Le Conseil d'Etat (section du contentieux, 7e, 8e et 9e sous-sections réunies),
Sur le rapport de la 8e sous-section de la section du contentieux,
Vu, enregistré le 17 avril 1989, au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, l'arrêt du 12 avril 1989 par lequel la cour administrative d'appel de Nantes, avant de statuer sur la requête de M. Francis X... tendant à la décharge de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti au titre des années 1984 et 1985 pour un logement acquis auprès de la société civile immobilière Les Acacias dans le programme immobilier qu'elle a réalisé à Deville-lès-Rouen (Seine-Maritime), a décidé, par application des dispositions de l'article 12 de la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 portant réforme du contentieux administratif, de transmettre le dossier de cette requête au Conseil d'Etat, en soumettant à son examen la question de savoir si l'administration a légalement interprété et appliqué dans l'espèce soumise à la cour les dispositions de l'article 1384 A du code général des impôts en ajoutant au coût de la construction, pour apprécier "le caractère prépondérant du financement au moyen de prêts aidés par l'Etat", le montant de la taxe sur la valeur ajoutée immobilière afférente à la vente d'un logement neuf acquis auprès d'un promoteur ou d'un investisseur professionnel ;
Vu les pièces du dossier transmises par la cour administrative d'appel ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts ;
Vu la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 et, notamment, son article 12 aux termes duquel : "Avant de statuer sur une requête soulevant une question de droit nouvelle, présentant une difficulté sérieuse et se posant dans de nombreux litiges, le tribunal administratif ou la cour administrative d'appel peut, par un jugement qui n'est susceptible d'aucun recours, transmettre le dossier de l'affaire au Conseil d'Etat, qui examine dans un délai de trois mois la question soulevée. Il est sursis à toute décision sur le fond de l'affaire jusqu'à un avis du Conseil d'Etat ou, à défaut, jusqu'à l'expiration de ce délai" ;
Vu les articles 57-11 à 57-13 ajoutés au décret n° 63-766 du 30 juillet 1963, modifié, par le décret n° 88-905 du 2 septembre 1988 ;
Vu l'ordonnance n° 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n° 53-934 du 30 septembre 1953 et la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;
Après avoir entendu :
-le rapport de M. Challan-Belval, maître des requêtes ;
-les observations de la S.C.P. Célice. Blancpain, avocat du Crédit foncier de France ;
-les conclusions de M. Chahid-Nouraï, commissaire du Gouvernement,
L'article 1384 A du code général des impôts, dans sa rédaction applicable en 1984 et 1985 dispose que : "Les constructions neuves affectées à l'habitation principale et financées à titre prépondérant au moyen des prêts aidés par l'Etat, prévus aux articles L. 301-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de quinze ans à compter de l'année qui suit celle de leur achèvement."
La question posée par la cour administrative d'appel de Nantes doit être regardée comme tendant à savoir comment doit être apprécié le caractère prépondérant du financement des constructions neuves visé à l'article 1384 A précité, pour les logements neufs qui sont acquis auprès d'un promoteur ou d'un investisseur professionnel, et notamment si le coût de ces constructions, à retenir pour le comparer au montant du prêt aidé, doit être égal au prix payé par l'acquéreur, y compris la taxe sur la valeur ajoutée immobilière.
Il n'y a pas lieu d'examiner, pour répondre à cette question, la légalité de l'instruction du 2 avril 1986, d'ailleurs postérieure aux années au titre desquelles l'interprétation de l'article 1384 A est nécessaire, et qui ne saurait, en tout état de cause, servir de fondement légal à une imposition.
Les dispositions législatives concernées auxquelles une finalité d'aide à la construction a été assignée par le législateur et qui renvoient à la législation relative aux prêts aidés font référence aux "constructions" et non, au premier chef ou exclusivement, aux contribuables. Elles font des conditions de financement de ces "constructions" l'un des critères d'attribution du droit à exonération, obligeant à déterminer, d'une part, le coût de la "construction", d'autre part, l'existence de l'un des prêts définis à l'article 1384 A, enfin la fraction du coût couverte au moyen desdits prêts aidés définis à l'article 1384 A. Il résulte de la référence ainsi faite aux "constructions" comme de l'esprit dans lequel elle a été retenue et des modalités de détermination du droit à exonération que ce dernier doit être apprécié, en ce qui concerne le coût de la construction, au moment où, celle-ci étant achevée, il est possible pour le constructeur, quel qu'il soit, de déterminer avec précision son montant toutes taxes comprises, y compris le coût d'acquisition du terrain, et la part de son financement couverte par les prêts aidés. Il en découle que lorsque l'immeuble a été édifié par un constructeur qui ne le conservera pas effectivement mais cédera tout ou partie de ses éléments, la condition fixée par l'article 1384 A tenant au caractère prépondérant du financement au moyen des prêts aidés susdéfinis doit être réputée remplie si le constructeur a bénéficié desdits prêts pour une part supérieure à 50 p. 100 du coût effectif de la construction tel que défini plus haut. Il n'y a donc pas lieu de tenir compte des frais afférents à la vente, et en particulier de la taxe sur la valeur ajoutée immobilière correspondante.
Le présent avis sera publié au Journal officiel de la République française.
Il sera notifié à M. X..., au Crédit foncier de France et au ministre délégué auprès du ministre d'Etat, ministre de l'économie, des finances et du budget, chargé du budget.
