| MELLACHER c. AUTRICHE

(TRADUCZ'ZON) EN FAIT Les requérants sont des propriétaires immobiliers qui se plaignent pour l'essent iel de et que les leyers qui leur étaient dus aux termes de baux conclus avant l'entrée én vigueur de la loi sur les loyers de 1981' (Mietrechtsgeseta:, Journal officiel N° 520/1981) ont été réduits en vertu de l'article 44 de cette loi . En Autriche, il existe un système de contrôle des loyers depuis la Première 1 guerre mondiale . La loi sur les loyers de 1922 (P~Iiete .ngeseta, Journal of6ciel N° 872/192.2), restée en vigneurjusqu'en 1981, prévoyait le blocage des loyers à leur niveau de 1914 . Toutefois, elle n'était pas applicable aux appartements construits après son entréè en vigueur, lesquels n'étaient assujettis à aucune resnriction . Âprès 1967 (Mietrechtsandervngsg ;esetz, Journal offi .iel N° 281i1967), les restrictions n'ont été maintenues que pour les baux en cours untérieurement conclus . Ainsi, Îes baux nouaveaux ne faisaient l'objet d'aucune restriction ~quant au loyer qui pouvait @tre librement négocié, m@me si l'appartement était antérieurement assujetti au çontr8le. des loyers . En 1974 (Mietengesetznovelle, 7oûrnal officiel N° 409f 1974), âe nouvelles restrictiôns ont été introduites pour les baux nouveaux concernant D .es âppartements de quaGté inférieure dont les loyers devaient être calculés sur la base â'un montant maximum fixe au mètre carré. Entrée en vigueur le 1° , janvaer 1982, la loi de 1981 a étendu lé système des loyers au mètre carré aux autres csrégories. d'appartetnents . L'arlicle 16 (2) préc:lse les loyers maxima au mètre c:arré pour les baux nouveaux : 22 schillings pour la catégorie A ; 16,50 senillings ponr la catégorie B ; 11 schillings pour la catégorie C ; et 5 50 schillings pour la catégorie D . Tout bail assujetti à ces dispositions et prévoyant ûn loyer supérieur peut être déclaré nul . En outre, le système de loyer maximum a été étendu aux contrats de location préexistants :en vertu de l'article 44 (2) et (3), ûn loca :aire occupant un appartement assorti d'un bail antérieurement non soumis âu régime de contrôle peut demander à ce que son loyer soit raniené à un montant çorrespondant au rnaximum 'a 150 % des tamx mentiormés ci-dessus . Ce type de bail. n'est donc pas automatiquement tonché par la législation . En effet .. sous réserve qu'il prévoit un loyer supérieur au montant maximum légal, il ne sera déclaré nul par les âutorités campétentes que si le locataire en fait la demande . Cette déclaration de nullité n'eat pas rétroactive et ne prend effet qu'à partir du mois suivant cette demande . Toutefois, ces dispositions nr, sont pas applicables clans tons les cas . De fait, 1 un grand nombre de types d'appailements échappent au système des loyers maxiina au mètre carré, soit parce que.la loi les exclut de son champ d'app'lication (voir : artiéle 1(.), selon lequel aucune restriction n'est applicable aux appartementa situés âans des inimeubles construits sans subventions de l'Etat après 1 953, âuxraaiscros familiales flécoupées en appartemeuts ou anx appartements en pleine propriété ; artiçle 1 (3) aux termes duquel 1P appartements situés dans des immeubles appartemmt ..s 147
à des organismes de logement à but non lucratif relèvent d'un système de contrôl enàpdsloyriféntmeacdslr oiuegmntsbo lucratif - Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz 1979 -), soit parce que le texte prévoit F un autre type de restrictions (conformément à l'article 16 (1), il peut y avoir accord sur un montant convenable du loyer pour les appartements situés dans des immeuble ; ceux se trouvant dans des bâtiments historiques pour la'préservaspotérieuà1945 tion desquels, dans l'intérêt général, le propriétaire a fait un effort financier considérable ; ceux dont la qualité a été améliorée grâce à un apport financier important du propriétaire ; les appartements de catégorie A efB dépassant une certaine taille ; et . ,defaçongérltuspaemnàl'iudsxoecatin) La loi sur les loyers contient en outre un certain nombre de dispositions rela- É tives à l'usage du revenu locatif du propriétaire . Celui-ci doit en principe être consacré à l'entretien de l'immeuble et ce n'est que dans le cas où il n'y suffit pas que le propriétaire a la possibilité de demander une augmentation du loyer, conformément à l'article 18, ou des contributions d'entretien, en vertu de l'article 45 de la loi . D'autres dispositions restreignent le droit du propriétaire de notifier leur congé à ses locataires . Ce droit ne peut en .principe être exercé que pour des motifs importants précisés à l'article 30 de la loi . Même le décès du locataire n'entraîne pas la résiliation du bail, dans la mesure où, conformément à l'article 14, diverses personnes sont habilitées à lui succéder dans cette relation contractuelle . Les faits spécifiques aux différentes affaires peuvent être résumés comme suit : Requête N° 10522/83 Les requérants, un couple marié résidant à Feldkirchen, sont tous deux citoyen . Ils sont représentés par~ Ma4tre H .G . Medwed, avocat exerçant à Graz sautrichen . F Les requérants possèdent conjointement un groupe d'appartements situés à
Graz et dont plusieurs sont loués à bail . L'un de ces appartements, un deux pièces, cuisine (d'une surface totale de 40 m2), a été loué le 15 septembre 1978 dans le cadre d'un bail librement négocié, r conformément à l'article 16 (1) de la loi sur les loyers de 1922 amendée en 1967 . Dans ce cas précis, le loyer avait été fixé à 1 .870 schillings par mois . En vertu de la loi sur les loyers de 1981, le locataire de l'appartement en question a, le 5 février 1982, demandé à la Commission d'arbitrage (Schlichtungsamt) compétente pour la ville de Graz de ramener son loyer à 330 schillings (soit 150 % du maximum légal pour la catégoiie D) à) dâter du 1° 1 mars 1982 . A l'issue d'une audience qui s'est tenue le 25 mai, cette commission a décidé le 7 juin de la même année d'autoriser l'application de la réduction . Mécontents de cette décision, les requérants ont alors porté l'affaire devant les . Le locataire avait fait valoir que, lorsqu'il avait atôtribunz,l stoef 148
loué l'apparteme.nt, celui-ci étail . dépourvu d'eau courante et d'installations sanitaires ; ces équipements ayant été installés ultérieurement à ses frais . Par une décision du 22 octobre 198 2 , le tribunal de district de Graz a confirmé que l'âppartement apparténait à la catégorie D ét que, conFormément à l'article 16 (2) de la loi sur les loyers, le taux ménsuel réglementaire applicable ue devait donc pas dépasser 5,50 schillings par mètre carré . En vertu de l'article 44 (2), le loyer devait par eonséquent être ramené à un montant correspondant à 150 % dudit loyer réglementaire, soit dans le cas présent 330 schillin ;gs ; le trop perçu à dater du 1°1 mars 11982 (12 .320 schillings i devant, aux term -,s de l'article 37 de la loi, être rembcursé au locataire. Les requérants ont fait appel, affirmant notamment que les restrictions consécutives i . l'application de l'article 44 de la I[oi étaient inconstitutionnelles . ­s ont à ce propoc invoqué la décision de la Commission relative à la requête N° 8803/77 (D .R . 17 p . 80), où, traitant de la législation antérievre en matiFve de protection des loyers, celle-ci avait estimé que ladite législation était à l'extrême limite de l'ingérence admissible dans les droits de propriété . Compte tenu de sa nature encore plus restrictive, on pouvait penser selon eux que la nouvelle législation dépassait cette limite. La réduction au profit du locataire d'un loyer librement et légalemeni : négocié équivclait en fai: pour le propriétaire à une expropriation de Iiiens sans indemnisation . Pour ces raisons, les requérants suggéraient que la cour d'appel countette l'affaire à la Cour constimtionnelle pour examen de la constimtionnalité de lia législation en cause . Les requérants ont, par ailleurs, fait valoir qu'en l'absence d'une demande spécifique du locataare, le tribunal n aurait pas dû ordonner le remboursement du tropperçu de loyer et que le montant de ce remboursement était exagéré, puisqu'il incluait des impCts déjà acquittés qu'ils ne pouvaient recouvrir auprès de l'administration fiscale . Quoi qu'il eu soit, leur appel a été rejeté le 18 fPivrier 1983 par le tribunal régional de Gruz qui compte tenu de la jurispmdence de la Cour constitutionnelle relative à des affaires siniilaires, n'a pas .jugé utile de saisir cette instance de la question de la constittitionnalité de l'article 44 de la loi sur les loyers . Pour ce qui est du remboursement, le tribunal a esdiméqu'au regard des dispositions applicables, il devait être ordonné d'office et que la qnestion fiscale n'intervenait pas dans la proeédure préseute . Cette décision est définitive, puisqu'en droit national, les requérants n'ont plus aucun recours possible .
Requête N° 110(1/8 4 Les requérants, quatre citoyens autrichiens nés respectivement en 1902 , 1908, 1948 et 1956, et meeabres de la m@me famille, résident à Innsbruck . Ils sont représentës par lvlaYtre Ludwig F[offmanu, avocat e :xerçant daris cette ville . 149
Les requérants sont copropriétaires d'un immeuble d'habitation à Innsbruck ; dont ils ont hérité en indivis . L'un des appartements de cet immeuble, d'une surface totale de 68 m' et composé de trois pièces, d'une cuisine, et de WC et d'une sallé d'eau accessibles par le couloir extérieur à l'appartement, a été loué le 7 décembré 1972 dans le cadre d'un contrat de location librement négocié, conformément à l'article 16 (1) de la loi sur les loyers de 1922 amendée en 1967 . Dans le cas présent, le loyer avait été fixé à 800 schil ings par mois jusqu'e n août 1975, puis à 1 .500 schillings à partir du 1 ., septembre, compte tenu de certains investissements à réaliser par les locataires (comprenant notamment le transfert dè la salle d'eau dans l'appartement proprement dit) . Le loyer était en outre soumis à une clause d'indexation sur l'indice des prix à la consommation de 1966 . Au 1°° avril 1983, il aurait donc dû s'élever à 2 .985 schillings par mois . Or, depuis novembre 1982, les locataires payaient en réalité 1 .308,30 schillings . Le 4 octobre 1982, en vertu de la loi sur les loyers de 1981, les locataires d e l'appartement en question ont demandé à la commission d'arbitrage (Schlichmngs ; stelle) compétente de la ville de Innsbruck de ramener le loyer à 150 % du montant maximum légal pour la catégorie D . L'application de cette réduction a été autorisee par une décision de cette conunission du 6 avril 1983 . Mais les requérants ont alors porté l'affaire devant les tribunaux, ce qui a eû pour effet de suspendre l'exécution de cette décision . En conséquence, il a fallu une nouvelle décision du tribunal de district de Innsbruck . Les requérants ont notamment fait valoir devant ce tribunal que l'appartement en cause appartenait à présent à la catégorie B . Bien que l'amélioration de sa qualité n'ait pas été financée par eux-mêmes, mais par les locataires, ils ont fait observer que cette amélioration aux frais des locataires avait fait l'objet d'un accord dans lé contrat originel qui prévoyait une réduction de loyer pour la période initiale . Les locataires ont rétorqué que le coût de leurs investissements avait largement dépassé ; le montant de la réduction temporaire du loyer . Le 22 juin 1983, le tribunal a décidé que le loyer exigible devait effectivement être établi sur la base de la catégorie D, puisqu'au moment de la siguamre du contrat l'appartement entrait dans cette catégorie et que l'amélioration de sa qualité n'avait pas été le fait des propriétaires . Il a, en conséquence, ramené le loyer à 561 schillings à partir de novembre 1982 . Parallèlement, il a ordonné aux requérants de rembourser aux locataires le trop-perçu depuis cette date (soit quelque 4 .000 schillings) . Les requérants ont fait appel de cette décision, soutenant notamment que leur appliquer ces dispositions légales revenait à une expropriation ou encore à une ingé= rence démesurée dans leurs droits de propriété garantis par l'article 5 de la fonda'mentale et l'article 1 du Protocole additionnel . Ils ont suggéré que la question de la constitutionnalité soit soumise à la Cour constitutionnelle . Ils ont, par ailleurs, à nouveau soutenu que le loyer exigible devait en tout cas être établi sur la base de la catégorie B et non de la catégorie D . 150
Le tribunal régional de Innsbruck a, dans une décision du 15 novembre 1983, pa rtiellement aclmis l'appel . Il a estimé que le tribunal de première instance n'ava :t pas tenu compte de la clause d'indexation dn contrat inilial . Ceci mis à part , il a confi rmé la décision . Il a jagé notamment que l'appa rtement n'avait pas été classé à tort damc la catégorie D, compte tenu de sa qualité au nioment de la conclusion du ba il . Jre tribunal n'a émis aucun doute quant à la constitutionruilité de la législation applicable . L'article 44 de la loi de 1981 prévoyait une expropriation conforme aux exigences de la constitutiori et de la Convention . L'intérêt général défendu par ce texte était de garantir des loyers stables, économiquement et socialement justifiés, pour les appartements répcndant par essence aux besoins urgents de la part importante de la populatiou dont le logement dépend d'un bait . Ces appartements étant souvent concédés p ar les propriétaires sans que cela n'entraîne pour eux des dépenses considérables, on pouvait difficilement soutenir que le législateur n'avait pas agi dans l'inrkrêt général . La législatl.on ne prévoyarit aucune indemnisation des propriétaires pour l'expropriatin en question, le tribunal a renvoyé les requérattts à la possibilité de réclamer nne telle inderanisation selon la procédure appropriée (à savoir la procédure d'arbitrage prévue par la loi snr l'expropriation en matière de chemins (le fer)
. Se rangeant à la suggestion du tribunal, les requérants ont, le 28 cÉcembre 1983, engagé auprès du tribunal de district de Innsbruck une action contre l'Etat en vue d'une indemnisationpour expropriation légale d'un monlent de 26 .600 schillings (correspon(lant à la période de 14 miois, de novembre 1982 à décembre 1983) . Cette demande a été rejetée le 5 juillet D.9S4 et les requérants n'ont pas fait appel de cette décision dans les délais prescrits . Leur demande ultérieure de dérogation à ces délais a finalement été elle atissi rejelée par le triburial régional de Innsbruck le 3 avril 1986 . Les requérants se sontégalement pourvus en appel contre la décision du tribunal régional du 15 novembre 1986, réitérant notamrnent à oette occasion leurs arguments relatifs à l'inconstitutiohnalité de la législation applicable . Le 6mars 1984, la Cour suprême a décl ar é cet appelirrecevable, estimant qu'il portait sur la partie de la décision du tribunalrégional qui confirnrait celle du tribunaldedistrict . Faire appel d'une décision-d'une juridiction d'appel n'est adnrissible que dans la mesure où cette décision ne confirme pas celle du tribunal de premi8re instance, ou que la cotv d'appel a elle-iriême autorisé une telle procédure, au vu de l'importance cruciale du point de droit en cause . Or, dans l'affaire présente, cette autorisation n'a pas ét' accordée. Dans ces conditions, il n'était pas possible de tenir cornpte des arguments des requérants concernant notamment la prétendue inzonsdtutionnalité de la loi sur les loyersde 1981 .
151
Requête N° 11070/8 4 Les deux requérantes, de nationalité autrichienne, nées en 1924 et 1899, habi-1 tent à Vienne . Chacune d'elles est représentée par un avocat différent, à savoir, res-, pectivement, Maître O . Weiss-Tessbach et Maître F . Leon . A l'audience devant la' Commission, elles étaient alors encore représentées par un autre avocat, Maître G .! Benn-Ibler de Vienne . La première requérante est la propriétaire et la seconde l'usufruitière d'un' immeuble situé à Vienne et comportant plusieurs appartements loués à bail . L'un des appartements, un six pi8ces, cuisine, couloir, salle de bains et toilettes, (d'une surface totale de 200 m2), a été loué le 1°° avril 1979 dans le cadre d'un contrat de location librement négocié conformément à l'article 16 (1) de la loi sur les loyers, de 1922 amendée en 1967 . Dans ce cas précis, le loyer avait été fixé à 3 .800 schil-' lings par mois et soumis à une clause d'indexation sur l'indice des prix à la consommation de 1976 . En janvier 1982, il atteignait 4 .236,51 schillings . En vertu de la loi sur les loyers de 1981, le 23 décembre de cette même année,' le locataire de l'appartement en question s'est adressé par écrit à l'administration du logement pour lui demander de ramener son loyer à 3 .300 schillings par mois à dater, du 1°1janvier 1982 (soit 150 % du loyer maximum légal pour la catégorie C) . L'avo= cat des requérantes a répondu le 13 janvier 1982 que cette demande était injustifiée . Le 19 février 1982, le locataire a déposé auprès de la commission d'arbitrage (Schlichtungsstelle) compétente de la ville de Vienne une demande de réduction dè son loyer à 3 .300 schillings à dater de janvier 1982, conformément aux dispositions légales précitées . Suite à une audience du 24 février 1982, cette commission a décidé le 28 mai de la même année d'autoriser l'application de la réduction . Mécontentes de cette décision, les requérantes ont porté l'affaire devant les tribunaux, faisant perdre ainsi tout effet à cette décision . Les requérantes ont fait observer notamment que, dans sa première demande, le locataire s'était référé à ud loyer au mètre carré de 16,50 schillings, soit le montant maximum correspondant aux appartements de la catégorie B . Considérant que ce classement était correct, ils ont fait valoir que la demande de réduction de loyer était irrecevable pour les appartements de cette catégorie d'une surface supérieure à 130 m2 (article 16 (1) 4 de la loi) . Ils ont, en outre, fait observer que l'immeuble se trouvait dans une zone de monuments protégés et qu'aux termes de l'article 16 (1) 3 cette demande était égale -' ment irrecevable . Le locataire a contesté ces arguments . - A l'is ue de plusieurs audiences, le tribunal de district de Vien e a décidé l é 31 août 1983 de réduire le loyer à 3 .300 schillings par,mois à dater du lu janvier 1982 . Il a estimé qu'à la date de la signature du contrat de location l'appartement appartenait en fait à la,catégorie C et que .l'article 16 (1) 4 était donqinapplicable ;, de même que l'article 16 (1) 3, puisque la preuve n'avait pas été faiteque l'immeubl e
152
se trouvait dans une zone de monuments protégés . Certes, les r :quérantes avaient éffecmé des investissements considérables (pour un monCint total de 563 .74: 5 schil1 lings), mais cela ne changeait rien à la situatiou . Les requérantes ont fait appel de cettè décision, soutenant notamment qu e l'appartement avait été classé à tori dans la catégorie C et que l'application de l'artii;le 16 (1) 3 avait été refusée injustement . Le tribunal régional de Vienne a rejeté cet appel par une déciision du 13 décembre 1983 . 1l a estiiné que le tribumd de première instance avait correctement évaRué les faitc et qu'il avait conclu à juste til :re que ni l'article 16 (1) 4, ni l'attiéle 16 (1) 3 de la loi n'étaient applicables . Il n'avait pas été prouvé en pattieulier que les investissements réalisés par les requérantes avaient été financés sur d'autres ressourr,es que leur revenu locatif qu'ils étaient légalement tenus de consacrei- à l'entretien . Il n'avait donc pas été établi qn'ils avaierit encoum personnellerient un ~isque i .ïnancier eonsidérable . Dans ces circonstances ; Les conditions légales de i'éduction du loyer étaient pleinement remplies e
.Cetdécisnfv
GRIEF S 1 . Dans ]es trois affaires, les requérants se plaignent de ce que l eurs droits de propriété au sens de l'article 1 du Prococole additionnel à la Convemion ont été violés . Ils soutiennent que la réduc :ion du loyer qui leur était due aux termes de contrats de location légalement conclus ne peut être assimilée à une mesure légitime àe contrôle de l'usage des biens confoane à l'intérêt général . De façon générale, ils çonsidè-ent que l'ingérence dans les droits des propriétaires résultant de la loi sur les loyers de 198 1 est disproportionnée et contestent notammerit l'existence d'un besoin social pressant justifiant une ingérence dans les baux en cours . Selon eux, la iéducticn de loyer équivaut à une dépossession légale (Izgalenceignung) de leurs âroits contractuels et à une expropriation cle leurs biens iinmobiliers dont la valeur a consiclérablement diminué du fail, de cette mesure . Cette expropriatio¢est à leurs ÿeux injustifiée, car elle n'eedpas d'utilité publique . Ils soutiennent, en outre, que l'expropriation en question constitue une violation de laConvention, puisqu'il ne Ieur est pas possible d'obtenir une quelconque indenmisation . 2 . Les requérants de l'affaire N" 11011l84 se plaignent en outred'une violation de l'article 14 de la Convention, combiné avec l'article 1 du Protocole . Seloneux, la législation a un caractère discriminatoire vis-à-vis des particuliers propriétaires immobiliers qui dc ivent supporter tine charge sociale plus lourde que certains autre s ét, notanment, les organismes publics
153
EN DROIT
t
1 . Les propriétaires requérants se plaignent de la réduction de leurs droits locatifs 1vis-àdecrtanlusoiecétvàdsionjucareps en vertu de l'article 44 de la loi sur les loyers de 1981 . Ils affirment que cette mesure équivaut à une privation de propriété contraire au premier paragraphe de l'article 1 du Protocole additionnel à la Convention, consistant, d'une part, en une expropria- t tion légale de leurs droits contractuels prévus aux baux de location concernés et, d'autre part, d'une expropriation de fait de leurs biens immobiliers . A cela, le Gouvernement répond que les droits contractuels ne sauraient être considérés comme un bien distinct et que les mesures incriminées ne représentent rien deplus qu'une régle- t mentation de l'usage des biens immeubles des requérans-conforme au deuxième ~ paragraphe de l'article 1 du Protocole .
Le Gouvernement soutient que les requérants n'ont pas épuisé toutes les voies de recours internes disponibles, comme l'exige l'article 26 de la Convention, puisqu'ils n'ont pas engagé (ou, dans l'affaire N° 11011/84 poursuivi) une procédur e d'indemnisation, conformément à l'article 13 de la loi sur la (simplification de la) procédure administrative, combiné avec l'article 22 de la loi sur les expropriations en matière de chemins de fer, considéré comme applicable dans ce type! d'affaire. Les requérants soutiennent pour leur part qu'ils ont en fait épuisé les voies de recours intetnes en attaquant les décisions des tribunaux ordonnant la réduction des loyers . Ils considèrent qu'aux termes de l'article 26, ils n'étaient pas tenus' d'engager une procédure d'indemnisation . La Commission estime que les requérants n'étaient pas tenus de former le recours suggéré par le Gouvernement car, pour les motifs énoncés ci-après, ce recours doit@tre considéré comme inefficace . C'est un faitincontesté que, vu la situation juridique, les requérants n'avaient j aucune chance d'obtenir une indemnisation des tribunaux civils . Une telle demande f d'indemnisation ne pouvait être fondée sur l'article 365 du Code civil tel qu'il est interprété dans la jurisprudence établie des tribunaux autrichiens, mais seulement sur ~ des dispositions légales particulières prévoyant ce type de recours . Il est clair 1 qu'aucune disposition spécifique n'existe à cet égarddans la loi sur les loyersou ailleurs . L'article 22 de la loi sur les expropriations en matière de chemins de fer n'offre pas, notamment, une base suffisante pour une demande d'indemnisation, car elle ne fait en ce domaine qu'établir la compétence des tribunaux civils en matière de procédure gracieuse . Ce fait a été confirmé par l'arrêt de la Cour constimtionnelle du 5 décembre 1974, par celui dé la Cour stipréme du 1°1 mars 1977 et enfin par k la décision rendue p ar le tribunal de districtde Innsbruck le 5 juillet 1984 dans l'affaire N° 11011/84 . ' ' -Lesrquérants epouvantespére s voiracorde uneidemnisatonsurla p
base de la législation en vigueur, la seule possibilité qu'il leur restait était de contes•terlaconsiu édlansmeuroùc-ipévyatunl 154
iecours en indemnisation. La jurisprudence de la Courconstitutionnelle quant au principed'égalité offre en fait le ntoyen d'attaquer uné loi intervenant dans la propriété, si celle-ci ne prévoit pàs d'indemnisation des dommages particuliers subis par certains inclividus . A l'occasibn ile l'«affaire de 9a centrale nucléaire», la Cour suprême a récemment laissé entaudre que ce principepouvait aussi être applicable aux lois réglementant l'uâagé des biens . To¢tefôis ; la Cour constirutionnelle ne s'est pas encore prononcée sur ce point . On ne sait donc pas de façon parfaitement claire 'si ce principe pourrait ètred ;uneaide quelconqueaux requérants, compte rEnu de çe que, dans la jurisprudencede la Cour suprême, les restrictions prévues par la .loi sur les toyers sont qualifiées de réglementations de 1'usage des biens . Selon l'article 140 de la Constitution, l'examen de la constitutionnalité d'une loi est de la compétence exclusive de la Cour constituticnnelle . C'est pourquoi la tlemande des requérants mentiomtée plus haute ne pouvait aboutir que si cette instancù était saisie de la question et déclarait la loi sur les loyers inconstitutionnelle faute de. prévoir uae indemnisation . Or il est établi qne les requérants ne pouvaient s'adresser directernent à elle . En raison de l'arrêt de la Cour constitutionnelle du 5 décentbre 1974, une procédure aux termes de l'article 137 de la Constitution était vouée à l'échec . L .a procéduwre .prévue par l'article 194) ne pouvait être engagée par les requéraiats euxm@mes puisqu'ils ne sorat pas directement touchés par la loi inc .riârinée et qu'en ce qui les concerne, son application dépend des décisions judiciaires prises à l'égard des demandes de réduction de loyer formulées par les locataires . Dans ces conditions, il est prévu qne seuls les tribunaux de deuxi'sme instance ayant à juger de l'affaire peuvent, s'ils ont un doute quelconque en la matière, saisir la Cour constitutionnelle de la question de la constimtionnalité de la loi applicable . Dans les affaires présentes, il y a eu, deux procédures judiciaires distinetes à l'occaison desquelles la question cle la saisine dé la Cour constitutionnelle pouvait se poser : la procédure relative à la réduction de loyer en vertu de l'article z W'de la loi sur les loyers, et la procédure ile demande d'indeinuisation aux termes de l'azticle 22 de la loi sur les expropriations en matière de chemins de f:er . Les requérants ônt épuisé les voi .s de reeours dans le cadre de la première procédure et, à cette pecasion, suggéré aux tribunaux de, saisir la Cour constitutionnelle de la question de la constimtiionnalité de l'article 44 de la loi sur les loyers . lvlais les tribunaux s'y sont refusés . Leur approche en la matière est conforme à l'anét de la Cour suprême du 3 juillet 1984 où la question de la constitutionnalité de ce texte est abordée, mais dans lequel les mesures qui en découlent sont qnalifiées de mesures de réglementation de Î'usage des biens dans l'intérêt général et au titre desquelles aucune indemuisatlon dest exigible . Il e,t donc clair que, du moiins dans le cadre de la procédure graciense conceaant la rédttction de leurs d-oits locatifs, les requérants ne pouvaient obtenir mn exarnen de la ~-onstitutionnalité de la législation sur les loyers . Le ; Gouver ucment soutient qie d'autres considérations juridiques aureient pu intervenir dans la procédure d'indemnisation au titre de l'article 22 de la loi sur les expropiiations en matière de chemins de fer, procédure que les requérants nont pa s 155
poursuivie . Mais il n'a pas précisé lesquelles . La Commission note que la procédure en question serait à nouveau de type gracieux et qu'elle se poursuivrait devant les mêmes instances qui ont eu à connaYtre de l'action intentée contre la Sédiiction de loyer . Le problème de la constitutionnalité de la législation sur les loyers et de l'absence d'indemnisation ayant déjà été traité à cette occasion, il estdifficile de concevoir dans ces condi- ; tions que les tribunaux puissent adoptet une approche différente sur le même point . , II s'ensuit que l'engagement d'une procédure d'indemnisation aux termes del l'article 22 de la loi sur les expropriations en matièréde chemins de fer serait inefficace, , puisque les requérants n'auraient aucune chance d'obtenir une indemnisation sur la base des textes existants, ni de voir les tribunaux compétents saisir la Cour constitutionnelle de la question de la constitutionnalité de la législation incriminée . L'argument du , Gouvernement relatif au non-épuisement des recours internes doit donc être rejeté . En ce qui concerne la substance des griefs des rèquérants tirés de l'article 1 duf Protocole, la Commisison a prisnote des arguments des deux parties, à savoir, notam- F ment : de l'allégation des requérants qui soutiennent qu'ils ont été injustement privé sdelurpoiét,ycmsleurdointac lyermsu,qctpi- ' vation de propriété n'était pas d'utilité publique et qu'elle était hors de proportion, quel : que soit le but légitimement poursuivi dans le cadre d'une politique sociale du loge-' ment ; mais également de l'allégation du Gouvernement qui affirme que la législatio n'implquatcexroin,patculedroisn ,maple- 1 ment une réglementation de l'usage des biens immobiliers dans le cadre d'une politique ( sociale du logement légitime, d'utilité publique et proportionnée au but poursuivi qui, par conséquent, reste dans les limites de la marge d'appréciation concédée aux Emts ' contractants par l'article 1 du Protocole . Au vu de ces allégations, la Commission, estime que les affaires soulèvent des problèmes complexes, difficiles et importants sur le plan de l'interprétation et de l'application de l'article 1 du Protocole, et qu'il eonvient ; d'examiner au fond . Les griefs des requérants ne peuvent donc être rejetés comm . 2 de la Convention emanifst lodéauens'rticl27p . Les requérants de l'affaire N° 11011/84 ont formulé un grief supplémentaire j .2 tiré de l'article 14 de la Convention, combiné avec 1'article 1 du Protocole. Ils sou -sttienqulaégsoreydiscmnaoreàl'égspticur propriétaires immobiliers par rapport, notamment, aux organismes publics : La l Commission constate que les requérants ont épuisé les voies de recours internes concernant ce grief en invoquant le principe constitutionnel de l'égalité devabt la loi . En ce qui concerne la substance de ce grief, la Commission estime qu'il est si étroite-, ment lié au reste de l'affaire qu'il ne peut en être séparé . En conséquence, cette partie, de la requête doit également être examinée au fond et ne saurait être rejetée comme' manifestement mal fondée . Pour ces raisons et sans préjuger en aucune manière de leur bien-fondé, la , Commissio n DÉCLARE LES REQUÊTES RECEVABLES . 156