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§ CIBC Mortgage Corp. c. Vasquez, 2002 CSC 60 (12 septembre 2002)

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Sens de l'arrêt : Le pourvoi est rejeté. L’expression « obligation garantie par hypothèque » prévue à l’art. 2778 C.c.Q. vise le capital ainsi que les intérêts qu’il produit

Numérotation :

Référence neutre : 2002 CSC 60 ?
Numéro d'affaire : 27963
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;2002-09-12;2002.csc.60 ?

Analyses :

Hypothèques - Exercice des droits hypothécaires - Prise en paiement - Nécessité pour le créancier hypothécaire d’obtenir l’autorisation du tribunal pour exercer la prise en paiement lorsque le débiteur a déjà acquitté la moitié ou plus de l’obligation garantie par hypothèque - L’expression « obligation garantie par hypothèque » prévue à l’art. 2778 C.c.Q. vise-t-elle le capital et les intérêts qu’il produit?.

En 1986, l’appelante prête à l’intimée la somme de 40 800 $ pour l’achat d’un condominium résidentiel. L’acte de prêt hypothécaire prévoit un intérêt annuel de 11 pour 100 ainsi que des mensualités de 392,71 $, qui incluent les intérêts et le capital, pour un terme de cinq ans. L’amortissement du capital s’effectue sur une base de 25 ans. Le prêt est renouvelé à quelques reprises pour ultimement venir à échéance le 30 octobre 1997. À compter du 30 juin 1997, l’intimée fait défaut de respecter ses obligations aux termes de l’acte de prêt. L’appelante lui notifie un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire l’informant qu’elle exercera le recours de prise en paiement de l’immeuble, à moins qu’elle ne remédie aux défauts indiqués dans les 60 jours. Devant l’inaction de l’intimée, l’appelante lui signifie une requête en délaissement forcé et prise en paiement. L’intimée s’objecte en soutenant que le calcul de l’« obligation garantie par hypothèque » au sens de l’art. 2778 C.c.Q. doit inclure tant le capital que les intérêts versés. Selon cette méthode de calcul, elle aurait versé plus de la moitié de la somme garantie et l’appelante n’aurait donc pas droit à la prise en paiement sans autorisation judiciaire préalable. Lors de l’audition en première instance, l’appelante obtient la permission d’amender sa requête afin d’inclure une demande subsidiaire d’autorisation d’exercer le recours de prise en paiement. La Cour supérieure fait droit à l’objection de l’intimée et déclare la requête pour prise en paiement irrecevable. La Cour d’appel, à la majorité, confirme cette décision.

Arrêt (les juges Bastarache et LeBel sont dissidents) : Le pourvoi est rejeté. L’expression « obligation garantie par hypothèque » prévue à l’art. 2778 C.c.Q. vise le capital ainsi que les intérêts qu’il produit.

Les juges L’Heureux-Dubé, Gonthier et Arbour : Pour l’application de l’art. 2778 C.c.Q., il y a lieu de tenir compte des intérêts payés par l’intimée dans le calcul du pourcentage de la dette qu’elle a déjà acquitté au moment de l’inscription du préavis d’exercice. L’acte de prêt intervenu entre les parties mentionne expressément que l’obligation de l’intimée vise tant le remboursement du capital que le paiement des intérêts. Il prévoit également une hypothèque additionnelle afin de garantir, au même rang que l’hypothèque principale, le surplus des intérêts non couverts automatiquement. De plus, le préavis d’exercice du recours hypothécaire stipule que le défaut de l’intimée vise le non-paiement des mensualités en capital et intérêts. Les clauses de l’acte de prêt et le préavis d’exercice indiquent donc que les parties ont convenu d’inclure les intérêts dans l’obligation garantie par l’hypothèque. L’analyse des dispositions législatives connexes à l’art. 2778 démontre également que l’expression « obligation garantie par hypothèque » vise non seulement l’obligation en capital mais aussi celle de payer les intérêts. Enfin, l’origine législative de l’art. 2778 et les Commentaires du ministre de la Justice relatifs à cette disposition, ainsi que l’orientation globale du législateur en matière d’hypothèques, militent tous en faveur de l’inclusion des intérêts. L’article 2778, qui est de droit nouveau, s’inspire de l’art. 142 de la Loi sur la protection du consommateur et prévoit des mesures d’équité destinées à protéger le débiteur qui a déjà acquitté une bonne partie de ses obligations contre la perte du bien hypothéqué. Le but commun des art. 2778 et 142 est d’empêcher qu’un créancier ne devienne propriétaire d’un bien dont la valeur serait de beaucoup supérieure au solde de sa créance. Les dispositions en matière de prise en paiement prévues au Code civil du Québec s’inscrivent d’ailleurs dans le cadre de plusieurs autres mesures de protection du débiteur hypothécaire qui visent à empêcher la constitution trop facile d’une hypothèque et à permettre au débiteur de faire échec à l’exercice des droits hypothécaires du créancier même après que le préavis d’exercice lui ait été signifié.

Aux fins de l’application de l’art. 2778 C.c.Q., il convient d’abord de déterminer le pourcentage de l’obligation acquittée par l’intimée. Le calcul de l’obligation garantie par hypothèque se fait par l’addition de ce qui a déjà été acquitté avec ce qui reste dû au moment de l’inscription du préavis d’exercice. En l’espèce, la méthode de calcul appliquée par les instances inférieures est erronée puisqu’elle inclut l’hypothèque additionnelle prévue à l’acte de prêt alors qu’il n’existe aucune preuve que des montants couverts par cette hypothèque ont été encourus. Compte tenu du total de l’obligation garantie par hypothèque et du remboursement effectué par l’intimée à la date du préavis, l’intimée a remboursé plus de la moitié de l’obligation garantie par hypothèque et l’appelante devait donc obtenir l’autorisation du tribunal pour exercer la prise en paiement.

Le tribunal saisi d’une telle demande d’autorisation doit exercer la discrétion que lui accorde l’art. 2778 C.c.Q. de manière judiciaire, c’est‑à‑dire en tenant compte des facteurs pertinents. Les principaux facteurs qu’il doit considérer sont le solde de la dette et la valeur du bien. Il doit également tenir compte du comportement des parties au litige. En l’espèce, les parties n’ont présenté aucune preuve relative aux facteurs pertinents à l’exercice de la discrétion et cette Cour est donc mal placée pour décider d’une question de faits qui n’a aucunement été plaidée devant les instances inférieures. Il y a donc lieu de confirmer le jugement de la Cour d’appel et de refuser l’autorisation judiciaire d’exercer le recours de prise en paiement.

Les juges Bastarache et LeBel (dissidents) : Dans le cas d’un prêt d’argent garanti par hypothèque, l’expression « obligation garantie » à l’art. 2778 C.c.Q. ne vise que le capital avancé.

Il faut examiner l’engagement ou le droit protégé par l’hypothèque et en définir la nature pour comprendre la signification de l’expression « obligation garantie » prévue à l’art. 2778 C.c.Q. En l’espèce, l’hypothèque se rattache à un prêt d’argent consenti pour l’acquisition d’un immeuble. Le prêt donne naissance à des obligations accessoires, dont la principale consiste dans le paiement d’intérêts à la remise des fonds. Ceux-ci représentent principalement le loyer de la somme d’argent, tout en protégeant le créancier en tout ou en partie des aléas de la dépréciation monétaire et des risques inhérents à la transaction. Dans un prêt hypothécaire, il existe une corrélation étroite entre l’avance faite par le créancier et la sûreté que lui consent le débiteur. Au capital que le créancier prête correspond celui qu’acquiert le débiteur. L’objectif de l’art. 2778 consiste alors à empêcher que le débiteur perde son propre capital alors que le créancier a récupéré le sien ou une partie jugée importante de celui‑ci. Le paiement de l’intérêt rémunère le créancier pour la mise de son capital à la disposition de son débiteur. Par contre, une fois le capital remis, le cours de l’intérêt s’arrête et l’obligation s’éteint. Conformément aux principes du droit des obligations qui définissent l’effet du paiement, l’extinction de l’obligation principale, soit la remise du capital, entraîne l’anéantissement des accessoires inclus dans les obligations contractuelles et de la sûreté qui les garantit. Par conséquent, l’interprétation du concept d’obligation garantie renvoie à la notion de capital. L’appelante avait ainsi droit à la prise en paiement puisqu’elle n’avait pas encore reçu la moitié du capital avancé. Sa demande de prise en paiement aurait donc dû être accueillie.


Parties :

Demandeurs : CIBC Mortgage Corp.
Défendeurs : Vasquez

Texte :

CIBC Mortgage Corp. c. Vasquez, 2002 3 R.C.S. 168, 2002 CSC 60

CIBC Mortgage Corporation Appelante

c.

Marcella Vasquez Intimée

et

Société canadienne d’hypothèques et de logement Intervenante

et

Antonio Fernandez et les administrateurs du condominium

« Association Place Garland » et l’Officier de la publicité des

droits de la circonscription foncière de Montréal Mis en cause

Répertorié : CIBC Mortgage Corp. c. Vasquez

Référence neutre : 2002 CSC 60.

No du greffe : 27963.

2002 : 12 février; 2002 : 12 septembre.

Présents : Les juges L’Heureux‑Dubé, Gonthier, Bastarache, Arbour et LeBel.

en appel de la cour d’appel du québec

POURVOI contre un arrêt de la Cour d’appel du Québec, [2000] R.D.I. 188, [2000] J.Q. no 1169 (QL), qui a accueilli en partie l’appel interjeté par l’appelante contre une décision de la Cour supérieure, [1998] R.D.I. 612. Pourvoi rejeté, les juges Bastarache et LeBel sont dissidents.

Michel Deschamps et Jean‑François Boisvenu, pour l’appelante.

Alain Barrette et Vincent Kaltenback, pour l’intimée.

Raynold Langlois, c.r., et Éric Simard, pour l’intervenante.

Le jugement des juges L’Heureux-Dubé, Gonthier et Arbour a été rendu par

Les juges L’Heureux-Dubé et Gonthier --

I. Introduction

1 Ce pourvoi vise l’interprétation de l’art. 2778 du Code civil du Québec, L.Q. 1991, ch. 64 (« C.c.Q. »), qui se lit comme suit :

À moins que celui contre qui le droit est exercé ne délaisse volontairement le bien, le créancier doit obtenir l’autorisation du tribunal pour exercer la prise en paiement lorsque le débiteur a déjà acquitté, au moment de l’inscription du préavis du créancier, la moitié, ou plus, de l’obligation garantie par hypothèque.

2 Nous avons pris connaissance des motifs du juge LeBel et avec égards, nous ne partageons pas l’opinion de notre collègue selon laquelle le montant des intérêts n’est pas inclus dans l’expression « obligation garantie par hypothèque » prévue à l’art. 2778 C.c.Q. Nous sommes d’avis que cette expression vise tant le capital que les intérêts qu’il produit. L’acte de prêt intervenu entre les parties (pièce R-1), les dispositions législatives connexes à l’article en cause, son origine législative, les Commentaires du ministre de la Justice — Le Code civil du Québec : Un mouvement de société (1993), t. II, ainsi que l’orientation globale du législateur en matière d’hypothèques militent tous en faveur de l’inclusion des intérêts dans le calcul de l’obligation acquittée par le débiteur au moment de l’inscription du préavis d’exercice de la prise en paiement. Le juge Vallerand, qui a rédigé les motifs de la majorité en Cour d’appel, partage l’opinion de la juge de première instance sur cette question et, à l’instar des instances inférieures, nous concluons que l’intimée a acquitté un peu plus de la moitié de l’obligation garantie par l’hypothèque et que, par conséquent, l’autorisation du tribunal pour exercer la prise en paiement était requise.

II. L’acte de prêt intervenu entre les parties

3 La juge de première instance ainsi que les juges majoritaires de la Cour d’appel ont interprété l’expression « obligation garantie par hypothèque » (art. 2778 C.c.Q.) à la lumière de l’acte de prêt intervenu entre les parties (pièce R-1). Il y a lieu de souligner, de prime abord, que comme il n’existe aucune preuve que l’appelante et l’intimée n’aient pas librement accepté les conditions prévues à l’acte de prêt, ce contrat fait loi entre les parties. Or, l’acte de prêt prévoit en toutes lettres que l’obligation de l’intimée vise tant le remboursement du capital que le paiement des intérêts. On doit en conclure que les parties se sont mutuellement entendues pour inclure les intérêts dans l’obligation garantie. La clause 6 de l’acte de prêt se lit comme suit :

(6) Afin d’assurer le remboursement de toutes les avances faites par le prêteur à l’emprunteur ou pour le compte de ce dernier, et le paiement de tous les intérêts sur icelles, [. . .] l’emprunteur, en premier lieu, hypothèque en faveur du prêteur . . . [Nous soulignons.]

4 De plus, même les intérêts qui auraient perdu leur rang hypothécaire à cause de l’effet combiné des art. 2959 et 2960 C.c.Q. (ce qui n’est pas le cas en l’espèce) sont ici protégés par la clause 13 de l’acte de prêt. Les parties ont prévu à cette clause une hypothèque additionnelle pour une somme équivalente à 20 pour 100 de la somme en capital afin de garantir, au même rang que l’hypothèque principale, le surplus des intérêts non couverts automatiquement :

(13) Pour garantir le paiement de tous les montants payables au prêteur en vertu de toute disposition du présent contrat et dont le remboursement n’est pas garanti par l’hypothèque constituée ci-haut, l’emprunteur hypothèque spécialement la propriété en faveur du prêteur jusqu’à concurrence de la somme additionnelle de vingt pour cent (20 p. 100) de la somme principale déterminée à la clause 1 des présentes. [Nous soulignons.]

5 Dans Priorités et hypothèques, la professeure Pratte explique que la création de ce type d’hypothèque additionnelle résulte d’une pratique qui s’est développée afin de contourner la situation à laquelle risque de faire face le créancier en raison de l’application des art. 2959 et 2960 C.c.Q. (voir D. Pratte, Priorités et hypothèques (1995), p. 74). En insérant la clause 13 dans l’acte de prêt, les parties ont exprimé leur intention d’inclure tous les intérêts échus, même ceux qui auraient perdu leur rang le cas échéant. L’interprétation, soutenue par l’appelante et l’intervenante, selon laquelle les intérêts sont exclus, ne saurait donc être retenue puisqu’elle est contraire aux clauses mêmes de l’acte de prêt qui précisent expressément l’inclusion des intérêts dans l’obligation garantie par l’hypothèque consentie.

6 De plus, même dans le préavis d’exercice du recours hypothécaire envoyé à l’intimée, l’appelante stipulait que le défaut de l’intimée visait le non-paiement des mensualités en capital et intérêts (pièce R-3). Ceci est un autre indice de la volonté claire des parties dans le présent dossier d’étendre la garantie au remboursement des intérêts. Les clauses de l’acte de prêt intervenu entre les parties et du préavis d’exercice indiquent donc que les parties ont convenu d’inclure les intérêts dans l’obligation garantie par l’hypothèque. Conséquemment, pour l’application de l’art. 2778 C.c.Q., il y a lieu de tenir compte des intérêts payés par l’intimée dans le calcul du pourcentage de la dette qu’elle a déjà acquitté au moment de l’inscription du préavis d’exercice.

III. Les dispositions législatives connexes à l’art. 2778 C.c.Q.

7 Les parties ont invoqué une série de dispositions du Code civil connexes à l’art. 2778 C.c.Q. à l’appui de leur interprétation respective de l’expression « obligation garantie par hypothèque ». Aux paragraphes 80-81 de ses motifs, le juge LeBel parle de « glissements » et de « nuances » de vocabulaire lorsqu’il fait un survol des dispositions connexes. L’appelante et l’intervenante nous invitent de même à considérer l’obligation garantie par l’hypothèque comme se limitant uniquement au capital. Or, ces prétentions ne résistent pas à l’analyse.

8 On ne saurait ignorer l’art. 2667 C.c.Q., une disposition clé en l’espèce. Le législateur y est explicite quant à ce que garantit l’hypothèque. Cet article prévoit expressément que les intérêts sont compris dans l’obligation garantie par l’hypothèque :

2667. L’hypothèque garantit, outre le capital, les intérêts qu’il produit et les frais légitimement engagés pour les recouvrer ou pour conserver le bien grevé. [Nous soulignons.]

9 De même, la lecture conjointe des art. 2689 et 2690 C.c.Q. implique l’inclusion des intérêts dans l’obligation garantie par l’hypothèque :

2689. L’acte constitutif d’hypothèque doit indiquer la somme déterminée pour laquelle elle est consentie.

Cette règle s’applique alors même que l’hypothèque est constituée pour garantir l’exécution d’une obligation dont la valeur ne peut être déterminée ou est incertaine.

2690. La somme pour laquelle l’hypothèque est consentie n’est pas considérée indéterminée si l’acte, plutôt que de stipuler un taux fixe d’intérêt, contient les éléments nécessaires à la détermination du taux d’intérêt effectif de cette somme.

10 L’article 2689, al. 1 exige des parties qu’elles indiquent dans l’acte constitutif de l’hypothèque la somme déterminée pour laquelle l’hypothèque est consentie. Me Payette souligne que cette exigence s’adresse non seulement au capital, mais également aux intérêts et aux frais (L. Payette, Les sûretés réelles dans le Code civil du Québec (2e éd. 2001), p. 282).

11 L’article 2690 C.c.Q. implique que les intérêts sont compris dans la somme garantie en prévoyant le cas où l’acte de prêt stipule un taux d’intérêt non fixe. Le législateur n’étant pas censé parler pour ne rien dire, s’il a précisé à l’art. 2690 C.c.Q. les circonstances qui permettent à cette somme d’être néanmoins jugée suffisamment déterminée pour l’application de l’art. 2689 C.c.Q., c’est qu’il a considéré, au départ, que les intérêts sont compris dans le montant garanti, que ceux-ci soient stipulés à taux fixe ou pas. Cette déduction logique est aussi une application du principe de l’effet utile de la loi (P.-A. Côté, Interprétation des lois (3e éd. 1999), p. 468).

12 L’article 2747 C.c.Q. parle d’« obligation due en capital, intérêts et frais » :

2747. Le créancier rend au constituant les sommes perçues qui excèdent l’obligation due en capital, intérêts et frais, malgré toute stipulation selon laquelle le créancier les conserverait, à quelque titre que ce soit.

13 L’appelante et l’intervenante s’appuient sur cet article pour étayer leur argument selon lequel les intérêts ne sont qu’une obligation accessoire et que lorsque le législateur a voulu inclure les intérêts, il les a mentionnés explicitement comme il l’a fait à l’art. 2747 C.c.Q. Elles invitent donc la Cour à conclure que l’expression « obligation garantie par hypothèque » à l’art. 2778 C.c.Q. fait uniquement référence au capital car les intérêts, qui sont selon elles accessoires, n’y sont pas explicitement mentionnés.

14 Bien qu’il soit exact que l’art. 2778 C.c.Q. ne mentionne pas explicitement le mot « intérêts » comme c’est le cas à l’art. 2747 C.c.Q. ainsi qu’aux art. 2758, 2760 et 2775 C.c.Q., il convient de souligner que l’art. 2778 C.c.Q. ne mentionne pas non plus explicitement le mot « capital ». Par ailleurs, nous estimons qu’à l’art. 2778 C.c.Q., le législateur a utilisé une expression globale, soit « l’obligation garantie par hypothèque », tandis qu’aux art. 2747, 2758 et 2775 C.c.Q., il a choisi de ventiler ce concept. Par conséquent, les art. 2747, 2758 et 2775 C.c.Q. confirment que les intérêts sont compris dans l’obligation garantie puisqu’on retrouve dans leur libellé les mots « obligation » ou « créance » juste avant l’énumération des éléments qui composent ladite obligation ou créance. Étant donné que le législateur a utilisé une expression globale à l’art. 2778 C.c.Q. (« obligation garantie par hypothèque »), et que celle-ci fait référence à une notion qu’il a ventilée dans des articles précédents, les éléments qui composent la ventilation sont forcément inclus dans cette expression globale.

15 On invoque comme exception à cette économie l’art. 2760 C.c.Q. :

2760. L’aliénation volontaire du bien grevé d’une hypothèque, faite après l’inscription par le créancier du préavis d’exercice d’un droit hypothécaire, est inopposable à ce créancier, à moins que l’acquéreur, avec le consentement du créancier, n’assume personnellement la dette, ou que ne soit consignée une somme suffisante pour couvrir le montant de la dette, les intérêts dus et les frais engagés par le créancier.

16 Cet article parle du « montant de la dette, les intérêts dus et les frais engagés par le créancier » au lieu du montant en « capital, intérêts . . . », comme c’est le cas dans les autres articles mentionnés ci-dessus. La mention du mot « dette » à l’art. 2760 C.c.Q. suggérerait, d’après l’appelante, que l’obligation garantie ne vise que le capital et non les intérêts ni les frais, le mot « dette » étant utilisé comme synonyme pour « capital ».

17 Cependant, vu les art. 2747, 2758 et 2775 C.c.Q., même si l’art. 2760 C.c.Q. peut, à la limite, être vu comme une imprécision de texte, il ne restreint en rien la portée de l’expression « obligation garantie par hypothèque » prévue à l’art. 2778 C.c.Q. En effet, nous voyons mal comment l’art. 2760 C.c.Q. pourrait à lui seul justifier l’exclusion des intérêts alors que les art. 2667, 2690, 2747, 2758 et 2775 C.c.Q. impliquent leur inclusion. De plus, si le législateur avait voulu ne viser que le capital à l’art. 2778 C.c.Q., on peut se demander pourquoi il n’a pas utilisé l’expression « obligation due en capital » comme il l’a fait à l’art. 2747 C.c.Q.

18 L’appelante cite aussi l’art. 2762 C.c.Q. qui assimile les intérêts et les frais engagés par le créancier à une indemnité afin de souligner le caractère accessoire et distinct des intérêts :

2762. Le créancier qui a donné un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire n’a le droit d’exiger du débiteur aucune indemnité autre que les intérêts échus et les frais engagés.

19 Cependant, comme nous l’avons noté, le caractère principal ou accessoire d’un élément de l’obligation n’a aucune pertinence dans le présent débat, puisqu’à l’art. 2778 C.c.Q., le législateur utilise une expression globale qui comprend tant le principal que l’accessoire.

20 Par ailleurs, l’appelante et l’intervenante fondent en partie leur argumentation sur le principe de l’uniformité d’expression. Selon elles, la référence explicite aux intérêts dans le libellé des art. 2747, 2758, 2760 et 2775 C.c.Q. démontre a contrario que l’art. 2778 C.c.Q. ne vise que le capital. Cependant, un examen des articles respectifs et de leurs sources fait voir que les variations dans la terminologie utilisée par le législateur s’expliquent davantage par la diversité des sources législatives que par une volonté expresse d’exprimer des idées différentes. Il faut préciser que l’art. 2778 C.c.Q. est de droit nouveau et qu’il n’a pas d’équivalent sous l’ancien code. Il s’inspire de l’art. 142 de la Loi sur la protection du consommateur, L.R.Q., ch. P-40.1 (« L.p.c. ») qui fait référence au concept d’« obligation totale », ce qui rejoint le choix du mot « obligation » à l’art. 2778 C.c.Q. Notons également que le principe de l’uniformité d’expression ne se présente pas comme un guide infaillible (voir Côté, op. cit., p. 420). Le professeur Côté remarque que dans Sommers c. The Queen, [1959] R.C.S. 678, p. 685, le juge Fauteux considère que « [traduction] [c]ette règle d’interprétation ne constitue qu’une présomption et, de surcroît, une présomption qui n’a guère de poids. » Le professeur Côté ajoute que cette présomption est faible, entre autres « parce qu’elle présuppose un niveau de qualité dans la rédaction qui, de toute évidence, n’est pas toujours atteint » (Côté, op. cit., p. 421).

21 De plus, adopter la position de l’appelante et de l’intervenante mènerait à des résultats incongrus que l’on ne peut passer sous silence en regard des effets pratiques de la prise en paiement. D’une part, l’art. 2782, al. 1 C.c.Q., cité par l’intimée, fait partie de la même section que l’art. 2778 C.c.Q. et il prévoit que la prise en paiement éteint l’obligation. Or, si la portée du mot « obligation » n’incluait que le capital et non les intérêts, cela voudrait dire que le débiteur demeurerait obligé envers son créancier pour le paiement des intérêts, même après que celui-ci ait pris le bien hypothéqué en paiement. Cette position est insoutenable car elle avantagerait indûment le créancier; en plus de perdre le bien donné en garantie et les sommes qu’il a déjà versées, le débiteur serait toujours tenu de payer les intérêts restants et, s’il y a lieu, les frais engagés par le créancier. De toute évidence, un tel résultat est en tout point contraire au principe même de prise en paiement.

22 D’autre part, l’art. 2797 C.c.Q. prévoit que « [l]’hypothèque s’éteint par l’extinction de l’obligation dont elle garantit l’exécution ». Or, si le terme « obligation » ne visait que le capital, cela signifierait que le débiteur pourrait rembourser uniquement le capital, ce qui serait suffisant en vertu de l’art. 2797 C.c.Q. pour éteindre l’hypothèque consentie. Cette position nous paraît aussi insoutenable que la précédente car elle avantagerait indûment le débiteur, qui pourrait alors exiger la radiation de l’hypothèque après n’avoir remboursé que le capital de la dette et, ce faisant, faire perdre au créancier sa garantie sur les intérêts échus. En résumé, à la lumière de l’art. 2782, al. 1 et de l’art. 2797 C.c.Q., adopter l’interprétation avancée par l’appelante et l’intervenante mènerait à des résultats iniques tant pour le débiteur que pour le créancier.

23 Nous terminons l’analyse des dispositions législatives connexes avec l’art. 2959 C.c.Q., discuté par l’appelante à l’audience et que le juge LeBel mentionne brièvement dans ses motifs au par. 66 :

2959. L’inscription d’une hypothèque conserve au créancier, au même rang que le capital, les intérêts échus de l’année courante et des trois années précédentes.

De même, l’inscription d’un droit de rente conserve au crédirentier, au même rang que la prestation, les redevances de l’année courante et les arrérages des trois années précédentes.

24 Cet article garantit au même rang que le capital les intérêts échus de l’année courante et des trois années précédentes. Le ministre de la Justice, dans ses commentaires, précise que le délai antérieur de cinq ans a été ramené à trois ans « dans un souci de concordance avec le nouveau droit de la prescription » (Commentaires du ministre de la Justice, op. cit., p. 1861). D’après l’appelante, l’art. 2959 C.c.Q. serait une indication que le capital représente une obligation automatiquement garantie par l’hypothèque, mais qu’il n’en va pas de même pour les intérêts.

25 Or, l’article 2959 C.c.Q. ne fait que prévoir l’extinction du rang hypothécaire pour les intérêts échus au-delà de trois ans, mais il ne restreint en rien la portée de l’obligation garantie. En effet, il n’y a aucune indication, ni dans l’art. 2959 C.c.Q. ni même dans l’art. 2960 C.c.Q., qui suggérerait que les intérêts ne sont pas inclus dans l’expression « obligation garantie par hypothèque » (art. 2778 C.c.Q.). Au contraire, ces articles font voir que les intérêts sont effectivement inclus dans l’obligation garantie, sous réserve, pour les intérêts échus depuis plus de trois ans, de l’exigence d’inscrire un avis indiquant le montant réclamé pour ce surplus. De cette façon, le législateur s’assure de la diligence du créancier puisque la garantie prévue par le Code pour les intérêts échus ne sera conservée, et ne bénéficiera du même rang que le capital, qu’à l’égard de la période prescrite à l’art. 2959, al. 1 C.c.Q. On décourage ainsi le créancier de rester oisif face au débiteur pour le paiement des intérêts échus au-delà de cette période. Cette exigence rejoint également l’objectif poursuivi par le législateur à l’art. 2689 C.c.Q., qui prévoit que l’acte constitutif d’hypothèque doit indiquer la somme déterminée pour laquelle celle-ci est consentie, afin, selon les Commentaires du ministre de la Justice, op. cit., p. 1684, d’« informer les tiers de l’étendue de la garantie ». De même, l’art. 2960, al. 1 C.c.Q. a pour but, en exigeant l’inscription d’un avis indiquant le montant réclamé en surplus du montant prévu à l’art. 2959, al. 1 C.c.Q., d’informer les tiers de l’étendue des sommes couvertes par l’hypothèque lorsque les intérêts accumulés font en sorte que le montant indiqué lors de l’inscription de l’hypothèque risque de ne plus être représentatif de son étendue. Par conséquent, en imposant cette contrainte temporelle, le législateur conditionne la durée, mais non la portée de la protection prévue par l’hypothèque.

26 L’analyse des dispositions législatives connexes à l’art. 2778 C.c.Q. démontre donc que l’expression « obligation garantie par hypothèque » vise tant l’obligation en capital que celle de payer les intérêts. En outre, l’origine législative ainsi que les Commentaires du ministre de la Justice, op. cit., relativement à l’art. 2778 C.c.Q. révèlent l’intention du législateur à l’égard de celui-ci.

27 Comme nous l’avons noté, l’art. 2778 C.c.Q. est une disposition nouvelle qui prévoit des mesures d’équité destinées à protéger le débiteur qui a déjà acquitté une bonne partie de ses obligations contre la perte du bien hypothéqué. Cet article s’inspire de l’art. 142 L.p.c. qui se lit comme suit :

142. Si, au moment où le consommateur devient en défaut, celui-ci a acquitté au moins la moitié de la somme de l’obligation totale et du versement comptant, le commerçant ne peut exercer le droit de reprise à moins d’obtenir la permission du tribunal. [Nous soulignons.]

28 Le but commun des art. 2778 C.c.Q. et 142 L.p.c. est d’empêcher qu’un créancier ne devienne propriétaire d’un bien dont la valeur serait de beaucoup supérieure au solde de sa créance. Cet objectif est formulé comme suit dans les Commentaires du ministre de la Justice, op. cit., p. 1739 :

Cet article [2778 C.c.Q.] s’inspire de l’article 142 de la Loi sur la protection du consommateur. Il a paru équitable d’exiger l’autorisation du tribunal pour exercer la prise en paiement du bien hypothéqué, lorsque le débiteur a acquitté la moitié ou plus de l’obligation. En effet, par l’exercice de ce droit, le créancier pourrait devenir propriétaire d’un bien dont la valeur est de beaucoup supérieure au solde de la créance et bénéficier ainsi de la différence de valeur, puisqu’il n’est pas tenu de rendre cette différence au constituant.

29 Précisons que l’« obligation totale » mentionnée à l’art. 142 L.p.c. est définie à l’art. 67 L.p.c. comme incluant les « frais de crédit », lesquels incluent, selon l’art. 70, par. a) L.p.c., les intérêts. Les dispositions du Code en l’occurrence s’inscrivent donc en parallèle à celles contenues dans la L.p.c. Ainsi, l’art. 2778 C.c.Q. exige l’autorisation du tribunal pour la prise en paiement lorsque le débiteur a acquitté, au moment de l’inscription du préavis, la moitié ou plus de l’obligation garantie par hypothèque. L’article 2667 C.c.Q. vient préciser cette exigence en énonçant que l’hypothèque garantit, outre le capital, les intérêts qu’il produit et les frais engagés.

30 Au paragraphe 84 de ses motifs, notre collègue affirme que l’objectif de l’art. 2778 C.c.Q. est d’« empêcher que le débiteur perde son propre capital alors que le créancier a récupéré le sien ou une partie jugée importante de celui-ci » (nous soulignons). Avec égards, et pour les motifs que nous avons énoncés, il nous faut conclure que cet objectif ne vise pas uniquement le capital, mais couvre tous les débours faits par le débiteur.

31 Si on met l’accent sur « l’équité » que détient le débiteur dans le bien garanti, il pourrait sembler absurde, comme l’exprime le juge Beauregard, dissident en Cour d’appel, qu’un débiteur qui rembourse 4 800 $ sur un prêt sans intérêt de 10 000 $ ne puisse bénéficier de la protection d’une autorisation judiciaire préalable en cas de prise en paiement, alors qu’un débiteur qui emprunte le même montant avec intérêts puisse en bénéficier en raison du paiement des intérêts qui s’ajoutent aux versements en capital et ce, malgré le fait que le premier ait acquis plus « d’équité » dans l’immeuble ([2000] R.D.I. 188, par. 26). Cependant, et avec égards, ce commentaire n’est pas justifié. En effet, cette « absurdité » n’existe que si nous limitons l’analyse de l’art. 2778 C.c.Q. à l’aspect « équité », soit au solde nominal de capital dans le bien. Par contre, il en est autrement si on garde à l’esprit que, dans la réalité des choses, le débiteur qui a payé des intérêts a déboursé plus d’argent au total que le débiteur qui n’a remboursé qu’une portion du capital. Pour le débiteur, que ses paiements soient affectés au capital ou aux intérêts, ils constituent néanmoins son investissement. Par ailleurs, les taux d’intérêt sont fixés en fonction de la dévaluation monétaire et leur paiement comporte une part d’équité dans la propriété.

32 En ce qui concerne la remarque du juge Beauregard selon laquelle plus le créancier engage de frais, qui lui sont remboursés à l’occasion par le débiteur, plus son droit de prendre en paiement l’immeuble hypothéqué sans autorisation judiciaire est diminué, il faut se rappeler que le montant des frais engagés par le créancier et payés par le débiteur augmente à la fois la portion de l’obligation déjà acquittée et le seuil de 50 pour 100 à atteindre. Aussi, plus souvent qu’autrement, ces frais ne constituent qu’une part assez minime de l’obligation garantie. Il n’y a en réalité que peu de risques de variation quant au pourcentage que représente la portion de l’obligation acquittée par un débiteur en défaut même s’il paie occasionnellement à son créancier les frais que ce dernier a engagés.

33 Certes, il pourrait arriver que le paiement des frais finisse par hausser ce pourcentage au point que le seuil de 50 pour 100 prévu à l’art. 2778 C.c.Q. soit atteint. Par exemple, sur une dette de 50 000 $ dont un montant de 22 500 $ a été remboursé, le seuil de l’art. 2778 C.c.Q. n’est pas atteint; cependant, si le débiteur laisse courir le montant des frais jusqu’à 5 000 $ et les paie d’un coup, il s’est alors acquitté de la moitié de son obligation. Toutefois, comme le but de l’art. 2778 C.c.Q. est de protéger les débours faits par le débiteur et que ce dernier a effectivement déboursé un montant qui représente la moitié ou plus de l’obligation garantie par l’hypothèque, il n’y a rien d’incongru à ce que le créancier se voie maintenant obligé d’obtenir l’autorisation du tribunal avant d’exercer la prise en paiement. Par ailleurs, si le créancier souhaite éviter la situation où le débiteur laisse s’accumuler les frais et les paie d’un seul coup pour hausser la portion déjà acquittée lors de l’inscription du préavis, il n’a qu’à exercer préalablement ses droits hypothécaires. Toutefois, si le créancier engage des frais sans intenter de recours contre son débiteur, c’est à lui d’en supporter les conséquences.

IV. L’orientation globale du législateur en matière d’hypothèques

34 L’appelante plaide que le C.c.Q. est une loi d’application générale et que, contrairement à la L.p.c., il n’a pas pour mission de protéger le débiteur. Cela n’est pas tout à fait vrai. En effet, il existe dans le Code un éventail d’articles visant à minimiser les effets inéquitables qui découlent de l’inégalité économique des parties. Il suffit de penser, par exemple, aux articles prohibant les clauses abusives ou contraires à l’ordre public. D’ailleurs, la réforme des anciens art. 1040a et 1040c du Code civil du Bas Canada qui visaient la dation en paiement, ancêtre de la prise en paiement, avait justement pour but de protéger les intérêts de la partie contractante économiquement plus faible (voir J.-L. Baudouin et P.-G. Jobin, Les obligations (5e éd. 1998), p. 233).

35 Ainsi, bien que l’art. 2778 C.c.Q. se trouve dans une loi d’application générale, il reste qu’il s’inspire des objectifs de protection prévus à la L.p.c. Même si le C.c.Q. en matière d’hypothèque s’applique sans égard à la qualité du débiteur, qu’il soit ou non un consommateur au sens de la L.p.c., les dispositions en matière de prise en paiement s’inscrivent dans le cadre de plusieurs autres mesures de protection du débiteur hypothécaire, sans égard à sa situation financière. Par exemple, l’art. 2664 C.c.Q. invalide les hypothèques qui n’ont pas été créées dans les conditions et suivant les formes autorisées par la loi. L’article 2689 C.c.Q. exige l’indication d’une somme déterminée pour laquelle l’hypothèque est consentie, même si la valeur de l’obligation garantie ne peut être déterminée ou est incertaine. L’article 2693 C.c.Q. impose, sous peine de nullité absolue, que l’hypothèque immobilière soit constituée par acte notarié en minute. Le professeur Ciotola précise que « [l]e notaire intervient à la fois comme officier public, garant de l’accomplissement des formalités contractuelles, et comme conseil, garant de la compréhension par les parties de la portée et des effets de la convention. » (P. Ciotola, Droit des sûretés (3e éd. 1999), p. 401) L’importance d’un tel engagement expliquerait l’exigence de la forme notariée et c’est le constituant de l’hypothèque que « la loi veut protéger par ce formalisme » (Payette, op. cit., p. 295). L’article 2696 C.c.Q. impose la forme écrite pour la constitution d’une hypothèque mobilière sans dépossession. Enfin, l’article 2757 C.c.Q. exige la production d’un préavis avant l’exercice des droits hypothécaires. Or, même après la production du préavis, l’art. 2761 C.c.Q. permet au débiteur de faire échec à l’exercice du droit hypothécaire en payant au créancier ce qui lui est dû ou en remédiant à l’omission ou à la contravention. En résumé, tous ces articles visent le même objectif, soit la protection du débiteur hypothécaire et ce, en prévoyant des formalités qui empêchent la constitution trop facile d’une hypothèque et en permettant au débiteur de faire échec à l’exercice des droits hypothécaires du créancier, même après que le préavis d’exercice lui ait été signifié.

V. Application aux faits de l’espèce

36 L’article 2778 C.c.Q. énonce que l’autorisation du tribunal est requise lorsque le débiteur a déjà acquitté, au moment de l’inscription du préavis, la moitié ou plus de l’obligation garantie par hypothèque. Il convient donc d’abord de calculer le pourcentage de l’obligation acquitté par l’intimée à la date du préavis.

37 La formule proposée par l’intervenante à cette fin est erronée car elle augmente de manière indue le montant de l’obligation garantie par l’hypothèque. L’intervenante remarque que les juridictions inférieures ont tenu compte, lors du calcul du montant payé par l’intimée, de la somme des intérêts entre le 1er mai 1986 et le 1er mai 1997, amortis sur une période de 25 ans. Par conséquent, selon l’intervenante, il faudrait également tenir compte des intérêts à courir jusqu’à l’échéance du terme de cette période d’amortissement pour calculer le montant de l’obligation garantie par hypothèque afin de déterminer si le seuil de 50 pour 100 prévu à l’art. 2778 C.c.Q. est atteint. Or, la période de référence pour le calcul des intérêts se limite, selon nous, à la date de l’inscription du préavis d’exercice de la prise en paiement. Le calcul de l’obligation garantie par hypothèque aux fins de l’art. 2778 C.c.Q. se fait donc par l’addition de ce qui a déjà été acquitté avec ce qui reste dû au moment de l’inscription du préavis d’exercice, sans plus.

38 La méthode appliquée par la juge de première instance et confirmée en appel est également erronée. En effet, puisque 6 860 $ en capital et 44 959 $ en intérêts étaient déjà acquittés par l’intimée lors de l’inscription du préavis, et que le solde dû en capital et intérêts à ce moment était de 34 096,80 $, la juge de première instance a additionné ces montants à celui prévu par les parties à l’hypothèque additionnelle, soit 8 160 $, et en est arrivée à un total de 94 075,80 $. Toutefois, l’inclusion du montant total de l’hypothèque additionnelle dans ce calcul néglige le fait que celle-ci ne constitue pas en elle-même une créance. Elle ne fait que fournir au créancier une protection hypothécaire pour les créances additionnelles que celui-ci pourrait acquérir contre le débiteur et qui ne seraient pas protégées par l’inscription de l’hypothèque principale; on peut penser, entre autres, aux intérêts échus depuis plus de trois ans ayant perdu quant à leur rang la protection de l’hypothèque principale en vertu de l’art. 2959, al. 1 C.c.Q. Toutefois, tant qu’aucune créance de cette nature n’est échue, il n’y a pas lieu d’additionner le montant pour lequel l’hypothèque additionnelle a été inscrite au total de l’obligation garantie par hypothèque. La solution contraire contreviendrait au principe que nous avons énoncé plus haut, selon lequel le calcul de l’obligation garantie par hypothèque ne couvre que ce qui est dû au moment de l’inscription du préavis d’exercice. Or, en l’espèce, la preuve ne démontre pas que des montants couverts par l’hypothèque additionnelle prévue à la clause 13 de l’acte de prêt aient été engagés. Par conséquent, il convient d’additionner les montants déjà acquittés par l’intimée lors de l’inscription du préavis, soit 6 860 $ en capital et 44 959 $ en intérêts, au solde dû en capital et intérêts à ce moment, soit 34 096,80 $, pour obtenir le total de l’obligation garantie par hypothèque aux fins de l’art. 2778 C.c.Q., soit 85 915,80 $. L’intimée ayant remboursé un total de 51 819 $ à la date du préavis, le pourcentage de l’obligation garantie par hypothèque acquitté par l’intimée à cette date est donc de 60,31 pour 100, soit plus de 50 pour 100.

39 À l’exception de l’inclusion du montant de l’hypothèque additionnelle, le calcul de la juge de première instance nous semble exact. Par contre, pour ce qui est de la formule suggérée par l’intervenante, elle impose erronément au débiteur un montant supplémentaire d’intérêts que même le créancier n’a pas exigé.

40 L’appelante prétend que le calcul du montant des intérêts fait par la juge de première instance, et retenu par la Cour d’appel, accorde une protection plus étendue au débiteur sous le C.c.Q. qu’au consommateur sous la L.p.c., puisque la L.p.c. tiendrait compte des intérêts pour toute la durée du contrat. L’appelante cite l’art. 71 L.p.c., à l’appui de sa prétention :

71. Le commerçant doit mentionner les frais de crédit en termes de dollars et de cents et indiquer qu’ils se rapportent :

a) à toute la durée du contrat dans le cas d’un contrat de prêt d’argent ou d’un contrat assorti d’un crédit; . . .

41 Pour trancher le présent pourvoi, il n’est pas nécessaire d’interpréter les dispositions de la L.p.c. On peut néanmoins penser que l’art. 71 L.p.c. n’est qu’un moyen par lequel le législateur s’assure que le consommateur soit informé que les frais de crédit sont, en principe, exigibles tout au long de la durée du contrat. Cependant, rien dans cet article ne suggère qu’aux fins du calcul de « la moitié de la somme de l’obligation totale » (art. 142 L.p.c.), les intérêts soient inclus pour toute la durée du contrat. En fait, l’art. 91 L.p.c. prévoit que les frais de crédit sont calculés selon la méthode actuarielle prescrite aux art. 51 à 61 du Règlement d’application de la Loi sur la protection du consommateur, R.R.Q. 1981, ch. P-40.1, r. 1 (le « Règlement »). Or, ceux-ci ne font nullement allusion à toute la durée du contrat comme base de calcul. Au contraire, l’art. 52 du Règlement prévoit que les frais doivent être calculés par rapport à la période de paiement. Qui plus est, l’art. 93, al. 1 L.p.c. prévoit que « [l]e consommateur peut payer en tout ou en partie son obligation avant échéance ». L’article 93, al. 2 L.p.c. précise que le solde dû est « la somme du solde du capital net et des frais de crédit calculés conformément à l’article 91 ». La professeure L’Heureux note ce qui suit en ce qui concerne le contexte analogue des clauses de déchéance du bénéfice du terme dans les contrats de crédit : « Quant au montant que le commerçant peut exiger, il doit être calculé de la même manière que s’il s’agissait d’un paiement par anticipation (art. 93) » (N. L’Heureux, Droit de la consommation (5e éd. 2000), p. 127).

42 Enfin, cette lecture de l’art. 2778 C.c.Q. est conforme à la notion d’intérêts. En effet, les intérêts sont le prix de l’usage de l’argent dans le temps et ils compensent le prêteur pour les aléas de la dépréciation monétaire et pour les risques commerciaux inhérents à une telle transaction (voir J. Huet, Traité de droit civil : Les principaux contrats spéciaux (2e éd. 2001), p. 1000). Or, si le capital prêté est remboursé en totalité au prêteur, un loyer futur de l’argent remis devient sans objet, le remboursement mettant fin à l’écoulement du temps.

VI. Le rôle du tribunal en vertu de l’art. 2778 C.c.Q.

43 Si le débiteur a acquitté la moitié ou plus de l’obligation garantie par l’hypothèque au moment où le créancier inscrit le préavis d’exercice de la prise en paiement, ce dernier devra obtenir l’autorisation du tribunal pour y donner suite. Le juge saisi de la requête exercera sa discrétion d’autoriser ou de refuser la prise en paiement. Il est important de noter, toutefois, que l’exigence d’obtenir l’autorisation du tribunal lorsque le seuil prévu à l’art. 2778 C.c.Q. est atteint constitue pour le créancier qui veut exercer ce recours une exigence procédurale incontournable, mais non insurmontable. Il suffit de rappeler à cet égard les propos de Me Payette, op. cit., p. 786 :

Le tribunal n’a pas l’obligation de rejeter la requête pour prise en paiement parce que la moitié de la dette a déjà été acquittée. Il ne s’agit pas là d’une fin de non-recevoir absolue. Le législateur ne refuse pas systématiquement la prise en paiement au créancier à moitié payé. Il exprime plutôt un motif de refus sur lequel le jugement pourra, compte tenu des circonstances, s’appuyer. Il ne faut pas oublier que ce jugement intervient après l’expiration du délai imparti pour délaisser, durant lequel, par hypothèse, aucun intéressé n’a voulu remédier au défaut reproché dans le préavis (art. 2761 C.c.); ceci peut créer une présomption que le recours exercé n’est pas inique. [Nous soulignons.]

44 Par conséquent, la discrétion accordée au tribunal par l’art. 2778 C.c.Q. devra être exercée de manière judiciaire, c’est-à-dire en tenant compte des facteurs pertinents. Les Commentaires du ministre de la Justice, op. cit., p. 1739, relèvent deux facteurs qui, selon nous, constituent les considérations principales dans le contexte de cet exercice de discrétion judiciaire : la valeur du bien et le solde de la dette. Par ailleurs, dans cet exercice, le tribunal prendra également en considération le comportement des parties au litige. Il s’agit d’un troisième critère auquel fait référence l’art. 6 C.c.Q., où le législateur énonce que les droits civils doivent s’exercer selon les exigences de la bonne foi. Ainsi, il est possible pour le tribunal d’intervenir et d’imposer, s’il y a lieu, une sanction à la partie qui exerce ses droits dans le but de nuire à autrui ou d’une manière excessive ou déraisonnable (art. 7 C.c.Q.). Soulignons, cependant, que l’art. 2805 C.c.Q. édicte une présomption générale et réfragable de bonne foi (voir Baudouin et Jobin, op. cit., p. 110-111). Il revient donc à la partie qui allègue la mauvaise foi de la prouver.

45 L’article 109 L.p.c. énumère aussi une série de facteurs qu’un tribunal doit notamment examiner avant d’accorder la permission au créancier d’exercer son droit de reprise en vertu de cette loi (art. 142 et 143 L.p.c.). En plus de la valeur du bien et du solde de la dette, la L.p.c. tient compte des facteurs suivants : le total des sommes que le consommateur doit débourser en vertu du contrat; les sommes déjà payées; la capacité de payer; et la raison pour laquelle le consommateur est en défaut. Me Payette est d’avis que le solde de la dette et la valeur du bien doivent être « les principaux sinon les seuls critères » à considérer (Payette, op. cit., p. 785). Selon lui, la capacité de payer et la raison du défaut sont des critères qui ne se rattachent pas au droit des hypothèques, mais sont plutôt propres à la L.p.c., à la réductibilité ou la révision de l’obligation principale prévue aux art. 1437 et 2332 C.c.Q. ou aux cas de lésion prévus à l’art. 1406 C.c.Q. Nous partageons l’opinion de l’auteur que, dans le contexte d’une prise en paiement, le solde de la dette et la valeur du bien garanti sont les principaux facteurs à considérer. Les autres critères seraient pertinents dans le cas d’un prêt d’argent où le tribunal devrait vérifier la proportion des prestations afin de déterminer s’il y a eu lésion, tel que prévu aux art. 2332 et 1406 C.c.Q. Bien qu’il s’agisse d’un prêt d’argent dans le présent dossier, il n’est pas allégué qu’il existe une disproportion importante quant aux prestations des parties en l’instance.

46 Dans la présente affaire, la juge de première instance a décidé de ne pas accorder l’autorisation, et la Cour d’appel a confirmé cette décision en notant que, jusqu’à présent, aucune des parties en l’instance n’a plaidé sur cette question de fait. La majorité de la Cour d’appel a pris soin de dire que la question de l’autorisation judiciaire nécessite une présentation de toutes les preuves que les parties jugent pertinentes ainsi qu’une argumentation sur la question.

47 Toutefois, en l’espèce, aucune des parties n’a présenté de preuve relative aux facteurs pertinents à l’exercice de la discrétion accordée au tribunal par l’art. 2778 C.c.Q. Dans sa contestation de la requête en délaissement forcé et en prise en paiement, l’intimée a allégué la mauvaise foi de l’appelante mais, dans ses motifs, la juge du procès n’a fait aucun commentaire à cet égard. L’appelante, pour sa part, prétend que l’immeuble donné en garantie vaut moins que le solde qui lui est dû. À notre avis, c’est avec raison que la majorité de la Cour d’appel a conclu que cette partie du débat relève d’une question de fait. Or, notre Cour est mal placée pour décider d’une question de fait qui n’a aucunement été plaidée devant les instances inférieures. Si l’appelante désire toujours exercer le recours de prise en paiement dans les circonstances, libre à elle de présenter une nouvelle requête et de faire la preuve de ses allégations. En l’absence de preuve quant aux faits qui justifieraient d’autoriser la prise en paiement, il y a lieu de confirmer le jugement de la Cour d’appel. L’autorisation judiciaire est, en conséquence, refusée.

VII. Conclusion

48 Pour ces motifs, nous rejetons l’appel avec dépens devant toutes les cours, ceux devant cette cour comprenant les débours engagés et des honoraires raisonnables sur une base avocat-client pour les motifs exprimés à cet égard par le juge LeBel.

Les motifs des juges Bastarache et LeBel ont été rendus par

Le juge LeBel (dissident) —

I. Introduction : origine et nature du litige

49 Ce pourvoi oppose une créancière hypothécaire, CIBC Mortgage Corporation (« CIBC »), et sa débitrice, l’intimée Marcella Vasquez (« Vasquez »). Il s’agit en l’espèce de déterminer si la créancière peut exercer le recours de prise en paiement du bien hypothéqué. Pour statuer sur cette affaire, notre Cour doit examiner la portée et l’interprétation de l’art. 2778 du Code civil du Québec, L.Q. 1991, ch. 64 (« C.c.Q. »), afin de décider si Mme Vasquez a acquitté au moins la moitié de l’obligation garantie par hypothèque et peut ainsi s’opposer à l’exercice du recours de prise en paiement. Pour les motifs qui suivent, je conclus que l’expression « obligation garantie » à l’art. 2778 C.c.Q. ne vise que le capital avancé, dans le cas d’un prêt d’argent garanti par hypothèque. En conséquence, faute d’avoir remboursé la moitié de ce capital, Mme Vasquez ne pouvait s’opposer à la procédure de prise en paiement de CIBC et l’appel de celle-ci doit être accueilli.

50 Ce litige provient d’un prêt hypothécaire consenti par CIBC à Mme Vasquez. En avril 1986, CIBC prête à Mme Vasquez 40 800 $ pour acheter un condominium résidentiel. Constaté par un acte de prêt hypothécaire, le prêt prévoit un intérêt annuel de 11 pour 100. Le contrat prévoit des mensualités de 392,71 $ qui incluent les intérêts et le capital. Un terme de cinq ans est prévu et doit échoir le 1er mai 1991. L’amortissement du capital s’effectue sur une base de 25 ans. À l’arrivée du terme, le capital devient entièrement remboursable. Une hypothèque immobilière garantit le remboursement du prêt.

51 En vertu d’une clause de renouvellement, le prêt se renouvelle à quelques reprises et doit venir à échéance le 30 octobre 1997. Malheureusement, à compter du 30 juin 1997, la débitrice cesse de verser les mensualités prévues et de payer les taxes municipales. Le défaut perdurant, CIBC lui notifie un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire en vertu de l’art. 2758 C.c.Q. Publié le 24 octobre 1997 au Bureau de la publicité des droits, l’avis informe Mme Vasquez que sa créancière exercera le recours de prise en paiement de l’immeuble, à moins qu’elle ne remédie aux défauts indiqués dans les 60 jours, comme le prévoit l’art. 2761 C.c.Q. En pratique, en raison de l’arrivée du terme du prêt, l’intimée doit rembourser le solde en capital du prêt ainsi que les arriérés d’intérêts et de taxes. À cette date, le capital impayé s’élève encore à 33 498,35 $.

52 Au cours du délai de 60 jours, Mme Vasquez ne fait ni ne rembourse rien. Elle ne demande pas, non plus, comme le lui permettrait l’art. 2779 C.c.Q., que la créancière abandonne la procédure de prise en paiement pour procéder à une vente sous le contrôle de la justice. Quelques semaines après l’expiration du délai, CIBC continue les procédures de mise à exécution de sa sûreté hypothécaire. Ses avocats signifient donc à l’intimée une requête en délaissement forcé et prise en paiement.

53 Mme Vasquez conteste alors la demande de prise en paiement. Elle soutient d’abord que l’on doit inclure dans le calcul de l’obligation garantie au sens de l’art. 2778 C.c.Q. le montant des intérêts versés. Selon cette méthode de calcul, elle aurait versé plus de la moitié de la somme garantie. En conséquence, la créancière n’aurait pas droit à la prise en paiement sans autorisation judiciaire préalable. Par voie de modification à l’audition en Cour supérieure, CIBC ajoute une demande subsidiaire d’autorisation du recours, au cas où la Cour supérieure accepterait l’interprétation de l’art. 2778 C.c.Q. proposée par l’intimée. Le débat judiciaire s’engage sur cette base.

II. Historique judiciaire

A. Cour supérieure du Québec, [1998] R.D.I. 612

54 Saisie de la requête en délaissement forcé, la juge Courteau conclut que l’art. 2778 C.c.Q. ne permet pas au créancier de prendre le bien hypothéqué en paiement sans autorisation judiciaire si les sommes remboursées atteignent la moitié de l’obligation garantie, y compris les intérêts et le capital prêté. Selon ses calculs, Mme Vasquez aurait remboursé 55,08 pour 100 de l’obligation garantie au sens de l’art. 2778 C.c.Q. Pour déterminer le sens de la notion d’obligation garantie à laquelle renvoie cette disposition, la juge Courteau fait appel à son origine législative. Celle-ci justifierait une interprétation favorable à la débitrice. En effet, l’art. 2778 s’inspirerait particulièrement de l’art. 142 de la Loi sur la protection du consommateur, L.R.Q., ch. P-40.1. Comme ce dernier exige que les montants tels que les intérêts et certaines obligations accessoires à un prêt de consommation soient pris en compte lorsque le créancier entend reprendre un bien, il faut que l’interprétation du Code civil conduise à un résultat analogue. De plus, l’acte de prêt hypothécaire définissait l’obligation garantie comme incluant le capital et l’intérêt. Selon la juge Courteau, la requête pour prise en paiement était donc irrecevable. Elle l’a rejetée, sans toutefois se prononcer explicitement sur la demande subsidiaire d’autorisation du recours.

55 Le jugement de la Cour supérieure va cependant plus loin. La juge Courteau a, en effet, ordonné à la créancière de renouveler le prêt hypothécaire pour un terme et à des conditions non précisés, mais qualifiés de normaux par les conclusions de la décision. Elle accorde aussi un délai de 30 jours à Mme Vasquez pour le règlement des arriérés. Le jugement demeure muet sur les motifs et les fondements juridiques de ces conclusions.

B. Cour d’appel du Québec, [2000] R.D.I. 188

56 CIBC subit un second échec en appel. La majorité, pour des motifs rédigés par le juge Vallerand, auxquels souscrit la juge Deschamps, confirme l’interprétation que la Cour supérieure donne à la notion d’obligation garantie prévue à l’art. 2778 C.c.Q. Le juge Beauregard, dissident, adopte la thèse de CIBC et conclut que le calcul prévu ne comprend que le capital. Tous les juges reconnaissent toutefois que la conclusion de renouvellement du prêt n’a pas de fondement juridique et doit être annulée.

III. Dispositions législatives pertinentes

57 Code civil du Québec, L.Q. 1991, ch. 64

2748. Outre leur action personnelle et les mesures provisionnelles prévues au Code de procédure civile, les créanciers ne peuvent, pour faire valoir et réaliser leur sûreté, exercer que les droits hypothécaires prévus au présent chapitre.

Ils peuvent ainsi, lorsque leur débiteur est en défaut et que leur créance est liquide et exigible, exercer les droits hypothécaires suivants : ils peuvent prendre possession du bien grevé pour l’administrer, le prendre en paiement de leur créance, le faire vendre sous contrôle de justice ou le vendre eux-mêmes.

2757. Le créancier qui entend exercer un droit hypothécaire doit produire au bureau de la publicité des droits un préavis, accompagné de la preuve de la signification au débiteur et, le cas échéant, au constituant, ainsi qu’à toute autre personne contre laquelle il entend exercer son droit.

L’inscription de ce préavis est dénoncée conformément au livre De la publicité des droits.

2778. À moins que celui contre qui le droit est exercé ne délaisse volontairement le bien, le créancier doit obtenir l’autorisation du tribunal pour exercer la prise en paiement lorsque le débiteur a déjà acquitté, au moment de l’inscription du préavis du créancier, la moitié, ou plus, de l’obligation garantie par hypothèque.

2779. Les créanciers hypothécaires subséquents ou le débiteur peuvent, dans les délais impartis pour délaisser, exiger que le créancier abandonne la prise en paiement et procède lui-même à la vente du bien ou le fasse vendre sous contrôle de justice; ils doivent, au préalable, avoir inscrit un avis à cet effet, remboursé les frais engagés par le créancier et avancé les sommes nécessaires à la vente du bien.

L’avis doit être signifié au créancier, au constituant ou au débiteur, ainsi qu’à celui contre qui le droit hypothécaire est exercé et son inscription est dénoncée, conformément au livre De la publicité des droits.

Les créanciers subséquents qui exigent que le créancier procède à la vente du bien doivent, en outre, lui donner caution que la vente se fera à un prix suffisamment élevé qu’il sera payé intégralement de sa créance.

IV. Les questions en litige

58 À la suite de l’autorisation de pourvoi par notre Cour, les parties et une intervenante, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (« SCHL »), ont d’abord défini le problème sous étude comme une question d’interprétation de l’art. 2778 C.c.Q. À cette étape, tel qu’indiqué plus haut, il s’agit toujours de déterminer le sens de l’expression « obligation garantie » dans cette disposition. Ne comprend-elle que le capital avancé par le prêteur, comme le proposent CIBC et la SCHL? Doit-on y ajouter les intérêts et d’autres charges accessoires, comme le plaide Mme Vasquez?

59 L’évolution du pourvoi a introduit deux questions additionnelles. Tout d’abord, le mémoire de la SCHL a présenté un argument subsidiaire sur le calcul des paiements et des obligations de Mme Vasquez. Selon cette prétention, la méthode de calcul défendue par l’intimée et adoptée par la juge Courteau comportait des erreurs fondamentales. Si une méthode appropriée de calcul des intérêts était adoptée, elle démontrerait que la débitrice n’aurait acquitté que 41 pour 100 de l’obligation garantie, toujours en donnant à cette expression le sens que lui attribue la Cour supérieure. Pour ce seul motif, ultimement, la contestation de la prise en paiement serait irrecevable.

60 À l’audience, Mme Vasquez est enfin revenue sur la question de l’étendue des pouvoirs du juge saisi d’une requête de prise en paiement. À son avis, l’art. 2778 C.c.Q. permettrait au juge de redéfinir certaines modalités de l’engagement du débiteur et de lui accorder, notamment, des délais de paiement, ainsi que la suspension totale, à sa discrétion, de la mise à exécution des sûretés du créancier. Elle défendait ainsi la validité de certaines conclusions du jugement de première instance qu’avait annulées la Cour d’appel et à propos desquelles elle n’a d’ailleurs formé aucun appel incident.

61 L’étude des questions débattues par les parties exigera l’examen proprement dit de l’interprétation de l’art. 2778 C.c.Q. Cette étude ne saurait se réduire à une pure analyse grammaticale et linguistique du texte. Il faudra replacer cette disposition et le contrat intervenu dans le cadre plus global du droit des obligations et des sûretés afin de déterminer la portée juridique de la disposition en débat. L’examen de la base de calcul de la proportion de 50 pour 100 de l’obligation garantie ne sera toutefois nécessaire que si l’on retient l’interprétation que l’intimée donne à l’art. 2778 C.c.Q. Je passerai donc maintenant à un rappel des principes juridiques régissant l’hypothèque dans le droit des sûretés du Québec. Cette étude s’étendra à celle des recours du créancier. L’étude de la prise en paiement rendra pertinent un examen de la fonction du juge et de ses pouvoirs relativement à la révision et à l’exécution des contrats garantis par une hypothèque. La nature du débat engagé justifiera une courte réflexion sur le droit des obligations, les règles propres au prêt d’argent et certains aspects des interventions judiciaires en ces matières.

V. L’hypothèque, sa structure et ses fonctions

62 Ce litige ne concerne pas seulement une disposition isolée, discutée hors de son environnement juridique. Il se rapporte à la mise en oeuvre de la sûreté réelle principale reconnue par le Code civil du Québec. L’aire d’application de celui-ci, doit-on le souligner, dépasse le seul domaine de la protection du consommateur. L’orientation plus protectrice de la législation civile, une volonté accrue de préservation des équilibres contractuels et l’instauration de formes plus contraignantes d’ordre public dit de protection ne font pas disparaître la fonction essentielle du Code civil en tant que corps de règles applicables comme droit commun du Québec, selon la volonté législative qu’exprime sa disposition préliminaire. (Voir Doré c. Verdun (Ville), [1997] 2 R.C.S. 862, par. 15-16, le juge Gonthier.) Le Code civil ne vise pas seulement ainsi des relations juridiques nées de rapports de consommation. Il peut toucher, entre autres, la vie du droit commercial et de l’entreprise. Ce caractère ressort avec une netteté particulière dans le droit des sûretés réelles.

63 Le Code civil du Québec a cherché à réorganiser un droit des sûretés souvent fragmenté, sinon incohérent, autour de l’institution de l’hypothèque et de la notion de priorité. L’hypothèque est devenue une forme de garantie flexible (voir P. Ciotola, Droit des sûretés (3e éd. 1999), p. 197-200; voir aussi du même auteur, « La réforme des sûretés sous le Code civil du Québec », dans La réforme du Code civil (1993), t. 3, 303, p. 349, par. 95; L. Payette, Les sûretés réelles dans le Code civil du Québec (2e éd. 2001), p. 1-3).

64 L’hypothèque peut servir de garantie accessoire aux obligations les plus variées, comme le prévoit d’ailleurs l’art. 2687 C.c.Q. On l’utilise largement et depuis longtemps dans le secteur du prêt immobilier où, comme dans le présent dossier, elle assure le remboursement des avances du créancier. Cependant, on l’emploie bien au-delà de ce domaine. L’hypothèque garantira ainsi l’exécution d’obligations diverses de faire ou de ne pas faire, des engagements de non-concurrence, des avances comme des ouvertures de crédit, des engagements portant sur des sommes d’argent définies et d’autres qui ne sauraient être mesurées ainsi. (Voir Ciotola, Droit des sûretés, op. cit., p. 425-426; Payette, op. cit., p. 270.)

65 La diversité des obligations garanties de cette manière, ainsi que les exigences du régime de la publicité des droits et de la protection des tiers, imposeront alors de préciser l’assiette de la sûreté et le montant jusqu’à hauteur duquel elle est constituée (art. 2689 C.c.Q.). Cette règle, dite de spécialité de l’hypothèque, prend une importance particulière dans le cas des obligations dont la valeur pécuniaire demeure incertaine, sinon indéterminable. Une fois constituée, l’hypothèque garantit le capital. Elle protège aussi les intérêts et, parfois, des frais et charges accessoires divers (art. 2667 C.c.Q.).

66 Le régime de la publicité des droits introduit toutefois certaines complexités dans le cas des intérêts. Selon l’art. 2959 C.c.Q., en cas d’exercice d’un recours hypothécaire, la préférence du créancier ne s’étend qu’à l’année courante et aux trois années précédentes. L’excédent ne vaut que comme créance chirographaire, sauf nouvelle inscription pour cette portion, mais qui ne prendra rang qu’à compter de sa date de publication (voir Payette, op. cit., p. 284-285).

A. Les recours hypothécaires

67 Le réaménagement des recours hypothécaires a constitué l’un des éléments principaux de la réforme du droit des sûretés. Le créancier hypothécaire conserve ses recours personnels contre le débiteur pour recouvrer sa créance. Éventuellement, une condamnation au paiement de la dette conduira à une vente en justice et à l’établissement d’un état de collocation, suivant lequel le créancier sera payé au rang que lui reconnaît la loi. En plus de ce recours de droit commun, le Code civil du Québec, à l’art. 2748, prévoit quatre types de recours hypothécaires (voir Payette, op. cit., p. 676-678). Deux d’entre eux, la prise de possession à des fins d’administration et la vente par le créancier, ne s’appliquent qu’à l’hypothèque d’entreprise ou commerciale (voir V. Loungnarath, Jr., « L’endettement de l’entreprise au Québec : paramètres juridiques » (1995), 26 R.D.U.S. 1, p. 29). Les deux autres, la prise en paiement et la vente sous contrôle de justice, sont à la disposition de toutes les catégories de créanciers hypothécaires.

68 Ces recours partagent un cadre procédural commun dont nous n’avons pas à nous préoccuper ici, sauf sous certains aspects précis. Une exigence fondamentale de ce régime doit cependant être soulignée. Préalablement à l’exercice de tout recours hypothécaire, l’art. 2757 C.c.Q. exige l’envoi et la publication d’un préavis d’exercice du recours dont l’art. 2758 C.c.Q. précise le contenu. Le préavis indique la nature du recours que le créancier entend exercer, les défauts invoqués et le détail de la créance hypothécaire en capital et intérêts. L’avis rappelle au débiteur qu’il dispose de 60 jours pour remédier aux défauts indiqués. Pendant cette période, le débiteur peut empêcher la continuation des procédures en remédiant aux défauts. Ce droit subsiste d’ailleurs jusqu’au transfert de propriété par la prise en paiement ou la vente en justice (art. 2761 C.c.Q.). Cette procédure de préavis s’inspire dans l’ensemble des art. 1040a et suiv. du Code civil du Bas Canada qui visaient à contrôler l’exercice de la dation en paiement ou des droits analogues et à permettre la révision d’obligations considérées comme lésionnaires. (Voir A. Mayrand, « De l’équité dans certains contrats : nouvelle section du Code civil », dans Lois nouvelles (1965), p. 51 et suiv.) Avec des adaptations et des précisions diverses, ce cadre procédural s’est aussi retrouvé plus tard dans le droit relatif à la protection des consommateurs (voir, par exemple, C. Masse, Loi sur la protection du consommateur : analyse et commentaires (1999), p. 478; N. L’Heureux, Droit de la consommation (5e éd. 2000), p. 127 et suiv.).

B. La prise en paiement

69 Tel que mentionné plus haut, cet appel concerne le recours de prise en paiement. Mme Vasquez n’ayant pas remédié aux défauts indiqués dans l’avis notifié par CIBC, celle-ci eut recours à la procédure de l’art. 2778 C.c.Q. pour prendre l’immeuble hypothéqué en paiement. Cette requête pour prise en paiement peut prendre deux formes. Si le créancier estime, comme dans cette cause, que le débiteur n’a pas acquitté la moitié de l’obligation garantie, la requête demande en substance de donner effet à la prise en paiement. Si le seuil de la moitié est atteint, le créancier doit demander au tribunal non seulement d’ordonner la prise en paiement, mais, au préalable, de l’autoriser.

70 La prise en paiement a un effet juridique important pour le débiteur. Dès qu’elle s’effectue, le transfert de propriété vaut paiement et éteint complètement l’obligation garantie par l’hypothèque, selon l’art. 2782 C.c.Q. À l’opposé, la vente sous contrôle de justice laisse subsister la créance si le produit de la vente n’a pas suffi pour l’acquitter.

71 Une fois la procédure engagée devant le tribunal, le débiteur peut encore empêcher la prise en paiement (art. 2667 C.c.Q.) en exigeant que le créancier recoure plutôt à la vente en justice. Selon l’art. 2779 C.c.Q., les créanciers postérieurs jouissent d’un droit semblable, mais doivent cependant donner caution que la vente se réalisera à un prix suffisant pour acquitter la créance.

72 Le débiteur peut évidemment plaider qu’il a acquitté la moitié de l’obligation garantie. Si le créancier le concède et demande une autorisation de prise en paiement, le débiteur débattra de la justification d’une telle demande. Cependant, selon l’art. 2778 C.c.Q., le tribunal ne jouit que de pouvoirs limités, de nature principalement procédurale. Il vérifie essentiellement si le créancier satisfait aux conditions d’exercice du recours. Dans la négative, il rejette la requête. Cette décision laisse le créancier libre de réclamer autrement sa créance, soit par une action personnelle ordinaire, soit par la vente sous contrôle de justice ou par d’autres recours possibles dans le cas des hypothèques d’entreprise. Comme son choix de recours ne correspond plus à celui qu’il avait indiqué à son débiteur, il lui faut cependant reprendre la procédure à son début en donnant et publiant un nouveau préavis. Celui-ci représente une exigence incontournable (voir 167599 Canada Inc. c. 9007-4337 Québec Inc., [1997] R.J.Q. 2657 (C.A.)).

73 L’intérêt du débiteur se limite principalement dans de tels cas à des considérations tactiques. Il gagne du temps pour trouver une solution. Il ne règle cependant pas son problème, l’obligation envers le créancier demeurant entière et toujours exigible. Dans le cas de Mme Vasquez, la contestation du recours de prise en paiement ne semble pas comporter d’avantages réels, sauf celui de rester dans son immeuble sans acquitter son emprunt. Au contraire. En effet, selon son témoignage, la valeur de revente de sa propriété n’atteint pas le solde de la créance de CIBC. Si une vente en justice survenait dans ces conditions, à la suite de l’exercice d’un recours personnel par la créancière, elle perdrait son bien, sans être libérée de la dette. La prise en paiement peut, comme ici, représenter la solution la plus pratique et la plus raisonnable dans une situation difficile. Ces remarques faites, il importe maintenant de situer exactement le rôle de l’art. 2778 C.c.Q. par rapport au droit des obligations et aux règles du Code civil sur le prêt d’argent.

C. La révision des obligations contractuelles et l’art. 2778 C.c.Q.

74 D’après la proposition avancée par l’intimée à l’audience, qui cherche à trouver une base juridique aux conclusions du premier juge relativement au renouvellement du prêt et aux délais de paiement de ses arriérés, l’art. 2778 C.c.Q. accorde au juge un pouvoir important de révision du contenu et de l’exécution des obligations contractuelles, comme le remboursement d’une dette. Cette proposition ne comporte aucun fondement explicite dans le texte de cette disposition. Celui-ci attribue un pouvoir de vérification des conditions d’exercice du recours. Il faudrait donc trouver ce pouvoir de révision ailleurs, par exemple, dans le droit des obligations et dans celui des contrats spéciaux pertinents.

75 Malgré une souplesse accrue et des mécanismes d’intervention judiciaire plus développés dans le domaine des contrats, le droit civil régi par le Code civil du Québec n’accorde pas aux tribunaux un pouvoir général de révision du contenu ou de l’exécution des obligations contractuelles. Notamment, le recours à la lésion n’est accepté que dans des cas limités. (Voir J. Pineau, D. Burman et S. Gaudet, Théorie des obligations (4e éd. 2001), p. 520; J.-L. Baudouin et P.-G. Jobin, Les obligations (5e éd. 1998), p. 360-362; Québec (Procureur général) c. Kabakian-Kechichian, [2000] R.J.Q. 1730 (C.A.), p. 1739.)

76 Un des cas où le Code civil accepte la révision des obligations pour lésion est celui du contrat de prêt d’argent. Reprenant et modifiant certaines des dispositions que l’on retrouvait antérieurement aux art. 1040a et suiv. du Code civil du Bas Canada, l’art. 2332 C.c.Q. permet au tribunal de prononcer des sanctions variées dont la réduction des obligations ou la modification des modalités de leur exécution, lorsqu’il considère la convention comme lésionnaire au regard des risques impliqués et des circonstances. (Voir Pineau, Burman et Gaudet, op. cit., p. 222-223.) Dans ce dossier, Mme Vasquez n’a jamais invoqué ni démontré le caractère lésionnaire de son emprunt. Elle s’est ainsi bornée à réclamer l’exercice d’un pouvoir de révision des modalités de l’exécution de son contrat, dans une situation que ne régit pas la législation sur la protection des consommateurs, et en dehors des cas où la révision des obligations du contrat ou des modalités de leur exécution est admise par le droit civil. Le débat se limite donc à déterminer si CIBC avait établi qu’elle satisfaisait les conditions prévues par la loi pour obtenir la prise en paiement sans autorisation judiciaire préalable. Il faut donc revenir ici au problème précis du sens à donner à l’expression « obligation garantie » dans l’art. 2778 C.c.Q.

D. L’interprétation de l’art. 2778 C.c.Q.

77 Une lecture grammaticale et linguistique du texte constitue certes une étape indispensable de l’analyse de dispositions particulières du Code civil, afin d’en dégager le sens et la portée (voir P.-A. Crépeau, « Essai de lecture du message législatif » dans Mélanges Jean Beetz (1995), 199, p. 204-209). Les parties se sont livrées à cet exercice, qui a révélé ses limites en l’espèce. Il a confirmé la nécessité, en pareil cas, de centrer l’analyse sur la nature de l’opération juridique garantie par l’hypothèque et l’ensemble du cadre législatif de celle-ci.

78 L’étude du titre « Des hypothèques » révèle les utilisations les plus variées de la notion d’obligation. Le vocabulaire change, comme les adjectifs ou les substantifs qui l’accompagnent ici et là. L’article 2660 C.c.Q. définit l’hypothèque comme un droit réel affecté à l’exécution d’une obligation. L’article 2667 C.c.Q. inclut dans la garantie de l’hypothèque, outre le capital, les intérêts et les frais. En rattachant cette définition de l’objet de l’hypothèque à la notion d’obligation garantie, certains commentaires doctrinaux voudraient que les intérêts et autres accessoires soient inclus dans le calcul de la moitié de l’obligation garantie. (Voir Payette, op. cit., p. 785-786.) Cependant, les autres dispositions du titre reprennent un langage fluctuant. L’article 2687 C.c.Q., sous le titre général « De l’obligation garantie par hypothèque », dispose que cette sûreté garantit toute obligation. L’article 2688 C.c.Q. traite de l’hypothèque constituée pour garantir le paiement d’une somme d’argent.

79 Passons maintenant aux dispositions qui visent directement les recours hypothécaires. Traitant du préavis d’exercice des recours, l’art. 2758 C.c.Q. exige la mention du montant de la « créance en capital et intérêts ». Plus loin, dans l’art. 2760 C.c.Q., le Code mentionne que l’acquéreur subséquent d’un bien hypothéqué peut consigner un montant suffisant pour couvrir « le montant de la dette, les intérêts dus et les frais engagés par le créancier ». Ensuite, l’art. 2761 C.c.Q. confirme le droit du débiteur d’arrêter la procédure en payant ce qu’il doit au créancier ou en remédiant aux défauts invoqués dans le préavis. À l’article 2767 C.c.Q., qui porte sur le délaissement, il est seulement question de « créance », comme d’ailleurs à l’art. 2771 C.c.Q.

80 Comme on le sait déjà, la section du Code civil qui traite de la prise en paiement permet d’observer d’autres glissements de vocabulaire. Son application repose sur un concept « d’obligation garantie » que l’on ne retrouve guère que dans le titre précédant l’art. 2687 C.c.Q. D’ailleurs, dans la même section, à propos du droit des créanciers postérieurs d’empêcher la prise en paiement, l’art. 2779 C.c.Q. prévoit le dépôt d’une caution suffisante pour payer la « créance ». Enfin, notons que, prononçant l’effet extinctif de la prise en paiement, l’art. 2782 C.c.Q. dispose qu’elle « éteint l’obligation ».

81 Les mêmes nuances de vocabulaire se retrouveront ailleurs dans la section du Code qui porte sur la vente par le créancier. En établissant l’ordre de distribution du produit de la vente, l’art. 2789 C.c.Q. fait état de la créance et des frais dus au créancier. Puis, revenant sur le concept général d’obligation, l’art. 2797 C.c.Q. stipule que l’hypothèque s’éteint par « l’extinction de l’obligation dont elle garantit l’exécution ». Ce mode de rédaction rend mieux compte de la diversité des obligations garanties par ce type de sûreté que plusieurs dispositions du titre « Des hypothèques ». Il nous ramène à l’opération juridique ou au droit que protège l’hypothèque. Pour comprendre ce que signifie cette expression d’obligation garantie, il faut examiner l’engagement ou le droit protégé et en définir la nature.

82 Comme nous l’avons vu, l’hypothèque peut garantir une dette d’argent aussi bien que l’exécution d’une obligation de faire ou de ne pas faire. Elle se rattache à un droit, dont elle dépend, tout en protégeant son efficacité. Ici, l’hypothèque se rattache à un prêt d’argent consenti pour l’acquisition d’un immeuble. Il faut alors revenir sur le contenu de ce contrat pour comprendre ce à quoi correspondra le concept d’obligation garantie dans le calcul prévu à l’art. 2778 C.c.Q.

E. Le prêt d’argent : sa nature

83 Le prêt constitue un contrat, à l’origine, simple. Il oblige le prêteur à remettre une chose ou une somme d’argent à l’emprunteur, et ce dernier à les rendre au premier, comme l’exprime l’art. 2329 C.c.Q. L’emprunteur est tenu de rendre la même quantité et qualité de biens qu’il a reçue et rien de plus, quelle que soit l’augmentation ou la diminution de leur prix. Si le prêt porte sur une somme d’argent, il n’est tenu de rendre que la somme nominale reçue, malgré toute variation de valeur du numéraire. Le prêt emporte le transfert de propriété de la somme prêtée (J. Huet, Traité de droit civil : Les principaux contrats spéciaux (2e éd. 2001), p. 968). Il donne naissance à des obligations accessoires, dont la principale consiste dans le paiement d’intérêts à compter de la remise des fonds (art. 2330 C.c.Q.). Le paiement de ces intérêts représente principalement le loyer de la somme d’argent, tout en protégeant le créancier en tout ou en partie des aléas de la dépréciation monétaire et des risques inhérents à la transaction. (Voir Huet, op. cit., p. 1000; voir aussi les observations du juge Major dans Banque d’Amérique du Canada c. Société de Fiducie Mutuelle, [2002] 2 R.C.S. 601, 2002 CSC 43, par. 21-22.)

84 Dans une transaction comme celle qui a donné lieu au présent litige, une corrélation étroite existe entre l’avance faite par le créancier et la sûreté qui lui est donnée. Au capital qu’il prête correspond celui qu’acquiert ou que possède le débiteur. L’objectif d’une disposition comme celle de l’art. 2778 C.c.Q. consiste alors à empêcher que le débiteur perde son propre capital alors que le créancier a récupéré le sien ou une partie jugée importante de celui-ci. Le paiement de l’intérêt rémunère le créancier pour la mise de son capital à la disposition de son débiteur. Par contre, une fois le capital remis, le cours de l’intérêt s’arrête. L’obligation est éteinte. L’article 2782 C.c.Q. témoigne de cette réalité juridique en reconnaissant que la perte du capital du débiteur entraîne l’extinction de l’obligation, lorsque le créancier a choisi de prendre ce capital en paiement. Conformément aux principes du droit des obligations qui définissent l’effet du paiement, l’extinction de l’obligation principale, celle de remettre le capital, entraîne l’anéantissement des accessoires inclus dans les obligations contractuelles et de la sûreté qui les garantit. Les parties n’ont pas alors à s’occuper des problèmes d’imputation des paiements ni du sort d’un solde de créance. Dans cette logique, l’interprétation du concept d’obligation garantie renvoie à la notion de capital. L’intérêt du débiteur dans le bien donné en garantie reçoit une protection accrue dans la mesure où le créancier a récupéré une partie de son capital jugée suffisante par le législateur. À l’inverse, le créancier conserve le droit à la prise en paiement qu’il exerce à son seul choix.

F. Les difficultés de l’interprétation de l’intimée

85 Le débat complexe, sinon embrouillé, qui a lieu devant notre Cour quant aux bases du calcul des intérêts, aux échéances qui seraient incluses ou non dans leur comput, aussi bien qu’à l’égard du problème des intérêts à taux variable rend sceptique quant à l’à-propos de l’interprétation suggérée par l’intimée. On entretient ainsi des doutes sur l’identification des charges ou paiements accessoires qui devraient être pris en compte pour déterminer si la créancière a droit à la prise en paiement sans autorisation judiciaire préalable. L’absence de règles précises qui, dans la Loi sur la protection du consommateur, encadrent la procédure de prise en paiement d’un bien permet de mettre en doute l’intention législative d’adopter une telle interprétation. Les règles sur les hypothèques et les principes du droit des obligations comportent leurs propres mécanismes de protection des débiteurs auxquels on devra se rapporter dans ces situations. Sur la base de ces principes, il ressort que l’appelante avait droit à la prise en paiement puisqu’elle n’avait pas encore reçu la moitié du capital avancé. Sa demande de prise en paiement aurait dû être accueillie.

VI. Les dépens

86 La règle normale, en pareil cas, imposerait à l’intimée le paiement de dépens en faveur de l’appelante. Cependant, au moment de la présentation de la demande d’autorisation de pourvoi, l’appelante avait souligné qu’elle cherchait à obtenir une décision de notre Cour sur une question d’intérêt général pour une partie importante du secteur financier au Québec, plutôt qu’une solution au cas particulier de l’intimée. La présence de cet intérêt général et la situation de l’intimée, confrontée à ce pourvoi, dont la portée se situe au-delà de son cas particulier, justifient de modifier dans le présent cas les règles habituellement appliquées quant aux dépens. Dans cette perspective, il y aura donc lieu d’ordonner le paiement des débours engagés et d’honoraires raisonnables sur une base avocat-client à l’intimée.

VII. Conclusion

87 Pour ces motifs, le pourvoi doit être accueilli, les jugements de la Cour d’appel et de la Cour supérieure du Québec cassés, la requête pour prise en paiement accueillie, sans frais devant ces deux cours, mais avec des dépens comprenant les débours engagés et des honoraires raisonnables sur une base avocat-client, en faveur de l’intimée, devant notre Cour.

Pourvoi rejeté, les juges Bastarache et LeBel sont dissidents.

Procureurs de l’appelante : McCarthy Tétrault, Montréal.

Procureurs de l’intimée : Barrette & Associés, Lachine.

Procureurs de l’intervenante : Langlois Gaudreau, Montréal.

Références :

Jurisprudence
Citée par les juges L’Heureux-Dubé et Gonthier
Arrêt mentionné : Sommers c. The Queen, [1959] R.C.S. 678.
Citée par le juge LeBel (dissident)
Doré c. Verdun (Ville), [1997] 2 R.C.S. 862
167599 Canada Inc. c. 9007‑4337 Québec Inc., [1997] R.J.Q. 2657
Québec (Procureur général) c. Kabakian-Kechichian, [2000] R.J.Q. 1730
Banque d’Amérique du Canada c. Société de Fiducie Mutuelle, [2002] 2 R.C.S. 601, 2002 CSC 43.
Lois et règlements cités
Code civil du Bas Canada, art. 1040a et suiv.
Code civil du Québec, L.Q. 1991, ch. 64, art. 6, 7, 1406, 1437, 2329, 2330, 2332, 2660, 2664, 2667, 2687, 2688, 2689, 2690, 2693, 2696, 2747, 2748, 2757, 2758, 2760, 2761, 2762, 2767, 2771, 2775, 2778, 2779 [mod. 1992, ch. 57, art. 716], 2782, 2789, 2797, 2805, 2959, 2960.
Loi sur la protection du consommateur, L.R.Q., ch. P-40.1, art. 67, 70a), 71, 91, 93, 109, 142, 143.
Règlement d’application de la Loi sur la protection du consommateur, R.R.Q. 1981, ch. P-40.1, r. 1, art. 51‑61.
Doctrine citée
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Proposition de citation de la décision: CIBC Mortgage Corp. c. Vasquez, 2002 CSC 60 (12 septembre 2002)

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Origine de la décision

Date de la décision : 12/09/2002
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