l'intimée, sous réserve des droits des parties de s'adresser au tribunal, le cas échéant, pour préciser les modalités de leur mise en {oe}uvre dans le cadre de la liquidation, le tout avec dépens devant toutes les cours.
Pourvoi accueilli avec dépens.
Procureurs de l'appelant: Lavery, de Billy, Montréal.
Procureurs de l'intimée: Guy & Gilbert, Montréal.
