Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire enregistrés les 30 juillet 1984 et 30 novembre 1984 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE "LES RESIDENCES DE NINON", dont le siège est ..., la SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE "LES RESIDENCES DE NINON", dont le siège est ..., la SOCIETE D'ETUDES ET DE CONSTRUCTIONS IMMOBILIERES DE PARIS, dont le siège est ..., ces trois sociétés agissant poursuites et diligences de leurs représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité aux sièges des sociétés requérantes ; la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE "LES RESIDENCES DE NINON" et autres demandent que le Conseil d'Etat annule :
1°) le jugement du 18 mai 1984 par lequel le tribunal administratif de Versailles a rejeté leurs demandes tendant, la première à l'annulation de la décision du 3 février 1981 du préfet du Val d'Oise leur refusant des autorisations de construire et, la seconde à l'annulation d'une décision implicite dudit préfet leur refusant la prorogation de la période de validité d'autorisations de lotir accordées en 1967 et 1968 relatives aux lotissements de la Comté, de la Butte et du Hêtre Boitel, dans le domaine de Villarceaux à Chaussy (Val d'Oise),
2°) lesdites décisions du préfet du Val d'Oise ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu l'ordonnance n° 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n° 53-934 du 30 septembre 1953 et la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;
Après avoir entendu :
- le rapport de M. Labarre, Conseiller d'Etat,
- les observations de Me Blanc, avocat de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE "LES RESIDENCES DE NINON", de la S.C.P. Lyon-Caen, Fabiani, Thiriez, avocat de la SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE "LES RESIDENCES DE NINON" et de la SOCIETE D'ETUDES ET DE CONSTRUCTIONS IMMOBILIERES DE PARIS et de Me Cossa, avocat de Mme X...,
- les conclusions de M. Pochard, Commissaire du gouvernement ;
Sur la régularité du jugement attaqué :
Considérant que si les sociétés requérantes soutiennent que le jugement attaqué serait irrégulier faute de comporter le visa des conclusions et moyens des parties, il résulte de l'examen de la minute de ce jugement que le moyen invoqué manque en fait ;
Sur la légalité des décisions attaquées :
Considérant que, d'une part, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE "LES RESIDENCES DE NINON", titulaire de trois autorisations de lotissement délivrées en 1967 et 1968, a présenté le 4 décembre 1980 au préfet du Val d'Oise une garantie d'achèvement des travaux obtenue auprès d'un établissement bancaire et lui a demandé de prendre un arrêté l'autorisant, dans les conditions prévues aux articles R.315-31 et R.315-33 b) du code de l'urbanisme alors en viguur, à procéder à la vente ou à la location de lots avant l'exécution de tout ou partie des travaux prescrits et a sollicité la délivrance du certificat d'obtention de la garantie prévu à l'article R.315-36 du code de l'urbanisme ; que, d'autre part, la société civile immobilière a demandé le 22 septembre 1980 trois permis de construire pour la réalisation de constructions à édifier sur les trois lotissements ; que le préfet du Val d'Oise a implicitement rejeté la demande du 4 décembre 1980 et a rejeté le 3 février 1981 les demandes de permis de construire ; que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE "LES RESIDENCES DE NINON", la SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE "LES RESIDENCES DE NINON" et la SOCIETE D'ETUDES ET DE CONSTRUCTIONS IMMOBILIERES DE PARIS font appel du jugement par lequel le tribunal administratif de Versailles a rejeté leurs demandes d'annulation des deux décisions du préfet du Val d'Oise au motif que, le préfet n'ayant pas statué avant le 31 décembre 1980 sur la demande du 4 décembre 1980, les arrêtés d'autorisation de lotissement de 1967 et 1968 étaient devenus caducs à cette date ;
Considérant que, s'agissant de lotissements autorisés avant le 1er janvier 1978, le délai de caducité de trois ans applicable aux autorisations en cause en cas de non achèvement des travaux expirait le 31 décembre 1980 en application de l'article 6 du décret du 26 juillet 1977 modifiant le code de l'urbanisme et relatif aux lotissements ; que, toutefois, d'une part, il résulte de l'article R.315-31 du code que la caducité ne joue pas si l'arrêté d'autorisation ou un arrêté ultérieur a autorisé le lotisseur, après que celui-ci ait justifié d'une garantie d'achèvement conforme à l'article R.315-34 du code, à vendre ou louer les lots avant l'exécution des travaux prescrits et, d'autre part, s'agissant de lotissements autorisés avant le 1er janvier 1978, l'article 6 du décret du 26 juillet 1977 prévoit que "le délai de caducité ... sera suspendu si le lotisseur justifie de l'obtention d'une garantie d'achèvement dans les conditions définies à l'article R.315-34 ... du code de l'urbanisme" ;
Considérant qu'aux termes de l'article R.315-34 du code de l'urbanisme : "La garantie de l'achèvement des travaux est donnée par une banque, un établissement financier ou une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions de la loi modifiée du 13 mars 1917. Cette intervention peut prendre la forme : a) soit d'une ouverture de crédit par laquelle celui qui l'a consentie s'oblige à avancer au lotisseur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux, cette convention devant stipuler au profit des futurs attributaires de lots le droit d'en exiger l'exécution ; b) soit d'une convention aux termes de laquelle la caution s'oblige envers les futurs attributaires de lots, solidairement avec le lotisseur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux" ;
Considérant que la garantie d'achèvement des travaux adressée le 4 décembre 1980 par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE "LES RESIDENCES DE NINON" au préfet du Val d'Oise qui tenait compte des réserves qui avaient conduit le préfet à refuser le 6 novembre 1980 d'accepter une garantie d'achèvement que la société avait présentée en septembre 1980, satisfaisait aux exigences fixées par l'article R.315-34 du code précité ; que, dans ces conditions, nonobstant la circonstance que l'administration n'ait avant le 31 décembre 1980 ni pris de décision admettant expressément la conformité à l'article R.315-34 de la garantie d'achèvement produite le 4 décembre 1980, ni délivré au lotisseur le certificat d'obtention de garantie prévu à l'article R.315-36 du code, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE "LES RESIDENCES DE NINON" devait être, pour l'appréciation du bien-fondé de ses demandes, regardée comme ayant justifié avant le 31 décembre 1980 de l'obtention d'une garantie d'achèvement conformément à l'article R.315-34 du code ;
En ce qui concerne la décision implicite de rejet de la demande d'autorisation de vente ou de location des lots présentée le 4 décembre 1980 :
Considérant qu'aux termes de l'article R.315-33 : "Par dérogation aux dispositions de l'article R.315-32, l'arrêté d'autorisation de lotir ou un arrêté ultérieur peut prévoir la faculté pour le lotisseur de procéder à la vente ou à la location des lots avant l'exécution de tout ou partie des travaux prescrits, dans l'une ou l'autre des hypothèses suivantes : ... b) Le lotisseur justifie d'une garantie d'achèvement des travaux établie conformément à l'article R.315-34 ..." ; qu'il résulte des termes mêmes de l'article R.315-33 susmentionné du code de l'urbanisme que le préfet a la faculté, mais non l'obligation, d'autoriser le lotisseur qui justifie d'une garantie d'achèvement des travaux établie conformément à l'article R.315-34 du code à procéder à la vente ou à la location de lots avant exécution de tout ou partie des travaux d'aménagement ; qu'il appartient à l'administration d'apprécier si elle doit ou non accorder l'autorisation sollicitée compte tenu en particulier de la façon dont a été exécuté, depuis la délivrance de l'autorisation de lotir, le programme de travaux prescrit ; qu'il ressort des pièces du dossier que les travaux d'aménagement des lotissements de la Comté, de la Butte et du Hêtre Boitel, autorisés les 11 octobre 1967 et 24 mai 1968, n'étaient pas achevés à la date d'entrée en vigueur des dispositions susanalysées et que les retards constatés n'étaient imputables qu'au lotisseur ; que, dans ces conditions, alors même que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE "LES RESIDENCES DE NINON" avait justifié avant le 31 décembre 1980 de l'obtention d'une garantie d'achèvement des travaux conforme à l'article R.315-34 du code de l'urbanisme, la décision implicite par laquelle le préfet du Val-d'Oise a rejeté la demande de la société tendant à être autorisée à vendre ou louer les locaux dans les conditions prévues à l'article R.315-33 b) du code n'est entachée ni d'erreur de droit ni d'une erreur manifeste dans l'appréciation des circonstances de l'affaire ; que, dès lors, les sociétés requérantes ne sont pas fondées à soutenir que c'est à tort que le jugement attaqué a rejeté leur demande d'annulation de cette décision ;
En ce qui concerne la décision du 3 février 1981 par laquelle le préfet du Val d'Oise a rejeté les trois demandes de permis de construire formées le 22 septembre 1980 :
Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête :
Considérant que, pour rejeter les demandes de permis de construire du 22 septembre 1980, le préfet s'est fondé, dans sa décision du 3 février 1991, sur ce qu'il était impossible d'en poursuivre l'instruction, dès lors que les arrêtés autorisant les trois lotissements où devaient être édifiés les constructions qui faisaient l'objet des demandes de permis étaient devenus caducs le 31 décembre 1980 ;
Mais considérant qu'il résulte de ce qui a été dit plus haut que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE "LES RESIDENCES DE NINON" doit être regardée comme ayant justifié avant le 31 décembre 1980 de l'obtention d'une garantie d'achèvement des travaux établie conformément à l'article R.315-34 du code ; que, dans ces conditions, et alors même que la réalisation des travaux par tranches n'avait pas été autorisée dans les conditions prévues à l'article R.315-30 du code, le délai de caducité des autorisations s'est trouvé suspendu avant le 31 décembre 1980 en application des dispositions susrappelées de l'article 6 du décret du 26 juillet 1977 ; que, dans ces conditions, en estimant, pour rejeter par sa décision du 3 février 1981 les trois demandes de permis de construire, que les arrêtés d'autorisation de lotissement étaient devenus caducs le 31 décembre 1980, le préfet du Val d'Oise a entaché cette décision d'erreur de droit ; que les sociétés requérantes sont dès lors fondées à soutenir que c'est à tort que le jugement attaqué a rejeté leur demande d'annulation de la décision du 3 février 1981 et à demander l'annulation dans cette mesure du jugement attaqué et l'annulation de cette décision ;
Article 1er : Le jugement en date du 18 mai 1984 du tribunal administratif de Versailles en tant qu'il a rejeté les conclusions de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE "LES RESIDENCES DE NINON", de la SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE "LES RESIDENCES DE NINON" et de la SOCIETE D'ETUDES ET DE CONSTRUCTIONS IMMOBILIERES DE PARIS dirigées contre la décision du 3 février 1981 du préfet du Val d'Oise refusant de poursuivre l'instruction des trois demandes de permis de construire présentées par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE "LES RESIDENCES DE NINON", ensemble cette décision sont annulés.
Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
Article 3 : La présente décision sera notifiée à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE "LES RESIDENCES DE NINON", à la SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE "LES RESIDENCES DE NINON", à la SOCIETE D'ETUDES ET DE CONSTRUCTIONS IMMOBILIERES DE PARIS et au ministre de l'équipement, du logement et des transports.
