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§ France, Conseil d'État, 7/8/9 ssr, 08 mai 1981, 14930

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Sens de l'arrêt : Avant dire droit
Type d'affaire : Administrative
Type de recours : Plein contentieux fiscal

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 14930
Numéro NOR : CETATEXT000007617922 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;conseil.etat;arret;1981-05-08;14930 ?

Analyses :

CONTRIBUTIONS ET TAXES - GENERALITES - TEXTES FISCAUX - LEGALITE DES DISPOSITIONS FISCALES - Dispositions légales - Légalité de l'article 324 C II de l'annexe III au C - G - I - disposant que pour l'évaluation de la valeur locative le prix du loyer stipulé au bail est modifié pour tenir compte - en augmentation - des dépenses incombant normalement au propriétaire et supportées par le locataire ainsi que de la plus-value résultant des travaux d'amélioration effectués par ce dernier.

19-01-01-01, 19-03-01[1], 19-03-021[1] Pour l'évaluation de la valeur locative, l'article 4 de la loi du 2 février 1968, repris à l'article 1498 du code, prescrit de se référer aux conditions de la location lorsque celles-ci peuvent être tenues pour normales et en vertu des articles 1er et 2 de la loi, repris aux articles 1494 et 1495 du code et applicables à l'ensemble des immeubles passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, la valeur locative de ces immeubles doit être déterminée, pour chaque propriété ou fraction de propriété, d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état à la date de l'évaluation. Il résulte de l'ensemble de ces dispositions que le propriétaire est seul redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison de l'immeuble concerné, tel qu'il se comporte à la date de l'évaluation, que la consistance et l'état de l'immeuble doivent faire l'objet de constatations objectives et qu'il n'y a lieu par conséquent ni de distinguer selon que certains aménagements ou installations ont été réalisés à une date plus ou moins récente, ni de rechercher s'ils ont été exécutés aux frais du propriétaire ou aux frais du locataire, ni d'examiner quels étaient au premier janvier de l'année d'imposition les droits respectifs du propriétaire et du locataire sur ces aménagements ou installations. Ainsi, dans le cas de travaux d'amélioration exécutés par le locataire et ayant eu pour effet d'accroître la valeur locative de l'immeuble, les auteurs des articles 324 B II de l'annexe III et 324 C II de la même annexe ont pu légalement prescrire la prise en compte de cette plus-value en sorte que la valeur locative à retenir comme base de la taxe se trouve portée au total formé par le loyer normal stipulé avant l'exécution des travaux et par le supplément de valeur locative procuré à l'immeuble par les travaux.

CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES ET TAXES ASSIMILEES - QUESTIONS COMMUNES - Evaluation de la valeur locative - Taxe foncière sur les propriétés bâties et taxe d'habitation - [1] Légalité de l'article 324 C II de l'annexe III au C - G - I - disposant que - pour l'évaluation de la valeur locative - le prix du loyer stipulé au bail est modifié pour tenir compte - en augmentation - des dépenses incombant normalement au propriétaire et supportées par le locataire ainsi que de la plus-value résultant des travaux d'amélioration effectués par ce dernier - [2] Méthode d'évaluation d'un accroissement de valeur locative résultant de travaux effectués par le locataire - Locaux commerciaux.

19-03-01[2], 19-03-021[2] En application des dispositions de l'article 324 C II de l'annexe III au code général des impôts, la taxe foncière et les taxes annexes doivent être assises sur la valeur locative du bien, compte tenu des travaux d'amélioration effectués par le locataire. Ces travaux, étant généralement destinés à répondre aux besoins spécifiques de l'exploitation commerciale, n'entraînent pas nécessairement un accroissement de la valeur locative de l'immeuble. En tout cas, si un accroissement de la valeur locative en résulte, celui-ci ne peut pas être mesuré par la méthode utilisée en l'espèce par l'administration, laquelle a évalué le montant de cet accroissement à la somme obtenue en appliquant au prix de revient des travaux un taux d'amortissement correspondant au nombre d'années restant à courir jusqu'à l'expiration du bail et s'est ainsi référée à l'expression comptable de la charge assumée par l'entreprise locataire, alors qu'il y avait lieu, en vertu des dispositions des articles 324 B II et 324 C II de l'annexe III au C.G.I. relatives à la détermination des bases de la taxe foncière, de se référer à la consistance et à l'état de l'immeuble tels qu'ils ont été modifiés, après la conclusion du bail, du fait de l'exécution des travaux. Par suite, l'accroissement de valeur locative ne peut être évalué avec une approximation satisfaisante dans des hypothèses de cette nature qu'en le réputant proportionnel à la plus-value ressortant d'une comparaison entre la valeur Vénale de l'immeuble lors de la conclusion du bail et la valeur vénale après l'exécution des travaux.

CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES ET TAXES ASSIMILEES - TAXES FONCIERES - Taxe foncière sur les propriétés bâties - Evaluation de la valeur locative - [1] Légalité de l'article 324 C II de l'annexe III au C - G - I - disposant que - pour l'évaluation de la valeur locative - le prix du loyer stipulé au bail est modifié pour tenir compte - en augmentation - des dépenses incombant normalement au propriétaire et supportées par le locataire ainsi que de la plus-value résultant des travaux d'amélioration effectués par ce dernier - [2] Méthode d'évaluation d'un accroissement de valeur locative résultant de travaux effectués par le locataire - Locaux commerciaux.


Texte :

VU LE RECOURS PRESENTE PAR LE MINISTRE DU BUDGET, LEDIT RECOURS ENREGISTRE AU SECRETARIAT DU CONTENTIEUX DU CONSEIL D'ETAT LE 9 NOVEMBRE 1978 ET TENDANT A CE QU'IL PLAISE AU CONSEIL A TITRE PRINCIPAL ANNULER UN JUGEMENT EN DATE DU 27 JUIN 1978 PAR LEQUEL LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE LYON A ACCORDE A MME X... DEMEURANT ... A LYON 4 EME , LA REDUCTION DE LA TAXE FONCIERE SUR LES PROPRIETES BATIES ET DES TAXES ANNEXES AUXQUELLES ELLE A ETE ASSUJETTIE AU TITRE DES ANNEES 1974 ET 1975 ;
VU LE CODE GENERAL DES IMPOTS ; VU LA LOI N° 68-108 DU 2 FEVRIER 1968 ; VU LE DECRET N° 69-1076 DU 28 NOVEMBRE 1969 ; VU L'ORDONNANCE DU 31 JUILLET 1945, ENSEMBLE LE DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ; VU LA LOI DU 30 DECEMBRE 1977 ;
CONSIDERANT QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE 1498 DU CODE GENERAL DES IMPOTS, ISSU DE L'ARTICLE 4 DE LA LOI DU 2 FEVRIER 1968 : "LA VALEUR LOCATIVE DE TOUS LES BIENS AUTRES QUE LES LOCAUX D'HABITATION OU A USAGE PROFESSIONNEL VISES A L'ARTICLE 1496-1 ET QUE LES ETABLISSEMENTS INDUSTRIELS VISES A L'ARTICLE 1499 EST DETERMINEE AU MOYEN DE L'UNE DES METHODES INDIQUEES CI-APRES : -1° POUR LES BIENS DONNES EN LOCATION A DES CONDITIONS DE PRIX NORMALES, LA VALEUR LOCATIVE EST CELLE QUI RESSORT DE CETTE LOCATION..." QU'EN VERTU DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 324 B II DE L'ANNEXE III AU CODE, ISSU DU DECRET DU 28 NOVEMBRE 1969 RELATIF AUX MODALITES D'APPLICATION DE LA LOI SUSMENTIONNEE, "POUR L'APPRECIATION DE LA CONSISTANCE, IL EST TENU COMPTE DE TOUS LES TRAVAUX, EQUIPEMENTS OU ELEMENTS D'EQUIPEMENT EXISTANT AU JOUR DE L'EVALUATION" ; QU'ENFIN AUX TERMES DE L'ARTICLE 324 C II, ISSU DU MEME TEXTE REGLEMENTAIRE, "LE PRIX DU LOYER STIPULE DANS LE BAIL ECRIT OU LA LOCATION VERBALE EST MODIFIE, EN TANT QUE DE BESOIN, POUR TENIR COMPTE,... EN AUGMENTATION, DES DEPENSES QUI INCOMBENT NORMALEMENT AU PROPRIETAIRE ET SONT SUPPORTEES PAR LE LOCATAIRE AINSI QUE LA PLUS-VALUE RESULTANT DES TRAVAUX D'AMELIORATION EFFECTUES PAR CE DERNIER" ;
CONSIDERANT QU'IL RESULTE DE L'INSTRUCTION QUE, POUR L'APPRECIATION DE LA VALEUR LOCATIVE DE L'IMMEUBLE DONT MME X... EST PROPRIETAIRE ET QU'ELLE DONNE EN LOCATION A LYON, LEQUEL COMPREND OUTRE PLUSIEURS LOGEMENTS, UN LOCAL COMMERCIAL DONNE A BAIL A UNE SOCIETE POUR Y EXPLOITER UN COMMERCE D'ALIMENTATION, L'ADMINISTRATION A AJOUTE AU MONTANT DU LOYER STIPULE DANS CE BAIL COMMERCIAL ET DONT LE CARACTERE NORMAL N'EST PAS CONTESTE, OUTRE LES CHARGES ACQUITTEES PAR LE LOCATAIRE ET INCOMBANT NORMALEMENT AU PROPRIETAIRE UNE SOMME DE 47.997 F DESTINEE A TENIR COMPTE DES TRAVAUX D'AMELIORATION ET DES AMENAGEMENTS REALISES PAR LA SOCIETE LOCATAIRE ; QU'IMPOSEE SUR LA BASE DE CETTE VALEUR LOCATIVE A LA TAXE FONCIERE SUR LES PROPRIETES BATIES ET AUX TAXES ANNEXES AU TITRE DES ANNEES 1974 ET 1975, MME X... EN A DEMANDE LA REDUCTION. QUE, PAR LE JUGEMENT DONT LE MINISTRE DU BUDGET FAIT APPEL, LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE LYON A ACCORDE A MME X... LA REDUCTION QU'ELLE DEMANDAIT ET MEME, PAR ERREUR, UNE REDUCTION PLUS IMPORTANTE, EN SE FONDANT SUR CE QUE LES DISPOSITIONS SUSRAPPELEES DE L'ARTICLE 324 C II DE L'ANNEXE III AU CODE SERAIENT ILLEGALES EN TANT QU'ELLES PRESCRIVENT DE PRENDRE EN COMPTE LA PLUS-VALUE RESULTANT DES TRAVAUX D'AMELIORATION EFFECTUES PAR LE LOCATAIRE ET CONDUISENT AINSI A RETENIR COMME BASE D'IMPOSITION UNE VALEUR LOCATIVE SUPERIEURE AU MONTANT DU LOYER STIPULE DANS UN BAIL NORMAL ;
CONSIDERANT QUE, D'UNE PART, L'ARTICLE 4 PRECITE DE LA LOI DU 2 FEVRIER 1968, REPRIS A L'ARTICLE 1498 DU CODE, PRESCRIT DE SE REFERER AUX CONDITIONS DE LA LOCATION LORSQUE CELLES-CI PEUVENT, COMME EN L'ESPECE, ETRE TENUES POUR NORMALES ; QUE, D'AUTRE PART, EN VERTU DES ARTICLES 1ER ET 2 DE LA LOI, REPRIS AUX ARTICLES 1ER ET 2 DE LA LOI, REPRIS AUX ARTICLES 1494 ET 1495 DU CODE ET APPLICABLES A L'ENSEMBLE DES IMMEUBLES PASSIBLES DE LA TAXE FONCIERE SUR LES PROPRIETES BATIES, LA VALEUR LOCATIVE DE CES IMMEUBLES DOIT ETRE DETERMINEE, POUR CHAQUE PROPRIETE OU FRACTION DE PROPRIETES ; D'APRES SA CONSISTANCE, SON AFFECTATION, SA SITUATION ET SON ETAT A LA DATE DE L'EVALUATION ; QU'IL RESULTE DE L'ENSEMBLE DE CES DISPOSITIONS QUE LE PROPRIETAIRE EST SEUL REDEVABLE DE LA TAXE FONCIERE SUR LES PROPRIETES BATIES A RAISON DE L'IMMEUBLE CONCERNE, TEL QU'IL SE COMPORTE A LA DATE DE L'EVALUATION, QUE LA CONSISTANCE ET ----------- L'ETAT DE L'IMMEUBLE DOIVENT FAIRE L'OBJET DE CONSTATATIONS OBJECTIVES ET QU'IL N'Y A LIEU PAR CONSEQUENT NI DE DISTINGUER SELON QUE CERTAINS AMENAGEMENTS OU INSTALLATIONS ONT ETE REALISES A UNE DATE PLUS OU MOINS RECENTE, NI DE RECHERCHER S'ILS ONT ETE EXECUTES AUX FRAIS DU PROPRIETAIRE OU AUX FRAIS DU LOCATAIRE, NI D'EXAMINER QUELS ETAIENT, AU PREMIER JANVIER DE L'ANNEE D'IMPOSITION, LES DROITS RESPECTIFS DU PROPRIETAIRE ET DU LOCATAIRE SUR CES AMENAGEMENTS OU INSTALLATIONS. QU'AINSI, DANS LE CAS DE TRAVAUX D'AMELIORATION EXECUTES PAR LE LOCATAIRE ET AYANT EU POUR EFFET D'ACCROITRE LA VALEUR LOCATIVE DE L'IMMEUBLE, LES AUTEURS DES TEXTES REGLEMENTAIRES PRECITES ONT PU LEGALEMENT PRESCRIRE LA PRISE EN COMPTE DE CETTE PLUS-VALUE EN SORTE QUE LA VALEUR LOCATIVE A RETENIR COMME BASE DE LA TAXE SE TROUVE PORTEE AU TOTAL FORME PAR LE LOYER NORMAL STIPULE AVANT L'EXECUTION DES TRAVAUX ET PAR LE SUPPLEMENT DE VALEUR LOCATIVE PROCURE A L'IMMEUBLE PAR LES TRAVAUX ; QU'IL SUIT DE LA QUE C'EST A TORT QUE, PAR LE JUGEMENT ATTAQUE, LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE LYON S'EST FONDE, POUR ACCORDER A MME X... UNE REDUCTION DES COTISATIONS LITIGIEUSES, SUR L'ILLEGALITE DONT SERAIENT ENTACHEES LES DISPOSITIONS PRECITEES DE L'ARTICLE 324 C II DE L'ANNEXE III AU CODE GENERAL DES IMPOTS ;
MAIS CONSIDERANT QU'IL APPARTIENT AU CONSEIL D'ETAT, SAISI PAR L'EFFET DEVOLUTIF DE L'APPEL, D'EXAMINER LES AUTRES MOYENS SOULEVES PAR MME X... DEVANT LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF ET QUI TENDENT A CE QUE LA VALEUR LOCATIVE SERVANT DE BASE AU CALCUL DES COTISATIONS LITIGIEUSES SOIT FIXEE A LA SOMME DE 48.667 F CORRESPONDANT AU LOYER, MAJORE SEULEMENT DES FRAIS D'ASSURANCE ET DES IMPOTS FONCIERS PRIS EN CHARGE A SA PLACE PAR LA SOCIETE LOCATAIRE ;
CONSIDERANT QUE MME X... A SOUTENU QUE, L'AMENAGEMENT, PAR LA SOCIETE LOCATAIRE, D'UN PARC DE STATIONNEMENT AYANT ENTRAINE LA DEMOLITION D'UNE PARTIE DU BATIMENT LOUE, IL EN EST RESULTE UNE REDUCTION DE LA SURFACE BATIE DONT IL Y AVAIT LIEU DE TENIR COMPTE POUR APPRECIER LA VALEUR LOCATIVE ET QUE L'ADMINISTRATION A EN TOUT CAS SURESTIME LA PLUS-VALUE RESULTANT DES INTALLATIONS CREES ET DES TRAVAUX D'AMELIORATIONS REALISES PAR LA SOCIETE LOCATAIRE ;
CONSIDERANT QU'AINSI QU'IL A ETE DIT PLUS HAUT ET EN APPLICATION DES DISPOSITIONS PRECITEES DE L'ARTICLE 324 C II DE L'ANNEXE III AU CODE GENERAL DES IMPOTS, LA TAXE FONCIERE ET LES TAXES ANNEXES DOIVENT ETRE ASSISES SUR LA VALEUR LOCATIVE DU BIEN, COMPTE TENU DES TRAVAUX D'AMELIORATION EFFECTUES PAR LE LOCATAIRE ; QUE CES TRAVAUX, ETANT GENERALEMENT DESTINES A REPONDRE AUX BESOINS SPECIFIQUES DE L'EXPLOITATION COMMERCIALE, N'ENTRAINENT PAS NECESSAIREMENT UN ACCROISSEMENT DE LA VALEUR LOCATIVE DE L'IMMEUBLE ; QU'EN TOUT CAS, SI UN ACCROISSEMENT DE LA VALEUR LOCATIVE EN RESULTE, CELUI-CI NE PEUT PAS ETRE MESURE PAR LA METHODE UTILISEE EN L'ESPECE PAR L'ADMINISTRATION, LAQUELLE A EVALUE LE MONTANT DE CET ACCROISSEMENT A LA SOMME OBTENUE EN APPLIQUANT AU PRIX DE REVIENT DES TRAVAUX UN TAUX D'AMORTISSEMENT CORRESPONDANT AU NOMBRE D'ANNEES RESTANT A COUVRIR JUSQU'A L'EXPIRATION DU BAIL ET S'EST AINSI REFEREE A L'EXPRESSION COMPTABLE DE LA CHARGE ASSUMEE PAR L'ENTREPRISE LOCATAIRE, ALORS QU'IL Y AVAIT LIEU, EN VERTU DES DISPOSITIONS PRECITEES RELATIVES A LA DETERMINATION DES BASES DE LA TAXE FONCIERE, DE SE REFERER A LA CONSISTANCE ET A L'ETAT DE L'IMMEUBLE TELS QU'ILS ONT ETE MODIFIES, APRES LA CONCLUSION DU BAIL, DU FAIT DE L'EXECUTION DES TRAVAUX. QUE, PAR SUITE, L'ACCROISSEMENT DE VALEUR LOCATIVE NE PEUT ETRE EVALUE AVEC UNE APPROXIMATION SATISFAISANTE DANS DES HYPOTHESES DE CETTE NATURE QU'EN LE REPUTANT PROPORTIONNEL A LA PLUS-VALUE RESSORTANT D'UNE COMPARAISON ENTRE LA VALEUR VENALE DE L'IMMEUBLE LORS DE LA CONCLUSION DU BAIL ET LA VALEUR VENALE CUTION DES TRAVAUX ;
CONSIDERANT QUE L'ETAT DE L'INSTRUCTION NE PERMET PAS AU CONSEIL D'ETAT DE PROCEDER A UNE TELLE COMPARAISON ; QU'IL Y A LIEU DES LORS D'ORDONNER AVANT-DIRE-DROIT UNE EXPERTISE SUR CE POINT ;
DECIDE : ARTICLE 1ER. - IL SERA, AVANT DE STATUER SUR LE RECOURS DU MINISTRE DU BUDGET, PROCEDE, PAR UN EXPERT Y... PAR LE PRESIDENT DE LA SECTION DU CONTENTIEUX DU CONSEIL D'ETAT, A UNE EXPERTISE EN VUE DE DETERMINER LA VALEUR VENALE DE LA PARTIE DE L'IMMEUBLE DE MME BUGLI DONNEE A BAIL COMMERCIAL, LORS DE LA CONCLUSION DU BAIL, ET CETTE VALEUR APRES LES TRAVAUX EXECUTES PAR LA SOCIETE LOCATAIRE EN 1967. ARTICLE 2. - L'EXPERT Z... SERMENT PAR ECRIT OU DEVANT LE SECRETAIRE DU CONTENTIEUX DU CONSEIL D'ETAT. LE RAPPORT D'EXPERTISE SERA DEPOSE AU SECRETARIAT DU CONTENTIEUX DANS UN DELAI DE TROIS MOIS SUIVANT LA PRESTATION DE SERMENT. ARTICLE 3. - LES FRAIS D'EXPERTISE SONT RESERVES POUR Y ETRE STATUES EN FIN D'INSTANCE. ARTICLE 4. - LA PRESENTE DECISION SERA NOTIFIEE A MME X... ET AU MINISTRE DU BUDGET.

Références :

CGI 1494
CGI 1495
CGI 1496 I
CGI 1498
CGI 1499
CGIAN3 324 B II
CGIAN3 324 C II
Décret 1969-11-28
LOI 1968-02-02 art. 1, art. 2, art. 4


Publications :

Proposition de citation: CE, 08 mai 1981, n° 14930
Publié au recueil Lebon
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Composition du Tribunal :

Président : M. Lasry
Rapporteur ?: M. Sauvé
Rapporteur public ?: M. Lobry

Origine de la décision

Formation : 7/8/9 ssr
Date de la décision : 08/05/1981

Fonds documentaire ?: Legifrance

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