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§ France, Conseil d'État, 8 / 9 ssr, 15 décembre 1982, 24895

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Sens de l'arrêt : Réduction réformation
Type d'affaire : Administrative
Type de recours : Plein contentieux fiscal

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 24895
Numéro NOR : CETATEXT000007616699 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;conseil.etat;arret;1982-12-15;24895 ?

Analyses :

CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES ET TAXES ASSIMILEES - TAXES FONCIERES - Evaluation de la valeur locative d'un immeuble commercial exceptionnel - Méthode.

19-03-021 Aux termes de l'article 1498 du C.G.I. la valeur locative d'un immeuble commercial occupé à titre autre que la location est en principe déterminée par comparaison ; s'agissant en outre d'un immeuble particulier ou exceptionnel, ce qui est le cas d'un hypermarché mis par son propriétaire à la disposition d'un tiers en vertu d'un contrat de crédit-bail immobilier, les termes de comparaison peuvent être choisis en dehors de la commune où se trouve l'immeuble en cause. L'administration ne peut recourir à l'appréciation directe que prévoit à titre subsidiaire le 3 de l'article 1498 que dans l'hypothèse où il est impossible de trouver, soit dans la commune soit dans des communes avoisinantes présentant du point de vue économique une situation analogue, des immeubles susceptibles de servir de termes de comparaison.


Texte :

VU LA REQUETE SOMMAIRE ET LE MEMOIRE COMPLEMENTAIRE ENREGISTRES AU SECRETARIAT DU CONTENTIEUX DU CONSEIL D'ETAT LES 23 JUIN ET 2 OCTOBRE 1980, PRESENTES POUR LA SOCIETE ANONYME SOVAC-SOVABAIL, DONT LE SIEGE SOCIAL EST ... A PARIS 8EME , REPRESENTEE PAR SON PRESIDENT EN EXERCICE, ET TENDANT A CE QUE LE CONSEIL D'ETAT :
1° ANNULE LE JUGEMENT DU 13 MARS 1980 PAR LEQUEL LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE VERSAILLES A REJETE SA DEMANDE EN REDUCTION DE LA TAXE FONCIERE SUR LES PROPRIETES BATIES ET DE LA TAXE SPECIALE D'EQUIPEMENT, AUXQUELLES ELLE A ETE ASSUJETTIE, AU TITRE DE L'ANNEE 1974, DANS LES ROLES DE LA VILLE D'ATHIS-MONS ESSONNE ; 2° LUI ACCORDE LA REDUCTION DES IMPOSITIONS CONTESTEES ; 3° S'IL NE S'ESTIMAIT PAS SUFFISAMMENT INFORME ORDONNE UNE EXPERTISE A L'EFFET A DE DETERMINER LES SURFACES TOTALES IMPOSABLES DE L'"EUROMARCHE" DONT LA SOCIETE REQUERANTE EST PROPRIETAIRE, AINSI QUE CELLES DES DIVERS ELEMENTS -- COMPOSANT CET ENSEMBLE COMMERCIAL ; B DE VERIFIER LE BIEN-FONDE DU CHOIX DES TERMES DE COMPARAISON RETENUS POUR DETERMINER LA VALEUR LOCATIVE DUDIT ENSEMBLE COMMERCIAL AINSI QUE LA VALEUR LOCATIVE DE CES IMMEUBLES-TYPES ;
VU LE CODE GENERAL DES IMPOTS ; VU L'ORDONNANCE DU 31 JUILLET 1945 ET LE DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ; VU LA LOI DU 30 DECEMBRE 1977 ;
CONSIDERANT QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE 1498 DU CODE GENERAL DES IMPOTS, LA VALEUR LOCATIVE DES IMMEUBLES COMMERCIAUX "EST DETERMINEE AU MOYEN DE L'UNE DES METHODES INDIQUEES CI-APRES : 1° POUR LES BIENS DONNES EN LOCATION A DES CONDITIONS DE PRIX NORMALES, LA VALEUR LOCATIVE EST CELLE QUI RESSORT DE CETTE LOCATION ; 2° A POUR LES BIENS LOUES A DES CONDITIONS DE PRIX ANORMALES OU... OCCUPES PAR UN TIERS A AUTRE TITRE QUE LA LOCATION..., LA VALEUR LOCATIVE EST DETERMINEE PAR COMPARAISON. - LES TERMES DE COMPARAISON SONT CHOISIS DANS LA COMMUNE. ILS PEUVENT ETRE CHOISIS HORS DE LA COMMUNE POUR PROCEDER A L'EVALUATION DES IMMEUBLES D'UN CARACTERE PARTICULIER OU EXCEPTIONNEL ; B LA VALEUR LOCATIVE DES TERMES DE COMPARAISON EST ARRETEE : SOIT EN PARTANT DU BAIL EN COURS A LA DATE DE REFERENCE DE LA REVISION, LORSQUE L'IMMEUBLE TYPE ETAIT LOUE NORMALEMENT A CETTE DATE, SOIT, DANS LE CAS CONTRAIRE, PAR COMPARAISON AVEC DES IMMEUBLES SIMILAIRES SITUES DANS LA COMMUNE OU DANS UNE LOCALITE PRESENTANT, DU POINT DE VUE ECONOMIQUE, UNE SITUATION ANALOGUE A CELLE DE LA COMMUNE EN CAUSE ET QUI FAISAIENT L'OBJET A CETTE DATE DE LOCATIONS CONSENTIES A DES CONDITIONS DE PRIX NORMALES ; 3° A DEFAUT DE CES BASES, LA VALEUR LOCATIVE EST DETERMINEE PAR VOIE D'APPRECIATION DIRECTE" ;
CONSIDERANT QUE, POUR DEMANDER LA REDUCTION DE LA TAXE FONCIERE SUR LES PROPRIETES BATIES, AINSI QUE DE LA TAXE SPECIALE D'EQUIPEMENT PREVUE A L'ARTICLE 1607 DU CODE GENERAL DES IMPOTS, AUXQUELLES ELLE A ETE ASSUJETTIE AU TITRE DE L'ANNEE 1974, EN TANT QUE PROPRIETAIRE D'UN ENSEMBLE COMMERCIAL DE TYPE HYPERMARCHE, SITUE A ATHIS-MONS ESSONNE , ET MIS A LA DISPOSITION DE LA SOCIETE EUROMARCHE EN VERTU D'UN CONTRAT DE CREDIT-BAIL IMMOBILIER, LA SOCIETE ANONYME SOVAC-SOVABAIL SOUTIENT, A TITRE PRINCIPAL, QUE LA VALEUR LOCATIVE QUI A ETE ATTRIBUEE AUX ELEMENTS DE CET ENSEMBLE COMMERCIAL AUTRES QUE LES BOUTIQUES ET MAGASINS DE LA GALERIE MARCHANDE AURAIT DU, PAR APPLICATION DES DISPOSITIONS SUSRAPPELEES DE L'ARTICLE 1498 DU CODE GENERAL DES IMPOTS, ETRE DETERMINEE PAR VOIE D'APPRECIATION DIRECTE ET NON PAR VOIE DE COMPARAISON. QU'A TITRE SUBSIDIAIRE, LA SOCIETE FAIT VALOIR QUE LA VALEUR LOCATIVE CALCULEE SELON CETTE DERNIERE METHODE EST MANIFESTEMENT EXCESSIVE EN RAISON, D'UNE PART, DU CARACTERE ERRONE DES COMPARAISONS AUXQUELLES L'ADMINISTRATION A PROCEDE, D'AUTRE PART, D'ERREURS COMMISES DANS LE CALCUL DES SURFACES REELLES DE L'ETABLISSEMENT ;
CONSIDERANT, EN PREMIER LIEU, QUE, S'AGISSANT DE "BIENS OCCUPES PAR UN TIERS A UN AUTRE TITRE QUE LA LOCATION", AU SENS DU 2° DE L'ARTICLE 1498 PRECITE, LA VALEUR LOCATIVE DES IMMEUBLES LITIGIEUX DEVAIT, EN PRINCIPE, ETRE ETABLIE PAR COMPARAISON ;
CONSIDERANT QUE, SI DES IMMEUBLES SUSCEPTIBLES D'ETRE VALABLEMENT RETENUS COMME TERMES DE COMPARAISON POUR DETERMINER LA VALEUR LOCATIVE DE L'IMMEUBLE DE LA SOCIETE REQUERANTE FAISAIENT DEFAUT A ATHIS-MONS, IL RESULTE DE L'INSTRUCTION QUE DE TELS IMMEUBLES, EXISTAIENT DANS DES COMMUNES AVOISINANTES PRESENTANT, DU POINT DE VUE ECONOMIQUE, UNE SITUATION ANALOGUE A CELLE D'ATHIS-MONS ; QUE, DISPOSANT AINSI DE BASES DE COMPARAISON, L'ADMINISTRATION N'ETAIT PAS EN DROIT DE FAIRE APPLICATION, EN L'ESPECE, DU 3° B DE L'ARTICLE 1498 DU CODE, ET DE FIXER LA VALEUR LOCATIVE CONTESTEE PAR VOIE D'APPRECIATION DIRECTE ;
CONSIDERANT, EN DEUXIEME LIEU, QU'IL RESULTE DE L'INSTRUCTION QUE LA VALEUR LOCATIVE, QUI DOIT ETRE REGARDEE COMME NORMALE, DE L'HYPERMARCHE SITUE A MONTGERON ESSONNE QUE L'ADMINISTRATION A, PLUS PARTICULIEREMENT, RETENU COMME TERMES DE COMPARAISON, ETAIT DE 190 F PAR METRE CARRE DE SURFACE PONDEREE ; QUE, COMPTE TENU A LA FOIS DES SIMILITUDES ET DES DIFFERENCES EXISTANT ENTRE CET HYPERMARCHE ET L'"EUROMARCHE" D'ATHIS-MONS, L'ADMINISTRATION N'A PAS FAIT UNE INEXACTE APPRECIATION DE LA VALEUR LOCATIVE A ATTRIBUER A CE DERNIER EN LA FIXANT A 220 F PAR METRE CARRE DE SURFACE PONDEREE ;
CONSIDERANT, EN TROISIEME LIEU, QUE LA SURFACE PONDEREE DES INSTALLATIONS DE L'"EUROMARCHE" D'ATHIS-MONS AUTRES QUE CELLES AFFECTEES A LA STATION SERVICE A ETE DETERMINEE PAR L'ADMINISTRATION A PARTIR DES SURFACES REELLES INDIQUEES PAR LA SOCIETE REQUERANTE DANS LA DECLARATION QU'ELLE AVAIT ELLE-MEME SOUSCRITE EN 1971 EN VUE DE LA PREMIERE REVISION QUINQUENNALE DES EVALUATIONS FONCIERES DES PROPRIETES BATIES ; QUE SI, DANS UN MEMOIRE EN REPLIQUE PRODUIT DEVANT LE CONSEIL D'ETAT, CETTE SOCIETE SE PREVAUT DE DONNEES SENSIBLEMENT DIFFERENTES, ELLE N'ETABLIT PAS QUE LES INDICATIONS FOURNIES DANS SA DECLARATION ANTERIEURE ETAIENT INEXACTES ET NE FOURNIT AUCUN ELEMENT DE NATURE A JUSTIFIER UNE MESURE D'EXPERTISE ; QU'EN REVANCHE, L'ADMINISTRATION RELEVE, DANS LE MEMOIRE EN DEFENSE QU'ELLE A PRODUIT DEVANT LE CONSEIL D'ETAT, QUE LES SURFACES REELLES ATTRIBUEES A LA STATION-SERVICE DOIVENT ETRE RECTIFIEES ET RAMENEES AUX CHIFFRES MEMES QUE LA SOCIETE AVAIT INDIQUES ; QU'IL Y A LIEU, DANS CES CONDITIONS, D'ACCORDER DE CE CHEF A LA SOCIETE UNE REDUCTION D'IMPOSITION DONT LE MONTANT, NON CONTESTE, S'ELEVE A 21.470 F ;
CONSIDERANT, ENFIN, QUE LA SOCIETE REQUERANTE NE CONTESTE PAS -- LES COEFFICIENTS DE PONDERATION DONT L'ADMINISTRATION A AFFECTE LES SURFACES REELLES DES INSTALLATIONS DE L'"EUROMARCHE" AUTRES QUE LES ATELIERS DE PREPARATION ET LES ALLEES DE CIRCULATION ; QUE, SI ELLE SOUTIENT QUE CES DERNIERS ELEMENTS AURAIENT DU ETRE RESPECTIVEMENT AFFECTES D'UN COEFFICIENT DE 0,50 ET DE 0,20, ELLE N'ASSORTIT CETTE PRETENTION D'AUCUNE PRECISION QUI PERMETTRAIT D'EN APPRECIER LE BIEN FONDE OU MEME DE JUSTIFIER UNE MESURE D'EXPERTISE ;
DECIDE : ARTICLE 1ER - LA TAXE FONCIERE SUR LES PROPRIETES BATIES ET LA TAXE SPECIALE D'EQUIPEMENT AUXQUELLES LA SOCIETE SOVAC-SOVABAIL A ETE ASSUJETTIE AU TITRE DE L'ANNEE 1974, DANS LES ROLES DE LA VILLE D'ATHIS-MONS, SONT REDUITES D'UN MONTANT TOTAL DE 21.470 F. ARTICLE 2 - LE JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE VERSAILLES EN DATE DU 13 MARS 1980 EST REFORME EN CE QU'IL A DE CONTRAIRE A LA PRESENTE DECISION. ARTICLE 3 - LE SURPLUS DES CONCLUSIONS DE LA REQUETE DE LA SOCIETE ANONYME SOVAC-SOVABAIL EST REJETE. ARTICLE 4 - LA PRESENTE DECISION SERA NOTIFIEE A LA SOCIETE ANONYME SOVAC-SOVABAIL ET AU MINISTRE DELEGUE AUPRES DU MINISTRE DE L'ECONOMIE ET DES FINANCES, CHARGE DU BUDGET.

Références :

CGI 1498 2
CGI 1498 3 B
CGI 1607


Publications :

Proposition de citation: CE, 15 décembre 1982, n° 24895
Mentionné aux tables du recueil Lebon
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Composition du Tribunal :

Président : M. Lasry
Rapporteur ?: M. Groux
Rapporteur public ?: M. Léger

Origine de la décision

Formation : 8 / 9 ssr
Date de la décision : 15/12/1982

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